居外看点:拉斯维加斯枪击案对房地产安防产生什麽长远影响?| 美国

随着调查人员逐步还原斯蒂芬•帕多克(Stephen Paddock)从拉斯维加斯曼德勒海湾酒店(Mandalay Bay)32楼扫射的原因,有些安防专家开始怀疑,这次大规模枪击事件会否导致酒店或其他商业建筑的安防程序发生重大变化。

据《纽约时报》报道,帕多克是赌场的常客,他于10月1日从酒店向对面街上参加露天音乐会的人群开枪扫射,导致58人死亡,数百人受伤。帕多克在警察赶往凶杀现场的途中自杀,他在酒店套房中藏匿了20多支枪和数百发子弹。警察称,帕多克在一段时间内将至少10个行李箱分批运进酒店,他们发现了3个摄像头,其中2个位于走廊,1个位于房门的猫眼处。

“这将会改变所有人对安防的重视程度,”位于匹兹堡的安防解决方案提供商Capital Asset Protection Inc董事长丹尼尔·阿洛埃(Daniel Aloe)表示。

据彭博报道,枪击案发生后,至少有1个大型度假村——拉斯维加斯永利酒店(Wynn Las Vegas)加强了安防。星期一下午,进入永利酒店需在门口等待10分钟,保安使用金属探测器扫描访客并检查他们的包。

不过,有些安防专家承认,酒店行业——或者一般意义上的商业房地产,不可能在安防上发生彻底的变化。

多领域技术咨询公司Affiliated Engineers Inc安防顾问、市场组主管肖恩·阿伦斯(Sean Ahrens)称,虽然在不久的将来有些酒店可能会突然做出一些调整,例如扫描检查,但他预计类似这种变化不会持久。阿伦斯表示,大部分酒店无法适应连续对顾客进行扫描检查,例如,许多酒店没有可以容纳顾客排成长队等待的场所。他补充道,安防检查也有可能影响顾客的舒适性。“最终将不得不放弃安防检查,因为它基本上会妥协于便利性,”阿伦斯表示,他与本文中的大多数消息人士都是安防组织美国工业安全世界协会(ASIS International)和商业房地产委员会(Commercial Real Estate Council)的成员。

位于纽约的MG Security Services LLC董事长曼尼·戈麦斯(Manny Gomez)称,永利酒店对顾客进行安防检查的做法在业内可能是一个例外。“我认为,大多数其他酒店都不希望冒着失去顾客的风险进行安防检查,因为他们考虑得更仔细或者只是没有这部分预算,”他表示。

另外,戈麦斯称,会展中心和酒店经常举办枪械展。他补充道,此类活动已经加强了安防,但参加者仍会前往会场,并住在装有枪械的酒店里。阿洛埃的公司曾经为在宾夕法尼亚州的会展中心举办的此类展览提供过安防,他表示,展出的武器受到严格管制,它们在进入会场前都已失效。他补充道,有些展览巡回展出,因此,通常参加者无需在酒店住宿。

阿洛埃称,许多公寓和共管公寓建筑也经常将住户的舒适性放在第一位。他补充道,例如在许多封闭式社区,保安可能会要求检查访客的身份证件,或者只是要求访客说出他们要拜访的人。大多数保安都不配武器。

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有安防专家认为,大多数酒店都不希望冒着失去顾客的风险进行安防检查
有安防专家认为,大多数酒店都不希望冒着失去顾客的风险进行安防检查

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位于加利福尼亚州卡尔弗城(Culver City)的AEGIS Security & Investigations首席执行官杰夫·吉斯纳(Jeff Zisner)称,通常在发生大规模伤亡事件之后,本能反应是改变安防程序,但这是一个漫长的过程。他补充道,各个经营者是否希望根据他们认为可能永远不会发生的事件,投入资金加强他们现有的安防措施,是一个商业和公关决策。 “我无法强迫他们使用金属探测器,”他表示。

Secur America LLC 芝加哥分公司商业房地产运营高级副总裁卡洛斯·维拉利尔(Carlos Villarreal)称,2001年9月11日恐怖袭击事件之后,商业建筑,例如机场改变了其安防措施。他指出,此类建筑开始限制人员进入和要求出示身份证件,这导致了美国工人的外流。

维拉利尔称,可能个别枪击事件也会改变酒店处理行李登记的方式。他补充道,酒店门口的行李员会对顾客的包进行检查。

吉斯纳还表示,可能酒店会要求行李员取走顾客的包,拿到后勤办公室进行检查,就像机场一样,检查完把包送回顾客的房间。“这样或许可以在最小程度上耽误顾客,是为顾客提供最轻微冒犯性的增值服务,”他表示。他又指出,经营者可能需要支付大笔费用购买扫描仪,并雇佣更多行李员。

不过,专注于高层写字楼安防的维拉利尔称,他预计大多数写字楼不会因为此次事件而发生太多变化。这些建筑已经设置了旋转门等物理屏障,来控制人员的进入。他表示,任何希望运入大量物品的人通常都必须从建筑的装卸货处进入,比如预定的货物。他补充道,携带大量物品从建筑前门进入的人可能会引起保安的怀疑,因为写字楼的职员在正常情况下只会携带一个公文包或背包。

戈麦斯还预计,许多写字楼业主可能会拒绝安装金属探测器或检查枪械,因为他们可能会害怕失去租户。

戈麦斯称,但此次枪击事件为安防专家开辟了新的需要仔细检查的领域——在高层建筑附近举办露天活动,因为没有人预料到酒店的32楼居然隐藏着一个扫射人群的杀手。他指出,现在安防专家和执法部门可能会开始留意此类活动,将其改成在室内举办,或者为露天会场增设顶棚。“这完全颠覆了原本的计划,”戈麦斯表示。

专家称,此类房产安防的关键在于,继续增加相关工作人员以及公众对于可疑行为和报告异常现象的意识。

“我们又回到了相信直觉的时代,”阿伦斯表示。

作者:Mary Diduch
原文发表日期:2017年10月9日
责任编辑:Zoe Chan

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新西兰大选结果引发移民和房市发展担忧 | 新西兰

有房地产人士表示对新西兰的发展方向感到担忧,他预计新西兰新政府可能会对该国的财富、房价、贸易、经济增长和就业市场等产生严重的影响。

今年新西兰大选的结果千呼万唤始出来,新西兰由工党、优先党和绿党联合执政。结果一出,一些房地产人士纷纷对新西兰的前景表示担忧。

21世纪房产中介公司新西兰市场负责人Geoff Barnett说,他个人对新西兰的发展方向感到担忧,“我们以前拥有自由的经济,可以与世界自由贸易,但从现在开始,我们将成为一个孤立的经济体,”在优先党首次承诺“大幅削减”移民之后,Geoff Barnett曾这样预测。

37岁的工党党魁嘉欣达•阿丹(Jacinda Ardern)将成为新西兰最年轻女总理
37岁的工党党魁嘉欣达•阿丹(Jacinda Ardern)将成为新西兰最年轻女总理

工党党魁嘉欣达•阿丹(Jacinda Ardern)预计将于本周初签署并公布相关协议,虽然目前没有透露详细的政策协议,但在媒体会议上确认了一些细节。其中一项政策包括,只有新西兰公民和永久居民才能购买新西兰住宅用地和农业用地。此外还将大幅削减移民

Barnett表示,限制移民会给许多行业带来灾难性的后果,不仅将推高物价的上涨,还将使目前劳动力紧缺的局面更加雪上加霜,比如园艺、住房、建筑业等。

尽管目前银行收紧了贷款限制,但奥克兰的房地产市场一直保持良好的势头,因为供求关系仍然相对平衡,但他预计当前的情况会有所改变。“禁止海外买家不会对房产造成太大影响,因为海外买家的比例很小,据数据统计仅为5%。但禁止移民将影响房价,因为每年有7万名移民,他们购买的住房数量大约为1万至1.5万套”,他预计这可能使一些人陷入财政危机。由于奥克兰的移民人数占全国最大比重,所以奥克兰地区的影响或最为严重。他强调这些仅是他的个人观点。

不过经验丰富的房地产投资者Olly Newland说,新政府的部分政策对国家非常有利,尤其是帮助首次购房者购买可负担性住房。

优先党表示,他们意识到住房危机的严重性,“将为首次置业者提供可负担的住房,对长期低利率的销售和购买协议,最高可长达25年。” Newland认为这是一件好事。

不过,Newland不认同限制海外买家政策。他认为,海外买家不会将房产搬走,“因此我并不反对海外买家购买新西兰房产。”

国际房地产门户网站居外网的澳新大区负责人Jane Lu表示,在新规执行之前,可能会有大量外来投资者搭上末班车涌入新西兰房市,在温哥华和悉尼出台限制外国人买房政策之前,都曾出现类似的情况。

新西兰工党上台,移民、住房、教育等政策会有哪些变化?

目前所知道的政策是:

• 移民:Jacinda Ardern表示,她会坚持工党的移民政策,每年净移民人数将减少2万至3万。

• 住房:Ardern承诺实施工党的“KiwiBuild”政策——将在10年内建造10万套可负担的住房,其中一半在奥克兰

• 外资所有权: 工党和优先党拟规定只有新西兰公民、永久居民,以及绝大多数股份由新西兰所拥有的公司,才能购买新西兰的住宅土地和农业用地。政府将设立外资土地所有权登记册。

• 跨太平洋伙伴关系: 各方同意重新推动谈判,贸易协议允许政府禁止外国人购买新西兰土地。

• 央行: Peters原本希望改变新西兰央行的汇率机制,从完全的自由浮动改为新加坡模式(也是中国目前的模式),即让汇率在一个区间内有限浮动,加强央行对货币的贬值操作能力,但这个主张已经被工党拒绝。Peters只能退而求其次,要求修改《储备银行法》,调整目前的利率决定机制,让新西兰央行在决定利率时不再只考察通货膨胀,而是需将就业率纳入考虑范围。

• 搬迁奥克兰港口:优先党将奥克兰港口移到Northland,工党对此政策持开放态度。

教育:虽然在会议上没有提出,但在教育方面可能会有重大变化。工党、绿党和优先党都希望废除特许学校或伙伴关系学校(charter or partnership schools ),取消国家教育标准(National Standards)。

工党上台100天拟实施的政策:

• 从2018年1月1日起,大学教育第一年免费,并将每个大学生的津贴增加50纽币/周。

• 禁止海外投机者购买现房。

• 向新西兰房地产市场发出指令,阻止政府公屋的抛售。

• 开始着手设立可负担性住房权威机构(Affordable Housing Authority),启动KiwiBuild 项目。

• 通过立法通过家庭一揽子计划(Families Package),包括冬季燃料补助(Winter Fuel Payment),2018年7月1日起生效。

• 恢复对新西兰养老金的贡献。

• 从2018年4月1日起,将最低时薪上涨至$16.50纽币。

• 建立税收工作小组(Tax Working Group)。

尽管全面的政策调整尚未出台,但纽元已经作出反应,纽元兑美元跌至5个月低点。

来源:新西兰先驱报中文网

责任编辑:Zoe Chan

直系子女移民年龄将上调至22岁 | 加拿大

加拿大联邦移民部早前对《移民及难民保护法》(Immigration and Refugee Protection Act)作出修改,从今年10月24日即下周二起,直系子女(Dependent Child)随父母申请移民年龄上限,从目前的19周岁上调至22周岁,及未结婚和有同居关系,意味那些有较大年纪孩子的家庭,将有机会一起拿到枫叶卡

从今年10月24日起,依亲子女随父母申请移民的年龄上限将从目前的19周岁上调至22周岁
从今年10月24日起,直系子女随父母申请移民年龄上限将从目前的19周岁上调至22周岁

新例无追溯期

2014年8月1日,联邦移民部将直系子女年龄限制从22岁以下改为19岁以下。许多19到21岁之间的青年因不符合经济类移民的申请条件,被迫与家人分离。在新规定下,许多大学生将可以跟随父母一起移民加拿大

不过,新例没有追溯期,在2014年8月1日後至2017年10月24日前提交的申请,会沿用旧制审批。

此外,若直系子女伤障或有心理疾病,需要父母在经济方面有所照顾,即使年龄高於22周岁,仍可跟随父母一同移民。

这次改革其实也是社会经济(socioeconomic)趋势的体现,因为过去几年,愈来愈多年轻成年人选择与父母居住。根据2017年8月的人口普查统计显示,自2001年至2016年,大约有35%年龄介乎20岁至34岁的年轻人愿意与父母两人中的至少一人共同生活。

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加拿大联邦移民部长胡辛(Ahmed Hussen)表示,放宽年龄限制能够让更多的家庭团聚,这对加国经济和社会发展有所帮助,同时也提升加拿大魅力,让人们更愿意选择加拿大作为移民目的地。

来源:星岛日报

责任编辑:Zoe Chan

专家解密:为何脱欧没有动摇伦敦房地产热?| 英国

英国广播公司BBC近日根据大数据做出的一项调查发现,如果扣除通货膨胀因素,英格兰和威尔士很多住宅房屋的实际价格甚至低於10年前!从2008年金融危机开始,住宅真正价格上涨的主要局限於伦敦等英格兰东部和南部地区。和飞速上涨的中国房地产相比,难怪中国一些投资者感叹“英国房子怎麽这麽便宜?”!

其中伦敦是涨幅最大地区。脱欧後的一年里,中国的机构和个人投资者仍成为伦敦地产交易的重要一方,从着名的地标性摩天大楼,到新建的住宅或学生公寓。不过,如同欧美投资者一样,中国对英国房地产的有些大投资者也有些在交易项目中因为缺乏”对国情了解”丶忽略细节而遭遇过各种问题,影响到资产收益。

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英国具有房地产市场流动性强丶交易速度快和法律环境稳定的特点
英国具有房地产市场流动性强丶交易速度快和法律环境稳定的特点

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过去一年,巨额国际资金涌入英国,在投资英国房地产热中发挥关键作用。国际机构和私人投资者为何不惧英国退欧後不确定性,大手笔斥资英国?为什麽这些资金不是投向法兰克福巴黎纽约东京中国香港或者其它国际大都市?

今年,中国金融监管当局收紧海外汇款投资房产规定;英国金融监管当局封杀房地产税收漏洞;为何同时仍有巨额资金投入伦敦房地产市场?为何一些经济学者唱衰中国经济之际,伦敦金融城仍看好中共19大後来自中国的投资?

全球最大之一的国际律师行贝克·麦坚时(Baker McKenzie)以国际化运作闻名,现任国际货币基金组织总裁的拉加德曾是这一律师事务所首位女老板。近日,贝克·麦坚时(英国)组织了一场别开生面的英国房地产研讨会,吸引了一些大型国际银行丶地产交易机构丶保险丶证券等行业人士参加。

前来参加研讨会的不乏来自中国的银行丶地产与交易机构人士,反映出19大召开之际,不论是中国战略和机构投资者还是个人投资者,都对投资英国,或者为中国投资提供谘询丶融资丶法律丶税务服务表现出浓厚兴趣。

贝克·麦坚时的律师朱一抒(Lucy Zhu)来自中国。她介绍说,英国具有房地产市场流动性强丶交易速度快和法律环境稳定的特点。随着中国“一带一路”政策和中国企业境内外投资合理布局的推进,英国还将继续成为中国投资人全球投资重点之一。

之所以说这场研讨别开生面,不仅是研讨会邀请到该事务所及伙伴机构有关地产丶金融丶法律丶税务丶规划等涉及房地产投资各方面的专家,还从投资者和开发商两个完全不同的角度来分析了英国房地产投资和开发要素,将融资丶规划丶税收丶法律等买方卖方的各种考虑因素归纳总结,让投资者一目了然地了解抓住机遇丶规划收益丶防范风险等全面信息。

BBC调查发现,如果扣除通货膨胀因素,英格兰和威尔士很多住宅房屋的实际价格甚至低於十年前!
BBC调查发现,如果扣除通货膨胀因素,英格兰和威尔士很多住宅房屋的实际价格甚至低於十年前!

数据说话

参加这一研讨的金融界人士对伦敦房地产市场表现出乐观情绪,其根本原因在於数据支持。

世界最大商业不动产和投资顾问行世邦魏理仕(CBRE)2017年10月中旬最新发布的报告显示,2017年第三季度对伦敦商业房地产的投资交易总额高达48亿英镑,与去年同期相比增长64%。

这使得2017年前三个季度伦敦商业房地产交易总额高达130亿英镑,相当於2016年全年的总和。

CBRE英国部执行总裁丶金融市场部负责人皮尔森(Stephen Pearson)介绍说,我们预计,目前有大约390亿英镑的资金正在计划投资伦敦的商业地产。这其中,很大一部分来自於亚洲。

2016年6月底英国全民公投决定退出欧盟的决定让整个世界大吃一惊,留欧派卡梅伦首相辞职,正如留欧派在投票前警告的那样,英镑汇率应声跳水下跌,英国很多大媒体几乎集体唱衰经济前瞻。但贝克·麦坚时的合伙人丶不动产部负责人史蒂芬·特纳(Stephen Turner)指出:”虽然媒体上说跨国大银行威胁要把总部从伦敦金融城搬迁到德国法兰克福,可是谁搬走了?!”

脱欧决定做出一年来,如果仅看英国各大报章,人们感觉政府似乎“风雨飘摇,朝不保昔”,而伦敦金融城的大金融机构似乎要“望风而逃”“搬迁欧盟”。但伦敦的房价却保持坚挺,不仅没有随英国一些地区的地产价格下跌,反而逆势而上。这和大量国际资金进入有关。可为什麽投资者要选择伦敦而不是法兰克福纽约东京或者中国香港

透明的地产投资市场

皮尔森介绍说,投资者需要的是寻找一个安全的投资地,伦敦房地产市场经历数百年运作已经成为一个交易机制非常完善的透明市场,它不仅是对外国投资者持欢迎态度,有对私人资产严格保护的法律,也让投资者充分了解其交易价值和风险,资金进入退出都有序可循,这个市场既适合长期价值投资,也方便在投资者可以在不满意脱欧或其它环境变化时迅速撤离,比如伦敦市场上产权年限不同的地产,使投资者有更多的选择,一些优点是巴黎丶法兰克福丶纽约等其它大城市难以比拟的。

皮尔森表示,脱欧的所谓不稳定性的确让一些投资者放慢了脚步或者观望,但伦敦开发建筑商方面也相应停止了新项目的开发,有些地区房价下调,使市场重新平衡。

他透露说,很多亚洲的资金来自中港台地区,虽然说中国实行了新的海外资金汇款限制,但来自中港台地区的资金在进一步增加而不是减少,特别是通过中国香港的投资资金量巨大。

2017年3月,中国中渝置地以11.5亿英镑购得伦敦地标性建筑外号“奶酪擦子”商业大楼(左)。7月份,中国香港李锦记以13亿英镑购得伦敦地标外号“对讲机”商业大楼(右)。
2017年3月,中国中渝置地以11.5亿英镑购得伦敦地标性建筑外号“奶酪擦子”商业大楼(左)。7月份,中国香港李锦记以13亿英镑购得伦敦地标外号“对讲机”商业大楼(右)。

他相信,中国随着经济进一步增长,公司机构和个人投资者海外投资置地置产的趋势将会进一步增加。他介绍个人前往北京与中国大公司高层沟通交易的经历说,投资买方卖方通过增进了解和信心,将有利於交易的顺利进行。

离岸税务丶规划丶开发和保险

特纳也指出,因为亚洲商业文化不同,一些其它地区投资者初步了解伦敦房地产市场後,忽略得到熟悉伦敦房地产市场交易的各领域专家的谘询的重要性,仅依靠海外自己的团队来处理有关交易,实际上对项目产生很大风险,一些项目因此遭遇到意想不到的问题。

他指出,与来自不同地区的投资者打交道还需要克服商业文化差异。

贝克·麦坚时的合伙人丶税务负责人詹姆士·史密斯也指出,过去海外投资者常利用比如在英国根西岛或者泽西岛设立离岸公司,然後投资英国房地产市场从而合理避税的情况。但现在英国政府为了“堵住逃税漏洞”,不论该公司是否在英国本土有注册的商业实体,其经营利润都归纳到应缴税收范围内。这就需要税务专家介入,从税法角度予以协助,找到合法解决问题的办法。

规划和法律等领域如果没有全面通盘考虑,也会存在类似的风险。贝克·麦坚时的合伙人丶规划负责人本·法内尔举例说,比如在伦敦进行开发项目的投资者一个不可忽视的问题之一是英国规划法律中特有的采光权(Rights of Light)。比如世界着名的美国高盛投资银行在建造其伦敦市中心总部大楼虽然获得了规划批准,但忽略了这个问题,导致该投行在这一项目中陷入了与邻居大楼耗资百万英镑的诉赔案。

法内尔指出,在高盛的这个案子里,项目开发商忽略及早安排采光权的保险索赔问题。这也体现出保险业在伦敦房地产市场的重要角色。

来源:BBC中文网

责任编辑:Zoe Chan

美参议院通过2018年预算 特朗普税改迈出关键一步 | 美国

当地时间10月19日晚间9:30,美国参议院以51票对49票通过2018财年预算案,为特朗普税改扫清重大障碍。

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美国参议院通过2018财年预算案,使得未来特朗普的税改在简单多数的情况下就可以通过
美国参议院通过2018财年预算案,使得未来特朗普税改在简单多数的情况下就可以通过

根据程序,2018财年预算案的通过表明国会将启动特殊程序,使得未来特朗普税改在简单多数的情况下就可以通过,也就是说,税改方案只需要在国会中投出51票的简单多数丶不需要民主党的支持下即可可以完成。

上述预算决议允许税改在未来10年新增1.5万亿美元赤字,并且只需要简单多数就可通过。这也是美国参议院今年通过的第二个预算决议,为美国国会历史罕见。

共和党人表示,改变美国税收系统对完成竞选承诺至关重要。

相关专栏文章:【浅析美国税改可能如何影响房地产投资

来源:21世纪经济报道

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居外研究:9月堪培拉房价未随悉尼价格下跌 房产投资前景佳 | 澳洲

尽管市场对澳洲公寓房有供过于求的担心,但堪培拉独立房的价格保持持续稳步上升的态势。今年9月和整个三季度的统计数据显示,堪培拉是仅次于霍巴特墨尔本,在澳洲房产市场表现最好的首府城市。

九月份堪培拉独立房跳升0.6%,整个季度的涨幅高达1.3%。与去年同期相比,堪培拉9月份的上升率持平,但整个季度的增长率则上涨了0.8%。过去12个月,堪培拉房地产价格升幅达7.8%,预计上升势头仍将持续。澳洲房地产数据分析机构CoreLogic研究部主管库普尔(Cameron Kusher)说:“堪培拉的人口增加开始攀升,失业率很低,而且房产的可负担性比悉尼的高得多,所以我们在这里看得到投资的价值。”他还乐观的表示,“在未来的一年,我们认为在保持合理增长的情况下,市场将会相当的稳定。”

居外网海外房产行业分析师杨嘉锡 (Adam Yang)也对未来堪培拉的房市发展表示乐观:“澳洲首都堪培拉澳洲失业率最低的城市之一,那里的居民有着澳洲最高的人均可支配收入,并且经常搬迁于澳洲不同城市之间,这就意味着堪培拉居民对买房与租房的需求是相对较强的。另一方面,在新州、维州与昆州纷纷对外国投资者加收附加税的同时,堪培拉尚未对海外投资者征收附加税。

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九月份和整个季度的统计数据显示,堪培拉是在澳洲房产市场表现最好的首府城市
九月份和整个季度的统计数据显示,堪培拉是在澳洲房产市场表现最好的首府城市

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堪培拉独立房的平均房价为65万多,而公寓房的平均房价接近43万。不过堪培拉的公寓房行情不被看好,价格在9月份下降了0.1%,较上个季度整体回落0.6个百分点。库普尔表示,这是因为堪培拉的公寓房部分面临着与布里斯班相似的供过于求的问题。

最新的CoreLogic数据房产估价结果显示,由于悉尼房价下跌,导致全国范围房产价格涨幅逐渐放缓。今年第三季度,全国房产市场涨幅仅为0.05%,是自2016年6月以来的最低涨幅。

库普尔认为,全国范围内的经济增长放缓主要是由于悉尼市场的资本收益停滞,墨尔本市场疲软等因素。经历了一段时间不景气的状况后,霍巴特近期的表现,进一步巩固了自身作为表现最好的房地产市场。年平均增长率高达14.3%,是2004年以来的最高水平,上季度则上涨了3.4%。报告还揭示出,墨尔本房地产市场呈现出较慢的增长态势,但与悉尼相比,其增长速度仍保持弹性。

库普尔表示,悉尼房地产价格预计还会下滑,今年晚些时候墨尔本可能也会出现市场需求下滑,低利率将有助于支撑住房地产价格。

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责任编辑:Zoe Chan

美业内人士看好二级城市多户住宅投资 而非纽约旧金山 | 美国

由于高净值人士(HNW)投资者和家族办公室(为富裕家族管理财富的私人机构)希望增加房地产的投资组合,美国的多户住宅(multifamily)楼盘将继续提供有吸引力的投资机会。高净值投资者要求从核心物业获得可预测的现金流,或重建项目中获取增值收益,多户住宅的市场板块能够达到他们的这些目标。在这种情况下,有什么市场机会可以帮助高净值投资者掌握符合投资组合目标回报的机会?

多单元房屋投资的风险和回报

旧金山纽约市等门户市场具有吸引力,这些市场也经历了重大的多单元住宅发展。这种新供应会抑制租金增长,并且考虑到门户市场进入成本高,当租金增长停滞时,回报反响更为迅速。相反,像盐湖城丹佛这样的二级市场,虽然人口和就业人数都很强劲,但新开发项目相对较少。我们认为这些二级市场能为高净值投资者提供更可预测的回报更有吸引力的选择

千禧一代人对租赁住房的需求加大,开发商也正在以设计和设施响应,为他们可预测的行为提供服务。城市小单位开发的增加就是其中的一个例子。也就是说,当某些市场上的这种产品太多时,投资者需要小心谨慎。像他们之前几代人一样,美国千禧一代最终也将会寻求在好的学区为他们的家庭购买房屋,并且可能趋向郊区

另外,越来越多的老年租房者想要更高质量的成屋和设施。许多资产,即使是房龄只10年的资产,也不能吸引这些租客,这为精明的投资者创造了实行重建策略的机会。

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多单元住宅可以为高净值投资者提供长期的战略性投资机会
多单元住宅可以为高净值投资者提供长期的战略性投资机会

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如何提升多单元房屋投资的投资回报率?

多单元住宅可以为高净值投资者提供长期的战略性投资机会,但在实现收益方面有一些重要的事情需要注意。位置,资产质量和强劲的市场基本面必须符合投资策略和良好的承销。资产的管理也是成功的关键。

对房屋装修,设施和技术的进行升级,包括包裹管理,智能恒温器和安全系统,是有效增加价值和提高回报的附加手段。例如,节能升级可以降低运营成本,并在使用代理债务时节省经费。

包裹管理是租户需求转变的另一个例子。随着电子商务的日益普及,租户的收入远远高于几年前,成功的社区能有效地管理这种交付流量。提供针对包裹盗窃问题开发创新解决方案的第三方供应商对在线购物的租户有很高的吸引力。

避免多单元住宅投资的失误

您的目标投资市场是否充斥着过多资本?如果是这样,不切实际的租金增长假设或低估运营费用的增加将影响估值的完整性。回报率能否维持?在回报率下降到4%以下的市场,误差幅度有所放大。在超低回报率环境下评估风险时,准确度是必须的条件。

资本成本的充分承保是另一个需要谨慎的地方。面对租户偏好变化,特别是在考虑跟上科技发展的成本时,每单位250美元资本储备旧标准可能无法适用

结论

我们相信,在合适的公寓市场上,有多种因素会为高净值人士和家庭理财办公室投资者增加机会。随着建设贷款人控制新贷款和股权投资者变得更加谨慎,我们预计现有的发展渠道将会缩窄。结合租房者不断变化的需求,我们认为,增加现有公寓资产和获得有吸引力的回报的机会越来越多。

相关专栏文章:【选择投资美国多单元住宅(multi-family)的五大原因

作者:Robert Brunswick,美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文发表日期:2017年10月12日

责任编辑:Zoe Chan

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老牌华人社区纽约法拉盛周边地价见涨 | 美国

由于美国老牌华人社区纽约皇后区的法拉盛(Flushing)房地产价格近几年随着华人移民数量上升呈现直线上涨趋势,土地开发商将目标转移至邻近区域购地筑楼。建地买卖热络,间接带来法拉盛地价上升,邻近居民担心会有过度开发的可能。

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皇后区的法拉盛法拉盛是纽约皇后区地产起飞的核心地
法拉盛纽约皇后区地产起飞的核心地

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Onex房地产公司(Onex Real Estate Partners)总裁达纳(Michael Dana)向《纽约时报》表示,法拉盛皇后区地价的驱动器。鉴于该地段开发成本高昂,精明的开发商将注意力转移到它的周边地区。来自长岛的开发商中的行动派伊斯丹资本(Eastone Capital Partners)刚以2,300万美元购买位于北方大道(Northern Boulevard)141-57号的开发据点。

这块地约23,000平方英尺,目前美国银行分行和国际工程师联合工会14-14B分会(International Union of Operating Engineers Local 14-14B)还在据点营运。

美国银行的租约还有近两年才到期。届时,开发商将拆除建筑物,整地面积约为6.8万平方英尺。计划改建成具有零售商区和公寓的综合式建案。

该笔交易是由高纬环球房产公司(Cushman & Wakefield )的普罗伊斯(Stephen Preuss)中介牵成的。他希望有更多投資能涌入法拉盛,并指出,法拉盛市中心的土地价格看涨,很多开发商转移目标看准了像北方大道这种市中心外围副区,因价格较为实在些,這一趋势仍会持续。

Eastone在网站上已刊登了他们在法拉盛与长岛市的几笔买卖项目。

由于这种购地建案热潮风涨,法拉盛地区现在正充斥着这些投资买卖的计划案,有些人担心附近社区会被过度开发。目前的开发方案有富顿集团在第39大道上的巨型Tangram项目和Onex地产合作公司(Onex Real Estate Partners)的天景公寓(Sky View Parc)。

法拉盛的新开发项目天景公寓(Sky View Parc)
法拉盛的新开发项目天景公寓(Sky View Parc)

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(互联网资讯综合整理)

责任编辑:Zoe Chan

湾区房产行情紧俏 东湾三谷成华人购房首选 | 美国

居外网自2013年记录“询盘数据”以来,美国从来都是国人最热爱最向往的置业圣地,高居榜首。无论是出于自己将来养老,还是孩子已经或将在美国深造,或纯粹是为了资产安全保持而投资;如果说北京海淀是国人公认的“宇宙中心”的,那么称“美国湾区全球的“宇宙中心”肯定不过分。

相比中国的北京或者上海,美国房产性价比更高已经不用赘述,除了能拥有房屋永久所有权和土地所有权,房屋一般都具备地下室、阁楼、花园、院子、车库等,配套完整。

另外,美国市场成熟、法律公开透明,购房程序也不复杂。购房者即便没有绿卡或签证,只要拥有中国护照,就算不踏上美国本土,也可以通过传真完成交易,可谓便捷至极。

加州湾区在科学技术、教育、文化、体育、医疗、创业等领域都拥有辉煌的记录,世界顶尖高校前10位中的斯坦福大学和加州大学伯克利分校都在湾区

旧金山湾区俨然成为美国房地产市场的龙头和风向标。有数据显示,旧金山领涨加州房地产市场,而加州则领涨美国的房地产市场。

2017年8月,加州房地产经纪协会(California Association of Realtors)的统计数据显示,加州独立屋中位价格涨至565,330美元,与1年前相比涨幅达7.2%,为10年来最高涨幅。报告中特别提到旧金山湾区9县的独立屋,中位价格涨至85万6,200美元,与1年前相比涨幅为10.2%。

旧金山主要城市房价中位数及租金指数
图一:旧金山主要城市房价中位数及租金指数 (Zillow Research)

专家分析,从历史的角度来看,这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说,经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足,短期内不大会发生导致房价大幅下降的经济危机。

湾区有一大批世界顶尖的高科技公司,创业人才不断涌来,经济发展和人口增长长期持续,必将带动湾区房地产价格的长期攀升;而目前湾区可使用的土地日渐减少,二手房交易量严重不足;随着近些年亚裔新移民不断涌入,湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化,也带动湾区的房价越来越贵。

华人在湾区投资买房喜欢挑在哪里?

在供不应求、卖家市场的湾区房产市场中,价格节节上涨、居高不下,那么作为华人买家都会考虑哪些因素呢?

湾区地产经纪人Charlotte Tsang为我们讲了一个实例,可以从中一窥华人买房时的考量重点。

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独栋屋(single-family house)是独立的建筑,建筑围墙不和邻居公用,一般为1-3 层楼的建筑。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑,以郊区的独栋屋居多。
图二: 独栋屋(single-family house)是独立的建筑,围墙不和邻居公用,一般为1-3 层楼。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑,以郊区的独栋屋居多。

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Sally(化名)一家是典型的湾区华人,30出头的她,在家中做全职主妇,刚刚生下一个宝宝。丈夫有着不错的收入,一人的工资撑起中产阶级水平的生活。因为宝宝的降临,Sally和丈夫想停止租房,买一栋属于自己的房产。

考虑到孩子就学的问题,Sally希望搬到一个好的社区,购置一座独栋住宅(single-family house),学区要好、价格合理、离Bart车站近些,预算约为70万到80万美元。5年之内,他们不打算搬家。

在请Charlotte Tsang做房地产经纪之前,Sally对于符合期望的社区并没有任何概念。为Sally做完经济能力评估后,根据市场情况,Charlotte推荐了三个东湾的社区,分别是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之后Charlotte带着Sally全家驱车前去观察中意的社区,进一步挑选。最后Sally一家以约80万美元的价格,在Castro Valley拿下一所有3个卧室的独立住宅。如其所愿,学区不错,环境也好,距离Bart车站很近,方便丈夫上班,可谓合家欢喜。

东湾三谷——炎热房产市场中的清凉绿洲

从上面的例子可以看出,华人家庭大都考虑的一样,主要就是注重学区、社区价格

东湾三谷地区房价增长分布图
图三:东湾三谷地区房价增长分布图(2017年8月數據,Zillow Research)

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“华人很喜欢东湾三谷(Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville)、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo,”生长在湾区的房地产经纪Charlotte Tsang介绍道。从业五年来,客户群中约一半为亚裔美国人,Charlotte对于华人的喜好相当了解,“那里的房价可负担性比较高,社区、气候不错,学区也好,比如在San Leandro,有很多中国超市,一个于2016年新建的全新Kaiser医院,两个湾区地铁(BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特别强调,对于多代同堂的华人家庭,三藩市东湾(San Francisco East Bay Area)买房、投资的好选择。

东湾三谷地区是美丽的花园城市,有多个风景优美的国际标准高尔夫球场,有小Napa之称的红酒之乡c市,是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory国家实验室、Bishop Business Park高科技工业园区、享誉湾区的购物天堂San Francisco Premium Outlets,以及是美国著名电话通讯公司AT&T西部地区总部所在地。

三谷地区的地理位置优越。大湾区地铁的东湾终点站就在Dublin市中心,从这里乘地铁到旧金山市区和国际机场约1-1.5小时,到南湾硅谷中心,南到斯坦福大学,北到伯克莱加州大学均为30-40英里,大约30-60分钟车程。San Francisco Premium Outlets购物天堂近在咫尺,还有多个华人超市和大小中餐馆。

这里有全新现代化的大型居民社区,房屋新而大。2015年被美国着名的社区和城市排行榜网站Niche评为加州最适合家庭居住的地区。社区安全舒适,犯罪率极低。Danville的Blackhawk黑鹰区(Blackhawk)是湾区最美的规划社区之一,依山而建,很多知名人士居住在此。

红酒之乡Livermore有小Napa之称
图四:红酒之乡Livermore有小Napa之称
Danville的黑鹰区(Blackhawk)是湾区最美的规划社区之一
图五:Danville的黑鹰区(Blackhawk)是湾区最美的规划社区之一

这里亦有闻名加州和湾区的优秀中小学教育系统,三谷地区9分以上的小学31所,中学、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位,是全加州硬件设施最好的公立学校。

这里还有超一流的私立中学The Athenian School,严谨的校训和多元化教学,吸引了十多个国家包括中国在内的很多小留学生。

和硅谷中心一些老牌好学区的住房相比,学校的评分水平多是相同等级。但三谷的居住条件更好却价格适宜。在三谷100万美金左右可以买到2500-3000英尺1到10年新的花园别墅房,然而在南湾或在中半岛等地,相同水平的房子,至少在200万美金以上,而且房龄多在40年以上。

这里是不需要去硅谷核心区上班的新移民首选地。目前该区华人的比例已经上升到23%左右。在这里生活的孩子们能同时体验到美国的传统文化和多元文化。

Charlotte说,对于地产买家来说,这里的新兴设施(餐馆、购物区)让生活更加便利,新建房屋价格区间在50几万美元到240万美元之间,跨度很大,选择多多,适合多代同堂的华人家庭,由于租房政策管制较宽松,也适合期望通过房租来长期投资的买家。

责任编辑:Zoe Chan

移民人数创106年高点 华人6年增55万排第二 | 美国

根据一份最新公布的调查报告,2016年美国移民总人数达到4,370万,创下106年最高点。去年,中国(在这次调查中,指中港台)是美国第二大移民,总人数约272万人,过去六年约55万中国人移民美国

美国人口普查局(Census Bureau)今年9月14日公布“2016年全美社区调查(American Community Survey,简称ACS)报告,去年各族裔移民(包括合法及非法)总人数为4,370万,比2015年增加50万人,占美国人口的13.5%,创下106年来的最高点。1980年,这个百分点仅3.8%。

2016年,墨西哥仍是美国最大的移民来源国,不过,移民人数(1,157万)较前年减少大约7万人。2010年7月1日至2016年7月1日之间,墨西哥是全美移民最大的来源国,总计110万新移民来到美国,约占新移民总数的12.5%。

去年美国移民总人数创106年来最高点,中国为第二大移民来源国
去年美国移民总人数创106年来最高点,中国为第二大移民来源国

去年,美国第二大移民来源国为中国,总人数达到2,716,548人,印度位居第三,人数为2,434,524人。2010年2016年期间,印度移民到美国的人数为654,202人(增长率37%),在所有发展中国家中居首,其次是中国,在同期间有550,022人移民到美国,增长率为25%。

移民父母在美国生育子女的人数,去年累计到1,660多万人。因此,全美移民及其子女的总人数达到6,040万,几乎五个美国人就有一个是移民(或其子女)。

这份调查是从去年7月1日当天,以美国的移民人口分布为准。2010年至2016年,有810万新移民定居美国,如果减去每年大约30万移民返回母国定居,以及30万人离世,这个期间移民大约净增长380万人。

2010年至2016年,美国各州移民人数增长最多者为德克萨斯州(增587,889人),其次依序为佛罗里达州(578,468人)、加州(上升527,234人)、纽约(238,503人)、新泽西州(上升171,504人)。

(互联网资讯综合整理)

责任编辑:Zoe Chan