Author: ZoeChan

根据柏林市政府与柏林投资银行（IBB）今年4月发布的一份报告指出，柏林2016年的房价比前一年成长了7.1％，跟2009年比起来，更是翻涨了整整一倍，达到每平方公尺3538欧元。

不只售价，租金也跟着水涨船高。报告指出，柏林租金的中位数年成长3％，来到每平方公尺9.07欧元。尽管德国有规定租金的“指导价”，以及每3年最多只能涨15％的天花板，但如果是新公寓或新合约，就不受此限。

近几年，柏林已成欧洲乃至於全球年轻人趋之若鹜的创意城市。同一份报告指出，过去5年，柏林每年增加的常住人口将近4万人，其中87％是外国人，95％不到30岁。柏林现在人口数将近360万人。

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“柏林穷，但是性感（Berlin ist arm, aber sexy），”是柏林前市长沃维雷特（Klaus Wowereit）在2003年城市陷入财务危机时的一句名言，流传至今。

从百废待举到房地产黑马

只不过，在两德统一28年後的今日，柏林似乎已经渐渐脱贫，走向发达之路。

来自河南的林友珍，从事房地产业已十多年，一开始在北京的德国地产公司任职，管理亚洲市场，2003年她来到德国，2年前在柏林成立嘉华房地产公司（YLS Sherpa），主要服务华人市场，业务涵盖房屋销售丶企业或个人的购房投资。

她亲身经历了柏林房市的起飞期。

林友珍回想，柏林房地产市场在1990年代曾经非常冷淡，直到2008年金融海啸之後之後才开始活跃，主要是因两德统一之後需要时间复苏。

她分析指出，过去5年间，柏林的平均房价上涨了50％，位於市中心的城中区（Mitte）也涨了30％。

柏林的房地产吸引力愈来愈高，有几个原因，首先是政策因素。

直到柏林围墙倒塌的10年後，德国首都都还在小城波昂。1999年首都迁往柏林，随之而来的诸多政府单位与各国企业总部，纷纷把柏林作为根据地，带来许多工作机会。

2010年开始，柏林的房市从“供过於求”开始转变成“供不应求”的态势。例如林友珍自己在城中区的公寓要出租，每平方米14欧元，就有超过30组人马争相抢看，最後还得笔试加面试，才能决定租给谁。

第二是经济发展因素。

因为起飞得晚，基期很低，从2005年至今，柏林的GDP成长率18.8％，高於同期德国整体经济成长幅度。

近年来，柏林新创企业迭兴。根据近期报导，全德国的新创公司，有17％选择将总部设於柏林，约有1800多家，主要因为经营成本较低，年轻人口多。许多报导更直指柏林将成为“欧洲矽谷”。

第三则与欧洲央行政策有关。

德国的租赁市场向来蓬勃，超过一半的德国人并未拥有房产，而是租房。但2014年欧洲央行为了对付通缩而实施存款负利率，情况开始反转，愈来愈多德国人不愿眼睁睁看着钱放在银行缩水，转而寻求投资房地产保值。

林友珍以亲身经历说明，在2010年以前，100多间公寓的新建案，通常要花2到3年才能卖完，但近几年，最多只要一年半就可以卖完；而且以前还能买到新成屋，现在都是在预售屋的期间就已经卖光，可见房屋抢手景况。

种种因素，让柏林房市日益白热化。况且不只买卖市场，就连租赁市场也受影响。

在柏林教叙利亚难民德语的史蒂芬（Stefan Hauer）租房多年，对房租上涨特别有感：“几乎所有区域的租金都在涨。”他住的莫阿比特区（Moabit）以往有大量土耳其社群，但因为离市中心不远，过去6年的房租涨了将近3成。“有点吃不消，如果再继续涨，我可能要搬回老家住爸妈的房子，”他说。

随着欧陆各国如奥地利丶匈牙利纷纷“向右转”，显露排拒移民的态势，再加上英国脱欧，许多企业已经宣示要把欧洲总部迁往德国。

在德国强势经济的拉力以及其他经济体的推力交互作用下，让柏林房市洛阳纸贵，这个充满性格的城市，是否还能性感依旧？或是她将把这些活力的来源一步步向外推？未来几年也许就可以看得出来。

 

来源：天下杂志

责任编辑：Zoe Chan

根据戴德梁行近期发布的最新报告显示，截至今年6月，全球房地产投资市场规模达到1.5万亿美元，与上年同期相比增长4%。

这份年度报告《全球房地产投资制胜之道》（Winning in Growth Cities）针对全球商业房地产投资活动展开调查，并根据城市吸引资金能力进行排名。

截至到今年6月的12个月内，前25个城市吸引投资额约占全球房地产市场投资总额的一半，但过去占主导地位的一些城市出现了大幅下滑。纽约连续第六年成为最受欢迎的市场，尽管其吸引的投资额下降了37%，同时伦敦的投资额减少25%，使其失去了前三名的地位，而巴黎也下降了21%。可售资产缺乏是导致下降的主要因素之一。

旧金山和中国香港取得了相对可观的成绩。旧金山凭借4.5%的增长率跻身排行榜第三名，而中国香港的增长率更高达到19%。同时，马尔默、尼斯和大阪等二线城市愈加获得国际投资者的青睐，因为这些投资者希望进行更广泛地投资从而获得更好的收益。

北美地区吸引力强劲，成为投资的主要目的地。在前25个城市中，北美地区占据13个，欧洲和亚太地区分别占有6个。亚太地区一些城市的增长最引人注目。首尔的投资额增长了98%，新加坡的投资增幅则达到了52%。

报告作者丶戴德梁行欧洲丶中东及非洲的投资策略主管David Hutchings表示：“在2016年房地产市场出现逆势的背景下，今年的全球市场却实现了强劲的增长，着实令人惊讶，但投资者情绪确实得到了改善。随着人们对全球政局变动的担忧逐渐消退，至少就目前而言，房地产的全球化仍将会迅猛发展。”

“一些主要城市出现了投资活动下降，其由于可售资产的减少，而不是需求量下降，但这也表明价格上涨正在促使一些投资者拓宽投资地域。”

“虽然纽约、东京和伦敦的自我适应和革新能力将继续增强其全球主导地位，但竞争将会逐渐升温，因为投资者日益青睐选择更为广泛的二线城市。跨境投资者在2015/2016年度未关注的18个市场现在正在获得青睐，表明投资者愿意转向新市场寻找机会。”

北美地区

北美地区的大多数城市获得的投资额均实现了增长，其中圣安东尼奥、夏洛特和拉斯维加斯在今年尤为获得青睐。尽管该地区跌幅最大的城市均来自全球50强城市，纽约、圣迭戈和丹佛分别下降37%、30%和23%，但达拉斯、休斯敦和奥斯汀等美国的一些大城市却实现了增长。

欧洲、中东及非洲地区

中欧和东欧国家首都城市在全面增长方面表现最好，尤其是布拉格、布达佩斯和索非亚的增幅超过西欧城市。同样，雅典的投资者信心上涨，尽管增长的基础较低，但投资规模达到10年来的最高值。

吸引国际投资最强劲的前25个城市中，10个来自欧洲，其中伦敦、巴黎、阿姆斯特丹和柏林位居前5位。德国多个城市在排行榜中的名次获得了提升，其中柏林的排名提升了两位，法兰克福则提升了9位，跻身前10大跨境资本流入地。亚洲和中东的投资者尤为青睐法兰克福，其投资额分别增长461%和132%。

欧洲资本四年来首次超过北美地区成为跨境总投资的最大来源。

亚太地区

亚太地区一半以上的城市投资额取得了负增长，其中悉尼、吉隆坡、北京和台北出现了大幅下降。尽管如此，亚洲城市今年在全球市场所占份额却得到了上升，并强化了在前50名城市中的排名，该地区最强劲的增长来自于经济快速发展的城市，其中缅甸的增幅尤为突出。

在中国香港，土地交易市场十分火热，其中中国内地公司尤为热衷于投资住宅用地，而中国香港本地开发商则在商业用地拍卖中表现优势。

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投资策略指南

展望未来，宏观形势不断变化，投资者必须改变策略。同时，不确定性依然存在。报告针对投资策略提出的主要建议包括：

• 经济周期延长，资本投资增长但通货膨胀减弱。

• 利率仍处在低位，不过不会持续低位很长时间。

• 不确定性依然存在：各地区丶国家丶城市和物业类型不断多样化，需采取应对措施。

• 在最佳城市中，投资者需对其物业进行定期维护和创新性改造以满足现代租户日益更新的需求，从而最大程度规避风险。

• 投资者可在核心国家主要二线城市和门户城市新兴市场上寻找机会。

• 有选择性地关注新兴市场物业，尤其在实施改革的经济体中寻找低风险机会。

• 投资者应从满足租户需求而获得资产价值及回报率增长，而不是只靠合约支持的收益率水平。

戴德梁行全球资本市场主管Carlo Barel di Sant’Albano表示：“人们广泛认为，与6个月 前相比，宏观经济环境对房地产更加有利，一方面是因为投资者情绪有所提振，另一方面是因为投资活动确实得到了改善。由于国际货币基金组织自2011年首次上调了GDP增长预期 ，投资者变得越来越积极主动。”

来源：戴德梁行

责任编辑：Zoe Chan