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【黄岚地产榜】海外买家税后的多伦多——市场数据第一弹 | 加拿大

今年4月份以来，安省实施了15%的海外买家税。很多客人和朋友一直都希望Daisy黄岚来谈谈多伦多房地产市场的变化，而我一直说，一个政策出来起码3个月才能有一些相对应的现象可以拿来品评分析。今天，Daisy黄岚从新政后的新房库存量的角度来和大家聊聊现在的多伦多房地产市场。

早在2017年1月，【黄岚地产榜】曾和大家分享了新房库存的动态跟踪结果，并得出了大多伦多地区新房不够卖，房价在不发生系统性政策风险的情况下必然上升的判断。转眼时至9月，除了众所周知的大多伦多跟进温哥华实施海外买家税帮助市场回调外，市场供应、需求、和库存的基本面到底有什么新的变化呢？让我们来看一看【黄岚地产榜】的最新追踪以及和上期的对比。

通过上图我们发现，去年11月到今年6月，新房库存从15184套跌到8661套，跌掉43%的库存。低层住房库存从2036套跌到 1161套，高层住房库存从13148套跌到7500套，降幅均显现出了断崖式的走势。

新房库存跌幅这么大，原因是什么呢？一句话，需求大于供给。

新房库存近两年持续走低的趋势并屡创历史新低。销售方面，虽然二手房市场相对新政前冷清不少，但新房，特别是高层新房的销售量却随着库存的屡创新低而屡创新高。说明多伦多新房的供应量已经跟不上需求的增长。

为什么供给跟不上？

Daisy黄岚给出的答案是：

新房开发冗长的政府审批和开发建设流程
土地的稀缺（多伦多很多地方划为绿化带，不能建造住宅）

这2点是造成供应短缺的最大瓶颈，而且不可能短期内从根本上缓解。特别是称得上市中心的那一块区域，也就和多伦多皮尔逊国际机场的占地一样大小，如何会不稀缺？

和去年11月【黄岚地产榜】库存追踪相比，今年6月不同库存状态的新房均下降严重，显示开发速度难以跟上。

具体数据为：

在售新房库存下降42%
在建库存（正在建设中的库存）下降40%
已批待建库存（已经设计批准、等待建设开始的库存）下降45%

另一方面，近年来加币汇率维持低位，导致进口材料较多的公寓开发建设成本的上升，也使开发商的成本驱动型提价蠢蠢欲动。市场拉，成本推，涨价顺理成章。作为投资者来说抓住时间窗口和市场回调的机会至关重要。

还不够说服力？再来看看温哥华市场走势图吧。

最后的结论，大多伦多地区每年4.8万套新建住房无法满足新增需求。抓住现在最好的投资时间窗口才是正确的选择。如若不信，可看看现如今的北上广中心城区，是否还有新房在建？在卖？最好的投资时间窗已然过去矣。而现如今的北上广中心城区的住宅售价，对比当年新楼开售时的价格已是望尘莫及。

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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旧金山北加发生特大火灾华人逃难：家园像战场 | 美国

综合美国《世界日报》报道，美国旧金山北加州著名酒乡纳帕(Napa)、索诺玛(Sonoma)等8个县于当地时间10月8日晚、9日早上发生14起特大山火，着火面积超过5.7万亩，烧毁1500栋建筑物，包括著名的希尔顿和Fountaingrove酒店，已知3人死亡，超过100人因为烧伤或吸入烟雾受伤，在医院治疗。

住在圣他罗莎十多年、担任护士助理的华人Karen Lin Tang接受采访时指出，深夜时被邻居敲门叫醒，带着爱犬以及皮包与文件就开车往外逃；几小时后天亮了回现场查看，房子已全毁，“整个小区都没有了，像战场一样。”

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看旧金山房源

Karen早年随父母移居旧金山，2008年时进场买房，当时看上圣他罗莎环境清幽，且学区不错，就用了39万买了四房三卫的独栋屋，“一切都非常好，我们不断的装修，今年全部完成，非常棒，每个月好像都是在做梦。没想到，就这样一无所有。”

她表示，自己是在9日凌晨约1时许被邻居敲门，一开门就听到白人邻居口气很急的说：“Karen, you must go。”当时外面已经烟雾弥漫、简直不能呼吸，情况颇为危急，因此她带着重要数据，以及同住的妹妹一家人，立刻到男友父母住的邻近城市Sebastopol避难。

“中间我们去加油，光是排队加油就花了差不多一个小时。”Karen说，当时避难的人很多，加油站大排长龙，“没人想到会在周日晚上出现这样的大灾难，我们就靠自己的力量去解决事情。”

Karen的住家就在圣他罗莎凯萨医院附近不远处，9日上午天亮后她回到现场，发现包括凯萨医院、希尔顿酒店、以及101公路边上的Applebee’s餐厅、麦当劳快餐店等都遭大火吞蚀。而自己住了十年的房子完全被烧掉，“应该是从半夜1点一直烧到早上6点，我早上到的时候后院围篱还在起火，很多飘散的树枝上都还有火星。”

“好多房子都被烧光了，还有余火、在冒烟，像战场一样。”Karen说，或许是当晚风势强劲，加上圣他罗莎树木多，因此火星到处飘散引起连串大火。现在家园全毁，还好在房屋保险公司的协助下，已经准备在找未来的临时栖身之地，并慢慢重建房子，回归寻常生活。

（据中国侨网）

胡志明市写字楼未开盘已被预定一空！| 越南

胡志明市中心许多高端写字楼未投入使用就全部被租客预定了。

据越南仲量联行（JLL）公司分析胡志明市2017年第三季的写字楼市场报告指出，第三季，西贡有5栋新写字楼投入使用。仅A级和B级的写字楼面积就已经达到六万平方米，第三季的所有等级的写字楼面积已经超过190万平方米。虽然写字楼面积供应这么多，但是写字楼需求依旧是紧缺的。

据JLL分析，当有新写字楼推出市场，正常来说供大于求租金会有下滑。但是这三季度开发商采用预定出租的方式，所以其写字楼未投入使用时已经形成出租比例爆满。因此新写字楼推出并未造成市场影响。

其公司的数据指出，A级和B级的租价都在上涨，分别是38.9美金/m2和22.3美金/m2一个月。第四季A级写字楼在市中心将会上涨，因为有新的高楼大厦投入使用。租价将会持续上涨因为在市中心的写字楼需求大，甚至有些客户已经先预订1000m2拓展公司工作空间。

胡志明市中心对办公空间的需求很高，租金预计会继续上涨，尽管目前的价格水平已经处于高峰

点击查看胡志明市房源

越南世邦魏理事（CBRE）公司发布关于2017年第三季度的A级和B级写字楼出租的空置率，分别比例6.6%和2.8%。这说明A级和B级的写字楼出租比例达到93-97%。

A级和B级写字楼面积出租达35.000平方米。出租比例较好来自Saigon Centre第二栋、Mapletree Business Centre和Viettel Complex等大厦。

CBRE的数据指出，目前客户需求倾向于大面积700-1000平方米以上的写字楼占比例为28%；租赁用途为生产的为24%；服务行业的要求的为14%；传媒行业占10%。客户需要迁移到面积大的写字楼的需求占79%；转租需求占12%。

其公司的评估，到2017年年底胡志明市将有一批高端的写字楼投入市场使用，但是写字楼租金预计将会持续上涨。

（内容由越南铁成房产提供）

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华人纽约买房回归曼哈顿贷款银行扩展中文服务 | 美国

据最新的美国人口调查局数据，纽约市出生在中国的华人2015年的人口比2000年增加了10万人，达到了57万多人，成为仅排在多米尼加之后的第二大移民族裔，而且还有增长的趋势。而中国人向来把买房置业作为自己人生一大追求，所以，纽约的地产业也越来越重视这个中国人消费市场，这个市场有着与众不同的特点。

几十年前，中国人在纽约的落脚地是曼哈顿的下城华埠，后来发展到布碌崙的日落公园和班森贺以及皇后区的法拉盛。即便在911以后的十几年里，华埠里中国人拥有的房屋数量在不断下降，但是比例还是当地居民中最高的。据地产杂志《The Real Deal》的统计，在2016年9月，华埠的348个租赁公寓楼中，62%的房主是亚裔，这个数字比2002年的53%增加了9个百分点；而在法拉盛，同样时间段的亚裔房主比例从22%增加到了28%；在日落公园，虽然没有中国房屋主的数据，但是1988年中国移民仅有3000人，根据“布碌崙美人协会”（Buooklyn Chinese-American Association）的数据，到了2013年中国人口已经达到了12万8千人。

近年来，由于大量中国人通过EB-5移民美国，以及美国对中国人开放10年签证政策，越来越多的中国人来纽约生活，这让中国人在此的买房地点也发生了变化。为中国客户服务的地产公司纳瑞国际地产公司（Nareig International Realty）的经纪人林莉莲（Lilian Lin）对记者说，现在中国人买房主要集中在曼哈顿中城、上西区、法拉盛、长岛和布碌崙中心。“他们喜欢新的房源、高楼层的外观美观的房子。”她说。“而且他们喜欢买有名的地段，或者地点非常好的小区……总而言之中国人舍得花钱买自己喜欢的房子。”

如果说原来的中国人是从曼哈顿下城的华埠向外区扩扩展的话，现在的趋势正好相反，是从外围回到曼哈顿，购房价格自然也水涨船高。Extell开发集团在“曼哈顿广场1号”（One Manhattan Square）和在威廉斯堡的Oosten工程，目标客户都是中国的中高阶层家庭，房子起价就是100万美元。

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购房方式越来越主流

如果说原来中国人买房是以多现金、不贷款、多找华裔经纪人的话，随着下一代年轻人的成长，语言障碍的消除，中国人的买房方式也日趋美国化。

这种变化是双方面的。林莉莲说：“美国当地的地产公司也见识到了中国人买房的能力和潜力，他们更愿意投资，想方法开发那些与中国人更近接触的营销渠道，以此给中国客户带来更大的方便。”

除了中国社区自己的多如牛毛的地产中介公司，纽约市大的经纪公司越来越在中国人的市场中占有主要地位，如纳瑞、苏富比、柯克兰、道格拉斯-艾丽曼以及凯勒威廉都是其中的佼佼者。

几十年前，美国的银行只收中国人的存款，却不给他们贷款，中国人只能成立自己的社区银行。但是现在，中国人不可阻挡的购房大潮让美国和国际主流的金融机构也参与向中国人贷款业务。比如富国、摩根大通和TDBank都有中文服务。

不管中国人的经济条件如何变化，或者是在文化上也有不同程度的美国话趋势，但是有一点是不变的，那就是中国人骨子里“安居乐业”的置业热情。据一项2003年公共政策学者的研究，中国是世界上房产所有权比例最高的国家，高达80-90%之间，而平均美国人的持房比例只有65%；而在美国，美国华人的房产持有率比白人高出18%。

“在未来10年内，中国人到纽约买房的人会更多。”林莉莲说。“因为中国富有人群不断增加，买房保值是多数有钱人的投资首选；纽约又是国际一线城市，所以我说，中国人在纽约买房前景非常看好。”

（互联网资讯综合整理）

美国白宫公布移民政策改革清单 | 美国

美国白宫10月8日宣布，特朗普政府已向国会提交了一份移民政策改革清单，内容包括加强边境安全、移民执法以及建立新绿卡发放制度。

在这份清单中，特朗普政府呼吁国会批准注资修筑美墨边境墙，增加一万名移民和海关执法局执法人员、1000名移民律师、370名移民法官及300名联邦检察官，限制给美国公民和永久居民的配偶和未成年子女发放绿卡，建立“积分制”移民制度等。

清单内容还包括打击签证过期、限制避难人群以及提升入境标准等。

限制非法移民是特朗普竞选阶段的承诺之一，他执政以来签署多个限制外国移民入境的禁令，在国内外引发争议。

（据新华社）

居外看点：亚洲哪个国家买房最便宜？并非泰国越南！| 海外

我们不会仅仅因为便宜而推荐买房（或任何其他资产），疲软的未来前景会降低房产的当前估值，为此，房价会比较低。

反之亦然。因为房价已经处于高位，并不意味著不会继续上涨。例如，新加坡公寓的价格约为中国香港类似公寓的一半。这两地均为领先的金融中心，而新加坡的生活水平更高。

因此，有人认为在新加坡买房很合算，即便房价高得离谱，均价达到1.4万美元/平方米（合1,300美元/平方英尺）。

最佳策略是，注重整体价值。问问您自己，租金回报率是不是足够高，房子有无升值潜力。不要只是一味想检便宜货。

说了这麽多，有些房地产市场兼具低房价和高价值的双重优势，这种情况并不多见。让我们来看看买房最便宜的几个亚洲国家。

Cheap_Asian_cities001 — 菲律宾是买房最便宜的第三大亚洲国家

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第三名：菲律宾

对于房地产投资者来说，菲律宾是买房最便宜的第三大亚洲国家。在马尼拉购买共管公寓只需花费约3,000美元/平方米。

过去几年来，菲律宾群岛的房价经历了一波牛市。自2010年以来房价翻了不止一番。几乎已经检不到便宜货了。目前的房价远远超出当地人能够负担的水平。

不仅如此，相较于东南亚地区的其他国家，菲律宾市场的估值过高。例如，曼谷的共管公寓均价仅比菲律宾高几百美元/平方米，但泰国人的收入水平比菲律宾人高3倍以上。

您只需往下看，就能找到更好的例子。

不过，我们可能不会看到菲律宾房地产市场崩馈。因为该国是东南亚地区经济增长最快的国家之一，2016年经济增速高达惊人的6.9%。外国尤其是中国投资者有助于吸收该国的超额需求。

不管怎洋，菲律宾房地产市场（或者至少马尼拉房地产市场）的未来发展会更加这度。这是一种低房价并不等于便宜货的情况。

精品项目-橡树湾（OAK HARBOR)

橡树湾第三栋楼ASTON正式开盘，神一洋的地理位置，疯了一洋的销售速度，直线上升的房价，只剩这新开盘的100来套了。针对富有的目标人群，豪华大护型，马尼拉湾海景，赌城核心区域，升值潜力无穷无尽。

项目优势：

集菲律宾五家最大的开发商之力，倾力打造的未来亚洲最大休闲娱乐城MBR（MANILA BAY RESORT）。OAK HARBOR橡树湾海景公寓就坐落在其核心地带。
商场、赌场、旅店、度假村、海鲜城、小吃街，全在你的周围，让你每日都能生活的如度假一般。
海景，落日——一杯香槟，一张长椅，一片沙滩，一轮落日，还有什麽比这更吸引人的时刻，来迎接夜晚的来临。
全马尼拉最低价（不到2万人民蔽一平米）的海景公寓，加上其独特的地理位置，升值潜力无穷无尽。

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第二名：马来西亚

马来西亚首都吉隆坡的房产均价仅为2,000美元/平方米左右，但该国是东南亚最富庶的国家之一——事实上仅次于文莱和新加坡。

原因何在？非常间单，吉隆坡的高楼大厦如雨后春笋般拔地而起，目前已经出现库存过量的情况，租金回报率也低至惊人的3%左右。因此，没有人真正想在马来西亚做房东。付出太多，但回报寥寥。

吉隆坡拥有引人注目的建筑景观，但没有多少马来西亚人能够负担得起闪闪发光的全新共管公寓

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不仅如此，马来西亚林吉特是亚洲表现最差的货蔽之一。自20世纪80年代以来，下跌的大宗商品价格和疲弱的出口导致该国货蔽跌倒了最低水平。这意味著，以大多数外蔽计，现在在马来西亚买房更便宜了。

不过，马来西亚房地产市场的长期前景较好。强劲的人口增速将有助于让这个仅有3000万人口的小国到2040年达到4000万人口。再加上城市化和逐渐增强的购买力，将最终创造出更多高端房地产需求。

您是否介意再等一等，等待房价和租金回报率上涨？这是个人投资抉策。但马来西亚的人口状况表明，这洋的时代迟早会来临。

精品项目-The Sentral Residences

坐落在吉隆坡中环广场的高级公寓，拥有非常卓越的地理位置，全方位的吉隆坡双子塔和湖宾公员绿化区景观。周围的高档社区更是让人兴奋，成熟设施为您提供各种所需。项目开发包含2 栋 55 层标志性套房，48 个豪宅单位，5 层地下停车场。单位面积274 平方米 – 377 平方米。永久业权。设施包括50 米宽无边式泳池、空中俱乐部、观景平台、迷你居院、多功能厅、连接 Platinum Sentral 的廊桥等。

吉隆坡中环广场的蓝图研发于著名建筑师黑川纪章博士设计的“城中城”概念。这是一个高达 11 亿令吉的发展项目，是世界级的公共交通枢纽，展示了它在生活、工作和娱乐环境中的卓越连接。

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第一名：柬埔寨

柬埔寨是亚洲房价最低的国家。该国首都金边顶级住宅的价格还不到1,000美元/平方米。

请注意，我们说的并不是金边的全新高层共管公寓。以侨民为目标的柬埔寨房地产信息关注这些共管公寓。但此类共管公寓价格高昂、空置率高，不受当地人欢迎，转售价值不高。

年代更加久远的店屋公寓建造于柬埔寨殖民时期，是该地区最佳的购房选择。这些公寓中既有急需翻修的，也有达到五星级标准和配备奢华装修的。

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为何柬埔寨的房价如此便宜？与马来西亚不同，该国没有出现供需不匹配的情况。在柬埔寨买房便宜，只是因为该国是亚洲最不发达的国家之一。

这种情况可能不会持续太久。柬埔寨的年经济增速超过7%（预计一定会进一步提高），是全球经济发展最快的国家之一。游客人数、外国投资和出口均持续增长。

同时，投资者还可以从8%-10%的租金回报率中获利。就这一点而言，非常值得我们静待良机。

精品项目-新梁基广场（SINA PLAZA）

5A+写字楼级别，楼高共计37层。A栋为写字楼，B栋为写字楼+公寓酒店。

项目优势：
1. 位置绝佳：地理位置绝佳，处于柬埔寨首都金边核心区，堪比北京CBD国贸；
2. 美元资产：柬埔寨是亚洲唯一美元不动产交易国度，非CRS国，属于美元资产配置；
3. 稀缺资源：金边高档写字楼房源供不应求，目前唯一在卖A级写字楼项目；
4. 产权：永久建物，世代相传；
5. 增值迅猛：金边地价每年10-20%递增，增值空间巨大；
6. 付款灵活：可全款或分期付款，均可在国内支付（RMB）；
7. 功能齐全：金边唯一的多功能大楼：集会议、餐饮、健身、娱乐于一身。

写字楼售价：125-340万人民蔽
酒店式公寓售价：88-136万人民蔽
综合收益：20-30%
交付时间：2020年底

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《全球房地产指南》：中国香港位居全球最火房产市场榜首 | 海外

在全球大多数地方，房价疲软的趋势将会持续下去。在经济强劲增长的背景下，冰岛和爱尔兰引领了欧洲大陆房价的飙升，加拿大也处于房地产繁荣时期——一些经济学家称之为泡沫。《全球房地产指南》杂志（Global Property Guide）在一季度的报告中列出了全球最火房地产市场的排行榜（一季度）。

第19名美国

据美国联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）的数据，美国房价在2017年首季度同比上涨3.37%，低于2016年4.87%的涨幅，较上一季度涨幅达0.6%。

第18名立陶宛首都维尔纽斯

维尔纽斯房价同比上涨3.56%，与2016年持平，较上一季度下降0.46%。

第17名葡萄牙

葡萄牙房价同比上涨4.18%，高于2016年3.18%的涨幅，较上一季度下降0.28%。

第16名爱沙尼亚首都塔林

塔林房价同比上涨4.76%，好于2016年1.31%的跌幅，较上一季度下降5.82%。

第15名拉脱维亚首都里加

里加房价同比上涨5.13%，好于2016年2.24%的涨幅，较上一季度上涨2.24%。

第14名德国

德国房价同比上涨5.79%，低于2016年6.25%的涨幅，较上一季度上涨0.93%。

第13名瑞典

瑞典房价同比上涨6.59%，低于2016年9.7%的涨幅，较上一季度上涨1.94%。

第12名斯洛伐克

斯洛伐克房价同比上涨6.61%，好于2016年1.53%的涨幅，较上一季度上涨1.52%。

第11名菲律宾

菲律宾房价同比上涨7.04%，低于2016年8.75%的涨幅，较上一季度上涨2.35%。

第10名荷兰

荷兰房价同比上涨7.11%，好于2016年6.09%的涨幅，较上一季度上涨3.79%。

第9名新西兰

新西兰房价同比上涨7.26%，好于2016年3.63%的涨幅，较上一季度上涨4.11%。

第8名挪威

挪威房价同比上涨7.38%，好于2016年1.34%的涨幅，较上一季度上涨3.76%。

第7名罗马尼亚

罗马尼亚房价同比上涨7.61%，低于2016年11.55%的涨幅，较上一季度上涨4.21%。

第6名黑山共和国

黑山共和国房价同比上涨8.68%，好于2016年3.17%的跌幅，较上一季度上涨19.55%。

第5名爱尔兰

爱尔兰房价同比上涨8.91%，好于2016年5.84%的涨幅，较上一季度上涨0.21%。

第4名加拿大

加拿大房价同比上涨11.70%，好于2016年5.67%的涨幅，较上一季度上涨1.15%。

第3名中国上海

上海房价同比上涨13.16%，低于2016年16.99%的涨幅，较上一季度下跌0.95%。

第2名冰岛

冰岛房价同比上涨16.01%，好于2016年5.1%的涨幅，较上一季度上涨4.57%。

第1名中国香港

中国香港房价同比上涨17.27%，好于2016年9.51%的跌幅，较上一季度上涨3.93%。

（据智通财经网）

魁北克坎特利优美大宅：美不胜收的自然环境，精美设计的优雅豪宅 | 加拿大

坎特利（Cantley）位于加拿大魁北克省，是加蒂诺（Gatineau）以北的一个小城，这里环境优美、贴近自然，曾经别评为加拿大生儿育女的最佳城市，可见这里多么适合生活和居住，是孩子成长的天堂。这套住宅拥有非常漂亮的环境，被郁郁葱葱的树林和大片草地环绕，简直就是生活在天然氧吧。大宅经过重新修复，如今焕然一新，呈现了非常优雅的风范，同时附近又有完美的生活设施和丰富精彩的户外活动，是非常完美的置业之选。

由著名建筑师开发的著名房产，于2013年定制修建，仍在保修期内，距渥太华议会山北部仅15公里

经过修复焕然一新，贴近自然感受丰富多彩的户外活动

这是一套由著名建筑师设计的的有名的房产，于2013年定制修建，既保留了原始状态又重新焕发光彩更加具有现代感。现在仍在保修期内，可以说是非常难得的机会。住宅与周边环境完美融于一体，让您在家里就可以欣赏到户外美不胜收的自然景色。

坎特利位于加蒂诺以北，是许多人喜欢的居住地。加蒂诺隔河与加拿大首都渥太华相望，最具名气的是这里的加拿大文明博物馆，这也是加拿大最受欢迎的博物馆之一，主要目的是收集、研究、保存、展览体现加拿大人历史和其人民文化多样性的各种实物。这座城市的公园众多，部分被开辟为游乐园和休憩空间，其他的则成为绿色空间，方便人们亲近自然。加蒂诺公园是一座色彩斑斓的公园，每个季节都呈现出让人惊叹的景观，多姿多彩，让人流连忘返，多种多样的娱乐活动和野生动物使其别具吸引力。

这套住宅位置很好，不仅让人可以与大自然零距离，随时享有美不胜收的绿色景致，并且距渥太华议会山北部仅15公里。这里周围有许多受追捧的景点和娱乐休闲区域，包括拥有北欧水疗、滑雪场、水上公园、大面积公园、湖泊和海滩，还有露营地和高尔夫场地。对于喜欢户外运动，热爱亲近自然的人来说，这座大宅真是完美至极。

虽然贴近自然，但同时附近也有完善的城市设施，如商场、法国面包店、高速公路、学校和大学，有方便的公共交通设施。可以说，生活在这里，既享有清幽和私密，又十分方便，购物娱乐应有尽有。

设计精美大气不凡，现代设施让人尽享舒适与惬意

大宅的设计也非常精美，彰显了很高的品位，采用了高品质的材料进行修建。3卧3卫的格局非常合理，也适合带孩子的家庭入住。大型卧室带有步入式衣柜，配有大量梳妆台和抽屉，方便收纳和整理。住宅带有治疗喷射型热水浴缸，带加热台（座椅和背部）的独立淋浴间，以及带坐浴盆的私人卫生间。室内带有人们梦想中的厨房和餐厅，非常豪华漂亮。所有厨房和浴室及木柜都配有花岗石和石英计数器以及匹配的后挡板。

另外，这里现代化设施非常完备，带有地板采暖、卓越的防声和隔热绝缘设施，还有空调热回收，通风设备及室内湿度数字控制。您在这里可以看到许多精美的豪华细节——镀铬灯具、各类射灯、传感器灯和呈现出的星光，另外也有斜面玻璃门、竹木硬木、大理石地板、拱形天花板等等。低层大约2540平方英尺的空间近乎全部都重新进行了装修，呈现了大气而优雅的风格。住宅还附带688平方英尺的车库，另外可停放露营车、船和6辆以上的客车。

如果您有意向在海外投资置业，建议您在这套房产没有外国买方税（购买价格的15%）的情况下赶快购买。如此完美的大宅非常少见，值得您细细品鉴。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/33295409.htm

（本文内容资料由客户提供）

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投资Avalon Tower国敦酒店，把握投资迪拜的最佳时机 | 海外

迪拜永久产权酒店
198,888美元起，净租金回报达8%

迪拜的酒店领域现在已经成为盈利最高的板块，这都要得益于迪拜快速发展的旅游业、不断发展的城市及免税的政策。对于2020年的世博会，将会给迪拜带来2000万人次的访客，为迪拜的酒店行业带来巨大的市场发展空间。目前有个绝好的机会来到您的眼前——投资Avalon Tower国敦酒店。这是屡获殊荣的国际酒店和房地产开发公司——“第一集团”在卓美亚村最受欢迎的地区打造的酒店，会为你带来丰厚投资回报。

珍贵机会！把握投资迪拜酒店业的最佳时机

Avalon Tower 国敦酒店由总部位于新加坡的、全球最大的酒店运营商集团之——千禧集团国敦酒店运营管理。目前也是投资迪拜酒店业的最好时机。中国投资者正不断寻找新的投资国度，迪拜成为这些掘金客的新一个目的地。复苏的市场，旅游价值的不断提高使得迪拜的酒店投资回报率开始逐渐超过传统住宅。当地服务型酒店地产的租金比标准公寓或洋房的租金高出许多，也就意味着其所有人可以轻松得到大量回报。

在迪拜买一个住宅正常投资回报率大概在5%-8%，而对于酒店而言，如果入住率超过80%那么投资回报就可以达到8%，而2015年迪拜的酒店平均入住率为84%，随着未来几年的旅游增长，这里的酒店缺口还在加大，回报率自然还要提高。

迪拜作为世界重要的旅游城市正吸引全世界游客的目光。据迪拜旅游局统计，2014年迪拜访客1200万人次，人均停留时间约为3.84天，充足的客源与足够的停留时间为保证了迪拜酒店业的繁荣。而2015年上半年，迪拜所有酒店入住率已突破84% 。强大的旅游市场和航空优势使得迪拜的酒店投资在不断增加，而当地政府为了满足未来需求也提出了相当多优惠政策。

著名开发商“第一集团”倾力打造，位置优越占据迪拜心脏地带

Avalon Tower 国敦酒店是屡获殊荣的国际酒店和房地产开发公司——“第一集团”在卓美亚村最受欢迎的地区打造的物业。酒店位置十分优越，距2020年世博会展馆仅有几分钟路程，因此在这一地区对顶级品质酒店住宿具有强劲需求，投资者绝对不能错过。

享誉海内外的第一集团，曾获得众多荣誉，包括在2017年3月份在上海获得的最佳设计与建筑奖和迪拜地政部颁发的欣赏奖。第一集团在迪拜口碑极佳，提供最高品质的极好建筑，包括与中国铁建公司签订的两个项目。集团的负责人在过去30多年来为全球市场提供了丰厚的投资选择，其管理团队来自于全球地产，金融，收购，营销和产品开发等领域，拥有强大而丰富的背景。第一集团还专注于发现房地产市场潜力，与行业领袖建立有名望的合作关系，这意味着客户可以从世界上最具活力的酒店市场之一中获得安全而有吸引力的回报。Avalon Tower 国敦酒店作为第一集团的最新项目，必将为投资者带来最理想的投资收益。

卓美亚村位于迪拜的心脏地带，驾车片刻即可到达阿勒马克图姆国际机场，周边拥有众多的购物场所、景点和主题公园。卓美亚村位于迪拜两大主要道路——阿尔卡海尔路和谢赫穆罕默德本扎耶德路的顶端，使跨城旅行极为便捷。依靠在迪拜优越的地理位置，Avalon Tower 国敦酒店在项目前期准备阶段即可开始获利。

Avalon Tower 国敦酒店拥有340套客房、建有餐厅和咖啡厅、商务中心，带有智能门禁系统。同时酒店提供24小时接待以及礼宾服务、24小时客房服务、24小时安保、洗衣房和干洗服务、代客泊车服务。酒店还提供完善的娱乐活动场所，包括带有天台泳池、健身房、蒸气浴以及阳光甲板的俱乐部会所。这里设施完备，带有Wifi 和宽带互联网接入和旅游休闲预约系统。

对于2020年的世博会，将会给迪拜带来2000万人次的访客，为迪拜的酒店行业带来巨大的市场发展空间。据统计，届时对酒店房的需求将达到16万间，根据目前的开工量、建设速度及未来每交付使用房间情况，仍有3万间的巨大缺口。投资Avalon Tower 国敦酒店，是您不容错过的最好机会，也将让您获得超乎想象的投资收益。

上述的6％ – 8％投资年回报率为保守估计，还未包括资本增值。我们乐於以交付超越承诺，这就是我们目前30％业务来自现有客户的原因。

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投资中国香港物业前需先了解“潜在价值” | 海外

以往传统豪宅皆指富豪贵宅，必定是位处高尚住宅区，例如港岛的太平山顶其次的中半山丶西半山，南区的浅水湾，九龙区有九龙塘丶嘉多利山丶何文田，至於新界可算是九肚山。地价又以港岛区最高，继而九龙再者是新界。时至今日豪宅的定义已完全改变，千万不要尽信广告上的“豪宅”字样，虽然豪宅始终依旧存在，但以上地点已经缺乏了绝对识别的指标性，只怪中国香港实在地少人多所至，几乎可见的土地都被用作建房，久而久之这类一线房的旁边总会多了些较次等的“豪宅”，甚至居屋（政府出售房屋）或者公屋（政府出租房屋）；所以单凭地址又岂能贸然定夺该处的价值！

中国香港的房产价格颇受政府政策而变动，除了之前提及的辣招印花税和紧缩按揭形成短期楼市波幅外，长线投资者决不能忽视长远土地政策。2017年中国香港施政报告内列出长远房屋政策正着手起动九龙东；例如牛头角丶启德丶观塘，并且发掘新界西北区及北区的新市镇用地供应，又发展东大屿山近岸填海工作，和活化农地及重新规划乡郊棕地。此外，研究发展港岛区的铜锣湾丶跑马地丶金钟丶湾仔以及九龙尖沙咀西的城市地下空间，进行公众谘询後暂时考虑地点包括九龙公园丶维多利亚公园及修顿球场。

另一点需要关注的是“资助出售单位”的所在，其中中国香港房屋委员会（房委会）约有2,057个新建居屋预计於2018-19年度落成，并已於2017年6月搅珠抽签预售，地点正是上述提及的 ¹九龙东和大屿山。而政府与中国香港房屋协会（房协）合作的将军澳73A区及屯门2区，将会兴建“资助出售单位”约600个，预计於2019-20年度落成。

除此之外，运输政策亦是影响楼价的重要因素之一，大型基建当然更影响深远，不得不提广深港高速铁路中国香港段预计於2018年第三季度通车，而沙中线“大围至红磡段”和“红磡至金钟段”则预计分别将於2019年和2021年通车。

从资料可见正积极开拓密集式地发展的住宅地区包括九龙东丶新界西北丶东大屿山丶将军澳，表示此等地区将有大量货源供应，反之其他地区尤以港岛区为例就特别紧拙，新开发地段近乎绝迹。人所皆知物以罕为贵，所以如果预见短期内在同一地区将有大量供应的话，几可估计该区会有一定沽售压力，而且要观乎整体发展地区蓝图布局进程，才可推算其未来价值，若四周会夹杂着居屋或公屋当然不要网妄想这区会有甚麽真正豪宅，但相反对於普罗大众的住屋来说，交通便利固然可以看高一线。

自从98年起，基於不同原因政府几度暂停卖地，而且政策断续维持多年，直至2013-14年政府才重新掌握主权，卖地计划再重见天日。但积压多年土地供应不足，及至现时落成的住宅楼宇供应有限，要弥补现实需求又岂能一时三刻到位！长期供求不协调，市场形成囤积的购买力，加上抑制楼市措施失衡，近年终於爆发瞎抢一手房现象，气氛所致楼价无故连环倍升，不论任何地区的楼盘都被盲目抢购，特别是近年的特产“纳米楼”，面积小得出奇，最小的只有128平方呎，普遍买家都取其楼价少，负担看似较轻，但都忘记了其实质价值已被推高，呎价早已超越豪宅，这可能是日後的致命伤！记忆中在动荡环境下的细单位永远是抗跌能力最差的类别。以我所见非理性之後的结果，好大机会是引发新一场灾难的开始，规模大小则需视乎市场乏力时又遇上甚麽其他环境因素才可下结论。

钻石的市价都时有高低，但再低亦不会比合成仿钻石低。

投资之道——必先知道商品的实质价值丶现有价值丶和未来价值。

注：

参考资料：

2017至18年度卖地计划 http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm
私人房屋土地供应 http://gia.info.gov.hk/general/201702/23/P2017022300599_253985_1_1487843448475.pdf

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