总统选举尘埃落定 曼哈顿房市回暖 | 美国

春季交易热身中:2017年1季度二手房销售上升7.7%,库存也上涨4.2%。

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纽约春季房屋销售旺季已经到来
纽约春季房屋销售旺季已经到来

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在2017年刚刚过去的前三个月中,曼哈顿房产交易数量有明显上涨,同时,更多的房屋也相继放到市场上来,也就是说,库存量也增加了。这意味着春季房屋销售旺季已经到来。

根据道格拉斯-艾丽曼(Douglas-Elliman)公司的一份市场报告,第一季度中的二手房销售比去年同期上涨了7.7%,同时,库存增加了4.2%。

“这是因为去年大选前很多人握住房子没有出售,现在他们都拿出来了。”该公司资深经济人Diana Sun说。“一般在春天,人们更愿意把房子挂出来卖,所以库存有所增加,但也仅仅上涨了4.2%而已。”

相对于增长的销售量,二手房的价格(中间值,下同)和去年相比涨幅基本算稳定:上涨了4.1%,价格为每平方呎1,495美元;和去年相比,新房的价格攀升了近5%,为每套270万美元。公寓楼价格已经漫过了300万美元的门槛,比去年同期上升了4%以上;同时因为大量的新楼建成,公寓库存也上跳了7%以上。

高价房因为几栋纪录房价的诞生而拉高到近700万美元,库存也连续7年下降;但是以折扣价而非挂牌价格成交的比例翻了一倍。这说明很多豪华别墅的主人出价太高,最后只好降价销售。依数据显示,只有12.6%的交易是经过讨价还价后成交的,现金交易约占43%。

总的来说,市场呈现很健康丶旺盛的状态。Dianna说,除了总统大选尘埃落定的因素外,“良好的经济状况和股票市场都给消费者以更大的信心。还有,脱欧也让一些投资人把钱从英国转到纽约,这也是市场不错的一个因素。”

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特朗普移民新政反响 华人褒贬不一 | 美国

近日,特朗普签署一系列行政令,在华人社区引起强烈反响。美东温州同乡会会长黄根弟说,全美温州移民约20万人,纽约地区就有12万多人。在这些移民中,无证移民大约有几千人。“如果加上福州籍的无证移民,纽约至少有几万华裔无证移民。”福州移民陈先生表示,特朗普总统的行政令对美国福州移民社区影响很大,但不同的人反应不同。“我的儿子一家他们有身份丶工作和住房,支持特朗普的决定。”而对那些低收入的福州移民来说,白卡和补贴一旦取消,对他们的生活影响很大。另外,没有身份的很多福州移民,对这些行政命令特别抵触。

无证移民 只能无奈等待

中国侨网报道,黄根弟透露,温州移民赴美後,很多人结婚生子。若是一方有身份,基本上能解决另一方的身份。但是,有些夫妻双方都没有身份,孩子都有了,这种情况“满多的”。

许多拿到绿卡的老人家享受白卡福利,但是有的人经济条件好,现在赶着申请入籍,因此申请入籍的人增加很多。他们认为,这些行政令针对的是绿卡,而不是美国公民。如果他们入籍成了美国公民,就没有这些问题了。现在,社区传言很多,但未见到执法机构逮人。他表示,不久前四名中国偷渡者藏在汽车後行李厢在美墨边境被捕,这个消息让中国人知道,偷渡美国要慎重,不要想着投机取巧赴美国。

他说,现在许多中国人拿到十年签证,到美国就当保姆等。特朗普的行政命令一旦实行,他们就不会那麽容易了。他刚刚从国外旅游回来,在过美国海关的时候,发现关口查得很严。对於特朗普总统的行政命令,他表示特朗普是为了美国国家利益,“出发点不差”。美国政府保持强势是应该的,公民和绿卡应该遵守法律。他说,遣返无证移民应该没有难度,因为无证很好证明,执行没有难度。

中国产妇 越洋求还医疗帐单

纽约曼哈顿中城的移民律师邱惠月说,特朗普推出一系列有关移民行政令後,造成一些中国人的恐慌。他举例说,一位北京女士通过网络找到他,请他代她去医院偿还多年前在美国生孩子的帐单。原来,这位女士六丶七年前赴美国生孩子,住在加州一个月子中心里,自己没有花钱,而是申请白卡(Medicaid)支付生产费用。

他说,其实这位中国女士并不知道美国白卡这回事,自己带钱准备埋单。但是,加州一华人月子中心主动提出可以帮助她申请白卡,“生孩子不要钱”。她当时什麽都不懂,听说能省钱就办了,现在想来是月子中心拿白卡吸引客户。去年,她提出投资移民EB-5)申请,准备移民美国,听说特朗普总统令让享受白卡的不能移民,她就慌了,赶快请律师帮助还钱。“我怀疑这个钱无法还了,因为案件已经结束,去医院找不一定能找得到她的纪录。”

他说,过去十几年中国孕妇赴美国生孩子,随着孩子到了读书年龄,开始陆续返回美国读书。“海关发现这些人有点奇怪,妈妈是中国护照,而孩子持美国护照,於是严查。”有的案件顺藤摸瓜,查到当年享用了白卡福利。如果这样,妈妈赴美就有麻烦。同时,洛杉矶机场对孕妇入境也开始严检。“加州的月子中心都很紧张,不知道该怎麽办才好。”

他感到,现在美国国内反移民的气氛很浓。特朗普上台後,移民系统员工感到扬眉吐气,摩拳擦掌,准备大干一场。听说,关於移民签证的草案已经拟好,移民名额可能要减少,总统尚未签字。他建议,根据现在的环境,有递解令的华人要做好随时被抓的准备,若能提出申请,应赶快提出。

旅行禁令 被批残忍“非美国”

纽约民主党籍国会众议员孟昭文(Grace Meng)接受采访时说,特朗普总统的禁止七个(後来是六个)穆斯林国家公民进入美国的行政令,残忍丶非美国,更重要的是违宪。“它是在宗教基础上的歧视,使得这个国家更不安全,削弱我们打击恐怖分子的能力”。

她说,在第一个行政令签署後,她立即提出立法去阻止它实行。“我提出的‘不要资助违宪行政令法’,是想通过国会禁止使用资金用来资助这个总统禁令的执行。”该法案有50人签署,支持者正在增加。她说:“我一直是总统行政令的直言不讳的对手,一直在协助解决这个问题。我已经让我的选区里不管移民身份如何,要知道他们的权利。”

她说,就在过去的一周内,她发言反对美国海关及边境巡逻人员在机场骚扰美国公民和持有美国签证的旅客。她也支持纽约市学校提出计划,不让移民执法人员去骚扰移民学生和家庭。

诺特金(Deborah Notkin)律师是纽约毕斯特·慕嘉模·克莱纳律师事务所的资深合夥人,曾经担任美国移民律师协会(AILA)主席。诺特金表示,特朗普总统关於移民的行政令“是荒谬的”,移民能够帮助美国繁荣和成长。“对移民营造一个仇外的心情对我们的国家有害。对美国有利的外国人现在有了另外一个想法,是否选择在美国安家”。

她指出,美国不应该根据他们的国家来源限制人们进入美国。政府应该增强其情报能力,把注意力放在政府实际担忧的人们身上。行政令不像他声明中说的仅遣返外国出生的罪犯,特朗普的递解政策已经使拘留和遣送增加,而他们已经在这里生活很多年,包括美国公民的母亲和幼年来美的移民。“这已经在移民社区造成了恐慌”。

特朗普移民新政反响,华人褒贬不一
特朗普移民新政反响,华人褒贬不一

以国安为前提 行政令也获认同

北卡华人王茜认为,总统的行政令以国家安全为前提,保证出入境安全。九一一後,全世界都加强了出入境安全。在美墨边境筑墙也是必要可行的办法之一,“我有朋友住在边境地区,安全非常不好,而且执法人员也满足不了阻止偷渡人员的需要”。她认为,筑墙也会很大程度上保证住在边境的美国居民的人身安全。

王茜此前在学校做老师,现在家庭主妇兼职医疗翻译。她表示,对於无证移民,应该由法律来决定,这是一个棘手事情,有些已经有了家庭的政府必须帮助他们合法化。美国是移民组成的国家,合法的移民当然是需要的。她说:“我们曾经开房屋贷款公司,在2008年金融危机死得很惨,政府没有保护我们,生活没了方向和目标,还有朋友自杀,搬去和大人居住。”她表示,特朗普总统和之前几届总统有不一样的地方,他更务实,更有活力,也看到了很多根本问题,上台两个月不到做了很多的工作。

回归传统价值 强调守法

纽约华人郭近原是中国律师,2008年通过投资移民到美国,他没有美国律师执照,就与曼哈顿的美国律师合作,做一些有关中国知识产权的案件。他认同特朗普的移民政策,说无证移民成群结队涌入美国,问题很严重。“大家都应该遵守法律,不然就乱套了。”特朗普正视这个问题,讲到了民众的心里。他说,周围的华人无证移民不少,现在还在增加。他希望美国出现一个强有力的总统,像特朗普这样,抓社会秩序。他呼吁给特朗普一点时间,让他施展管理能力。他认为,美国应该回归传统价值和保守传统。

加州华人王湉是特朗普总统的亚裔顾问委员会成员,是能够与特朗普讲上话的少数几位华裔之一。他在接受电话采访时表示,根据有关研究,美国无证移民有1800万至2000万之间,其中华裔无证移民不到3%,即50万人左右,而71%的无证移民来自墨西哥和南美。“他们很容易从边境偷渡过来,每天都有人走,根本管不住。”2016年,政府在这些无证移民身上花费1115亿美元。他说,按照特朗普总统的计划,这个墙的费用大约是350亿美元元。“我认为,建这个墙很有必要。”他说,特朗普总统已经说明,他不欢迎无证移民,但是欢迎合法移民,尤其是那些有才华(highly skilled)的移民,是不拿福利的移民。

他说,特朗普的一系列行政令涉及到在美墨边境筑墙,遣返无证移民,减少福利滥用。现在,国家正在朝着健康的方向发展。目前美国欠债20兆美元,大家都要想着还钱,不要想奢侈。王湉很早就组织华人组织,支持特朗普竞选总统,2016年6月受邀去特朗普在洛杉矶比佛利的家里吃早餐。“我们一行四五十人去了特朗普家。特朗普为我们做早餐,与我们每个人拥抱,一点没有外面见到的强人形象。”他对特朗普的印象是:和蔼可亲,平易近人。

修补移民系统 亟待综合改革

国会议员孟昭文认为,总统签署一系列行政令已经显示,美国需要一个综合移民改革。她呼吁修补美国破碎的移民系统,提供入境途径丶减少积压丶使家庭团聚丶改善执法和使合法的移民系统现代化,这是美国移民法律的重大修改的关键。“我是一个移民的女儿,我们必须为综合移民改革持续战斗,这样几百万人就能够继续变成自豪的美国人,实现他们的美国梦”。

诺特金律师指出,美国的移民系统已经处在危机之中。“我们需要改变,为无证移民和滞留不归的移民提供合法的渠道。他们为我们的经济和社会做出多年的贡献。”她认为,美国需要修补它的商业和家庭移民系统,带进企业家和受到高等教育的外国人,通过取消长期移民配额积压,为符合条件的家庭创造家庭团聚的条件。

特朗普亚裔顾问王湉说,特朗普的移民政策是治本丶治根。据统计,在无证移民中,有300万人犯有重罪,本身是无证移民,已经违反美国的法律,现在又犯下其他的罪行,应该送回去。他认为,如果是无证移民,生了孩子,自己打工缴税,没有拿多少福利,应该给予合法的机会。

(据中国评论新闻网)

顶楼1500万美元卖出!纽约布鲁克林公寓创天价 | 美国

美国纽约奢华公寓再创天价。布鲁克林钟楼大厦 (Clock Tower building)一栋独立公寓在释出市场7年多後终於售出,以1500万美元成交。

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布鲁克林一栋独立公寓以1500万美元成交,在当地称冠
布鲁克林一栋独立公寓以1500万美元成交,在当地称冠

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纽约时报》报导,虽然比起2009年开时开价2500万远低不少,仍在布鲁克林当地称冠,也是全纽约市3月成交的数一数二高价。

此物件位在钟楼大厦的顶楼,占地约7000平方英尺(196坪)丶附有3间房间丶以及3间半的浴室。买卖双方从去年6月开始接触,当时价格订在1800万美元,在买方要求下变更些许设计,在本周二正式成交。

报导提到,纽约3月份房市最高价成交物件,位在曼哈顿公园大道432号(432 Park Avenue)一栋96层楼高的公寓大楼内,售价约为6500万美元。

公园大道432号摩天大楼83楼售出,称霸纽约市3月房价
公园大道432号摩天大楼83楼售出,称霸纽约市3月房价

(据苹果日报)

2017年西班牙房市报告:当租赁业主,你准备好了吗?| 海外

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2013年,马德里中央政府下放立法权,以规范自治区租赁市场,考虑到每个地区要求和条件不同,这是一个明智的措施。已经有数个地区朝着更规范方向发展,尤其是主要旅游目的地卡塔卢纳(Cataluna)和瓦伦西亚(Valencia),但大多数地区没有,包括那些没有重大旅游业的地区。多年来,西班牙实力强大的酒店一直呼吁更严格地控制私人租赁,主张公平竞争,但在某种程度上,我怀疑,这些要求是因潜在的缺乏竞争力,缺乏竞争力这一点目前仍然弥漫着西班牙的经济。正如前面提到的,西班牙旅游部数据显示,65%西班牙海外游客选择住酒店,但许多酒店可能有待改进。旅客更难租到私人租赁房产将无利於提高酒店的标准和竞争力,但在我看来,两个行业之间几乎没有的交叉;如果客户在西班牙私人租房中找不到他们想要的灵活性和隐私,我认为他们更有可能换到法国,意大利和葡萄牙进行私人租赁,而不是前往西班牙入住千篇一律的酒店。

租赁注册立法

2016年5月,安达卢西亚成为最后一个对短期假期租赁市场进行立法的重要旅游目的地,安达卢西亚是西班牙最大的租赁市场之一,新登记制度预计将覆盖8万套房产,提供共40万个床位。此外,鉴于其独特的12个月超长赛季,该地区收益率增长潜力最高,所以我将详细介绍一些需求,虽然每个地区的立法有差异,但也有许多相似之处,这样你就可以了解大致所需的是什么。

首先,注册系统不同;农村房产已受单独的法律规范,另外有法律规则覆盖半径1公里的属于同一业主的三套或更多房产。与其他地区已经实施的法律有相同,2016年安达卢西亚新规影响到了典型的西班牙海外业主,他们在不住的时候将房产租赁给短期度假者,这类业主触犯西班牙酒店利益。根据酒店的说法,度假者都应该住在西班牙的酒店,酒店希望私人租赁市场尽可能地难以发展。在很多方面他们得到了他们想要的。

通过旅行社、房地产机构、印刷媒体、以及诸如Airbnb、Homeaway等租赁门户网站进行广告出租的房产,不管是按日、还是按周或按月出租,都必须到相关注册机构进行申请。在一些地区,注册是在市政厅完成,而在其他地区,是直接到旅游部门登记注册。一些地区收取登记费用,例如加利西亚(Galicia),但大多数不收取,而卡塔卢纳让各级市政厅决定是否收取费用,按照市政厅的意愿。在坎塔布里亚13业主必须向税务机关登记,我认为可以大胆推断所有地区将登记细节提供给税务办公室。在申请登记之时,坎塔布里亚也需要公众责任保险做到位。在安达卢西亚,注册是免费的,在其8个省份可以直接到旅游办事处进行登记。一旦注册号发布之后,该号码必须出现在所有的广告、发票和租户入住后必须完成的登记卡上。在一些地区禁止单人房入住,而安达卢西亚法令只允许私人租赁房产容纳人数少于15人,超过这个数字就必须进行酒店注册。若业主将房产租给同一个人的时间超过两个月,就可以忽略这些,因为这属于长期租赁,根据西班牙租赁法律,需要签订标准租赁合同。

基本配置要求

除了诸如入住前的清洗和提供干净的床单和备用床上用品等需求,安达卢西亚租赁房产所有卧室和起居室在5月和9月期间还必须装有空调,10月和次年4月之间装有加热设备。不允许装独立式的电器,所以我们所熟悉的那些滚轮式散热器以及摇摇晃晃的散热风扇再也看不到了。显而易见的解决方案是安装挂墙式分立加热/制冷电器,但我也喜欢以细线挂墙的存储板作为非常有效和低成本的背景加热板,尤其是在卧室。所有卧室必须有外部通风。大多数已将房产出租的业主租金有一个访客本,但现在他们还必须有一个投诉本以及一个信号牌通知租户房产可租。大多数业主已经一个信息文件,记载关于当地设施、地图、餐厅、兴趣点和要做事情等有用信息,现在这个信息文件可以在线提供,便于保持完整和最新更新。距离最近的医疗设施,如步行可至的医疗中心、医院和药店都必须提醒租客注意,还必须提供一个急救箱。还必须有一个当地联系电话,可一天24小时联系。

新立法给业主12个月宽限期,将房产提升到所需的标准,检查将从2017年5月开始。尽管考虑安达卢西亚的规模,这将是很长一段时间。2016年底,已经收到超过1万份注册申请,其中超过一半已经发行注册号码,但记住,据估计,在立法生效前,有8万套房产私人出租。有些业主已经退出租赁市场,但还有很长的路要走。

住客入住登记

但事实上,在没有被通知的情况下,尽责的优质房产业主已经提供了大多数法律规定所要求的租赁必备设备,但这次新增的管理规定将会吓到很多人,特别是如果他们没有一个基于本地的管理代理。再次强调,新规细节因地区而异,但在安达卢西亚,所有超过16岁的客人必须提供身份证或护照复印件,并在抵达时签署一份登记表,这些必须在24小时内通过邮件、传真或电子邮件发送给警方或国民警卫队,并且在离开前出示打印发票。这些都是要保存在文件中,一年的租赁合同和3份登记表格。这一切都开始感觉很像酒店操作,但是既然人们在抵达酒店必须出示护照,我不明白为什么他们在租赁私人住宅就不应该做同样的事情,尤其是在如今这样一个安全问题增加的环境下。总的来说,我完全赞成的新规则,我相信他们会随着时间的推移,提高标准,淘汰不合格的房产和业主。私人租赁即将变得更加专业,跟往日大不相同。

 

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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全美10大“完售”城市大揭密 | 美国

英文“Sold Out”,中文翻译为“完售”。顾名思义,就是产品完全销售一空。在房地产业,建案能“完售”不论是对建商丶代销业者或是仲介人员,都是梦寐以求的完美境界。

年初,美国知名房产搜寻网站Realtor.com有篇文章提到:“Sold Out:These 10 U.S. Cities Have the Biggest Housing Shortages”,译为“完售:美国房屋供给短缺最严重的十个城市”,相当吸引我的眼球。因为美国房价自从2008年发生次贷金融危机开始,房价就像溜滑梯一般骤降。随着美国联准会不断地进行货币宽松政策(俗称QE),房价才从谷底慢慢反弹。虽然美国许多热门地区的房价早就超过前波的高点,例如:旧金山房价超过前波高点约38%,但美国住宅市场有炙手可热到“完售”吗?

该篇文章根据“成屋出售百分比”与“2016年销售房屋总数减少百分比”两项标准,就全美150个房产市场分析比较,列出全美”可供销售房源吃紧”城市前十名。而前十名中,有五个是位於西部沿岸城市,包括西雅图波特兰丶沙加满度丶离旧金山一小时车程的圣罗莎等。

西雅图以其成屋出售百分比不到0.4%最低,也就是1,000间现有成屋中,仅有不到4间愿意出售丶2016年销售房屋总量减少百分比13%最高的两项数据,荣登全美”可供销售房源吃紧”城市的第一名!这五个沿岸城市,房价被归类於传统西岸”强着恒强”群组。

另外,根据西雅图时报的报导,西雅图会发生销售房源窘境,除了因为高科技不断地进驻丶扩充,以亚马逊为代表,吸引大批外地居民迁入,实质需求增加之外。目前大约有65%西雅图地区的土地使用分区,是限制只能用来盖single-family homes(单一家庭透天厝)。

主要是因当地政府不愿意让开发商任意兴建高密度的公寓住宅,影响居民生活品质。当然,西雅图房市也受惠於加拿大温哥华去年开始对外国买家加徵15%印花税之影响,外国投资人转移阵地,班师下移至西雅图,也是导致房源供不应求的主要原因之一。这也难怪西雅图目前的平均房价约62.4万美金远超过前波金融海啸时房价的33%。

另外值得注意的是以底特律为代表的“谷底翻扬组”,这是相对西雅图“强着恒强”群组的对照组。因为底特律房市以”成屋出售百分比仅为1%”与”2016年销售房屋总数减少百分比为25.7%”的数字,位居全美”可供销售房源吃紧”城市的第七名。然而,底特律都会区(metro Detroit)非底特律市(City of Detroit),目前房价平均约13.75万美金,仍低於历史最高房价尚有6%的差距。这代表底特律都会区房价真的走出谷底翻扬,处於”价涨量缩”的初升段行情。

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西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市
西雅图为全美可供销售房源吃紧第一名的城市

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就全美“可供销售房源吃紧”城市前十名中,令人意外的是,居然也有五个位於美国中西部的内陆城市,包括纽约州的水牛城丶密西根的底特律与大急流城丶印第安那州的韦恩堡丶与股神巴菲特所居住的内布拉斯加州奥哈玛等城市

这五个内陆城市,都是受惠於“产业转型升级”,比如从钢铁丶家具等传统制造业,转型成高科技大数据资料处理中心丶太空国防丶医疗丶精致啤酒工厂等附加价值高的产业,故能重新吸引居民搬迁进驻。也因过去数年房价低迷,没有建商愿意建造新房,故需求大於供给,使得房价从谷底持续上扬。

虽然这五个内陆城市,去年平均房价均上涨超过10%,但若与强烈需求端产生的西雅图产生的”供不应求”情形,明显不同;,而内陆城市如底特律都会区,则是因供给端减少产生的”供不应求”的情形。

需求端引起的“供不应求”,房价上涨力道似乎应较为明显。不过,“谷底翻扬组”的房价多约在10~20万美金,仅为”强着恒强”的群组房价动辄50万美金起跳的20%~40%,房价基期相对地低,未来两者房价涨势,各有千秋,尚待後续分晓。

再者,美国住宅房价反弹迄今亦有数年之久,若房产投资人对美国住宅房价居高思危,不坊参考可供销售房源短缺严重的城市,作为优先置产投资的地区。也可避免在这一波房市多头修正丶多杀多时,误判情势而未能享受”房价主升段”行情。

(据联合财经网)

美国收紧H-1B签证 哪些国家反而受益?| 美国

美国移民局(USCIS)今年宣布多项严管H-1B移民工作签证的措施,包括加强打击及遏阻H-1B签证的欺诈和滥用。根据一份最新研究显示,某些国家如波兰、中国台湾、芬兰等反而因此受益。

《今日美国》报导,根据在线科技招聘平台HackerRank 4月6日发表的最新研究报告,美国加强管理H-1B签后,部分国家如中国台湾和芬兰等受益最大,将更吸引工程人才。

HackerRank系评估各国在人才、工资、生活水平、互联网速度、时区、政府腐败和开发商技能水平等方面的吸引力。研究结果,受益最多的前十名包括波兰、中国台湾、芬兰、新西兰、保加利亚、匈牙利、捷克、瑞典等。

该报告的首席研究员泰里克哈(Ritika Trikha)表示:“美国如果努力阻挠外国籍劳工,可能会因此失去人才、投资和创新,并对美国的GDP及经济增长造成巨大影响。”

美国移民局今年宣布多项严管H-1B非移民工作签证的措施,最新研究显示,某些国家反而因此受益
美国移民局今年宣布多项严管H-1B移民工作签证的措施,最新研究显示,某些国家反而因此受益

具备新兴技术产业的国家或地区,过去以低税及劳动技术佳的诱因和美国竞争人才,各有输赢。但是现在美国采取一系列措施,包括总统川普(特朗普)签署移民令、移民局严管H-1B签证、司法部要求雇主不要歧视美国人等,许多国家将之视为争取人才的好机会。

根据科技协会CompTIA上周公布的美国科技部门的年度分析报告,截至去年第四季,美国有60万科技空缺没有填补。

“这个趋势发展下去的结果是,具备科技能力者(如工程师和编码员)会发现世界各地都有等着他们的工作机会。” 泰里克哈说。

美国移民局今年改变H-1B签证相关措施,冲击较大的包括4月3日开始暂停受理加急申请6个月,要求美国企业提出外国籍计算机程序员(Computer Programmers,又称为计算机编程员)具备专业技能的证明,以及实地访查可能滥用或欺诈H-1B签证的特定雇主。

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习近平特朗普见面,炒热佛罗里达州房地产 | 美国

中美领袖见面,带动了佛罗里达海滩上的各种“热潮”。

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中国国家主席习近平与美国总统特朗普即将在位於棕榈滩岛上的海湖庄园(Mar-a-Lago)会面
中国国家主席习近平美国总统特朗普即将在位於棕榈滩岛上的海湖庄园(Mar-a-Lago)会面

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虽只是四月初,美国佛罗里达州棕榈滩午後的气温突破30摄氏度。这两天,跟气温同时飙升的,还有中国购房者对佛州房地产的热情——很可能因“习特会”举行而节节攀升。

中国国家主席习近平美国总统特朗普即将在位於棕榈滩岛上的海湖庄园(Mar-a-Lago)第一次会面。

“’习特会’绝对会给佛州房市带来积极效应!”在棕榈滩地区担任房产经纪十年的王央,嗅到了商机。全球中国人都会从电视转播中看见棕榈滩的碧海白沙和设计别致的地中海式别墅,还有比这更棒的免费房地产宣传吗?

近年来,王央亲身感觉到,对佛州房产感兴趣的中国人直线上升。她接触的中国购房客大多是成功商业人士。在中国疯狂飙升的房市中获利,转而投资美国房地产。王央告诉端传媒,中国客人多看中佛州棕榈滩的宁静与休闲,她以八字总结:低调奢华,阳光海滩。

总部位於上海的美国房产资讯网站居外的数据也显示,2016年在这个网站上,佛州房地产的谘询量比2015年上升62.5%,而2015年的升幅已经高达48%。

Forbes杂志撰稿人Kenneth Rapoza指出,佛州迈阿密和Fort Lauderdale的房价远低於中国香港丶伦敦丶悉尼等国际大都市,也低於美国一线城市。100万美元可在迈阿密买到约77平方米的房产,在洛杉矶和纽约分别只能买到65和27平方米。中国购房者手中若有能在上海买房的钱,也能轻易在佛州购房,还能附带享受美国上乘的高等教育等公共资源,达到比上海更高的生活品质。

中国购房者对美国房地产的投资额已连续四年上升,总额超过270亿美元。在100万美元以上房产外籍购买者中,42%是中国人。最近四年,中国都居外籍购房者排行榜的首位,成交额超过排名二到五的国家的总和。预计到2025年,中国对美国居用物业的投资额将达到500亿美元,商用物业将超过200亿美元,相当於2015年数字的两倍左右。

据王央观察,在棕榈滩地区,中国人大多购买郡内性价比高的50万至300万中档房产,从房子到大西洋边的海滩只需驱车20分钟左右。然而,海湖庄园所在的棕榈滩岛,还是让一般的中国客人却步—岛上的独享无敌海景丶私人沙滩的豪宅大多要价1000万美元以上,房主每年还要付高昂的税费。

居外CEO Charles Pittar预期,除了购房热,“习特会”还将带动Mar-a-Lago mania(海湖热),即中国极富阶层入会的热潮。习近平特朗普在海湖庄园漫步,留下历史性画面,这将会让加入这所俱乐部成为中国人之中高身份地位的象徵。

一名俱乐部会员在“习特会”前夕,成为了媒体热点,他就是经常发表批评北京政府言论的中国地产大亨郭文贵。《纽约时报》形容他是“习特会”潜在搅局者,如果拥有海湖庄园会员资格的郭文贵在“习特会”期间进入庄园,将激怒习近平和中方代表团。郭文贵则向「美国之音」表示,自己不会出现在海湖庄园,他通过Twitter回应:“我不在!这几天所有会员都不能用了!”

炒热的不止房地产丶俱乐部会员制,习特会到来前夕,当地气氛也是热闹非常。虽然习近平只会停留短短一日,没有任何公开活动,大批中国官员丶记者丶习近平的支持者和抗议者仍然一窝蜂地涌进了这座海景迷人的小岛。每到饭点,附近两家中餐馆人满为患,店员应接不暇。

特朗普跟中国主席的会面非常重要。”Uber司机Ed也从电台新闻节目中听说了“习特会”的消息。虽然他说会面意义非凡,但也止不住抱怨,自从特朗普就任总统,棕榈滩的交通情况让司机们头疼不已。他每次返回人称“南部白宫”或“冬季白宫”的海湖庄园,都需要大规模封路。据统计,特朗普上任总统十一周来,有九个周末是在海湖庄园度过的。“你等着看吧,等特朗普和中国主席来了,这里就会寸步难行。”

当地时间5日下午,海湖庄园外围未有封路。路边没有人行道,每当有人徘徊停留时,特勤人员就会上前警告“你们必须继续往前走”,驱离闲杂人等。庄园和道路间隔了两道修剪整齐的灌木丛,有一部分灌木达三四米高,彻底阻挡了外围行人的视线。

15分钟车程外,习近平即将下榻的酒店外围,布置更隆重。道路两旁的路墩贴上了中美两国国旗。但零星几个上访的抗议者也聚集在酒店门前,向记者们派发传单,散播他们在中国被逼拆迁的故事,一身黑西装丶戴着墨镜的特勤人员在不远处静静观望。

中方使团工作人员忙碌地进出酒店大堂,无暇到酒店的户外游泳池区晒太阳。这家Eau Palm Beach Resort & Spa,虽是五星酒店,却算不上棕榈滩岛上的顶级酒店。这估计与中国政府希望打造清廉形象有关。订房网站上显示,酒店一晚的房费为499美元起,在习近平入住的6号晚,房间已全数售罄。

(据端传媒)

马来西亚房价逐步趋稳 5年內无房產泡沫 | 海外

马来西亚买房靠谱吗?房地产网站iProperty数据服务总经理卜明德兰表示,未来5年,预计马来西亚将不会出现房地产泡沫。

他指出,马国已做好充足的准备,避免陷入类似1997-1998年金融风暴及2008年美国次贷危机的状况中。

“未来5年,我国极大可能不会面对房地产泡沫的问题。虽然国行表示我国仍需要一些时间来稳定房屋价格,但经济成长放缓将拖慢房价上涨的步伐。”

他接受《马新社》专访时,如此表示。

他称,生活成本上涨丶收入增长停滞将使市场重新调整,因此房价也将逐步趋向稳定。

他补充说,去年第3季,马国屋价指数上升5.36%,涨幅较2015年同期的7.35%低。

生活成本上涨、收入增长停滯將使市场重新调整,大马房价將逐步稳定
生活成本上涨、收入增长停滯將使市场重新调整,大马房价將逐步稳定

2009年至2015年期间,家庭收入的增长落后房价上涨的速度。2012至2013年之间,房价的涨幅更达到双位数。在政府实施商品及服务税(GST)之前,2010年房价就已超越了马来西亚平均家庭收入。

可负担屋需求高

“目前的市场是由一年前开始的项目支撑,因为这些项目符合人民所需的可负担房屋。未来,可负担房屋的需求量将继续走高,这种情况与美国丶英国及澳洲相似。”

他也认为,政府加大力度建设基础设施,对房产市场来说是有利的。

“我们应该给予房地产市场足够的调整时间,如此一来市场才能给出更合理的房价。”

卜明德兰也称,如果千禧世代的年轻人愿意在房子面积及地点方面妥协,在购买房屋时将有更多的选择。

“根据澳洲的标准,如果一个人从住家出发到抵达工作地点的时间在30分钟以内,那他在这方面就能算是拥有良好的生活品质。”

他表示,相比一般购买房屋的程序,最新的房屋计划允许首购族更快地拥有他们的第一间房子。

(据东方网)

八问八答:国际合规汇款与海外收入避税 | 澳洲

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10月1日是昆士兰州海外人士购自住房附加印花税的起始日期,不少地产经纪人在此日前忙得不可开交,帮助许多买家顺利于10月1日前完成合同签署。而那时,我便与的地产圈的朋友们打趣说,10月中旬或许会比那时更忙,因为当他们协助客户安排国际汇款支付定金时,他们面对的是中国外汇管理局、中国各大银行或金融货币交易公司,澳大利亚居民更会受到澳洲税务局ATO)的监管。果然,近日受到不少经纪人和客户求助,到底应该如何安排国际汇款避税汇款金融超额,不恰当的汇款目的描述以及不合法的汇款途径等都有可能使你招来外汇管理局或ATO虎视眈眈

不唬人的例子,拥有澳洲PR的王先生在2012年买房时通过某金融公司先后数次共汇106万澳元至其澳洲账户。不料的是,在2015年末,ATO寄来一封长达42页的意见书(Position Paper),里面描述了王先生澳洲账户收款的每一条明细(汇款日期与汇款人等),付款明细与使用明细(车!房!生意!一清二楚并细思极恐)。你不知道的是,比你老婆更明帐的是ATO。最后,ATO以王先生海外收入汇款但未交税为由,要求其缴纳总计83万澳元的税金与惩罚金!

本文涉及中澳两国产权法、金融法与税法,特此感谢本人中国法前辈王律师与澳洲法同仁宋律师的建议与支持。

  1. 我在中国赚的钱,澳洲政府凭什么要求我交税?

中国政府和澳洲政府早已签署关于对所得避免双重征税和防止偷漏税的协定,当一中国大陆居民往澳洲汇款几十万澳元或者更多的时候。ATO有权追查澳洲账户的入账记录,并且发信要要求28天之内回复解释收款目的。

如果ATO最终认定是澳大利亚居民的海外收入,即有权要求补交所得税。

严重的是,一旦ATO或者澳洲政府启动反洗钱调查,则可以根据与中国政府的税收协议,通知中国政府核查汇款方的收入状况。如果汇款方通过各种途径往澳洲汇款几十万或者几百万澳元,而其在政府部门工作或者只是普通收入阶层或者已经退休,那怎么能说明这真的是合理且合法收入?细思极恐。

  1. 我该如何汇款外币到澳洲吗?有什么限制吗?

根据中国外汇管理局印发的《个人外汇管理办法实施细则》:年度外汇总额分别为每人每年等值5万美元,即一张身份证每年5万美元额度

澳大利亚银行收款方(往往是开发商或卖家的律所信托账户)的开户银行名称与地址、银行代码(swift code)、开户支行代码(BSB)、信托账户帐号(account number)与账户名称(account name)。

汇款方带着这些信息去国内银行填写“境外汇款申请书”即可,并交纳汇款手续费。汇款手续费包括三部分:手续费+电讯费+中间行代理费。目前各银行的手续费都按0.1%收取,但单笔收费的限额不同,最低约为80元人民币,最高150元人民币。澳大利亚银行接收电汇需收取1530澳元不等的手续费,不同的银行账户金额不等。

  1. 如果需要汇款超过5万美元,我该怎么办?

此时,你可以选择金融货币交易公司,帮助你进行一次性资金周转和外币转换。

用金融货币交易公司从中国汇款到澳大利亚,钱实际上并没有过境。金融货币交易公司会根据汇率,算出汇款方该存多少人民币在国内某银行的某个个人账户,收款方即在澳大利亚收到等值澳币。澳大利亚的金融公司在中国境内的交易都是个人账户,不是公司账户。所以实际上,钱并不是从中国汇来的,更不是从本人或家人的账户转来,而是从某家海外公司的账户汇到收款人的澳大利亚个人账户。

金融货币交易公司的汇率比中国银行的同期利率稍微好些,对于大额交易,有些可以免除手续费。

但同时,金融货币交易公司交易风险较大,应谨慎选择可靠的金融机构,即使目前为止尚未出现通过其交易而损失了大量汇款金额的负面报道。

  1. 我只是想买一套房,为什么仍可能会被认定为海外收入而被要求交税?

澳元汇率日趋走低使得目前成为了华人换汇与投资的黄金时机。然而国内的海外汇款5万美元限额,使得海外汇款在澳洲买房的买家需要通过多次汇款才能完成首付。而这种“短期内频繁的转账记录”在澳大利亚税务局的审查系统里极有可能被认定为海外收入

ATO规定成为澳大利亚居民后(不包括临时居民),需要就来自海外的收入纳税。所谓海外收入包括海外业务收入,就业收入,养老金,年金收入,银行利息,股息,特许权使用费,租金,资本收益以及个人劳务所得。

ATO定义的海外收入如下:

  • 任何海外收入,包括产生的,衍生的或直接收到的澳大利亚以外来源的收入
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的货币捐赠
  • 周期性收到的来源于澳大利亚以外的除货币以外其他形式的捐赠
  • 周期性收到海外亲戚赠予的货币或其他形式利益
  • 来自海外的商业活动和投资收入,即使是在澳大利亚已无需纳税的
  • 如果你是临时居民,海外来源的收入
  • 获得免税的海外就业收入

看完这些定义,你应该可以长呼一口气,重点词是:周期性收入。即如果你是一次性汇款或非周期性投资,则可以不必担心ATO的监管。

  1. 国际汇款在什么样的情况下需要交税?

根据ATO的规定,如果过去几年中,银行账户持有人收到海外汇款而未及时申报,及有可能收到ATO的通知函或意见书,要求纳税人在28天内出具合理的解释。否则的话,该汇款金额将被定义为“海外收入”,除补交税款外,还会面临着滞纳金以及失职罚款。

你只有28天的时间回复ATO关于资金来源和性质的质询。如果你没有在28天内作出回复,税务局有权修改你的个人收入,从而影响应交税款,产生税务欠款,滞纳金与罚息等等。所以时间很重要。如果你搬家或出外旅行,一定注意保持和ATO畅通的信息渠道,第一时间做出反应。

  1. 如何避免国际汇款被征税

从处于海外的父母、亲友处收到馈赠或借款性质的汇款,用于在澳大利亚学习、生活和置业,许多华人理所当然的认为无需告诉任何人。事实上,如果在澳朋友们在收到亲友或汇款机构的海外汇款时,需要注明属于馈赠或无息借款便可在一定程度上避免征税甚至罚款。

  1. 已经收到澳大利亚税务局ATO意见书,我该怎么办?

一般情况下,你收到的国际汇款来源分为三类:由亲属直接汇出,由他人账户间接汇出或由金融货币交易公司汇出。

针对不同来源和性质的汇款,你须向税务局提交汇款人银行对账单、(带英译)相关关系证明、汇款方个人声明等材料。由于外汇金额限制,通过他人汇款的还需要证明亲属向他人的转存凭证,以清楚证明所获汇款为亲属赠与或借款,并非投资收入。如果资料准备时间不充分,可向税务局致电要求延长时间,一般会获得宽限。

  1. 国际汇款被监管后,哪些文件可帮助我向ATO证明豁免交税?

当你的国际汇款是由亲属直接汇出时,你需要准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的国际汇款是由你的亲属通过他人汇出时(由于外汇金额限制),请你准备以下材料:

  • 汇款人的银行对账单:能够清楚的显示款项是由他人账号汇出,且时间、金额与你接收汇款的时间和金额相符;
  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给他人,且时间、金额与他人接收汇款的时间和金额相符;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件;
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

当你的海外汇款是由你的亲属通过金融货币交易公司汇出时,请你准备以下材料:

  • 你亲属的银行对账单:能够清楚的显示款项是由你的亲属账号汇出给换汇公司指定的账号,且时间、金额与换汇公司接收汇款的时间和金额相符;
  • 向换汇公司索取换汇对账单等换汇材料:能够清楚的显示换汇公司在收到汇款后的48小时之内将款项汇往澳洲你的账户;
  • 亲属关系证明以及带有英文翻译的公证件:如果是父母汇款,那么户口本加上户口本的翻译公证件就可以;其他情况下,需要由亲属所在地的政府机关出具,并由公证机关出具翻译公证件。
  • 亲属的个人声明:声明内容主要是说明汇款的性质是对你的赠与或无息借款,由亲属签名,并由澳洲具备3级翻译资格的翻译人员出具有效翻译件。

以上需要准备的所有的资料都是为了能够清楚地证明你所收到的汇款来源是你亲属的赠与或借款,而并非你因为海外投资所产生的收入。鉴于有些资料由于时间久远将不容易准备以及获取,为了保护你在澳洲的个人税务利益,建议在收到汇款后及时收集、保留上述资料,以备ATO检查之需。

注:

  • 澳大利亚各州均有相应立法权,因此各州间的法律均有不同,以上文字内容可作参考方向,但非个案的专业法律建议;
  • 部分内容援引中国外汇管理局与澳洲税务局网站;
  • 部分内容参考PPM Tax & Legal税务律师所。

 

中澳双证律师林汇铭专栏全集

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一块美国加州湾区充满潜力的土地,“助推”财富的指数级增长 | 美国

世界上最有价值的东西是什么?当然是土地。由于土地总量的限制,加上地球人口的不断增加,土地的价值正越来越受到人们的重视。“比黄金还珍贵”说的就是土地。想要让自己的财富呈指数级增长,当下最有效的“捷径与坦途”就是投资土地。比如这块位于美国加州旧金山湾区、带永久产权的优质土地,可以建造超过200个公寓单位,净利润可超过2,200万美元,投资安全,回报可期。

这块土地坐落于美丽的旧金山湾区,海沃德城市,共有4.7英亩的建设用地
这块土地坐落于美丽的旧金山湾区,海沃德城市,共有4.7英亩的建设用地
这块位于美国加州旧金山湾区、带永久产权的优质土地,可以建造超过200个公寓单位
这块位于美国加州旧金山湾区、带永久产权的优质土地,可以建造超过200个公寓单位

黄金地理位置:坐落于风景优美,交通便利的旧金山湾区

这块土地坐落于美丽的旧金山湾区,海沃德城市,共有4.7英亩的建设用地,居于经济繁荣的重要枢纽。美国加州素来是风景优美,人们心向往之的理想居住之地。四季温暖如春,阳光明媚。除了最大程度地亲近自然外,交通与商业也很发达,是一个人文、商业、自然结合得最为完美的地方之一。

加州的旧金山湾区,更是华人移民美国,最为理想的居住之地。生活方便,资源丰富,交通发达,工作机会也比其他地方要多,因此,房屋买卖非常火热,供不应求。这里流传着一句话,“在湾区,就算是有钱,也可能买不到房”。

土地最重要的是“位置”。这块地产位于海沃德城繁华的Mission Blvd,紧邻Bart快车站(快车站是海沃德城很多居民每天需要经过或搭乘的车站)。附近交通更是异常便利,离旧金山市中心仅为30分钟车程,离Palo Alto也仅有30分钟距离。

土地最重要的是“位置”。这块地产位于海沃德城繁华的Mission Blvd,紧邻Bart快车站
土地最重要的是“位置”。这块地产位于海沃德城繁华的Mission Blvd,紧邻Bart快车站
旧金山湾区海沃德城市的土地规划图一
旧金山湾区海沃德城市的土地规划图一
旧金山湾区海沃德城市的土地规划图二
旧金山湾区海沃德城市的土地规划图二
这块地产的旁边,有一个200多套公寓的建筑群正在紧锣密鼓地开发中
这块地产的旁边,有一个200多套公寓的建筑群正在紧锣密鼓地开发中

热闹的市口永远不愁生意。这块地产的旁边,有一个200多套公寓的建筑群正在紧锣密鼓地开发中。街对面则是350套公寓的生活区,早在去年完工时已经全部售完。可以想见,未来这一区域将是非常热闹与繁荣的生活居住区域。