ZoeChan – Page 340

旧金山房价有多贵？只有41%的医生负担得起 | 美国

房地产数据公司Trulia周三（4月12日）发表的报告表明，旧金山的房价之高，即使收入颇丰的医生也只有41%可以负担得起，而对于收入中等的教师来说，能负担得起的则连1%都没有。

Trulia分析了近100个大都市地区，以判断不同地方的教师、医生、餐馆员工、初期应变人员（First responders）等人士买房的难度。Trulia定义的“可负担得起”住房，是指住房相关费用少于月收入的1/3。对于贷款买房子，Trulia的计算方式是首付20%，30年期4.1%固定利率按揭。

Trulia的数据显示，旧金山房价的中位值达到125万美元，可以说是美国最高，对于年收入中位值为7万2,340美元的教师来说，只有0.4%的人可负担得起旧金山的房价。

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旧金山湾区的房价已经接近或者超过了10年间房产泡沫的高峰。图为旧金山Russian Hill的一处房屋

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旧金山的初期应变人员（警察、消防、急救人士等）的收入中位值是10万左右，他们只有2.62%可以负担得起旧金山的房子。而对于收入中位值只有2万8千美元的餐馆员工来说，没人能住得起旧金山的房子。

虽然旧金山医生们的收入中位值高达20万8千美元，但也只能有41%的医生负担得起旧金山的房子。在美国，只有旧金山，能买得起房子的医生不到半数。

离开旧金山，湾区的其他城市的状况会好些，圣荷西的房价中位值为91万7千美元，东湾的房价中位值是69万9千美元。但也只有不到10%的教师可以负担得起。

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美国移民最新排期表出炉！职业类有大变动 | 美国

美国国务院（DOS）4月11日公布5月移民排期签证公告，“绿卡最后批准排期”的亲属移民及职业移民，港澳台及中国大陆出生申请人多有前进，有些职业移民改为没有名额。

至于“递交申请排期”，则终止连续六个月原地踏步，多有前进，不过职业移民第三优先其他劳工的排期，中国大陆出生倒退1年2个月。

绿卡批准排期

一、亲属移民

亲属移民的“绿卡最后批准排期”（Application Final Action Dates，简称绿卡批准排期），港澳台及中国大陆出生申请人的具体更动情形如下：

F-1类：由2010年10月15日移进到同年12月8日

F-2A类：由2015年6月8日推进到同年7月15日

F-2B类：由2010年9月15日移进到同年10月1日

F-3类：由2005年5月15日前进1个月到同年6月15日

F-4类：原地踏步，维持排期在2004年5月8日。

二、职业移民

港澳台申请人第三优先由2017年2月15日移进1个月来到2017年3月15日，第四优先宗教劳工及第五优先区域中心改为“没有名额”，其余维持有名额。

中国大陆出生申请人的EB-2、EB-3、EB-5非区域中心都有前进，最多为EB-3（技术劳工），前进1.5个月。EB-1及EB-4特殊移民维持有名额，但是EB-4的宗教劳工及第五优先区域中心改为“没有名额”。

2017年5月美国移民排期
A表：绿卡批准排期表

递件排期

美国国务院签证公告自2015年10月起实行双轨制，在“绿卡批准排期”之外增加了一项“递交申请排期”（Dates for Filing Application，简称递件排期）。

2017年5月递件排期，结束连续第六个月没有变更的情况。港澳台申请人及中国大陆出生申请人的亲属移民和职业移民，大部分类别都有前进，最多的是中国大陆出生的职业移民第三优先，前进1年4个月，不过，大陆出生第三优先其他劳工（即非技术劳工），排期倒退1年2个月。

2017年5月美国移民排期
B表：递件排期表

注：

美国国会每年发放的亲属移民类别及额度如下：
第一优先F1：美国公民成年未婚子女，每年23,400人。
第二优先F2-A 、F2-B：美国永久居民的配偶和未成年未婚子女及美国永久居民的成年未婚子女，每年114,200人。
第三优先F3：美国公民的已婚子女，每年23,400人。
第四优先F4：美国公民的兄弟姐妹，每年65,000人。

美国国会每年发放约140,000张职业移民签证，计有以下五个优先领域：
第一优先 EB-1：杰出人才、杰出教授或研究人员、跨国公司高级主管或经理。
第二优先 EB-2：拥有高等学历的专业人员，以及在艺术、科学或商业领域具特殊能力的人才。
第三优先 EB-3：不具有高等学历的技术工人、专业人员、非技术工人。
第四优先 EB-4：一些特殊移民，包括宗教工作者。
第五优先 EB-5：投资移民。

资料来源：美国国务院领事事务署官方网站签证公告（移民排期）专页

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美国半数家庭买不起房租房人口比买房多 | 美国

对于许多美国人来说，拥有自己的房子变得越来越难以实现。福布斯网站4月12日报道，美国百大城市中，半数以上租房人口比买房的多。

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据美国房地产搜索网站Redfin数据显示，受金融危机、房地产市场不景气和人口动态变化等因素影响，2015年，美国百大城市中，52个城市的租房人数高于住宅自有人数。其中21个城市，家庭住宅自有率从2009年起开始下降。

报道称，在佐治亚州亚特兰大市，2009年住房自有率为51.3%，而2015年下降到43.6%。工人阶层居多的密歇根州底特律市，2015年租赁房屋的人口也超过半数，达55.4%。

彭博社称，Redfin首席经济学家奈拉·理查德森表示，大量的高收入家庭因为买不起房而选择租房，且房屋租赁和销售市场上，价格实惠的房屋供应不足。

（据环球时报）

中美盛会云集洛杉矶踏足梦幻之地好莱坞 | 美国

亲爱的读者，非常抱歉最近未与你们交流。这段时间我去了印度，这是一个非常迷人的地方，到处充满了反差与设计感。在印度我学到并经历了很多，甚至还在斋普尔（Jaipur）发现了一家正在兴建分时度假酒店，该酒店只允许印度人购买。

关于中国在洛杉矶地区的投资有许多有趣的故事。我鼓励大家投资我们这个神奇的城市及其周边地区。不愿用现金购房的投资者也可申请非居民贷款。

我对美国总统和中国主席习近平近期会晤很感兴趣。会晤的焦点似乎是经济与贸易，但在我们的新闻中很多人认为应该还有关于朝鲜问题的讨论。

现在又有越来越多的事件聚焦在美国与亚洲之间的关系以及商业往来上面。就在最近，中国和亚洲其他国家召开了一次会议，讨论了旧金山应对当前经济形势的不确定因素。上个月亚太商业展望（Asia Pacific Business Outlook）研讨会在洛杉矶举行，对于希望在亚洲及太平洋地区扩张其贸易及投资的商界领袖来说，这无疑是一次非常重要的活动，也是一个建立人际关系及学习的机会。第二届中国周暨中美加州经贸峰会将在下月举行。我殷切的希望能够在洛杉矶任何一个盛会上与您相见。

中国国家主席习近平与美国总统特朗普在位於棕榈滩上的海湖庄园（Mar-a-Lago）第一次会面

洛杉矶一年四季如春。对许多游客而言，来洛杉矶是为了享受其海滩城市特有明媚的阳光和闲适的生活。

另一个让您感兴趣的社区或许就是好莱坞。这里所提到的好莱坞并非充斥着电影明星及电影公司的梦幻之地，但夜生活非常丰富。好莱坞露天剧场便位于此地，该剧场整个夏季都会举办各种音乐类型的户外演唱会。其中一些音乐会还会燃放烟花，夏季的夜空中，美丽的焰火在剧场上方绽放，增强了音响效果。

在好莱坞山（Hollywood Hills）有许多隐蔽的区域。我最近去过比奇伍德峡谷（Beachwood Canyon），这里是观赏好莱坞标牌的绝佳位置。目前好莱坞在售房价介于1,000,000美元到11,750,000美元之间。对于那些喜欢洛杉矶繁荣市中心的文化活动但又不想购买共管式公寓的人群来说，比奇伍德峡谷（Beachwood Canyon）便一个很好的选择。此外，新潮时尚的银湖区（Silverlake）以及处处透露着贵族魅力并拥有漂亮住宅的帕萨迪纳（Pasadena）也是不错的选择。

我还想补充一点，当地非影响力极大的报刊——《洛杉矶时报》于3月22日刊登了一篇名为“洛杉矶是全球房产买家在美国的首选市场”。文章写道，“参照国际标准，该地区的房产价格算是比较便宜。”“今年已是洛杉矶成为美国最佳投资选择的第二年。”因此在洛杉矶进行商业及住宅房产投资无疑是明智之选。

洛杉矶达人Susan Friedman专栏全集

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这是美国房产税最高的州：新泽西实际税率达2.3% | 美国

2016年，美国各州房产税率排行榜已出炉。有意思的是，房产税率地图与2016年总统大选选举人团的分布图出奇地相似，在美国东北部和中西部这些自由派的重镇，它们的房产税率最高。

近日，美国最大的房地产数据提供商ATTOM Data Solutions发布了一份2016年房产税的分析报告，该报告对美国逾8400万独户住宅统计显示，2016年对独户住宅徵收的房产税总共2777亿美元，平均每户3296美元，实际税率为1.15%。

根据ATTOM Data Solutions，实际税率最高的州是：新泽西丶伊利诺伊州丶德克萨斯州丶新罕布希尔州丶佛蒙特州，实际税率最低的州则是夏威夷丶阿拉巴马丶科罗拉多丶田纳西州丶特拉华州。

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新泽西是全美房产税最高的州，而纽约州东南部富裕的威斯特彻斯特县（Westerchester County）成为了最昂贵的地方县，家庭年平均房产税为1.6万美元。

（据北京新浪网）

在美国这15个城市买房最容易！| 美国

据Business Insider文章，购买一套房子并不是什么容易的事情。首先你需要存钱，付个首付，之后再依靠你的信用从银行贷款，最后你需要每个月还房贷。

而且买房的过程也比较麻烦。首先你要考虑在哪里购买房子。毕竟买房子最关键的因素就是“位置”。可以说位置决定房子的真正价值。

SmartAsset最新的数据显示，在美国想要购买首套房到底在哪里购买比较容易。基于房价和贷款难易程度，我们可以看出在美国购房最容易的15座城市。

15、密苏里州的堪萨斯城

发放房贷金融机构的数量：52家
抵押贷款批准的比例：78%
平均每平方英尺的价值：85.75美元
负担比率：5.06

负担比率（Affordability Ratio）是衡量供楼支出相对家庭收入（或个人收入）的重要指标。收入上升或楼价下跌（供楼支出减少）该比率就会下降。

14、德克萨斯州的库帕斯克里斯蒂

发放房贷金融机构的数量：27家
抵押贷款批准的比例：66%
平均每平方英尺的价值：90.33美元
负担比率：5.35

13、德克萨斯州的阿林顿

发放房贷金融机构的数量：19家
抵押贷款批准的比例：74%
平均每平方英尺的价值：94.17美元
负担比率：4.81

12、达拉斯

发放房贷金融机构的数量：200家
抵押贷款批准的比例：70%
平均每平方英尺的价值：99.08美元
负担比率：4.45

11、堪萨斯州的威奇托

发放房贷金融机构的数量：35家
抵押贷款批准的比例：78%
平均每平方英尺的价值：84.83美元
负担比率：5.31

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10、肯塔基州的路易斯维尔

发放房贷金融机构的数量：72家
抵押贷款批准的比例：75%
平均每平方英尺的价值：87.92美元
负担比率：4.73

9、德克萨斯州的沃思堡市

发放房贷金融机构的数量：48家
抵押贷款批准的比例：74%
平均每平方英尺的价值：86.33美元
负担比率：4.81

8、科罗拉多州的科泉市

发放房贷金融机构的数量：85家
抵押贷款批准的比例：78%
平均每平方英尺的价值：124.92美元
负担比率：4.45

7、休斯顿

发放房贷金融机构的数量：204家
抵押贷款批准的比例：69%
平均每平方英尺的价值：87.50美元
负担比率：4.61

6、圣安东尼奥市

发放房贷金融机构的数量：125家
抵押贷款批准的比例：63%
平均每平方英尺的价值：80.50美元
负担比率：4.68

5、俄克拉何马州的塔尔萨市

发放房贷金融机构的数量：51家
抵押贷款批准的比例：74%
平均每平方英尺的价值：71.83美元
负担比率：4.67

4、印第安纳波利斯

发放房贷金融机构的数量：73家
抵押贷款批准的比例：77%
平均每平方英尺的价值：70.58美元
负担比率：5.14

3、内布拉斯加州奥马哈市

发放房贷金融机构的数量：56家
抵押贷款批准的比例：84%
平均每平方英尺的价值：107.08美元
负担比率：4.60

2、俄克拉荷马市

发放房贷金融机构的数量：83家
抵押贷款批准的比例：75%
平均每平方英尺的价值：77.76美元
负担比率：4.46

1、匹兹堡

发放房贷金融机构的数量：35家
抵押贷款批准的比例：79%
平均每平方英尺的价值：82.08美元
负担比率：5.11

（据腾讯财经）

外汇管制下，如何理性投资美国房地产？| 美国

中国的中产阶级们为了在风谲云诡的资本市场里，进行全球化资产配置，国内的房子买，国外的房子也买，力争保值。因此在国内不限购的城市，房价持续上涨，海外置业也陷入热潮。然而外汇政策趋紧却抓紧了中国资本的口袋，给海外买房的热潮浇了一盆凉水。

在这样的特殊时期，仍然有一部分内心强大的人在进行海外投资置业，还有一大拨人跃跃欲试。

目前中国对于个人外汇的限制是每年5万美元，且不能用于海外投资买房，在换汇时各项要求更加严格，这让之前换汇轻车熟路的人或机构也变得小心起来。对于外汇管制，有些人选择咨询海外房产机构，对于个人财产在买房置业外汇局审查是否严格这类问题，多数房产机构或银行代理都认为外汇管制是为打击不法资本的非法流出，而对于个人的外汇需求管理很宽松。

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购汇的各项要求更加细化

其实，外汇管制限额5万美元，还真是面向小散人群。资本管制，大的小的都是钱。焉有抓大放小之理？且外汇是不允许用于海外购房的。如果要用来支付首付等买房费用，填的理由都是其他。

考虑到特殊时期海外买房的艰难，考虑清楚对于购房人来说很重要。是要投资、自住还是移民？是很急迫还是可以再等等？专家建议：盲目跟风赴海外买房是不明智的，应当想清楚，再出发。

如何突破5万额度顺利付款？方法太多谨慎选择

外汇管制5万美金额度一直存在，不得用于投资的规定也一直存在，只不过现在程序更复杂、要求更严格。自始至今，一直都有钱流出海外，他们是怎么做到的?

近日，就外汇额度问题，如何把钱转过去，有机构公司表示，能够在海外买房的，一般都有自己的渠道。当然，渠道一定是建立在合法的基础上。

不少房产营销人员都建议客户可以采用“蚂蚁搬家”的方式来解决当前的外汇难题。“蚂蚁搬家”又称蓝精灵，是指购房人通过其亲友，先将人民币转成外汇，将购买的外汇从其各自在中国境内的银行账户汇入开发商或购房人的境外账户，以交付购房款。这种行为涉及到分拆结售汇的问题。一经发现，就会被外汇局列入“关注名单”，两年内不得换汇。

所以，这种方式对个人来讲具有相当的风险，专家建议还是找专业的机构来处理换汇事宜。

企业资金出境的方式可能被个人借壳

有关人士发现，网络上流传着多达15种资金出境的方法，其中包括蚂蚁搬家、朋友互转、信用卡直接刷卡消费、境外放款、内保外贷等多种形式。这些方法有的是打擦边球，有的是钻漏洞，更有甚者是在运作地下钱庄……这些方式对客户的资金没有任何安全保障！

也许这些就是业内人士所说的渠道，但其中蕴含着一定风险，如果购房人不是很了解，建议不要轻易尝试。海外买房汇款还是要尽量选择正规渠道。因为外汇的限制，目前市场上购房人趋向于购买低首付、境外可贷款、总房款较少的房产，以减少和外汇政策的对垒。

和国内项目不同，海外房产在很多方面难以考察。也就是说在国内的购房人士极易受到蒙蔽。选择一家好的中介机构是你海外置业成功的第一步。

（据中国贸易金融网）

百名中国人陷美国投资移民骗局律师支招防欺诈 | 美国

据美国《侨报》近日报导，当地时间4月5日，因涉嫌以投资移民为名目进行诈骗，洛杉矶一家华人移民事务所被查封。美国联邦机关的搜查令称，该公司以EB-5投资移民的名义向超过100人收取超过5000万美元现金，连中国“红通”外逃贪官的投资款都收。国际在线记者查阅发现，依托美国EB-5投资移民项目的骗局屡见报端。记者就此采访了洛杉矶当地的资深移民律师，为EB-5投资移民申请给一些建议。

美国EB-5投资移民再添100多名受害者

据美国《侨报》近日报导，当地时间5日，美国联邦调查局（FBI）和国土安全调查局（HSI）探员突击搜查了位於洛杉矶的一家华人移民事务所——“加州投资移民基金”（Californian Investment Immigration Fund）的办公室，同时对3名嫌疑人的两处住宅发出搜查令。

联邦机关的搜查令称，“加州投资移民基金”以EB-5投资移民的名义向超过100人收取超过5000万美元现金，然後以投资办绿卡为名目进行诈骗。

报导称，此案3名嫌疑人之一的陈莹莹收取的5000万美元投资款并没有真正用作投资用途。尽管她购买3块土地并计划对其开发，但实际上在这些土地上并没有动工的迹象，反而是用这些钱中饱私囊。

陈莹莹名下有3处房产和2处地产，其中一处位於亚凯迪亚（Arcadia）的房产市值约320万美元，这其中的120万就来自她收取的投资款。此外，她还用投资款购买了一辆2015年的保时捷SUV。

另外，此案中还有两点违反了美国法律：第一，该公司将投资款中的30万美元或50万美元返还给投资人，因此收取的5000万美元中已经有1000万美元被返还，这样的做法直接违反美国移民法，因为美国规定EB-5投资款必须投资满5年才能撤资；第二，在收到50万美元返款的投资人中有中国正在通缉的要犯，包括前湖北省武汉市发改委主任徐进和前中国人保湖北分公司副处长刘芳，这些人是不符合美国移民条件的。

律师建议（一）：选择靠谱的区域中心

洛杉矶移民律师华强接受记者采访时表示，投资移民市场鱼龙混杂，尤其是区域中心的项目存在很多欺骗现象。“比如《侨报》报导的这个案例，涉案的项目根本没有动工，只是拿了投资人的钱，过段时间又返还部分给投资人，这不是投资，这是借贷。”

华强介绍称，美国的EB-5投资移民名额每年有1万个，其中来自中国的申请人占了85%以上。EB-5投资移民分直接投资和通过区域中心投资两种。直接投资需要申请人自己去寻找可投资项目，并且实际参与项目运营，这对於英语不好丶在美国没有经商经验的申请人是个挑战。而後者不要求申请人参与日常管理，也不需要居住在地区中心或附近，投资者仅需投钱即可，因此受到中国申请者的青睐。85%以上的中国申请人都选择通过区域中心来投资。

报导中提到的“加州投资移民基金”就是一个区域中心。区域中心扮演的角色相当於一个私募基金管理人，负责帮申请人寻找合适的项目并进行投资。

“问题是很难保证区域中心将钱真正投到项目上去，所以存在一定的风险。比如《侨报》提到的案例，投资款被用来中饱私囊。EB-5投资移民是否成功，跟选择的区域中心有很大关系。有些信誉良好的区域中心的成功率可以在90%以上，有的却是个空壳公司。” 华强还强调，拉一名美国当地的政府官员来为项目备案或者讲话，声称项目具有政府背景，是很多中介惯用的伎俩，但是所有的区域中心都是私营的，声称有政府背景的都是扯虎皮拉大旗，都是骗子。比如，2013年案发的着名的“美国芝加哥会议中心项目”诈骗案在国内宣传时就一直声称有政府背景丶获得了当地政府的直接注资等。

那麽，应该如何选择靠谱的区域中心呢？

律师建议（二）：请第三方做专业的前期调研

华强表示，可以聘请第三方去调查当地的区域中心是否靠谱。另外，对於区域中心选择投资的项目进行一番考察和调研也非常重要。因为一旦项目烂尾，申请人的投资款也就跟着打水漂了。“中介总是利用免费谘询丶免费评估作为幌子，其实’免费’本身就是一个陷阱。找到当地的专业人士，比如侦探丶律师或者会计师去帮忙实地考察一下很有必要，花一两万美元出具一份第三方的风险报告评估。舍小利，保大钱。”

美国证券交易委员会也在其官方网站上发布中文和英文公告，警告投资人参与移民投资项目一定要仔细甄别。公告建议对投资项目寻求独立验证，确认投资声明的真实性。

为确保投资安全，有必要花钱请专业人士做第三方风险报告评估。

公告特别列出一些可疑项目的特徵，希望投资者遇到下列投资项目时保持警惕。一是保证投资回报丶投资无风险或过於稳定的高回报项目，因为通过EB-5进行的投资项目肯定有投资回报风险。另外，未经注册立项的投资项目丶未经许可的销售商以及由相同个人经营的多层级公司，都应该引起投资者警觉。

据悉，区域中心都是经过美国移民局批准成立的，相当於合法成立的公司。但是移民局的审批对区域中心管理人的专业技能丶资金实力或资历没有任何严格要求，因此区域中心管理人的投资管理能力存在较大疑问。这也是导致很多EB-5投资款有去无回的原因。

华强还提醒称，按照目前EB-5的审理进度，从递交文件到拿到永久绿卡，顺利的情况下也需要4年左右。4年的时间不算短，从移民政策到项目运营本身，都存在风险，申请人对此要有心理准备，对那些声称能够快速拿到绿卡的宣传也要引起警惕。

另外，华强说，申请者遇到诈骗后，也要懂得利用法律途径维权，可以选择集体诉讼的方式起诉区域中心，想办法追回投资款，并且规划下一步移民之路。

（据北京新浪网）

川普年代第一份的纽约房地产业绩报告 | 美国

时光飞逝，我们已度过了2017年第一季度也是川普上任的第一个年代。在来自不同的第一季度市场报告显示整个城市的转售市场强劲。道格拉斯·埃利曼（Douglas Elliman）的报道说明：“这个市场的重要特征之一是二手市场，占市场的84％。“选举前的需求大增，然后我们看到转售增长，这是两年来最大的上涨。”曼哈顿的二手房数量比去年上升了7.7％，达到2,429户，而二手公寓的销售价格中位数保持在95万美元。这一上升导致整个曼哈顿市场回暖，总销售额增长了百分之五。

报告认为二手市场活动增加的一个重要原因是更多的卖家在价格上配合买家，而不是买家来迎合卖家的要求。例如：所有曼哈顿销售的折扣是4.2％，比去年高于2.1％。这数据不算高，但是翻了一倍。许多卖家一开始就开价过高。而买家却愿意的耐心等待。这造成了房子挂在市场的时间上涨了16.1％。在高端得公寓市场，价格继续下滑，开价过高的豪华二手公寓承受压力。虽然高端公寓的售价中位数超过400万美元，创历史新高6,975,006美元，而新开发的公寓销售价格中位数则上涨4.9％至2,734,510美元，这些数字反映了多年前卖出得新房开始过户也把数据提高导致了整体市场的两个记录：每平方英尺的价格上涨3.8％至1,778美元，平均销售价格上涨2.6％，至2,104,350美元。在道屋士房产公司（TOWN Residential）的报告里也呈现出相似的数据。平均和中位数销售价格均上涨3.7％。每平方英尺的价格平均每季微涨1.6％至1,789美元。在曼哈顿下城的中位数是整体最高的区域。3卧公寓的平均价格为7,129,575美元，两卧是3,085,000美元，一卧室的为1,200,000美元，而小套房为758,209美元。

新房市场价格节节败退，会是购买新房的时机

在Halstead物业发展营销的报告里，500万美元以下价位的买卖保持活跃。不过在新房市场保持每季度的72.4%，而每年度比例显著下滑。房价低于500万美元的新房户数也下降，这意味着价格合理的新房将面临短缺。由于开发商在高价位的新房调整价格，这促使了购买的动力。500万以上的房子比去年的21.5%涨至27.6%。

在美国大选已过，股市出乎意料的丰收和利率上扬有利于新房购买力，如果您有意想置入新房今年可是个好时机。

纽约市任然是美国最昂贵的居住城市之一

对于所有被遗忘的租凭市场，Apartment Listing表发布了其每月租金报告。没有什么大惊喜，两卧的中位租金为4,100美元，一卧的中位租金为3,200美元。切尔西是过去一个月租金最贵的地区，两间卧室的租金为6,500美元，一居室为4,400美元。西村租金涨幅最快，比去年同期增长3.1％。那里，一间卧室的中位租金是3,800美元。

纽约房地产销售精英Anthony Tam专栏全集

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加州房价高估？下跌风险小 | 美国

《橙县纪事报》（Orange County Register）报道，华尔街信贷审查机构惠誉评级（Fitch Rating）、及按揭保险业务销售商Arch MI最近公布的两份报告，欲透过追踪房地产指标与其他经济指标的变化，来衡量区域住房市场的稳定性。

就加州市场而言，这些研究得出了截然不同的结论。惠誉断定，加州是全国房价最被高估的房市之一，然而Arch MI评定，加州并非房价下跌风险最高的地方。

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若深入探讨这些报告如何衡量加州房市，根据一个政府衡量标准来看，加州第四季的年涨率为6.7%，相比全国涨幅仅0.4%。

惠誉在2016年底评定加州房屋价格被高估5%至9%，相比全国“可持续性”的房价定义为高估5%至低估5%之间。

依据惠誉的标准，加州是10个房价被高估的州之一，另外4州的高估情况与加州相同，包括佛州、夏威夷州、俄勒冈州和犹他州。亚利桑那州、北达科他州、内华达州和德州的高估情况更严重，达10%至14%。爱达荷州最糟，房价被高估15%至19%。

但Arch MI认为加州的价格下跌风险低于标准，在未来两年是“最小”或贬值2%，而全国房价的下跌风险则达4%。

审视惠誉的10个房价高估情况最严重的州，及Arch MI的房价下跌风险最高的前8个市场，你会发现只有一个重复：北达科他州，该州经济受到能源价格急剧下降的严重打击。

就大都市地区而论，洛杉矶—橙县市场和旧金山湾区被惠誉列为房价高估5%至9%，但并非Arch MI的高风险地区。

而惠誉的11个房价高估都市地区中，只有迈阿密的房价下跌风险比其他地区还高。

可见，两份报告虽然结论看似相反，但就加州而言其实点出的是同一个现实：经济发展和就业增长推高房价，同时对房屋可负担性带来压力。

（据星岛日报）