Author: ZoeChan

经过8年的修身养息，美国就业丶赤字和经济成长率三大指标都已明显改善，美国新总统特朗普上任後，主打扩大基础建设与减税政策将刺激美国财政，延长美国经济复苏态势。经济合作暨发展组织（OECD）预测，2017年经济成长率将达到2.3%，2018年更拉高至3%，高於英国的1.5%与日本的0.8%，在已开发国家中表现亮眼。此外，近年来美国的经济扩张与失业率持续下降，联准会如加速升息将刺激资金回流美国。

多项正面的经济数据，直接反应美国的蓬勃商业动能以及民众消费支出意愿，最新公布消费者信心指数来到113.7，为近10年最高水平。为了支持特朗普新政，多家跨国企业纷纷表明将扩大在美投资，日本软银将投资美国企业“OneWeb”10亿美元，电商巨头阿里巴巴提出5年要为美国创造100万个就业机会，鸿海与南韩三星也分别表示计画扩大在美国设厂，新政府上台所推行的贸易保护主义将吸引众多国际资金投注美国，经济与商业活动的活络将直接带动不动产市场。

相较於全球经济与政治的不确定性，美国的复苏吸引国际资金关注，美国商用不动产的高交易透明度丶高流动性以及高租金投报率受到国际投资人喜爱，根据The Association of Foreign Investors in Real Estate（AFIRE）统计，2015年外国人投资美国商用不动产总金额超过870亿美元，相较於2009年的47亿美元，交易量爆涨18倍。预估在低利率与美元走弱的利多因素下，2017年美国房地产投资需求持续加大，特别是在国人熟悉的洛杉矶丶旧金山丶纽约等一线城市或者高租金投报率的二线城市。

由於美国税赋复杂，各州规定不同，因应投资人需求而衍生的Net Lease Property（NNN）蔚为风行，第一太平戴维斯关蕙君协理表示，所谓的NNN表示屋主不需支付一房屋税丶二保险费以及三维修费，三大项费用在租约中明订由房客负担，让投资人可以更清楚评估投资报酬，轻松享稳定租金收益。普遍而言，这类型投资标的通常附带5年至10年以上的长期租约，承租方不乏大型上市连锁企业，例如银行丶连锁餐饮丶超市丶上市公司及知名诊所等，对於投资人而言，可以省去寻找租客的麻烦以及空置的风险，大型品牌亦是稳定付租的保障。

为回应国人对於美国不动产的需求，第一太平戴维斯特别引进位於加州的NN或NNN净租金商用房地产，包括美国百大企业富国银行（Wells Fargo）分行店面丶7-11连锁便利商店丶Best Buy大型电子商场丶速食店面及美国财富500强（Fortune 500）公司DaVita医疗机构，承租方租期都在10年以上，租金投报率介於4%至6%之间，是投资人进军美国市场的最佳选择。

（据经济日报）

尽管新总统上任与升息的利多都使众人看好今年美国经济复苏，但南加房市走向仍变化莫测。中国人民银行公布今年7月1日起超过5万人民币（外币等值1万美元以上）的境内和跨境交易需报告。此举代表7月1日后，为避免大额交易报告，5万美元外汇至少需汇6次才能完成，对于想到美国购屋的投资者来说无疑是一个困扰。更麻烦的是，中国外管局明文颁布“境内个人购汇不得用于境外购房及投资”。

高价住宅销售期拉长

加州房地产协会理事（Tri-Counties-Association of Realtors Board Director）Charles Ni表示，中国的外汇政策与外管规定的确可能对南加州房市产生部分影响。资深地产经纪人廖贞静表示，目前华人区除了天普市与圣马力诺市之外都有小跌，百万以上的高单价住宅也开始出现拉长销售期的情况，尽管中价位的房子还是卖得不错，但阿凯迪亚市的房价就微幅下降了。

Charles说，目前南加地区的中价位屋还是很抢手，如核桃市、钻石岗房屋中价在50万到80万之间，70几万的房子仍很多人有意愿购入，整体看房子的人仍不少，但百万以上的豪宅的确开始出现滞销情况。他说，2013年左右，南加房市热络时，房屋平均一、两个月就可成交，甚至不用30天就售出，买家若全额现金支付，办理手续期两周就完成，但现在高单价屋两到四个月都不一定能售出。

据Charles的经验观察，房地产价位是周期循环，没有定数。2006年次贷风暴至2012年南加州房价跌底，开始回升，2013年南加州房地产暴涨，一直到2016年都持微幅上涨的趋势，目前仍没有太大变化，只是修正、微调。

有利在地买家

中国政策的变化对外国客人多的地产经纪可能会有些影响，但对当地人购屋来说反而是利多。在地买家不只购屋竞者争少了，也不用面对全额现金支付的强劲对手；因为绝大多数卖家在遇到开价相同时，都会选择现金付款、很少贷款的中国买家。

近年来，中国人来美购屋已成为趋势，2009年全美国境外购屋最多的外籍人士是加拿大人，但至2012年开始，中国就一直高居榜首。Charles表示，中国新制导致国内资金不好出来，以前5万、5万的汇还可以做，30万的房子找6个人做。但现在30万要找30个人，哪里找那么多户头？他就有客人表示，自己也需要人帮忙汇款，怎么可能还将账户借人汇钱呢？

目前中国外管局公布新令，大陆人不能将钱汇出用来买房，这就要有有合理名目汇款。例如小孩读书，需要生活费等等，才有机会汇出大额资金。因此，Charles也开始担心购屋的中国人资金会被卡住。

此外，中国赴美签证也越难越难签，Charles表示，自己曾有中国客人机票买好了但被拒签，夫妻俩一起办签证，签了四、五次都不成功，后来分开办签证反而通过了。

建商也在促销

中国政策是否影响南加房市，Charles认为建商也是一个很好的风向球。他表示，建商手上会积囤许多房屋、需要出售。他们不像地产经纪人、或二手屋买卖者可以灵活运作，通常需要更大的资金链，因此评估会更长远。

Charles说，在房屋市场价格好的时候，建商不需要地产经纪，他会提供很低的带客看屋费给经纪人，过去可能只给2％，但现在逐渐开始调升，涨到3.5％甚至是4％。他认为建商在第一期就想要快点促销，避免资金流动链断掉，才会鼓励地产经纪多找人看屋，否则越到后期完工卖屋价格更高，当然不急着促销。

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在过去几年大兴土木后，美国房屋供给已经赶上需求，这使得房东不太可能大幅提高租金。但是，租金仍然很高，房客也别期待房租会很快下跌。房租与各地工资及经济成长关系密切，导致全美各地房租的差异很大，在纽约及迈阿密，超过一半的家庭收入被用来支付房租，但在赌城拉斯维加斯，房租只占20%的家庭收入。

德州首府奥斯汀是全国最负担得起的城市，当地是新兴科技中心，工作和工资增长强劲。这使得当地房价快速上涨，但与收入相比，租金仍然相对较低。据公寓楼管理公司AppFolio的研究显示，奥斯汀市居民平均每月23％的月收入花在租金上。

根据AppFolio的研究，最负担得起的租赁城市是赌城拉斯维加斯。在房贷危机期间，拉斯维加斯是法拍屋的重灾区。这使得当地房价相对便宜，因此租房的人较少，导致房租便宜。

美国房租最负担得起的五个城市是：拉斯维加斯（Las Vegas，20%的薪水付房租）、印第安纳波利斯（Indianapolis，21%）、凤凰城（Phoenix，22%）、奥斯汀（Austin，23%）及亚特兰大（Atlanta，23%）。

AppFolio公司产品开发副总裁Nathaniel Kunes说：“在许多市场，供给终于赶上了需求，所以租金增长开始放缓，在经济衰退期间，基本上建筑停顿，因此没有新的房产上市，需要几年的时间才能赶上需求。”

在另一方面，纽约和迈阿密（Miami）是全美房租负担最重的城市。居民每月需用超过半数的收入支付房租。美国房租最难以负担的五个城市为：纽约（58%）、迈阿密（54%）、洛杉矶（47%）和旧金山（46%）及波士顿（45%）。

对租房者来说，上面这几个城市房租难以负担并不意外，但有一些城市的房租意想不到的昂贵。这些城市主要在美国中西部地区，当地需求在上升，供应相对停滞。

AppFolio公司副总裁Kunes说：“中西部地区现在很热，过去当地的失业严重，租金一直下降，使得房产供大于求，”“现在人们正在向该地区迁徙，工作正在回归，与美国其他地区相比，中部地区的租金仍然比较便宜。”

虽然比较便宜，但房租增长很快。明尼苏达州首府明尼阿波利斯地区，房租以4％年增率增长，是迈阿密市租金增长的两倍。印第安纳波利斯租金上涨速度比波士顿快。纽约是全美最难以负担的城市之一，但当地房租实际上在以每年1%的速度下降。

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