ZoeChan – Page 398

新加坡 | 受“雙辣招”影響新加坡新私宅削價5％至25％清貨！

產業發展商公會會長陳佩強在該會舉辦的房地產市場研討會上透露，全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位，今年底會受QC條例的影響，發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

更多發展商今年會受合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例和額外買家印花稅（ABSD）期限影響，一些新私宅項目已削價5％至25％。業內權威人士認為，受影響發展商接下來或需要進一步削價清貨，以避免支付高昂費用。

新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩強昨天在該會舉辦的房地產市場研討會上透露，全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位，今年底會受QC條例的影響，發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

此外，不包括執行共管公寓項目（Executive Condominium，簡稱EC），有47個項目的5300個未售出單位，將在今年底至2018年受ABSD措施的影響。

在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成項目的發展，並在取得臨時入伙證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。在ABSD條例下，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則就得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。

陳佩強也是本地老牌發展商遠東機構的執行董事。據他觀察，許多新項目登場後，銷售活動會放緩，一些發展商為了把單位銷出去，已紛紛削價5％至25％。

譬如，烏節路一帶的豪華公寓項目Ardmore Three近期開始提供“ABSD援助配套”，讓買家享有15％的折扣。

陳佩強說：“這不是一丁點，而只是開始。許多項目受QC和ABSD影響，面對進一步削價的壓力。如果全球經濟情況惡化、供大於求問題促使發展商削價，以改善它們的資產負債表，我不能說房地產市場會軟著陸，這就是風險所在。”

他說：“現在是削價5％至25％，若再削個5％至25％，就是50％。這誰都不好說，是一個潛在情況……我認為，樓市出現起色之前，會變得更糟。”

新加坡住宅房地產現狀一覽

根據市區重建局的最新預估數據，整體私宅價格自2013年第三季創高峰以來，截至今年第二季已連續11個季度下滑，累計跌幅為9.4％。包括EC在內，全部私宅供應量近7萬個單位。

然而，目前的未售出單位約1萬5000個，已低於今年第一季的2萬2000個。今年的交易量預計介於7500個至8500個單位，也將高於去年和前年平均售出的7400個單位。

與會的華僑銀行經濟師林秀心認為，在這種房地產交易量回升和房價跌幅溫和的情況下，政府最早只會在2017年“撤辣”，即放寬房地產降溫措施。

陳佩強則強調，一系列房地產降溫措施是在全球經濟局勢發生巨變以前出台；而英國脫歐所帶來的經濟放緩漣漪效應，會影響到新加坡。

他說：“樓市受經濟基本面和市場情緒推動，市場狀況發生得更快，樓市周期變得更短，因此我們有必要及時了解市場最新事態和發展趨勢。

“隨著經濟周期變短，我們有必要迅速解決問題，否則問題會很快惡化，而政府有立場通過政策措施加以解決。”

陳佩強指出，在需求疲弱的環境裡，零售、商業、工業房地產發展商和業者也都面對租金下滑、空置率上升的壓力；整個房地產價值鏈，如建築、經紀、設計、工程領域都出現萎縮或裁員；銀行整體貸款也連續八個月同比萎縮。

不過，林秀心指出，在英國脫歐之後，美國聯邦儲備局進一步加息的可能性已大大縮減，可為市場提供柳暗花明又一村的機會。

（據聯合早報）

新加坡 | 新加坡非有地私宅轉售價連升四個月

新加坡非有地私宅轉售價連續攀升四個月，6月環比上揚0.5％。

根據房地產交易信息網站SRX發布的數據，6月份共有754個單位轉售，比5月的763個單位少1.2％。

分析師說，盡管轉售價從3月到6月都在攀升，這仍不足以說明轉售價已確實有所回彈。

智信研究與咨詢總監王伽勝說，要確定轉售價是否確實回彈，至少得看到價格連續六個月環比上揚，以及0.5％的平均增幅。

他認為，新私宅的銷售情況通常會影響轉售市場，由於5月份有不少新私宅銷售活動，轉售市場潛在買家也受到鼓舞。

他說：“出色的項目有Gem Residences和Stars of Kovan。發展商在5月份好像也清除了相當多存貨。”

王伽勝說，轉售市場的買家仍相當謹慎，他們只挑物有所值的房子。他認為，整體私宅價格軟著陸的這條路仍非常漫長。

數據顯示，各地區非有地私宅的轉售價都上揚，核心中央區起0.9％，其他中央區起0.3％，中央區以外起0.5％。

與去年6月相比，整體非有地私宅轉售價起1.1％，轉售單位也比當時的592個單位多27.4％。

新加坡的新私宅項目Gem Residences

整體私宅市場價格仍下滑

然而，縱觀整體私宅市場，價格其實仍逐漸下滑。

市區重建局的數據顯示，今年第一季的非有地私宅價格環比下滑0.4％。市建局是每個季度發布最新價格指數，今年第二季的指數尚未出爐。

21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮說，最近的私宅銷量增加，其中一個原因是發展商給一些項目打折。

例如，會德豐產業（Wheelock Properties）位於阿摩園的高檔私宅項目Ardmore Three就有15％折扣，以及15％的額外買家印花稅（ABSD）回扣。

此外，華聯企業（OUE）的Twin Peaks、凱德集團（CapitaLand）在花拉路附近的麗敦豪邸（d’Leedon）與在德普路的翠城新景（The Interlace），以及Unique發展在基裡尼路的The Boutiq，都推出延遲付款計劃來促銷。

（據聯合早報）

中國香港 | 豪宅租金按年跌5.2% 中國香港排名全球尾二

萊坊發布2016年第一季《全球豪宅租金指數》，該指數追蹤全球17個城市的豪宅租金變化，截至今年3月，指數錄得租金連續三季下跌，並平均錄得0.5%的按年跌幅。其中中國香港豪宅租金於今年首季按年下跌5.2%，為倒數第二，而首五個月按年下跌5%。

仍有下行壓力全年料跌8%

過去的十二個月，指數追蹤的17個城市中，有11個城市的豪宅租金維持不變或下跌。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅指出，外派來港員工的房屋需求放緩，再加上全球經濟的不確定性增加，令中國香港豪宅租金有下行的壓力，在今年首五個月已下跌5%，預計全年將下跌達8％。

截至今年3月，多倫多以8.9%的按年漲幅在指數領先。廣州豪宅租金以5.3%的按年漲幅位列第二，而上海豪宅租金按年上漲1.4%排名第四，北京則按年下跌0.9%位列第十。北美豪宅租金平均漲幅達3.3%

中國香港的豪宅租金表現倒數第二，按年下跌5.2%。

多倫多年漲8.9%居首位

在17個城市中，倫敦在指數排名下跌到11位，其豪宅租金按年下跌1%，為2014年5月後錄得最大的按年跌幅。

由於企業的租賃需求減少和供應增加，肯亞首都奈洛比的豪宅租金錄得7.9%的按年跌幅，位列榜尾。至於中國香港的豪宅租金表現倒數第二，按年下跌5.2%。

萊坊亞太區研究部主管Nicholas Holt表示，從指數追蹤的7個亞洲城市的豪宅租金表現反映出，今年亞洲房地產市場深深受到廣泛的宏觀經濟環境影響。依賴出口的新加坡豪宅租金下跌，中國內地城市則表現不一，比如說上海受惠於當地繁榮的經濟狀況，豪宅租金仍然上漲。展望將來，今年下半年歐洲和美國的政治不確定因素將影響該地區的豪宅市場，租金增長預期將受壓。

（據文匯報）

英國 | 英國脫歐有利亞洲經濟增長

英國脫歐加上其他西方國家躁動不安，動搖了舊秩序，分析人士指出，這將有利於亞洲經濟增長，甚至加速“亞洲世紀”的來臨，就像二戰後“美國世紀”的到來那樣。

根據亞洲開發銀行的數據，到2050年，亞洲國內總產值將占世界的一半，比2011年增加將近一倍。

二戰結束後，歐盟以及其他國際機構，包括聯合國、北約、國際貨幣基金組織和世界銀行陸續成立，目的是希望成員國能通過合作，讓全球走向和平、繁榮與安全。但是，法新社的分析文章指出，這些國際機構對改革的抗拒，讓亞洲國家感覺它們“缺乏代表性”，因此尋求結成新聯盟。

曾出任外交大使的印度智庫“Gateway House”負責人德奧說：“讓西方國家富裕和安全的舊制度正面臨威脅。”她指出，英國民眾投票支持脫離歐盟，將對成立於二戰以後、旨在鞏固西方力量的舊機構造成影響。

難民潮和歐元危機已對歐盟造成嚴重衝擊，英國脫歐的決定可能引發骨牌效應；蘇格蘭若再度舉行公投並決定獨立，英國將面臨瓦解。

二戰後“美國世紀”到來時，中國仍處於內戰狀態，英國的前殖民地印度才剛剛獨立。

如今，中國已成為全球第二大經濟體，預計會在10年左右超越美國。而印度將在2022年成為全球人口最多的國家。

去年11月，國際貨幣基金組織宣布，將人民幣作為除英鎊、歐元、日元和美元之外的國際儲備貨幣。

歐洲經濟持續疲弱，印度尼西亞和菲律賓等新興國家的經濟則穩步增長，每年達到約5%。

然而，新興國家批評國際貨幣基金組織的投票權改革仍無法讓它們獲得更大的發言權。印度則抱怨無法成為聯合國安理會常任理事國。

根據亞洲開發銀行的數據，到2050年，亞洲國內總產值將占世界的一半

早在工業革命以前，亞洲已經是全球主要力量之一。近年來，中國的一帶一路戰略以及亞洲基礎設施投資銀行（亞投行）更是讓它在全球經濟舞台上發揮一定的影響力。

成立於今年1月的亞投行被形容為“為21世紀打造的銀行”，至今已有57個國家加入，但不包括美國和日本。亞投行行長金立群日前表示，今年下半年還將有20個意向國家加入，屆時成員將增至約90個。

不過，分析家也指出，不平等加劇、中等收入陷阱（即經濟發展到了某個階段陷入停滯狀態），以及天然資源方面的競爭，都可能對亞洲的崛起造成威脅。

印度知名的安全分析員巴斯卡爾認為，印度和中國彼此間存在許多不滿，在這些問題得以解決前，要迎來“亞洲世紀”恐怕沒那麼容易。

（據聯合早報）

日本 | 東京樓市進入價格調整期

日本近期經濟前景不明朗，一度火熱升溫的房地產市場開始趨於平靜。東京的新房、二手房市場也進入穩定的調整期。

日本的不動產經濟研究所6月16日發表的商品公寓房的市場動態調查，調查顯示東京圈5月的新房銷售數量連續6個月成減少趨勢。一度受益銀行利率的下降，公寓房曾保持12個月持續上升的勢頭，價格呈偏高走勢，目前進入回落的調整局面。

東京的新房、二手房市場也進入穩定的調整期

據悉，5月份的新房銷售量比去年同期減少了14%，為3,002套，其中單月銷售數量比為71%，勉強達到判斷銷售業績分水嶺的70%，在過去的6個月中，曾連續4個月跌落在50%、60%附近。

房地產情報公司的東京鑒定表示，價格的持續上升有些超過了消費者的承受力。東京鑒定根據2015年銷售的新房價格數據，在分析住房價格（以70平米作為參考標准）與上班族平均年收入的關系時，發現東京、神奈川地區的房價已超過年收入的11倍，而通常認為超過7倍就使上班族開始望而生畏。

此外，房地產公司和機關投資家也表現出“低調”。東京的大型房地產服務公司的JLL從今年1至3月，面向房地產的投資減少了28%。其原因是東京都的辦公樓的成本價格上漲，投資魅力低下。

不過市場人士認為，雖然房地產價格開始回落，但並不意味樓市行情將冷卻下去，因為目前日銀的負利率政策、大規模的金融寬松政策，將促使資金流入房地產市場，給樓市注入活力。

二手房牛市行情已成過去？

另一方面，二手房市場也開始進入調整局面。由於東京都內能夠蓋建新房的地方越來越有限，所以新房價格一直居高不下。東京二手房經過裝修後，雖然其價格絲毫不遜新房，仍然是熱門的搶手房。但近期走勢開始回落。據東日本不動產流通機構的統計顯示，5月份，進入東京圈二手房的登記數量開始減少，導致二手房庫存比上月減少了0.4%，為4萬644件。登記數量是2個月以來首次減少，其主要原因是日本國內經濟前景不明朗，持謹慎態度的房地產公司開始增加。

（據聯合早報）鉅亨網互聯網資訊綜合整理

英國 | 最新歐盟成員國房價榜揭曉：倫敦仍居首

雖然英國公投早已結束，但就理論上來講目前英國仍然屬於歐盟國家，那麼我們不妨來看看公投揭曉後最新的歐盟成員國房價，也讓廣大投資者對未來的投資心中有數。

英國房產調研公司eMoov針對英國與全歐盟的房價做出統計，統計顯示了目前歐盟28成員國和部分主要城市房產均價，以及每平米房價，並做出解讀與排名。

歐盟成員國6月房價圖，越接近深藍色表示平均房價越高，顏色越淺表示房價越低

在歐盟所有城市中，倫敦的平均房價位列榜首，突破了60萬英鎊大關，每平米房價12,468英鎊。法國巴黎位居榜單第二位，不過均價僅為倫敦的一半，即6,000英鎊/平米。歐盟十大房價城市排名在此：

歐盟十大房價城市排名

另一方面，若以全國範圍房產均價統計，歐盟28成員國總體房產均價為2,000英鎊／平米。而盡管倫敦在眾多城市中表現“搶眼”，但擴大到全國範圍後，英國房價僅以3,300英鎊/平米的均價位列第四位，排在盧森堡（4,500英鎊/平米），瑞典（4,000英鎊/平米）和法國（3,400英鎊/平米）之後。

英國房價走勢

其中北部蘇格蘭和北愛爾蘭地區拉低了房價總體水平。根據Nationwide的數據，在最近一個月中，英格蘭西北部和威爾士地區房價上浮幅度最大，區域6月房產均價分別為183,482英鎊（＋2.2%）和185,745英鎊（＋2%）。除此之外，英格蘭東部，西南部，約克以及西米德蘭地區，房價均有不同程度上升。

盡管倫敦地區房價已為“歐盟之最”，不過上個月受公投影響大倫敦地區房價處於整體下跌的趨勢，倫敦西區最為明顯，北部和南部維持現狀，但中心城區依舊堅挺，房價仍然保持強勢增長。

以下為2016年5月至6月間房價上浮和下跌最多的行政區：

房價正增長前5個行政區有：南沃克區（Southwark）6.1%，蘭貝斯區（Lambeth）5.2%，哈克尼區（Hackney）5%，卡姆登區（Camden）4.9%，紅橋區（Redbridge）2.8%；房價負增長前5個行政區是：裡士滿區（Richmond upon Thames）-10.2%，肯辛頓切爾西區（Kensington & Chelsea）-9.4%，莫頓區（Merton）-9%，布倫特區（Brent）-5.6%，漢默史密斯富勒姆區（Hammersmith & Fulham）-4.7%。

回到歐盟全境，保加利亞，羅馬尼亞，匈牙利，希腊等東歐國家則分別以600英鎊/平米，800英鎊/平米，900英鎊/平米，和1,000英鎊/平米的均價排名墊底。此外，歐盟另外5個等效候選國的房產均價也全部低於平均水平，即：黑山共和國1,000英鎊/平米，塞爾維亞900英鎊/平米，土耳其800英鎊/平米，馬其頓共和國700英鎊/平米，阿爾巴尼亞700英鎊/平米。

以下為歐盟28成員國全國房價排名前十五位：

歐盟28成員國全國房價排名

英國脫歐前，倫敦的房產每年增值5-10%，國際買家完全可以放棄租金收入。但是脫歐後，由於對經濟預期的不確定性，很多歐盟外的投資者采取了觀望態度，過熱的倫敦房地產市場面臨降溫和調整周期，有人甚至預言德國會取代英國成為下一個國際投資者購置歐洲房產的第一選擇，情況真的會這樣嗎？【閱讀原文】

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澳洲 | 從漫畫看“不倫戀騙產案”——澳洲贈與房產的產權糾紛（四）

AHL法律在多年的商業訴訟中靠細致謹慎的辦案風格在許多案件中贏得了勝利，其中代理的案件被《新南威爾士州高等法院案例彙編》收錄成為判決先例的包括“不倫戀騙產案”（七百萬澳元勝訴）（2007年第856號案）。這宗案件的案情可謂峰回路轉，值得你追看一連四期的漫畫系列，探究在澳大利亞資產一旦涉及“贈與”的產權糾紛，受害者可以如何追討法律責任及賠償。

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