Author: ZoeChan

中国外流资金增多 投资澳洲有新途径

受中国投资者的影响，澳洲将有更多中国公司加入基金管理

据《澳洲人报》报道，中国开发商Auswin TWT将于今天推出两种基金。该开发商计划在澳洲设立一间基金管理公司，充分利用中国投资者越来越高的需求。

该开发商由北京Shun Tian Tong Real Estate Development Co公司支持，计划为流出中国外的资金打造一个投资平台，并为当地项目融资。

Auswin TWT的总监张加文（Gavin Zhang，音译）说：“在中国，个人投资者有大笔的资金，希望在全球分散投资。他们都想找一个可靠的平台，一个能带来高收益且参与到当地项目的平台。这就是为什么我们设立这个基金。我们有一个当地的团队，我们有几个项目，我们可以将他们的资金和我们的专业资源结合。这是双赢。”

据悉，这两个基金TWT Loan Fund和TWT Development Fund都与澳洲房产开发有关。

其中，房贷基金的固定回报率为6%-10%，而开发基金将投资项目。

张说：“通过那些基金筹集的资金将用于我们的悉尼项目，大多数用来收购新项目。”

据悉，Auswin TWT在澳洲有5个项目。如今，该公司正在寻找离CBD十公里范围内的新址。

张说，市场竞争也在加大。去年，他们想以9600万澳元的价格购买Surry Hills Shopping Village，后来还是被Coles打败了。

他认为，受中国投资者的影响，将有更多中国公司加入基金管理。“现在才是开始。我相信，长期来看，将会有更多资金流出中国，流进澳洲和其他发达市场。”

据悉，去年，中国公司Forise Holdings也在澳洲推出两种房产基金。这些基金是为了迎合中国公民想通过投资者签证计划移民澳洲的需求。

（据澳洲新快网）

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西班牙投资移民最新消息权威解读

2013年9月28日西班牙投资移民法令颁布以来，转眼间已经到了第一批投资登陆西班牙的中国移民们更新有效期为两年的居留卡的时候。

目前权威媒体上关于投资移民居留未来如何更新操作信息非常有限，国内的移民中介的为了其自身的宣传目的，往往会夸大事实，做出不实承诺。因此广大读者对西班牙投资居留的可靠理解还停留在之前公布的一些基础的法律条款上，诸如：

  1. 满足投资五十万欧元及以上价值房产和其它的一些基本要求后，就可以办理移民手续；
  2. 首次换发的投资居留卡是两年；
  3. 两年后更新后的居留卡为五年。

近来西班牙中国律师事务所接到了不少有意办理西班牙投资移民和已经在西班牙取得了正式投资移民身份的客人的多次来电来函咨询，大家表示纷纷表示，媒体目前公布的基本信息远远不能解答大家在实际生活中遇到的一些疑问，如：

未来投资居留卡更新需要满足什么条件？西班牙政府大选是否会影响投资居留的效力？如果两年内没有在西班牙居住，是否有权拿五年的居留卡？为了保留移民身份，是否需要每年都登陆一次西班牙？五年的居留卡是永久居留吗？主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？

应广大客户要求，西班牙中国律师事务所季奕鸿主任律师就大家广泛关注的重点问题走访了目前负责办理投资移民相关行政手续的西班牙政府部门，就投资移民后的更新和换发问题和政府的工作人员就最新的行政受理办法交换了意见。我所对目前大家关注的几大问题统一做出整理解答：

一、投资居留卡更新需要满足什么条件？

答：投资移民居留更新最重要的条件是要能证明五十万欧元以及以上房产依然在投资移民主申请人的名下；申请人及其家庭成员无犯罪记录并且能够提供相关的经济收入类和医疗保险类证明。

二、西班牙政府大选是否会影响投资居留？

答：在投资移民正式获批后，申请人就获得了在西班牙合法居留的权利。合法居留权是公民的基本权利，不管西班牙政府的选举结果如何，都无权剥夺外国公民在西班牙已经获得的合法居住权，因此西班牙政府大选不会影响既得的西班牙居留。但是在未来经济恢复后，不排除西班牙政府会在2-3年后取消以刺激西班牙复苏经济为目的的购房移民政策。

三、为了维持投资居留，申请人及全家需要每年至少入境西班牙一次，天数不限，是这样吗？

答：在实际的投资移民居留更新操作中，目前已没有需要投资移民申请人及家人每年入境至少一次的要求。也就是说在拿到第一次的正式投资移民居留卡后，申请人及其家庭成员只需要在两年后换发居留卡时亲自来西班牙更换新卡即可，在不需要更新居留的情况下，无任何入境西班牙或者在西班牙居住的要求。

四、如果两年内没有在西班牙居住，是否有权换发五年的居留卡？ 

答：无论是否在西班牙境内居住，第一次两年居留卡到期后只要满足更新条件，可以直接更新为五年的居留卡，此居留的类型依然是投资移民居留。 

五、两年后换出五年的居留卡是永久居留吗？

答：两年后换出的居留卡是有效期为五年的投资移民类别的居留卡，并非五年长期居留卡（俗称的永居）。如需要申请长期居留卡，需要在过去五年内满足申请永久居留的条件（五年内累计出境时间不能超过10个月，单次最长出境时间不能超过6个月以及其它条件），则可以在五年后申请转为永居。即2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5 年（符合条件后换发永居）。获得西班牙五年永居后，则更换居留不再依附于房产，五十万欧元投资房产可以自由卖出。

六、如果投资移民申请人未来一直不会在西班牙居住，拿的是何种类型的居留呢？

答：如果申请人和其家庭成员一直没有在西班牙居住的需要，那么未来更新的居留的类型将一直为投资移民居留，居留的换发期将会是2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）……这种情况下，为了保证其投资居留可能正常更新，主申请人名下的五十万欧元的投资需要长期保留。

七、如果主申请人不在西班牙居住，但是其配偶或者子女在西班牙长期居住后是否可以获得永居？

答：可以。在五年期间如果主申请人因工作原因需要留在国内，而其配偶和子女因为在西班牙长期居住或者上学而满足了申请五年长期居留的条件，那么期满后可以依法申请转为五年长期居留（俗称的永居），不再依附主申请人。其过程为：2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5 （符合条件后换发永居）。

于此同时，没有在西班牙居住的主申请人则需在保留五十万欧元投资的前提下，继续更新其本人的投资居留，即2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）……

八、更新居留的时候需要主申请人和其家庭成员都到场吗？还是主申请人自行前来更新即可？

答：因为更新西班牙居留卡需要所有的卡片持有人亲自到场采集指纹，故所有的投资居留卡所有人都需要亲自来西班牙办理居留卡的更换手续。

九、主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？

在2015年7月28日政府发布的对¨创业者法案¨的修改条例里明确指出了对投资移民申请人的子女年龄要求的放宽，过去要求申请人的子女未满18岁，而新法案中明确指出了成年的未婚子女只要经济上尚未独立也可获得居留。新法案也加入了父母申请政策，在经济上依赖于申请人及其配偶（包括事实配偶pareja de hecho）的双方父母均可以获得居留。

需要注意的是，目前的投资移民法案虽然明确了关于成年子女和主申请人父母双方父母的移民权，但是办理其移民手续的具体要求还没有做出明确地说明。

鉴于西班牙政府有修改和更新投资移民受理程序的相关行政规定的权力，又由于每个申请人的经济情况和家庭条件各有不同，西班牙中国律师事务所不保证上述文章内容适用于所有的投资人。

 

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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比悉尼和墨尔本更有赚头！珀斯”盯上”中国买家

能想象这个画面吗？CBRE（世邦魏理仕）集团的Lloyd Jenkins跟一群高层公寓的投资者坐在新加坡的五星酒店Fullerton Hotel里“闲聊”，然后给他们看了几张有着白色沙滩和清澈蓝天的地方，说这就是珀斯，这里有很多商机！他直言，虽然珀斯房价现在下跌了，但投资回报仍要高于悉尼和墨尔本，很值得亚洲买家投资。

据《悉尼先驱晨报》报道，Jenkins是珀斯CBRE的董事总经理，他和房地产开发商都试图在西澳招揽投资，吸引投资者们的兴趣。CoreLogic的数据显示，去年这里的房产价值下跌了3.7%，是全国首府城市中表现最差的。有近30年房地产行业经验的Jenkins表示，尽管珀斯房市离“雄起之时”尚有一段路要走，但比起澳洲东海岸频频刷新纪录的房产价格，这里的房子正适合中国投资者出手，现在他们都直奔悉尼和墨尔本的房市去了。

中国经济放缓 珀斯房市“跟着走下坡路”

《悉尼先驱晨报》称，其实Jenkins对珀斯房市的乐观看法还有待印证，因为矿业繁荣已然是“强弩之末”。2008年年底，为了迎合中国对大宗商品的需求，西澳Pilbara区（全球最大的铁矿石来源地之一）吸引了一大批工人涌入，房价也被推到了峰值——飙涨18%。

可如今中国经济放缓，石油、铁矿石价格都处于低迷状态，去年10月珀斯的房价跌至自2013年6月来最低水平。CoreLogic的研究数据显示，过去1年里，租金下跌了9%，空置率也是全国最高的。尽管如此，珀斯的投资者回报仍然要高于悉尼和墨尔本，今年1月珀斯的租金回报为3.8%，相比之下悉尼是3.4%，墨尔本只有3%。

这让很多开发商都看到了契机，中国香港的远东发展（Far East Consortium International）公司就是其中一个。该公司计划在珀斯的Elizabeth Quay上新建379套公寓，据了解，PRD Nationwide楼花于今年年初开始出售，60%的待建单元房已经卖出（总价值2.6亿澳元）。

亚洲买家多

PRD Nationwide售楼处的董事总经理Angus Murray说，“我们看到了很多亚洲买家，还注意到很多买家都跟珀斯有联系，有的已经拿到了居住许可，有的是亲戚在这里。当然，我们还没看到很多外国投资者涌来，但依我看，他们迟早会是珀斯房市的‘中坚力量’”。

房地产开发商Psaros的董事总经理Mike Enslin说。“亚洲人现在看到了一个相对年轻、还处在成长中并且他们从未‘深层接触’过的城市，他们觉得这里潜力很大”。

今年1月珀斯的租金回报为3.8%，高于悉尼和墨尔本

珀斯房市的复苏之路“够呛”

本地公寓开发商Finbar集团的上个月公布报告显示，上半年利润暴跌了43%。珀斯的公寓市场放缓，不景气的房市已是不争的事实，要想复苏还有一段“艰辛之路”要走。但根据CoreLogic和Moody’s Analytics公司的分析数据，珀斯房价2017年预计会上涨5.08%。 

（据今日澳洲）

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悉尼三城区最受中国买家青睐 华人区位列No.1

悉尼买房仍在不断吸引着国际买家，悉尼北部的房产更是列于中国房地产买家的愿望清单之首。据《每日电讯报》报道，根据中国房地产门户网站的最新数据，中国买家搜索次数最多的新州城区为华人区Epping，其次是Mosman及West Ryde。

房地产公司First Nationa（Epping）的负责人Allison Mifsud表示，从去年起就排在榜首的Epping似乎呈现出“某种多米诺骨牌效应”，因为亚洲买家喜欢被亚洲文化包围。她补充道，亚洲买家之前更喜欢不怎么需要维护的小型房产。“但现在他们想要更大的地块，因为他们更加习惯于我们的生活方式，他们希望能给孩子们提供更大的院子，也希望土地能够更好地增值。”

Epping拥有近2.3万名居民，其中华人居民约占近13%

虽说询价数量比去年少了，但Mifsud女士称，北部地区的销售仍很稳定。“该地区的销售保持稳定，我发现这里的房价没有其他地区下降的那么多。”

West Ryde也十分吸引海外买家，排名从去年的第四位上升到第三位。Tracy Yap Realty的Danny Yap表示，West Ryde之所以人气急升，是因为其相对其他地区的住房承受能力。他指出：“大多数买家是为了在麦考瑞大学（Macquarie University）就读的子女购房。那里很多房子的价格区间都在200万-250万澳元之间，这在该地区是相当高的。”

房地产公司（Belle Property（Mosman）的房地产中介张博（Bo Zhang，音译）表示，自1月底以来，中国买家的询价数量就呈现上升趋势。他指出，他的客户“预算通常在300万澳元到1300万澳元之间”。张博的半数客户都是海外的中国买家，其中很多人拥有重大投资者签证（Significant Investor visa，SIV）。SIV是指投资500万澳元到澳洲的项目，4年后投资期满后可拿到澳洲永居权。

据悉，临时签证持有人只能购买一套二手房，且得作为其主要住处，不过前提是得到外资审查委员会（Foreign Investment Review Board）的批准。

（据今日澳洲）

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墨尔本CBD部分公寓贬值 最高降40%

销售数据显示，墨尔本部分公寓再次出售价格低于期房购买价格，最高降幅竟达到40%。

据《澳洲金融评论报》报道，不是所有墨尔本CBD公寓都贬值，但是分析部分交易数据，显示一些公寓几年后再次出售价格低于期房购买价格水平。

例如位于Little Collins大街27号的一套公寓。27号公寓大楼高32层，共有171套公寓，公寓低楼层设为喜来登酒店。大楼由黄金时代（Golden Age）公司开发，于2015年7月完工。2010年11月，买家购买这套面积140平米，有3卧室，2卫生间，带2个停车位的公寓时，价格为2,195,000澳元。而2015年8月，这套公寓出售价格为1,565,000澳元，降幅达40%。

该栋大楼另一套2居室公寓在一年内也贬值了近23%。2014年6月，公寓购入价格为1,320,000澳元，而2015年4月，公寓出售价格为1,075,000澳元。

此外，大楼内一些不带停车位的小面积公寓去年再次出售价格比2010年期房价格有4%至8%的跌幅。

Flinders大街108号公寓，由Riverlee公司于2014年8月开发完工，共有190套公寓。CoreLogic RP数据显示，公寓最近5次交易，价格有的与购入价一致，有的有所下降。

数据表明公寓价格及投资买家的需求有所下降。

墨尔本中心区公寓存在价格下跌的担忧

Opteon评估公司主管Matthew Baxter表示，如果公寓吸引客户不是自住客而只是投资者的话，结果会更糟。如果公寓吸引的客户即是自住又是投资的话，更有可能获得更高的再次出售价格。

Baxter 拒绝对个人物业及其售价做出评价。

数据并不全面，也不能预示整个墨尔本CBD公寓市场趋势。

黄金时代公司主管Jeff Xu表示公寓再售案例很少，而且目前公寓空置率为0。

Xu表示一些公寓可能会贬值，但不意味着整个项目的所有公寓都贬值。公寓的价值取决于位置，质量以及业主管理情况。

但是这些数据还是验证了墨尔本中心区价格下跌的担忧。

墨尔本即将交接的公寓数量猛增，目前有疑虑担忧买家是否能支付房款，特别是在银行缩紧贷款政策的时候。

如果银行对物业的估值下降，或者降低贷款按揭比率，买家在交接时必须支付更多钱。如果买家拿不出那么多钱，则必须将其售出，可能会是低价售出。

Xu表示开发商可以通过控制销售渠道，了解客户情况，在建过程中与客户良好沟通的方式，来降低交接风险。

Xu表示公司对交接风险十分谨慎，但是他对此并不担心。

（据澳洲新快网）

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全球豪宅涨最快的25城：悉尼丶墨尔本双双打入十大

每年高档地产公司萊坊（Knight Frank）和全球财富咨询公司Wealth-X都要发布一份专门针对超级富豪群体的报告。其特点就是什么都可能会提到，包括那些超级富豪是怎么花钱，他们现在最担忧的是什么，还有他们坐私人飞机时经常会去往哪里。最值得关注的是，报告里还包括了全球各个城市豪宅的涨幅排名。

你可能会认为像纽约、东京、伦敦这些国际大都市都会进入排名，但是根据Knight Frank的报告，这些城市的豪宅在2015年的涨幅均小于2.5%。

中国在澳洲房产市场方面扮演了举足轻重的作用

以下才是全球高端房产价格涨幅排在前25的各个城市。

25. 泰国普吉岛——4.1%：Knight Frank称该地区的房地产市场在经历了2004年海啸灾难之后得到了极大地恢复。

24. 中国北京——4.3%：北京近几年成为了全球亿万富豪聚集的城市，而且也是房地产市场最为火热的城市之一。2015年只有5个亚洲城市的豪宅价格得到上涨，而北京就是其一。

23. 法国Méribel——4.5%。

22. 美国洛杉矶——4.7%。

21. 西班牙Ibiza岛——5%。

20. 西班牙马德里——5%。

19. 印度班加罗尔（Bangalore）——5.1%。

18. 印度尼西亚椰城（Jakarta）——5.1%。

17. 法国Val d’Isere——5.8%。

16. 韩国首尔——6.1%：关于一个国家亿万富豪的数量，韩国排在全球第15位，这当然也反应到了韩国首都高端住宅的价格上。

15. 泰国曼谷——6.3%：相比起昂贵的公寓价格，曼谷充满生机的街道更为人们所熟知，但同时人们也将钱投入到了这里的高端房地产市场，推升其价格成为中国以外房价最贵的亚洲城市。

14. 美国迈阿密——6.4%。

13. 南非开普敦——6.9%。

12. 加拿大多伦多——8%。

11. 德国柏林——9%。

10. 摩纳哥——10%。

9. 荷兰阿姆斯特丹——10.3%。

8. 新西兰奥克兰——10.6%。

7. 美国旧金山——10.9%。

6. 澳大利亚墨尔本——11.9%：墨尔本是澳大利亚第二大城市，是有“花园之州”之称的维多利亚州的首府，绿化覆盖率高达40%，也是南半球最负胜名的文化名城。尽管墨尔本房价涨幅高达几乎12%，但它并不是澳大利亚房价涨幅最高的城市。后面你就会看到。

5. 德国慕尼黑——12%。

4. 土耳其伊斯坦布尔——13%。

3. 中国上海——14.1%：上海作为中国的金融中心，意味着这里聚集着很多富人，这也是其高端住宅价格飙升的原因之一，我们看看汤臣一品的房价就知道了。

2. 澳大利亚悉尼——14.8%：依山靠海的悉尼是大洋洲最大的城市，2015年其房价水涨船高当然也跟华人的热炒有关。不过，麦格利投行认为悉尼房价今年全年将下跌7%，并称楼市的崩溃将导致澳经济衰退。澳洲房产集团Domain的高级经济师威尔森表示，房价蹿升的兴奋期已经过去了，澳大利亚正进入低利率低增长：“在过去几年中，中国在澳洲房产市场方面扮演了举足轻重的作用，现在的问题是澳洲房产是否仍对投资者有吸引力。”

1. 加拿大温哥华——24.5%：在温哥华市中心，平均房价已经超过了100万元。现在很多人担心，外国资金涌入，正在使这座世界上最宜居的加国城市，成为最负担不起的城市。而且有越来越多的居民开始埋怨是中国人推高了当地的房价。一家在中国设有办事处的温哥华房地产公司在2014年时称，300万元以上的豪宅，有多达70%卖给了亚洲买家。加上当地住房供需的不平衡以及加元的持续疲软，其房价可能还会上涨。

（据澳洲新快网）

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英国Top10学区大盘点系列：巴奈特区

导读：【英国Top10学区排名公布】

如果您了解伦敦的校区，那您一定听说过巴奈特区。在这个全英排名第五的知名校区中，共有88所小学，24所中学，4所特殊学校及11所私立学校。巴奈特区位于伦敦北部，是伦敦第二大的区。根据2013年的人口普查显示，该区总人口369,100，占地86.74平方公里。该地区犯罪率为5.52%，较伦敦其他地区属于平均水平。区内有15个政府运营的图书馆，还有移动图书馆及家庭图书馆服务。该区的大部分土地属于伦敦市绿化带，建有许多公园及露天公共场地。区内有16处公园、67处重要自然保护区及8处当地的自然保护区。皇家空军博物馆坐落于巴奈特区内，主要展示航空及英国皇家空军相关历史及展品。

该地区中，16-64岁居民占65.2%。全区参与经济活动的人数占总人数的73.7%，其中在职工作人员占70.2%，失业人员占6.5%。未参与经济活动的居民中，学生占42.5%，退休人员占5.6%。在职人员中，职业工作人员占48.2%。该地区取得学位文凭及以上的居民占总人口的43.7%。居民的平均收入高于全伦敦及全英国的平均收入。根据2011年的人口普查报告显示，巴奈特区的英国白人在当地居民中占45.5%，华人占2.3%，高于伦敦其他区的比例。

作为伦敦最好的校区之一，巴奈特在2013年Ofsted的评估中获得优秀及杰出评价的学校占91%，远远高于伦敦及英国的平均水平，区内的基础教育水平可见一斑。无论是幼儿早期教育还是小学教育，巴奈特地区的学生表现均高于伦敦及英格兰的平均水平。在2013年的评估中，亚裔学生毫无疑问的成为在KS2阶段成绩最好的学生，高于巴奈特地区平均学生成绩6%。在GCSE阶段的教育，巴奈特区的学生所取得的成绩也远超出伦敦及英格兰平均水平。如果以在GCSE考试中至少5门科目（包括英语和数学）中取得A*-C的比例作为参考标准，那么巴奈特区在全伦敦名列第五，全英国名列第六。在这些优秀的学生中，又是哪些学生的表现最为突出呢？根据2013年的调查，在占当地总学生比例2%的华裔学生中，有92%的中国学生在GCSE考试中至少5门科目（包括英语和数学）中取得A*-C的，也是该地区成绩最为突出的学生群体。

如此优秀的校区一定是想让孩子就读公立学校家长们的最佳选择之一。做为伦敦人口增长率最高的区，对学校的需求也日益增长。由于巴奈特区学校多为男子学校、天主教会学校及选择性学校，2010年，曾有居民因女儿没有学校就读且没有得到政府及时的帮助而投诉区政府，并获赔£2,500。这位母亲写到：除非我的女儿是男孩或者天主教徒或者通过了选择性学校的考试，否则没有学校接受她入学。为了使适龄学生都能进入理想的学校，巴奈特区正在逐年增加招生人数。

在结束11年级的课程后，巴奈特区中74%的学生进入A-Level接受教育，24%的学生选择进入学院接受高等教育。在KS5阶段，12及13年级学生的平均分数是719分，高于伦敦及整个英格兰的平均水平。

2013年底，巴奈特地区迎来了英国的第一所中英双语全日制小学马可波罗学校（The Marco Polo Academy），该学校于2014年9月正式开学，招收4至11岁的学生，为学生提供中西融合的教育。

优秀私立学校介绍

Mill Hill School 米尔希尔中学

地址：The Ridgeway, Mill Hill Village, London NW7 1QS

Email：office@millhill.org.uk

电话：020 8959 1176

建校时间：1807年

学校类型：私立男女混校

招生年龄：13-18岁

在校人数：656

学费：走读：£6,082每学期

周住校：£8,168每学期

全住宿：£9,609每学期

学校特色：

  • 大部分学生来自白领家庭及经商家庭。
  • 学校有很多国际学生及来自不同种族背景的学生。
  • 在校生中有49位学生的母语不是英语。
  • 学生学术成绩优秀，偶尔达到优异水平。
  • 学生的课外活动丰富，这有效促进了学生的个人发展。学生在体育、演讲、表演、音乐等方面表现优秀。

King Alfred School, London 阿尔弗雷德国王学校

地址：Manor Wood, North End Road, London NW11 7HY

Email：admissions@kingalfred.org.uk (Registrar & Marketing-联系人Linda Fraser)

电话：020 8457 5200

建校时间：1898年

学校类型：私立走读制男女混校

招生年龄：4-18岁

在校人数：625

学费：走读：£5,301每学期

学校特色：

  • 学生多数来自艺术家庭、白领家庭及经商家庭。
  • 在校生中有87位学生的母语不是英语。
  • 学生来自多元的文化背景。
  • 学生在音乐、艺术、体育等方面表现优秀。

St Martha’s Senior School 圣玛莎女子高中（北京有办事处）

地址：Camlet Way, Hadley Wood, Barnet, Hertfordshire, EN4 0NJ

Email：office@saint-marthas.org.uk OR admissions@saint-marthas.org.uk

电话：020 8449 6889

建校时间：1903年

学校类型：私立天主教走读制女子学校

招生年龄：11-19岁

在校人数：255

学费：走读：£4,345每学期

学校特色：

  • 学生多数来自周边地区，多数来自白领家庭及经商家庭。
  • 在校生中有7位学生的母语不是英语。
  • 学生在国家级化学比赛、数学比赛中取得优秀成绩。在演讲、戏剧表演方面表现优秀。

Keble Preparatory School 基布尔预备学校

地址：Wades Hill, London N21 1BG

Email：office@kebleprep.co.uk OR admissions@kebleprep.co.uk

电话：020 8360 3359

建校时间：1929年

学校类型：私立走读制男子学校

招生年龄：4-13岁

在校人数：219

学费：走读：£4,490每学期

学校特色：

  • 在校生中有25位学生的母语不是英语。
  • 学生来自多元的种族背景，多数为学校方圆10英里内的经商家庭及白领家庭。

优秀公立学校介绍

Henrietta Barnett School 亨丽埃塔 巴尼特学校

地址：Central Square, Hampstead Garden Suburb, London NW11 7BN

Email: office@hbschool.org.uk

电话：020 8458 8999

建校时间：1911年

学校类型：公立女子学校

招生年龄：11-18岁

在校人数：716

师生比例：1:15.5

学生成绩：在2014年的GCSE考试中，五门获得A*到C的比例是100%，在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。

学校特色：

  • 学校有超过一半学生的母语不是英语。
  • 学生在数学、英国文学及古典文学方面表现优秀。

Queen Elizabeth’s Grammar School for Boys 伊丽莎白女王文理学校

地址：Queens Rd, Barnet, Hertfordshire EN5 4DQ

Email: enquiries@qebarnet.co.uk

电话：020 8441 4646

建校时间：1573年

学校类型：公立男子学校

招生年龄：11-18岁

在校人数：1185

师生比例：1:14.1

学生成绩：在2014年的GCSE考试中，五门获得A*到C的比例是100%，在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。

学校特色：

  • 学校十分受欢迎，会招收小部分有音乐特长的学生。
  • 在校生中，母语不是英语的学生比例高于英国平均值。
  • 在校生中人数最多的除英国白人外是亚洲人。
  • 学生在英语、数学和科学等科目中表现优秀。

St. Michael’s Catholic Grammar School 圣迈克尔天主教文法学校

地址：Nether Street, London N12 7NJ

Email: office@st-michaels.barnet.sch.uk

电话：020 8446 2256

建校时间：1908年

学校类型：公立女子学校

招生年龄：11-18岁

在校人数：748

师生比例：1:13.6

学生成绩：在2014年的GCSE考试中，五门获得A*到C的比例是98%，在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。

学校特色：

  • 学校招收信奉天主教且具备良好学术才能的学生，但是接受来自不同宗教信仰的A-Level阶段的学生。
  • 学校学生主要是英国白人，其他学生多数来自欧洲白人家庭、非洲人家庭及印度人后裔。
  • 在校生中约有四分之一的学生的母语不是英语。

延伸阅读：【英国Top10学区大盘点系列】

 

安妮专栏全集：

安妮在伦敦分享英国留学丶移民丶房产丶生活点滴

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该不该恐慌？经济学专家教你多角度看旧金山湾区房地产市场发展

在去年11月发布的2018年太平洋联合公司房地产经济预测中，我们谈到未来几年旧金山湾区房地产市场的发展状况。已呈现的主题是旧金山湾区技术发展的“正常化”及其对房产销售与价格上涨的潜在影响。结论表明，房地产市场有望正常化，房价与销量继续稳定但缓慢地增长。未来三年的房价累积增长率有望达到10%。

2015年11月作出预测之后，金融市场的波动性让我们脊背发凉，给我们提出了诸多关于未来的问题。

是什么造成了股票市场的波动？

金融市场的波动主要来自于原油价格下跌。一月份的头三个星期内，石油期货价格下跌了27%。在过去两年中，每桶石油的价格从100美元降至27美元。非常惊人！石油价格下跌的主要原因是全球市场上原油的供给过量，且美国的石油生产繁荣发展。在下列图表中，美国（蓝色线）是目前全球最大的石油生产国。石油产量的增长已达到历史最高水平，2014年7月到2015年7月，共增加石油100多万桶。

2014年美国与其他五大石油生产国

同时，其他石油生产国并未因为供应过剩而按比例减少产量，按比例调整产量是他们调控价格的常用方式。石油输出国组织（OPEC）正在就限制生产的问题进行激烈谈判，努力防止石油价格继续走向错误方向。但是，OPEC国家对影响力与市场份额的竞争日益激烈，导致他们的石油产量不断提高。因此，预计在未来几年，供给过剩的情况会持续存在，市场需要一段时间进行调整。

但是，值得一提的是，快速的资金增长与技术进步使投资者稍有风吹草动就会立即转移资金。例如，有预测认为美联储会调高利率，这导致那些希望快速得到回报的人将资金转移到银行，期望获得更高的利率。但是，由于利率并未变化且实际上有所下降，他们又将资金从银行中转移出来。这是导致市场波动的另一个原因。

这种波动性与对新兴市场不良的经济效益的恐慌心理，导致对美国货币面值（例如国债）的需求持续增加，致使美元表现强劲。强势美元对我们的贸易伙伴不利，且它在国外的增长进一步放缓，进而对美国经济造成负面影响。好消息是，美元已经开始略微走弱，这可能有助于消除人们的一些恐慌心理。

中国的发展如何？

一些人认为原油供应过剩是由于中国石油需求量降低。但是，过去几十年内，中国的消费量始终保持强劲的增长势头。尽管近几年的年度增长速度有所减缓，但中国对石油的消费量仍继续增长。需要注意的是，中国在过去这段时间内经历了大范围的工业化过程，随着工业化达到一定的水平，最终消费量自然会放缓。但中国经济仍以6%到7%的惊人速度强劲增长。另外，石油消费量降低的主要原因是中国经济正从主要依赖建筑业与工业增长转变为依赖服务业增长。中国人比过去更加富裕，且他们的消费性开支正在增加，从而促进了服务业发展。收入与就业也在稳固增加。

我们应当感到担忧吗？

尽管市场存在波动性，但最近美国的经济数据体现出了持续增长的势头。最重要的是，就业保持强劲增长。上一次的就业报告显示，失业率降至5%以下（考虑全职就业），有更多人参与到劳动力之中。此外，人们的工作时间延长，且更愿意为追求更优的待遇而跳槽。这意味着约翰伯恩斯在11月的预测中所讨论的薪酬压力正在逐步成为现实。

加利福尼亚州仍然是全国就业率增长最快的州。12月份增加岗位60,400个，2015年新增工作岗位达到惊人的459,400个。这标志着加利福尼亚州连续第四年增加工作岗位数量超过400,000，这也是全国最大的就业增长率。下列图表显示了技术领域的同期变化，该领域的就业率仍以5.2%的增长速度增加。

加利福尼亚州技术领域就业率

但是商人与消费者对经济发展态势持不同的态度。消费性开支占GDP的70%，其一月份的数据令人印象深刻。较低的原油价格与低通货膨胀有助于零售额增长，且不仅仅有利于新车的购买。还有一些收入增长的迹象，且按揭利率持续走低。这对美国的消费者来说都是利好消息。

另一方面，商人更关心未来。强势美元不利于美国对海外的贸易。由于海外需求降低与市场的波动性，商人表现出信心不足，并预测就业率的增长将放缓。但是，根据一月份的数据很难得出任何有关未来一整年的结论，特别是在国内某些地区冬季遭遇恶劣天气的情况下。总之，已得出很多国家层面的经济指标报告，但是按地区分解的指标显示，几年来西部地区的表现优于其他地区。房地产仍然是地方经济与国家经济中的亮点。

2016年二月我们何去何从？

在旧金山湾区，我们一月份的数据结果良好。加利福尼亚州房地产经纪人联合会的一月份报告显示，该地区独栋家宅的价格仍比去年同期有所增加，且增长率保持为两位数。太平洋联合公司的房地产专家报告了类似的价格增长率，公司出售房产的平均价格比去年同期增长了13%。根据加利福尼亚州房地产经纪人联合会表示，独栋家宅的销量也有所增加，比去年增长近7%。太平洋联合公司的专家指出，过去一年的销量形式良好，且今年一月份销售的房产数量比去年同期高15%。此外，由于消费者金融保护委员会制定了新的条例，很多客户面临延期，销售推迟到春季。

但是，并非所有的价格区间都面临相同的情况。初始数据显示，定价低于150万美元的房产活跃度比定价在200万到500万美元的房产活跃度更高。支付能力仍然是旧金山湾区主要考虑的问题，较低价格区间的房产会受到有利的按揭利率的支持。

实际上，让每个人头疼的问题仍然是房产存量紧缺。太平洋联合公司今年开年50天内挂牌上市的房产数量降低了9%。这是旧金山湾区房产存量严重不足的第三个年头，圣罗莎（葡萄酒乡）这样的市场房产供应量还不足半个月的量。但是，太平洋联合公司的专家表示，春季可能会提供一些机会，更多的房产有望挂牌上市。有关独栋家宅的数据也表明我们在东湾与旧金山地区可能有更多的房产可供出售，这两个地区去年12月的房产供应量增长率超过23%。圣何塞新的可供出售的房产增长缓慢，同期内仅增加了5%。

关注点是什么？

2015年的预测中，我们也谈及IPO估值的“正常化”，且对于逐渐缺少事实依据的的估值，我们不确定未来会出现什么情况。现在仍然很难预测这些“独角兽”将会在哪里着陆。换句话说，投资者对于“独角兽”还有多大的胃口？

我们知道，从去年开始，股票市场已下跌了10%。

股票市场的波动性

可能会持续一段时间，因此很难预测它将会稳定在什么水平，但我们暂时预料到了一些回落。旧金山湾区的问题源于该地的房地产市场对于股票市场财富的影响相对国内其他地区来说更加敏感（此前南加州大学的理查德·格林（Richard Green）的学术研究已经证实了这一点）。

这意味着如果股票市场稳定在比去年更低的水平，我们可能会在今年晚些时候出现疲软状态。但并非所有价格区间都会出现这种疲软状态，主要会影响价位在200万美元到500万美元的房产销量。较低价位的房产仍会受益于强劲的就业增长、有利的按揭利率以及年轻买家对更实惠的房产的需求。定价高于500万美元的房产销量所受到的影响也会较小，因为这些买家的财富更加多样，对于股票市场运转的依赖性更小。

总之，我们今年在旧金山湾区的房地产市场取得了开门红。股票市场的波动性将持续一段时间，但该地区基本经济因素仍然保持强劲。不考虑一些意外的市场变化，我们预计未来三年房价累积增长率为10%，当然与过去几年相比，这要结合“正常化”的理念。

原文由来自太平洋联合经济学专家塞尔玛·海普（Selma Hepp）撰写。塞尔玛·海普是太平洋联合负责商业信息的副总裁。她此前曾在Trulia担任首席经济师，在加利福尼亚州房地产经纪人联合会担任高级经济师，在全国房地产经纪人联合会担任经济师兼公共政策与房主经理。她曾在纽约州立大学（布法罗）主修经济学，并取得文学硕士学位，在马里兰大学研究都市与区域规划和设计，并取得博士学位。

 

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还想买澳洲海景房？海面上升有危险！

据Domain报道，专家称，若再不采取措施控制海平面上升，未来30年，澳洲海景房有危险。

The Fifth Estate编辑Tina Perinotto在悉尼大学讲到海平面上升对房东的影响，称人们的沿岸生活将面临威胁。

堪培拉大学的奥唐纳（Tayanah O’Donnell）说，超过85%的澳洲人口都住在沿岸地区，随着人口压力增加，这个数据还会继续上升。

Climate Council研究显示，预计到2030年海平面将上升0.2米，按照目前的规划和建设规范，届时61,500套的昆士兰州房产都面临风险，到2070年，该数据将升至121,000套。

环境部预测了，到2010年不同海平面上升程度所带来的风险。若上升1.1米，新南威尔士州的6.8万套房产和维多利亚州的4.8万套房产将面临威胁。

同时研究也指出，不只沿海会面临风险，内陆地区也会，例如那些住在河口、河流、湖泊附近的人。

未来30年，海平面上升，澳洲海景房有危险

奥唐纳调查了3个新州沿海地区的居民，人们都说如何热爱当地，如何重视家园。

对此，政府采取积极的措施很重要。同时如果议会没有为海平面上升、海岸侵蚀和其他问题做好规划，还可能面临被居民起诉的风险。

其中一个解决办法是搬离沿海，但悉尼大学的副教授Abbas El-Zein说，澳人对沿海房产的痴迷是一个很大问题。

其他的解决办法还有建立防御措施，如海墙，或者与水共居。

Abbas El-Zein说，若广泛宣传海平面上升所带来的威胁，会使房产价值贬值，也影响保险，所以房东不喜欢听这些。

（据澳洲新快网）

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大赚百万澳元！悉尼售房最赚郊区一览

据《每日电讯报》报道，去年年底，悉尼北区的房产交易赚最多，高达100万澳元。

Core Logic RP Data的季度Pain and Gain报告显示，在Hornsby，Manly和Ku-ring-gai，卖家平均售房获利逾50万澳元，虽然持房时间往往不足14年。

在Hunters Hill，Mosman和Hills地区，独栋屋卖家的盈利也差不多，位于48.5万-60.7万澳元之间。北区一些最受欢迎地区赚得更多，有时，卖家的持房时间还不到3年。

销售数据显示，在Hornsby的Dural街，一独栋屋售价比2013年的购买价高了91万，而在Gordon的Moree街，一3室房的售价比2005年的购买价高了103万。

在Burdett街，一房产售价比2011年的购买价高了137.5万，若减去卖家为该屋曾做的翻新费用，卖家仍盈利近84万。

Ray White的中介Jaime Garrick说，悉尼北区的卖家能赚大钱是因为他们的房产以前很实惠，但如今已经赶上靠近悉尼CBD的临近郊区。再加上，在购买便宜房产时，人们能多花些钱来翻新，所以不少房子都是优质房。

而总体上看，悉尼98.1%的卖家售房都盈利，售价高于购买价。

分析师Cameron Kusher说，上一次达到如此高的盈利率是在2002年。

没有任何一个郊区的房产售卖亏损率高于5%。其中，Botany Bay和North Sydney的亏损率最高，分别为4.5%和4%。

悉尼98.1%的卖家售房都盈利，售价高于购买价

按照盈利中值，最盈利的郊区是：

  1. Ku-ring-gai $685,000
  2. Hunters Hill $607,000
  3. Manly $605,000
  4. The Hills $586,000
  5. Leichhardt $563,000
  6. Hornsby $510,000
  7. Woollahra $485,000
  8. Mosman $472,500
  9. Burwood $472,500
  10. Randwick $469,500

（据澳洲新快网）

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