最重要的15分钟——耶鲁大学前任招生官讲述申请审批的真实过程

以下是揭露美国高校真实审批过程的系列文章之一。途西教育十分有幸能与前任招生官们共同协作,一起帮助学生申请美国院校。途西教育希望直接通过招生官,而不是曾经就读过某所学校的学生阐述申请流程中的关键点。我们希望通过以下故事让同学们更加了解招生官们的想法和申请流程中的重要事宜。

耶鲁大学审批实况

大学审批季之时,我每天在与招生委员会接洽之前需要审阅20-30份申请材料。招生委员会是为选定最终被录取者而设立,它由院长、少数的高级招生官,和当天与会的招生官组成。由于时间的关系,我们不可能逐一讨论每一个申请者的情况,所以我只会呈上在我审核的区域中最引人注目的申请者。每个申请者的材料都会被归置到一个统一的大文件夹中,委员会成员可以自由地发问我为什么不举荐某个申请者。但是大多数的时候,学生的纸面申请材料便可说明一切(例如,一个学生的GPA远远低于同龄人,或者是他的老师推荐信平平无奇,那么一般情况会直接被刷下。)

我在审核每份申请材料时,都会将招生委员会的高要求铭记于心。因为招生委员会成员每天只审各领域的最顶尖的学生,他们很难被某个学生震惊。因此,当我审阅申请材料时,我会对每份文件做速记记录——寻找能够让疲惫的委员会成员印象深刻的突出亮点 – 然后写总结。

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成绩单

今天,我将审批一所来自洛杉矶的私立学校的所有申请材料,为了方便起见,我会按照字母的顺序开始审查。第一个学生名叫Trent。我首先看的是他的成绩单。我这样做是因为如若一个学生的成绩单中有任何一个显著的瑕疵,那么该生的录取率则几近为零。认识到这一点后,我便不必再大费周章的在其余的材料下写下过多的备注,因为这些都将无关紧要。Trent所上的课程都有一定的难度,并且每科都是A。我看了一眼他的SAT成绩:每个分项都在750-800之间。不错!但是单靠成绩还远不足以让他录取,可是他已经有了进一步晋级的资格。

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通用申请、课外活动

现在我要审阅他的通用申请了。我主要是想看看他有没有不同常人之处或是会影响到其他申请材料的地方。他是在美国以外的地方出生的吗?除了英语,他在家还说另一种语言吗?他是与父母住在一起吗?但是Trent的背景很正常——他出生在洛杉矶,和已婚的父母住在一起。父母都是具有高等学位的专业人士。这对他的申请来说无利无害,所以我没有作出任何特殊说明。

当我在审阅他的课外活动的时候,我又一次在寻找能够让他脱颖而出的地方。我不在乎他都做了些什么,只要他积极参与并融入在他的社区中就行。Trent的主要活动是辩论赛 ——他当了两年的队长,曾多次获得了地区性的奖项,并参加过全国总决赛。除了辩论赛之外,他还参与了各种社区服务活动,在春天赛跑。我简单地罗列出了他所有的活动并对此总了一些总结,以供招生委员会成员的参考:“2年辩论队长、国家竞赛、若干社区服务、跑步。”

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文书

不出所料,Trent的第一篇文书果真是关于辩论的。就从今年开始审批到现在,我已经读过上千篇关于辩论的文书了。因此我希望他的文书会有不同与他人之处。但是他没有。他的文书说的是他在刚加入辩论社时是一个害羞的高一新生,但是最后带领着整个团队获得了区域冠军。这篇文书写得还不错,但是我并没有从中更多地认识到他。我感觉他错失了一个向我介绍他自己的机会。其实在看他的文书之前,我便可以猜想得到像他这样成绩优秀并获有奖项的学生,很有可能是一个出色的辩手 —— 但是我真正想知道的是,为什么他那么热爱辩论,以及辩论对他的影响是什么。他的文书看起来是极力想要表现出他的过人之处(他确实挺优秀),以让人印象深刻,但它并没有展现出他是个怎样的人一篇好的文书是可以帮助招生官更好地认识到一个学生作为同学、室友,或者食堂的同伴都是怎样的……但是从Trent的文书当中,我只能想象出他在参加辩论活动的模样。我备注道,“标准辩论文书,建立了自信,锻炼了领导力。就那么样吧。”

接着,我开始查阅耶鲁的补充文书。“为什么选择耶鲁”这篇文书,他写得很好。他叙述了大量热衷耶鲁的具体原因。他提到他走访过耶鲁大学,这对于西海岸的学生来说是比较罕见的(尽管他所就读的私立学校,在春假时延长了一周给他们做校园走访),并且他在耶鲁的几个朋友也坚定了他的志向。“好YY(Why Yale)”我写道。如果招生委员会成员有兴趣的话,他们可以读一读,但这篇文书并不会起到决定性的作用。

Trent的第二篇文书写得不错。这是一篇复杂的、诚实的、文笔好的文章。他说他成长在一个非常虔诚的家庭,但是对自己的宗教信仰存有怀疑。他细致地描述着他对信念的挣扎和他的焦虑,最终,他认识到他不应该让宗教改变真正的自己。我写道,“关于对宗教信仰的挣扎;他在怀疑和信念之间找到了一个平衡点;值得一看。”我很喜欢这篇文书,因为它向我传达了Trent的部分家庭背景、他的思维方式,以及他应对不确定性的能力。

8分钟过去了

推荐信

到目前为止,Trent的申请材料一直都保持着一个良好的势头,但是如果他想从众多申请者中脱颖而出的话,他需要强有力的学校推荐信;单凭他的个人学术成就和文书是无法让他跻身前列的。我查阅的第一封推荐信是由他的AP政府学老师写的(我一看就敢打赌这肯定也是他的辩论教练,结果果真如此。)这个老师在第一段中评价了Trent在班上的杰出表现,还说他在辩论社中表现突出;他态度认真,比较安静,但是具有一定的信服力;他总是反应迅速,而且作业质量高。老师在推荐信结尾处写道Trent是他17年教学生涯中教过的最优秀的学生之一。我备注道,“政府/辩论老师称他是教学生涯中最优秀的学生之一;认真,安静但表现杰出。”然后,我用数字评价系统给这封推荐信打分,把它归到了中上等,但不是“激情澎湃”类。

Trent的第二封推荐信是数学老师写的。信比较短,感觉像是套用了某个推荐信的模板。 (难道这位老师把这个模板套用到了所有学生的推荐信上?等我查看来自这个学校的其他学生的推荐信时就会知道了。)但是这也可以是Trent并不太了解这位老师的一种表现。因为在这封推荐信里,老师并没有举出Trent在课堂表现方面的具体例子,她所描述的那些我都能从成绩单中看出。我记录道,“标准数学老师推荐信;涵盖基本要点,说他吃苦耐劳,勤奋,讨人喜欢,等等。”我把它归为中等类。第一封推荐信里的良好势头,但没有在第二封推荐信中得到延续。

最后一封是由Trent的升学指导顾问写的推荐信。信的篇幅长达三页之多,详细地介绍了他的每一个活动,和老师们对他的赞誉。我划出了一些最好的句子,其中一些似乎有些过于夸张。 “作为一位卓越的辩手、杰出的学者、和最高阶级的绅士,他的名字将永久地被镌刻在校史册中。有一天,我们会惊叹他居然登上过这些不起眼的殿堂。”我不禁地对这写作文风笑了一下,但是我知道这位升学顾问是在很用心地叙述他眼中的Trent。在我给招生委员会准备的备注中,我写道希望他们看看我勾画出来的句子。因为这有助于平衡第二封推荐信中的不足。

“为什么骗我的是同胞?!”中国移民在西班牙被坑经历反思与法律建议

阅读提示

西班牙华文媒体《欧华报》在11月27日头条刊登了“为什么骗我的是同胞?!中国移民讲述在西班牙投资买房被坑经历” 一文,文中浙江移民在西班牙的曲折经历在西班牙移民圈引起了广大移民的共鸣。

做为西班牙最有名望的刑诉华人律师,季奕鸿律师在近两年来接到了投资移民的维权咨询多达一百多个,立案五起。在网路上,网民们自发组建了分享西班牙移民陷阱的小组,注册用户达到五百多人。纵观西班牙移民热潮的这三年,多数移民顺利获签的喜悦背后也夹杂着少数移民被 “坑” 被 “骗”史。“究竟是谁在骗我,我又是怎么被骗的?” 季律师分享中国移民在西班牙维权的几个典型的案例,希望引发大家的深思和警示。

案例一

买房产送移民,开发商提高房价,移民损失20万欧元。

北京的董先生为了避免移民中介的猫腻,选择直接与西班牙的地产商签约购房。开发商贴心地为董先生安排了华人员工吴女士全程为其办理手续。考察了几套房产后,董先生看中了一套售价为六十五万六千欧元的联排别墅,该地产商热情地提出为了方便董先生这样的VIP客户,购房后公司有专门的律师免费负责董先生的投资移民服务。豪爽的董先生觉得该地产公司的服务非常 “实在”,于是签约购买了看中的别墅,该开发商也履行承诺为董先生一家办理好了投资移民手续。

董先生全家来到西班牙定居后,因一次偶然的机会与住在同一小区的邻居用英语闲聊了起来。交谈中董先生发现该邻居与自己几乎同期购买的同类别墅价格则比自己的低了至少20万欧元。怀疑自己被开发商坑了以后,董先生找到季律师进行咨询。季律师表示:西班牙为自由市场经济国家,地产开发商有权对开发的房产自由定价。董先生签订了正式合同则表示同意房屋价格并自愿付清了全款。此交易程序已经完成,合同也真实有效, 并不符合西班牙刑法第248条关于构成诈骗的规定。因此董先生事后想以对方诈骗为由讨回20万欧元的请求在法律上并不能得到支持。董先生只好再三表示 “ 自己吃了哑巴亏,20万欧元买个教训” 。

案例二

中介故意隐瞒信息,付不出房款客户买别墅定金被吞。

河南的郑女士签约了国内的移民中介办理 “一条龙” 移民西班牙巴塞罗那。来到巴塞罗那后,郑女士看中高档别墅一套。该中介和其西班牙合作律师利用郑女士缺乏对国际汇款手续了解又急着移民的心理,让郑女士根据“西班牙这边的规矩”签订了承诺三十天内付清全部房款的合同。郑女士回国后,支付了10%共计6万2千欧元的定金给房东。此时郑女士因为不了解大额国际汇款程序,并没有提前准备相关文件,中介和西班牙律师则借故拖延隐瞒相关信息。合同过期前一个星期,郑女士才被告知进行大额汇款需要向银行提交收入证明,虽然最后一个星期郑女士放下了公司的生意,四处奔波准备文件,但因为相关的认证手续无法在几天之内办好,最终郑女士还是无法将房款在规定的时间内汇出。根据合同的规定,6万2千欧元的定金尽数被房东吃掉。郑女士找到中介理论,中介则声称是郑女士自己没有能力备齐汇款文件,郑女士的损失与他们没有任何关系。目前郑女士已根据季律师建议在国内向其移民中介提起民事诉讼。

案例三

贪便宜选择廉价移民服务,材料被扣,财产安全留隐患。

音乐老师胡老师退休后决定和老伴儿非营利移民西班牙安享晚年。在马德里某华人聚集区看房时,胡老师认识了某华人中介。该中介声称可包办非营利移民的整套手续,收费仅千余欧元。胡老师交了定金后,该中介陪同胡老师老两口办理了申请外国人身份证号码、银行开户和授权等手续。胡老师回国后,在移民群里了解到几名通过该中介办理了移民的家庭怀疑当时通过该中介购买的房产有水份,因为害怕受骗,胡老师就和该公司商量说自己暂时不打算移民了。得知胡老师想要中断服务的想法,该中介马上声称材料均为他们代办,如果胡老师不继续办理移民则无权要求返还之前来西班牙办理的材料。

这样以来,胡老师的移民计划受到了影响:一来需要再次来西班牙重新办理各项手续;二来胡老师的银行授权书和汇款文件也被该中介扣住,胡老师担心自己未来在西班牙的投资的安全性会有隐患。接到胡老师的求助电话后,我所决定帮助胡他办理取消银行授权。但是和胡老师沟通后了解到,胡老师只知道中介要求自己授权给了一个西班牙人来管理自己的账户,因两人无法沟通,胡老师连此外籍人士名字如何拼写都不清楚,更不用说对方的身份信息,这样给取消授权造成了困难。事后,经过多方努力调出了被授权人的信息,该事情才得到了圆满的解决。

案例四

咨询公司勾结房东,劝说客户签下阴阳公证书,魏先生7万欧元蒸发。

上海某公司高管魏先生通过一家中西合资的咨询公司相中了西班牙某海边城市的度假别墅一套,总价27万9千欧元。该西班公司告诉魏先生,如果公证书价格可以写低一些,那么房东可以少交点税,这样也可给魏先生适当优惠房价。魏先生听取了该咨询公司的劝告,授权该公司私下向房东支付7万欧元,并做了“阴阳公证书”,将公证书上的价格由27万9千欧元写成20万9千欧元。魏先生来西班牙后,因为该咨询公司无法提供私下交易的7万欧元的任何凭据而对此7万欧元的去向产生了怀疑。魏先生向该咨询公司提出了自己的疑问后,对方先是告诉魏先生“不要没事找事儿”,魏先生进一步理论后,还遭到了这家公司的人身威胁。幸运的是,魏先生支付的房款全部是经银行转账的形式支付给该咨询公司,并且魏先生也保存了该公司对其威胁的证据。目前季律师已受理魏先生的请求,以诈骗罪,伪造文件以及威胁罪对该咨询公司依法进行起诉。

在西班牙中国律师事务所多次移民维权的案例中,我们不难看出,不少移民之所以吃亏上当,付出了时间和金钱的教训,不仅仅是 “同胞骗同胞”或是“外国友人骗中国人” 这么简单。要知道,因为中国客人在心理上或者语言上的特殊性。西班牙的房产商或者公司往往聘请中国员工担任销售顾问,一些华人的中介卖来卖去,卖的还是西班牙开发商或者西班牙房东的房子。在这一事件上,很难说欺骗某些移民的究竟是在一线从事销售的华人同胞还是站在后台的西班牙开发商,只能说移民房产销售的巨大利益将不同的各方联合在了一起,共同将黑手伸向了中国的移民们。

季律师专业忠告

从法律角度出发, 季律师提醒广大移民不妨进一步思考 为什么被骗的会是我?许多移民被骗的根源往往是自己在处理移民事务上的决定失误。在买房和移民事务上,有人轻率地地选择 “一条龙”的包办服务,购买中介安排的房产,跳进了移民中介和开发商勾结抬高房价的陷阱;有人青睐房产商打出的“廉价移民” “买房送律师服务” 等, 在没有自己独立的律师的监督下被 “安排着” 买了房。中国有句古语 “羊毛出在羊身上”, 如果仅仅为了节省几千元的移民费用而支付了数十万元的 “灰色房价”,这样占到的便宜是真的便宜吗? 究竟是谁给了别人一次骗自己的机会?

在此季奕鸿律师再次提醒大家,想要买到干净的房产,安全地移民西班牙,最简单有效地途径就是将购房和律师移民服务分开,自己聘请律师监督中介和房产服务。例如:自己寻找或参与寻找房源,掌握选房的主动权;聘请独立的第三方律师对中介或者地产商提供的房产做法律调查后再决定是否买房,对整个买房的过程进行法律监督,对天价“房价陷阱”说NO。同时还应认准办理购房和移民的律师事务所的正规资质,移民前先请专业的律师对自己的移民资质做评估再做决定等。

 

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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专家看好澳洲房市 鼓励中国人继续大力投资

澳洲著名人口统计学家,KPMG合伙人绍特(Bernard Salt)阐述了驱动澳洲房市的原因和买家趋向。

他说,中国购房者“主题”有两个组成部分,依然是热点话题。

“其中一个居住在中国而在澳洲投资的人。但还有一个非常重要的组成部分,即移民到澳洲的永久居民。来自中国的移民不断增加,对澳洲房产也有特殊要求。”

悉尼和墨尔本的市郊非常吸引中国买家

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绍特发现,中国居民偏爱安全性良好的砖房,与CBD距离适当,靠近便利设施,这与澳洲本地中产阶级的购房偏好很不一样。

虽然人口增速放缓了,但绍特仍看好澳洲房市,尤其是距离悉尼墨尔本CBD 5到15公里的区域增长机会。

他说,这些郊区通常地更大,房子面积更大,有很多开发的机会,将非常吸引中国买家

同时,绍特对澳洲市场乐观,否决房地产泡沫的说法,称这些看法没有多少道理。

“媒体永远不会有正面的看法,如果你听从了,你永远都不会购房,不投资,于是你就错过了25年来最繁荣的市场,也错过了2008年-2013年左右的高峰期。”

绍特称,澳人需从大局着眼,并称澳洲是一个年轻、富有活力的国家,人均收入也很高,到中国的距离只需一晚的飞行就到了。

“没有理由澳洲在10到15年内不会持续繁荣,没有理由澳洲不卖出更多的房子。”

据悉,绍特将在The Adviser 2016商业峰会上发表重要演讲,中心议题是中国买家的影响和澳洲经济的持续强盛。

(据澳洲新快网)

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西班牙房地产投资有道 先认识房市起伏的“七年之痒”

房产界有一个说法,西班牙楼市的运行从高峰到低谷有一个7年的周期,而我们的记忆周期是5年。看看马贝拉(Marbella)和圣佩德罗市(San Pedro municipality)——西班牙少数几个楼市增长强劲的沿海地区的高端楼市发展状况,我想这一说法再次被证明是正确的。从2008年金融危机爆发至2015年正好七年,市场再次迎来成长期。这的确是好消息。但是,很多迹象表明,人们的记忆周期跨度很短。自两年前,就有不祥征兆显示,楼市崩盘的痛苦已经被遗忘。

首先,市场崩溃之前,西班牙房地产的特色之一就是房地产经纪人供过于求,大多数海外买家前往的地中海沿岸地区更是如此。金融危机和随后爆发的房地产危机,使得西班牙成千上万的房地产办公室倒闭,整个行业无一能幸免。在大多数经纪人供过于求的地区,超过75%的房地产公司倒闭。离海岸稍远的一个小镇,30个房地产经纪人中只有2个能够生存。在大多数国家,这对一个小城市来说已是足够,为什么一个只有15,000位居民的小镇却需要30个房地产经纪人?这个问题很难回答。在全国范围内,许多自2008年就生存下来的经纪人商需要缩小规模、降低成本、减少人员投入和缩小办公空间。幸存者无一都是最有经验、最了解市场和最专业的,结果市场自然就变得更加健康。

但是,我看到供过于求的周期有重新开始的迹象。最近,我在五个一排的商业单元面前看到其中有三个是新成立的房地产经纪商,这让我感到震惊。而且,相邻的建筑里三个以上经纪人已经就位,同一地区还有很多空置单元,我毫无疑问有更多房地产经纪人在来的路上。他们认为生意从哪儿来呢?2014年,西班牙共有约12万家初创企业,其中6,600家是房地产经纪商,占总数的约3%。在这些房地产经纪商中,有约80%分布在沿海地区,也就是大部分海外买家前往的地方。

我对这一统计真的不乐观。我预测,很多知识不够广博的初创企业,给同样不是很懂行的购房者建议,将导致灾难性后果,就如何我们在房产泡沫年代看到的一样。刚进入市场买家几乎不可能分辨出他们打交道的经纪人是老手还是新手。他们都有看起来很不错的网站,有了诸如Resales Online之类的多重发布网站,房源可以无限繁衍,很多人甚至懒得弄一间办公室,宁可选择只要一台笔记本电脑和移动电话的办公方式,因为可以节省更多的成本。

如果自己在浏览此类网站,那么与你打交道的人要么没有直接挂牌的房源,要么只看过几个,甚至没有看过在售房源。另一类经纪商则是开设大型办公室,雇佣大量后台支持人员,这是上次失败的典型。更糟糕的是,上次市场崩溃中的失败者换了新地址和新名字重新进入市场,但现在进入市场的买方也不会知道这些。

第二个重演的趋势是佣金水平。在西班牙的海外市场,房价总是超过国内行业正常水平。在二手房市场,5%-10%的佣金水平很常见,开发商通常最低支付10%。似乎一切都没有改变,我经常看到的是,经纪人经常给介绍客户的经纪人5%的提成,所以总佣金可能高达10%。在西班牙房地产浸淫了这么长的时间,我常说,没有什么能让我觉得意外了。但一所300万欧元的房子却要支付高达20%的佣金,就连我也不信了。客户可能要支付60万欧元的佣金,试问谁不会想成为一个房地产经纪人?做成一笔交易可以休息一年了。我想问卖方的是:为什么不干脆将价格价降低到合适的水平?

所以,如果你必须在西班牙雇佣一个房产中介,只需问三个简单的问题,就能赢得避免最危险的陷阱的最好机会:

  1. 你的在业时间有多长?
  2. 你收取卖家多少佣金?
  3. 你真正看过你要带我去看的房产吗?

如果他们不愿意回答,请选择其他人,或联系The Property Finders买家代理公司。

 

Barbara Wood专栏全集:

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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轻轨网络获批 投资西悉尼房产准没错!

新州政府12月8日宣布将新建两条轻轨线,一条从威斯密(Westmead)经过巴拉玛打(Parramatta)到康宝树(Homebush),另一条开往卡令福(Carlingford),预计耗资超过20亿澳元。

新州州长贝尔德(Mike Baird)表示这些新建的轻轨线将会给西悉尼创造更多的就业机会。“我们正将轻轨革命带到巴拉玛打,带到西悉尼。我们还宣布将从悉尼CBD转移大量工作岗位到悉尼的中心,很显然,巴拉玛打就是这个城市的中心。”
 
贝尔德表示,还未有工程时间表,但新州交通厅厅长康斯坦斯(Andrew Constance)指,希望在这任政府任期内动工,5年后竣工。
 
西悉尼轻轨路线选择
 料耗资20亿 5年后竣工
 
新州政府已经就四条可能的轻轨路线进行了1年多的考察和评估,最终决定现时的两条路线,预计耗资20亿澳元。
 
康斯坦斯表示,即将新建的两条轻轨路线会使西悉尼变得更加开放。他表示:“很高兴(我们)宣布的是一个轻轨网络而不仅仅是一条新的线路。从威斯密到悉尼奥林匹克体育场(Sydney Olympic Stadium)的线路,每个人都是赢家。”
 
康斯坦斯表示:“轻轨每小时可以运载1万名乘客。它连接医院,穿过市中心到巴拉玛打,也连接起了沿线其他重要的开发区,对整个城市益处良多,人们往来其中将会更容易,这是一个共赢的局面。”
 
康斯坦斯称,两个区域的社区团体都十分支持轻轨的修建工作。“我们对4条线路都做了评估,结果都令人满意。因为我们看到卡令福线和悉尼奥林匹克史卓菲(Strathfield)线都有不少的支持者,这使得我们可以将支持者们团结起来,共同拥护轻轨的修建。”康斯坦斯说:“很快我们就会看见这项重大建设的展开。”
 
巴拉玛打中央商务区轻轨的印象图
州长:打造巴拉玛打市中心
 
贝尔德表示,新轻轨项目将为西悉尼的居民带来巨大好处。他说:“今天对于西悉尼的居民、巴拉玛打的居民而言是个好日子。我们将轻轨的改革带到了这里。”
 
悉尼商会(Sydney Business Chamber)西悉尼地区负责人博格(David Borger)表示:“本周二宣布的轻轨项目好像是在说‘看,悉尼奥林匹克公园到威斯密之间有一个长达8公里的区域,而未来你在很有可能在这一区域找到很多知识型的工作机会’。”“所以如果我们用良好便捷的公共交通将这些知识型的工作机会连接起来,那么对提振悉尼的就业水平将起到推波助澜的作用。”
 
新州州长贝尔德表示新建轻轨线将为西悉尼创造更多就业机会,打造巴拉玛打为市中心。
 
(据澳洲新快网)
 
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【专业观点】投资者如何选择EB-5项目?美国移民专家教路

如何选择EB-5项目,各路专家各有各的套路。鉴于最近一些出事的项目,或多或少都带有一些典型特征,虽然这是事后诸葛,但不妨来聊一聊个人的一些想法,看看投资者能做哪些事,来避免选择那些亮着红灯的项目。个人想法,完全不成熟,仅供参考或者引发思考,而且本文不是一个实用指南,无法直接按图索骥。

个人观点,总结成八个字:好人好事、好款好卖

第一步:好人

选择项目的第一步是,找到好人,避免同烂人或者不合格的人合作。

简单说,就是人品 + 经验,包括如下几个方面:

  1. 人品商誉:项目方(开发商)及其合伙人,有良好的商业记录和个人信誉,是否官司缠身,是否一直在做同当前EB-5项目,同等资金规模、相同市场区域的同一种业务;
  2. 区域中心:区域中心及其合伙人,过往的个人和公司信誉,EB-5项目包装、运作、市场销售的经验;
  3. 项目团队:项目律师、经济学家、商业计划起草人,同USCIS(移民局)打交道的经验和记录。

这一步是基础,如果人品有问题,信誉不佳,恐怕应该尽早放弃;如果经验缺乏,不一定完全否定,但需更加多的求证。

投资者可以:

查查开发商、区域中心、及其合伙人,背景、经验、投资开发过的项目,有无官司等不良记录。

需要留意,了解下开发商之前开发的项目规模,是否有过类似大小项目的开发经验,尽量避免投资新手。众所周知,做任何事情都有学习曲线,开发项目也是一样。EB-5求稳,投资者应尽量避免投入到那些,开发商首次做如此大规模的项目,或者使出吃奶的力气才能运作的项目。

最近被SEC起诉的几个项目非常典型,开发商/区域中心,要么是纯忽悠(人品有问题),要么是从来没有做过类似业务或者这么大体量的开发投资(经验有问题)。如果在投资之前,查下过往他们的过往记录,应该不难避免。

如果这个功课做好了,没跟着骗子或急功近利者走,找个有经验靠谱的项目方,EB-5基本就成了一半。

最后,注意一点,申请美国绿卡要按照美国的游戏规则来,避免玩国人擅长的套路,否则最后被玩的恐怕就是自己。最近被告的项目就有,私下签定协议不交给USCIS,承诺若不能还款就给房子的,这违反了EB-5投资必须处于风险(at risk)的最基本要求,项目方吃准了中国人常有的投机心里,浑然不顾美国的游戏规则。不妨想想,业务健康不差钱的公司和老板,为啥非要铤而走险玩弄规则?结果SEC一查,公司都被接管了,你私下签的协议找谁去要房,若拿出来追索而曝光的话,USCIS还得把你的绿卡没收了。

第二步:好事

选择项目的第二步,是要能确认,所考量的EB-5项目,符合市场和移民的逻辑。

简单说,就是能开工有市场前景 + 符合移民条件,包括如下几个方面:

  1. 项目前提:有必要的审批、资金能够落实到位,能开的了工、收的了尾;
  2. 商业逻辑:有市场前景,能运作下去,能创造就业,能盈利,能再融资,能还钱;
  3. 项目类型:EB-5投资的回报是绿卡,投资收益再高都与俺无关,尽量图低风险低回报的项目。
  4. 移民逻辑:本人偏保守,希望看到该项目或者类似的项目,有在USCIS获批的过往记录。

投资者可以:

考量市场前景,这个比较难,需要对美国的相关市场了解,不同行业又不一样,如果看好哪个行业哪个城市哪类项目的市场前景,可以多从这方面着手。

分析项目类型,高风险高回报的那些高大上项目,适合风险投资来追逐高额利润。EB-5投资者,再高项目利润都与你无关,你能拿到的投资回报是绿卡和微薄的固定收益。所以,说得难听点,越是低风险低回报的土项目,越是传统的项目,恐怕越合适EB-5投资者。

考察移民逻辑,这个相对容易,类似的项目是否有获批记录,太新的模式是否会被拒,问一圈基本能了解。

如果一个项目,USCIS认为拿绿卡符合政策,市场前景看好又非高风险的,那就基本可以做到绿卡和还款双丰收了。

第三步:好款

好款,即好条款、好条件

往往投资者在评估项目时,一上来就被牵着鼻子走到这一步,最终被项目的某些亮点吸引而做出投资决定,个人觉得这是选项目的最大误区。只有在依次走完第一和第二步,确认了好人好事之后,才应该看某个EB-5项目能否给投资者提供好的条件。当然,并不是要否认EB-5项目条件的重要性,而是建议考量项目的先后次序。

通常,需要考量的项目条件,可能会有:

股权或债权模式、预审批、放款条件、抵押物、第几顺位、EB-5资金占比、开发商投入、银行贷款到位条件、就业系数、还款机制等等不一而足。每项都很重要,但是条件参数毕竟只是参数,只能放在同等条件下考量某一参数

而且,即便在同等条件下,一个开发商资金占比只有10%的项目,一定比占比30%的差吗?没错,开发商投入越大,可能意味着其承诺越大,越难独自抽身而退。但是,单单就这一个参数而言,开发商的投入,恐怕还得看是真金白银的现金投入,还是多年前购地经评估升值后的作价投入,等等不同情况下的资金占比。而且,就开发商的商业逻辑而言,在美国房产市场如此之好的当下,我一个项目好公司信誉又好不怕借不到钱,为何不能少放点自己的股权资金进去,多融点资,放大资金杠杆,去多运作几个项目呢?

同时,个人非常不建议,以某个参数作为选择项目的必要条件。譬如,一定要选一个有预审批的项目,一定要选择I-526通过后再放款的项目,等等这类限制条件,这种选择项目的方式,很可能会是舍本逐末。毕竟,我们的目的是,I-829获批并且收回投资款,上面所罗列的限制条件,并非是实现我们最终目的之必要条件。靠谱的人和事,比那些看起来有众多亮点的项目,更能确保实现我们最终的目的。

第四步:好卖

最近一年,市场上项目太多,产生了一个新的问题,就是不是所有的项目都能按计划顺利募资完毕。所以,最好多加一份考量,一个项目是否卖得好,能否能按照计划募集到所需资金?否则,万一迟迟不能募集到足够多的EB-5资金,银行通常是不见兔子不撒鹰也迟迟不会放款的,这样就会影响到开工运营,并可能会造成一系列的问题。

投资者可以打听下,项目方是否募资顺利,如果不能按时募集到预定的EB-5资金,是否有备选方案,备选方案是否会影响到我的绿卡和还款。

东拉四扯这么多,自己都绕糊涂了,还是回到开头那句话:好人好事、好款好卖。

最后,请朋友们批判指正。

 

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【重磅新闻】EB-5过期在即 草案要点逐个数

12月4日,参议院司法委员会主席,Chuck Grassley和其战友Patrick Leahy,对外公开宣布了一篇名为:Days Before Program Expires, Leahy & Grassley Urge Support for Legislation to Reform & Extend Job-Creating Foreign Investment Program(EB-5还有几天过期,Leahy和Grassley呼吁立法支持,改革及延期就业创造的外国投资计划)的宣传稿,并全文附上多方妥协后达成的EB-5法案草案原文和摘要(如需原文,请微信留言索取)。

闲话少说,草案摘要:

  1. EB-5计划延期至2019年9月;
  2. 增加DHS(国土安全部,移民局上级部门)权利,当有欺诈、违法滥用和对公共及国家安全时,拒绝或终止申请;
  3. 设立”EB-5诚信基金“,区域中心和投资者付费,支持DHS执行审查和现场调查,监督检测美国及海外的欺诈;
  4. 要求背景调查,对于区域中心和项目的合伙人;
  5. 要求对于投资者更多的信息披露,关于商业风险和利益冲突;
  6. 要求更多的项目监管以及更紧密的证券合规监督;
  7. 加强对于贫困地区的激励,使得更多的资金能够流向城市贫困区和乡村地区,一如国会初衷;
  8. 最低投资额升值80万美金,并设定调整机制;
  9. 改善就业计算机制,确保EB-5项目确实能为每个投资者创造所需的10个就业;
  10. 增进可靠性和透明度,要求DHS员工记录特定的交流文档并防止特殊处理;
  11. 缩短审批时间,通过提供优先处理流程和缴费,来调整满足高效处理。

摘要中没有提及的要点,也是我们最关心的问题:

  1. 儿童节条款废除,生效日为法案生效日,即不会追溯回已递案的投资者;
  2. 没有期待中的项目祖父化条款,法案一旦生效,立即对今后递案的所有投资者生效;
  3. 签证配额未放开,排期问题最终无解!
  4. TEA涨至80万美金,非TEA维持100万美元,5年调整一次;
  5. 就业计算,10%需要为直接就业,可以是NCE或者JCE;
  6. 2016财年起,为农村和城市低收入区分别预留2,000张签证,当年用不完可留到该类别下一年度,第二年再用不完,可以开放给别的区域使用;
  7. 设定审理时间,I-924为120天、I-526为150天,I-829为180天;

* 法条难懂,以上信息不一定准确,留待专家解读。

EB5Sir注:

该项草案,已经同行业协会IIUSA以及相关利益机构达成一致,并得到了众议院司法委员会主席Bob Goodlatte的支持(至少宣传稿是这么说的)。

不过,非常蹊跷的是,大佬把草案(请注意不是提案更不是法案,而且是注明为Discussion Draft的文本)公之于众,呼吁支持,不免让人想起还另有一种阴谋论,拟定草案的大佬未获得更大的大佬的支持,在最后一周放手一搏。

能否通过,还有几天自有分晓。请密切留意我的专栏发布。

 

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中国人需求暴跌15%!澳洲房市会步美国后尘吗?

澳洲知名地产中介McGrath的数据显示,随着中国经济减速且股市在今夏暴跌,曾帮助刺激悉尼房价大涨的中国需求同比下降多达15%。

11月澳洲首府城市价格指数下滑1.5%

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据彭博社报道,McGrath今日成功在澳洲上市后,首席执行官麦克格雷斯(John McGrath)表示,中国大陆买家正在避开悉尼墨尔本,转而将目光投向价格仍然“引人注目的”昆州
 
麦克格雷斯说,悉尼和墨尔本的房价正接近“上涨周期”的尾声。在截至10月的三年中,悉尼的房屋均价上涨了47%至约100万澳元,但在上月下跌了1.4%,为至少五年来最大跌幅。同时,因创纪录房价吓走投资者,悉尼成功拍卖出去的房屋数量也降至了三年新低。
 
房产研究机构CoreLogic 12月初发布的数据显示,澳大利亚八大首府城市(堪培拉、阿德莱德、墨尔本、悉尼、珀斯、霍巴特、布里斯班和达尔文)中有五个城市的房价下滑,导致11月的首府城市价格指数下滑1.5%。
 
里昂证券(CLSA)去年做的一项澳洲房地产业调查显示,中国是澳洲房地产市场最大的外国投资来源。“中国买家还在,但可能比一年前少了10%至15%。我觉得这是多种原因造成的,包括中国股市等等。”麦克格雷斯说。
 
中国基准股指上证综指较六月的高点跌近1/3,导致数万亿美元的市值蒸发。瑞信驻悉尼分析师Damien Boey 和Hasan Tevfik在11月3日的报告中称,中国买家信心的消退可能使他们今年对全球房市的兴趣下降了30%。
 
在中国人已经成为房产第一大海外买家的美国,这种冲击更早前就已显现。
 
房地产网站Zillow数据显示,截至九月的一年间,拉斯维加斯(Las Vegas)和萨克拉门多(Sacramento, Calif.)的房价上涨33%以上,旧金山、凤凰城、圣地亚哥(San Diego)和加州橘郡(Orange County)的房价上涨超过20%。
 
但是这种增速在三季度出现大幅放缓。7-9月,加州橘郡(Orange County)房价仅增长1%,圣地亚哥为2%,而旧金山为3%,是2012年初以来涨幅最小。
 
11月底有报道指出,最近几周中国人购买美国房产的步伐明显放缓,主要因中国股市大跌和经济放缓造成部分富豪财富缩水,此外货币贬值和更严格的资本管控也让部分人无法将国内财富转移到国外。
 
(据澳洲新快网)
 
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买房买腻了吗?欧洲古堡等奢侈地产正受富豪们热捧

古堡庄园、葡萄园等奢侈地产投资暗潮汹涌,古堡以其稀缺性和独一性,成为地产界的翘楚和奢侈品。而欧洲古堡以其得天独厚的地域性,文化和历史价值,受到国内地产界投资大咖的追捧。

以下几个因素或可解释古堡等奢侈地产的投资动机

1、收藏价值

古堡的收藏价值比较持久,历史性恰恰是其投资优势之一。其历史和文化价值带来的升值潜力无疑是投资者所青睐的。每一座古堡可以说是一座博物馆,从建筑风格设计到房间布局与结构,都有很高的历史价值。

2、身份地位的象徵

古堡代表着一种精英消费,古堡的稀缺性及其背后的历史积淀和文化传承可以彰显买家的社会地位和品位。从更深层次来说,古堡”堡主”投资的是一种生活方式,在欧洲买古堡可以拥有其永久产权,”老宅”得以世代传承。

3、商业增值

古堡的投资价值还体现在对其商业的增值上,将古堡改建成博物馆,会议中心,高尔夫球场,猎场,特色酒店等商业场所都是极具投资潜力的经营方式。建于中世纪的古堡一般有数百年历史,一般集生活休闲工作娱乐等功能为一体且占地广,结构庞大,房间众多,堡主可以将部分区域对外开放,比如大厅、图书室、部分卧室、花园、湖泊、葡萄园等,或者直接作为博物馆供游人参观。

国人投资古堡兴趣渐浓

部分购买者买古堡是为了收购酒庄。拉图拉甘(青岛)国际酒业有限公司董事长程海燕,买下了位于法国波尔多的拉图拉甘(Latour Laguens)古城堡。这座古堡就是坐落在葡萄酒庄内,程海燕古堡投资发展酿酒事业,提升企业整体品质。还有人购买古堡是为了用作商务谈判,比如一家著名私企的总裁张茵购入了位于在法国南部波尔多峡谷的Vskan古堡,除了商务活动,古堡也成为向其客户展现公司实力的场所。英国有一家希尔顿酒店就是古堡改建而来,每年吸引了大量客源。相关的古堡旅游产业也应运而生。

超高净值人士是古堡的主要投资者。《财富报告》中提到,这些超高资产净值人士越来越注重物业,并视为他们主要的投资类别。就亚洲的超高资产净值人士而言,物业在他们的投资组合中平均占38%。住宅物业是最受欢迎的投资类别。(中国的十亿富豪数目在未来十年将迅猛增长,进一步增加154名,中国也将成为全球十亿富豪人数增长最多的国家。就十亿富豪数目增长率而言,全球排名前30的城市中,中国城市将占到三分之二)。中国富豪爱不动产和收藏的特性在古堡投资里表现突出。

Quinn专业点评:英国古堡值得投资

在英国,各种向国内投资者敞开大门的优惠政策,让英国成为中国在欧洲的第一大投资目的地。英国的“圈层营销”在古堡上体现的很充分,即投资者通过特定的渠道和人脉获得而非通过市场售卖。古堡投资确实价值不菲,但是以长远眼观考量是理想的投资选择。英国的物业是永久产权,拥有了该物业也就意味着投资者实实在在地拥有了其所在的地块。以古堡为主的奢侈地产由于其特定的历史文化,也是政府保护的建筑,独特的投资和收藏价值得以其彰显。

 

Quinn Lu专栏全集

中国香港利丰投资有限公司市场总监解析欧洲房地产市场

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悉尼海港公寓大卖 海外华人买家占一成

据《澳洲人报》报道,悉尼豪宅市场火热,在12月5日周末的Revy项目售卖中,中国开发商Aqualand大赚逾1.4亿澳元。

楼盘位于悉尼内城皮尔蒙特(Pyrmont)的海港沿岸,46套公寓中卖出了38套,虽然悉尼房产拍卖清盘率依然较低。

Wayne Xiong称Aqualand“非常满意”皮尔蒙特公寓的销情

似乎,房贷利率上升、投资者借贷受限对一般收入者影响较大,但对富裕阶层的影响较小,豪宅市场的需求依然很大。

Aqualand的总经理Wayne Xiong称,首次发售就能如此成功,要归功于该楼盘的独特性。

他还说,顶层公寓的需求很强,后者的售价超过1500万澳元。

据悉,在该项目中,最低价为两室房,250万。

在5月份时,该开发商以1.8亿购下了该历史老屋和邻近的Seven Network总部大楼,将保留外墙但翻新内部,估计于2017年竣工。

在该次售卖中,约一成卖给了海外华人投资者

CBRE的住房部执行负责人Justin Brown说该次销售显示了,高档市场需求依然很大,“开发给富裕空巢人士的房子并不多,受澳元下跌影响,我们的房子对海外人士来说也比3个月前的便宜了20%。”

同时,根据CoreLogic RP Data的初步数据显示,12月5日周末悉尼清盘率降至了55.6%,比再上周的56.2%还低。墨尔本的清盘率也下降了。

高级经济学家Andrew Wilson称,悉尼富人区要比其他地方表现得更好。“只要靠近CBD,靠近海港,都能找到买家。”

(据澳洲新快网) 

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