Author: ZoeChan

中国人称霸澳洲CBD 成最大海外房产买家

据《悉尼先驱晨报》报道，继中国投资有限责任公司（Chinese Investment Corporation，CIC）购入9栋高价办公楼后，中国已成为澳洲商业地产最大的海外投资者，投资额超过50亿。

该办公室资产组合价值25亿澳元，由摩根士丹利房地产公司（Morgan Stanley Real Estate）卖出。该次买卖是澳洲最大的单笔直接房地产买卖，也将使海外买家占据更多澳洲商业地产。而一旦该买卖通过最终审批，CIC将成为澳大利亚第三大办公楼房产商。

中国成为澳洲商业地产最大的海外投资者，投资额超过50亿

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Colliers International全国研究负责人Nerida Conisbee说，澳洲CBD的房产越来越集中在较少买家手上。他说，在2009年排在最前的10大集团拥有29%的澳洲商业房产，但到2014年，该数据为35%。

CBRE的澳洲研究负责人Stephen McNabb称，从2014年1月1日至今年3月31日，中国的直接投资称澳洲商业地产的第二大买家，占据了三分之一的份额，达到30亿，而该趋势仍将继续。

Knight Frank’的研究与咨询负责人Matt Whitby称，随着中国投资增多，澳洲的商业租赁市场也相当活跃，布里斯班、悉尼和墨尔本的办公楼租赁市场都因来自中国的投资而变得更加炙热。

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悉尼内南区人口大增 新州政府将建轻轨连接市中心

据《每日电讯报》报导，新州交通厅长康斯坦斯（Andrew Constance）7月28日在悉尼大学表示，悉尼需要兴建轨道交通系统来为悉尼内南区的绿色广场住宅开发案服务。未来悉尼的轻轨线有望将人口稠密的绿色广场（Green Square）和市中心连接起来。

悉尼市府对这个想法很感兴趣，已经为连接绿色广场和中央车站（Central）的四公里巴士与轻轨路线预留了土地。
 
康斯坦斯的一名发言人确认，厅长近日已经和市府见面，探讨首选轻轨路线。
 
不过，新州政府已经承诺要兴建的悉尼CBD到东南城区的轻轨线并不包括延伸至绿色广场的路线。这条从环形码头（Circular Quay）经中央车站到Randwick和Kingsford的轻轨线将于10月开始动工。
 
绿色广场和附近的Mascot已经有悉尼列车（Sydney Train）经过的火车站，可以为该区域的通勤者服务。
 
康斯坦斯的发言人表示，交通厅已经就铺设通往绿色广场的轻轨线和悉尼市府进行探讨，市府特别感兴趣。作为悉尼增长最快的地区之一，政府正在为该区域寻找可以提供的轨道交通运输方式，轻轨是其中的一种可能。
 
绿色广场预计将提供2.7万处住房，容纳超过5.3万名居民。
 
未来悉尼的轻轨线有望将人口稠密的绿色广场（Green Square）和市中心连接起来
 
据了解，如果铺设通往绿色广场的轻轨，那么政府可能会通过在Waterloo修建火车站将这条路线和未来的悉尼城铁连接起来。
 
目前政府还没有决定CBD到Bankstown的路线要在Waterloo还是悉尼大学修建地铁站。
 
政府在自己的《悉尼轻轨的未来》文件中表示，从长远来看，没有排除修建通往绿色广场的轻轨线这个可能性。
 
文件中还表示，政府将调研将该路线延伸至Malabar、Walsh Bay和Barangaroo North等地的可能性。
 
政府也支持以Parramatta为中心，在西悉尼修建轻轨线的计划，不过还未公布具体路线。
 

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重大投资者签证改革恐令澳洲公寓开发夭折

《澳大利亚金融评论报》称，重大投资者签证（SIV）改革已经对澳大利亚的高层公寓开发造成重大打击，十几个为这类项目灌输资金的基金现在都受到阻挠。

Hall & Wilcox的合作伙伴Harry New和Eugene Chen已经为住宅房地产项目的十几个重大投资签证基金提供过专业意见。

“我们有很多在澳大利亚的开发商感到沮丧，因为他们有些利用SIV基金的住房开发项目无法进行。”Chen说。“目前墨尔本已经颁发了很多开发许可，而SIV改革可能会令部分项目夭折。”

为澳洲房地产项目的重大投资签证基金提供专业意见的Eugene Chen和Harry New

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联邦政府关于SIV的新规定在7月1日生效，但结果并非皆大欢喜。外国人只要在合适的领域投资500万澳元就可能获得在澳洲的居住权。新规将债券踢出投资范畴，并严重缩减住宅项目方面的投资水平。以前SIV申请者可以投资大型住宅开发项目，但如今只能通过管理投资计划进行投资，而且投资金额不能超过相关计划的净资产价值的10%。

“我们有些中国的基金管理人已经为准备这些住宅开发投资和所有法律文件花费了大笔资金，可如今他们什么都做不了。我认为这些基金中有大约九成都已经不符合规定。”Chen说。

截至2015年3月，澳大利亚已经接收了37.55亿澳元的SIV基金。至于当中有多少被注入房地产，并没有详细记录。但流入管理基金的数量大约是52%，这些钱都可能流入了房地产开发。

“如果他们的理由，是希望中国投资者的投资能增加住房供应，那么就应该允许投资流入这类开发项目。”New说。“在住房供应不足或房价过高的地方，SIV在住房开发方面的投资也许能有效解决问题。”

New和Chen都认为这个计划的未来将由政治决定。

已成功申请SIV的人中超过九成都是中国人，他们贡献的资金超过33亿。

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西太银行配合治澳洲房产投资 提高外国人借贷门槛

未来西太银行的房贷申请，申请人必须要有澳大利亚签证

西太银行（Westpac）也紧随澳新银行（ANZ）和联邦银行（CBA）加大了对于海外房地产投资者购买澳大利亚房产的治理。

据《澳大利亚金融评论报》报道，这家银行最近宣布降低针对投资房的贷款价值比例至80%。银行称，此举主要是为了限制每年的投资借贷比例在10%以下，而这也是澳大利亚审慎监管局（APRA）的宗旨和要求。

银行的经纪商分支写信给贷款经纪商，称有很高比例的房地产信贷都给了那些不在澳大利亚居住的人士。

这封信称，“因此，所有未来的房贷申请，都必须向西太银行提交居住在澳大利亚的地址。”这就意味着，申请人必须要有澳大利亚签证，遵守FIRB的评审标准。非居民在购买房产时需要通过审批。

一些贷款经纪商也宣称，正在针对那些在悉尼和墨尔本大幅投资的中国海外买房团。

这封信还指出，对于信贷标准的重新审查，是保证经纪商按照规定办事的审计过程。西太银行发言人指出，这只是提醒经纪商，要注意高比例的非居民借贷，当提交申请时必须包含澳大利亚的住址。

最近银行飞快地改变着针对投资房信贷的规则，主要是为了面对银行尽管机构的要求。7月中，澳新银行和联邦银行都提高了针对投资房的贷款利率。7月初，西太银行宣布要求投资房购买者必须有20%的首付比例，而不是此前的5%。

另外，贷款中介也指出，很多竞争性的投资房贷款行为也已经停止。西太银行住房资本贷款部门经理宣称，现在的利率已经不再能够协商了。

其它致力于减少澳洲投资房贷比例的措施，包括减少利率折扣，增加投资利率敏感度测试，不再计算一些性质的收入等。

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墨尔本公寓供应增租金降 投资却不减

据《悉尼先驱晨报》Domain栏目报道，卫生与人力服务厅（Department of Health & Human Services） 的报告显示，墨尔本多个内城区的公寓租金下滑，但墨尔本公寓

公寓开发热情依然不减。

报告显示，2015年第一季度与去年同期相比，维州租赁市场增长了3.3%。但租金却下滑了。
 
即管如此，公寓开发却热情不减，如Collingwood、North Melbourne 及 Bundoora这些地区的公寓供应增加，房租下滑。
 
国际清算银行高层Kim Hawtrey说，过去五六年，墨尔本内城区建了大批公寓，因此出现供应过剩。
 
墨尔本公寓租金下滑，但公寓开发热情依然不减
 
在Collingwood与Abbotsford地区，一居室公寓数量比去年翻倍至632套，但周租金便宜了5元。
 
在East Brunswick，一居室公寓和两居室公寓都增加了100多套，但周租金却下滑了。
 
据CoreLogic RP Data报告，虽然悉尼和墨尔本房价屡创新高，但大多数澳人认为目前适合买房。
 

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澳洲银行再放辣招控投资 付息房贷利率上升

澳洲国民银行进一步规范澳洲房市的借贷行为

据澳联社报道，澳洲国民银行（NAB）7月27日宣布将提高只付息房产贷款的可变利率和信贷门槛29个基点。

为了防止投资过热，澳洲国民银行进一步规范澳洲房市的借贷行为。

据悉，澳洲房产投资贷款的增长和支付息房产贷款分别为34%和44%。后者是投资者主要选择。

去年12月监管机构APRA宣布一系列的贷款规范措施。澳洲国民银行积极响应。

该银行的个人银行业务负责人Gavin Slater称，银行认为目前采取的规范措施能够达到相应效果。“目前利率很低，澳洲国民银行认为消费者们应该付好贷款的保证金。”

而该银行的新只付息可变利率、只付息贷款固定利率将会在8月10日起生效。只付息可变利率贷款将于9月10号生效。调整后的信贷起点将于9月10日生效。

消费者们可向银行业务员咨询详细的政策信息及所带来的影响。

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澳洲昆士兰房产成中国买家新宠 居外：黄金海岸人气最爆

中国人对澳洲房产投资的兴趣正与日俱增，但他们不再死死盯住悉尼和墨尔本，而把目光投向了一个新的地点。

根据居外（Juwai.com）的第二季度购买意向指数（Purchasing Intent Index），中国人的购买意向月增35%，比去年同期增长了17%。
 
昆州显然是赢家，布里斯班、黄金海岸和汤士围（Townsville）在2015上半年的人气急升。尤其是黄金海岸，购买意向在第一季度上升了161%，较去年同期猛升1120%。
 
居外预测，武汉和黄金海岸之间开通新直航之后，每年将额外带来3.5万名游客，游客消费每年将增加5300万，房地产交易也将因此增多。
 
布里斯班的人气比1年前升高了12%，在第一季度达到顶峰。汤士围也是如此，人气较去年增长了4%。
 
中国人对黄金海岸的兴趣猛增了1120%
 
居外的购买意向指数通过跟踪该门户上的在线房产搜猎活动，衡量中国人的兴趣。在澳洲，居外是Ray White、LJ Hooker、Raine and Horne和Re/Max的独家中国营销伙伴。
 
“昆州城市过去5年都不是最受中国买家欢迎的地方，但它们正在迅速发展。”居外的共同首席执行官冼明（Simon Henry）称。“悉尼和墨尔本可能会因为昆州损失一些投资。黄金海岸今年特别出色。”
 
居外指出，人民币的购买力上升了25%是一个关键的推动力。
 
小部分买家认为昆州的性价比高于悉尼和墨尔本，而且昆州是澳洲东部最靠近中国和热带的地方，它能吸引注重生活方式和环境的买家。冼明说今天的中国买家已经不同于两三年前。
 
“他们过去是典型的首次置业者，在国际房地产市场的经验甚少。而今天，他们一般都已经在澳洲或其他国家有房，他们对这个国家、语言和市场都感觉更加自在。”
 
Ray White New Farm的Christine Rudolph称，她过去6个月的交易中，有三四成都卖给海外华人，大部分来自中国香港、上海和新加坡。
 

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入籍的得与失：有必要成为澳洲公民吗？

很多到澳洲定居多年的外国人都有个疑问——我有必要加入澳大利亚国籍吗？虽然你已经拿到了澳大利亚的永久居留权（绿卡），或者你正在朝着拿到永久居留权的路上迈进，又或者你打算回到中国发展，无论你的状况如何，入籍都可能是你的下一步选择。

拿到绿卡和加入澳大利亚国籍究竟有什么差别？而加入澳大利亚国籍对于你有什么益处呢？

 

虽然申请澳大利亚国籍可能是一个繁复冗杂的过程，需要你参加入籍考试，并且出席入籍仪式，但成为澳大利亚公民以后的好处有很多。

1. 投票权

作为澳大利亚公民，你可以在任何选举中投票，无论是联邦、州和领地、市政当局，还是在全民公投中。这会让你有决定国家未来的责任感和参与感。对于公民来说，投票也是义务。

2. 参加大选

作为澳大利亚公民，你可以参加各种类型的选举。如果想要成为联邦议会议员，你必须不能够持有双国籍，除非你能证明你已经尽了全力取消另一个国家的国籍。

3. 更容易在政府部门求职

成为澳大利亚公民以后，你可以申请在国防部或者澳大利亚公共事务部门工作，大部分这种类型的工作岗位都会要求你是澳大利亚公民。

4. 自由进出澳大利亚 不会被遣返

拿到澳大利亚公民纸以后，你可以随意地呆在国外，无论多长时间。你不需要申请签证才能进入澳大利亚，同时你也不会因为在成为公民后的犯罪行为被遣返。

5. 申请澳大利亚护照世界各地旅行

作为澳大利亚公民，你可以申请澳大利亚护照。拿到澳大利亚护照后，可以让你更加容易地进行全球旅行。目前有160多个国家对于澳大利亚公民实施免签旅游或者落地签旅游。

6. 获得澳大利亚海外领事援助

澳大利亚在海外有很多大使馆或者领事馆。在旅途过程中，澳大利亚公民可以因为紧急事件向领事馆和大使馆寻求援助，比如自然灾害、事故、死亡等紧急事件，或者丢失了护照。

7. 在海外生孩子也可算澳公民

如果你是澳大利亚公民，你可以将自己在海外出生的孩子登记为澳大利亚公民。他们和在澳大利亚出生的公民享有同样的权利。

8. 上大学学费工作后再还

澳大利亚公民的一个基本权利就是申请国家助学贷款，这就是说你可以先修读课程，然后等到工资涨到标准后再偿还给国家。

9. 享受简化赴美工作签证和新西兰居留权

作为澳大利亚公民，你可以在新西兰享有全方位居住权利，没有任何的时间限制，也不会丧失任何权利。

作为澳大利亚公民，如果你拥有专业化工作，你可以申请简化赴美国工作签证。

10. 领养子女

一些澳大利亚的州和领地要求申请领养的父母，双方或者至少一方是澳大利亚公民。

11. 在体育赛事中代表澳大利亚

很多国际性的比赛和体育活动，要求那些代表澳大利亚参加的选手们必须是澳大利亚公民。

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加拿大950万叫卖悉尼总领事官邸 看看各国领事在澳洲住什么房子？

加拿大总领事在悉尼沃克卢斯的官邸

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悉尼房价已经引起了全球各国政府的注意，例如加拿大政府就想趁机捞一笔，把总领事的官邸都拿出来卖。

据《星期天电讯报》报道，加拿大已经将其在沃克卢斯（Vaucluse）的总领事官邸挂牌出售，要价“超过950万”，其他在这个热门地区有房产的国家都在权衡这个房价如日中天的市场。按照现场的市场形势，悉尼很多属于世界各国外交大使的住所都能卖到1000万以上的高价。

加拿大的总领事官邸在1960年代中期仅以3.5万英镑购入，一位代表拒绝给出这次要卖房的官方理由，但加拿大政府排除了驻外官员必须改住小房子的说法。

销售代理、Ray White Double Bay的Elliot Placks表示，政府在如今的市场中出售昂贵资产是明智的。

“生活方式已经改变。50年前人们确实会在领事住所内举办很多招待活动，但政府现在很少这样做了。”

“维护也是一个巨大因素。他们现在选择装潢更加现代化、维护成本更低的房子是合情合理的。”

各国政府在悉尼的领事官邸

加拿大政府这次出售的悉尼房产有6个卧室，自2011年以来一直是总领事Mario Ste-Marie和家人的住所。房子建于1920年代，占地1821平方米，拥有海港景观、仆人房和泳池等。但Placks说买家可能会想把房子拆掉重建。

目前为止，外国政府出售的最贵的私有悉尼资产是2009年销售的法国贸易专员的住所，售价是2300万澳元。

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专家：澳洲春季房市未必兴旺

冬日里澳洲房市的这股暖流会继续流进春天吗？

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据《悉尼先驱晨报》Domain栏目报道，上月，根据CoreLogic报告，新挂牌的悉尼房产数上升了25.6%至7690，而墨尔本房产的则上升了15.7%至26987。

而Domain集团的数据显示，在私人财产买卖签订市场，卖家给买家首次询盘的折扣，也叫贴现率破历史新低。

那么随着澳洲房价的升高，市场上会有更多新房出现吗？

CoreLogic的研究员Cameron Kusher说，有可能有两种情况。“有些人会觉得，现在房市这么热，是入市好时机；但也有认为利率会再降低，应该看定再进。”

很多房地产中介都称新房产储量不足。

21世纪（Century 21）房产商Charles Tarbey称，目前的澳洲房产供应不足以满足需求，除了悉尼和墨尔本。

Greg Hocking Real Estate Group集团高层Greg Hocking称，在墨尔本Bayside地区和内城东部郊区，新建房屋和联排屋在春天的挂牌量会上升，但会比上两年要少。目前的主要增长在公寓和低价房市场。

他还说，在墨尔本Albert Park的Canterbury路，和Middle Park的房产售卖情况就是最好的检验场所。

随着卖家供应减少，Greg Hocking希望其在Canterbury路116号的四室联排屋能卖得200万的好价。同时，在同一条街上，他也有另外一处房产要卖。

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