Author: ZoeChan

中國房地產股市大跌 澳洲公寓恐受影響

澳大利亞金融評論報報道，與澳洲獲批公寓建設相關的幾家中國上市公司在下行的中國股市中大受影響，市場紛紛恐慌其債務狀況。

福星惠譽房產公司，北京首都開發控股公司（Beijing Capital Development Holdings）和保利房地產公司都是在深圳和上海交易所上市的公司，7月初，這幾家股市都下跌了26%。中國香港上市的綠地集團（Greenland）（悉尼一棟最高的公寓樓就是由綠地建），股票也跌了20%。

中國政府救市後，股市上升了10%。

中國房地產股市大跌，澳洲公寓恐受影響

中國房產開發商的股市狀況對澳洲來說是一個風險，因為澳洲房地產是澳洲經濟的重要貢獻者，增長速度為2.3%。

跌停的福星惠譽公司，在澳洲以5800萬澳元買下了巴拉馬打的河邊地區，並在西悉尼大學附近建了774個公寓單位。

股票下跌25.57%的北京首都開發控股公司，計劃在悉尼 Ultimo地區建270個公寓單位，還打算在悉尼另外建造170個公寓單位。

雖然這些房產都沒受影響，但是據標普公司的專家Matthew Kong說，上市的中國房地產公司資產負債率為75%，需要減債。“由於常年借債買地，多家公司需要增長銷售，減輕債務。”

在澳洲，不少房地產公司對中國開發商的債務和股票情況感到擔憂，認為會影響澳洲房產。McVay Real Estate房產商的Dan McVay說：“我們必須謹慎，但也無需太擔心，因為海外投資很多，國內需求很大。”

而澳聯儲此前也曾多次警告海外投資對澳的影響，“海外投資者得經營狀況，全球市場利率變化和投資需求減少，都會對房地產帶來風險。”

Fitch Ratings的高層Kalai Pillay則認為，買家可能會受到更大打擊。“股市受到打擊，那麼他們就越少可能來投資海外。

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新西蘭奧克蘭地稅上調 3/4房東要漲租

根據Crockers Property公司所做的調查，由於奧克蘭地稅大幅上調，75%的房東打算上調出租房的租金。

奧市議會已經宣布，自7月開始，住宅物業的平均地稅將上調9.9%，其中包括114新幣交通稅。

調查結果顯示，只有24％的受調查房東不會因地稅上漲而提高租金，余者均打算上調租金，33%的房東計劃將上漲的地稅全部納入租金中，43％的房東計劃部份上漲。

新西蘭奧克蘭地稅上調，75%的房東要漲租

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奧克蘭租戶保護協會（Tenants Protection Association）協調官Angela Maynard說，由於租金太高，許多奧克蘭人被關在房市之外。低收入者處境最糟，由於他們的福利和工資的增長不足以負擔房租上漲，因此部份租戶被迫無家可歸。

奧克蘭房產投資者協會（Property Investors Association）主席Andrew Bruce敦促房東們以市場價格確定租金，否則可能造成房屋空置，到頭來最受損失的是房東自己。

家庭預算服務聯合會（Federation of Family Budgeting Services）首席執行官Raewyn Fox表示，許多家庭的住房費用已經超過其家庭收入的一半。她質疑租金是否反映了奧克蘭房東們的實際成本，還是有人從中漁利。

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外國買家澳洲購房數十億澳元 政府從未例行檢查或記錄！

外國買家在悉尼房市豪擲數十億澳元購房，卻沒有政府機構例行檢查相關法律或記錄外國買家的購房詳情包括金額和物業信息。

據《每日電訊報》報道，相關法律有漏洞，雖然海外投資者需要外國投資審查委員會（FIRB）的許可才可投資，但沒有政府機構檢查這些投資者是否確有征求委員會的許可，或他們的登記信息與實際的購房行為是否一致。FIRB每年都會公布申請獲批的數量和金額，但並未記錄已完成的銷售的數字，並會注明公布的數字與實際的投資情況有“很大差別”。

此外，澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics）、新州收入署（NSW Office of State Revenue）和新州土地及物業信息部（Land and Property Information）也並不收集具體的行業數字，而房產辦公室（Land Titles Office）只顯示業主信息，沒有他們的國籍信息，也不顯示購房資金來源。

海外投資者需要外國投資審查委員會（FIRB）的許可才可以投資澳洲房產

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中介只詢問買家是否持有許可

新州政府知道一些外國買家正在違規買房，未申報投資情況，現在正開始進行調查。但他們需要買家自願投案或大眾提供線索。違規的懲罰措施最近也有所加重，包括3年的監禁。澳洲稅務局（Australian Taxation Office）獲得授權執行外國買家購房法規，這導致調查案件數量突然上升，但外國買家違規購房的整體情況依然不明朗。

房地產研究所（Real Estate Institute of NSW）的負責人岡寧（Malcolm Gunning）說：“沒有任何政府機構聯系我們。”岡寧還在好市圍（Hurstville）開了一家公司Gunning Commercial，是向中國人出售房產的主要中介公司之一。“我們會詢問外國買家是否持有FIRB的批准，但檢查是否屬實則是警察的事情。”他還補充稱：“這個問題經常被談論，導致了很多仇外情緒。不過我們在外國人購房方面沒有什麼數據。”“我們是一個多文化的國家。你在車士活（Chatswood）的拍賣現場會看到很多中國競標者，在卡布拉瑪塔（Cabramatta）可能看到很多越南競標者，但在大多數情況下，你看到的很可能是澳洲公民。”

FIRB對195個案例展開調查

根據FIRB的最新年度報告，2013-14年，外國人擬在澳住宅地產方面的投資增加了一倍多至347億元，超過130億元是在新州。同時，擬定在商業地產投資從348億元增至399億元。這使得地產成為最為吸引外國資金的行業，總投資從519億元升至746億元，是礦業勘探和開發所吸引的投資的3倍多。

在審批表上，中國排名第一，地產投資（包括商業地產）金額達1240億元，是美國的2倍。不過FIRB稱，這些數據也包括“當年還未實施的投資”，地產中介則稱真實的數據可能更高，也可能更低。他們稱審批系統有漏洞。

從12月1日起，非法購買二手房的外國居民將面臨最高達12.75萬元的罰款或3年監禁，違規公司將面臨最高達63.75萬元的罰款。目前依然不清楚有多少外國居民在澳洲買房。截止今年6月，FIRB的調查數目達到了195個，其中24個案例中，外國買家主動承認違規購房。還有40個案例是由大眾提供的線索。

195個案件中：

  • 維州有93個，新州有65個，昆州有22個，西澳有10個，其他在南澳、塔州和首都領地
  • 大眾告密：40個
  • 買家自願招認：24個
  • 最糟糕的一個案子：一位外國投資客被發現與10多宗物業有關，從30萬元的公寓至140萬元的住房不等

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中國買家囤房4000間不住 催生澳洲“鬼城”

澳洲房地產監察機構稱，過去2年中國投資者購買的大約4000間新房大部分都被空置，業主只是偶爾過來看看。澳洲2個最大城市的房市繁榮帶來了越來越多的外國買家，他們付出數以百萬計的高價買到心水房之後卻讓房子空置甚至荒廢，令一些郊區街道變成了“眼中釘”。

據《澳洲人報》報道，MacroPlan Dimasi的首席經濟學家安德森（Jason Anderson）預測中國買家未來5年還會再買1萬套新房用於荒廢。

過去2年中國投資者購買的大約4000間澳洲新房大部分都被空置

“21世紀”（Century 21）的澳洲主席塔貝（Charles Tarbey）稱，隨著外國投資不斷增加，空置的房屋數量也會不斷增加。在2011年的統計中，澳洲的空置房屋的比例大約是8%。

“大部分海外投資者在澳洲買房是因為他們想在澳洲投資，尤其是新房買家。如果他們是中國香港人，那不表示他們會搬出中國香港。很多人不會拿公寓來出租，他們買房是為了升值，他們一年損失5萬元租金也無所謂。”塔貝說。

非居民只能購買新房，但中介稱很多擁有外國背景的新居民會在富人區買房，可他們大部分時間還是住在海外。悉尼奇拉腊（Killara）居民 Heather Tomkin說，她的2個孩子常常會問她關於菲茨羅伊街（Fitzroy Street）一間空置房的問題。

這間房子在2013年被亞洲買家段玉龍（Yulong Duan音譯）和劉婷彤（Ting Tong Liu音譯）買下，但鄰居們說這對夫婦從來沒在這住過，也懶得將它出租。

“孩子們問我為什麼房子是空的，我說‘有時候人家會搬走，不能繼續住。’我告訴他們，現在這裡是豚鼠的家。”Tomkin太太說。

但心態如此輕松的居民並不多。“那是一間被遺棄的房子，雜草叢生，根本沒人理。它已經成了眼中釘，我覺得這會令它貶值。也許他們想如果幾年後有 必要可以搬進來，但現在只想將它放在那裡。”鄰居Emily Stolian和丈夫Norm說。 另一位憤憤不平的居民Raid Asfour說，2年前房市繁榮開始以來，空房子不斷增加。同一條街道上還有另一間少有人住的房子，業主是北京的王旭（Xu Wang音譯）和李璇一（Xuanyi Li音譯），他們在2013年以228萬買下這房子。 “我不覺得這樣安全。像這種被忽略的房子，你不知道裡面發生什麼事。”Asfour先生說。

很多中國投資者會為在澳洲上大學的孩子買房，BIS Shrapnel住房經濟學家齊格馬尼斯（Angie Zigomanis）說：“房子可能會變成他們在外國的家，當他們過來做生意的時候可以住。房子有大約80%至90%的時間都是空的，但有時候依然是他們的家。”

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澳大利亞新財年永久移民配額多達近20萬！

2015/2016財年澳大利亞將推出最多19萬個永久移民名額，包括7,260個商務創新和投資簽證

澳大利亞論壇網稱，已證實2015/2016財年澳大利亞將推出最多19萬個永久移民名額，與前一年保持一致。

其中包括128,550個技術移民名額（含雇主擔保、普通技術移民和商務類別）和57,400個由直系家屬擔保的家庭移民名額。

特殊資格移民將享受565個名額，包括與澳大利亞維系緊密商務、文化或個人關系的前永久居民。除管理移民計劃（Migration Programme）之外，還將發放至少3,485個永久兒童簽證名額。

雖然澳洲移民計劃的整體規模和構成與去年一樣，但它的管理方式有變化，影響到子女移民簽證（Child category）和孤兒親屬移民簽證（Orphan Relative）。

子女移民簽證（不包括孤兒親屬移民簽證）將不再計算到管理移民計劃中。“這響應了政府要改革和改善跨國收養流程的承諾。”移民和邊境控制部門（DIBP）的發言人稱。

他補充說政府將繼續仔細監控子女移民簽證，這類簽證到2019/2020財年將轉變成一種完全由需求驅動的模型。

孤兒親屬移民簽證將構成移民計劃中“其他家庭”（Other Family）類別的一部分，共獲得400個名額。

詳細數據顯示，技術移民項目中將有48,250個雇主擔保簽證、43,990個獨立技術移民簽證、28,850個州和領地提名簽證、7,260個商務創新和投資簽證，以及200個傑出人才簽證。

在家庭簽證項目中，將有47,825個伴侶簽證、8,675個父母簽證以及900個其他家庭簽證（包括了400個孤兒親屬移民簽證），還將有565特殊資格移民簽證。

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中國投資者拋售澳洲房產填補股市虧損

中國股市崩潰令中國投資者更加謹慎，澳洲房地產中介稱，少數人將因為股市損失而銷售在澳洲的房產。

中國股市在過去幾周下跌了30%，市值蒸發了數萬億。悉尼地產公司Sothebys International Realty的主管帕裡爾（Michael Pallier）稱，一些年輕的投資者被卷入了股市崩盤的漩渦中。他說他有一位在悉尼買了新公寓的買家在中國炒股虧了錢。
 
“她還年輕，以前沒見過股市崩盤，她希望股票能繼續漲，做出了錯誤的判斷，現在要承受後果。有些人不得不賣房子，但我覺得不會很多。”
 
地產集團萊坊國際（Knight Frank）的亞洲市場高級總監Dominic Ong也認為少數中國投資者要賣掉在澳洲的房產。“有這種可能，但數量非常非常有限。我不認為會發生這種事。”
中國投資者將因股市損失而銷售澳洲房產
中國投資者喜歡澳洲房產勝於現金和股票
 
帕裡爾稱中國股市的動蕩提升了中國人對澳洲高端房產的興趣。
 
“上個月我們辦公室賣出了20套房子，6月的業績達到1.15億，其中25%是賣給中國人，所以我們對於處理中國市場經驗豐富。”
 
他說他有些富裕的客戶在中國股市開始下跌前已經將錢轉出中國。“他們寧願將錢轉到房地產，也不願持有現金或投入股市。”
 
帕裡爾稱他有一位中國客戶想投資1000萬元，另一位想買入悉尼內城區一棟價值1380萬元的房子。
 
但Ong說澳洲的中國房產投資者已經變得更加謹慎。他在接受《今日世界》采訪時說：“我從來沒見過股市矯正會導致流入澳洲的投資增多。現在我一直在觀察，發現這些投資者在澳洲買房的時候變得更加謹慎。
 

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澳洲房地產為何越來越受外國人歡迎？

澳洲房地產行業預測，澳元不斷貶值會令澳洲房產更受外國買家垂涎。

CORELOGIC RP Data的高級研究分析師庫什（Cameron Kusher）表示，很多澳洲人都覺得房子很貴，尤其是在悉尼和墨爾本，但在外國買家眼中並非如此。他說澳元貶值令澳洲房子對海外買家更有吸引力，尤其是中國、新加坡和中國香港等地的投資者，他們不一定追求短期的升值，“只是想找個地方安置自己的錢”。

庫什告訴澳聯社，首府城市房價自2012年5月觸及近年低位後增長了26.8%，期間澳元在貿易加權指數條款中下跌了13.3%。

在破紀錄低利率及某些地區房價大漲的大背景下，房地場領域中的國內和外國投資者活動在近年來都不斷飆升。

“澳聯儲稱澳元價值依然被高估，澳元進一步貶值可能會為外國買家創造更加有吸引力的購買條件。”庫什說。“我們預測很長一段時間內，投資水平將繼續呈指數式上升，尤其是來自中國的投資。”

澳元貶值令澳洲房產對海外買家更有吸引力

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外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board）的數據顯示，中國是澳洲房地產市場最大的外國投資者，其次是美國。

庫什指出，政府最近旨在維持中國股市穩定性的措施可能會更加堅定中國投資者轉戰海外的決心。

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中國股民轉戰澳洲房市 悉尼人更買不起房

中國股市動蕩，加上澳元貶值，令澳洲房地產對中國投資者的魅力大增

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中國投資者已經開始將錢從中國動蕩的股票市場轉移到澳洲房地產，悉尼人將更加買不起房子。

悉尼地產公司Sothebys International Realty的主管帕裡爾（Michael Pallier）稱，本周很多持“重大投資者簽證”的中國買家登記了購買價值1000萬以上房產的興趣。
 
“本周新出現的潛在房產投資者都是30多歲的年輕企業家。他們是一群聰明的投資者，已經將錢轉出中國股市，轉投其他領域，包括房地產。”帕裡爾稱。
 
然而，有坊間證據表明，中國股市中有些較小的投資者被本周的股市動蕩套牢，這些人也喜歡在澳洲買房子。
 
帕裡爾說中國股市最近動蕩，而且澳元猛跌至75美分以下，這些只會令澳洲房地產對中國投資者的魅力大增。“中國人想投資外國房產的時候，他們會選擇澳洲。”
 
McGrath的豪宅中介羅伯森（Hamish Robertson）表示，大部分投資活動都在中國出生的澳洲居民中進行，他們已經在出生地累積了財富。很多這類投資者將澳洲房地產視為避風港。
 
“在高端房產市場中，中國股市大跌不會影響買家的買房決定。他們不是所有財富都被股市套牢。
 

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澳洲四大行最嚴房貸率 西太要求投資者首付20%

《堪培拉時報》報道稱，本土最大房貸供應商西太銀行（Westpac）將要求新的地產投資者至少有20%的首期。各銀行正加快抑制飆升的住宅投資者貸款增長。

從7月8日起，西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款的貸款價值比率至少為80%。這是大銀行目前為止實施的最嚴格上限。

澳新銀行（ANZ）也於同一天采用新規定，但比西太銀行的高10%。國民銀行（NAB）上個月就將比率上限定為90%。聯邦銀行（CBA）則已表示，當比率超過90%時，它不會考慮貸款人通過負扣稅的稅務減免。

西太銀行的政策調整是銀行響應監管部門要求的年增幅最多10%而減緩住宅投資者信貸額增長（5月躍升了10.4%）的最新一步。

西太銀行要求新澳洲房產投資者貸款比率至少為80%

澳洲審慎監管局（Australian Prudential Regulation Authority）去年12月宣布了10%的上限，但官方數據表明今年頭幾個月的增長並未得到緩和，這促使該部門進一步向銀行施壓。

西太銀行一度允許住宅投資者貸款95%。澳新銀行在簡報中指出，如果貸款人能用2套或以上的房子做抵押，而且其中1套是業主自主的，那他們可能還是可以貸款超過80%。

悉尼房貸經紀人伍茲（Andrew Woods）表示，這會讓資產較少的人更難像投資者那樣入市，包括首置業投資者。

他說：“如果你本來就富有，有1套貴重的自主房子，那你的情況不錯。這會排擠可能試圖購買第一套投資房產的非一流投資者。”

審慎監管局的最新數據顯示，西太銀行的投資者房貸額全國最高，達1,509億元。

截至5月的1年裡，西太銀行、澳新銀行及國民銀行這方面的增幅都超出了10%的規定，但它們也發誓未來幾個月要壓低增長。

各銀行5月和6月還采取了許多其它變動，包括降低投資者的利率折扣，以及收緊包銷標准。

2大澳洲房貸經紀行Mortgage Choice及AFG聲稱新貸款中投資者的占比大幅下滑。這可能表明那些變動正在產生作用。

監管部門特別擔心悉尼房市。CoreLogic RPData的數據顯示，投資者在當地房貸中的占比處於新高位，房價在截至6月的1年裡狂漲了16.2%。

AFG的總經理麥基翁（Brett McKeon）表示，如果近期新住宅投資者貸款的跌勢持續下去，應當能幫助緩解悉尼房市過熱方面的擔憂。

部分經濟師相信澳儲行（RBA）可能更傾向於通過降低官方利率來控制投資者的貸款。

7月7日維持2%的利率不變後，澳儲行行長史蒂文斯（Glenn Stevens）聲稱央行正與其它監管部門一同評估並控制房市可能帶來的風險。

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澳聯儲：房價被低估3成 澳洲買房比租房劃算

澳聯儲（Reserve Bank）進行的內部調查發現，盡管坊間擔心房市有泡沫，但澳洲房價被低估了30%，差距為30年來最大。研究稱當前的房價預期既不“異常”也不“荒謬”。

澳洲買房的成本比租房低三成
 
據《悉尼先驅晨報》報道，澳聯儲的高級研究經理Peter Tulip在布裡斯班的澳洲經濟學人會議上發表了關於房市研究的初步結果。他說雖然1年前的房價“定位合理”，但現在“被低估了大約30%”。這一變化主要是因為按揭利率大跌和債券價格變化。
 
過去一年，悉尼房價攀升了16.2%，墨爾本房價攀升10.2%，全國首府城市平均房價增長9.8%。
 
Tulip博士和他的副作者Ryan Fox稱，房價上漲不能說明買房是否比租房更劃算。“我們發現買房的成本比租房低三成。那就是說房價被低估了30%。”
 
“詮釋我們的研究結果的另一種方式是調查當前的房價預期。我們的結果表明，現在的預測看起來非常合理。它們不會過分樂觀，也不會異常誇張。
 

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