Author: ZoeChan

中國股市大跌 投資者湧向澳洲房產

中國股市大跌，投資者們會選擇其他的投資產品，而其中一個會是澳洲房產

據《悉尼先驅晨報》房產專欄報道，專家認為，中國股市大跌，3周內蒸發了3.7萬億，可能會有大批人湧入較為安全的澳洲房市。

同時，一些知名房產機構稱，再加上澳元的下降，可能會吸引大批富裕的中國人前來悉尼購房。

自從6月中旬以來，上海證券綜合指數下跌了30%——20年來的最大的連續3周的跌幅——一時，社會恐慌四起。

聖喬治銀行（St George Bank）的高級經濟學家Hans Kunnen說：“中國股市大跌，投資者們肯定會選擇其他的投資產品，而其中一個會是澳洲房產。”

彙豐銀行的首席經濟學家Paul Bloxham也同意：“澳洲被視為相對安全的投資地，房產增值機會很大。中國投資者可分散投資。”

悉尼蘇富比拍賣行的一高管Michael Pallier說：“有很多熱錢已經湧出中國股市了。”

7月初Michael Pallier就賣了一些新公寓給中國的買家，也給他們展示了位於悉尼Double Bay地區的價值1380萬澳元的房子，“買家買了房後，又想給自己妹妹買，讓她過來這邊住。”

期房公寓經營商CBRE的總經理David Milton也賣了很多房產給中國投資者，他認為未來情況會更好，“很多中國買家都有澳洲居住權，但是他們的錢從中國賺回來。”

新州房產協會的主席Malcolm Gunning則認為，雖然很多中國熱錢會湧進房地產，但一些投資者會與家人一起合作，在澳洲買現有的房，這是“基於大家庭的考慮”。

他還說，中國股市大跌，會使更多中國人申請500萬澳元的重大投資者簽證，後者可以使他們更快獲得澳洲居住權。這些投資必須是政府授權的，然而最終都會流到郊區的房地產中 ，例如Point Piper和Toorak這些地方。

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你絕對應該投資澳洲商業房產的五大理由

當澳洲房產投資者考慮從住房房產轉向商業房地產時，都會問同樣的問題。商業房產投資者顧問克裡斯朗（Chris Lang）列出了以下很有說服力的五大理由。

商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

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理由一：租戶的租期更長

多數情況下，住房租客的租期按月計算，也許是6個月，幸運的話也許是一年。

而商業租賃期趨向於三年到五年之間，往往還可以更長。這意味著較少的租約變化，有一個更可預測的收入來源。

理由二：房東擁有更大的控制權

當住房租戶想在租約到期之前離開，他們只需要找到一個合適的替代租客，然後將租約轉過去即可。從那時起，由新租客負責租金及履行租約的剩余期限。

而商業租戶從事著經營活動，他們出售所經營的業務時，也需要房東同意他們的租約。

真正的區別在於，如果新商業租戶在支付租金上違約，房東還可向前商戶追討，因為商業租約屬商業合同，由法律規定強制執行。

理由三：不需要額外的支出

通常情況下，住房房產可提供5％的毛租金回報。房東還需要支付市政費和稅金、保險、維修等，到年底算下來淨回報率約為2.5％至3％。

商業房產取決於其位置和類型，每年能有約5％至9％的淨租金回報。因為商業租戶在租金之外，還需要支付各種建築方面的支出，使房東獲得真正的淨租金回報。

理由四：商業租戶負責維護房產

如你所知，如果公寓房的廁所出現問題，租戶會要求房東找管工來維修。而商業租戶由他們自己迅速解決這類問題，以免影響他們的業務。

此外，商業租戶比較在意房產的整體外觀，房產在商業租戶的照顧下保持著最佳狀態。

因此，無論租約是否有要求，大多數商業租戶定期維修並重新粉刷房產，以保持一個良好的企業形像。

理由五：租金支付更有規律性

大多數出租住房由個人租用，因此，支付租金方式往往是現金、個人支票或直接轉款，往往不能定時。

而商業租戶正在運行一個企業，他們將每月的房租視為一種常規的費用。一般被設置為自動周期付款，也可以在期約中指定這種做法。

從底線上來看，住房投資者往往不得不面對不同的個人。而在適當的商業基礎上的商業投資者，可以開始享受與商業租戶更可預見的長期合作關系。

難道這聽起來不是一個更好的安排嗎？尤其是當你能夠購買一套兩臥室的公寓房，而同樣的價格可以購買一套小型辦公室的時候。

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澳洲最佳買方市場在昆士蘭西南部

昆州西南部擁有全澳洲最好的買方市場，去年有些房產售價低至9萬澳元。

據澳洲新聞網報導，近日公布的聯邦銀行購房者指數（CoreLogic Home Buyers Index）顯示，對澳洲購房者來說的最佳地點為昆州西南部城鎮，如St George，Roma，Charleville和Cunnamulla。

根據指數所使用的標准，買方市場指正在推售的房產數量超過了新申請的房貸數量。

布裡斯班仍然是有利於購房者的最大州府城市

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據澳洲房產網站的信息，St George郊區位於34 Murchinson Street的一套兩臥室獨立房，9月份售出價為9萬澳元，而同一郊區位於10 Henry Street的一套三臥室獨立房在3月份以13萬澳元售出。

昆州有三個郊區進入最佳買方市場的前10名。除了上述地區外，還有在全澳排第三位的Wide Bay-Burnett地區，覆蓋了Bundaberg、Gympie、Hervey Bay、Kingaroy和Maryborough，還有排在第9位的West Moreton地區，包括了Lockyer Valley，Scenic Rim，Somerset和Ipswich的一部份。

報告說：“全澳最佳購房市場的列表以昆州和西澳的礦業區為主導，沒有州府城市列入最佳買家市場的列表，而大部份買方市場與資源區相關。所有列出的區可看出相對於目前的需求有著較高水平的房產待售數量。”

布裡斯班仍然是有利於購房者的最大州府城市：“整個布裡斯班在過去一年銷售情況略有好轉，盡管整體城市在前三個月裡仍然是有利於買家的市場，而非有利於賣家。”

根據該報告，大多數賣家不得不降低他們最初的標價，以便在布裡斯班成功售出房產。

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2015年壹季度澳洲大城市三分之壹房產售價翻番

在澳洲各大城市中，轉售虧損比例最少分別是悉尼和墨爾本

澳洲房地產研究機構CoreLogic RP Data的季度報告稱，在今年前三個月所有出售的二手住房中，有三分之一的售價是買進時價格的兩倍；但也有10%是虧損出售的。

據澳洲金融評論報報導，這份報告稱，長期持有的房產賣的更好，賣家平均毛利為230,633澳元。在那些售價翻番或上漲兩倍的房產中，賣家持有的平均年份為17年， 而虧損出售的都是較新的住房，平均持有年份為6年。

Corelogic RP Data的研究分析師庫舍爾說：“無論是投資還是自住，財產所有權應被視為一項長期的投資。”

該機構的數據顯示， 在2015年第一季度中，在轉售的所有住房中，得到的毛損率為9.1%。

盡管如此，庫舍爾並不認為這有泡沫現像。“雖然轉售交易中有9.1%出現虧損，但該季絕大多數轉售的是獲利的。”

在各大主要城市中，轉售虧損比例最少分別是悉尼和墨爾本。珀斯和達爾文由於受到資源行業的影響，轉售住房市場的虧損狀況繼續惡化。而西澳是區域性的、塔省和南澳則是最無利可圖的地區。

報告還顯示，公寓房的轉售虧損大於獨立房。 在今年第一季度中，全澳洲公寓房轉售的虧損率為12.5%，而獨立房為7.7%。悉尼是唯一公寓房轉售虧損小於獨立房的市場，其公寓房轉售虧損小於1.9%，而獨立房為2.7%。

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澳大利亞技術移民職業配額正式出爐

澳大利亞移民部助理部長日前正式公布2015-2016年度技術移民職業列表（Skilled Occupation List，SOL）。在新的職業列表中，城市規劃師、牙醫和牙科專家3個職業被移除，而鈑金工與家具細木工新增。而有關2015-2016年度技術移民職業列表的配額上限也已經正式公開，一直備受關注的會計行業從去年的4578名削減至2525名，減幅高達50%。相較於此，計算機行業的相關配額則大大提升，高達約1萬名配額。

2015-2016年度技術移民職業列表的配額正式公開

澳大利亞移民部官網日前公布了2015-2016年度技術移民職業列表配額，主要職業及相關配額如下：

  • 建築經理 5640
  • 工程管理1014
  • 生產經理 3582
  • 兒童保育中心經理 1000
  • 健康和福利服務經理 1410
  • 會計 2525
  • 審計人員、公司秘書和公司財務主管 1000
  • 精算師、數學家和統計學家 1000
  • 土地經濟師和估價師 1000
  • 海運專家 1000
  • 建築師和景觀設計師 1650
  • 地圖測繪和測量師 1000
  • 城市和地區規劃師 1000
  • 化學和材料工程師 1000
  • 土木工程師 2970
  • 電氣工程師 1230
  • 電子工程師 1000
  • 工業、機械和生產工程師 1788
  • 采礦工程師 1000
  • 其他類別工程師 1000
  • 農業和林業科學家 1000
  • 醫學實驗科學家 1362
  • 獸醫 1000
  • 其他自然和物理科學專家 1000
  • 幼師 1980
  • 中學教師 8352
  • 特殊教育老師 1158
  • 醫學影像專業人員 1092
  • 勞動與環境衛生專家 1578
  • 驗光師和眼斜校正師 1000
  • 脊椎按摩和整骨師 1000
  • 職業理療師 1000
  • 注冊護士 13872
  • 商業和系統分析師 1536
  • 軟件和應用程序員 5364
  • 電腦網絡專家 1986
  • 電信通訊專家 1000
  • 律師 1000

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中國買家澳洲購房區擴大 盯上遠郊和新州次發達區

據每日電訊報報導，畢馬威國際會計事務所（KPMG）和悉尼大學中國問題研究中心的一項調查表明，中國投資者認為澳洲城市邊緣郊區是一個尚未開發的市場，會比市中心獲得更好的投資回報。

2015年的前四個月，中國投資者在澳洲購入了價值超過100億澳元的商業和住宅房產，預計年底前將超過250億澳元，但到目前為止大部份是在悉尼和墨爾本市內 。

奈特‧弗蘭克（Knight Frank）房地產公司的地產代理商米尼克‧翁（Dominic Ong）表示，這種改變是因為中國投資者對澳洲市場更加熟悉，意識到他們可以到市中心外的房產中獲得更多的價值。他補充道，中國人對市中心房產的需求使房子供應減少，這一點也就迫使他們去尋找另外能買到房子的地點。

在他們目標中其它房產包括墨爾本遠郊、黃金海岸和新州次發達地區。

2014年中國人在墨爾本和悉尼的房產投資超過在倫敦和紐約

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這項調查還顯示，2014年中國人在墨爾本和悉尼的房產投資超過在倫敦和紐約，澳洲僅次於美國成為中國買家第二大直接投資地，其中72%投資在新州。

調查進一步表明，通過購買中國開發商提供的項目，中國買家在並不熟悉的位置（如次發達地區）買房的風險已經減輕。

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悉尼房價折扣最大的城區在哪裡？

悉尼房地產市場正在蓬勃發展，但賣家不一定能夠事事如願。來自Domain集團的最新數據顯示，悉尼有5個區的很多賣家仍需降價打折才能賣得出房子。

在截至2015年5月的一年內，悉尼豪華市場沃克呂茲（Vaucluse）等城區的打折出售現像最常見，它們的最終售價都低於上市時的叫價。
 
沃克呂茲通過私人交易的房產平均價格下跌了8.7%，其次是莫納谷（Mona Vale），降價幅度是6.7%。同期歐田磨（Ultimo）、莫斯曼（Mosman）和阿瓦隆（Avalon）的平均房價都有6.6%的價格折扣。
 
Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，歐田磨的公寓賣家很多，他們可能會競爭買家。
 
其他折扣城區都是聲望較高的郵區。
 
“在500萬以上的價格區間內，尤其是在1000萬至2000萬的範圍內，無法實現金融危機前的價格水平。無疑，真正的優勢在於中低端房地產市場。”韋森說。
 
悉尼豪宅市場的打折出售現像最常見
 
例如東部的沃克呂茲，4月份New South Head Road的一間房子以259萬賣出，但賣家2月份掛牌時的期望價是275萬。
 
東部城區的中介庫普斯（Alison Coopes）稱，高端城區無法實現往日高價的原因之一是，全球金融危機以來，澳洲的經商成本上升，而利潤卻下跌。
 
盡管要打折出售，但Domain集團的數據顯示，這5個城區的房價在這1年內都有增長，其中沃克呂茲的增幅最大，達到26%。
 

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悉尼房市湧現全職“拋房”專家 炒房賺錢太容易

悉尼房市的職業“拋房”員

兩年前，自從與裝修專家Cherie Barber在澳洲房產研討會碰面後，Trish Greening 從一個減肥公司經理轉型成一個悉尼的全職“拋”房專家。

她說：“關鍵就是買，翻新，快點賣。我第一個翻新好的房屋當天就賣出去了。”

所謂“拋”房，就是買房然後很快賣出去，這個房子可以是裝修過或未裝修的。“拋房”行為明顯是房市過熱的一種表現，但也充滿了風險。澳洲財政部部長John Fraser稱，這種行為是在鼓勵人們過度投資澳洲房產。

國際清算銀行的房產經濟學家Angie Zigomanis稱，這種行為其實很危險，包括在買賣兩筆交易中都含有7%的印花稅。“可能未來12個月內，人們還可以這麼做，但隨著房市冷卻，這樣的交易就變得困難了。”

雖然有風險，但Trish Greening 已經翻新了5套房，從裡面賺的錢足夠她買一套房來出租。她說：“吸引我的是那些不需要太大翻新工程就可以增值的房子。就算是臭哄哄的，陳舊的，受白蟻侵擾的，也無所謂。”

她最近拋出的房子是位於悉尼Leumeah地區的房子。這房子建於1930年，臭哄哄，買進的價格350,000，翻新費用為6萬，去年9月賣出48萬，中間賺了7萬。

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中國人投資悉尼商業房產是墨爾本四倍多

根據房產集團Ray White和房地產門戶網站居外網站（Juwai.com）的一份報告，中國人在悉尼的商業房地產投資是墨爾本的四倍多，但這種投資格局可能會改變，因為在悉尼的投資收益開始壓縮。

據澳洲金融觀察報導，報告表示，截至今年6月的12個月內，悉尼和墨爾本兩地都注冊了41處商業房地產交易。但悉尼的交易總價為41.8億澳元時，墨爾本的交易總額只有9.507億元。悉尼是大筆投資和機構投資的焦點，而墨爾本是家庭和中小企業關注的投資熱點。

墨爾本的一個商業交易平均為2319萬澳元，相比之下悉尼為1.0194億澳元。

中國人在悉尼的商業地產投資是墨爾本的四倍多

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居外網站聯合總裁安祖耀（Andrew Taylor）說：“大機構投資者主要關注悉尼優質資產，而較小的投資者則對更便宜的資產感興趣。”

但這種平衡可能會改變，根據居外網站，上個季度對墨爾本感興趣的中國投資者激增。Ray White商業研究主管雷德（Vanessa Rader）認為，雖然這並不保證有實際的采購行為，但悉尼房價上漲與低收益率可能會促使投資者沿著悉尼休姆高速公路（Hume Highway）南下。雷德女士說：“那些錯過在悉尼（投資）的人將會移到墨爾本，因為墨爾本已成為一個更實惠的選擇。”

中國人在海外購房網絡日趨完善。雷德稱，中國人在墨爾本購房增多，意味著許多商業買家有了購買網絡並已經熟悉了墨爾本市場。對中國買家來說，在墨爾本購買房產現在很方便，要比在布裡斯班購買容易。中國人正在布裡斯班建立購買網，這段時間不會很快，可能需要12到18個月。

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澳元跌至六年低 澳股蒸發300億 買房投資更合算！

在希腊拒絕債權人緊縮財政的措施建議後，由於擔心希腊危機可能會以希腊退出歐元區而收場，澳大利亞股票市場今晨出現暴跌，有超過300億澳元市值蒸發。

7月6日早晨，ASX/S&P200指數和All Ordinaries指數均下跌1.7%，同時澳元兌美元彙率則下跌至6年以來的最低點，澳元兌美元彙率低至74.52美分，後來逐漸恢復和反彈。

7月5日夜間希腊全民公決投票已經結束。此次公投將確定希腊是否接受歐盟委員會、歐洲中央銀行和國際貨幣基金提出的解決希腊債務危機的金融拯救方案。目前計票已經基本結束，結果顯示，反對接受救助方案的陣營勝出。希腊內政部發布的數字顯示，已經清點的選票中有62%為“不接受”票，38%為“接受”票。

此舉導致市場認為，希腊可能會離開或者被迫離開歐元區。投資銀行JP摩根表示，現在希腊離開歐元區的幾率是超過6成。

澳元跌至六年低，澳洲買房更便宜

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早晨的澳大利亞本地股票市場上，幾乎所有行業板塊都陷入了大跌，除了金礦開采板塊。金礦板塊通常在不確定的市場事件發生時，基本表現穩定。

IG Market市場分析專家盧卡斯（Evan Lucas）表示，如果在中國救市的消息下，中國股票市場仍然一片頹勢的話，澳大利亞股票市場應該會更加糟糕。

在過去的兩周內，中國股票市場大跌26%，幾家頂級經紀公司同意聯合購買至少價值1200億元人民幣（合255.6億澳元）的股票。澳大利亞股票市場正在關注相關信息。

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