Author: ZoeChan

作者：徐静波

跟日本不动产经济研究所的一位部长聊，他告诉我一个数据：东京都中心的港区、中央区的房价，在过去5年间，平均涨了25%左右。这是上世纪90年代初日本泡沫崩溃之后，东京房价最大的涨幅。

东京都的中央区，是日本主要的商业中心与金融中心，银座、日本桥、筑地、月岛，都属于中央区。

东京都的港区，是东京高档住宅区比较集中的地方，而且外国使馆（包括中国大使馆）基本上都在港区，大家熟悉的六本木、赤坂、虎之门、白金台、麻布、品川、南青山等，都是港区的地盘。

其实，这两个区之所以房价会涨这么多，一个很重要的原因是，这几年中央区的东京湾沿岸和港区的高坡地（六本木、赤坂）以及虎之门等地，建造了一大批超高层现代公寓楼，日文叫做“タワーマンション”（塔式公寓楼），一般都在20层以上。

这些塔式公寓楼有一个共同特点，就是24小时酒店式管理与服务。同时有专用楼层作为会客厅、活动室、健身房、学习教室、酒店客房等公共服务区域，供住户们免费使用（客房适当收钱）。

这种24小时酒店式管理与服务，主要是吸引了两种人：一类是公司小白领，第二类是准备开始养老的“团块世代”。

为什么会吸引这两种人呢？

因为这些公寓楼，要么在市中心的高档住宅区（交通便捷、上下班方便、商业繁荣、医院众多），要么就在景色秀丽、距离银座10分钟车程的东京湾，可以欣赏静静的海湾和灿烂的夜景，趴在阳台看日出日落。

所以，公司小白领们买一个小户型的公寓，感觉特浪漫特时尚。而对于上世纪60年代参加工作，进入21世纪开始退休的“团块世代”来说，早年在郊外买一块土地建一栋小楼，是梦想；等年纪大时，发现24小时有人照顾才是现实。所以，东京首都圈出现了“回归都心”的风潮，助推了东京市中心价格的上升。

当然，除了这些因素之外，还有海外游客的大量涌入，导致酒店、商业设施的需求增加，商业地价因此上升，而商业地价的上升也拉动了住宅地价的上升。此外，东京要举办奥运会，奥运元素也拉动了房地产市场的上扬。

其实，还有一个因素，是我们中国人“购房团”的出现。

有人开玩笑说，去东京塔式公寓楼的顶层敲门，一半都会说中文。

这话有些极端，但是，因为中国人有给孩子准备婚房的习惯，这么多孩子在日本留学，留在日本工作生活，在东京买一套房子也很自然。加上同样的面积与地段，东京塔式公寓楼的价格比中国的北上广深，普遍还便宜三分之一以上。所以，这些年在东京买房的中国人还真不少。

一场意想不到的新冠肺炎疫情突如其来，把今年的奥运会给整没了，明年是否还开得成？日本有80%的人表示没信心。

更为关键的是，因为怕疫情扩散，东京各企业纷纷实施“在家上班”制度，严格控制到公司上班人数，远程办公不仅成了热门，也开始成为一种新的劳动制度。

日立、富士通、NEC等世界五百强企业，都提出了“鼓励一半以上员工在家上班，削减30%以上办公室”的目标。东京市中心的办公楼，开始出现退租潮。而因为可以在家远程办公，窝在市区狭窄公寓楼里的白领们，开始向交通便捷的郊区搬家，像东京都周边的一些海滨小城、温泉度假区、富士山下等地区，成了东京人外逃之地。

好不容易出现的“回归都心”潮，瞬间180度大转弯，变成了“远离都心”洪流。

这一股洪流，现在才刚刚出现势头，等“在家上班”变成一种稳固的新劳动制度后，相信会有更多的人离开喧哗的东京都中心，到乡下去过一种悠闲的田园生活。

这样一来，势必导致东京房地产价格走跌，而且是商业地产与住宅房产双双走跌的局面。

日本不动产经济研究所在7月15日发表了一份5月份东京首都圈（东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县）的新建公寓楼销售统计报告，结果是比2019年同月大幅减少了82.2%，仅卖出393套，这是自1973年有该项调查以来，单月最糟糕的纪录。

东京首都圈的总人口可是有3680万人（上海市2428万人、北京市2153万人）。

东京都市中心23个区的销售量，相对好一些，比去年5月减少了69.9%。但是千叶县跌幅高达93.9%，埼玉县跌幅91.3%，神奈川县跌幅也达到83.4%。

不过，不动产经济研究所的分析认为，东京市中心的房价不会马上走跌，因为开发商都是日本最大型的住宅开发公司，底子厚实，不需要立即抛房圈钱，也就是说，他们不会马上降价，扛得住。

不动产经济研究所主任研究员松田忠司先生分析，东京市中心的每户新房（二室一厅及以上）平均销售价格为6485万日元（约424万元人民币），价格比去年上半年还是上升了6.4%，这是因为以塔式公寓楼为主的新房，大多建在交通便捷的东京市中心，因此市场刚需依然存在。但是，随着“在家上班”制度的普及，郊外的一户建型住宅会成为热门。如果这场疫情导致日本经济出现大幅衰退，削价竞争也会成为必然。

或许到明后年，是大家到东京买房的好时机。延伸阅读：【想投资日本房产？这9种房产类型你要懂！】

 

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

全球宏观背景

由于全球范围内几乎每个经济体均为了控制新冠疫情而采取同步封锁措施，全球经济进入急剧和普遍的“同步衰退”浪潮中。各国央行在第二季度纷纷采取措施挽救经济：

• 美联储通过推出无限量化宽松首先作出表率，仅第二季度便将资产负债表规模扩大至超过3万亿美元，大幅增加了美元供应；

• 欧洲央行将疫情紧急资产购买计划的规模几乎翻倍，从7500亿欧元增至13000亿欧元；

• 日本央行除了通过收益率曲线控制对日本政府债券购买进行长期干预之外，还进一步将量化宽松范围扩大到商业票据和企业债。

从财政方面来看，各国政府推出了多项补充预算，大幅增加财政支出以防止本国经济、就业和民生受到新冠疫情的破坏。许多国家的财政赤字攀升至占GDP20%的高位。日本以约占GDP40%的财政应对措施遥遥领先其他国家。

所有这些大规模和同步的货币宽松和财政刺激措施似乎在稳定资本市场和金融市场方面起到了作用。遭遇寒冬的全球债市已经复苏，10年期美国投资级别债基准利率已大体上恢复至新冠疫情之前的水平。

展望未来，市场人士对这一轮资本市场和金融市场复苏是否能持续下去意见不一。乐观者认为全球资本市场和金融市场是前瞻性指标，随着全球经济从新冠疫情引起的封锁中走出，这些指标已开始体现出全球贸易和国内消费的重启。

最近几周，这一复苏现象在外汇和利率市场也已显现出来。随着G7国家、新兴市场国家和亚洲地区外汇市场风险情绪的回升，美元兑这些国家货币的汇率普遍回撤；在利率方面，收益率曲线已开始陡峭化，30年期和5年期美国国债收益率息差重新扩大到100个基点以上。

总体而言，考虑到中国疫情解封后经济复苏令人振奋，以及全球资本市场和金融市场在经历前所未有的货币宽松政策和财政刺激之后，投资者的风险情绪强劲回升，我们现在认为经济V型复苏的概率略微提高到30%，U型复苏的概率降低为45%，而L型复苏的概率保持25%不变。

资产配置

我们的观点是经济复苏轨迹可能是U型的，但市场复苏轨迹可能更像是呈现出“平方根形态”，即我们会看到市场迅速反弹，但之后相当长时间增长会低于平均水平。我们仍倾向于平衡和收益策略。对股票持中性观点，建议增持固定收益资产，重点关注投资级债券，但建议低配高收益类债券。我们对商品整体持中性观点，但在商品内部我们倾向于黄金。我们对另类投资持中性观点并建议减持现金类资产。

股票

由于各国政策制定者全力以赴地支持经济，且投资者提前产生了对股市反弹的预期，因此全球股市自3月23日见底以来经历了强势反弹。尽管如此，虽然关于经济重启和新冠疗法或疫苗研制进展的消息可能会利好股市，但从地缘政治方面来看则没有那么乐观。

因此，虽然我们对股票配置持中性观点，从地区上来说，我们策略性地减仓亚洲地区，加仓日本和欧洲地区，这两个地区的经济都是更具有“经济周期导向性”的，因此这两个地区会受益于经济复苏。

MSCI全球指数目前为2021年预测反弹后盈利的20倍，估值已不再便宜但仍然与低利率环境保持一致。因此，虽然股市可能会有短期的修正行为，我们建议投资者抓住市场抛售进行买入。

固定收益

在经历前所未有的政策刺激之后，信贷市场大幅回升，2020年第二季度全球固定收益市场回报非常可观。

我们强烈建议增持投资级债券。投资级债券的息差已经反映了衰退风险。激进的量化宽松和信贷宽松政策消除了人们对市场运行的担忧，强劲的财政扩张措施支撑了实体经济，在历史性高水平的政策支持下投资级债券看起来具有吸引力。

我们强烈建议优先配置亚洲投资级美元债券。大多数亚洲经济体特别是中国正在率先走出新冠疫情的阴影，并且考虑到亚洲投资级债券在面临企业基本面恶化时具有相对较大的缓冲度，我们倾向于亚洲投资级债券。

我们建议减持新兴市场国家的高收益债券。若干高收益率的新兴市场国家面临大规模的反通胀增长冲击，若居高不下的新冠感染率导致重启封锁或打击信心，则将会有进一步下行的风险。

商品

工业金属和能源板块的价格已经从3月份和4月份的低位强势回升。伦敦铜和布伦特原油在整个第二季度引领强劲的V型反弹，似乎已经收复了年初迄今的大部分跌幅。然而，考虑到全球需求极度疲软，我们认为伦敦铜和布伦特原油难以将涨幅维持在近期5,500美元/吨和40美元/桶价格的整数关口上方。就伦敦铜而言，预期的供应不足已经延迟，而布伦特原油方面，欧佩克+成员国是否能继续维持减产仍有待观察。

黄金明显是一个例外，这是因为黄金是主要受央行持续大幅货币政策宽松所驱动的投资分散化工具。鉴于全球同步货币宽松的趋势仍将继续，我们仍认为黄金会维持近期涨势，到明年初将继续逐渐走高至1,800美元/盎司上方。

外汇和利率

➤  预计美元汇率在下半年将进一步下滑

在整个第二季度，我们看到强劲的美元失去了光环，美元似乎已在三月份见顶。除印尼盾和泰铢外，与主要国家相比，亚洲国家货币兑美元汇率在第二季度的走势更加缓和。市场对日益紧张的中美关系的担忧阻碍了大多数亚洲新兴市场国家货币实现更大幅度的反弹。

展望未来，我们继续认为美元会继续逐渐回撤。随着全球经济在颠簸不平的复苏之路上前行，主要国家货币例如欧元和澳元预计会在下半年巩固近期对美元的涨幅。亚洲国家货币预计对美元会进一步上涨，需关注的主要风险因素是第二波新冠疫情的爆发可轻易逆转金融市场目前的相对稳定性，并会导致新一轮的波动，从而导致美元再次走强。

➤  利率水平仍将维持在低位

全球货币决策者均维持宽松货币政策，预计利率不会很快实现V型反弹，我们继续认为目前对可能发生的负利率的讨论将会持续下去。与此同时，在全球经济逐渐向新冠疫情前水平复苏的过程中，不断恶化的赤字前景为收益率曲线的后端带来支撑，并会带来轻微的收益率曲线陡峭化。

总体而言，我们认为未来货币市场利率仍将保持在零左右，我们对2020年底3个月期美元LIBOR的预测为0.35%。关于较长期限的收益率，我们认为会轻微走高，对2020年底10年期美国国债收益率的预测为1.05%。

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