Author: ZoeChan

柬埔寨的國際學校有哪些？

在很多人的印像中，柬埔寨還是那個“窮、亂”的國家，然而你可能想像不到的是，柬埔寨有很多權威認證的國際學校，多國語言教學，教育標准甚至已經超越了中國的名校。

對於很多買房置業者來說，學校配套是必不可少的考慮因素，而在柬埔寨，家長們完全不必擔心這個問題。在柬埔寨政府的大力支持下，教育領域的投資不斷加大，國家教育水平也在不斷提高。目前有很多國際學校可供選擇，大家不妨一一了解一下。

第一類：幼兒園到高中，實行IB課程

1、ISPP國際學校（ISPP- international school of Phnom penh）

學校背景

ISPP成立於1989年，是柬埔寨第一所國際學校，涵蓋幼兒園到高中，招收3-18歲的孩子，是一所幾乎完全由學費資助的非盈利學校。

ISPP最初就是在BKK區，於2014年8月搬於新校區。在2004-2005年期間，ISPP獲得了國際學校理事會（CIS）和WASC的認證，5年後，被兩者重新認證，並在所有三個IB項目（PYP、MYP和DP）中重新授權。

作為一所國際文憑（IB）世界學校，提供三個IB課程:

  • 小學課程(PYP) -早期-五年級
  • 中學課程(MYP) – 6年級- 10年級
  • 文憑課程(DP) – 11 – 12年級

ISPP沿用美式教育比較多一些，給孩子們的氛圍也會相對寬松一些，讓孩子在知識、體育、藝術和自然全面發展。

ISPP在學術日程之外提供各種活動，為學生提供探索新文化，技能和友誼的機會。

體育館：

可容納三個全尺寸的球場，分別用於籃球、排球、籃球和羽毛球，並用於一系列的體育和娛樂活動。還有攀岩牆，供學生課後娛樂。

游泳池：

是柬埔寨少數幾個奧運會規模的游泳池之一，用於學生游泳項目和課後游泳隊訓練。定期舉辦本地和國際游泳比賽。

蝴蝶花園：

幫助學生探索生命，感受自然。

體育場：

進口草坪鋪設，用於體育課，學校體育，足球錦標賽，休閑橄欖球，飛盤和許多其他活動。校外可申請用於AFL，棒球，板球和許多其他運動。

多功能劇院：

支持學生對藝術的追求，劇院大樓內設有音樂和戲劇教室。給學生提供包括隔音排練室和各種樂器，除了劇院制作，集會，展覽，會議和音樂表演，還有電影級投影儀和銀幕，以顯示電影和演示 。

費用明細

  1. 申請費：250美金。
  2. 報名費 幼兒園到高中三年級：2750美金。
  3. 早期入園定金：$750美金。
  4. 入學定金：750美金。

學費表如下：

需要注意的是，6年級以上要求帶蘋果筆記本電腦上課。

學校網址：https://www.ispp.edu.kh/

2、北橋國際學校（NISC-Northbridge International School Cambodia）

學校背景

Northbridge坐落在一個寬敞的，現代化的20英畝的綠色校園，在繁忙和充滿活力的城市金邊的中心。為孩子蓬勃發展的教育社區提供了一個避風港。

Northbridge招收2-18歲的孩子，涵蓋幼兒園到高中，屬於英國NAE（Nord Anglia Education）教育體系下的國際學校之一，NAE就是國內所說的諾德安達教育集團，這樣的國際學校在全球有42所，在北上廣和香港都有學校。

Northbridge學習氛圍非常的多元化。幾乎每年都舉辦游學活動，組織孩子們到其他國家例如瑞士、非洲、MIT、NASA等進行交流、學習，給學生提供全球化的視野。

Northbridge教學課程比起其他學校更加的國際化，它與全球NAE姐妹學校相互合作、交流、互通師資，讓孩子們得到最好的發展。

費用明細

1）申請費：250美金。

2）注冊費：

  • 2歲小小班，3歲小班和4歲中班：750美金。
  • 幼兒園到高中三年級每年2750美金。
  • 幼兒園到初中三年級，每年2000美金。

3）基本建設費：

  • 小小班，小班和中班是900美金。
  • 幼兒園到高中三年級，每年2200美金。

學費表如下：

學校網址：https://www.nordangliaeducation.com/our-schools/cambodia

第二類：幼兒園到高中不實行IB

1、The East-West International School

學校背景

學校成立於2006年，是一所由西方學校和學院協會（WASC）認可的雙語國際學校，也是該國唯一一所提供從幼兒園到高中的雙語教育（英語和高棉語）的學校。黃色的11層高樓，佇立於於BKK3的中心位置，一眼就能認出。

學校提供從幼兒園到12年級的課程，學生可以在那裡學習MOEYS批准的高棉國家課程、國際小學課程、以及劍橋的IGCSE，AS和A級課程， 結合廣泛的課外計劃（體育，學術和文化），幫助培養全面發展的人才。

是金邊2所可以參加A-level考試的學校之一，另一所是位於BKK1區的The british International School of Phnom Penh。

A-level是英國學生的大學入學考試課程，就像我國的高考一樣，A-Level課程證書被幾乎所有英語授課的大學作為招收新生的入學標准。

費用明細

1） 注冊費 : 400美金。

2） 基本建設費（每年）: 300美金。

學費表如下：

學校網址：http://www.ewiscambodia.org

還有另外兩所：

  • World International School Cambodia（新加坡學校，在堆谷）
  • Golden Gate American School（在堆谷有很多分校，中英柬三語學校，有用中國台灣的中文教材和中國大陸的人教版教材）

第三類：幼兒園到初中

1、CISP-Canadian International School of Phnom Penh

學校背景

CIS是加華集團投資建設的學校，於2012年成立，短短幾年發展迅速，一開始只是在百色別墅區裡有幼兒園，後來開始在鑽石島建新校區，幼兒園小小班和小班留在百色校區，從中班即JK到grade 6在新校區。去年在堆谷區又開一個新校區，鑽石島校區正在擴建，逐步開始招收初中和高中生。

每個班一個老師一個助教，老師均為來自加拿大的、教育相關學士學位以上的、有教學經驗的，助教來自柬埔寨本地。他們同澳門的CIS屬於姐妹學校，老師會互相調動。

學校沿用加拿大Albeta省的教育體系，課程安排和教育理念也大部分來源於此，比較注重孩子的創造力和動手能力。

值得一提的是，CIS將在2019-2020年期間與法國雙語項目同時啟動漢語雙語項目，為學生提供更好的語言平台。

學校的圖書館很大，藏書量多，有中文、英文、法文三種，小孩可以在這裡閱讀課外知識。

費用明細

1）申請費：250美金。

學費表如下：

學校網址：https://www.cisp.edu.kh/

2、ICAN British International School

學校背景

ICAN成立於2003年，位於金邊市中心永旺斜對面，建築主要以現代化為主。

使用國際小學課程（IPC）、國際中學課程（IMYC）和英國國家課程。學校重在鼓勵學生要有思想，有創造力，批判性思考和合作精神。

ICAN是那些重視孩子在情感、社交和學業上發展的家庭的首選學習環境。

ICAN沿用英國教育體系，學風相當嚴謹，中國大使館的小孩基本都在這個學校。

比起CIS， ICAN的圖書館沒有那麼大，但是在小孩的課外閱讀方面還是一樣重視的，為了保證每個小孩對每一本書的深度閱讀，在學生選擇書籍時，必須根據學生的閱讀能力來選擇，不能隨意選擇。

同時還要求家長一起參與，記錄書籍的閱讀情況，孩子的理解程度和每日進步，並且要求在班級裡閱讀。

費用明細

1）沒有申請費：

2）報名費 ：

海外個人銀行賬戶設立實用指南｜居外專欄

無論對於移民、海外置業和投資來說，關鍵且必要的一步就是銀行賬戶設立了，該文將幫助您進一步了解如何設立一個能夠滿足自己需求的個人賬戶。

賬戶類型

從屬性上來說主要分為本地賬戶和海外賬戶，顧名思義對於在海外還未獲得身份的投資者來說，絕大部分選擇肯定是一個海外賬戶（也叫離岸賬戶）。這兩類賬戶最大的區別就是在歸屬地上，有很大的區別。這幾年被大量關注的共同申報准則（Common Reporting Standard，簡稱CRS）正是基於稅務歸屬地來確定如何交換賬戶內的信息。為了滿足海外投資者對於賬戶信息隱秘的需求，許多國家推出了稅務居民配套的投資方案，即合法的取得當地稅號（稅號獲得並不一定通過移民方式實現，請不要混淆），再進行賬戶設立。再次提醒一點，這類的方案一定是在符合各國法律框架和專業機構輔導下才能夠實施，不然非常容易得不償失。

另外離岸賬戶在使用上有一定限制，例如在設立賬戶當地一些電子支付，包括商戶優惠等，但並不影響你正常的轉款和投資。

另外一種分類是按財富管理級別進行的，我們拿新加坡彙豐銀行（HSBC）舉例分別是：

普通個人賬戶；只提供給當地或持當地長期簽證的人士設立，其目的主要滿足大部分人士在當地的銀行服務需求。

Premier卓越賬戶；存款或投資金額達到20萬新幣即可升級為該賬戶，特點就是設立流程簡單，無需准備太多文件即可申請，非常適合有意願前往當地工作，生活，學習及中小規模投資的人士。大量的服務通過網絡銀行均可實現，當然必要時客戶經理也會參與到服務中來，也是在離岸賬戶中被選擇最多的類型。

Jade尚玉賬戶；該賬戶是最新的類型，主要為了滿足那些需要定制化服務且投資金額較高的高淨值人士。它既兼顧了Premier卓越賬戶設立便捷的優點，同時又有類似私人銀行服務的理念——專人服務，以及可以接受低於300萬美金的投資額度。專人服務其實對於想投資海外的高淨值客戶來說非常重要，可以避免許多溝通上的障礙，讓交易得以更為順利的進行。例如當你有一筆彙款進入賬戶但又遲遲沒有在賬戶上顯示的時候，如果沒有專人服務，你可能花費大量的時間在與銀行後台人員溝通，一次又一次消磨你的耐心，並被不同的聯絡人“推來推去”。這些都是發生在我身上的真實案例，因此提升銀行賬戶級別對於高淨值人士來說是非常必要的。

Private Bank私人銀行賬戶：在沒有出現Jade尚玉賬戶之前，高淨值人群標配的銀行賬戶就是PB Account，這是銀行體系中絕對的VIP賬戶。大量個性化的投資得以在該賬戶實現，與之配合的服務標准也是在眾多賬戶類別中出類拔萃的。目前在眾多高淨值人群的反饋中，有兩點比較容易被“吐槽”，第一項就是開戶速度，這一個合規流程不僅讓客戶“頭痛”，也讓私人銀行家們感到“棘手。其中最為麻煩的就是KYC，不僅需要體現賬戶申請者大量的個人信息，也需要類似移民一樣寫一個簡介CV。（資金累積的合法過程，資產規模等）目前設立一個私人銀行賬戶可能花費到3-4個月時間，尤其在當下，受到疫情影響可能會變得更慢。這是一個客戶與私人銀行家，私人銀行家與風控，風控與監管機構的“拉鋸戰”。當你了解這一點時，我想客觀地說，應該給與你接觸的私人銀行家更多一些包容和理解，並讓他能有機會將這份“善意”傳遞下去，才有機會更會迅速的將開戶完成。另一項就是收費問題，如果你的賬戶裡從不做任何投資，那就無法享受到私人銀行給你那些優惠的費率（例如房貸利率，較低的交易佣金等）。單單一項賬戶管理費，就讓你的資產會逐步“縮水”。也能理解在這些個性化和品質背後，沒有費用的支持，是難以達到的。

從幣種上，也主要分為本位幣賬戶和多幣種賬戶。通常每次的貨幣轉換中，都存在一定的費用和彙率風險，最好的辦法就是讓你的貨幣在恰當的時間被兌換。請一定在開戶的時候記得將這兩類賬戶都設立了，並在每次又彙款時注意不要給錯賬戶。

從功能上，也可以劃分為消費賬戶、貸款賬戶和投資賬戶。消費賬戶一般都是以信用卡或小額資金賬戶形式出現，當你申請了銀行賬戶一定時間之後，有了一些穩定的消費和收入流水，你就有機會去申請。貸款賬戶最常見的就是捆綁房屋貸款的賬戶，你需要時常確定其中的資金余額，確保每次的還款正常。為何將投資賬戶和貸款賬戶分開，其實最重要一點是不要因為你的投資而影響到貸款支付。在海外投資經常會用到杠杆，並產生一定的手續費，當你的投資頻率非常高的時候，經常會忘記留存一部分資金還銀行貸款。

從持有人數量也可以分為個人賬戶和聯名賬戶。個人賬戶就不多描述，而聯名賬戶主要是為了在賬戶使用上有更大的靈活性，例如夫妻一方在當地生活，而另一方需要往返兩國，聯名賬戶無疑給了很大的便利。

  • 一般常見文件清單：
  • 身份證件（例如護照，身份證等）
  • 地址證明（賬單，有地址信息的證件等）
  • 名片（建議提供，這樣方便銀行填寫你的工作信息和聯絡方式）
  • 資產證明（一般來說不用提供，除非你需要貸款或申請私人銀行賬戶）
  • 稅號（如沒有海外稅務身份的中國申請者，就是身份證號）
  • 銀行的選擇：

在賬戶設立上，如何挑選一家適合自己的銀行呢？關鍵還是需要看自己申請賬戶究竟為什麼以及與之匹配的服務機構。一般來說開立一個銀行賬戶的需求有：

  • 資產轉移
  • 房屋貸款
  • 投資理財
  • 消費
  • 移民，保險等資金過渡
  • 分紅及其他收入
  • ……

例如資金流動性較大的賬戶，比較在意的一定是費用和及時性，費用可以通過銀行本身的優惠條款或賬戶的升級取得一定的“議價權”，而及時性就要考慮該銀行的國際性——是否在全球絕大部分國家或地區擁有分支機構，不再需要通過中轉行來進行轉款業務。

再舉一個例子，海外置業過程中大部分投資者都會選擇銀行貸款，通常分為固定利率和浮動利率。通常利率市場在低點的時候，你可以選擇一個固定利率去鎖定，而在你摸不清情況，無法判斷這個利率未來走勢的時候，你可以采用浮動利率。一般來說，如果你選擇了浮動利率，就意味需要定期去比較其他銀行的浮動利率，因為這個價格不是統一的。當然通常在做這些房屋貸款時，本地銀行的優勢會比較大。

最後，我建議不要過多去設立銀行賬戶，這樣打理起來非常麻煩。選擇一到兩個銀行設立賬戶，並與你的客戶經理保持經常性的聯絡是讓你順利使用銀行賬戶的關鍵。

 

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房東疫情生存攻略：房客是否可以不交房租？｜居外專欄

業主對政府最近宣布六個月不准驅逐租戶的政策感到困惑和不安，因為如果業主一直沒有租金收入也可能面臨財務困難。

雖然澳洲政府表示，他們正在就租金問題制定下一套補助方案，但如果房客不付房租，房東也不知道應該怎麼辦，因為目前為止也沒有明確的法律條款或者行業指南能拿來參照。

有澳洲專家分析，政府有可能要求領取了JobSeeker（失業補助）或者JobKeeper（就業保障補助）的租戶，必須要交房租。

Financial Review最近請澳洲相關行業的專業人士給所有業主們一些專業的建議，大家可以參考一下。

房東現在應該做什麼？

澳大利亞房地產投資者委員會主席Ben Kingsley表示，房東應在政府發布有關租金減免的更多政策細節之前，推遲減少或增加租金。

他說：“我們告訴投資者，政府將在未來幾天，幾周或者幾個月內會頒布租賃減免方案。如果房東降低租金，在政策出台的第一時間未付的房租可能影響到房東申請的補助金額，之後可能也會影響到業主的補助金額。”

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示，雖然房東現在只能等待政府的進一步政策，但可以趁著這個時候做好預算，這很重要！業主需要知道，如果在未來的六個月房租收入被減少或者完全沒有，你是否有足夠的資金能夠支付這六個月的費用（包括，貸款，成本費用等）。她說：“業主需要和會計師談談這些問題，看看這對您的稅收狀況有什麼影響。”

澳大利亞房地產購買者經紀人協會（REBAA）主席Cate Bakos說：投資者需要知道，暫停驅逐執行令不等於租戶就可以不付房租。如果房東降了租金或者給出驅逐執行令到期之後，就算租戶有經濟困難，他們也必須付清房租。

租戶應該證明自己的收入損失，找Centrelink尋求補助。

房東應該暫停銀行貸款的還款嗎？

銀行雖然同意讓房東暫停最長六個月的貸款還款，但是RateCity研究主管Sally Tindall表示，房東需要了解暫停還款的長期影響，並思考如何最大程度地減少損失。

在這次疫情中，如果你不得不停止還貸，最好能做一個計劃，小心這段時間不斷累積的成本，盡快恢復貸款的還款，回歸到正常的節奏。

暫停還貸應該是投資者最後的選擇。

您其實可以和您的銀行談談，看看還有沒有其他選擇，包括在有限的時間內降低貸款利率或減少還款。

暫停六個月貸款還款會導致更大金額的還款，因為利息費用已計入貸款金額中。

CBA最近宣布，暫停貸款還款的這六個月期間是不會再收復利的。但是其他銀行還沒有宣布會這麼做。

房東該如何與租戶溝通呢？

Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說，房東需要站在對方的立場進行討論。

“你可以說：’我們現在是同一根繩上的螞蚱。我有抵押貸款需要還，也需要錢生活下去。你們可以討論一下現在的問題所在，看看是否可以提供幫助。”

“你可以和雙方的會計師一起開個電話會議，這也表明您正在努力幫助他們度過難關，而不僅僅是不聞不問直接拒絕。”

他說：“有些企業並不會受到COVID-19的影響，但仍會要求折扣。如果您認為房客只是在利用這次疫情來講價，您應該禮貌地拒絕。”

“我個人擁有一家小型超市，超市租戶要求我免三個月的租金。我禮貌地拒絕了，因為這段時間其他超市生意都很好，他們的收入怎麼可能下降。然後我建議租客應該看看政府向小企業提供的補助，有哪些適合他可以去申請。這樣租客就不會再繼續追問降租的事情了。”

房東和房客之間該如何協商租金減免？

JobSeeker的補助（以前稱為Newstart）在接下來的六個月中將每兩周額外支付$550。（財富筆記將會詳細解釋JobSeeker補助，關注公眾號，第一時間獲得第一手財務信息！）

布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示，在立法頒布之前，住宅房東和物業管理人員必須繼續遵循關於不交租金的正常程序，通過提供通知來補救拖欠租金的違反租賃協議的行為。這將確保業主能夠獲得保險公司賠款。一旦業主同意優惠租金，保險公司將不會管了。

對於商業房東，他說，這主要取決於租戶的生意好壞了。

如果他們的收入下降了而且提供足夠的證明，比如因為政府禁令而關閉的健身房，只要你認為疫情過後他們的生意會穩定恢復，那麼可以某種形式的減免他們的租金。

他建議業主可以給予租客租金減免，來換取更長的租約期限。

讓一個因為禁令關門三個月的企業付租金，其實挺不合理。業主可以暫停支付租金三個月，並讓他們選擇簽署更長的租約-至少延長三到五年，租戶以後仍然需要支付延期租金。

這將增強您的長期收入保障，更重要的是，您的租戶將繼續經營。

業主需要租客提供什麼材料？

布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano說除非政府有明確的政策，否則房東應該要求租客提供工資單或者解雇信來確認中止工作。

澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說，房東可以要求租戶提供證據，證明他們確實收到疫情的影響去Centrelink申請了失業補助。

Rethink Investing的商業地產銷售經紀人Scott O’Neill說，對於商業租戶，房東可以要求查看財務報表，證實收入確實有明顯減少。商業租賃是因行業而異，因此業主可以根據常識來確定企業是否確實因疫情而遭受損失。

房東需要問租客的問題

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter建議房東應該向租戶詢問一些問題，這樣能更好的幫助他們決定是不是要減免租金。

  • 您是否打算恢復工作後分期償還未付的租金？
  • 當您在找足以支付租金的工作，找到工作後是否願意通知房東？
  • 您是否還有其他財產或股票之類的資產可以用來支付部分租金？
  • 您以什麼形式尋求政府的補助？

如果房東拒絕提供租金減免怎麼辦？

有關六個月租客驅逐禁令將如何操作以及房東將如何獲得支持或賠償，政府尚未宣布任何細節。同時，政府鼓勵房東和物業經理與面臨收入或工作損失的租戶合作。

這意味著房東此時沒有義務提供任何租金減免或延期。布裡斯班Hot Property Management的Zoran Solano表示目前，並沒有阻止房東遵循標准的房租拖欠程序的政策。

澳洲房地產買家協會REBAA的Bakos說，要確保所有關於租賃違約的通知，例如租金拖欠，在法律的範圍內都應得到處理。

業主直接與房客接觸時會遇到麻煩，他始終建議應該交給經驗豐富的物業租賃管理經理。

此時更重要的是，房東需要確保在發出通知、提出要求、或者通知期限的問題，完全遵守法律條款。

哪些稅收優惠能幫助房東？

政府正在考慮采取一系列稅收減免措施，包括土地稅（land tax）和負扣稅（negative gearing），但具體細節尚未公布。

財富筆記會計認為，這沒有太多優惠空間。土地稅，除了極大型的購物中心可能會涉及到，大部分的商鋪本來也不需要交。負扣稅，房主沒收到房租，這個財年注定要虧損，本來也不用交稅，負扣稅是否有優惠也沒有任何意義。

業主保險會為因COVID-19造成的租金損失賠償嗎？

根據保單，房東保險（landlord insurance）可以承保租金損失或租金違約。但是您需要與您的保險公司核實。

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter說：“目前我們看到許多保險條款都規定只有在租戶被法庭驅逐或終止後，或者他們離開時沒有通知，並且在撤離後沒有警告的情況下拖欠付款，業主才可以索賠。”

“但是，現在的問題是，假設投保時默認的租金收入沒有變，如果因為疫情拖欠房租的租戶不能被驅逐，那麼這種情況不符合保險條款中的租金違約規定。

房東需要馬上和保險經紀人或者保險公司確認，這種情況保險是否能得到賠償。”

押金（Bond）是否提供任何擔保？

Suburbanite物業顧問兼負責人Anna Porter表示，住宅業主只能從押金中獲得四周的租金，不足以支付持續的租金欠款。

他說：“如果業主在租賃期間損壞了他們的租賃財產，他們通常會使用押金。房東購買保險是為了防止拖欠租金。”

對於商業地產，Rethink的O’Neill表示，房東有更大的安全性，因為租戶通常會根據租約支付三至六個月的租金作金額為押金。他通常要求租戶每年交等同於一個月租金金額的押金。這是為了賠償我任何潛在的租金損失或財產損失。

 

澳大利亞法律執業博士林匯銘
為您解析澳洲投資法與移民法
聯系郵箱：hi@auslawreview.com.au

 

柬埔寨移民需要花費多少？

加入柬埔寨籍一般分為注資入籍、捐款入籍和通婚入籍以及由出生獲得柬國籍。

注資入籍：根據柬埔寨王國《國籍法》規定，外國人注資12億5000萬瑞爾（約31萬美元）並符合法定條件；

捐款入籍：對柬埔寨有特殊貢獻或捐款12億瑞爾（約30萬美元）者也可申請入籍。

外國人的入籍證書由柬埔寨國王諾羅敦·西哈莫尼和洪森總理簽字；

外國人辦理加入柬埔寨國籍一事，不論哪國人士均可辦理；

辦理時間2到3個月；

辦理費用約6萬到7萬美金。

入柬籍審批手續：向柬王國政府提出請求，由政府報國王審批。 核准柬籍後，須在柬更高法庭上宣誓。

 

移民柬埔寨需要什麼條件？怎樣申請？

根據《國籍法》第7條規定，外國人可以通過申請而獲得柬埔寨國籍。目前申請加入柬埔寨國籍一般分為投資入籍、捐款入籍和通婚入籍以及由出生獲得柬國籍。

投資入籍：根據柬埔寨王國《國籍法》規定，外國人投資12億5000萬瑞爾（約31萬美元）並符合法定條件。

捐款入籍：對柬埔寨有特殊貢獻或捐款12億瑞爾（約30萬美元）者也可申請入籍。

通婚入籍以及由出生入籍 ：如父母一方為柬籍，其子女可獲柬籍；在柬境內出生的新生兒可獲柬籍；申請者與柬籍配偶在領取結婚證並共同生活三年後，可申請柬籍。

柬埔寨入籍項目

柬埔寨《移民法》規定， 投資移民分為兩類：一是前來柬考察投資可能性的外國人，二是已得到柬埔寨發展理事會（CDC）頒發的投資許可證的外國人。根據柬國籍法的規定，外國人可通過一定程序申請加入柬籍。但獲得柬籍不是申請人的權利而是柬王國的恩賜。

申請條件：

  1. 年滿18周歲
  2. 無犯罪記錄
  3. 須到柬埔寨宣誓

申請流程：

  1. 簽約並評估
  2. 准備資料
  3. 遞交資料，柬埔寨內政部，由柬埔寨外交部、柬埔寨移民局、國家總統共同審批
  4. 申請領取護照和身份證
  5. 最後到皇宮宣誓，入籍

項目優勢：

  • 4個月一步到位拿柬埔寨護照
  • 無移民監、生育限制，無須解釋資金來源
  • 准備資料簡單，流程簡便快捷
  • 由國王親自簽名批准，身份真實可靠
  • 護照免簽國家越南、老撾、泰國、印尼及東南亞等國家

 

柬埔寨買房可以移民嗎？

柬埔寨——東南亞經濟的新引擎，越來越多的朋友也瞄准了這塊投資新領地。許多低預算卻能接受高風險的投資者都對這個市場虎視眈眈，並視之為下一個黃金機會。接下來小編就為大家解讀柬埔寨買房可以移民嗎？條件是什麼？

2010年通過《外國人持有產權法案》，開放外國人買賣不動產，只要年滿18歲，憑護照就可以自由買賣2樓以上的集合式住宅、公寓大樓，並擁有永久居住權。並且沒有遺產稅。柬埔寨買房是用美金交易的，這個是很多國家沒有與它相比相抗衡的優勢。

海外人士只能購買柬埔寨公寓或分契式產權類房屋。這表示有關土地產權屬於開發商，而開發商在建築有關房產之後，再把產權分成契式產權並銷售。其實，這類型房產大致上都是新項目，主要是開放給海外投資，而通常這類型房產都集中在金邊市中心或旅游地。

投資者在選購公寓時，必須注意底層是不能售賣給海外人士的。除此，一棟公寓內也不能超過70%是海外投資者，而這些都必須公開讓買家了解。開發商在達到70%海外買家之後，就會停止售賣，而這也表示海外買家應該采取主動，以便可以得到更好的選擇單位。

柬埔寨是非移民國家，所以買房是不能移民的。

 

資深地產投資專家蘭姐帶你深入了解加拿大金馬蹄地區

新冠疫情中的大多倫多地產市場

近幾年，伴隨大多倫多地區經濟的穩定增長，低失業率，和不斷湧進國門的新移民，大多倫多地區（GTA）的地產市場一直持續穩定增長。南安大略省，俗稱“金馬蹄地區”，一直是加拿大經濟金融工業中心，地產市場更是一枝獨秀，不論在房屋均價和增長趨勢方面都是可圈可點。這種火爆現像一直持續到3月中疫情由中國開始轉移到了北美。【閱讀原文】

 

不要讓貧窮限制了你的想像力：怎麼來評估鑒賞豪宅？

第一期在居外網的專欄，蘭姐希望打破沉悶，給大家帶來視覺上的刺激，再衝擊大家的腦袋——對的，擁有一套豪宅固之然是您和我都向往的。可是在一擲千金達到這個人生目標之前，您對評估和鑒賞豪宅又認識多少呢？【閱讀原文】

 

新冠疫情中的大多倫多地產市場｜居外專欄

近幾年，伴隨大多倫多地區經濟的穩定增長，低失業率，和不斷湧進國門的新移民，大多倫多地區（GTA）的地產市場一直持續穩定增長。即使是2017年政府開始增收15%的外國人投資稅，也沒有抑制地產市場的持續上升。南安大略省，俗稱“金馬蹄地區”，一直是加拿大經濟金融工業中心，地產市場更是一枝獨秀，不論在房屋均價和增長趨勢方面都是可圈可點。其中的代表城市就是加拿大最富裕的城市Oakville，還有連續七，八年被評為加拿大最宜居城市第一名的Burlington。

當今年年初新冠病毒剛開始在國內橫行的時候，GTA地產市場正進入了一個白熱化的搶房階段。2019年下半年市場已經開始出現端倪：庫存量比往年同期相比較低。但由於接近年底，成交量和平均價格並沒有出現太多異常。一進入元月，上市房屋總量仍舊遠低於往年，那些坐等觀望許久的買家終於撐不住了，開始入場買房子。於是出現了多個買家爭奪一個房子的狀況。房子在市場上的平均銷售時間大大縮短。此時的景像和2017年初頗為類似。房子一上市就被多家競價，甚至包括以前在市場上掛了幾個月的房子，突然也成了香餑餑。市場完全是賣家市場。這種火爆現像一直持續到3月中疫情由中國開始轉移到了北美。

加拿大2月份就發現輸入性新冠病毒，案例每日增加，每天都有新情況。有的時候一天出現好幾個新情況。大家都惴惴不安，又不知道下一步是什麼。從輸入性到社區傳播，最後到不明轉播源頭。3月13號，禮拜五，安省突然宣布禁足令。3月16號到20號是加拿大學校全國春假時間。政府鼓勵居家工作，提倡社交距離，希望通過2周春假的禁足政策減緩疫情擴散。同時宣布了哪些工作是必要的（essential work），仍舊照常上班，比如醫院，政府工作，建築行業，超市等。地產經紀屬於必須類工作範疇。筆者自己3月初就取消了全家春假的旅游計劃。但是很多筆者周邊的同事、鄰居、一些當地白人同事，置禁足令一邊，該出去玩還出去旅游，根本沒有把禁足令當回事。當時的禁足令並沒有禁止境內或者出境旅游等。一切完全靠民眾的自覺。這種政策的松懈也導致了加拿大疫情的進一步惡化。

3月13日可以說是地產市場的一個分水嶺。上半場還熱火朝天，下半場突然被人為的按下了”暫停鍵”，活動驟減。筆者記得那個周末還帶了好幾波客戶看筆者剛上市的一個房子 。當時讓客人在門口輪流等，一家看完再看一家。一進門口就洗手液消毒，大家都保持2米距離談話。大家都很遵守規則。這個出租房當時也是好幾個offers順利成交！但之後上市的房子運氣就沒那麼好了。多數是電話電郵垂詢，親自帶客人看房子的就寥寥了。隨著時間的推移，大家都意識到了整個事態的嚴重性，也盡量遵守政府的規定，能不出門就不出門。除非是看病拿藥或者買生活必須品。

筆者的上市房子在3月中以後就基本很少看房了。所有賣家買家都暫停了活動。除非有些客戶必須買房的。我們基本以雲看房為主，分享圖片錄像還有3D看房，充分網上電話溝通，仍舊覺得很合適，才會聯系安排看房。出去看房也是大家全副武裝，手套口罩消毒，一樣不少。筆者有幾個在疫情期間需要close的房屋，都按時完成。搬家公司繼續工作。律師事務所也仍舊工作，保證每個案子都可以按時交接。疫情當中的地產市場仍舊有成交，但是遠遠比不上之前的火爆。而且由於大部分本來打算上市的賣家，也紛紛推遲了上市時間，等待疫情結束。這也大大局限了買家挑選的余地。

雲看房示意圖
瑞麥地產（RE/MAX）提供給客戶的看房套件，裡面有口罩、消毒紙巾，還有一次性手套

雖然市場活動比疫情前減少了很多，並不證明沒有市場活動。起步房仍舊是熱搶的目標，50萬到60萬左右的房子仍舊是上一個走一個。200萬左右的高價位的房子，也有買家出手以比正常市價低很多的價位買到心儀的房子。所以疫情當中，真正受益的是買家。沒有搶房子的威脅，在高端價位，甚至可以以較低的價位買到性價比超高的房子。

如何預料這場疫情的走向？中國的經驗表明加拿大也許至少需要2、3個月的時間會等到拐點，疫情得到控制。筆者對GTA疫情後的地產市場還是持樂觀態度。雖然不能恢復到年初的地產輝煌白熱化的狀況，甚至報復性買房狀況，但是市場應該還是會比較穩妥的保持供求平衡的狀態，不會出現大幅下滑的現像。復工後暫時的經濟低迷，還有疫情帶來的失業率增加，會暫時影響到很多人的購房能力，消減一些買房需求。但筆者認為，被削掉的購房需求正好平衡了之前的賣家市場，從而達到供需平衡的狀態。正如業界專家Royal LePage CEO對疫情後市場預測中指出：“We are not expecting signaficant year-over-year price changes in 2020.” 未來會怎麼樣，我們拭目以待。

責編：Zoe Chan

 

加拿大安省RE/MAX地產經紀“蘭姐”欒蘭
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暴風雨前的平靜？澳洲房價可能下挫30%

一位房地產分析師警告說，如果針對新冠病毒的限制措施延長至少六個月，那麼最糟糕的情況是房價可能下跌30%。

SQM研究公司（ SQM research）的創始人路易斯·克裡斯托弗（Louis Christopher）告訴澳大利亞廣播公司ABC的《商業》（The Business ）節目，無論何時取消限制令，房價都會下跌，但這個時間表將對房價下跌的程度產生重大影響。

克裡斯托弗表示，如果新冠病毒COVID-19病例繼續下降，限制措施在5月份逐步取消，“V型”復蘇仍有可能發生，也就是住宅價格在6月份下降，但在9月或12月份開始回暖。

然而，如果第二波病毒出現，限制令獲得延長，他預計房價將“大幅下跌”。

他說：“我所說的大幅下降，是指在12個月內下挫30%，其中大部分下挫發生在悉尼和墨爾本”。

“我們並不是說這種情況肯定會發生。這更像是一個警告。如果我們在整六個月內看到這些限制措施保持在目前水平上的話，這種情況就會發生。”

移民人數下降衝擊悉尼、墨爾本市場

克裡斯托弗表示，悉尼和墨爾本將首當其衝地受到經濟低迷的影響，因為這兩座城市的房地產市場價格在澳大利亞被高估得最嚴重，而且比其他任何首府城市都更依賴於淨海外移民。

澳大利亞聯邦銀行的經濟學家也預測，悉尼和墨爾本的房地產市場將會受到最嚴重的打擊，因為它們依賴於人口增長和這兩地的經濟特性。

“新州和維州的經濟對受影響最嚴重的行業的依賴更高，而對一些隔離程度更高的行業（如礦業和農業）的依賴則更小，”聯邦銀行高級經濟學家加雷思·艾爾德（Gareth Aird）說。

在最近的一份分析報告中，聯邦銀行估計未來6個月，各首府城市的房價將下跌10%（年跌幅為20%），其他經濟學家也有類似的預測。

房地產拍賣成交率大幅下降，這是房價下跌的主要指標。（圖：ABC News/Stephanie Chalmers）

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然而，艾爾德先生指出，考慮到限制令的時間長度是個未知數，現在就下預測還“非常具有挑戰性”。

不管哪種情況發生，路易斯·克裡斯托弗說，全國幾個最大的首府城市的租房市場將會受到重創。

“我們將看到出租房空置大幅上升，租金下降，”他說。

SQM 研究公司的每周租金數據顯示，悉尼和墨爾本的租金分別下降了5%和2%。

克裡斯托弗說，每年新住宅的興建緊跟年度人口增長，淨移民人數的下降，以及短期度假出租房轉入住房市場，這將會出現約10萬套剩余出租房。

“這應該意味著全國出租房空置率會翻一番，這對租戶來說是件好事，但對房東來說就不那麼好了。”

艾爾德預計，租金下降將導致房價下跌，但他同時也指出，當前各州層面上的政策變化，即在新冠危機期間，因拖欠租金而導致的逐客令將被強行延遲，對一些計劃在未來六個月出租投資房的准房東帶來了“重大威懾”。

還貸暫緩期結束，“真正的考驗”就會到來

核心邏輯（CoreLogic）公司的伊麗莎·歐文（Eliza Owen）說，隨著失業、停薪留職及隨後收入下降的加劇，以及澳聯儲行長對20世紀30年代以來最嚴重的經濟收縮發出了警告，房價尚未下跌“似乎很難讓人理解”。

“經濟的這種極端收縮可能會加劇澳大利亞高額房屋貸款債務的結構性風險，”CoreLogic澳大利亞研究部主管歐文表示。

“2019年12月，買房貸款債務收入比反彈至142.1%創紀錄的高點。”

迄今為止，房價下跌尚未成為現實，但增長已經放緩。據CoreLogic的每日房地產價值指數顯示，過去四周民用住宅房價的變化為+0.4%。

然而，路易斯·克裡斯托弗表示，領先指數指向了即將下降走勢。

“過去幾周，房地產拍賣成交率直線下降。年初時，這一比例平均在65%至75%之間，”他說。

上周末，各首府城市的房地產拍賣成交率降至30.2%，為CoreLogic記錄中的最低水平。

歐文預計，各大銀行提供的按揭還款暫緩期將推遲房價下跌的開始，因為上市出售的房地產數量非常少。

在截至4月19日的四周時間裡，CoreLogic發現，與一年前相比，新上市房地產數量下挫了28.7%，而房屋總上市量下降了23.8%。

房地產出售已經崩潰，CoreLogic表示，除非迫不得已，否則人們不會將房地產拿出來出售。（圖：CoreLogic）

“在當前的大環境下，只有那些必須出售房地產的人才會把房產掛牌出售，因為償還買房抵押貸款已經不再是負擔得起的了。但由於抵押貸款還款中斷，處於這種情況下的人數則降到了最低，”她說。

“一旦房地產抵押貸款暫緩期結束，‘真正的考驗’就會到來。”

“如果經濟在6個月內沒有好轉，金融監管機構、澳聯儲和銀行業可能會持續延長買房抵押貸款償還的暫緩期。”

路易斯·克裡斯托弗同意，如果經濟衰退持續下去，買房抵押貸款減免可能會延長。

“我認為各銀行希望避免大規模回購發生……我們認為，在這場危機中，除非我們看到持續12至24個月的大規模經濟衰退，否則我們不太可能看到許多強制出售房地產現像。[如果經濟衰退持續長時間]，各銀行可能不得不轉向回購房地產，”他說。

 

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來源：ABC中文
責編：Zoe Chan

疫情“冰封”美國房市：史上最低利率，銷售下跌超9%只是開端？


作者：吳將

新冠肺炎疫情的流行不僅讓美國的股市、債市、油市上躥下跳，也讓美國房地產市場陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情況預計會更糟；與此同時飛速飆升的失業人口，也讓房貸大量違約的風險劇增。

不過，風險往往與機遇並存，在這個“黑天鵝”滿天飛的2020年，美國房產作為一種美元計價的資產，加上當地較低的融資利率，對於全球投資者而言，依然有著不變的吸引力。

專家：房屋銷售或將下滑40%

當地時間4月21日，美國NAR房產經紀協會公布的報告顯示，受新冠病毒疫情影響，今年3月美國成屋銷量環比2月下降了8.5%，創下2015年11月以來最大的月度降幅。美國四個主要地區市場的銷售均出現了萎縮，其中西部地區的跌幅最大（-13.6%）。

不過由於3月時，美國的疫情剛進入全面暴發階段，對房價的衝擊尚需時間傳導——NAR的報告顯示，3月份美國所有房屋的現房價格中位數為28.06萬美元，同比2019年3月上漲了8.0%，依舊保持著上漲趨勢。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲（Lawrence Yun）表示，不幸的是由於疫情的暴發，房屋銷售在3月有所減弱，預計未來幾個月可能會繼續下滑到環比下降30%至40%左右。

NAR住房研究總監丹尼爾·黑爾（Danielle Hale）也表示，今年早些時候，我們看到房源在逐漸增加，但隨著疫情蔓延，越來越少的賣家掛牌出售房屋。

無獨有偶，美國房地產信息平台Redfin的最新研究也得出了相似結論。據Redfin統計，3月份，美國房屋銷售環比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位數價格與去年同期相比上漲了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美國疫情形勢最嚴峻的紐約州，比如羅切斯特（Rochester）下跌了18.5%、紐約下跌了18.3%。

Redfin首席經濟學家馬爾（Taylor Marr）表示，3月中旬開始，疫情嚴重打擊了經濟，之後房地產活動幾乎都停止了，由於許多賣家猶豫要不要在經濟如此不確定的背景之下出售房屋，導致最近幾周待售房屋數量下降了20%以上；另一方面，隨著失業率激增，獲得銀行抵押貸款的難度也越來越大，這也進一步限制了買家的需求。

美國格威（房地產）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經記者采訪時稱：“疫情對市場的衝擊的確很大，交易量大跌也是預期之中的事情。未來趨勢主要取決於疫情的變化，目前市場上大量的需求被壓制，一旦疫情好轉，交易量就會快速反彈，這只是時間問題。”

申請延期還房貸人數與日俱增

國際貨幣基金組織（IMF）4月中旬發布的《世界經濟展望報告》預測，今年美國經濟將萎縮5.9%，美聯儲最新的全國經濟形勢調查報告也顯示，美國經濟已陷入衰退，告別了歷史上最長的經濟擴張周期。

聖路易斯聯邦儲備銀行的經濟學家預計，最糟情況下，疫情將導致今年第二季度美國損失4700萬個就業崗位，失業率甚至可能會飆升至32%，而失業率和房貸大量違約的風險又息息相關。

根據美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Banker Association）最新統計，連日來申請延期還房貸的人數猛增，3月2日時，申請的比例還只有0.25%，4月5日時已升至3.74%，4月12日達到了5.95%，暫無放緩趨勢。其中吉利美（即美國政府全國抵押貸款協會）的客戶申請延期比例最高，已從4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申請延期的占比也從2.44%增至了4.64%。

美國抵押貸款銀行家協會（MBA）高級副總裁弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）21日表示，過去一個月中，有超過2200萬美國人申請失業，因此房屋的主人們紛紛與抵押貸款服務商聯系，希望能夠延期還貸。弗拉坦托尼認為，由於疫情對經濟造成的破壞很難在短期內被消除，因此預計5月份時，申請延期的人數還會進一步上升。

從美國銀行業上周發布的財務數據來看，美國銀行業已拿出超過200億美元的壞賬撥備來准備應對可能出現的違約潮。

穆迪也預測，如果美國經濟因疫情在整個夏天甚至更久地處於封閉狀態，那麼多達30％擁有住房貸款的美國人（約1500萬家庭）將無力繼續償還房貸。

陳宏明對第一財經記者表示，失業率上升導致一部分供不起房貸是正常現像，只要疫情快速得到控制，影響就不會很大，但如果疫情長期持續下去，甚至出現第二波高峰，那麼房地產市場的前景就難以樂觀。

風險與機遇並存

雖然當前的美國房地產市場存在不少風險，但以美元計價的美國房產對於全球投資者而言，依然頗具吸引力。

隨著3月份美聯儲一下子把基准利率降至零，MBA的最新數據顯示，當前美國30年期固定利率抵押貸款的平均合同利率已降至3.45%，處於歷史最低水平。

據亞洲房產科技集團居外IQI即將於4月24日發布的《海外疫情與海外房產報告》顯示，居外網用戶今年第一季度對美國房地產的詢盤量同比上升了48%。報告稱，由於融資非常便宜，有條件的海外買家可以利用美國的房貸市場，以較小的成本撬動購房杠杆，相對廉價的按揭貸款成本讓買家有信心隨著房價的長期上漲而獲益。

居外IQI執行董事長奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經記者表示：“在美國當前嚴重的疫情及經濟重創下，美國房產界對海外買家市場將更加依賴，而中國出色的疫情控制及迅速復工，無疑使美國房產界更看重中國買家市場。即使白宮剛推出暫停移民的舉措，也不會影響到投資移民計劃如EB-5，畢竟海外買家的房產投資能夠給美國創造新的工作機會。”

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陳宏明表示，房貸利率維持在低點，能夠在一定程度上刺激買家入場——當然前提是經濟能夠快速回暖，這樣買家才有足夠的收入還貸。他認為，對於海外投資者來說，當前最好的策略是准備好資金，因為一旦疫情好轉，價格和交易量可能會迅速同步上漲，“這個拐點的機會可能很快會到來。”

此外，美國每個州受疫情影響不一，也導致房地產市場的趨勢有所不同，比如東南部的佛羅裡達州3月的房屋銷售就出現了逆勢上升。

美國房產紀經人網絡BHHS佛羅裡達州坦帕灣（Tampa）經紀人Lena Tan對第一財經記者表示：“疫情期間我們這邊樓市熱度不降反升。坦帕的市場與加（利福尼亞）州、紐約和奧蘭多等熱鬧的市場不同。坦帕是美國首次購房人最青睞的市場之一，這裡的房價中位數僅21萬美元，且生活費用很低，在佛州居住也無個人所得稅。這裡氣候宜人，全年都可以進行戶外活動，或許正是受疫情影響，坦帕灣的這些特色反而獲得了更多購房者的關注。”

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來源：第一財經
責編：Zoe Chan