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對澳大利亞住宅地產的外國投資在過去幾年來壹直保持穩定和強勢的增長，但是對中國投資者來說，投資澳大利亞市場是否物有所值？

在中國的大城市，壹些物業已躋身世界最貴行列，因此買家到別處需求增值空間不足為奇。不再局限於在中國境內投資地產，中國投資者可以選擇在世界各地投資地產，這當然包括澳大利亞。

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在確定投資於某國家或城市是否值得的時候，需要考慮很多因素。如 匯率穩定嗎？利息率低嗎？對於購買是否有諸多限制？政府是否穩定，是否可信？是否能提供良好的生活質量？總結所有這些因素，才能評估價值，而對於以上這些問題，澳大利亞市場的答復令人滿意。

ANZ銀行高級經濟師DavidCannington先生認為，最初吸引中國買家的因素並不是金融回報。“毫無疑問，對澳大利亞房產的強勁需求主要來自於非金融動因，例如外來移民的增加，移民家庭或親朋好友的住房之需，以及資本向國外轉移等。然而，最近幾十年澳大利亞房地資產穩定的投資回報也吸引了外國投資者。”

“特別是由於存在硬性實際房屋供需關系（例如缺房），加上申請按揭房貸意願強烈，壹定程度上抵消了澳大利亞房價的弊端，而過去20年裏，房價的最大的年同比下跌率只有5%。”Cannington先生解釋說。

就風險調整方面來說，澳大利亞住宅地產的投資表現已優於多數其他主要資產類別，並明顯優於股票投資。

Cannington先生還說，“盡管自2012年中以來資本增值了幾乎40%，近年來澳元低下（從2011年兌換人民幣7.1到今天的4.5）實際上已使得澳大利亞地產價格在換算成人民幣之後便宜了不少。

在大多數情況下，針對外國人購買澳大利亞房地產的限制有所放寬，方便了中國買家在澳投資。簡化的流程，更寬松的條件以及明確的法規都為投資提供了方便，讓時間和資源得到更有效的利用。

另壹個強有力的價值指標是利率。澳洲儲備銀行（RBA）最近將其官方基準利率降至前所未有的2.0%，並保持連續六個月不變。儲備銀行行長GlenSteven先生暗示澳洲經濟仍在溫和擴張，這又是壹個信號。“雖然GDP的增長已有壹段時間略低於長期平均值，但是商業調查結果表明過去壹年間情況在逐漸改善。同時，就業率有較強的增長，而失業率則保持平穩。”

Stevens先生還說，“通貨膨脹率低並應該會保持在較低水平，因為經濟可能在壹段時間內還留有壹定程度的剩余產能。預計通貨膨脹率在未來壹到兩年會和目標膨脹率壹致，但是該目標膨脹率會比先前預計的稍微低壹點。”

考慮到這壹點，澳大利亞繼續在全球市場中保持吸引力，並以其優質的股票產品、低準入門檻、良好的融資方案以及穩定的政府管理，為投資創造了良好環境，也為未來發展提供了保證。

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2015年即將要過去了。每到年終的時候，人們紛紛預測來年的房地產市場行情，推測哪些地方是「熱點」地區。

據澳洲房地產投資者網報導，此時，房地產投資專家、「大都市房地產戰略」公司創辦人、暢銷書作者雅德尼（Michael Yardney）更願意從大勢著眼，分析一下在中長期來說哪些地區的房地產市場表現將會比其它地區更好。

推動房地產市場的因素是什麼？

澳元匯率巨大的變化性、海外的經濟問題、來自外國的買家如潮般湧入澳洲、澳洲審查監管局收緊了對投資者的貸款政策、長期穩定的低利率，這都是顯而易見的因素。但是即將出現的新因素，自然很難判斷，幾乎不可能事先預料得到。

儘管如此，明年影響我們房地產市場的因素可能包括：

澳洲經濟正在緩慢下來。具體情況將如何，澳洲儲備銀行將如何通過利率來調節，這將是一個重大的因素。

澳洲審查監管局收緊的政策原先針對的是投資者，現在也針對自住房主，這將讓需求緩和下來，特別是對那些還貸款能力有些吃緊的新舉債的人來說。對於那些擁有許多房產，主要靠租金收入來還貸款的人們來說，也將很難獲得貸款。

人口將繼續增長，儘管速度會慢一些。人口增長主要集中在四大城市，特別是悉尼、墨爾本，那裡的服務業的發展會帶來很多就業。

利率在2016年可能會繼續維持在低的水平，如果經濟疲軟的話，或許會再降低一些。

商業信心正在上升，因為我們的聯邦政府和各省政府似乎都很穩定。

消費者信心自特恩布爾擔任總理之後已經回升，但明年的消費者信心如何，可能會有很多變數。
就業的上升，以及穩定的失業率，將導致消費者信心的增強。

所有這些因素意味著2016年房價的增長將不會像2015年那樣好。但這也不意味著將要發生房地產市場的崩潰。全澳範圍的房價下跌不太可能，除非儲備銀行提高利率，但這在2017年之前可能不會發生。

然而，買房負擔能力的下降，情緒的變化，以及在諸如中心商業區和樓花等方面的供應過剩，將會導致市場上的各種情形混雜在一起，並且非常容易變化，房地產市場的表現將緩和下來，向買方市場轉化。現在這已經比較明顯了，拍賣成交率在下降，特別是在悉尼。

人口因素歷來是推動房地產市場的主要動力

澳洲經濟跌跌撞撞地往前走，在這種情況下，明年工資的增加不會有多少。而且利率可能會在2017年上調。這兩個因素將發揮其作用，而且對某些地區的影響會比對其它地區更大。

利率的上升很可能會影響到那些對利率敏感的地區，如藍領地區、非大城市的地區、以及首次買房者集中的地區。

另一方面，富裕地區、新改造地區、大城市的中環地帶，房地產價值可能會上升。

因此，明年表現高於平均水平的區將是那些人們有更多的可支配收入的區，那些人們喜歡那裡的環境而樂意多花點錢買房居住的區。

悉尼的房價上漲將緩慢下來，明年一年，上漲幅度可能在5%。墨爾本可能略高，在7%左右。

隨著礦產業繼續下滑，珀斯、達爾文的房價將進一步略有下跌。霍巴特、阿德雷德將繼續見證房價的中度上漲。布里斯本房地產市場將一步上揚，全年上漲幅度7%左右。

小城市、邊遠地區、礦業城鎮的房價上漲不會太大。沒有多少人會湧入這些地方，那裡的經濟也不會因此得到加強，也不會吸引投資者的到來。

2016年將是處理你的不良房產的大好時機

儘管在某些地區的房地產市場上還有很好的機會。從大勢來看，房地產增值不會比得上今年。

而且，在2016年，這將是一個機會， 讓投資者們放棄手上的那些表現欠佳的房產，因為這樣的房產將會繼續讓他們失望。

儘早發現表現欠佳房產的最好辦法是進行年度回顧，問自己幾個嚴肅的問題：

這個房產的表現象我所預計的那樣嗎？

這個房產的表現是不是高於市場平均水平？

如果這個房產現在上市的話，我還會買嗎？

有沒有什麼辦法能夠改善這個房產，讓其給我的投資帶來更吸引人的回報？

這個房產有沒有可能在未來十年或更長的時間裡表現高於市場平均水平？

誠然，房地產市場是一個長期的投資，但有時，正確的做法是把令你賠錢的房子賣出去，再去買更好的。因為你不處理掉的話，你的房子與好房子之間的差距只能是越來越大。

但是，如果你的房子是有租客住著，那麼考慮在租約到期或臨近到期時賣掉，以便增加其對投資買主和自住買主們的吸引力。

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（互聯網資訊綜合整理）

如今，出境遊對國內民眾來說已不算新鮮事。隨著聖誕季和新年的到來，估計不少人都有海外旅遊的打算。不過，在海外各大旅行目的地盡情遊玩、追尋夢想的同時，妳是否考慮過這些旅遊城市中，會蘊含哪些房產投資機會？且看居外為妳盤點這些城市中被忽略的房產投資良機。

澳洲布裏斯班——陽光之都暨再度爆發的置業新重心

布裏斯班，澳大利亞第三大城市，昆士蘭州的首府，遊客眼裏的眼光之都，更是2014年G20領導人峰會的舉辦地。這裏有傳統強勢的留學產業，更有雄心勃勃的數字化變革，如今這個“澳洲新興國際都市”正向世界展示著多面的風采，並發出誠意邀約——不只是休閑旅遊，還有商務活動、留學教育、投資企業，歡迎選擇布裏斯班！

壹、妳不能錯過的布裏斯班景點

來到布裏斯班，妳會被這裏豐富的活力和多姿多彩的生活所感染。先到南岸公園暢遊澳大利亞唯壹的內城人造海灘，然後在龍柏樹熊保護區擁抱考拉、餵食袋鼠，之後前往故事橋參與世界上僅有的三項大橋攀登活動之壹。在休閑的亞熱帶風情中，享受佳肴美酒、藝術、娛樂和各種戶外探險活動，包括布裏斯班河上獨木舟、攀巖、熱氣球和四輪車遠足等等所帶來的無窮樂趣，必令妳流連忘返。

二、三大要點了解布裏斯班房市

1. 布裏斯班房價低，但增長快

布裏斯班房產價值中位數45.5萬澳元，比悉尼低40%左右。【了解更多信息】

• 今年6月份，布裏斯班城市房價月增長1.3%，年增長7%，即房產價值在壹年內飆升超過3萬澳元。

• 在澳洲八大首府城市中，布裏斯班的房價只排第六，但強勁的增長位居第三，僅次於悉尼、墨爾本

2014年澳洲八大首府城市房價年增幅：【了解更多信息】

1. 悉尼14.6%
2. 墨爾本6.9%
3. 布裏斯班6.7%
4. 阿德萊德5.6%
5. 柏斯3.7%
6. 侯巴特4.3%
7. 達爾文3.4%
8. 堪培拉2.4%

• 預計到2017年，布裏斯班的房產中位價將上漲至55萬澳元。【了解更多信息】

2. 房產投資回報高居八大首府城市之首

布裏斯班房屋平均周租金為550澳元

• 別墅的租金回報強勁地增長到5.02%，遠遠超越其他主要省會城市。

• 公寓的平均租金回報是5.54%，是五大主要城市（人口100萬以上）中唯壹連續4個季度在公寓租金回報上排第壹的城市。【了解更多信息】

3. 房市發展——前景壹片大好

• 2011年，受洪災和加息的雙重影響，布裏斯班是澳洲房市表現第二差的州府城市

• 2013年，布裏斯班的房價中位數出現兩年以來的首次上漲，市場顯示復蘇的跡象

• 2014年，布裏斯班主辦20國集團首腦會議（G20），其產生的長期經濟效益不可估量。種種跡象表明，布裏斯班正成為前瞻人士投資置業的新重心，和悉尼、墨爾本三足鼎立。

三、布裏斯班房產投資機會：公寓成投資明星

1. 布裏斯班給投資者大展拳腳的空間和機遇

• 從內部環境來看，根據2013人口普查數據，布裏斯班的人口總數為223.8萬，在澳洲各市中位居第三。近幾年布裏斯班人口以每年增加1.4萬的速度呈爆炸式增長，其2%的人口增速遠高於悉尼和墨爾本，預計到2031年，布裏斯班內城人口將增至138萬人。昆州財政和貿易部預計，該地區的住房需求將持續增長，今年布裏斯班房產銷售量預計將比去年增加25%至35%。

• 從地區發展規劃來看，澳洲聯邦政府近期斥資1342億澳元用於布裏斯班未來幾年的基礎設施建設，這是澳洲歷史上最大規模的基礎設施投資。

• 今年在布裏斯班召開的G20峰會，大大提升布裏斯班的國際影響力和地位，從而給布裏斯班帶來更多的發展機會，吸引包括能源資源產業、創造性制造業、物流配送以及健康和生命科學等重點產業的人才和投資，推動當地經濟和社會發展。布裏斯班已有必和必拓、力拓集團、Xstrata等約177家礦業公司和資源公司總部，預計到2031年，布裏斯班將新增就業崗位逾200,000個，這不僅將促進當地的經濟發展，隨之而來的員工住宅需求也將為購房者在布裏斯班的投資提供強勁的支撐力和升值潛力。

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2. 布裏斯班公寓年漲29%成投資新星

• 今年布裏斯班內城區新公寓的供應量創下4年新低，公寓房中位值是37萬澳元，遠低於墨爾本的41萬澳元和悉尼的55.4萬澳元。截止10月布裏斯班內城區的公寓均價同比上漲29%，從54.1萬澳元上漲到69.7萬澳元。這其中高端公寓的成交量最多。

• 布裏斯班公寓市場正在進入4年循環的上升期。居外建議，國內投資客應關註租金收益和買家需求高但供應減少的城區。新的基建項目、預期的經濟增長和住房供不應求必定在未來推高布裏斯班的公寓房價。

• 建議有意進行澳洲房產投資的朋友可以關註靠近布裏斯班CBD的地區的公寓樓花項目，例如Kangaroo Point，Milton，Kelvin Grove等區域，這些區域2%-3%的超低空置率是房產投資回報的有力保障。

四、布裏斯班房市未來趨勢展望 上升周期或長達10年

• 布裏斯班在很大程度上屬於經濟受采礦業驅動的首府城市。與悉尼和墨爾本壹樣，布裏斯班房價在21世紀初期也隨著資源產業的蓬勃發展出現暴漲。

• 從2002年起，布裏斯班房價以年均12%的漲幅發展，並在2009年達到峰值。全球金融危機導致信貸收緊，受此影響，布裏斯班房價在2009年後的水平均低於峰值5%左右。

• 現在的布裏斯班房價相當於悉尼房價的60%至65%。但布裏斯班住房價格在數年前曾達到峰值，相當於悉尼房價水平的80%。

• 在2014年，隨著利率保持低位，澳元匯率繼續低於平價，布裏斯班房價將呈現出穩健增長的趨勢。

• 在未來的三年內，布裏斯班將領先它省會城市，由於供應不足，其獨立房中位數價格將有維持在17%的增長水平上。【了解更多信息】

• 在未來10年裏，布裏斯班房價中值將觸及107.2萬元。【了解更多信息】

• 根據澳洲央行的預測，昆士蘭州房產市場目前出現了反彈跡象，這是壹個漫長的周期。布裏斯班房價的升勢有望長達10年，因此當地的房產需要以長期投資來對待。【了解更多信息】

綜合而言，現在澳洲房產投資的最佳地點是布裏斯班，結合了高性價比可負擔的房價，富有吸引力的租金收益率及近在眼前的增值收益等各項完美優勢。