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加拿大 | 一年纳45万移民救经济？移民部长说野心大了点

加拿大财政部长Bill Morneau今年2月成立了一个“经济发展”专家小组，探讨如何振兴加拿大经济。委员会认为增收移民、让外国专业人士来加拿大益处多，并建议把吸纳移民的目标提高到45万，但移民部长麦家廉表示，这个目标的野心太大了。

这个专家小组共由14名成员组成，担任该小组主席的是全球管理咨询公司麦肯锡（McKinsey and Co.）的总裁巴顿（Dominic Barton）。小组认为吸收移民能够扩大加拿大的人才库，从而创造出更大的经济价值，而且这也有助延缓加拿大人口老龄化。

据CBC报道，麦家廉19日表示，他已经阅读了该专家小组的报告，报告建议把移民目标提高50%，增加至一年45万人，主要吸收技术移民、企业家等，来刺激加拿大的经济发展。但他认为专家小组建议的这个目标成本太大，也可能不会得到广泛支持。

麦家廉说，这个数字太庞大了，而且这也不是全国普遍的观点。他接着说，下个月政府将会宣布2017年吸收移民的目标，现在仍在继续讨论中。

技术劳工需求最大

一份由加拿大制造商与出口商协会所做的调查结果显示，该协会的成员公司表示目前面临的最大挑战就是吸收或是留住有技术的劳工。这份调查主要以问卷及圆桌讨论的形式展开，参与的成员包括1300家公司。

该协会高级副主席Matthew Wilson表示，制造商们总是希望能从加拿大境外找到合适的技术工作者，如果政府能够扩大吸收技术移民的数量，那就太好了。但他也强调，政府更需要确保的是吸收来的移民是加拿大真正需要的，具备加国公司所需要的技能。

加拿大经济发展部长Navdeep Bains表示，他支持增加移民的数量，但政府需要说服公众，集中精力与民众沟通吸收移民能够带来经济增长的好处。他说，增加更多的技术移民是政府的计划之一，其他计划还包括投资研发、增加就业以及帮助企业成长。

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（据加国无忧）

加拿大 | 央行维持利率不变调低经济增长率

加拿大央行在今天的议息会之后宣布，考虑到加拿大经济表现令人失望，仍然疲弱乏力，央行将继续维持0.5%基准利率不变，央行也同时下调对本国经济增长的预期。

2015年央行曾经两次减息，以刺激加拿大经济，自2015年7月以来，央行就一直把基准利率定在 0.5%，至今已有一年多。

经济学家：央行近期不会加息

满银（BMO）的首席经济学家波特（Douglas Porter）评论说，加拿大央行完全没有加息的欲望，如果说是调整利率的话，更可能的应该是减息而不是加息，估计央行在较长时间都不会考虑加息。

他还预测说，从各种情况来看，央行可能在2017年一年内都不会加息，要加最早也是2018年的事了。

央行调低经济增长预期

央行在其货币政策报告中指出，加拿大经济没有太大起色，尤其是外部资源需求减少，本国出口乏力；再加上阿省林火造成严重损失，并导致油田大规模停产。

央行为此调低经济增长预期，把今年经济增长调低至1.1%，而在今年7月份的报告中，央行的预测是1.3%。央行同时下调了对明年经济前景的预测，即在7月预测的基础上下调0.2个百分点，从2.2%下调为2%。

央行预测2018年中期经济反弹

央行在报告中称，尽管加拿大在今年7月和8月的出口明显增长，但仍然难以弥补此前连续5个月萎缩造成的失地。而加拿大最大的贸易伙伴美国经济也显疲态，尤其是美国房市不热，导致央行不得不调低未来两年的增长预期。因此到2018年底，央行将调低真实GDP0.6%。

加拿大央行预测美国今年经济增长率只有1.5%，远低于三个月前预测的2%。但在未来两年，美国GDP增长率会增至2.1%。

央行还预测，2017和2018年本国经济增长率为2%，并在2018年中期反弹，比央行今年7月政策报告中的预测有所推迟。

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（据温哥华找房网）

加拿大 | 房贷新政加拿大人能买得起多贵的房子

加拿大房地产新政昨天起已经正式生效，对于加拿大楼市来说，不管是堵上自住房免税优惠的漏洞，还是贷款压力测试都是具有重大影响力的新政。

其中新房贷政策要求所有未达到20%最低首付比例的新购房者接受压力测试，以确保他们在利率上升的情况下仍有还贷能力。

你能买得起多贵的房子?在房贷新政策后，你能买得起的房子可能也会有所变化。

根据总部位于多伦多的全国最大私人房贷保险公司Genworth MI Canada Inc.的内部调查显示，如果按照联邦政府的要求，将贷款利率上调到加拿大银行五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，该公司有超过1/3的客户都没有资格申请房贷。换句话说如果房贷利率提升，这部分客户并没有财政能力可以确保按时还款。

上表为加拿大一家房贷公司在4.64%房贷利率、按揭年限为25年以及年收入的前提下，估算出不同首付金额可以负担起的购房最大成本。对于高收入人群来说利率并不是问题，但对于中等收入和低收入家庭来说可能就累觉不爱吧!现在就赶紧来看看根据收入你可以买得起多贵的房子吧（注，此表并没有加上暖气费，管理费等相关费用）

新房贷政策下你能买得起什么房?

此外，《环球邮报》一文因此假设了三种“压力测试”场景，以计算不同收入水平的购房者在房贷新政实施前后可负担的房价水平。

从10月17日开始，所有投保的新购房者都必须接受“压力测试”，以证明自己在贷款利率上调至加拿大央行的牌告五年期房贷利率水平时，仍有偿贷能力。目前加拿大央行的牌告五年期固定房贷利率为4.64%，而加国许多银行提供的优惠利率比其低大约2个百分点。

按照规定，首付低于20%的购房者必需购买房贷保险。还有一些买家即便已经达到20%的首付门槛，也仍需购买房贷保险。房贷保险的目的是为了保护贷款机构免受借款人违约的损失。而联邦政府收紧“压力测试”的要求也是为了确保购房者在房贷利率上升的情况下仍有还贷能力。

以下是个人理财网站RateHub.ca计算出的三种收入水平的买家在新政实施前后可负担的房价水平。在每一种场景下，RateHub.ca都作出了特定推论：

假设每名买家都有$4万元支付首付;

按照现行政策，计算是基于2.17%的五年期固定房贷利率，还款期为25年;

按照新政，计算是基于4.64%的五年期固定房贷利率(加拿大央行牌告利率)，还款期为25年;

每月物业税$400元，每月暖气费$200元;

场景一

家庭年收入(税前)：$5万元
买家可负担的最高房价水平：
现行政策下：$277,434元
新政实施后：$222,617元

场景二

家庭年收入(税前)：$10万元
买家可负担的最高房价水平：
现行政策下：$650,000元
新政实施后：$512,133元

按照现行政策，该买家可负担的最高房价水平是由所要求的最低首付决定。按照联邦规定，购房者至少必需支付成交房价前$50万元的5%，以及剩余购房款的10%。(购买房价超过$100万元的房屋则需支付20%的首付。)

因此，如果买家有$4万元支付首付，那他可以买得起$65万元的房屋，之后仍有足够收入还贷和支付其他住房费用。

但是在新政实施后，该位买家可负担的最高房价水平就下降了近$14万元。

场景三

家庭年收入(税前)：$15万元
买家可负担的最高房价水平：
现行政策下：$650,000元
新政实施后：$650,000元

在这种情况下，新规并不会对买家产生任何影响，因为买家可负担的最高房价水平是取决于首付规定，而不是偿债比率。

而如果假设该买家有$8万元支付首付，那么其可负担的最高房价水平为：

现行政策下：$999,999元
新政实施后：$841,649元

（据加拿大家园）

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加拿大 | 房贷新政狠：不但推高房租还会让5万加人失业

联邦新的贷款政策已经开始实施三天，此前有许多业内人士分析，更严格的贷款新政策将会让打击到首次购房者。但近日有经济学者认为，这项政策将带来严重的经济后果，不但会让出租房屋的租金一再上涨，还会导致几万人因此失业。

Will Dunning是代表全国贷款经纪的加拿大房贷专业人士协会(Mortgage Professionals Canada)的首席经济师，他近日做了一份报告，结果与其他业内分析的预测一样，都说房地产市场会因为这项政策减少8%的交易量。但他说，这只是这项政策将会产生的“首轮效应”，接着房屋买卖量将会降低16%左右。

在这样的效应下，Dunning预测，房地产相关行业都会受到打击，例如建筑业、装修业等相关领域都会被波及，至少会导致5万人失业。

联邦政府的新政策规定，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试(stress test)，看他们在利率升高至加拿大银行的传统五年贷款利率(现在为4.64%)的情况下，是否仍然具有支付能力。

Dunning认为，根据如今的贷款利率情况，人们普遍可以拿到2.5%左右的利率，但新政策下，申请贷款者需要被测试能否承受4.64%的利率。压力测试的利率比实际利率高出了两个百分点，完全没必要这样谨慎。

他表示，这项政策意味着原来租房的人可能更无法买房，但从另一方面来说也将加剧租房市场的火热的程度，从而导致租金提高，租房者的生活会更加艰难。

此前有报道称，在这项新贷款政策实施的前一周，办理按揭贷款的业务增加了四成。许多人赶在新贷款政策生效前，赶紧办理贷款。

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（据加拿大家园）

加拿大 | 【最新报道】大多伦多地区2016年九月房市继续供不应求

九月中大多地区共有9,902起交易，与2015年同比增长21.5%，房价也上涨20.4%，达到$755,755。这样的涨幅让很多已经买到房子的人们合不拢嘴，让正想买房的更紧张自己的荷包。

九月中大多地区共有9,902起交易，同比增长21.5%

多伦多地产局主席Cerqua先生总结了现阶段的房地产形势，概括来说就是“供不应求”。这四个字已经贯穿在我们今年一整年的报告中，相信接下来的几个月也会是依旧如此。他说联邦政府新出台的贷款纲要和资产增值税收有所改变，大多地产局也在密切注视其变动对房地产市场的影响。然而现在大多地区的房地产市场的上升压力明显，市场需求依旧相当大，短时间的降价几乎不可能。

相比2015年同期，2016年九月中独立屋的交易总量增长22.1%，共计4,708起，价格达到$1,013,788，价格涨幅高达23.6%；半独立屋交易量上升10.6%，共有920起交易产生，价格涨幅18.8%，为$699,968；镇屋价格涨幅21.8%，均价攀升至$569,343，销售增长19.7%，为1,530起；Condo公寓市场也继续被看好，销售量增长惊人，达到26.7%，价格上涨9.3%，均价$422,002。

2016年九月大多地区主要房型的销售量和平均房价大多伦多地区总体房屋统计数据

九月大多伦多地区各区域中，多伦多市销售量为3,509起，均价为$784,872，售价叫价比104%，市场停留时间为18天。Peel区销量第二，销售房屋数量2,074起，平均价格为$640,078，本月销量1,046起的Mississauga排名区中第一，平均价格为$640,108。Brampton共计销售941所房屋，均价为$593,750。Halton区九月内一共产生820起交易，平均价格$839,300。其中Oakville销量和价格都是区中第一，339起交易，均价$1,060,323，无疑在各个城市中脱颖而出。

接下来让我们看看各个房屋类别的具体变化情况：

大多伦多地区独立屋统计数据

作为主力房屋类型，独立屋的市场表现起了风向标的作用。九月大多地区独立屋市场销售共计4,708起，均价突破百万，至$1,013,788，房屋在市场上的周期为14天，售价叫价比为104%，这样的势头让买家们普遍感受到了一房难求，价格飘高。

其中多伦多市销售量排名第一，共有1,098起交易，均价为$1,204,482，房屋在市场上的周期13天，并且售价叫价比为106%。

Peel区销量第二，全区销售独立屋919所，整区的均价较上月上升，为$847,496。Brampton以501起交易排在区内第一，平均价为$726,223，房屋在市场上平均13天即完成买卖；其后的Mississauga销售349起，价格$1,001,903；Caledon销售69起，平均价格达到$909,826。

Halton区九月共有477起交易，平均价格冲破百万，为$1,035,659。区中Oavkille销量和价格排在区中第一，共有215起交易，不断西迁的投资客，将Oakville的房价提升了一个新高度，并且已连续数月维持，本月均价为$1,286,313；其后的Milton排在销售第二，交易107所独立屋，价格为$779,287；Burlington以105起交易排在之后，价格为$939,872。

大多伦多地区半独立屋统计数据

Semi-Detached半独立屋，大多地区九月月销售总共920起，市场基础依然稳固。平均成交价格$699,968，房屋在市场上的周期天数为10天，售价叫价比106%，一路走高的独立屋房价使得不少买家深感经济压力大，这也使得选择半独立为居住房的人群增加，然后并不充裕的上市房屋，让这个紧俏的市场更火爆。

九月价格、销售量最高的多伦多市销售302起，平均价格为$887,916，售价叫价比高达110%，房屋在市场的周期为短短10天。

Peel区一共销售349起半独立屋，平均价格为$599,000。其中Brampton以205起的销售量排在第一，均价相对平稳为$565,791；Mississauga本月销售紧追其后，共产生139起交易，均价为$649,347。

Halton区在九月共销售47起，区内销量最高的Malton总计销售27起，平均价格基本持平$625,292。Oakville位居第二，有10起交易，均价为$686,135。本月的Burlington销售仅6起，价格为$608,167。

大多伦多地区Condo镇屋统计数据大多伦多地区Condo公寓统计数据

大多地区CondoTownhouse在九月一共销售748起，平均价格达到$495,221。其中多伦多市总计销售266起，遥遥领先其他城市，平均价格为$561,376，销售周期为16天，售价叫价比为104%；Peel区252交易，其中Mississauga一马当先，共198起交易，平均价格为$485,240。Brampton销售与上月持平为53起，平均价格$374,596；Halton区一共72起销售，Oakville共销售27起，价格为$513,682；Burlington以32期交易排在区内第一，平均价格为$497,800。

接下来是备受关注的Condo市场，大多地区九月Condo市场共计产生2,580起交易，平均价格为$422,002。

其中，多伦多市销售房屋1,787起，均价为$446,294；Peel区共计366起交易，Mississauga是Peel区的主力，也一直以来是仅次于多伦多市之后Condo销售量最多的城市，九月Mississauga销售312起，平均价格为$331,851；Brampton销售53起，均价为$281,500。Halton区共计销售93起，Oakville以40起销量排在第一，均价为$640,304；Burlington销售36起，均价$417,405。

九月大多地区Attached/Row/Townhouse镇屋的销售量共为782起，总体平均价格为$640,242，房屋在市场周期为11天，价格最接地气的镇屋市场现也已火到爆。

Attached/Row/Townhouse镇屋中本月销售量最高的是多伦多市，以121起交易位居第一，均价为$862,310。Brampton紧追其后交易120起排在第二，均价为$521,352。

随着贷款和税收的变化，然我们拭目以待大多房地产的市场调整变化。

八月中大多地区共有9,813起交易，同比增长23.5%。截至至八月，本年度的销售量累计已比去年多出13%，房地产交易火爆程度一听便知。总结现阶段的房地产形势，概括来说就是“求大于供”。这四个字已经贯穿在我们今年一整年的报告中，相信接下来的几个月也会是依旧如此。【阅读原文】

江晓清专栏全集：

华人顶级经纪江晓清解析加拿大房产投资

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加拿大 | 联邦按揭新规实施房屋交易将大跌20%？

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加拿大联邦政府的按揭新政策将从10月17日正式开始实施，地产业界对实施新规的看法两极：有的认为新政将引起楼市剧烈震荡，不仅给首次购房族带来很大影响，而且可能令房屋交易量大跌;也有专家认为，新政也许会对房市有些影响，但影响轻微，尤其是两大热点地区多伦多及温哥华的经济和房地产市场强劲，足以阻止新政带来的冲击。

联邦政府的新政策规定，所有首付不足20%需申请按揭的买家都必须购买房屋保险，而加拿大银行必须给所有购买保险的买家进行压力测试(stress test)，看他们在利率升高的情况下是否仍然具有支付能力。

悲观者：新政策实施，房屋交易量将大跌17%

多伦多一家地产咨询的公司(The Wealthy Homeowner)的分析师Ross Kay接受CBC新闻采访时表示，这是一个根本性的变化，北美没有地方这么做过，这将对房地产市场带来很大冲击。目前加拿大房屋市场正处于转折点，因此按揭政策变化将引发楼市的“全面调整”(full correction)。

这位分析师还说，决策者的初衷是要遏制火热的房市，但这个政策难以让房市软着陆，首当其冲的将是那些首次购房者，他们很多人在新政之下会止步不前，导致全国平均房屋交易量下跌17%左右，而公寓市场遭受的打击最大。

加拿大皇家银行(RBC)首席经济学家Robert Hogue则表示，联邦收紧房贷的新政策不致于令楼市大跌，但预期交易量会减少，楼市变冷。他还说，今年9月份的数据就显示，大温地区不仅房屋销量大减，而且房价也开始下行，因此收紧房贷会加速大温房市“退烧”。

乐观者：并非房地产的“世界末日”

但也有业界人士对实施按揭新规表示乐观，称这并非房地产的“世界末日”。

多伦多著名开发商和地产经纪Brad Lamb(下图)就是其中之一。他认为新政对房地产整体影响不大，以多伦多为例则只会对公寓市场，而且是低端公寓市场造成些微影响，主要是价位在$250,000-$350,000之间的公寓。

他还表示，多伦多的房市有就业的强力支撑，加上本市出租房短缺，因此不必对新政过于担忧，即使受到影响的公寓市场，也是部分低价房屋，对无管理费的公寓基本没有影响。

他也承认新政或许对首次购房族有些影响，但不会将大批首次购房族“拒之门外”，他预期这些人多数不是选择退出房市，而是调低期望值。

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（据加拿大家园）

加拿大 | 蒙特利尔买房：房屋种类及市场分析

华人大多都有买房置业的传统和需求，买房子是对生活环境和质量的极大改善。对大多数人来讲，房子不仅仅是房子本身，而是一个家和一个安全的港湾，有了家就有了归属感和稳定感。然而，人们光有梦想还远远不够，要想在多如牛毛的房产市场中挑选到称心如意的房子，每个买房族不仅要对当下的房屋交易市场做足功课，而且还要非常明确自己的初衷。也就是说，大多数情况下除价格因素外，人们不得不在居住环境、居住面积以及房屋种类这三个考量因素中谨慎的做出排列。

由于居住环境和面积的需求及所能承受的价位因人而异，因此本文的重点将着重介绍蒙特利尔的住房类型，以及蒙特利尔房屋市场的发展趋势。

独立房屋类型

蒙特利尔的独立房屋类型划分大致归为两种：按楼层划分（纵向）以及按房屋的连接情况（横向）划分。其中按楼层划分的部分有平房（Bungalow）、楼房（Cottage）和错分层（Split-Level），按房屋的连接情况划分为独立房（Detach）、半独立（Semi-Detach）和镇屋或排屋（Townhouse）。

上述的房屋种类价格情况基本有一个规律：如果大小和居住区域都差不多的房子，价格以独立房为最贵，其次是半独立，最后是镇屋。其实，以占地面积进行排行，独立房也是最大的。这种房屋常常有草坪，很多家庭都把草坪当成是自家的小花园，春暖花开的时候可以在花园内种菜和种花。大多数情况下小花园还是个不错的活动空间：朋友来了可以去屋外烧烤，也可以安装个小泳池，充分满足大家对小资生活的渴望。

在蒙特利尔，地段好的地区大多以独立屋居多，房屋多半是有些历史的沉淀。虽然房子外部比较古老，但也正是因为建造它们的时间在很久以前，各家占地面积会比较大。当时的市政府肯划出很大的面积给单个房屋。现在新造的房子却是寸土寸金，每家的占地面积相比以前的独立屋就少得多了。

公寓类型

除了上述提到的几种独立房屋类型，在蒙特利尔，还有另一种值得提及的房屋类型，就是如同在北上广深多不胜数的公寓房，英文统称叫做Condo。所谓的Condo，是指该房产和相邻房产拥有共同的公用区域，每个业主由此承担这部分公用区域所产生的费用，同时他们又同时分享着对该公用区域的使用权。

更具体一点来说明，这个所谓的公用区域可以是停车场，草坪，也可以是房顶，外墙等等。通过这个定义，我们可以看到，Condo并不一定是在一个楼面上的，也不仅仅只是高层公寓形式。即便是上述提到的镇屋，如果几个业主正在享用一个公用区域，并且同时分担该区域的费用，也可能被有些人划分为Condo。

在海外，Condo都有Condo的委员会，华人常常把它和物业管理公司混淆起来。其实Condo委员会的性质是房主委员会，一般的Condo委员会都是每家出一个代表来商议公用部分的开销。对公用部分的说明，也是房主委员会在Condo的权责声明中写明的。

不少人对购买Condo心存疑虑是因为其在意Condo费是笔额外的支出，其实不然。这些费用都是大家自己决定的。举例来讲，大家可能一起雇佣一个铲雪公司来把各家门前的雪一同铲掉，或者一个园艺公司来修理所有的草坪，那么，每家人就会摊上这部分的“Condo费”，如果大家投票说这些工作都由各家自己来做，那也就没这部分的费用了。在有些Condo中，房顶是被认为公用部分，那么大家就分担房顶维护的费用，而这部分费用会在大家预交的Condo费里扣除。如果自己买的是独立屋，也要维护房顶，只不过维护房顶的费用是一次性支付的。因此，交condo费，肥水还是流不到外人田，只是将维护费用分摊到每家每户，而且是“零存整取”的来消费这笔基金罢了。

投资房类型

在蒙特利尔的房屋交易市场中，还有一种主要以投资为目标的两户以上房产类型。比如两层两户同一产权类型的房屋结构（Duplex），和三层三户同一产权类型的房屋结构（Triplex），如果是多层多户同一产权类型的房屋结构，我们可以把它称为Multiplex。据笔者多年居身海外的经历，Duplex和Triplex是魁省特色，对于那些暂时承担不起独立房屋的家庭，买个Duplex或Triplex小楼，一套自己居住，其它的对外出租，是一种很好的以租养房的投资模式。

除了半自住的Duplex和Triplex，还有一套房屋中包含4套、6套、8套、10套或更多公寓的Multiplex。这种中大型公寓楼在蒙城也很常见。一般来说，在学校或地铁附近的公寓大楼是很容易找到租客产生租金收益的。购买这种投资房类型主要就是为了投资收益，包括租金收益及公寓楼本身增值收益。大部分投资者会在购买后将物业出租，马上开始赚取租金收入，管理运作几年后再在合适时机出售以获得增值回报。也有少部分投资者在合适的时机购买投资房后加以重新装修就马上售出，赚取差价。

大蒙地区房产市场趋势

回顾2015年，魁省房地产市场毫无疑问的在房屋升值率、房产交易价格和房产交易量在不同地区都有不同程度的保持稳定的增长。其中，大蒙地区的房屋交易趋势一直备受华人关注，并且其房屋交易量也一直占据了魁省房地产的主导地位。

从魁省房地产商会联合会（La Fédération des chambresimmobilières du Québec，简称FCIQ）的统计报告来看，蒙特利尔岛内不管在别墅（独立/半独立/联排）还是在公寓方面的中间价格都是在过去的年份里其增长率保持在最高的。并且独立房的价格增幅从整体上看高于公寓，因此在有条件的情况下投资独立别墅是更优选择。

2014-15年度魁北克省房价统计数据

由上表的房价五年增长幅度以及13-14年的增幅可以看出，蒙城的房价在魁省是最有增长前景的。并且其长期增长的趋势也证明了魁省房价的稳定性和合理性。在2016年，甚至是未来多年的房产交易趋势，大蒙地区在整个加国的房产市场都是不可忽视的一股力量，其房价会不断上涨，销售量也会逐渐增加。

BMO银行资本市场首席经济学家Sal Guatieri认为，由于石油价格下跌，利率将会在低位上维持一段时间，这将直接利于房产行业。而且，根据（Pollara）的最新民意调查，生于1980年代初至2000年代初的人群，刚组建家庭或有意组建家庭，其有74%计划在五年之内买房，置业愿望非常强烈，其中31%甚至打算在一年之内置业。从中期来看。推动魁省房地产销售量增长的主力军将为60岁及以上中老年人士，这些人正考虑将自己久居的房屋卖掉，然后购买更省事省力的公寓，为退休和养老做准备。一部分30至39岁的中青年人士由于家庭人口增长，住房面积需求加大，购买方向是别墅类。20至29岁的年轻人在买房时对房屋类型的要求跟60岁及以上的中老年人士相似，是公寓的主要客户群。

纵观加拿大全国房产局势，温哥华的房价已经高不可攀，并且由于来自的政府的激烈调控政策，其投资前景已经到顶。多伦多房市由于受温哥华热钱的涌入的影响，已经打响房价的价格战，房价节节高升。但却因为是卖方市场，大家能投资的房源有限。但蒙特利尔的房地产市场却在健康稳定的状态下连年逐渐上涨。不难想象在温多两市的炒房热潮影响下，作为加国第二大城市的蒙城，其房价一定有一个飞跃的节点，现在出手就是抢占了低位的先机。

上个月李克强总理访问蒙特利尔带来了很多振奋人心的中加新政和贸易合约。在总理访问的同时，加拿大航空即公布了明年2月16日将开通上海到蒙特利尔的直航的利好消息，这是继北京直航开通之后的第二条中国到蒙城的直达航线。此举必将带来更多的游客和投资人士，如果您正在考虑在大蒙地区买房置业，那么希望通过本篇文章，让您至少在购选房屋类型的方面不再迷茫，并且对投资蒙城房产充满信心。

安大略省、魁北克省以及不列颠哥伦比亚省分别以她们的人口数量、经济水平和占地面积等优势占据了加国的前三大省份之位。而多伦多、蒙特利尔以及温哥华这三座其省内最大的城市凭借自身的种种优势和国际地位在加拿大的各个领域各领风骚，吸引着全世界的目光。这三座城市的楼市也是世人关注的焦点。【阅读原文】

郭释仁专栏全集：

郭释仁Jason解析加拿大蒙特利尔买房及投资置业密匙

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加拿大 | 楼市新政4项主要改变究竟打压哪些人群？

加拿大联邦政府本月初宣布了堵塞房地产买卖中税务漏洞以及收紧房贷申请资格的新政策，要求卖家转售主要居所时必须申报，以及金融机构发放贷款时以更严格标准评估买家的贷款承受能力。这些措施究竟会影响哪些人群?让我们听听专家的解读。

特许会计师及前联邦税务局高级税务官陈志光表示，原来的自住房增值税豁免政策是，业主在拥有一栋物业期间，若始终是将其指定为主要居所，在转售时便不需要向税务局申报;若拥有物业期间，有部分时间不是作为主要居所(例如当中有段时间出租)，在转售时就必须向税务局分期申报，非主要居所期间的资本增值税不能豁免。不过，申报制度并没有得到严格执行。

外国人须缴增值税由来已久

陈志光称，主要居所(Principal Residence)增值税豁免权(capital gains exemption)只适用于加拿大税务居民，非居民没有资格享受。一直以来，外国人转售物业都必须缴纳资本增值税，并非以前免税现在新增了税。房地产买卖在交割时，律师是一定要卖家申报是否为居民的，若是非居民，律师有责任扣留25%卖房款以确保卖家缴付资本增值税，否则律师负有责任。

然而有些海外投资者利用加拿大居民的身份买卖房地产，称作为主要居所，并且不申报，得以瞒天过海，获得增值税豁免。现在新政策要求所有卖房行为均需申报，税务局将严格落实申报制度，建立档案，这对买卖房产者的投资行为和税务监督起到更强有力的控制。

陈志光介绍，加拿大居民每个家庭在同一年内只允许指定一套物业作为主要居所(Principal Residence)，但是在计算主要居所增值税豁免时，有一个“加一原则(one-plus rule)”，指的是一个家庭在搬家那一年，旧屋和新屋都将被视为主要居所。不过，从2016年10月3日之后，“one-plus rule”只适用于在买房那一年居住在加拿大的税务居民。既不适用于非税务居民，也不适用于登陆前就先买了房子的新移民。

频繁翻建炒卖将受监控

出售房屋需申报的政策，并非单单针对海外投资者，也影响加拿大税务居民。有些投资者以每年(甚至更短的时间)卖一套“主要居所”的方式投资房地产，并且避免纳税。更有甚者，多人合资买旧房翻建后卖出，大家轮流作为业主以自住房名义转售，逃避资产增值税以及生意收入税。陈志光表示，以赚钱为目的，频繁买旧房翻建短时间再卖出是一种生意模式，投资人以自住房名义出售，明显是鑽法律空子。

即使卖家为了符合自住要求真正住在了房子裡面，却往往过一两年又卖，税务局和法官也不会相信他们不是为了赚钱去卖，除非能提供証据証明每次卖房都有特别的原因(例如健康原因、更换新工作、破产无法供房等)。他认为，新的卖房申报政策实施后，税务局得以监督购房者的投资行为和纳税情况，会在一定程度上规范投资人行为，但新政策对这种炒卖房子不报税的作为没有规管作用。

因为任何法律都阻止不了欺骗和虚假申报，不过税务局一定有机制可以查得到，只是现在还没有查而已。他相信这种旧房翻建炒卖情况继续泛滥的话，税务局肯定会成立特别调查小组，就如之前严查楼花炒卖一样，马上就有行动了。

首付超过20%的人很少受影响

根据环球邮报，目前，首期付款在房价的5-20%的买家，必须购买贷款保险，此保险是当房屋买家违约，拖欠偿还房贷时，保护放款机构。这种贷款称为“高比率”抵押贷款。在买家首付超过20%的情况下，金融机构也可以购买“低比率”保险。

联邦的新政策是从现在开始，所有有保险(无论高比率还是低比率)的贷款都必须经过“压力测试”，确保贷款者有能力承受更高的贷款利率。

BMO(满地可银行)贷款专家王红雨表示，所谓“压力测试”就是看借贷人能借到多少钱。之前的政策规定，如果买家首付款低于20%，便需要购买房贷违约保险。这时借贷人将被要求按照保险公司的标准核算偿贷能力，在计算时使用公告利率(4.64%)而不是贷款合同中议定的利率。

不过有一点例外：如果贷款申请人选择5年期及5年以上固定贷款，则使用贷款合同中议定的更低利率(例如银行目前5年期利率可能不足3%)来计算。新的政策则取消了这一例外，凡是需要购买房贷违约保险的借款人，无论是否选择5年固定，一律要求按照更高的利率评估借款能力，即按照加拿大央行5年期固定贷款的公告利率计算，变化仅此而已。

王红雨表示，这项新政策，不论对外国投资者还是本国买家，只要首付不足20%，一定会受到影响，当然，他们当中绝大部分是本地首次置业者或者年轻人。至于首付超过20%的买家，绝大多数是不受影响的。唯有那些持工作签証的非居民，由于工签到期后有可能离开加拿大，因此这类人即使首付超过20%，银行也会要求他们购买保险，他们就必须适用保险公司的标准。

按照更高的利率审核偿贷能力，借贷人能借到的款自然就少了，影响究竟有多大?环球邮报引述利率比较网站RateHub.ca的计算，在家庭年收入10万元、首付4万的情况下，按照旧政策，该家庭合资格获得66.5万元贷款;按照更严格的新规，只能贷到50.5万元。

四项主要改变

改变：将压力测试扩展至所有需要保险的贷款，确保借贷者的偿还能力承受得了更高的贷款利率。

10月17日起，所有新申请需投保贷款，包括首付超过20%的买家，均需接受用于核准高比率贷款的压力测试。以确保即使利率升高，借贷申请人仍有足够能力偿还贷款。使用利率计算偿贷能力时，买家既要满足贷款合约中议定的利率，也要满足加拿大央行5年期固定贷款的公告利率。央行公告利率为6大银行公告利率的平均值，通常高于合约利率，截至至9月28日，这个公告利率是4.64%。

受影响：首付虽然超过20%，但利率一旦上升就难以承受的买家;以及想购买按揭保险的放款机构。

改变：11月30日起，政府将限制对低比率贷款的保险。

只承保还款期在25年或以下，房价低于100万，买家信用分数达到600分，且房子为业主自住。

受影响：在多伦多和温哥华急剧增加的超过100万的物业。

改变：对申请资产增值税豁免的主要居所申报的规定。

以前出售主要居所所获得的盈利免税，并且不必申报收入所得。自本税务年度起，转售主要居所的资本增值税依然豁免，但必须在报税时向加拿大税务局申报。

受影响：所有转售主要居所的卖家均有新的责任向税务局报告。然而新政策主要针对外国买家，阻止他们在买卖房屋时，以主要居所的名义获取并无资格享受的资产增值税豁免。

改变：商议贷款机构风险共担机制

目前，当出现投保贷款违约情况，损失100%由联邦政府承担。政府将在短时间内举行公众咨询，探讨由放款机构承担部分风险。

受影响：银行等发放贷款机构将不得不承担额外风险，可能道致贷款利率升高，进而影响购房者。

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（据加拿大家园）

加拿大 | 够狠的！各种房税来袭连本地人也不放过

加拿大财政部长莫奈（Bill Morneau）宣布新的房产税收政策。新政旨在令海外房产买家出售房屋时，不能如加国公民般享有「自住房免税规定」，但新规定同时影响过去在房产交易中非恶意逃税的加拿大本地居民，可谓是一箭双雕。

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外国买家不在免征范围

据加拿大现有的自住房免税政策，在加拿大出售主要自住房，无需上报和缴纳资本增值税。但若出售非主要自住房或非自住房产时，则必须按房产增值情况缴纳资本增值税。

加拿大媒体曝光，一些非加拿大常住人口利用这一免税政策，将待售房屋虚假申报为主要自住房，偷逃税款。

温哥华还将征收“空房税”

在加拿大政府出台税收新政前，为了给过火的楼市“降温”，温哥华所在的不列颠哥伦比亚省政府决定，从8月2日起对外国购房者征收15%的房产转让税。

根据这项政策，除加拿大公民以及拥有该国永久居留权者外，所有外国人购买住宅时将被征收这笔费用。此外，未在加拿大注册的公司或是由外国人控制的公司购买住宅时也将面临同样“待遇”。

新税复杂填写报税表需要留意四点

一、从今年起，当市民每次出售「自住房」后，都必须向税局报告，不管市民是否应该缴税。如市民于今年前出售过「自住房」，于年底报税时，便须基于报税表格目录3（Schedule 3）提供售房的基本信息，包括购买日期、买卖过程和房产的基本资料等。

二、若市民在今年或以后年份报税中，没有报告自住房产的出售情况，出售的房产就不能享受PRE。如市民在2016年或以后年份出售自住房产时，忘记指定该房产为「自住房」，便应通知税局，修改当年的报税记录。税局一般都接受这类要求，但可能征收一笔罚金。每迟一个月报告，便罚交100元，但罚款不会超过8,000元，两者以最少金额为准。

三、不要改变「自住房」的用途。如果市民将「自住房」用于出租或者其他商业目的，即使市民没有出售「自住房」，税局也可能当作该房产已出售，税民同样要向税局报告。

四、市民应及时记录在住房方面的投资和成本支出，保持所有房产支出的收据。这些支出将增加到房产成本调整基数（ACB，adjusted cost base of your property），将来出售房产时可以用作抵税，帮税民省税。

有时纳税人应缴的税未缴，就一直拖欠着加拿大税局（CRA）税款，但税局本身亦未必察觉。金融顾问公司WaterStreet Family创办人赛斯尼克（Tim Cestnick）举例指出：

「许多人认为，根据『自住房免税规定』（PRE，principal-residence exemption），每次出售自住房产时，是不需要缴税；而且每年报税时，税务官员也没有明确要求纳税人必须报告自住房的出售情况，结果许多纳税人过去出售了自住房产，既没有报告税局，也没有主动缴税。

有时纳税人应缴的税未缴，就一直拖欠着加拿大税局（CRA）税款，但税局本身亦未必察觉。

「甲某于2000年购买一处市区房产，2004年又购买一处度假屋。2010年甲某卖了市区的房产，获利后又购买了一处新房产；然后，在2014年，他又卖了度假屋获利。甲某报税时，根据PRE规定，没有向税局报告他2010年的卖房所得，这没有问题。但他也没有报告2014年出售度假屋的情况，因为甲某错误认为，度假屋属于他的『自住房』，所以不需要缴税。」

根据加拿大税局规定，甲某有权指定一处他拥有的房产作为「自住房」。既然他没有填写T2091申请表（此表是纳税人用来指定一处房产作为自住房的文字凭证），以及在报税时没有报告他的房产出售情况，税局把他在市区购买的拥有多年产权的房产视作「自住房」，结果甲某这处房产没有欠税记录。

但甲某的度假屋，由于没有被特别指定为「自住房」，这样在2004年至2010年期间，甲某等于同时拥有两处房产﹕一处是被视作「自住房」的市区房产；另一处度假屋则属于投资性房产，其售出时是不能适用PRE，度假屋售出是的获利部分应该缴纳资本所得税。但在新规定下，税局将向税民提供资料，确定税民有否欠税。

相关资讯：加拿大 | 10月17日外国人卖屋须交增值税！

（据人在温哥华）

加拿大 | 10月17日外国人卖屋须交增值税！

联邦政府收紧房屋贷款的措施，将于今日式生效。联邦财务部长莫奈（Bill Morneau）表示，“无法绝对明确表达”按揭新规定带来的影响，但认为新规定会确保准买家，选择适合个人的按揭贷款。另外，外国人下周起卖屋，须缴交资产增值税。

莫奈周四在多伦多与多名私人企业的经济师会面，他在会后说：“我们预计发生的是当有人找寻按揭时，他们会做大部分人都会做的事，确保接受一种适合个人情况的按揭贷款。如果这样（收紧政策）会让他们更谨慎，留意按揭计划是否适合自己，这对他们的家庭和国家经济都有利。”

加居民豁免自住房增值税

根据新规定，所有需要按揭保险的房贷申请人，必须通过银行的压力测试，在假设利率升高的情况下，申请人仍有能力按时偿还贷款，五年期固定利率的贷款也在此限。另外，唯有加拿大居民，才可豁免缴交出售自住房屋的资产增值税。

道明料联邦财赤达340亿

另一方面，道明银行（TD Bank）预计联邦政府今年度财赤会高达340亿元，较政府3月预计的多50亿元，若以五年期计算，累计赤字会较去年多165亿元。但赤字预算也包括了60亿元的风险调整数额，以备经济逆转。

被问及道银的报告时，莫奈表示政府对于预留60亿元用作应对感到满意，“根据现时经济环境，我们的审慎风险计划明显是正确做法。观察市场的时候，我们将会维持警惕状态，确保可以长远稳定发展。

（据加通社）