在德国，由于近来房租涨得太快，房客无法承受。2013年5月1日，德国新租房法正式生效，该法令中对严格限制了房租的涨幅。德国建设部长彼得•拉姆绍尔说，这个法令既保护房客，也与房东的利益一致。
德国人喜欢租房不爱买房
对于很多德国人来说，买房和租房者两个问题，他们更多的是选择后者。这是德国人普遍的心态，一个原因是德国租房市场很健全。另外是德国人收入不高、喜欢旅游、追求一定的生活品质和工作的流动性等，都是他们不买房的理由。
“我没有钱买房。”这是很多德国人的说辞，房市的高税收让很多人放弃考虑买房：“我一个月的收入在4000欧元左右，其中一半以上要通过税收的形式上缴财政，而法兰克福的房租大约在1000欧元，再考虑到日常开支，根本没有积蓄去购买房子。”
但没钱买房这个问题并没有让很多德国人感到不安。因为德国政府花了大气力建设、完善了租房市场。由于德国严格的租房法，充分注重保护房客的利益，租房的安全感并不亚于买房，不少德国人数十年居住在一所出租房内。据统计数据显示，德国超过50％的家庭租房居住，这其中不乏医生、白领等高收入者。
德国房产的全部购房款一般有以下几笔费用组成：
一、房价
房价指的是房屋本身的售价。一般来讲，在德国决定房屋售价的是地段、建筑、占地面积三个要素。这也是房产价值的直接体现。比方说，同样的地段，五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。而相同的楼盘，一般的楼层公寓和顶层的豪华楼公寓往往又是两个截然不同的价位。另外，跟全世界所有的房地产市场一样，不同的城市，同一城市的不同地方，房价也会有很大的差别。总体来说，重点城市，好地段，环保节能，装修高档的房产具有明显的高保值性。
二、车位价格
新建的公寓楼一般会配备地下或地上专用停车场。公寓售价通常不包括停车位价格。根据市场行情，车位价格从数千到数万欧元不等。所以也是一笔不可忽略的费用。这里需要特别指出的是，根据德国公寓住宅物权法，公寓楼里停车位虽然被各个业主私人买断，但是因为所有的车位是位于停车场里，而整个停车场又是集体物权（财产），所以停车位的拥有人对于车位拥有特殊使用权。对于购买停车位的业主来说，很重要的一点就是要明确自己购买的停车位是不是和公寓一样作为特殊物权登记在了土地簿里。因为只有作为物权登记在了土地簿里，抽象的特殊使用权才具有实物化效果。一般在购房合同里都会有对于所购停车位属性的相应解释。
三、购房时的一次性税费
在德国买房必须要对买房时会产生的各种税费有所了解，因为根据情况不同，这些附加费用会占到房款的10％甚至更多，也是一笔不可忽视的费用。
总体来说，有三笔较大的费用：
1. 公证费
公证费一般占合同房款的2.5%左右。主要包括下列费用：
起草和发送购房合同；预约签合同日期；对签署好的合同进行公证；办理所需的官方批文（比如关于地产购置税通知税务局）；土地簿临时登记；手续移交土地簿管理机构，等等。
2. 地产购置税
黑森州目前的地产购置税为合同房款的3.5%。从2009年开始汉堡，柏林的地产购置税从3.5%升到4.5%。从2011年开始巴符州，北威州都已经升到了5％。而且全德的地产购置税预计还会继续上涨。
3. 销售代理费或中介费
在德国，住宅用地开发，建筑设计和施工以及房产销售往往有不同的专业公司负责，彼此间相互协作又分工明确。开发商（Bauträger）一般主要负责谈地皮和整个项目的总体规划，是整个工程项目所有环节的总负责人。开发商指定专门的建筑设计师，建筑公司和房产销售代理即中介（Makler）。房产代理中介在德国是房产买卖很重要的组成部分，专业的房产经纪人在房屋交易中往往起着不可替代的作用。德国对房产代理商和开发商的义务有明确的法律规定。
不同的联邦州房产销售代理费的比例也不近相同，大概在合同房款的3.57%和7.14%之间（含增值税）。在巴伐利亚和巴符州一般是向卖方和买房各收3％。德国法律不允许收高于7.14%中介代理费（不算增值税最高6％）。
四、付款方式
前面说过，德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接，交出没有违反合同协议的合格的楼盘，才能得到所有的款项。
整个房款通常情况下是分七步逐步支付。这其中第一笔和第二笔款项的支付最重要，因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。比方在地下工程开始时大多数的开发商都会要求支付第一笔30%的房款。第二笔款项是在建筑清水墙完工后支付，一般占到房款的28%。剩下的款项再根据具体工程进度分期分批支付。如果买的是刚刚开始建造的期房，接到付款通知后，买房人应该到建筑工地实地考察一下，确保工程进度符合付款要求，然后再签字认可，通知银行支付相应的款项。对于买房人来说，重要的还有最后一笔完全竣工后才交付的款项。房屋成功交接后，即买房人对于房屋质量没有异议，开发商才可以最终得到全款。
德国是一个传统联邦制与土地私有制国家。财政收入可分为四项：两级共享收入、联邦固定收入、州政府固定收入、地方政府固定收入。德国房地产税收是政府财政收入的一小部分；在税收设计模式上，实行对房屋和土地一体化征税的模式。德国政府不仅对房地产的保有环节进行征税，也对房地产的流转环节予以课税，基本上保障了公民的基本住房需求，也是德国房产投资者必须留意的。
德国房地产保有环节的税收主要包括土地税和房产土地税。而房地产流转环节的税收主要包括土地交易税、遗产税、赠与税、差价盈利税与资本利得税。
一、土地税施行一年一缴
基于土地涨价归公的基本原理，并维护税收正义的理念，德国对其境内占有土地的人设置了土地税，法律依据为1973年《联邦土地税法》及其修定。
目前，德国土地税实行一年一缴制，纳税人为土地所有者，征税对象为各企业、农业、林业等土地占有者，具体划分为农林生产用地和非农林用地(指可建不动产或有建筑物的不动产)。对农林生产用地征收土地税A，对非农林用地征收土地税B。
根据《德国资产评估法》，在计税依据上，不同土地的课税价值的计算方法不同。农林生产用地的计税价值为产出价值，非农林用地的计税价值为市场价值。
在土地税税率上，按照地产的种类各有不同，如联邦统一税率对农业生产用地为6‰，对建筑用地为2.6%至3.5%，但是德国各市镇仍有较大的土地税调控空间，可以制定适合的税率。在税收豁免上，公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等，享受土地税豁免政策。
二、房产土地税区别对待
长期以来，德国政府高度重视居民对房地产的基本需求，对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待，对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。德国普通居民在购置住宅时，也未将房基税列为重要的考虑因素。
对于房产土地税的具体设计，德国制定了专门的《房产税法》，房产税由德国地方市政府负责对不动产征收，采用比例税率，税率范围为0.98%至2.84%，平均税率为1.9%。在计税依据上，采用从价计税方式，即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。
在税收优惠上，除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外，自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅，推行新的土地税优惠政策。对于标准的四口之家，税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。
1、土地交易税
土地交易税作为一种特别流转税，属于财政交易税范畴。纳税主体为土地转让方与受让方，征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格，若交易价格不存在或无法确定，则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准，一般为市场价值的60%至80%。
为鼓励居民拥有自己的住宅所有权，并打击炒房者的投机行为，德国政府多次调整土地交易税税率，2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%，土地所在州政府可以具体确定适用税率，如柏林和汉堡的税率为4.5%。
2、遗产税与赠与税
遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人，课税对象为所继承或受赠的财产价额，除了扣除法律规定的项目外，例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额，将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同，实行不同的全额累计税率，当前最高税率为50%。
3、差价盈利税等
德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利，则需要缴纳15%的差价盈利税。
另外自2009年1月1日起，德国政府对投资者的房租收入征收25%的资本利得税。通过设立这些税种，大大增加了房地产投机商的投资成本，压缩了炒房者进行“低买高卖”的盈利空间，也抑制了德国居民可能存在的非理性投资买房需求。
5月2日，腾讯今日的开盘价为245港元，截止发稿时，最高达到247.4港元，这意味着，腾讯市值突破了3000亿美元大关。
在这个创纪录市值的背后到底有最值得关注的地方是什么？
5 月 2 日，腾讯宣布任命语音识别技术专家俞栋博士为 AI Lab（人工智能实验室）副主任，并成立美国西雅图 AI 实验室。俞栋博士将负责西雅图 AI 实验室的运营及管理，推动腾讯在语音识别及自然语言理解等 AI 领域的基础研究。
上月，澳洲跨境支付公司RoyalPay获千万级腾讯联合创始人曾李青的投资。该公司目前与澳洲四大行其中三家ANZ,NAB,CBA,达成战略合作，已签约几千家微信支付商户，包括了多家机场免税店及澳洲主要保健品连锁店和全球知名连锁酒店集团等，已经成为微信支付在南半球最大体量的服务商。
另外腾讯牵头红杉中国、万事达以及一些匿名投资人，参与澳大利亚跨境汇款创企 Airwallex 的 A 轮融资，融资额涉 1300 万美元。腾讯主要看好该公司的业务方向与集团汇款的发展策略配合。
今年 3 月腾讯斥资 139 亿港元收购特斯拉 5% 的股权，成为其第五大股东。
从中我们得出三个关键词：AI，金融科技，澳洲！
2017年第一季度中国大陆企业海外并购交易142宗，交易金额212亿美元，国内互联网两大巨头不断的爆出投资海外公司，其中包括阿里投资印度移动支付公司PayTM，美国汇款公司MoneyGram，而近期热点转向南半球澳大利亚，阿里巴巴集团澳大利亚和新西兰总公司4日正式在澳大利亚墨尔本成立。
阿里巴巴是自己撸袖子干，腾讯则是开放的进行投资当地公司分别从TO B和TO C的业务来布局。
然而为什么是澳洲？先看一下2017年前的布局
腾讯共投资了49家海外公司（包括并购），跨越了11个行业。相对阿里的21家和百度的8家，腾讯投资公司的数量可以称之为庞大。下图显示了腾讯每年新投资公司的数量增长。
与阿里和百度不同的是，腾讯并没有对以色列的科技型公司有特别的青睐，投资的85.7%的海外公司位于美国。
投资领域主要集中在游戏、社交、企业服务和医疗，其他领域的占比都相对较低。结合投资时间来看，腾讯投资游戏最早，是2008年开始投资的；2011年开始投资社交SNS；如果不算12年投资的GWC的话，14年开始投资企业服务领域；医疗领域全部是2015年开始投资的。从进入领域的时间，也可以看到腾讯投资的节奏，而其中的游戏无疑是重中之重，医疗领域在2015年加速布局。
2017年我们来看看下图，首先支付笔数澳洲上升到第五位，中国土豪们去澳洲的消费力巨大。
另外就是澳洲的风景
澳大利亚迷人的自然风光，吸引着世界各地的游客络绎不绝的到来。五彩斑斓的海底世界、生机盎然的原始丛林、大堡礁棕榈湾、黄金海岸、蓝山国家公园、粉色湖泊…都用它们独特的自然魅力彰显着澳大利亚别样的风情。《国家地理》《孤独星球》等全球知名杂志和电视节目，都曾多次来澳大利亚这块神奇的土地取景。
澳大利亚旅游局的研究表明，澳大利亚是中国游客出国旅行的首选目的地之一，2016年一年内，中国赴澳大利亚旅客数为1,174,000人次，较前年增长了21.1%。澳洲旅游局首席执行官Andrew McEvoy称，据他们估计，未来十年来自中国的游客将会增加226%！
乌鲁鲁 Uluru
粉色湖泊 Pink Lake
故人卡卡杜国家公园 KakaduNational Park
大洋路 Great Ocean Road
（据腾讯金融沙龙）
弱势日元推动2016年的日本出口贸易，吸引了更多外来外资，2016年日本经济弱复苏，不过，日本国内消费仍因为多年时断时续的货币紧缩而滞涨。但日本住房市场在2016年却表现红火。2016年，东京公寓二手房均价涨9.1%，明显好于之前一年1.01%的涨幅。东京住宅价格在2016 年4季度环比上涨1.16%。
需求持续扩大
2016年东京公寓现房销量上涨7%（日本综合土地研究所数据）。同样，日本独栋住宅现房的销售情况也增加了8.7%。日本经济在2016年的年化增长幅度为1%，略低于市场预期，但较2015年0.5% 的涨幅有所增加。作为世界第三大经济体，日本经济预计在2017财年的增长幅度为1.5%（日本银行数据）。由于日元从2015 年1美元兑换
123.725日元升值至2017年2月1美元兑换112.914日元，升值幅度9.6%，因此对于以美元在日本置业的投资者而言，日本住房的收益更高。
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先有高通胀，才被迫抬高利息，金融机构绝不会主动做慈善。作为投资人本身，或者作为理财顾问，你是否碰到过类似情况：
某国企老总常年做国内信托类理财产品，谈到海外美金配置，期望的收益率是10%以上，并且要绝对安全。某企业主常年放水，对于美金的收益期待，坦言说20%马马虎虎，50%最好。
在中国扭曲的市场环境呆久了，大陆投资者完全不理解美金世界的基本常识。沉浸在高收益的幻觉里，却不知道，高收益本质上就是高贬值。
先有高通胀，才被迫抬高利率，金融机构绝不会做慈善给高利率；反之，低通胀对应低利息，这是真保值。
利率本质上= 通货膨胀+资金使用成本+风险因子
如果你发现市面上都是高利率的产品，要非常警惕。因为通货膨胀肯定很高，钱毛的速度更快了，稍有不慎投错方向，生活水平会迅速下降。这种通货膨胀的焦灼感，持币越来越买不起房的苦逼群众感受最深。
账面上的利率别急于高兴，扣减通胀之后，剩下的才是真收益
在世界银行的资料里，即使中国已经”加工”剔除了很多涨价因素（如房价没有计入CPI），但是通胀依旧是远远高过美国。
人民币世界
大陆的通货膨胀，统计数字失灵，因为”善意”的剔除了房价等敏感因素。如果参考房价上涨的速度，最近几年8%-10%是有的，有趣的是，去年人民币对其他主流国家货币的贬值比率也大概是8%—10%。
当把高收益的”面子”，扣减通货膨胀只剩下里子。你会发现虽然高利率，但越做越亏。
6-8%的账面 减去 8%-10%的通货膨胀=负数的实际收益
美元世界
美国的通货膨胀比较标准，综合了房价、消费品等各类资料。3%以上的通胀就是严重通胀，需要引起政府的足够重视，一般来说长年的通胀数据维持在1-2%。
5-6%的账面 减去 1%-2%的通货膨胀=长期正向收益
面子还是里子？自己的钱，恐怕还是多些实惠好
如果只是为了面子，希腊国债给过90%，你买么？中国80-90年代通货膨胀超过10%，同期银行存款利率可以给到9%，但是幸福么？
所以高收益表像毫无意义，需要挤掉通胀的水分，才会得到真实的价值增长——实惠的里子。
在中国做理财，将资金放进顺应趋势的资产类别里，远远比纠结于多赚少赚1%，更为重要。而在美元的收益体系中，我们只需根据自己的风险偏好选择标准资产，简单的多。
（据中国香港顾问）
泰国的房地产市场近几年发展势头强劲，吸引了众多海外投资人士的目光。居外微课堂的微信群里一直以来也有不少人十分关心泰国的房产投资，因此，新一期的微课堂，小助手将和大家分享一些泰国买房的知识：外国人在泰国可以购置哪些房产？在泰国买房需要缴纳哪些税费？
3月23日的微课堂上，【居外小助手】将就这些问题为大家做详细的讲解，大家如果有相关的问题，也可以提前提问【居外小助手】哦！
第七期【居外微课堂】主题
开课时间：3月23日19:00
内容简介
外国公民如何在泰国拥有自己的土地？
外国人在泰国买房要缴纳哪些税费？
出售泰国的房产要缴纳哪些税费？
泰国的个人所得税是如何计算的？
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【居外微课堂】第六期2月23日即将开讲啦！
新一期的微课堂，延续上一期的澳洲法律特辑，将继续和大家分享澳洲买房相关的法律知识：外国买家在澳买房有哪些政策规定？签订房产合同时要注意什么？这两个问题是初次置业澳洲的买家们十分关心的问题，2月23日的微课堂上，【居外小助手】将为大家做详细的讲解，大家如果有相关的问题，也可以提前提问【居外小助手】哦！
第六期【居外微课堂】主题
外国人在澳买房有哪些政策规定？签订购房合同时需要注意哪些问题？
开课时间：2月23日19:00
内容简介
外籍人士的定义？外籍人士在澳买房限制？
外国投资者在澳买房的FIRB申请，申请费用是多少？
海外买家如何有效签署购房合同？
合同冷静期内买家如何保障自己的权益？
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说起迪拜，最先浮现在每个人脑海的一定是一系列“最高“与”最大”。世界最高建筑哈利法塔、人工岛棕榈群岛、在建的世界最大购物中心-迪拜购物中心、曾经世界最高饭店-卓美帆船酒店、世界最大的单体建筑-迪拜国际机场3号航站楼，将迪拜变成了一个金光闪闪的城市。
当今的迪拜经济上早已摆脱对石油的依赖，以旅游与港口业为支柱产业，IT与金融发展潜力巨大。这种多行业齐头并进的局面要归功于迪拜多种免税政策。迪拜居民无需缴纳个人所得税与消费税，大多数当地企业也无需缴纳所得税。迪拜有多个自由经济区，为企业提供多重优惠条件。如此全球少见的税务优惠政策，对企业与个人投资者的吸引力自然是毋庸置疑的。
21世纪伊始，旨在借助摩天大楼实现城市现代化革新，迪拜开始了大规模的城市建设。商业与住宅建筑迅速拔地而起，大大提升了迪拜房地产市场的热度。2002年，阿联酋宣布允许外国人在迪拜拥有不包含土地的物业，拥有私人公司的个人则可以购买不动产的永久持有权。这一政策极大刺激了来自中东房地产投资热潮。
2003年至2009年全球金融危机之前，迪拜整体住宅房价增长超过150%，私人别墅的价格涨幅更接近400%。然而房市如此快速升温造成的泡沫，随着2009年全球经融危机的到来迅速破裂，最大跌幅将近2003年1月房价的100%。不过随着全球经济形势转好 由海外投资者主导的迪拜房市也再次走强，房价在2014年下半年突破了金融危机前的高值。2015年，随着全球经济再次走弱，石油价格暴跌，海外投资大幅减少，迪拜房产再度下行，不过好在下跌并未维持太久，房价在2016进入新的价格平衡。
不难看出，迪拜房市的重要特色是具有阶段性，主要走势受国际经济形势影响。对于看好迪拜长期发展潜力，打算进行价值投资的投资者来说，投资迪拜房产要找准时机，充分了解国际市场动态，规避投资风险。
对于打算通过出租获取持续回报的投资者，租金回报率是另一个应该关注的关键数字。租金回报率其实是租金与房屋售价变动幅度的博弈。每当投资者涌入，房屋售价增幅高于租金增幅，租金回报率出现下跌。2015年迪拜房价下滑，受到刚需影响更大的租金的变动幅度则较小，这就导致了租金回报率的攀升。不过即使是在2014年租金回报率较低的时候，6.5%-7%的回报率也比全球大部分主流投资地要高出很多。
下表总结了迪拜房市中主流投资房型（别墅与公寓）近几年来的房价走势与租金回报率变化，为不同类型的投资者提供一定参考。
在本世纪初迪拜房价大爆发时期，吸引着全球富豪的豪华别墅有着强大的增长力，5年多的时间房价增长将近400%，远远高于公寓的133%。不过随着经融危机期间超过40%的贬值，别墅的价格增长力似乎也被公寓超过。全球金融危机之后的复苏阶段的近4年中，公寓价格增长幅度就超过了别墅。
过去的一年中，公寓与别墅房价均平稳，整体上基本止住2015年的跌幅，别墅更是出现1.6%的增幅。从租金回报率方面来看，公寓有着7.62%的高回报率，同别墅5.5%的回报率相比优势都较为明显。不过无论是7.62%还是5.5%的回报率数字，都远远高于大多数国际热门房产投资目的地的租金回报水平。
进入2017年，全球经济继基本面较为乐观， 石油价格也因OPEC达成减产协议而重新回到正轨，迪拜房市料将在2016基础上稳中有升 。加上之前房价的下调， 是一个不错的投资时机。随着2020年世博会越来越近，迪拜的基础设施与市政建设必将惠及更多区域，为房市发展带来更好的机遇。
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
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