Category: Financial

自2009年以来，德国的房地产热潮一直在扩张，一些城市的公寓价格在此期间翻了一倍多。随着主要城市的人口和就业人数继续增加，房地产价格和租金的增长预计不会很快结束——尽管缺乏新的供应意味着投资机会可能变得更加稀缺。

根据仲量联行（JLL）的研究，2017年德国的住宅交易总额为170亿欧元（约1346亿元人民币），比上一年增加了近25％。更重要的是，德国占欧洲住宅总量的近40％。它的五个城市——柏林（Berlin）、汉堡（Hamburg）、杜塞尔多夫（Düsseldorf）、德累斯顿（Dresden）和慕尼黑（Munich）都是欧洲大陆的前20名城市之内；首都柏林更脱颖而出，成为国际买家的最爱。

虽然供应短缺仍然是一大障碍，德国强劲的经济、相对稳定的政治和持续的移民净增长都让海外投资者有充分理由对2018年及以后该国的住宅市场感到乐观。

｜欧洲的避风港

虽然伦敦仍是海外购房者的传统偏好，英国退欧所带来的不确定性和房产印花税的增加在过去几年里令德国受益匪浅，因为许多投资者和全球企业都寻求更加稳定的选择。“英国退欧的影响” 是投资者给出的常见原因——他们在今年较早前普华永道（PwC）发布的《2018年欧洲房地产新兴趋势》（Emerging Trends in Real Estate: Europe 2018）报告中将柏林和法兰克福列为首位。

尽管大多数德国住宅投资主要来自国内买家，外资仍占据着重要的份额，并正在迅速增长——根据仲量联行的数据，外资从2016年的不到20％增至2017年的超过四分之一。大多数外资来自其他欧洲国家，如法国和瑞士，但随着德国住宅市场在海外获得更多曝光，来自更远地区的投资也正在相应地增加。

由于现有住房存量有限，远期购买交易正在增加，因为买家希望确保对仍在建设但可能在完工前售罄的房产分一杯羹。资产和基金经理也在帮助投资者实现投资组合多元化，以实现最佳的收益率表现。

｜在德国哪里投资？

虽然城市之间存在显着差异，但德国大都会区的特征通常是需求增长和供应不足：城市人口不断增加，空置率下降，租金增长加快，部分地区比其他地区更多。

柏林继续占据主导地位，去年的住宅投资达到37亿欧元（约293亿元人民币），超过任何其他欧洲城市。柏林的房地产市场极为多样化，高端的市中心公寓和郊区物业比更具竞争力的实惠房子享有更强劲的价格和租金增长。公寓是柏林房地产买家特别感兴趣的领域，平均价格自2010年以来翻了一倍多。

柏林市中心的非凡公寓“格林特”，占据铂金地段，距离御林广场只有几分钟的步行路程。该建筑经过精心翻修，将历史与现代结合，多种格局户型可选，仅售192万欧元（约¥1,482万）。点击查看房源更多信息

在首都之外，德国其他一些主要城市的价格增长和净收益率更令人雀跃。去年汉堡的投资增长了63％，总额达到10亿欧元，而杜塞尔多夫的投资则增长了126％，达到5.6亿欧元。远期购买占两个市场交易的一半以上。法兰克福（Frankfurt）是另一个吸引投资者和移民的选择，因为其国际人口众多，经济蓬勃发展，2.9％的净收益率高于其他主要城市。

位于法兰克福的新建楼盘，充分引入了现代化节能住宅体验，对于想要接近文化、购物、金融区和各种休闲活动的人们不要错过。代理公司更特别为在德国投资房产的客户提供租凭和管理服务。售价仅约33.3万欧元（约¥257万）。

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｜住宅市场前景

与欧洲大部分地区一样，德国房地产市场的发展因缺乏新建筑以满足高需求而受到限制。在柏林尤其如此，政府重点开发经济适用房意味着建筑许可严重受限。

随着人口增长放缓以及更多目前正在规划中的项目进入市场，预计未来几年这种压力将会缓解，但就目前而言，大多数投资者都满足于通过远期购买来静待投资成果。随着价格和租金增长可能在未来几年继续增长，德国的住宅投资能够在相对较低的风险下提供有利可图的长期收益。

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原文：南华早报
编译：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

迪拜住宅均价在2016年4季度到2017年3季度间大约下滑了2%，同一期间的平均租金水平则跌幅更大，约为7%。造成迪拜房市的弱势表现的主因，是油价走低带来的政府投入减少与投资者信心丧失。

2017年，迪拜住宅新增供给继续集中在中低价位市场。除此之外，部分开发商也开始接受分期付款，一些开发商甚至允许买家将60%的房款留至交房的时候支付。开发商们希望通过这样的获得更多的刚需，并鼓励一些租房者自己买房。根据对主要相关方的调查，德勤估计2017年迪拜有15000个单位进入市场，比2016年增加了3.5%。

2018年趋势展望

迪拜的国际地位将会继续提升

• 迪拜已经拥有包括迪拜国际机场在内的诸多国际顶尖基础设施
• 迪拜有着有利于商业的法务与监管环境，商业自由度非常高
• 迪拜已成为全球公认的活动中心，将举办2020年世博会

2018年，迪拜将与世界其他地方更紧密地联系在一起。不过伴随着这些国际化的机遇，迪拜也将面临一系列挑战。世界银行警告，目前全球经济将面临的挑战主要来自更极端的经济保护主义、更严峻的不稳定地缘政治与潜在的金融市场波动。

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开发商们在迪拜的融资选择正变得更先进更多样化

• 合格地产开发商与项目可申请的银行贷款存量充足，借贷比例为60%至70%，融资成本约为5%至6%
• 迪拜的非银行融资选择正在成长
• 迪拜的住宅开发商正在通过分期付款方案降低买家所承担的投资风险

随着非银行类的借贷方案越来越多，迪拜的开发商金融市场正在变得更多样化，不过依然竞争激烈。有良好信用记录的开发商将有更大可能获得资金。从购房者角度来看，多个住宅开发商提供的分期付款方案意味着投资风险减小，门槛也有所降低。

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3D打印等破坏性创新将在房地产业成为更加主流的科技

• 迪拜已设下目标，2019年所有新建筑须有2%的结构为3D打印而成；到2025年，此比例将提升至25%
• 迪拜土地部门正在探索包括区块链在内的交易管理新技术
• 虽然起步较晚，但是迪拜的电商行业正在蓬勃发展。2017年亚马逊收购了中东电商com，同时中东也出现了吸引了大量资金的新电商Noon

今年开始，破坏性创新将在迪拜房地产业成为更加主流的科技。不过同时面对科技的机遇与挑战，市场上并不存在绝对的赢家与输家。拿电商行业来说，科技的发展并不仅仅影响线上与线下商店，也深深地改变着市场的每个渠道。因此电商科技的发展，必将对各个资产类别都产生不同程度的影响。

开征增值税将是迪拜房地产市场的最大威胁

• 租金或面临上行压力
• 增值税或对开发商现金流带来威胁
• 迪拜各方面需要增加成本对不同收入来源进行增值税核收流程的建立

2018年1月1日起， 迪拜开始征收增值税。对房地产市场而言，迪拜的住宅类房产交易基本均免收增值税。不过对于个人投资者与开发商来说，在建筑、维护、使用房地产相关服务的过程中产生的交易依然需缴纳5%的增值税。增值税的开征可能将是迪拜房地产市场最大的威胁。从会计系统到现金的压力，无论开发商、运营商或者是购房者都将面临复杂且深远的压力。

参考来源：德勤2018年迪拜房地产展望报告
阅读原文：https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/xe/Documents/realestate/me_re_real-estate-predictions-2018.pdf

文：Adam Yang
責編：Zoe Chan

 

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

中国大陆高收入的职业人士将成为香港的新一批购房者，为香港房市带来新的购买力，进一步刺激香港这一目前全球最高房价市场的需求和房价。

里昂证券数据显示，2019年，来自中国大陆约21,000名职业人士将成为香港的永久居民，而随着香港政府的签证政策吸引越来越多的高收入人士，未来这一数据将进一步增加。

在香港居住7年后即可获得永久居民身份，这意味着此类购房者无需承担非居民购房者需缴纳的15%的购房税。该税法于2012年与其他针对非永久居民购房者的税收一同推出，要求非永久居民购房者支付高达30%的税收。

如今，2012年搬入香港的职业人士将无需承担这一税率。据里昂证券称，这意味着香港这一供不应求的房市将新增7,000栋的购房需求。

里昂证券房产研究的区域负责人王女士（Nicole Wang）表示，“这一税法于2012年推出，一经实施就限制了2010-2012年间来香港的中国大陆职业人士的购房能力。今年以及2019年，这一人群将为房市带来高需求。”

王女士表示，“这一人群为了避免支付购房税而支付了七年的高昂租金。因此，他们势必要在香港买下一套公寓。”

过去26个月来，香港中档住房的价格不断上升。新房开发商每卖出一栋公寓就提高售价，市场上销售信心高涨，开发商相信只要有新的房产供应，就会有买家疯抢购买。

香港政府近期推出新的举措，试图控制房价，其中包括向未出售的房产征税、增加建设公共住宅的土地面积等。花旗银行预计，今年下半年香港房价将下降7%，并指出房产供应将增加，股票市场将出现下滑。

但考虑到新一波购房者带来的7,000栋住房的潜在需求量，部分分析人士认为房价不大可能出现下滑。

利嘉阁地产的调查负责人陈先生（Derek Chan）表示“政府每年计划建立18,000栋私人房产，而目前还有7,000的新需求。来自中国大陆的新增需求即使不会进一步增加也会保持下去。如果政府不增加土地供应，房价就不会下降。”

政府数据显示，超过30%在香港工作的中国大陆职业人士的月工资超过4万港币。而相比之下，去年香港本地职业人士的月收入中位数为16,800港币，超过4万港币的仅为14%。

市场上已有种种迹象表明这些即将成为永久居民的中国大陆人已经做好准备将其工资收入投到房产市场中。

35岁的金融职业人士李女士（Angela Li）表示，“我虽然不穷，但购房税的负担太重了。”李女士2011年来到香港。她表示，“我刚来的时候就考虑买一所房子，但不久后新的税法就出台了，我就放弃了。”

她目前在九龙靠近奥运站的住宅区寻找住房，她现在就住在这一地区，月租达到25,000港币。

李女士表示，“住房贷款应该会和我目前的租金差不多。”

房产中介称，过去几个月来，年轻中国大陆购房者的数量增加了20-30%。

美联物业的住宅董事布少明（Sammy Po）表示，“由于无需承担重税，越来越多的中国大陆人会选择买房子。”

“他们主要是在启德、西九龙和北角等新开发区寻找住房。与此前来香港‘大采购’超级豪宅的资金雄厚的大陆商人不同，他们是全新的一波购房者。”

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原文：南华早报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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中国香港的房地产市场似乎有一种抵抗熊市的特性，这违背了万有引力定律最终必将应验的预言。

然而现在出现了一股逆风——从放缓的中国经济到即将到来的加息，还有重新抬头的房价降温监管措施——这股逆风使得一些长期持怀疑态度的人卷土重来，并声称香港房市的调整期可能即将来临。花旗集团（Citigroup）上周称熊市来势汹汹，预计下半年香港房市将下调7%，而博科国际控股有限公司（Bocom International Holdings Co.）的Hao Hong认为下跌幅度可能超过14%。

“房地产股票的表现说明调整期即将到来，”Hong说道。Hong认为股票下跌幅度是房市调整的先行指标。“在未来几个月里，就算房价下跌15%我都不会感到惊讶。”

世界上房价最高的房地产市场走向崩溃尚未成为定局。在香港这个两个停车位的价格就远超100万美元的地方，购房者的热情已经让所有悲观的预测一扫而空。但中国香港政府在努力应对高企房价的过程突然得到了一系列外部力量的帮助，包括唐纳德·特朗普（Donald Trump）为解决他口中所谓的“不公平贸易行为”而采取的一系列措施。

在Ken Yeung等多位花旗集团分析师看来，上半年房价上涨13%加大了下半年出现调整的风险，而中国经济放缓可能成为一项触发因素。野村控股公司（Nomura Holdings Inc. ）仍坚守其年初所做的预测——今年的价格预计将与去年持平，而这一预测意味着该公司也认为香港房价下半年可能下滑。美国美林银行则认为香港房价在2019年至2020年期间将出现10至20%的调整。

以往对香港房地产出现熊市的预测曾几度“失灵”。花旗的分析师们自2016年11月起曾发布三次看跌预测，然而实际房价却上涨了30%。许多分析师认为，短期内高利率不会造成什么明显的影响，尤其是目前实际利率由于通货膨胀仍保持负值，而这可以刺激买家的购房热情。处于历史地位的抵押贷款利率和政府无法迅速解决的供应短缺现象也可能缓解市场的下跌趋势。

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不过，市场上还存在着其他风险，包括不断升级的贸易战。贸易争端可能会扰乱全球经济，使中国经济放缓趋势进一步加剧。

“我们最关心的是贸易战造成的影响，”香港第一太平戴维斯咨询公司研究部主管Simon Smith说道。“贸易战将破坏全球经济，中国更是首当其冲。这将引起企业估值和股市指数波动，并最终对香港房地产市场造成影响。”

仲量联行研究部门负责人Denis Ma表示，政府所采取的空置税等房价降温措施只会加大房价暴跌的幅度。若香港特首林郑月娥的提议获得立法者批准，政府将对超过六个月仍未出售的公寓按照两倍于年租金收入的税率，即该公寓价值的5%征税。

“采取这些措施无法实现任何形式的软着陆，”她说道。

香港的最高利率（设定了抵押贷款的上限）有望在十年内首次增加。根据上海商业银行有限公司研究部门负责人Ryan Lam的预测，这样的政策可能会降低首次购房者的置业需求。

“这将最终促使当前的业主相互进行房产置换，”Lam说。“当人们意识到市场上只有原来的参与者，没有新加入的参与者时，他们的情绪可能就会崩溃。”

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原文：彭博
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

作者：Kerin Hope

希腊财务危机爆发后，民众陷入了恐慌，并承受着巨大的经济压力，大多数人只能为汽车投保仅维持数月的汽车保险。面对这样的情况，Alexis Pantazis（希腊保险公司Hellas Direct创始人兼执行董事）迎难而上，创立了一家在线汽车保险公司。

现在，这位Hellas Direct的创始人兼前高盛银行管理人员观察希腊司机们的行为后发现了一些迹象，这些迹象表明，经历了八年的衰退之后，希腊饱受重创的经济正在重新焕发生机。

“与一年前相比，人们现在的生活态度更为乐观。人们驾车出行的频率变得越来越高，消费也越来越多，”Pantazis先生说。“人们现在续保时会延长保险期限，这表明他们对未来更有信心了。”

上个月（6月），政府正式签署了人们期待已久的债务减免协议，它标志着希腊即将步入一个新的重要阶段：该国预计将于8月20日正式退出三轮国际救助计划中的最后一轮计划。这第三轮计划曾迫使政府采取前所未有的紧缩性政策。这使得经济学家和商界人士对希腊经济适度复苏的前景保持着一种谨慎的乐观态度。

“到了这个时候，我们可以期待一些较为积极的变化了，”雅典经济与商业大学教授George Pagoulatos说。“资产大幅贬值，劳动力成本下降，多项改革正在进行——这一切都发生在一个货币风险可控的国家里。”

债务减免计划提振了希腊人民对该国巨额债务可持续性的信心（希腊所欠债务相当于其国内生产总值的180%）。希腊政府成功将近1,000亿欧元的贷款的还款期限延长到了2032年，在此之前，希腊必须支付利息或本金，最后还要支付150亿欧元的救助资金，而救助资金中有一部分将被用于提高希腊的现金储备。

“由于债务协议的存在，人们对较长的期限有了清晰的认识，”Pagoulatos先生说。“我们现在拥有超过十年的时间来休养生息……这应该有助于吸引投资。”

希腊在2015年差点退出欧元区，而且目前银行和出口企业依然受到资本管制，不过国内还是出现了一些鼓舞人心的迹象。财政改革已经启动，税收大幅度增长，而人们对于结构性措施的反对态度已有所软化。

由于激进左翼联盟领导下的政府官员表现出了与欧盟和国际货币基金组织救助监督员合作的积极意向，许多工作也得以在最终期限来临之前顺利完成。政府的新态度，还有债权人对其实施的严格救助后监督，正在增强人们对扭转改革倒退趋势的希望。

根据欧盟的预测，在国内消费增加和期待已久的国内外投资金额回升的推动下，今年希腊经济预计将增长1.9%至2%，而且到2022年之前会维持与此相近的增速。

值得一提的是，有越来越多的外国投资者把注意力转向了雅典房地产市场，包括商用物业和住宅市场。自2010年以来，雅典房价平均跌幅超过了40%。

“现在流入希腊的资金已不再是典型的不良资产基金。我们看到了包括几个国际知名投资商在内的普通投资者，还有一些房地产资产的大规模竞购，”雅典的金融家Christos Vlachos说。“银行正面临着压力，它们必须尽快解决不良贷款来清理资产负债表。它们已经开始积极争取取消抵押品赎回权，从而让更多物业进入市场。”

希腊旅游业创下了新的夏季营收纪录后，有越来越多的家庭四星级酒店吸引了当地和外国的买家。在农业方面，私人股本基金正在审查效率出色但资金拮据的利基型食品加工厂。几家新成立的希腊风险投资基金正在寻找前途光明的科技初创企业。

然而，传统农业生产商和许多缺乏可投入资金的小制造商前景黯淡。“希腊经济不会呈现V型复苏趋势，也就是说，不是每一个行业的情况都会有所改善，”Pantazis先生说。

分析师表示，复苏中期的增长率会更高，因为政府向债权人做出了承诺：未来5年内，初级预算盈余（不包括偿还的债务本金和利息）将保持在国内生产总值的3.5％的水平。希腊政府最新发布的财政计划设定了更宏伟的目标，即争取在2022年之前达成5.2%的累计盈余。

另一个难点在于希腊的银行。在不良贷款平均占比超过35%的情况下，银行会拼命地榨取流动性。“（不良贷款）配置处于高位，而危机最严重时大量流失的存款正缓慢地回到银行当中，但返回的速度令人失望。我们即使为成长型公司提供运营资金时都有一定的困难，更不用说发放新贷款了，”一位身在雅典的资深银行家说道。

鉴于希腊已经同意在2019年开启另一轮的养老金削减工作，消费者支出飙升的预期可能会显得不合时宜。2020年，所得税起征点将下调，100多万户家庭将受到相应的影响。

希腊家庭依然要艰难度日：根据希腊统计局本月公布的数据，去年有近35%的人口处于贫困边缘，相比2016年36%的比例仅略微下降。失业率刚刚超过20%，这比欧盟平均水平高了近两倍。

“退休金和税收调控措施将对本已被摊薄的可支配收入造成负面影响，”国际治理创新中心（Centre for International Governance Innovation）高级研究员Miranda Xafa说。“失业率正在缓慢下降，但大部分新工作都来自兼职岗位，而这些岗位是不太可能帮助家庭脱贫的。”

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原文：金融时报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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