外国买家在西班牙买房置业手册

编者按:对于生活在英国的人们来说,本土阴冷、多雨的地理环境让他们极为渴望阳光的环境,为此,气候暖和、阳光灿烂的西班牙成为他们选择“第二家园”时的最佳选择。据统计,英国人长期占据西班牙房市头号外国买家的地位。本文为英国媒体撰写的,英国人作为外国买家西班牙买房时的指南手册,对于中国买家来说,一样适用。为此,居外网翻译如下,供中国买家参考。

西班牙房产

 

你是否正在考虑在西班牙买房产?看看这篇文章,评估一下2018年是不是合适的时机吧。如果你想移居西班牙以充分享受悠闲自在的生活方式并降低生活成本,那你就必须掌握在西班牙购买物业的基本知识。

2018年,西班牙的房地产市场处于什么状态?

2008年爆发的信贷危机导致西班牙房地产价格暴跌,2014年,西班牙房市开始复苏。近年来,西班牙经济实现强劲增长,对房市起到了部分推动作用。2017年,西班牙共售出46.5万套物业,同比增长了15%。

据西班牙毕尔巴鄂比斯开银行(BBAV)预测,2018年,西班牙房价将上升5%;房租也将实现两位数的增长。巴塞罗那、帕尔马和马德里等主要城市的平均租金都已创下历史新高,且市场上可出售的房产数量也日益增多。

外国人可以在西班牙购买房地产吗?

英国买家通常会发现在西班牙置业的流程相对简单,因为当地政府并不限制非西班牙居民购买房地产。西班牙积极鼓励境外人士投资于房地产市场,其提出的主要法律条件是申请西班牙NIE纳税人识别码。

然而,英国退欧协议引发的不确定性已促使部分英国人推迟置业计划,他们打算在协议内容明朗之后再考虑购买房地产。尽管目前抵押贷款或产权的形势不太可能改变,但人们对未来的医疗保健服务和养老金发展仍存在一些疑问。

2018年西班牙-英国同类物业的房价水平对比

英国房价,西班牙房价
与英国房价相比,西班牙各个类型的物业价格都更实惠,且自然条件更为出众,难怪会成为欧洲人选择“第二家园”时的首选。

我应该如何在西班牙寻找理想的物业?

选择一家信誉良好的房地产代理机构可以帮助购房者降低在购房过程中遇到的风险。近年来,西班牙有许多已经建成、但没有获得适当规划许可的住宅——一位精明的经纪人可以帮助投资者避开这类物业。

投资者还要留意那些要求购房者提前付款的机构,因为这类操作并不符合监管要求,而且没有遵守行业最佳惯例。你也可以访问idealista.com、fotocasa.es和pisos.com等房地产相关网站来了解其他信息。

外国买家购买房产的步骤有哪些?

  • 原则上要先签订贷款同意书;
  • 在市场上搜索可满足个人需求的物业;
  • 在西班牙物业登记处查询物业信息,以确保你所选择的物业名下没有任何未缴税款或债务;
  • 交纳物业押金——10%的购房款;
  • 签订出售契据并支付剩下90%的购房款。
阳光、沙滩、再加上实惠的房价,这是西班牙备受全球房产买家青睐的重要因素。图为巴利阿里群岛海滨实景。

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如何申请西班牙房地产按揭贷款

你可以先咨询一下英国当地的金融机构能否提供贷款,随后再了解桑坦德银行等在西班牙占据重要地位的主要借贷机构的情况。

英国公民在西班牙银行申请抵押贷款时不会受到任何法律限制,但是信贷审查必须在当地进行,而且其过程远比在英国申请贷款复杂,所以申请难度更大。

毫无疑问,无论购房者选择在哪里申请贷款,他们都必须把资金从英国银行账户转移到西班牙银行账户,以便交纳押金并支付法律咨询或估价费用。

在西班牙买房时应该如何省钱

大部分购房者在西班牙购买房地产时都会认真考虑一个问题——如何减少不必要的开销。有助于降低成本的一个方法是:为了购买房地产而进行跨国支付时,你应该始终确保汇率处于最理想的水平。

请专门处理国际转账交易的公司来操控转账过程可以帮你节省大量资金。比方说,如果你打算购买一套价值20万欧元的西班牙房产,而英镑兑换欧元的汇率为1.129,则你需要支付177148英镑。然而,如果汇率只有1.10,则你最终要花181818英镑来购买房产。所以,在汇率较低的情况下,你最后要额外支付4760英镑。

移居西班牙房地产热点区域并不一定是一个复杂的过程。只要你按照正确的流程,在购买物业前做好必要的功课,你就能在自己心仪的住宅中享受西班牙温和的气候而不必因担心落入潜在的陷阱或骗局而失眠了。

莱坊:吉隆坡豪华公寓市场或将迎来回升

房地产咨询公司莱坊发现,新政府的确立振奋了市场信心,推动购房需求的增加。今年,吉隆坡奢华公寓市场或将迎来回升。

今年第一季度,216所公寓达成交易。这一数据略低于去年第四季度238所的交易记录。

星报称,莱坊在其2018年上半年的房地产报告中指出,近期市场情绪的高涨、经济的强劲增长势头、石油价格的回升等因素表明房地产市场,包括高端市场在内,或将迎来回升的可能。

“随着新政府明确政策的推出,市场逐渐稳定,马来西亚预计将重新成为投资者的选择。”

莱坊还指出,长达三个月的免税期对房地产市场的发展也十分有利。免税期商品服务税的免除意味着消费者购买商业房产时无需支付商品服务税,这将大大促进商业房产市场的发展。因此,莱坊预计商业房产市场将达成更多的交易。

由于住宅房产市场此前已经免除了商品服务税,因此短期内不会有明显的价格变动。

一级市场的开发商在全国范围内开展路演推介活动,旨在通过折扣和优惠组合活动推广近期推出的新房产并出售现有房产存量。因此,高端房产市场的销售将有所回升,但回升速度较为缓慢。

莱坊表示,租房市场已触底反弹,目前需求量有所增加。莱坊称,2018年上半年大部分高端公寓/酒店式公寓项目的租金保持稳定。

莱坊还指出,吉隆坡孟沙区(Bangsar)的租金普遍偏低。在租赁状况紧张的吉隆坡市中心,不善留住租客的房主转向线上出租市场,寻求租赁服务运营商,如爱彼迎等平台的帮助,以高价短期出租其房产。吉隆坡市中心租房供求不匹配的状况为二次定价带来压力。

吉隆坡孟沙区(Bangsar)的两楼半的别墅,建筑面积250平方米,4卧4卫。位置很好,靠近商城、市场和餐馆咖啡厅,学校、交通和诊所都在3公里之内,屋顶还是个花园。售价约230万马币(约¥361万)。
居外物业编号:37962408 点击查看房源信息

与此同时,其他受调查地区的价格保持稳定。在安邦希里尔/U-Thant,新推出的Impression U-Thant项目的最低价格为130万马币(1700马币/平方英尺)。鉴于该项目的房产面积相对较小,且尚未完成全面装修,因此其每平方英尺的价格相比附近地区的现有项目而言偏高。

Inspirasi Mont’Kiara房产的售价为776马币/平方英尺,而Damansara Fifty6房产的平均售价为830马币/平方英尺。

星报引用莱坊的报告,称二级市场高级地段,如The Troika和Pavilion Residence的大中型高级公寓/酒店式公寓(1300-3400平方英尺)的价格仍十分强劲,分别达到1200马币/平方英尺和1700马币/平方英尺。

KLCC附近最著名地标The Troika高级公寓,位於吉隆坡中心繁華地帶KLCC/星光大道,紧邻雙子塔。由英国著名设计公司设计独特,每层设私人专署电梯直达门口,是吉隆坡少數高層顶级豪华公寓之一。此单位为4+1房,全套家具装修。在客厅您即可欣賞到吉隆坡燈火輝煌的夜景和花园水池全景。
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国家产业咨询中心数据显示,今年第一季度,未出售的建成住宅房产共有34532栋,价值222.6亿马币。这些房产包括酒店式公寓和家庭办公室。相比去年,未出售房产的数量增加了55.72%。

 

来源:EdgeProp.my
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中国国籍的LGBT群体蜂拥购买泰国房产

全球最大的中文海外房源门户网站——居外网称,曼谷普吉岛是中国LGBT群体在东南亚的首选住房地,因为他们认为居住在这两个城市让他们感到自在舒适。居外网的首席执行官罗雪欣(Carrie Law)女士表示,曼谷所有购房需求中,中国大陆的女同性恋、男同性恋、双性恋或变性人(LGBT)占比约达到5-8%。

LGBT群体房产资产估算

图表:曼谷邮报

过去18个月来,中国购房者的曼谷购房需求达到10亿美元(327亿泰铢),其中LGBT群体的购房需求达到5000-8000万美元。2017年,中国LGBT群体的购买力为9380亿美元,相比两年前增加了3倍。该群体月平均收入是全国平均水平的5倍。罗女士表示,“考虑到这一群体没有小孩,他们的可支配收入更为可观。”

尽管LGBT群体的消费能力颇高,但他们在中国的日常生活面临许多不便。2001年以来,同性恋在中国被官方认定为精神疾病。罗女士指出,“但在国外,他们则可以自由地公开他们的身份,与其伴侣在公开场合表达爱意并自由生活。他们希望在其所能自在生活的地方购置房产。”

由于LGBT购房者一般没有小孩,因此他们的购房选择较其他中国购房者有所不同。对大部分中国购房者而言,获得国际教育或有益儿童发展的生活环境是其购置海外房产的主要目的。罗女士表示,“LGBT购房者则更倾向于购买单纯的投资房产或供其本身居住的第二或第三住房。他们常常在深受LGBT游客欢迎的地方购置房产。”

居外网近期的一份报告显示,泰国是亚洲对LGBT群体最为友好的国家,而曼谷则是亚洲的同性恋之都,被中国游客和购房者视为友好的同性恋天堂。

居外研究指出,泰国是亚洲对LGBT群体最为友好的国家

同性恋在泰国并不违法,佛教僧侣还常常为同性恋主持婚礼。这里还有为中国游客服务的同性恋夜总会。近十来所旅游公司提供同性恋主题的泰国旅游项目。泰国当地的酒吧业主表示他们在其音乐播放列表中加入了中文歌曲。

罗女士表示,“LGBT中国购房者偏爱中央商务区,但若无力承担中心地段,他们则倾向于购买交通便捷的郊区房产。地段的选择主要根据预算决定。”曼谷新豪华公寓的售价为4500美元(约3万元人民币)/平方米,相当于中国香港同类住宅价格的1/6。相比香港、大多数亚洲或世界其他国家,高端购房者在曼谷能够买到面积更大、地段更中心、装修更高档的住房。

曼谷为购买力相对较弱的购房者提供了全新的公寓选择,最低售价达到13万美元(约88.7万元人民币)。相比大多数其他受中国大陆购房者喜欢的城市,这一价格已经处于最低之列。

对中国LGBT购房者而言,曼谷房产还是理想的投资选择。过去30年来,曼谷土地价格上升了1000%。仅过去五年内,中心地段的公寓售价就翻了一番。

居外推荐泰国房源: 曼谷新开发的复式房产 – Life Rama 9


目前泰国在加强地铁建设,房产投资区域最为看好的是以地铁MRT Phra Rama9为中心的区域,作为规划中的未来曼谷新CBD区域Rama9,以及正在施工建设的东南亚第一、世界第三高楼曼谷Super Tower超级塔,Rama9房价从15年至今每年稳定上涨10%,现在买房就像10年前在北京国贸旁买房,在上海中心大厦旁买房那么任性,是强烈推荐公寓购买的区域。售价仅约¥74万。
居外物业编号:41178630 点击查看房源信息

居外网的客户调查显示,中国LGBT购房者的泰国购房需求中,自住房占比45%,度假房产占比13%。曼谷房地产市场上来自中国的购房需求日益增加,其中LGBT的购房需求增势更是十分显著。2018年上半年中国购房者的购房需求就已经超过了其2017年全年的购房需求。

罗女士表示,“今年,曼谷中国大陆LGBT购房者的预算中位数约为16万美元(约109.3万元人民币),这一数字根据时期以及市场上住房的不同而有所不同。该群体的购房预算一般比中国其他购房者的预算中位数高出5%或10%。

她指出,LGBT购房者出于投资目的购置房产时的考虑同其他投资者相同,也会因看中曼谷热情惬意的环境而选择在此购房。她补充表示,“在购置住房时,他们则选择尽可能中心、方便的地段。”部分LGBT购房者则会考虑住房的娱乐设施,例如住房大楼是否设有可供出租的公共区域、大型厨房或用餐区。

罗雪欣表示,“开发商要想成功吸引这一群体的购房者,其所要做好的比起房产本身而言,更重要的是配套的销售服务。开放商应当明确定位这一群体,表达对其价值观的理解,并在销售和配套服务中体现这一点。”

对寻求自在生活、满足投资需要的中国LGBT购房者而言,普吉岛与曼谷一样,也是十分受欢迎的选择。普吉岛是亚洲最受LGBT游客欢迎的海滩度假目的地之一。普吉岛,特别是芭东,也拥有许多为LGBT服务的休闲娱乐场所。每年4月,成千上万的人都会来到普吉岛,参加长达一周的同志游行节。

普吉岛的同志游行节

LGBT购房者通常会购买可出租的新房产。这样,他们在平常可以将房产出租,而当他们来普吉岛度假时则可以在此居住。而他们中的一小部分则选择长期住在普吉岛。

7月2日普吉岛沉船事件致死47名中国游客。此事件导致购房需求下降至长期平均水平的17%。但这一下降仅是暂时的。尽管出现下滑,2018年中期普吉岛房产的购房需求仍近乎2017年同期的两倍。延伸阅读:【泰国房市观察:不太平的7月 过山车般翻转的购房热情|居外专栏

全球最受中国LGBT购房者欢迎的住房目的地中有5处位于东南亚。这些目的地具备吸引该群体购房的3大特点:LGBT友好性、地理邻近性和房价可承受性。东南亚大量城市的文化背景使其对LGBT群体表现出较高的友好性。这些城市中除了曼谷和普吉岛外,还包括金边、马尼拉、胡志明市。此外,地理邻近性以及显著偏低的首付和月供费用也是东南亚吸引大量购房者的因素所在。

相比之下,中国大陆和其他传统的投资市场,如中国香港、新加坡和悉尼,则具有房价高、费用高、限制多的问题,因此房产投资相对困难。


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来源:曼谷邮报
责编:Zoe Chan

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什么是CRS全球税务交换协定?它会对我有影响吗?|居外专栏

什么是CRS

CRS(Common Reporting Standard),“通用报告标准”,是由经济合作与发展组织(Organization for Economic Co-operationandDevelopment,OECD)于2014年7月提出的,签署CRS的国家和地区通过信息平台自动向相关方提供金融账户交易信息。其出现的目的是通过参与的国家和地区之间交换的金融账户信息,税务居民的资料,用以提升税收的透明度以及在一定程度上打击跨境逃税行为,也就是我们所说的全球征税

目前,已经有100个国家率先加入CRS体系中,并承诺在2017年9月首次进行信息交换,其中不乏百慕大、维尔京、泽西等之前的避税天堂地区。中国承诺将于2018年9月首次与其他国家共享信息。

2017年,经济合作与发展组织(OECD)在G20峰会期间发布了一份税收报告。其中披露了不少关于国际税收发展和CRS落实信息交换的进展情况。截至2017年7月,大约50万自然人披露了离岸资产,征收到了额外税收收入大约850亿欧元。

然而,彼时并未引起境内外纳税人的足够重视。时至上周,广东地税局据跨境情报交换,成功向东莞108人追税缴3608万元人民币。境外收入和跨境信息交换的威力,足以让拥有海外账户、境外收入以及跨境企业的纳税人感到如履薄冰。

中国CRS的日程表

CRS交换哪些信息?

  • 海外机构的账户类型:存款机构、托管机构、投资机构特定的保险公司在内的金融机构;
  • 账户内容:存款账户、托管账户、现金值保险合约、年金合约、持有金融机构的股权/债券权益
  • 资产信息内容:账户及账户余额、姓名以及出生日期、税收居住地、年度付至或计入该账户的总额

中国版CRS对于哪些人群有影响呢?

中国版CRS主要针对的是中国境内开立账户的非居民,或者有非居民控制人的消极非金融机构,这里的非居民指的是中国税收居民以外的个人和企业(包括组织)但是不包括政府机构,国际组织,中央银行,金融机构或者证券市场上市交易的公司及其关联机构。

中国版CRS影响最大的人群包括在海外配置了大量资产,有海外账户的中国籍税收居民,主要资产在中国,又移民到新的国家的高净值人士举例说明,如果中国高净值居民王先生在英国金融机构开立了一个金融账户,在英国,王先生就会被认为是非居民金融账户,该账户的信息就会经由英国金融机构报送至英国税务机构,然后交换给中国税务机构,由中国税务机构识别这位王先生是否已为该账户资产报税,如果没有,就要进行追缴。(请注意,我们认为这个识别行为,目前来看,是被动的,抽查性质的,换句话说如果中国政府不提出特殊要求,英国政府并不会主动响应的提供这个数据给中国政府)

又如果王先生加入了英国国籍,但是资产都还留在中国,中国税务机构就会将信息交换给英国税务机构,由英国税务机构识别王先生是否为该账户资产产生的额外现金流报税。(同样,我们认为交换信息的过程,目前来看,仍然是被动的,换句话说,英国政府需要明确的知道相关信息后,向中国政府提出信息交换要求,然后中国政府响应相关信息给英国政府)。

这就进一步的降低了通过海外账户避税的可能性,中国居民的海外账户更加透明。

CRS只申报有现金流,有现金价值的金融账户,对于非金融资产如不动产,艺术品,贵金属,珠宝等,不在申报披露的范畴。

我们在这里重点分析两种财产类型——银行存款和非金融资产。

银行存款

听到“全球征税”,很多“出国务工人员”有些担心,是不是我每天在国外吃土豆啃面包存在银行的那点钱要被报告给中国政府然后被征税了啊?淡定,亲,不是的。

金融机构在按照当地的CRS法规实行外国居民账户尽职调查和账户信息报送时,通常是依据账户持有人税收居民身份所属国的类别来进行的,接收这些金融账户信息的国家应为账户持有人税收居民身份所在国,也就是说在CRS下的涉税信息交换是建立在税收居民身份这一重要概念的基础之上的。

举个例子,李小姐是中国人(持有中国护照),在德国的某汽车公司工作了十年。其名下有在德意志银行的存款50万欧元,同时还在中国银行北京分行拥有存款200万人民币。中国和德国都是CRS的参与国,但是德意志银行和中国银行在CRS下的就李小姐存款的合规要求却不尽相同:

– 德意志银行:需要识别该50万欧元的账户持有人信息。通过识别发现李小姐虽是中国人,但是从税法的角度,李小姐是德国的税收居民。CRS下金融机构只需要申报外国税收居民的账户信息,因此德意志银行是不需要将李小姐的信息通过德国政府传递给中国政府的。也就是说在CRS下,中国政府是不会知道李小姐在德意志银行50万欧元的这笔存款的。

– 中国银行:需要识别该100万人民币的账户持有人信息。通过尽职调查,中国银行发现该账户的持有人李小姐在国外居住工作,并声明为德国税收居民。此时中国银行应当按照中国政府的CRS法规将李小姐的个人基本信息和100万人民币存款以及相关利息收入或其他与该账户有关的收入等信息通过中国政府传递给德国政府。根据德国税法规定,德国税收居民应就其全球所得征收个人所得税,那么当德国政府掌握李小姐在中国银行的存款信息以后,会判断与该存款有关的相关利息收入或其他应税收入是否被申报纳税,从而达到打击跨国逃税的目的。

当然,在现实中可能存在一个国家的税收居民同时还属于另外一个国家的税收居民,也就是所谓的双重居民身份,在这种情况下,通常可以依据这两个国家之间的避免双重征税协定,来判定自己应属于哪个国家的居民,并在哪个国家负有纳税义务。

非金融资产

如果是个人直接持有房产,且持有的过程中与金融机构不发生任何业务往来,那这里面既不涉及到金融资产的判定,也不涉及到金融账户的识别,这种情况是完全不用考虑CRS影响的。除了房产以外,通常你在海外投资直接持有的游艇、跑车、古董字画、珠宝等等非金融类资产都是不在CRS的合规范围之内的。CRS的“执法一线”在金融机构(包括存款机构、托管机构、投资机构和特定保险机构),如果你持有的资产跟这些金融机构没有任何关联,那么通常是不用担心受到CRS影响的。

与个人持有的情形不同,因为公司或者信托属于CRS下“实体”的概念,也就是说需要看该公司或者信托是否属于“实体”分类中的金融机构类别来判断CRS下的合规义务,如果是金融机构,则需要完成CRS下的账户识别和信息报送义务。但是对于直接持有房产的公司或者信托,在CRS下通常是无法满足金融机构的概念的(因为,房产并不属于金融资产的类别,导致规定中的“financial assets test”无法满足)。

案例1:个人持有

李小姐是中国居民,其在英国拥有一套价值约1000万英镑的庄园。CRS下去识别金融账户的主体是金融机构,而这里面根本不涉及到金融机构,因此,李小姐在海外直接持有再多的房产也不会在CRS下被披露给中国政府。

案例2:个人通过公司或者信托持有

李小姐是中国居民,其在开曼群岛设立一家房产持有公司A,并由当地的管理公司B来管理,通过A公司,李小姐在英国拥有一套价值约100万英镑的庄园。此时A公司无法满足CRS下金融机构的概念,而且这其中的房产持有关系中并没有其他金融机构的参与,因此,该房产的信息也是不会在CRS下被披露给中国政府的。

但是,如果通过两层或者更多层实体间接持有房产,那么情形就会变得复杂,因为要具体分析其他间接持有房产的公司是否属于投资机构。例如,如果上例中A公司上面还有一家设立在香港的B公司,那么B公司是有可能被分类成投资机构的,因为其持有的是B的股权(即金融资产)。B有可能需要将李小姐的个人信息以及A公司的资产信息通过香港政府报送给中国政府,从而李小姐持有开曼公司的信息也会被中国政府掌握。

案例3:金融机构持有

王先生是中国税收居民,其在开曼群岛设立了一家私人投资公司(Private Investment Company, “PIC”)A公司。A公司持有的资产中80%为金融资产,20%为非金融资产,其中包括位于英国境内的一套房产。那么在CRS下,如果该A公司属于金融机构(如投资机构),那么A公司在申报其金融账户(即投资机构的股权权益或者债权权益)时,其所持有的金融资产和非金融资产的价值全都应当作为账户余额来进行申报。

在CRS下,金融账户涉税信息自动交换的核心是“账户”,也就是说跨国之间共享的信息是金融账户信息,而并非金融资产信息,因为一个金融账户有可能同时涉及金融资产和非金融资产。其中,金融资产的概念与金融机构身份属性以及金融账户类别的判定密切相关,单从金融资产本身无法判定其是否需要申报。一个金融账户如果属于需申报的账户,那么该账户下所持有的所有资产,不论是金融资产还是非金融资产,均需要申报和交换。

这样看来,购买房产还是在目前执行CRS的情况下,是非常保险的一种投资选择。

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责编:Zoe Chan

 


英国皇冠地产孙秀秀专栏全集

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德国法兰克福房市的繁荣并非完全受益于英国脱欧

2016年夏天,英国轰动的脱欧公投导致一小部分国际企业和投资者离开英国,投奔欧洲其他更为安全的强劲市场。德国的金融中心法兰克福便成为了英国脱欧的主要受益对像之一,其后其房市的增长就充分证明了这一点。但法兰克福房市的成功背后还有其他的原因。

早在英国脱欧前,法拉克福强劲的经济就吸引了许多欧洲以及其他地区优秀且前景看好的企业和投资者。法兰克福超过一半的人口为外国人,因此,相比其他德国城市,英语和其他语言在法兰克福的使用范围更为广泛。法兰克福机场是欧洲最繁忙的机场之一,这使得法兰克福成为国际企业和企业家设立基地的一大方便选择。作为美世咨询公司评选的十大优质生活城市,法兰克福还是备受欢迎的宜居城市

德国金融中心——法兰克福高于平均水平以上的住房市场增长受益于英国的脱欧公投,但脱欧并非法兰克福房市繁荣的唯一原因

自2006年以来,该城市的房价就进入了上升趋势。住房需求与收入水平的增长赋予房主和售房者更高的定价权力。此外,法兰克福不针对房产投资征收资本所得税,这进一步增加了海外购房者的投资兴趣。

英国脱欧的影响

英国脱欧虽然不是点燃法兰克福住房市场繁荣之火的火种,但确实为其进一步发展填了一把柴。部分大型金融组织从伦敦撤出转向法兰克福,预计为后者在未来几年内创造了约4600至10000个工作岗位。今年年初发布的普华永道《房地产市场新兴趋势报告》显示,英国脱欧使法兰克福跃居第二,仅次于柏林。仅2017年上半年的房地产转手交易额就达到了28亿欧元,创下新高。

德意志银行数据显示,直到去年,住房市场价格的增长才略有放缓,现有公寓价格上升了15%,新公寓价格上升了近17%。仲量联行的调查发现,截至2017年末,法兰克福新建公寓的平均售价达到了4830欧元(约¥3.8万)/平方米;市中心新公寓的租金达到美元15-16欧元(约¥119-127)/平方米,超过柏林和大多数主要城市的价格。

德国法兰克福缅因的这座优雅新型建筑,采用经久不衰的现代风格,拥有大窗户和马鞍型屋顶。在这裡,您可以根据您的喜好进行个人定制选择,并享有5年保修。公寓楼将于2019年完工。房价为34.2万欧元(约¥264万)。
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2017年,法兰克福迎来13000新人口,人口增长达到新高。他们中的大多数人衝著该城市低至5.6%的失业率而来,希望在这裡找到更多的工作机会。柏林及其他城市的人口增长出现放缓,但法兰克福的人口却迎来最快速的增长。截至2018年底,该城市人口预计将达75万,到2027年,将达到80万。这为目前已经存在供应紧张问题的法兰克福房市带来的新的压力。

供不应求

为满足不断增长的住房需求,开发项目的发展速度也达到了前所未有的高度,但即便如此,也难以满足当前的市场需求。自2011年来,法兰克福的人口增加了超过62500,但与此同时仅建成14200所公寓。仲量联行预计,为满足市场需求,每年需要建成约7000所新公寓。就目前可用的土地情况来看,达成这一目标是不可能的。

政府也注意到了这一市场情况,并为此制定了一系列解决措施,其中包括开发新的城市区、将公共和商用楼转变成住房、在现有公寓楼的基础上增建新楼层等。开发莱因缅因(Rhein-Main)大都市区土地以新建92000所公寓的计划可能因基础设施成本问题而延期。

尽管法兰克福大力发展新建和再开发项目,但未来十年,房市供不应求的紧张状态仍将持续下去。尽管这对住户而言是一大难题,但供不应求的市场对住宅房产投资者而言是有利的,因为他们可以利用房价的上升趋势,在未来几年内进一步抬高价格。

位于法兰克福的新建楼盘,充分引入了现代化节能住宅体验,对于想要接近文化、购物、金融区和各种休闲活动的人们不要错过。代理公司更特别为在德国投资房产的客户提供租凭和管理服务。售价仅约33.3万欧元(约¥257万)。
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原文:南华早报
编译:Zoe Chan

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高力国际:菲律宾房地产的发展将迎来历史新高

房地产顾问服务公司高力国际称,尽管上调的利率和通货膨胀带来了一定挑战,但今年菲律宾房地产市场的供需很可能迎来历史新高。

尽管第二季度菲律宾国内经济增长放缓,达到三年来最低的6%,但高力国际菲律宾经济发展速度仍然位居该东南亚第三,仅次于越南(6.8%)和中国(6.7%)。

高力国际表示,“尽管经济增长放缓,但房地产行业仍是十分坚挺,2018年办公、住宅和休闲房产的供需都将达到历史新高。”

菲律宾首都及第一大城市马尼拉

然而,该公司补充道,利率的上调或将在未来12至24个月内削弱中低收入阶层对住宅房产的需求。

高力国际指出,由于开发商对高利率的影响有所担忧,因此今年上半年新增公寓的数量有所减少。

8月初,菲律宾央行将政策利率上调了50个基点,为2008年全球金融危机以来最大幅的上调力度。

高力国际表示,“我们认为,利率的波动应当会促使当地开放商更愿意与外国公司合作,共同开发水平和垂直住宅项目。”

除调高的利率外,加速的通货膨胀对消费产生抑制,因此也给房地产行业带来了一定的挑战。

7月,由于食品和饮料产品价格上涨,通胀率达到5.7%,为五年来最高。

高力国际指出,房地产行业还面临其他的挑战,如由于技术工人的缺乏和公共基础设施项目的大幅增加而导致建筑进度的延误,路权问题以及税制改革加速与纳入(Tax Reform for Acceleration and Inclusion)法律(该法旨在合理化政府为投资者提供的刺激政策)实施的不确定性。

高力国际称,数据显示,今年,办公房产的供需和净吸纳率都将达到历史新高。

截至上半年,马尼拉大都会的净吸纳量达到641000平方米,高于去年整年的638000平方米。

高力国际预计今年其吸纳量将达到107万平方米,此外,新可出租办公房产的吸纳量预计将达到108万平方米,创下又一历史新高。

高力国际表示,“预计在2018年下半年建成的可预租办公楼中已有31%完成预租,因此今年下半年房市的高需求趋势将持续下去。”

除了来自中国业务外包公司和离岸博彩公司的需求外,马尼拉大都会办公房产还受到物流、电信、保险和金融服务等传统企业的推动。

与此同时,住宅房产大的发展将持续受益于菲律宾与中国的友好关系。

高力国际称,“菲律宾的高力国际接收到了越来越多来自中国香港、日本和中国大陆公司的询价,由此可见菲律宾越来越有可能与外国开发商合作。”

大量开发商计划在马尼拉以外的关键城市,如加维特省(Cavite)、布拉干省(Bulacan)和邦板牙省(Pampanga)投建水平项目(住房和土地)。高力国际建议开发商在菲律宾的二三线城市开发住宅项目,因为这些地区的终端用户需求高。

菲律宾加维特省大雅台市(Tagaytay)离马卡蒂市区车程1小时半左右。这里可观看到全世界最小的火山岛湖,是环境优美的休闲区。Wind Residences是2015年新发展的公寓。共有5栋楼。公寓设施有室外室内游泳池、网球场等等,周边有大型游乐场、骑马场、购物中心、5星级酒店和餐馆。
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高力国际预计今年菲律宾国际游客的数量将从去年的660万上升到750万。由于马尼拉大都会将新增2800间新的酒店房,酒店供应量达到历史最高,因此酒店的入住率大概将在65-68%之间徘徊。

高力国际预计,从明年开始至2021年,马尼拉每年的平均入住率将达到68%-70%,与此同时,酒店房费的价格预计将每年增加约1-2%。

高力国际认为,尽管今年第一季度,由于税制改革加速与纳入的不确定性,工业房地产的投资下降了38%,但其吸纳率仍将保持稳定。

部分企业宣布在吕宋岛工业园区中部和南部设立办公处。

高力国际表示,“最初,人们担心菲律宾的房地产市场会出现过热现象。但央行不断采取举措旨在控制通胀,以舒缓对房市过热的担忧。为了使得经济增长能够更好地支持房市的繁荣发展,政府必须确保实行适当的政策改革,包括继续实施税收和非税收刺激,以保持菲律宾对外包和工业公司入驻的吸引力;放宽关键行业(如建筑)的外国合作限制,以解决项目进度延期的问题。”

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原文:PhilStar

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土耳其里拉崩盘 房产成海外投资者美餐

“今年第二季度,我们向土耳其的购房者卖了75套,而去年这个时候,我们卖了109套”,土耳其房产中介商Property Turkey的创办人以及总经理德金·卡梅隆(Deggin Cameron)向《每日经济新闻》记者说道。

上周五(8月10日)土耳其货币里拉崩盘,盘中刷新历史低点至6.6,日内跌幅一度达到20%。尽管这周里拉有了小幅回升,但是自今年以来,里拉兑美元已经暴跌了54%。伴随着里拉的大跌,一向被视作土耳其支柱产业的房地产近几个月也遇上了淡市。

“由于土耳其经济显著的美元化和进口驱动,美元和欧元的快速上涨通常会对土耳其家庭的消费以及投资行为产生心理影响,这些家庭宁愿延迟大笔的支出。他们更愿意考虑硬通货存款账户,黄金等高收益投资代替房地产,”伊斯坦布尔大学金融学院教授阿里·赫普森(Ali Hepsen)向《每日经济新闻》记者解释称。

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里拉贬值利率高企 爱买房的土耳其人静观其变

在过去的两个月里,土耳其的房价平均已经下降30%。今年以来,房价已经降了近60%”,德金·卡梅隆告诉《每日经济新闻》记者,他创办的Property Turkey已经从事土耳其房产业有14年的时间。

房地产早已成为土耳其的支柱产业。“当比较建筑业和国内生产总值(GDP)的增长率时,可以观察到在2018年第一季度,建筑业的增长率为6.9%,非常接近7.4%的GDP增长率”,赫普森教授称。

当记者向赫普森教授以及卡梅隆问起土耳其人是更愿意买房还是租房时,他们一致表达了土耳其人对于买房的青睐。另一家总部位于英国的土耳其房产中介商Armaya International的发言人更是向《每日经济新闻》记者表示,“对于土耳其人来说,投资房产是他们的第一选择,其中主要买家是中等收入者。”

记者查阅土耳其统计局数据发现,在今年2月~4月,房屋销量较去年同期都有所下滑。其中,3月降幅最大,房屋销量同比下滑14%,共计售出110905套。

(图片来源:土耳其统计局)

除了Property Turkey外,房产中介Armaya International同样遇到了销量下滑的情况。“2018年第二季度,我们向土耳其人卖了60套房屋,低于去年同期,”Armaya International告诉《每日经济新闻》记者。

那么,一向爱买房的土耳其人,近段时间为何购房意愿不再那么强烈了?

“随着土耳其里拉的贬值,抵押贷款利率的上升,这可能会对他们购买房产的愿望产生负面影响。如果抵押贷款利率仍维持在现有水平,那未来几年可能租房比买房更有优势,”赫普森教授向记者解释道。

今年6月,面对不断贬值的里拉,土耳其央行为了稳住里拉下滑的趋势,维持国内物价的稳定,曾宣布将其政策利率上调125个基点,目前达到了17.75%。

另一方面,卡梅隆向记者表示,土耳其人此时的观望态度还透露出他们的另一担忧,“如果整体经济放缓,房价回升可能会缓慢,这意味着资本增长缓慢”。但他也提及,土耳其人正在等待货币稳定,一旦货币稳定,他们将重返市场。

趁里拉大贬值 外国人加快购房步伐

就在土耳其人对购房持观望态度之际,海外投资者却加快了他们的步伐。

土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。另外,与其他国家的市场相比,土耳其的房价仍然处于较低水平,”赫普森教授向《每日经济新闻》记者表示。

“土耳其的房价平均在30万里拉一套(约合人民币34万元),但是在土耳其最大的城市伊斯坦布尔,平均房价大约在60万里拉一套(约合人民币70万元)”,奥尔汉·瓦坦达斯(Orhan Vatandas)在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,瓦坦达斯是土耳其房地产大数据提供商REIDIN数据部的主管。

今年以来,美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%,这意味着一套价值60万里拉的房屋,在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买,而在现在,只需要约10万美元就能购买。“目前,美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉,这为出口以及购买房产创造了良机。因为这一点,意向购买土耳其房产的问询也增多了,用里拉标价的房子,用美元支付可能收获甚至高达40%的收益,”Armaya International的发言人向《每日经济新闻》记者说道。

土耳其统计局数据显示,今年以来,土耳其房地产对外国人的房屋销量同比都有所上升,其中7月同比涨幅最大,增长了65.6%,共售出2858套。其中,外国人在土耳其购置房产首选伊斯坦布尔,销量排名第一,共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其购买了584套房屋,其次是伊朗321套,沙特阿拉伯211套,俄罗斯173套,科威特171套。

卡梅隆向记者表示,由于里拉的贬值,未来几个月土耳其的房价可能会出现上涨。“由于高达50%的建筑成本是以美元计价,这意味着他们的成本已经上升,开发商无法承受长时间将价格保持在当前的水平,已经面临着提价的压力”。

“事实上,现在是投资土耳其里拉的黄金时间,里拉下降了,开发商还没有提高以里拉计算的房屋价格,他们可能很快就会开始涨价,”卡梅隆向《每日经济新闻》记者说道。

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来源:每经网(上海)

责编:Zoe Chan

泰国房市观察:不太平的7月 过山车般翻转的购房热情|居外专栏

7月的泰国很不太平。

普吉岛的游轮失事将会成为受害人亲友心头一道抹不去的伤疤,在这里我也借此机会向所有受影响的人表示沉痛的哀悼。

差不多相同的时间,在距事发地以北大约800英里的清莱,12名少年足球队员和他们的教练在被困被洪水淹没的地下洞穴超过一周后获救,总算让世界各地密切关注此事件进展的人们都松了口气。

12名泰国少年足球队员和教练被困洞穴18天后成功获救

那么问题来了:上面这两起事件与房地产有什么联系?

过去的13年我都是在泰国度过的。这期间我经历了不少天灾人祸,甚至包括一系列的军事动乱和国家政变。但是,这一切都没有影响泰国房价在这13年中不断攀升的势头。

最近泰国房产中介CBRE发表了一篇报告,文中显示,自该公司在当地开业以来,30年间曼谷当地房价的增幅已经超过了1000%。即使是对2002年入手曼谷房产的买家及投资者来说,他们现在手中的房产价值也可以较当时轻松翻番,甚至达到当时价格的三倍。

上面这一系列数据想要表达的就是:即使在动荡的年代,房地产板块依然是一项稳定且看好的投资选择。

目前泰国当局在国家的基础建设方面投入了大量的人力物力,未来10年内,将会形成一个以首都曼谷为中心的规模庞大的交通网络。

同时今年泰国的国民生产总值(GDP)增幅预计在3%左右,较2017年仅仅是略有下滑,而今年1%的通货膨胀率较去年的1.3%反而表现更佳。

除此之外,大量投资泰国公司股票的泰国基金(Templeton Thailand Fund)一直以来是投资市场的风向标,它在房地产板块相当活跃:目前房地产相关的股票已经超过了其控股总额的10%,其持股量排名前十的公司中有两家来自房地产板块。泰国基金在泰国当地管理的投资金额超过1.73亿美元,而且和大部分海外投资者一样,它经营的主要任务就是实现资产的不断增值。

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自7月5日的普吉岛游轮失事以来,居外网收到的有关泰国房产的问讯及咨询直接减少了近乎一半。但是这项数据很快就出现了反弹,截至目前已经超过了6月底时的数据。

问讯及咨询出现如此大幅度的下滑是完全可以理解的,但是后续如此快速的反弹却是真正在我意料之外的。这其实是个好消息,因为中国买家是泰国目前最大的单一海外购房群体。

中国人是很精明的,即使受到悲伤情绪的影响,他们还是可以理性地判断短期事件对于房屋价格的影响。现阶段虽然泰国存在着一些消极的因素,但是当地房产市场中长期的投资潜力仍然是相当可观的。

 

责编:Zoe Chan

 

泰国知名房产业记者Andrew Batt专栏全集

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全球富翁涌至“避难”推高房价 新西兰的外国买家购房禁令进入倒计时

作者:夏洛特·格雷厄姆·麦克莱(Charlotte Graham McLay)

大批百万富翁纷纷赴新西兰购买豪华的末日避难所,致使当地购房者无房可买,且房价飙升,因此新西兰政府将出台相关禁令,禁止外国买主购买当地房产。

继科技业亿万富翁彼得·泰尔(Peter Thiel)——贝宝(Paypal)创始人兼脸书(Facebook)早期投资者,还有因性行为不当指控而丢掉工作,名声扫地的前NBC主持人马特·劳尔(Matt Lauer)等一大批富有的外籍人士在新西兰购置物业后,新西兰政府正准备采取严厉措施以阻挡这一趋势。

新西兰吸引了众多超级富豪在当地购下躲避世界末日的安全避难所。近年来,这已成为一种屡见不鲜的现象。领英(LinkedIn)联合创始人里德·霍夫曼(Reid Hoffman)去年在接受《纽约客》采访时说道:“在新西兰买房子已经是一件心照不宣的事。”延伸阅读居外看点:财富自由后,他们去新西兰寻找诗意生活

那些准备躲避世界末日的海外百万富翁显然十分青睐新西兰温和的气候、宽敞的空间和干净的水源,并把这里当成了理想的避难所——但政府已经忍无可忍

然而,以总理杰茜达·雅登(Jacinda Ardern)为首的新西兰中左翼政府指责这些末日准备者造成了重大住房危机,使新西兰的无家可归率达到了发达国家中的最高水平。

雅登女士所属的工党坚信,通过修改法律,禁止外国人购买该国大多数种类的住宅(修订法案预计将在本周的议会上获得通过)将有助于降低房价。再加上政府在十年内建造10万套经济适用房的计划,新西兰的划区和基础设施问题将得到妥善的解决,而境况不佳的建筑业也会有所提振。

更早之前草拟的禁购法案更为严格,而现在的版本已经有所放宽。根据最新提交的法案,外国购房者可以购买大型楼盘或高层大楼中的新公寓。该禁令禁止非当地居民购买现房,但根据自由贸易规定,澳大利亚和新加坡籍的买主将不受此禁令限制。

新西兰经济贸易和发展部部长兼这项法案的负责人大卫·帕克(David Parker)表示,这项禁令所涉及的内容并不只是房价。

“在这个财富不断集中的世界上,我们不希望海外小圈子里的富人因为能够开出更高的价钱,而赢取那些成功新西兰人与生俱来的权利。”他说道。

然而,一些经济学家及国际货币基金组织质疑这是否是新西兰的真实情况。6月份公布的官方数据显示,今年前3个月内转手的物业中,被外国买主买走的物业只占3.3%。

但新西兰最大的城市,也是国际人口统计组织(Demographia International)房价过高城市榜单上的常客——奥克兰的中部地区,外国买主购买的物业占比高达18.7%。在南岛(South Island)皇后镇,一个风景宜人的度假村,9.7%的物业转让给了外国购房者。

“但是各处的房价都在涨,”奥克兰咨询公司Sense Partners的住房经济学家Shamubeel Eaqub说道。

他也认为新法案可能会产生某种层叠效应,因为从最高端的豪宅市场中剔除外国购买者可以自上而下地释放出可出售的房产,“但这会引发一个问题:实施这项举措是否可以推动房价的大幅变动,”他说道。“我正在努力思考这个问题的答案。”

中国大陆居民是最常见的外国购房者,其次是来自澳大利亚、英国和中国香港的投资者。然而,自美国总统唐纳德·特朗普(Donald Trump)当选以来,越来越富有,喜欢在新西兰购买世界末日避难所的美国人常常登上国际头条新闻。

瓦纳卡湖上的阻尼湾(Damper Bay on Lake Wanaka),硅谷大亨彼得•泰尔在此拥有土地
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一家奥克兰房地产经纪公司的经纪人格雷厄姆·沃尔(Graham Wall)的客户包括文莱苏丹(Sultan of Brunei)人和泰尔先生——此人仅在新西兰居住了12天就获得了公民身份,这件事引发了许多争议。沃尔说,这项新法案让一些富有的外国客户感到不安。

“人们对此感到惊讶和困惑,因为以前新西兰非常欢迎他们,他们无法理解这种新的敌意从何而来,”他说道。

沃尔说,富裕的外国地主为新西兰人创造了成千上万个就业岗位,还有数十亿美元的旅游收入。他还补充道,这些外国人还会向当地学校和社区活动提供捐助。

许多富人购买的物业都位于或邻近风景如画的新西兰南岛皇后镇一带,而中产阶级人群几乎买不起那里的房产。

皇后镇的镇长不希望政府把外国买家拒之门外。吉姆·博尔特(Jim Boult)表示,如果高端房产的业主受到禁令的限制而无法向理想的买主出售物业,那么新西兰的“国际声誉”就会受到威胁。博尔特说,想抢夺皇后镇的经济适用住房的并不是外国买家,而是那些想购买度假别墅的新西兰富人和澳大利亚人——不管怎么样,他们都不会受到这条禁令的影响。

占据皇后镇山(Queenstown Hill)的绝佳位置,这块独特的1,907平方米地块可以容纳一座宏伟的山顶住宅,并已建有私人综合设施,包括温水游泳池、豪华水疗中心、桑拿蒸汽浴室和最先进的健身房。

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三月,该地区计划实施的一项社会住房计划失去了一位欧洲投资者——基础资本公司(Foundation Capital)的支持。这项即将实施的禁令使这家公司望而却步。该项目的房产信托基金已经获得银行贷款,住房建设目前在持续推进,但发言人朱莉·斯科特(Julie Scott)表示,现在的条款和条件“绝对不像离岸投资模式下的条款和条件那样富有吸引力”。她希望更为宽松的新法案可以重新激发投资者的兴趣,让他们回到新西兰。

一位来自中右翼国家党派的议员艾米·亚当斯(Amy Adams)表示,她听说,由于投资者对新法律持谨慎态度,某些住宅项目现已搁置。然而,负责该法案的部长大卫·帕克否定了新西兰似乎对外国投资持敌对态度的说法。

“人们都是基于收益率进行投资的,不会掺杂个人情绪,”帕克先生说。

他说新西兰依然是一个理想的投资目的地,并赞扬了新西兰所谓的“包容性”企业海外投资制度,还有处于高位的外国直接投资率。

今年早些时候,该法案还处于草拟阶段时,政府委员会收到的一些文件请求立法者将高净值个人(这些个人表示自己购买的房产价格可能远远超出新西兰人的平均价格 )剔除出此禁令的限制范围。

然而,贸易部长帕克先生称这些让超级富豪享受特殊待遇的建议让他感觉被“冒犯”了。

 

原文:英国电讯报
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

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印尼总统维多多让雅加达捷运驶入正轨 有望明年3月底通车

日本和印度尼西亚的承包商花费五年时间,不惜在已经十分拥堵的城市引发交通混乱并花费15亿美元(约102.3亿元人民币)巨资后,终于看到了雅加达开创性的捷运(MRT)系统第一期工程完工的曙光。

绝大多数人,尤其是雅加达捷运项目负责人William Sabandar根本不需要别人提醒也能牢牢记住捷运开始运营的时间:2019年3月31日——立法和总统选举前27天。在这次竞选当中,所谓的“基础设施总统”佐科·维多多(Joko Widodo)将争取连任。

自2016年10月地面工程由于土地收购问题而处于停滞状态,而Sabandar开始负责该项目以来,维多多已经进行了六次现场视察。每次视察期间,总统都会提出同样的问题:“工程赶上进度了吗?”

印度尼西亚总统佐科·维多多(Joko Widodo)在2017年2月23日视察雅加达的大众捷运(MRT)项目。

实际上,捷运工程的进度大幅落后。在全亚洲没有现代化轨道旅客捷运系统的城市当中,雅加达是规模最大的一个。根据专家预测,除非通勤者愿意放弃使用汽车和摩托车,转而乘坐公共交通工具,否则到2020年,雅加达将出现全面拥堵。

雅加达市区内已经容纳了1000万名居民,但雅加达南部的茂物(Bogor),东部的勿加泗(Bekasi)和西部的唐格朗(Tangerang )还有广阔的住宅区,每天有400万人要从这些地方出发,前往雅加达市区上班。

捷运路线以莱巴布鲁斯(Lebak Bulus)南郊27公里长的走廊为起点,一路延伸到雅加达市中心的印度尼西亚酒店(Hotel Indonesia)环线,止于雅加达北部历史悠久的科塔(Kota)区。2030年完工后,捷运网络沿线覆盖的路程将达到108公里。

遗憾的是,曾经矗立在雅加达繁忙的主干道——苏迪曼大道(Jalan Sudirman)两旁的高大树木早已被砍倒,而这是“严爱之城”为了完成400年历史上最大的基础设施所必须付出的代价。

2018年6月7日,记者在雅加达捷运建设工程的隧道里看到了工程师和工人。在雅加达交通繁忙的街道下方,一条捷运隧道可能是缓解该市严重交通僵局的关键因素。

此外,长度为230公里的雅加达捷运公交车(Transjakarta Busway)网络,还有运输量达到50万,价值60亿美元(约409.2亿元人民币),最终长度为41公里的轻轨(LRT)系统将把市中心与偏远的茂物、勿加泗和德波克(Depok)连接起来。

如果没有1997至1998年爆发的金融危机,印度尼西亚也不必花费大量时间来恢复经济实力,那这项计划的进度本可以大大加快。缓慢的经济增长意味着该市不可能在没有获得高额国家补贴的情况下运营捷运系统。

那时还在担任雅加达市长的维多多花费了颇长的一段时间来决定是否要在2012大选后继续进行这个项目。由于当时政府已经开始为雅加达捷运公交车网络支付一年2530亿卢比(1.2亿元人民币)的补贴,他担心捷运将会造成过多的负担。

但他必须做出决策。该项目的融资机构——日本国际协力机构(JICA)承诺为两期南北工程提供24亿美元(约163.7亿元人民币)的优惠贷款,还款期限长达40年,而年利率仅为1%。

起初,雅加达政府需承担58%的债务,但在维多多执政的两年时间里,他慢慢地把这一比例降到了51%,而中央政府同意承担其余的债务。

2017年11月9日,工人们在雅加达的一个地铁施工工地上忙碌着。

当Sabandar介入时,捷运项目正面临危机,且施工进度严重落后。尽管印尼2012年颁布的《物权法》对征收权做出了新规定,但有三个地面站点周围土地的所有者们仍坚持要求政府以高于当时市场水平(每平方米2500万卢比,约11838元人民币)的价格来征收土地。

身为一名交通工程师和在新西兰受过教育的地理学博士,且曾负责苏门答腊(Sumatra)西部,受地震破坏的尼亚斯岛(Nias)建设工作的Sabandar挺身而出,应对挑战。在那之前,2004年海啸侵袭印尼后,他还在亚齐(Aceh)和尼亚斯修复重建机构负责人Kuntoro Mangkusubroto组建的优秀团队效过力。

Sabandar用了两个月时间,把所有的利益相关者联合起来,终于攻破了最后16个钉子户的防线。这些钉子户一开始要价高达每平方米1亿卢比(约合47350元人民币),最终他们做出了让步,同意以每平方米3000万到3300万卢比(约为14205至15626元人民币)的价格出让土地。

2017年初,心情焦虑不安的维多多视察了该项目,这位心情愉悦的捷运项目主管向他汇报:任务已圆满完成。但是,自从这项工作完成以来,压力始终存在着。“这已经成为了一个政治目标,”他说。

由于涉及建设、持有和维护新交通网络,雅加达捷运系统被划分为一个归地方政府所有的实体,且政府允许其负责人在寻找替代融资时保有一定的灵活性——这是国有企业无法获得的特权。

工人在捷运系统的地下工地,摄于2018年7月。

基于距离定价的票价预计只能填补40%的运营成本。其余部分将由以公共交通为导向的开发项目(TOD),南北走廊及其沿线21个车站的电子广告和其他商业活动来覆盖。

工程的大部分重点将放在都库阿塔斯(Dukuh Atas)中心区域。根据建设规划,该区将成为郊区铁路、轻轨、南北捷运走廊,还有以巴拉拉查(Balaraja)西侧为起点,一直延伸到西卡朗东部(Cikarang),绵延87公里的待建东西向列车线路交汇的综合性枢纽。

南北捷运的二期工程耗资20亿美元(约136.4亿元人民币),其八个地下车站将需要另外五年的建设时间,这主要是因为北侧的地下水位较高,而且下方还有河流经过。

与此同时,政府还将开展耗资39亿美元(约266亿元人民币),长度为27公里的东西线中段工程。建成后,该线路将跨越从甘邦岸(Kambangan)到Ujung Menteng这两个雅加达城市边界。整个捷运网络达到盈亏平衡预计需要25年。

都库阿塔斯开发项目覆盖范围的初始半径为700米,预计将于今年末开始动工。最终在城市一分为二的玛琅河(Malang River)两侧将建起高层办公大楼,地下购物区和公园绿地。

捷运项目最初的目标是每天运送乘客17.34万人次,还存在着3万人次的缺口。谁也猜不到捷运系统要用多少时间才能改变雅加达混乱的交通状况。但是,如果参考曼谷建设空中列车的早期经验,这个目标决不能一蹴而就。

2016年2月4日,雅加达一个正在施工的立交桥(背景)附近,汽车司机在通勤过程中遇到了交通拥堵。

以雅加达捷运公交车网络为例。假设乘载客摩托车(ojek)去最近车站的成本为每天7000卢比(约3.3元人民币),乘坐捷运的来回车票,而且到站后可能还要再搭乘一次摩托车,每位雅加达通勤人员每月平均交通费为20万卢比(94.7元人民币)。

另外还要考虑到新增的1000辆新摩托车的定金,而且这些摩托车会加入到雅加达街道上的车流中,加剧交通堵塞。在某些方面,由于公共交通工具的便利性,它们在缓解交通堵塞方面可能会造成比汽车更大的挑战。

尽管鼓励驾车者乘坐公共交通工具意味着捷运全长都将计入市中心电子道路收费(ERP)范围,且停车费也会相应提高,雅加达市长Anies Baswedan至今仍拒绝发布禁止在雅加达市中心的主干道上使用摩托车的禁令。

这形成了一个重大的障碍,但它很快就会被消除。人们普遍认为Baswedan现在是总统候选人Prabowo Subianto参加2019年竞选的搭档,而更加务实的商界人士Sandiaga Uno将接手他的工作。

下个月在雅加达举办的亚运会上,捷运工程将继续进行,而且建筑工人们正沿着雅加达主要商业道路——苏迪曼大道铺设宽阔的人行道。这是令人印象深刻的“高档化”项目的一项举措。

在雅加达这样一个通常将行人视为二等公民的城市里,这是一项令人震惊的创新。但在接下来的几个月里,城市执法人员的工作量将大幅增加:他们将要驱赶那些不肯离去的食品摊贩,并确保乘坐摩托车者不把人行道当成额外的车道。


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