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印尼允许外商设独资公司港资地产商初尝甜头 | 印尼

印度尼西亚是东南亚最大的经济体。纵然印尼拥有强劲的经济增速和庞大的消费者市场，但相比邻近的泰国和马来西亚，它总被外国地产投资者排除在视野之外。

现任总统佐科・维多多（Joko Widodo）领导的印尼政府正以前所未有的方式向外资开放当地不动产市场。外国地产开发商可在印尼设立全资企业，免去了以前寻找当地合资伙伴的麻烦。

2015年印尼政府开始允许外国人购买物业并给予了可续期的30年产权，但外国买家依然有所迟疑

尽管许多外国开发商和潜在的买家还是以观望态度为主，一些“早起的鸟儿”已迫不及待的进入当地试水。中国香港地产开发商King Land Avenue董事总经理常天心就是其中一位。他相信，未来当这个国家成为世界经济的新驱动力，他持有的印尼物业将会是一笔好生意。

当然，投资新兴市场并不容易，土地所有权就是在印尼开发地产项目一个令人头疼的问题，因为想从真正的所有者手上买下一块土地并不容易。

常天心对《亚洲时报》说：“我们必须非常小心，因为许多印尼土地的产权很不清晰。”

他回忆起早前他买下西雅加达一块土地的经历时说，他一共看了超过 100块土地。他说：“按常理，所有土地都应该在土地局注册，但事实上一些地主为了避税拿着没有更新的地契，而另一些人钻空子，拿着假地契去土地局注册。”他指，一旦因土地所有权产生纠纷，建设项目就必须暂停。他无奈的说，投资新兴市场时，需要花很多时间和成本避免类似纠纷。

最后他也成功开展了他的业务，目标客群为当地华侨。情况似乎很乐观，即使项目内的住宅要到2020年才会落成，但已经卖出了近80%的单位。大部分是华人投资客买的。他表示，假设投资者在几年之后卖出房子，平均回报率有10至25%，如果在这期间把房子租出去，在雅加达还能拿到每年7.5%的租金回报。

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这位年轻的开发商相信，印尼年轻人口结构将为房价提供支持。另一方面，由企业带来的物业需求也是开发商对房价稳定的信心来源之一。

中国香港Father Financial财富管理公司财务咨询师Andrea Sutjiatma Joeng建议称，进行海外投资时，投资者需要考虑的风险还有当地执政党更替、政策和法律不确定性等因素。

2020夏奥会旅游潮和民宿崛起东京酒店集团谈如何扩张 | 日本

离2020年东京夏季奥运会还有3年，日本东京酒店集团正马不停蹄在扩张其旗下酒店数量，明年将有三家新的东京酒店开张，然后在2019年和2020年，会各新增一家新酒店。

明年即将开张的三家酒店都在东京市。第一家开业的东京湾东京酒店设有638间客房，靠近东京迪士尼乐园。另外两家，一家离东京羽田国际机场车程不过20分钟的King Skyfront川崎殿町REI 酒店会在此开门迎客。而第三座将位于涩谷，这第三座名叫Stream Excel酒店将坐落在一座集办公、购物、酒店大堂于一体的建筑综合体里。

此外，东京酒店集团旗下的Stream Excel酒店品牌将于2019年进入大阪，选址在难波别院（Nanba Betsuin Temple）附近；2020年东京酒店集团旗下REI 酒店将会进入横滨。

东京集团集团在日本市场已处于领先地位，但仍有计划通过“市场喜爱的酒店和度假村品牌“ 扩张走出日本国门。 ”我们会继续丰富我们的酒店产品线，往返东京、富士山、大阪和京都的热门旅游地点将是我们的扩张重点区域“，东京酒店集团执行副总裁Masato Lizuka接受媒体采访时说道，“我们集团在日本的品牌美誉度不错，但是还需要在国际市场上增加知名度”。目前，东京酒店集团旗下有四家酒店和15家与度假租赁平台PHR合作的物业，这四家酒店分别是：东京凯彼德酒店、京都东京酒店、名古屋东京酒店和高端奢侈酒店品牌蓝塔大饭店（Cerulean Tower Tokyo Hotel）。

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“当然，我们的竞争对手不止是国际酒店品牌，日本本土的酒店品牌和日渐兴起的民宿也是我们的竞争对手。我们计划在PHR 所在区域举办各类研讨招待会来招募旅行社、旅游营销机构和企业客户来探索如何应对目前的市场竞争实现我们的增长”，Masato Lizuka 告诉记者。

原稿作者：Victoria Rosenthal
日期：2017年11月27日
翻译：Helena Yu
翻译日期：2017年11月29日

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

民间消费情绪乐观龙头开发商引入智能家居系统 | 越南

尽管越南消费者的收入水平仍不高，受收入增长信心影响，越来越多的越南人愿意在时髦高质产品上支出，许多进入越南市场的跨国企业选择中等价位或高性价比产品进入越南消费市场。智能化家居已经被引进到越南，并在过去5年里快速发展。

“一体化系统集成”是智能家居的最基本特色、今天我们来了解一下越南智能家居是如何实现实现智能化、网络化、人性化。

何谓“一体化系统集成”智能家居

越南消费者消费情绪乐观当地开发商引入智能家居系统 | 越南 — 智能家居移動端控制終端

上图展示的是新加坡尼科 Nico公司的一套智能家居的典型案列。

通过若干无线互控开关和遥控器组成家庭无线网络，然后通过智能手机对室内灯光，空调，电视，窗帘，音响，安全控制等系统组合进行集中管理及控制。组合之后，业主可以在房间内有不同的体验：比如在客厅看书时，可以按照事先设定的看书模式按下场景开关或遥控器的阅读按键，此时，适合看书的柔和灯光立时充满客厅；若想休息了，也可按自己设定的休息模式，一键即可熄灭家中所有灯光。对于空调及温控方面，通过采用德国永诺的RCD智能面板，不仅可以通过手机实现远程温控操作，还可以控制每个房间的温度、自动调节室内温度。

越南智能家居，节能环保是必须

智能家居在欧美国家越来越普遍，越南是否也跟上这个时尚潮流还有待时间下定论。目前大部分智能家居的房子主要集中在越南几个大城市如胡志明市，河内及岘港。同时因为价格高的原因，开发商主要把智能家居家装在小户型里或者以局部例如客厅，厨房或卧室，尤以设置在客厅最多，而不是为整套房子装配智能家居系统。

另外能投入智能家居领域也只有越南几家巨头综合实力比较强的房地产公司如Vingroup, SunGroup及NovaLand。其中Vingroup最具代表性，楼盘主要在胡志明市及河内。

Vingroup智能家居

实现智能化、网络化、人性化

前面谈了很多关于智能家居的内容，那么真正在现实生活中一套智能家居房子是怎样的呢？我们特别从Vingroup开发的诸多项目中挑选一套智能家居系统的单元案例供大家参考（完整价值大约200万）。

房子位于河内新建的高级住宅Park Hill PREMIUM。设计师采用信息化网络新技术Control4，同时安装传感器，感应器把音视频设备、照明系统、窗帘控制、空调控制、安防系统、数字影院系统、网络家电以及三表抄送等连接到一起并通过智能手机及平板电脑操作及调控。

人来灯亮，人走灯灭的体验

每天在清晨离家上班时，轻轻拨动手机，就全部切断所有电器和电灯的电源，当下班回家时，再度自动通电，既方便省事，还节能省电。除了“人来灯亮、人走灯灭”感应控制功能，通过亮度传感器对灯光亮度进行自动检测，以及温湿度传感器对中央空间和地热系统的自动控制、场景设置、一键开关功能等，实现照明节能、智能电源插座节能、大功率电器能源节能等。另外将家中的家电、门窗、水气统筹起来，根据预先的设定，自动做出合理的安排，让很多比较耗电耗水耗气的家居设施变得高效省时，不管是直接或者间接，都能起到节能环保的作用。

第二个特点，体验科幻影片里的场景，通过调控手机上的按钮，就能完全掌控家中的娱乐系统，电影开始时，就会自动关闭百叶窗和调暗灯光。当你出门时轻轻按一下房门会自动锁上、启动安防系统、关闭所有灯，自动调整温度。客厅是与家人一起放松和享受美好时光的地方，当有朋友来你家做客时候，可以选择屏幕上的适合场景，自动调节灯光、更换音乐，让客人在完美的氛围中享受美餐。

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受新加坡生态建筑的启发， Vingroup集团开发了这处名为“VINHOMES ROYAL CITY”的新楼盘，推出了一种新的精英共管公寓房源。楼盘设有度假风格户外场所，包括一片为业主提供方便的绿地，绿地中有室外游泳池系统、丘陵美景、公寓、高级别墅、服务式公寓、学校、医院、购物中心、公共活动空间和环绕在四周的绿色树墙。

项目名称：ROYAL CITY
项目种类：综合体
位置：河内，离还剑湖3公里，从城市中心开车5 分钟
单价：2000 -2500美金/平方米
总价： 40万 – 50万美金/套
面积：150-220 平方米
租金回报率：7-8%/年
建设面积： 30%
现在情况：马上收房
地址：越南河内72 Nguyen Trai 街Royal City
设备：Vinmec 医院、Vinschool、超市、Outdoor BBQ、 Shophouse和其他的
产权：外籍人士 50-100年的产权
投资集团：Vingroup
销售代理：ViProperty JSC & VIProperty Management

作者： Lisa Zhu

责任编辑：Shelly Du

日期：2017年11月28日

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

柏林吸引力大增跃升英国脱欧后的全球资金避风港 | 德国

房地产市场蓬勃发展以及较低的房价，吸引着超级富豪们来到德国首都。

长期以来，柏林一直以欧洲的时尚人士、学生和半退休摇滚明星之都而闻名，现在又成为超级富豪们的聚集地。20世纪70年代，当大卫·鲍伊（David Bowie）搬到西柏林三年时，这座城市到处都是价格低廉的住宅和欣欣向荣的地下音乐场所。

目前，鲍伊曾经居住过的舍恩贝格（Schöneberg）地区及其附近的克罗伊茨贝格（Kreuzberg）深受土耳其移民欢迎，现在已经让人认不出来了。朋克族和革命者被年轻的职业人士所取代，擅自占用建筑物的人群让位于顶层公寓和手工咖啡馆，墙上的涂鸦谴责该地区的贵族化。

据负责跟踪超级富豪活动的调研公司Wealth-X统计，德国共有超过1.3万位超级富豪（净值在3000万美元以上），比2016年增加了近5%。就对富人阶层的吸引力而言，其研究将柏林列为最具吸引力第11位的投资地。

“随着英国脱欧日渐明朗，柏林被认为是全球主权财富和知名投资者的机会主义投资，” Wealth-X定制调研总监温斯顿·切斯特菲尔德（Winston Chesterfield）表示。

过去20年来，该城市的顶级酒店和公寓开发项目稳步增加。柏林的阿德隆酒店（Hotel Adlon）曾接待过玛琳·黛德丽（Marlene Dietrich）、查理·卓别林（Charlie Chaplin）和约翰·D·洛克菲勒（John D Rockefeller），于1997年重新开业，并分别于2004年和2013年与丽思卡尔顿酒店（Ritz-Carlton）和华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）联手合作。2012年，位于原丹麦大使馆的五星级酒店达斯施图酒店开业。

虽然目前超级富豪们有很多去处，但他们也在积极寻找投资机会。主权财富基金紧随其后。

“涌入德国房地产市场的资金来自世界各地，”第一太平戴维斯投资管理部门欧洲基金管理主管格哈德·莱纳（Gerhard Lehner）表示。“显然对于外国资金，尤其是亚洲资金来说，柏林是极具吸引力的投资市场。”

上月，由加拿大养老基金主导的投资者以近11亿欧元的价格购买了柏林的索尼中心，这是今年欧洲房地产市场上规模最大的交易之一。2016年初，第一太平戴维斯以13亿欧元的价格将20世纪90年代的波茨坦广场（Potsdamer Platz）综合体售予Brookfield Property Partners和Korean Investment Corp，该综合体包含26.7万平方米的零售空间。“柏林已经成为德国最具活力的城市，与伦敦、巴黎和阿姆斯特丹处于同一阵线，”莱纳表示。

近期，《南华早报》发表了一篇题为《现在是时候投资柏林房地产了》的报道。

据房地产顾问公司仲量联行统计，截至今年9月，柏林房地产投资总额增至59亿欧元，较去年同期增长74%。另外，第三季度该城市的写字楼占用率创过去十年新高。

其吸引力是显而易见的。Wealth-X表示，由于相较于其他欧洲首都城市，柏林房价较低，因此，这里仍是科技初创公司和国际学生的中心——虽然近几年房价已经迅猛增长。租金一年增长了7%至12%，由于柏林的住房库存量相对较小，因此，房地产专家预计这一趋势将持续若干年。

英国脱欧之后，柏林预计将成为国际购房资金的主要受益地之一。图为位于柏林的德国的国家标志——勃兰登堡门（Brandenburg Gate）

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“德国是公认的新的资金避风港，”咨询公司普华永道在一篇报告中指出。“2017年，总体投资和发展前景领先的五大城市依次是，柏林、汉堡、法兰克福、都柏林和慕尼黑。”该报告引用了一位领先投资者的话：“我们认为柏林是未来十年发展最快的大城市。”

但购房者仍敏锐地意识到了潜在的便宜货，抵押贷款经纪商Enness集团常务董事休·韦德-琼斯（Hugh Wade-Jones）表示。“我们已经看到外国投资者对柏林的兴趣大增。该地区的历史估值偏低，这激起了投资者对这里的兴趣。刚开始是本地人随着租金开始上涨，买房具有经济价值；后来是外国投资者，人们把目光从传统的欧洲热点地区移开。”

加上超低的欧洲利率和德国的金融安全性，该城市“广受欢迎”，韦德-琼斯补充道。“我在摩纳哥合作的一位顶级猎头目前只关注柏林，如那里顶级人才的需求。”

由于欧洲最繁荣的房地产市场伦敦在英国脱欧之后面临混乱，德国柏林预计将成为国际购房资金的主要受益地之一。

“目前，对柏林的兴趣主要来自美国和土耳其。在这些国家，柏林被视为安全港，”当地的一家房地产代理商Ziegert的发言人表示。“这也适用于来自亚洲和中东的投资。中国购房者稳步增加，在柏林市中心寻找新的优质开发项目。去年，来自新加坡的需求增加了不止一倍，来自阿联酋的购房者也在柏林市场涌现。”

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Kreuzbergstrasse5卧2卫顶楼公寓

这套公寓位于Kreuzbergstrasse，坐落在柏林最着名的街区之一。 Bergmannstrasse大街、Viktoriapark公园、Gleisdreieck公园；以及各种商店、餐馆和咖啡馆都位于公寓楼附近。完善的基础设施提供了与公共交通的理想连接。

这间独特的顶楼公寓总面积140平方米，位于大楼的4楼和5楼，能够欣赏Kreuzbergs周围建筑的美景。

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Wannsee湖畔2卧2卫豪华公寓

这个地块面积达3,730平方米，开发商正在建造一座豪华公寓大楼，内里规划了6间宽大的公寓。住宅保留了别墅的传统，同时也拥有独特的现代生活标志，更可以欣赏到Grossen Wannsee的美景。

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Rungestraße全新河畔4卧2卫公寓

这幢别具吸引力的新建筑位于柏林市中心，紧邻施普雷河（River Spree），共有123间现代化的公寓，一个地下停车场，独立的地下室和一个幽美的绿色内庭院。所有宽敞的公寓都设有一个阳台，让你可以随时欣赏到河景。所有公寓均配有高品质的实木地板，并设有地暖。落地窗提供充足的光线，创造一个明亮，开放的生活经验。

米特（Mitte）区的魅力在最豪华的阁楼公寓能够彻底感受：在享受令人难忘的景色之际，你的生活将不受干扰。如果你正在柏林寻找具代表性的住所，这个地址无与伦比。

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原文来源：《金融时报》
发表日期：2017年11月14日
责任编译：Zoe Chan

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欧盟新金融中心下一站——巴黎 | 法国

2019年3月，英国将离开欧盟，这意味着目前在伦敦的各大欧盟机构需要选择新的城市落户。本周一，19个候选城市聚集在布鲁塞尔，争取成为欧洲银行业管理局与药品管理局的下一个落户地。最终，通过秘密投票与平局抽签的两轮激烈角逐，巴黎跟阿姆斯特丹笑到了最后。

阿姆斯特丹Zuidas地区迎来欧洲药品管理局（EMA）

欧洲药品管理局有大约900名雇员，负责新药品评估与安全监管。目前这个机构每年还吸引着3万6千名从政府与行业前来的参观者。2019年开始，这个机构将搬迁至荷兰首都阿姆斯特丹的Zuidas地区。Zuidas是阿姆斯特丹快速发展的商业区，荷兰银行105米高的总部大楼就在这一区域。EMA的迁入必定将进一步促进Zuidas区域的发展与地价上涨。

欧盟新金融中心下一站——巴黎 | 法国 — EMA的迁入将促进阿姆斯特丹的发展（图片来源于居外网阿姆斯特丹真实房源，物业编号：30872886）

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欧洲银行业管理局（EBA）花落巴黎，有望入驻第七区

欧洲银行业管理局的雇员人数虽然没有药品管理局多，但影响力却一点也不小。EBA负责包括针对欧盟各国制定并规范统一的银行系统流程，对银行进行压力测试，以提高行业透明度，确保各国银行都按照欧盟标准运营。EBA的落户为巴黎成为欧盟新金融中心再添砝码。法国总统马克龙在巴黎胜出后发表推文代表巴黎欢迎EBA，他说“这是欧盟对巴黎吸引力的认可和支持。”

按照欧盟制定的参选标准，巴黎获胜的原因除了在最终抽签轮的运气，更多的是来自城市自身良好的的基建，学校与医疗系统。在此之前，欧洲证券与市场管理局 (ESMA)已经长驻巴黎。ESMA与众多的法国政府部门同样位于著名的巴黎第七区，毗邻埃菲尔铁塔与战神广场等众多巴黎地标。如果EBA也跟随其他政府部门的脚步选择第七区，这一区域乃至整个巴黎将在整个欧洲的金融界都拥有更高的地位。

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作者： Adam Yang

责任编辑：Shelly Du

参考资讯：

https://www.ft.com/content/ce0f4230-e594-3ac4-9119-27eeaf846004

https://www.bloomberg.com/news/articles/2017-11-20/paris-amsterdam-win-brexit-races-for-london-based-eu-agencies

沙特反腐迪拜相关开发商股价下跌 | 迪拜

本月早些时间，迪拜某些知名房产开发商公司股票受沙特反腐败关联影响，股价大跌。股民们抛售迪拜开发商股票的原因有多种，其中就有担心迪拜开发商在沙特的投资会受反腐运动影响，也有人担心沙特会撤出对阿联酋的投资，更有甚者，是投资人担心中东区域局势会从此走向动荡。

11月初，沙特做出了令世人惊讶的消息，指控49名沙特王子、官员以及商人涉嫌贪污。其中在全球都有投资布局的Alwaleed bin Talal王子被指控参与洗钱、收受贿赂以及勒索。尽管，他名下的投资公司王国控股（Kingdom Holding）在公司官网上发布了消息，声称公司业务运营一切正常，甚至2017年3季度财报公布了漂亮的业绩，净盈利同比增长170%。

Menacorp驻迪拜资产管理总监Tariq Qaqish表示：“市场受近期地缘政治局势紧张的推动，投资者出现了一些恐慌。这种不确定性还会令市场继续波动一段时间。”

海湾地区除沙特之外交易最为活跃的迪拜股市在事发之后连续四天股指下跌，当周指数下降5个百分点。

全球最高塔楼哈利法塔（Burj Khalifa）的开发商Emaar在11月第二周股价下跌了6％。在迪拜投资开发了“特朗普”高尔夫球场的Damac，股价跌幅达8％。这两家开发商都在迪拜有重大房产项目，同时在沙特阿拉伯也不乏投资。

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沙特和阿联酋的政商关系密切，每年约有百万多沙特人往来迪拜。除此以外，沙特和阿联酋也是商业上的盟友，曾经联合抵制邻国卡塔尔，指责卡塔尔资助恐怖主义分子，两国也曾共同打击也门地区的胡塞叛军。另一个能说明沙特与阿联酋关系深度“纠缠”的是消息公布后，阿联酋央行立即要求其银行提供沙特十九位皇室成员和官员名下账户信息。在社交媒体上广为传播的一份阿联酋央行的通知上，写明了各家银行被要求立即查询包括前述王国投资拥有人Alwaleed和其他人名下的任何金融工具。

沙特政府表示，由于这些人员的腐败行为，国家损失高达1000亿美元。

此外，沙特与伊朗在也门的战争可能会扩大升级，这也令众多投资者担心。伊朗支持的胡塞叛军在11月上旬曾计划对沙特首都机场发射弹道导弹未果。沙特国家新闻社沙特新闻社的报道引用了沙特王储萨勒曼在与英国外交大臣Boris Johnson交谈，萨勒曼称这一行为可被视为“对沙特王国发起战争”。

骏利资本（Janus Capital）中东区负责人Meshal Al Faras表对媒体表示：“我相信这预示着海湾地区接下来会更加动荡，只要是正常的投资人，大家的反应就是卖出股票，降低风险”。

沙特反贪委员会领导人为沙特王储领导，该机构具有调查，逮捕，签发旅行禁令并冻结资产的权力。王储穆罕默德目前正在沙特进行改革，以减少沙特经济对石油的依赖。

惠誉评级周四表示，这一场反贪运动有助于穆罕穆德聚集更多权力，实现他的经济和社会改革抱负，但也有可能“砸到自己的脚”。

原稿来源：CNN Money
发布日期：2017年11月9日
编译： Leo Li & Helena Yu
编译日期：2017年11月20日

供不应求+低利率：冰岛房价将继续大幅上升 | 冰岛

2008年经融危机曾经导致冰岛房市崩盘，冰岛房价在2008与2009两年间下跌了三分之一。不过自从2009年起，冰岛房价至今已经上涨56%。冰岛大型资管公司表示看好市场接下来的发展潜力，并已经决定加大对住宅建设项目的投资。

GAMMA资管公司的创始人与CEO Gisli Haukksson 表示“市场需求仍在增长，在未来几年房价都会受到供给紧缺带来的抬升。目前的低利率环境也将对市场产生积极影响。”GAMMA目前管理着旗下超过10亿美元的资产。近期，他们收购了一家住宅开发商，并计划在未来五年内建设大概4000套别墅。

Haukksson指出，无论是实际或是名义利率，目前都下降的很快。虽然11月15号冰岛央行决定保持目前基准利率不变，但冰岛央行再过去12个月内已经5次降息，以求进一步刺激经济增长。这一举措显然收到了效果。得益于旅游业与建筑业的蓬勃发展，2016年冰岛经济增长了7%，在欧盟国家名列前茅。

冰岛首都雷克雅未克（Reykjavik）。自2009年崩盘以来，此岛国房价一路飙升。

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Airbnb的出现正在帮助冰岛房价创下一个又一个的新高峰。2017年8月，冰岛挂牌出资的公寓数量同比大涨65%，代表了这个市场的飞速发展。而只要目前市场上供给短缺的情况持续，冰岛的房价就会继续上升。

上个月冰岛央行指出：“住房短缺的情况预计将在未来两年内持续，不过有望在两年之后逐渐得到改善。大部分的迹象都表明住房需求正在稳定上升。如果整体市场环境没有大的变化，房价将继续被推高。”

編譯： Adam Yang

原文来源：南华早报

责任编辑：Zoe Chan

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意大利经济复苏米兰房产得益 | 意大利

随着意大利经济复苏，米兰的高端房产需求见涨。

受过去几年经济危机的拖累，房产投资者一直对于米兰地产犹豫不决。但是最近投资者对米兰地产的信心已经改变，这要归功于2015年的世博会，这一全球盛事让大家重新关注这座时尚之都。

大多数米兰房产买家选择的都是豪华型超大住所，因而，是否带有阳台，天台和停车空间是买家们最关心的主要卖点。

意大利经济复苏米兰房产得益 | 意大利 — 随着意大利经济复苏，米兰的高端房产需求见涨（图片来自于居外网米兰真实房源物业编号：32283060）

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米兰的热门区域的新楼盘均价在2017年达到历史新高，平均每平米为1万到1.1万欧元，高端豪宅销售成交价甚至达到过1.5万欧元/平米。

米兰老城中的艺术家聚集区域Brera 是最受买家喜欢的区域之一，这个区域聚集了充满历史感的广场、画廊和小集市。另一个房价最近上涨热门区域是奢侈购物区和高级餐厅云集的Quadrilatero della Moda,

目前，米兰的房产市场购买者仍然是意大利国民居多，90%的购房者为本国人。国际买家热衷的区域在San Babila. 大多数该区域的国家买家来自美国、法国、俄罗斯，多为改善型买家。

“考虑目前市场上的在售房源，实际上现在是投资米兰住宅房产的好时机，” Engel & Volkers 在米兰的董事合伙人Roberto Magaglio 这么说，“接下来我们看好的区域是正在建设中的米兰M4 地铁线沿线区域的房产”。

编译： Helena Yu

责任编辑：Shelly Du

免稅自由港“迪拜”房价持续下跌近2年抄底机会隐现 | 迪拜

迪拜房产持续下跌近兩年，外国买家纷纷逃离。迪拜高端房产比伦敦、中国香港便宜很多，700万人民币可买三房公寓。

迪拜今年7月的高端住宅价格与两年前相比下降了10%。今年第二季度的住宅销量则较上年同期猛跌了约三分之一。这座海湾城邦型国家近期经历的阵痛应该会让绝大多数高端地产经纪人哭晕在他们的香槟鸡尾酒里。

但大卫•戈德肖（David Godchaux）并不感到悲观。他经营着迪拜本地经纪公司Core，该公司主要提供房产销售数据。“在过去的十八个月中，迪拜房地产市场的跌幅在6%至15%之间，这取决于你所关注的方面。但这是迪拜房市首次真正意义上的健康调整。”

在他看来，迪拜经历过远比这更糟的情况。在金融危机爆发初期，迪拜房产价格大幅下挫，来自房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，仅2009年头三个月内的跌幅就达到了40%，而在此之前迪拜刚经历了一轮汹涌的地产投机热潮。到了2009年11月，迪拜国有投资公司迪拜世界（Dubai World）宣布将延期偿还590亿美元的债务，受旗下房地产分支Nakheel的大规模损失影响，这是自2001年阿根廷事件以来规模最大的主权债违约。

负债累累的房产所有者——他们靠着像威化饼干一样薄弱的储蓄基础购买了多套房产——纷纷逃离迪拜，因为担心无法按期偿还抵押贷款会导致他们被投入监狱。新闻报道中常有超级跑车被遗弃在迪拜机场的图片。

与之形成对比的是，近期房价下跌给人的感觉较为良性。在戈德肖看来，这些现象表明，迪拜作为一个经济体已变得更加多元化，抵押贷款行业也已吸取了经验教训——引入了25%的首付比例要求，该比例在个人购买下一套或者更加昂贵的住宅时还会进一步上浮——对银行业的监管也有所加强。“买家们并未全部同时离场。买家中的投机者变少了，而且如今的投机者也拥有更强的资金实力。”他表示。

迪拜或许能比上一次更好地应对此轮房价下跌，据莱坊2016年的超级富豪调查显示，迪拜或许是净资产超过3000万美元的个人在全球范围内最青睐的五座城市之一。迪拜房地产市场自2014年以来的危险走势所带来的启示是，这在很大程度上仍是一个新兴市场，受制于驱使全球资本流动的外部影响。

负责管理莱坊在迪拜高端住宅业务的玛利亚•莫里斯（Maria Morris）表示：“房地产行业尤其取决于全球和地区范围内的一系列基本面因素。”

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地产经纪们表示，在2014年初欧盟和美国对俄罗斯实施制裁之后，俄罗斯投资者突如其来的抛售潮是导致此次房价下跌的因素之一。近期美元汇率走强则是另一个原因——阿联酋货币迪拉姆实行相对于美元的盯住汇率制度。对于外国买家来说，迪拜房产的价格看起来很贵，而对外国的住宅所有者而言，这似乎是止损的好时机。

迪拜对其他国家的敏感性还进一步表现在它的经济对外来劳工的依赖上。来自联合国（UN）的数据显示，在阿联酋的常住人口中，只有不到12%的人为本国公民，而非公民中的绝大部分人都在从事低薪工作。阿联酋政府正在越来越重视迎合这一群体的需要，以防范他们突然离去的风险。去年YouGov调查了阿联酋外籍人士，半数受访者表示他们会考虑离开，因为阿联酋的生活成本高昂。地产经纪人表示，政府正努力提供经济适用住房，比如，政府推出了一个要求新建住宅项目必须包含某一强制比率的低成本住宅的提案，但这个提案或许会遇到很大阻力。

第一太平戴维斯（Savills）表示，因有25%的首付要求，以及6.5%的购房费用，买家们在购房时必须预先筹得约占新房价三分之一的资金。戈德肖表示，按照目前提出的比例要求，即便购买最便宜的房产也要花费约50万迪拉姆（合13.6万美元）。“绝大多数人为了支付购买这些住宅所需的金额将会拼命存钱，即便他们需要存上十年。”除此之外，绝大多数迪拜本地的抵押贷款商要求贷款人的月收入至少达到1.5万至2万迪拉姆才会批准贷款，戈德肖补充说。而低收入工人的月收入或许只有1万迪拉姆，甚至可能更少。

对于来自国外的富有买家来说——这一群体主宰了迪拜的高端住房市场——偿付能力不成问题。来自经纪公司Core的数据显示，迪拜高端住宅的平均价格比纽约高端住宅的平均价格低了60%；与伦敦高端住宅每平方英尺的价格相比便宜了75%；与中国香港顶级住宅的价格相比则便宜了85%。居外网作为全球最大国际房产平台，为全球华人提供包括阿联酋在内超过50个国家丶480万套真实房源，包括投资房丶国外学区房丶移民房产等各类物业。

近期的房价跌势意味着即便是最优质的存量住宅现在也在降价出售。在朱美拉棕榈岛（Palm Jumeirah）——这座独一无二、棕榈叶形状的人工群岛于2009年完工——今年6月的公寓价格较上年同期下跌了7%。而来自Core的数据显示，迪拜市中心的房价已经下跌了12%。在市中心的哈利法塔（BurjKhalifa）——这是目前全球第一高建筑——莱坊正在以7000万迪拉姆（合1900万美元）的价格出售一套四卧室公寓。

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但地产经纪们表示，强劲的潜在租房需求使得旗舰房地产开发项目的房价免于进一步下跌，而由固定资本价值下降引起的租赁收益率上升或许会给目前乌云笼罩的迪拜地产市场带来一线曙光。据第一太平戴维斯的研究估算，2016年迪拜住宅的平均租金收益率或略低于4.5%。Core则表示，对于最好的房源来说，租金收益率可以达到6%，而且入住率接近于90%。

购房指南

● 所有买家须支付4%的转让费；来自海外的买家仅限于购买可终身保有的不动产

● 高端住宅的平均价格为210万美元（合1392万人民币）

● 迪拜作为一个城邦型国家，是组成阿联酋的七个酋长国中人口最多的那一个

你能买到什么样的房子. . .

● 花100万美元可以在朱美拉（Jumeirah）买一套带三个卧室的公寓，新建的房地产开发项目带游泳池、健身房以及门童服务。

● 花200万美元可以在靠近朱美拉棕榈岛沙滩的地方买一栋带有四个卧室的住宅。

● 花350万美元可以在酋长山庄住宅区买一栋带佣人房的七卧室住宅。

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豪华公寓勒瑟夫（Le Rève）总统阁楼

Le Rève是一栋有50层的顶层阁楼式公寓塔。装修精美的豪华公寓共有4卧室，6100 平方英尺的生活空间。客厅非常宽敞，可享有迪拜海岸线和世界著名的棕榈朱美拉岛的美景。主卧室和第二卧室设计的有步入式衣柜，而其他卧室则是内置衣柜，每个卧室都配备有独立卫浴。位于新迪拜的中心——迪拜滨海，面向大海，著名的迪拜国际海洋俱乐部几乎就在门口。