2018年越南房地产行业并购交易量将继续增长 | 越南

越南房地产市场的潜力巨大,专家表示,房地产行业的并购交易将在2018年继续增长。越南AVM并购论坛的总干事Dang Xuan Minh表示,得益于国有企业私有化的加速和日益增长的外国投资者的推动,2015年之后越南房地产市场迎来了第二波并购浪潮。

Minh表示,2017年越南行业并购交易额预计将达到80亿美元,其中房地产交易的价值占最大比重, 平均每笔交易的价值约为5000- 6000万美元, 整体房地产行业的并购交易估计约为20亿美元。

2018年越南房地产行业并购将继续增长 | 越南
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房屋价格: 约¥ 96万; 建筑面积: 82平方米
土地面积: 19200平方米; 房型: 2 卧 2 卫
房龄(年): 尚未竣工; 其他属性: 河景观 朝向东

 

越南SOHO (Soho Vietnam)房地产咨询公司的董事长Phan Xuan Can表示,房地产行业的并购交易只是冰山一角,还有很多其他交易并未披露。

据估计,房地产行业并购交易额仅占实际交易额的20%至30%。

2018年,预计将会有许多大型交易,主要集中在公寓、写字楼、旅游地产和城市用地的部分。

越南迅速的全球化也对房地产市场产生重大影响。目前的越南房地产市场火热,尤其是高端房地产,正吸引着来自日本、韩国、新加坡和中国,以及德国和英国的外国投资者纷纷来投资。

越南世邦魏理仕研究与咨询公司董事Duong Thuy Dung表示,市场透明化和程序的简单化也推动了房地产市场的并购。Dung表示,房地产并购趋势在未来将继续增长,这将为市场注入新的资本。

越南房产网站batdongsan.com.vn每月平均浏览量达5000万次,网站显示,来自新加坡、美国、日本、韩国和澳大利亚投资者正热络地在线搜索越南的房地产市场,尤其是河内和胡志明市的公寓、别墅很受欢迎。

 

来源:vietnam.net

编译:Shelly Du

500万元以下询盘倍增 马来西亚成为中国人投资置业新热点 | 马来西亚

马来西亚买房靠谱吗?中国知名的海外房地产平台居外网(Juwai.com)指出,马来西亚深受中国购房者欢迎,已成为中国人的置业投资新热点,他们在大马物色价格介于120万至300万令吉(折合约190万至475万人民币)之间的理想房产。
 
居外网董事会主席乔治柯米尔(Georg Chmiel)说,据2017年上半年的调查报告显示,中国买家购买大马房产的目的大致可分为投资、自住、教育及移民,其中不乏带有多个目标的买家。
 
他说,中国买家热衷于购买在吉隆坡马六甲新山槟城浮罗交怡亚庇仙本那的产业,并期盼获得更多的大马房地产融资选择权。
 
他11月11日在马来西亚房地产发展商会学院举办的“年度区域产业发展大会”上,发表演讲时指出,该网站于去年展开调查,发现中国买家对大马房产的询盘数量增加一倍有余,这意味着需求将会显著增加。

吉隆坡房价具吸引力

乔治柯米尔展示从网站用户身上收集的数据指出,去年下半年,询盘人数比上半年激增67%,而到了今年上半年,又再增加42%。
 
“很显然,价格是在位置之后的重大因素之一,若参照美世(Mercer)第22次生活品质调查,吉隆坡与全球房价最贵的9个城市(包括中国在内)相比,其房产是非常有吸引力的。
 
“有关调查亦显示,中国城市如上海、北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳、青岛及成都,居于全球房价最贵的前35名之列,相比之下吉隆坡位列151名,其房价较邻国城市如新加坡(第4)与泰国曼谷(第74)更合理。”
 
吉隆坡房价较邻国城市如新加坡与曼谷合理,其房产別具吸引力
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中国买家的理想投资额介于120万至300万令吉(折合约190万至475万人民币)之间,其中投资吉隆坡、新山与马六甲房产的中国买家,希望从中获得至少7%的投资回报率。他们也在物色可靠的产业管理服务,帮助他们打理一切。”

未来3年房价不会大变

乔治柯米尔认为,外国买家不是造成大马房价上涨的最大因素,尤其他们不会分别以不同的价格购入房产再抬高价格。
 
他以中国买家为例,指这些买家正物色120万令吉或以上的房产,与价格介于25至50万令吉之间的可负担屋并不起冲突。
 
他也向媒体透露,中国买家对大马房产采取长期的投资策略,大马的地理环境比起欧美国家更接近中国,也拥有良好的医疗与素质教育体系,被视为走向西方国家的最佳跳板。
 
“我认为,大马房价在未来3年内不会有太大变化,并将继续保持吸引力。”
 
他有信心大马将会越来越受中国购房者欢迎,同时预测房价将依照所描述的水平上涨,惟他也表示,中国在未来几年会在大马投资多少,仍是未知数。

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吉隆坡丽思卡尔顿豪华公寓

经典奢华的品牌,现已来到马来西亚!丰富的历史底蕴,坚定的服务理念,丽思卡尔顿以其久负盛名的服务及热情好客的崇高标准享誉全球。往返机场的便捷交通,毗邻的企业商务区,细致入微的贴心管家服务和舒适享受,尽在吉隆坡苏丹依斯迈路丽思卡尔顿豪华公寓。
 
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售价约人民币425万元

新山别墅

楼高两层的独立房,带有4卧4卫3车库,建筑面积300平方米,土地面积400平方米。
 
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售价约人民币314万元

槟城海景房

梦想之城社区提供完善的设施和豪华的配置,提供劳斯莱斯豪华轿车接送服务,私人游艇服务,保龄球馆,电影院,室内高尔夫模拟器,3合1足球、篮球及网球场,无边际天空泳池、豪华宴会厅、水上健身房、林荫车道、全天候保安服务、私人电梯等,打造槟城最宜居之城。

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售价约人民币292万元
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责任编辑:Zoe Chan

 

看世界第五高科技城市的房市投资潜力 | 中国台湾

一家专门从事分析创新型城市的研究机构2thinknow,将台北列为世界第五高科技城市,超越韩国新加坡等亚洲竞争对手,位居亚洲之首。面积只有1/18个上海市的台北聚集了一些全球最大的个人电脑公司,其中包括华硕、微星、技嘉、宏碁等。

而且,最近政府提出了一项名为“前瞻性基础设施发展计划”的建议,计划为未来四年在国家基础设施上花费高达140亿美元。

台北已经超越了韩国、新加坡等亚洲竞争对手,在高科技行业名列亚洲第一
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 “前瞻性基础设施”的发展重点是铁路运输建设,数字化发展和城乡项目,这些项目将推动“亚洲硅谷”的规划,并将分别加强内湖、南港区和桃园的研发和制造产业链。

物业占用趋势

台北写字楼市场目前具有相当的竞争力,原因是市区重建以及写字楼改建为酒店导致供应下降。

南山广场预计于今年年底(2017年)竣工,预期优质写字楼的租金水平将上调3-5%。但台北市优质写字楼市场租金水平还低于其他一些国际城市,预计新沂规划区将吸引更多企业入驻。

预计需求的主要来源来自生物技术、金融和软件行业。

南山广场的建筑师须部恭浩解释,设计灵感来自於西洋棋——101是国王,南山广场是王后
南山广场的建筑师须部恭浩解释,设计灵感来自於西洋棋——101是国王,南山广场是王后

商业房地产市场

2017年上半年商业地产交易量与去年同期相若。工业用房地产的需求量最大,但土地市场最活跃。

今年最重要的投资项目C1D1将推动台北市西部的重建。政府提供的发展价值超过20亿美元,成为今年台北最重要的投资项目。

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根据发展计划,这两座双子塔将高达76层和56层。塔楼的底部,中部和顶部将分别安置零售商店,办公室和酒店房间。

住宅市场

去年房屋交易量创历史新低,但2017年上半年房屋销售额增长了20%,价格下行压力较小,结果买家逐渐恢复了信心。

对于豪华住宅交易,开发商已经下调价格以吸引买家。豪宅价格预计下降,交易量会略有增加。

台北市大安区的3卧朝南豪华公寓,现以约2,400万元人民币在居外网上出售
台北市大安区的3卧朝南豪华公寓,现以约2,400万元人民币在居外网上出售

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信息来源:莱坊
责任编译:Zoe Chan

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新西兰房产禁购令可能明年二季度生效 澳洲新加坡公民除外

外籍人士的财产购置权是新西兰和澳大利亚等许多国家日益关注的问题。为了抑制房价飞涨,提高本国公民的住房自有率,纽西兰有可能从2018年二季度开始禁止澳洲和新加坡以外的外籍人士在新西兰购买住宅。日前,该提案已经提交新西兰立法机构。

图:新西兰新当选总理在今年秋提出这一提案,禁止外籍人士购房

新西兰住宅物业上涨去年达到10.46%,在过去三年价格上涨了34%。因此,纽西兰政府开始担心中低收入人群会徘徊在楼市之外。 虽然新西兰的住房拥有量已经达到了65年来的最低水准,但是四十岁以下的成年人只有四分之一拥有自己的住房,而1991年则为一半。

新西兰移民人数在上个财政年度增长了19%。 大量的移民数量,低利率和有限的住房供应,特别是在最近地震的影响,推动了房价的上涨。

2017年12月14日,新西兰禁止外国人购房立法正式提交议会,该提案有望在3月底通过后实施。外国人在新西兰购房更加困难 – 新政府却认为这是未来打击投机性房地产市场的第一步。

在新西兰对海外买家关上大门以前,居外网为各位找来独家新西兰房源,获取超速新西兰房源购买资讯和专业服务,请访问居外网。

该提案立法时间表

* 12月14日(週四)引入国会;

* 下个星期进入一审;

* 立法要走的“特别委员会”流程缩短加快;

* 新年后纽国会将继续二审三审;

* 2018年3月底之前通过并实施;

在未来,只有新西兰和澳大利亚公民 – 甚至可能包括新加坡公民 – 才能购买住宅而不需要经过特殊的筛选。

房产部长Phil Twyford表示,“虽然禁止外国人购房有可能违反贸易协定,但这一届联合政府把提高住房自有率和实现房价的可负担性作为最重要的目标。”

目前新西兰执政的工党、绿党和优先党都是反外国买家党派,预料此项法案通过没有问题。

除了澳籍人士在该法案规定内可以获得豁免之外,新加坡公民也可能最终会获得豁免。因为根据自由贸易协定的一般精神,缔约国不能在缔约之后再出台和此前协定精神相违背的投资规定。而现在虽然TPP没有最终签署,但是新西兰和新加坡的自由贸易协定中,已经规定了自由对等投资

Phil Twyford表示,在纽西兰立法之后,如果和新加坡方面无法达成协议,那么会再在法律中增补一条,将新加坡籍公民增补至澳大利亚籍公民同样待遇。

在14日上午对新西兰电视台发表讲话,Phil Twyford表示,这是迎接房产需求复苏的第一步,也是为了能让新西兰年轻人拥有自己的房子。 “我们正在修订”海外投资法“,让住宅用地的管理也纳入投资法的适用范围。“以免房市再次因为外国直接投资的涌入而暴涨,过去五年我们已经见到外国投资带来的伤害,接下来我们不希望再重复这一历史。”

“现在市场非常冷静,我不认为海外买家现在在新西兰房市上还有什么影响力 。”

Phil Twyford继续表示,政府不希望打击移民 – 只是想知道在新西兰置产者真心想留在这裡。他在媒体解释新法重点:外国人新建房产然后出售可以不在约束范围内,因为这会为新西兰增加房源,修改后的政策将和澳洲极为雷同。

随著立法程式启动,房产新政的更多细节也被披露。

截止目前媒体披露的新政策细节(预期2018年4月1日前实施),买房优先顺序如下:

第一类    新西兰公民和澳大利亚公民,直接买房,无审批;

第二类    新西兰永久居民和澳大利亚永久居民,可直接买房,条件是需要在新西兰居住满一年。(过去一年在新西兰居住的标准是过去12个月住满183天);

第三类    居住不满1年的新西兰或澳大利亚永久居民,以及新西兰其他非永久居民签证,需要通过海外投资办公室审核后可买房;

上述其他非永久居住签证包含工签、创业移民工签、以及技术移民类和投资移民类别下的resident visa,以及配偶、父母团聚、未成年子女以及难民、萨摩亚和太平洋岛国特殊签证。但不包含短期(临时)工签和学签。

第四类    利用公司及信託购房的,如公司和信託的外国股份大于25%,就需要先通过审核批淮才能买房;

第五类    在新西兰本地的外籍人士以及离岸的外籍买家,原则上不能购买二手房,除非推倒造新房,然后出售;可购买公寓期房,但购买后也不能自己居住。一句话,其他的非永久的居民签证类别要买二手房均需审批。而学签待遇比工签更差,基本算成外国人,他们今后租房会成为主流。

但是该法案中留了2个例外豁免:

* 新建房源者除外 任何人购买土地建造新房然后出售的,可以获得新法豁免。包括买家购买一个现有的二手房,推到之后重新建造多套然后出售的,可以豁免;

可证明热爱新西兰者除外 针对持新西兰非永久的居民签证的,需证明自己准备在新西兰长期居住安家的可例外。

Phil Twyford说,“海外投机者把首次购房者和家庭赶出了房产市场,而这一法案将保证房产价格由新西兰买房者决定,而不是外籍买家。这类人群“可以买一个房子自己住,需要通过审核,审核标准目前暂时未定”。但是,这类人群“在离开这个国家或者签证到期的时候,必须把房子卖了。”

居外网海外房产分析师杨嘉锡认为禁止外国人法案的推出并不会立刻对纽西兰房价带来立竿见影的冷却效应,因为实施同样政策的澳大利亚并没有看到此举带来的实际效果,澳大利亚房价不可负担性仍然排名全世界第三。 同样观点得到纽西兰房屋研究院的资料支援,目前,纽西兰的房产拥有者中只有3.8%来自海外。 

编译:Lisa Zhu

参考来源

https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/foreign-buyer-ban-governments-first-step-in-making-housing-affordable-and-giving-young-kiwis-crack-their-home

http://theconversation.com/foreign-ownership-of-housing-how-do-australia-and-new-zealand-compare-87089

http://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=11937172

 

2018年亚太区房市展望 普遍看好新印越 | 海外

在2017年各路投资进入亚洲房产的驱动因素中,流动性过度是最为显著的因素。手握大量现金的各地主权基金和投资机构的基金经理们都在增持海外和本地市场的房产类资产。对这类资产的激烈竞争改变了亚太区房产业的基本面,也带来意想不到的后果:

趋势一:传统的投资风险和回报分级评估体系已失效。很多核心投资者在风险曲线上继续上爬(为了达到投资回报承诺)或在风险曲线上下滑(以寻求稳定且安全但在主权国家债券上无法实现的回报)。

趋势二: 机会主义投资者已经修正对投资回报的期望值,大多下调了投资回报预期。

趋势三:主流和机会主义投资者都回归价值提升领域。因而,越来越多投资者寄望于在资产价值提升上做更多努力,而更少去依赖杠杆或租金增长(因为两者的增长在多数市场已经放缓)。

趋势四:对房产类资产争夺战加剧的结果是投资者进入传统意义上的冷门板块,比如数据中心、廉租房、出租型共享性房屋、学生公寓及养老院等资产。

普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市
普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市

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日本:机构转向谨慎 东京将面临办公资产过剩

2012年10月启动的量化宽松政策为日本市场开启了持续至今年的牛市。因而资产价格上升,继而带来持续的租金、资本价格以及日本房地产信托基金的增值。受益于资本化率收缩和高杠杆率, 2012年进场的诸多投资者都已经赚得不少。

最新的普华永道的房产投资业者调查显示,诸多投资者预期2018年日本房地产信托基金交易量会下降,机构将对房产市场持谨慎态度。随着租金增长势头放缓,办公室租金收益下跌到3%以下,许多投资者认为此轮量化宽松周期已至尾声。与此同时,由于本土和国际资金争夺为数不多的可购资产,目前出价者和资产持有者已经出现预期差,询盘价与挂牌价之间的差异正在拉大。2020年东京奥运会之前,办公楼板块的供应量会大大增加,目前来看办公楼板块的空置率仍在4%以下,新办公楼的空置率在30%,一旦大量新办公楼出租率上升,将带来旧办公楼收益危机。

此外,日本房产的投资者已经将注意力转向租金收益,而非房价的继续上涨。目前的日本对于机构而言仍然是理想的市场,因为租金收益率大概为4%左右,而借贷成本不足1%,不用借贷杠杆的情况下,现金收益在7-8%左右,目前在全球内都很难找到这样的稳定的高收益了,一位投资者如此告诉PwC 的调查员。

与此同时,诸多基金经理也将注意力从办公楼板块转向住宅板块。因为日本将进入低通胀,低成长、低利率时代,因此那些低波动板块更吸引投资者。但对于住宅的租金走势,投资机构和房产业者的观点不一,不少认为日本缺乏工资上涨的可能,而租金收益率已经从3年前的6%跌至2017年的2-3%左右。

寻求高收益的基金机构转向日本的二级城市,例如福冈和大阪。根据CBRE的数据,日本五大东京外都市的住宅交易量在2017年已经超过了东京。市场分析人士普遍认为良性的供给需求比加上房价低,为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。“我们在1年半以前开始进入大阪住宅市场,有些买到了,有些未能如愿,因为市场上的竞争者非常激进。目前的租金收益率已经从5%跌倒了4.0-4.5%之间,

>>>日本置业百科日本购房流程  | 日本房贷流程  | 日本房产税费

良性的供给需求比加上房价低为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。图为位於日本九州北部的福冈市
良性的供给需求比加上房价低为日本二级城市的住宅板块创造了潜力。图为位於日本九州北部的福冈市

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新兴经济体和新兴房地产概念2017年被追捧

越南印度的强劲经济增长也给这两个国家的办公类房产带来的很好策成长机遇。在普华永道对房产业的调查中,印度和越南的办公类资产最吸引外来投资人的注意。此外,投资机构及房产业者也对新加坡普遍看好,都认为该国的办公和住宅市场已经在调控政策下触底,2017年下半年及2018年市场转向回温。

越南

投资者最倾向于将越南与10或者15年前的中国类比。 越南的经济增长速度为7.4%, 政府的官僚主义仍然是投资者的心头结,该国政府对外资的投资管制正在逐步放开。普华永道的行业调查显示投资者选胡志明市为租金收益率成长最快的城市,反映了投资者对越南的经济增长将惠及房产价值。尽管越南的新兴势头令人瞩目,但该国的房市投资机会在数量和规模上仍然偏小。

菲律宾

菲律宾市场继续保持健康,该国GDP增长在6.5%左右,基建投入正是繁荣期,因而租金和资本价格都在上涨。国际投资者对该市场的主要担忧来源于美国的基准利率上调的可能性,以及菲律宾的政治局势的不确定性加大了挑选合适业务伙伴的挑战。

 

参考链接:<Emerging Trends in Real Estate-Asia Pacific 2018> by Urban Land Institute & PwC. Nov 2017

翻译:HY

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海外买房 “菜鸟”十五问

你知道什么是好的房产么?是不是有个小院子,院子里面种着花就是很棒的房屋了呢?购房的时候需要考虑的可远远不止这些问题,下面就跟着居外一起来看一下海外买家在谘询购房问题时最关注哪些问题。

买房前期

1、中国人可以在海外买房吗?

可以的。目前在美国和澳大利亚购房者特别多,在海外买房需要办理的手续比在国内要复杂一些,而且需要提供护照和资产等证明。

2、在海外买房要多少钱?

像葡萄牙这种比较小的国家,30万人民币大概就可以买到一套住房,但在比较热门的国家,像美国加州洛杉矶、旧金山,好学区的100万美元左右,尔湾有50~80万美元的,向钻石吧、核桃是等50万的也有。硅谷的现在很红火,70万美元的有的加价20万美元才能买到。

3、在海外买房能不能移民吗?

能“买房移民”的国家多集中在欧洲,且大多经济状况欠佳,如塞浦路斯、葡萄牙、西班牙、希腊、韩国(济州岛)拉脱维亚等。当前最热门的移民目标国,如美国、澳洲、英国、加拿大,都是经济发达国家,一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里,买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民,可以选择相应的移民方式。

4、在各种海外投资项目中,住宅投资风险如何?

投资风险最低的是住宅房屋,因为住宅房屋是需求性的,只要人口增加,就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高,因为它受市场影响比较大,仓库也是一样。投资风险最大的是土地,投资回报最大的也是土地,一块不毛之地,如果被开发的话,它会在一夜之间暴涨,同样它也可能闲置五十年无人问津,当然毫无任何利润可言。总之,投资回报率越高的投资风险可能越大。

5、海外投资选商业还是住宅地产?

供中国投资者购买的房屋种类繁多,有别墅、公寓、写字楼、酒店、商店和工厂等等。然而,这些海外投资房产可分为两大类:住宅地产(Residential Property)和商业地产(Commercial Property)。

在这两类之中,住宅地产对于投资者来说更容易理解,因为我们平日所居住的房屋就属于住宅地产。最近在美国,住宅地产成为了媒体们的焦点,不论是报刊还是电视,都在讨论与撰写有关住宅地产的事,为此甚至还举行了一场万众瞩目的晚宴。

其实,住宅地产与商业地产都各有千秋,就看购房者海外投资时更“钟情”于哪一类。

6、海外可以购买学区房吗?

可以的。对许多买家来说,学区也是考察的重点之一。许多买家都在心仪的学区附近寻找房屋,家长想让孩子们上最好的学校,也在无形中提高了学区房的房价。即使你还没有孩子,购买学区房也是明智的选择。如果学校很吸引人,房屋就一定不会贬值。作为房屋的拥有者,你要关注学校怎么样,就像需要关注屋顶质量、社区发展,城市政府状况一样。

7、海外买房可以贷款嘛?

海外买房是可以贷款的,在几个投资热点国家中,加拿大和澳大利亚的贷款都比较容易办理,在加拿大,留学生也能贷款;美国和英国贷款则最为困难,尤其是美国在次贷危机之后,贷款给本国人已非常谨慎,对外国人贷款发放则更加严格。特别要注意的是,如果国人申请美国贷款,以房屋作为抵押或者资产证明,往往不被美国认可,贷款更容易被驳回。

8、海外房产关于土地产权的问题,是不是和国内不同?

国外购房与国内购房间的最大区别是在土地产权问题上。在我国,土地只能转让使用权,而所有权归国家所有,使用权最长年限为70年。海外很多国家土地都为私有制,一般来说海外购置的房产都为个人永久产权,基本无年限限制,也有极个别地区,如英国的房地有产权年限,但年限也都为90年以上。

9、投资海外房产比国内的投资回报率高吗?

海外房产的投资回报率要远高于国内。中国房地产市场,以北上广为例,价值1000万的房子,房屋的租金每月大约是1~2万,每月收益率为1‰~2‰,而美国房市的租金收益率约为7‰~8‰,回报率相差之悬殊,中国人海外买房投资目的地主要集中在美国、英国、澳大利亚和欧洲的新兴国家。其中欧洲新兴国家包括葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等。

在美国加州,房子出租后的毛租金回报率一般可达到7-9%,扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均在5-6%之间;美国德克萨斯州的房租收益为10%至15%左右,若剔除税费等将近4%至5%的各项支出,该区域房屋的租金回报率最高可达10%;美国奥兰多的房产租金回报大概是6%。

10、在海外买房时,地理位置重要吗?

购房过程中,最重要的就是房屋的地理位置了。尤其是将房子出售的时候,房屋的位置就显得尤为重要。也许房屋的质量一般,厨房跟浴室的布置也很糟糕,但如果房子位于好的街区或学区,这套房子也会非常受欢迎。

大到房屋所在的城镇、学区、社区、街区,小到房屋朝向都十分重要。当房地产市场起起浮浮时,有个地段好的房屋总是保险的。

11、税费、手续费以及其它费用是怎么收取的?

现今不少海外国家的房价可能并不高,但在购房、持有、出售环节,成本很高。比如投资加拿大房产,购房时,需缴纳货品与服务税,还有土地转让税、省销售税以及验房费、保险费和中介费等,这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段,还要向政府缴纳税,如多伦多的税率,现今约为房价的1%左右;出售时,还要缴纳各种税费,比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等,这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。

买房中期

12、签订房屋合同时,要注意什么?

虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同,但“即使是中文合同,普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思,更何况是外语,特别是一些小语种?”因此,前往国外看房产时,最好把翻译带上。翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商、确认标的房产是否已经被售卖,从而降低被欺骗的可能。

13、在海外买房要聘请专业律师吗?

虽然国外的房产中介一般都是比较正规,服务也是比较规范的。但是毕竟不是投资人自己的国家,政策不同,再加上语言的问题,对于一些房产信息或者合同内容,光靠中介一人之言,作为买家是很难理解,也有会因为会错意而造成误解或者过错的风险在。因此你需要一个全面为你服务的专业律师,由他陪同你参与整个看房、选房、签合约和最后交易过户的过程。一方面可以帮你把控过程和内容的真实性和合法性,还可以给你提供一些专业意见,帮你更好完成买房过程。

14、海外买房可以私下交易吗?

最好避免私下交易,有些投资人会为了省去中介费用或者相信熟人介绍而选择私下交易。这样做其实是不太明智的。先说说第一种,为了省中介费而选择私下交易。不要觉得绕开了中介就省钱了,也许你不但省不了钱还会惹来麻烦。因为不同于你在自己国家,对国情、行情、社会环境等都比较瞭解。对于一无所知的海外,包括房产的真实情况、周边房价的范围等。如果你选择将信任交给一个完全陌生,而只是一次房屋买卖关系的卖家,那么你就太天真了,无论对方看上去如何善良诚恳,你都应该要自我保护,不要为了省一些中介费而给自己带来隐患。

15、在海国外置业,如果是买二手房,应该注意些什么呢?

首先要确定该国家是允许外国人买二手房。

其次,你能看见的就是地段,周边环境,房子格局,看你喜不喜欢,是否符合你们的需求,专业的东西你们也看不出来,要不为什么大家都得请验房师, 房子有没有问题得专业的人看,可以问中介这个房子在市场上出售了多久,房主是不是急于出手等等。

另外,注意事项都比较多,但是具体要看是针对哪些方面的,如果是签合同时注意的就是价格,贷款,付款方式,过户时间,税费,交房时间等其它详细内容。

 

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米高梅中国斥巨资开新赌场 为中国澳门租赁市场加温 | 中国澳门

赌场将雇用大量外籍员工,预计中国澳门租金将会上涨。

将於2018年一月在路氹金光大道开业的中国澳门美狮美高梅度假村,是米高梅中国投资34亿美元的最新大型项目。随着越来越多的外籍高管被招聘到中国澳门,这有望拉动当地的租赁需求。

美狮美高梅包括1,390间酒店客房,近31,000平方英尺的会议空间,将大大增加美高梅在此以赌场林立着称的前葡萄牙殖民地的员工人数。

由赌博业大亨何鸿燊女儿——亿万富翁何超琼有份掌控的米高梅中国,其员工近6000人,其中75%都来自中国澳门本地。美狮美高梅的开业会轻易将这数字翻番。

中国澳门美狮美高梅度假村将於2018年一月开幕
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在中国香港的莱坊测计师行高级董事及估价及咨询部主管林浩文表示,这项历时五年打造的大型发展可以从赌场工作人员身上创造500至1000套房之间的租赁需求。

 “需求将来自于即将开幕的度假村业务人员,如通常来自美国拉斯维加斯丶中国香港和东南亚地区的外籍管理人员,”他说。

基于外籍员工占赌场劳动力的三分之一,在路氹全新或半新的发展将从中受益。

 “从短期来看,因为新酒店开业,明年租金可能将增长约5%,”林说。

在居外网出售的中国澳门2卧1卫海景房产(点击图片查看房源信息)
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据仲量联行顾问,租金增长最明显的证据可以在金峰•南岸看出来,出租率增加了大约5%,因为有些员工已经入住。

 “这是因为它靠近路氹金光大道和珠海的横琴岛,”中国澳门房地产公司仲量联行董事总经理古嘉豪说。人烟稀少的横琴岛以其海滩和绿化覆盖闻名。

金峰•南岸一套640平方呎单元房的租金起价约为9,500港元,1,200平方呎的单位租金则由12,500港元起。

在中国香港,每月约9,500至12,500港元的租金只可在新界天水围及上水租用面积约530至710平方呎的单位。

中国澳门另一个受外籍人士欢迎的居住地区是氹仔当地海湾花园的860平方呎单位可以以8,000港元租住,或者堤岸680平方呎的单位,月均7,000港元就能租下。

中国澳门氹仔。图为居外网出售氹仔4卧房源的景观(点击图片查看房源信息)
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不过,仲量联行指出,明年租赁市场将增加约1,500个新单位,这可能会给城市的租金增长带来一些下行压力。

原文来源:南华早报
发表日期:2017年12月6日
责任编译:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

重新提速 碧桂园海外扩张下一站:泰国 | 泰国

境外投资遭打压,碧桂园仍将瞄准海外重大工程。

周一(11月27日)早晨,在曼谷汇狂区(Huay Kwang)的一个现代化的办公室里,一个团队正在按部就班地开始工作。他们是中国最大的房产开发商之一——碧桂园泰国分支部下的员工。

这是碧桂园迄今在东南亚进行的最大的尝试。此外,公司还计划明年在泰国首都进行一系列的项目投资

而对于两个每年吸引着几百万游客的海边旅游胜地,芭提雅和普吉岛,一个在泰国房产市场有着丰富经验的内部人员透露:“除了曼谷碧桂园也在持续关注芭提雅普吉岛的情况。

碧桂园希望能在未来不久在海外推出一个全新品牌,使公司更加年轻化和国际化。

一位物业主管提到:“很多在泰国的人不认识碧桂园。即使是知道碧桂园的,也会认为它不过是针对城郊那些普通房产的开发商。”

这个总部在广东的公司,从2012年以来已经扩展到世界各地。现在公司事务已经涉及澳大利亚,印尼,老挝,马来西亚,俄罗斯,越南,美国和英国。如今,他们在泰国市场正在以“碧桂园(泰国)”的名字招贤纳士。

曼谷的房产市场正在持续上升的阶段,也由此衍生了一些认为房产泡沫可能即将出现的恐惧情绪。最热门的房产包括公共交通系统附近的单元公寓,以及大曼谷郊外地区的房地产开发区。

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曼谷冉冉升起的地平线不断吸引着国外投资者,然而对房产泡沫的恐惧情绪也应运而生
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泰国最大的开发商之一Sansiri也在持续关注国外购房者。他们希望这个购房群体今年将会花费100亿泰铢(3亿美元)。这个数据是在年初7.5亿泰铢的预测的基础上调整得到的。这个泰国的上市公司2016年国外销售额达到了5.7亿泰铢,比上一年(2015)同比增长55%。

业内人士并没有对碧桂园对泰国繁荣房产市场的关注感到惊讶。根据Sansri主席Srettha Thavisin的说法,Sansiri去年大约37%的海外需求来自中国香港,31%来自中国大陆。而政府对国外公寓所有权占比的上限是49%。

中国香港瑞穗金融集团的分析师Alan Jin说:“碧桂园在泰国应该投资更小规模的项目,这样才不会招来中国政府的细致审查。”他还提到,中国政府现在正持续关注那些需要大量融资借贷的大型项目。这样的管制已经限制了境外房地产行业的发展。“但这并不意味着境外投资项目就全部被扼杀了,”Jin补充说。

居外网上挂牌的曼谷Prachachuen BTS站旁的Metro Sky国际公寓,项目均价约人民币:1.98万RMB/㎡(点击图片查看房源信息)
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国务院在八月份发布的一份文件显示,考虑到投资公司在融资过程中可能负担过多的债务,监管部门已经阻止了一系列的海外收购。文件还列出了一些具体领域,包括对酒店,影院,房地产等的投资限制。已经受到政府严密监控的公司有万达集团,安邦保险,复星国际,海航集团等。这些公司的共同特点是依靠债务融资的收购项目实现快速扩张。

这样看来,碧桂园的首席战略官Jeff Lin在九月份接受彭博资讯的采访中说的“公司将在海外扩张上‘按下暂停键’”以及他们将“延缓一部分海外投资的计划”,就显得不那么令人意外了。碧桂园原先在印度六个不同城市的投资计划也只得暂时搁置。

在12月4日加入中国香港恒生指数评估基准的碧桂园公司有着令人印象深刻的账面数据。去年,公司的合同销售量达到3088亿人民币(466亿美元),是上一年数据的两倍多,这使他们成为在恒大和万科之后营业额排名第三的开发商。2017年前三个季度里,碧桂园合同销售量已经达到4282亿人民币,领先于万科的3961亿以及恒大的3780亿。

德意志银行估计碧桂园今年的合同销售额达到5030亿元,同比上年增长72%。

 

原文来源:日经亚洲评论
发表日期:2017年11月30日
翻译:Theo Luo
编辑:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

危机中蕴含机会 中国投资者进入巴西的最好时机已到 | 巴西

中国是拉丁美洲国家资产的救星还是捕手?

现已被人唾弃的前亿万富翁埃克·巴蒂斯塔(Eike Batista)在十几年前建造里约热内卢附近的阿苏(Açu)超级港口时,将其称为“通往中国交通要道”。

大宗商品繁荣过后,巴蒂斯塔的巴西商业帝国所剩无几。2014年,他宣布破产,只留下一连串言过其实的承诺和铺张浪费的开支。但阿苏港这个项目却蓬勃发展。其新东家美国私募股权公司EIG Global Energy Partners令其重获新生,现在不仅成为通往中国的交通要道,很快还可能会由中国企业持有部分股权。

阿苏港切入里约热内卢州北部的海滩,拥有向南大西洋延伸近3公里的码头,已经成为向中国运送铁矿石的重要港口,以及巴西大规模海上石油勘探(即盐下油田)的物流基地。中石化和中海油两家中国大型石油公司持有该项目的部分权益。

目前,EIG正在寻求扩张港口和开拓新业务——从集装箱码头到发电厂和轨道交通连接,其中许多项目吸引了中国企业的兴趣。

 “中国企业是重要的合作伙伴,从长期来看,它们拥有举足轻重的地位,以至于你会希望他们不仅是客户,还是股东,” EIG首席执行官R•布莱尔•托马斯(R. Blair Thomas)表示。该私募股权公司是负责管理阿苏港的Prumo Logística的控股股东。

多个消息来源证实,有兴趣投资阿苏港的中国企业正在进行谈判,这是过去两年来亚洲国家大型企业巴西投资热潮的一部分。

除了中石化,在巴西购买资产的中国企业还有,三峡大坝建筑商中国长江三峡集团(CTG)、专业输电公司国家电网、贸易公司中粮集团以及涉足航空和金融领域的企业集团海航。百度等科技公司也已进军拉丁美洲最大的经济体。据Dealogic统计,2016年和今年,涉及中国企业的交易额已经超过100亿美元。

对于巴西来说,中国投资繁荣来得正是时候,可以帮助巴西维持举步维艰的经济过去两年,巴西遭遇了史上最严重的经济衰退,它在竭力应对大规模腐败丑闻的同时,国内生产总值缩水7%以上。

巴西总统米歇尔·特梅尔与中国领导人习近平9月份在杭州会面
巴西总统米歇尔·特梅尔与中国领导人习近平9月份在杭州会面

对巴西的浓厚兴趣表示中国在政策方针上发生了重大转变。自2005年以来,中国已向拉丁美洲贷款超过1400亿美元,其中近一半贷给了委内瑞拉。不过,中国正在逐步走向多样化,从委内瑞拉和厄瓜多尔等该地区的其他传统盟友,转向拥有更加稳健的财务基础和更大的战略可能性的国家——主要是巴西。

支持者将这一合作关系视为两大新兴经济强国的联姻——迅速崛起的工业领军者中国与农业和自然资源大国巴西。

“我认为,这是一种自然而然的双向选择,”瑞士信贷巴西投行部门前联席主管、投资公司QMS Capital创始人马塞洛•卡亚斯(Marcelo Kayath)表示。“中国拥有过剩资本,擅长基础设施建设,而且他们需要我们所拥有的,即原材料和食品。”

不过,巴西民族主义政界人士开始提出中国在明年总统大选之前的影响力的问题。中国涉足美国“后院”也会引起美国方面的担忧。

“如果在该地区拥有重要经济地位和影响力的巴西与中国联姻,势必会在很大程度上改变战略格局,” 美国陆军战争学院(US Army War College)战略研究所(Strategic Studies Institute)拉丁美洲研究教授R•埃文•埃利斯(R Evan Ellis)表示。

今年前8个月,中国在除巴西以外的世界其他地区的投资减少了40%——2016年曾创下1700亿美元的高峰——原因在于,中国遏制海外投资。不过,中国在巴西的交易情况刚好相反。

据Dealogic统计,年内迄今宣布的中国并购巴西企业的交易总额高达108亿美元,相较之下,去年全年为119亿美元。近两年均比2015年高出近50亿美元,是2010年创下125亿美元的记录以来的最高水平。

分析人士表示,2010年前后,中国对巴西的投资开始增加,这是由政府主导的通过海外收购来增强中国的食品和能源安全的指示的一部分。

中国国家电力投资公司的高管们准备竞标圣保罗水力发电厂的经营许可证
中国国家电力投资公司的高管们准备竞标圣保罗水力发电厂的经营许可证

“能源、采矿和农业等行业前景乐观,可与中国经济形成互补,”北京对外经贸大学国际贸易教授崔凡表示。“在巴西投资还能够帮助向美洲出口的[中国企业]。”

第二阶段即2014年前后,投资开始多样化,向制造业和其他专注于巴西国内市场的行业延伸,同时,中国为国内钢铁、汽车和其他行业中的过剩工业产能寻找出路。

在这一阶段,中国国有银行进驻巴西。中国的银行和投资集团还为中国巴西基金(China-Brazil Fund)提供了200亿美元的资金,这是一只由中国管理的基金,旨在资助于今年5月正式启动的基础设施项目。

“目前,巴西政府投资乏力。中国拥有资金、技术和施工能力方面的优势,” 巴西律师事务所Demarest中国业务主管张军表示。

律师和银行业者称,第三阶段从去年开始。目前,中国企业不再专注于狭隘的地缘战略目标,而是开始变得更像传统的跨国公司,在各行各业积极寻求具有竞争力的回报,选择恰当的时机投资。

“他们以投资者的眼光看待机会,” 位于圣保罗的律师事务所Tozzini Freire的中国业务主管雷纳尔多·光·芮·马(Reinaldo Guang Ruey Ma)表示。“我们开玩笑说,在巴西人的印象中,中国人有两个特点:‘中国人很有钱,而且中国人什么都买。’前半句是真的,后半句不是真的。”

里约热内卢的加利昂国际机场已接收一些中国投资
里约热内卢的加利昂国际机场已接收一些中国投资

分析人士表示,最新一轮中国投资也已经受到了横扫巴西的腐败调查行动的助推。此次调查被称为“洗车行动”(Lava Jato),已揭发出政界人士、国有企业和私人承包商之间收受贿赂,以利益换合同的腐败网络,并迫使一些企业破产,一些企业出售资产。其中一家企业是大型建筑集团Odebrecht,该公司在7月以10亿雷亚尔(合3.1亿美元)的价格将里约热内卢加利昂(Galeão)国际机场的控股权出售给中国海航集团。

 “洗车行动”还加剧了该国史上最严重的经济衰退。为了支撑联邦预算,总统米歇尔•特梅尔(Michel Temer)政府正在推行资产私有化,从水电公司到国家铸币厂均有所涉及。

“最后,但或许也是最重要的因素是,‘洗车行动’释放了大量资产,一时间所有资产都在出售,从港口和高速公路,到机场和轨道交通,”马表示。

“我开玩笑说,如果中国人在5年前说:‘我想要收购[巴西]最大的建筑公司’,人们会狂笑不止。但今天他们会说:‘我们坐下来谈谈。’对话已经发生了改变。”

中国投资的迅猛增长和庞大规模让许多人都震惊不已。例如,CTG已投资230亿雷亚尔(合70亿美元)建立投资组合,其中包括17座水电站——其中部分收购自美国的杜克能源公司(Duke Energy)、11个风电场和1家贸易公司。

“这是一个具备强大法治的国家,因此,我们感到自己的投资和利益能够得到保护,” CTG巴西公司首席执行官李银生表示。该公司为三峡集团贡献了超过10%的收入。“我们会留在这里”。

中国曾经呼吁危机四伏的委内瑞拉等其他拉丁美洲国家在对其本国金融秩序缺失的境况大失所望之前,成为中国潜在的左翼盟友。

里约热内卢州的阿苏超级港口。它由美国私募股权公司拥有,中国投资者热衷于参与扩展工程
里约热内卢州的阿苏超级港口。它由美国私募股权公司拥有,中国投资者热衷于参与扩展工程

“对他们来说,巴西是一个可以舒适经商的地方,尤其是因为他们总是着眼于长期发展,” 圣保罗热图利奥•瓦加斯基金会(Getúlio Vargas Foundation)国际关系学教授奥利弗•施廷克尔(Oliver Stuenkel)表示。“中国知道委内瑞拉经济的基本面支离破碎,而且不可避免地会长期下滑。因此,他们不想把鸡蛋放在委内瑞拉这个篮子里。”

目前,中国企业在巴西并未面临他们在澳大利亚等其他国家投资时遭遇的政治阻力。在澳大利亚,中国企业禁止参与一些农场和输电公司的交易。2009年,前总统路易斯•伊纳西奥•卢拉•达•席尔瓦(Luiz Inácio Lula da Silva)曾限制外资购买土地,此举被视为针对中国企业收购大型农场。但这一次,巴西非常渴望获得任何能够吸引到的投资。

不过,随着明年巴西竞争激烈的大选临近,这一利好局面可能不会持久。目前在2018年大选前的民调中排名第二的极右翼政界人士、总统候选人雅伊尔•博尔索纳洛(Jair Bolsonaro)表示:“我们需要意识到,中国正在买下巴西,而不是在巴西开展收购,它正在买下巴西。”

他补充道:“中国领导人在其最新声明中表示,他正在实施新的共产主义,不接受矛盾。因此,就出售国家资产这一问题,你必须看看出售的对象是谁。”

将中国投资者领进巴西的咨询公司Vallya的总监拉丽莎•瓦赫霍尔茨(Larissa Wachholz)表示:“从中国企业开始大举进军战略领域那一刻起,他们就必须思考战略公共关系,因为他们正在开始吸引那些不喜欢这件事的人的注意。”

“虽然这是经济问题……但我认为也存在政治战略要素,”埃利斯在谈到中国投资时表示。他说,巴西可能需要开始对涉及中国国有企业的交易开展更加严格的审查,就像美国外国投资委员会(US Committee on Foreign Investment)执行的安全审查。他补充道,投资可能会逐渐削弱巴西公开批评中国的意愿。

埃利斯指出,中国规模最大的移动通信运营商中国移动近期对收购困境重重的巴西运营商Oi兴趣浓厚。

巴西可能会希望加大对允许中国进入的行业的监督力度。如果中国移动能够获得6400万巴西移动用户的话,这很有可能成为中国移动在全球迈出的最大一步。”他表示。

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一些政界人士会担忧中国的投资动机,但被中国企业收购的巴西企业的员工只会感激他们保住了自己的工作。

亚历克斯•巴兰塞罗(Alex Balanceiro)在加利昂机场的行李搬运公司瑞士空港(Swissport)工作了12年。海航已经收购了瑞士空港以及加利昂机场的部分股权。“这次巴西陷入危机时,中国企业来这里是件好事。”

原文来源:金融时报
发表日期:2017年11月13日
责任编辑:Zoe Chan

标普警告2018年瑞典房产市场价值可能会蒸发10%!| 瑞典

根据标准普尔全球评级公司(S&P Global Ratings)的数据,瑞典房地产市场在今年夏天达到临界点后可能会损失其价值的十分之一。

标普信用分析师肖恩·科滕(Sean Cotten)在一份报告中表示,在瑞典这个斯堪的纳维亚最大经济体国家房市正在经历一场转型,这是由于供应增加和新摊销要求的影响”。

我们预测价格可能会从8月份的高点下跌7-10%,然后在2018年稳定下来。

标普警告称,瑞典房地产市场可能会下滑10个百分点
标普警告称,瑞典房地产市场可能会下滑10个百分点

市场担心瑞典房地产市场将出现调整,已经引发货币贬值,上周克朗兑欧元汇率下跌2%。

瑞典央行已经试图缓和这些担忧,但该银行也强调了与抵押贷款负债飙升有关的风险。

标准普尔指出,随着供应量的增加,摊销要求更加严格,价格可能会下跌。与此同时,瑞典央行多年的极端刺激措施逐步解除之后,市场的反应仍然存在未知。

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与此同时,瑞典经济强劲,标准普尔表示,银行对房价下跌的承受力很大。

这家评级公司表示:“瑞典经济依然强劲,失业率下滑,经济活动高企。此外,大多数瑞典的贸易伙伴都表现出积极的经济动力,瑞典的家庭储蓄和企业资产负债表稳健。因此,我们有信心我们评级的银行可以维持目前的资本和盈利状况。”

原文来源:南华早报
发表日期:2017年11月28日
责任编译:Zoe Chan

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