Financial – Page 43

居外研究：外来需求强劲，中国香港房价增幅全球第一 | 海外

2017年1季度中国香港房价增幅全球最高，通胀调整后同比增幅达到12.3%。尽管中国香港对非首套购房者提高了印花税，但这并没有影响投资者的购房热情。中国香港目前经济稳定，贷款利率保持低位，土地供给继续受限，对当地与外籍投资者仍然吸引力不减。不过，目前全球地产市场的上涨动力有所减弱。中东、拉丁美洲和亚洲部分地区已出现价格下滑的态势，部分地区甚至出现大幅走低的现象。埃及是2017年1季度全球房价表现最差的市场，2016年底埃及镑大幅贬值与随之而来的通胀飙升，导致当地购房需求减弱，是房市受挫的主要原因。

2017 年一季度，通胀调整后房价同比涨幅排名前五位的国家与地区分别是：中国香港 (+17.27%)，冰岛 (+16.01%)，中国上海(+13.16%)，加拿大(+11.7%) 和爱尔兰 (+8.91%)。

房价同比最大跌幅分别为：埃及 (-16.68%)，卡塔尔(-10.63%)，俄罗斯 (-8.33%)，马其顿 (-7.92%) 和波多黎各 (-6.96%)。

整体涨势趋缓。 2017 年一季度已发表数据的世界住房市场中，超过一半市场的房价同比增幅低于2016年一季度。值得一提的是虽然许多市场仍然拥有可观的同比增幅，但同2016年四季度相比，许多亚洲、欧洲与中东地区都出现了房价环比下跌。

居外提示：内容使用通胀调整后数据。 进行通胀调整的方法是将各个国家的名义房价变化除以当地同一时期的消费价格指数，以消除通货膨胀对房价带来的影响。通胀调整后的数据更能真实反映房价变动。

需要获取完整版2017年1季度全球房市PDF报告，请点击文章下面“我要提问”按钮并留言，告诉我们您的称呼，公司名称，职位与联系方式。我们会将报告发送到您的邮箱内。您的留言不会被显示，所有个人信息都将被严格保密。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外看点：要搞大新闻？中国香港房价未来一年或跌30% | 海外

中国香港房地产市场6月交易量下滑，有分析师认为这很可能预示着中国香港房价在第三季度将迎来重要转折点。

交银国际的房产分析师Alfred Lau预测，全球房价最高的中国香港在将来12个月内可以下降3成：“过去几周，我们可以看到由银行收紧贷款而引发债务拖欠的情况有所增多。”他表示，近期美联储加息与缩减资产负债表节奏加快，如果中国香港当局也跟进脚步选择加息，那房地产市场降温效果将会进一步加强。

德意志银行曾经预测中国香港房价在未来十年内降低50%，理由是老龄化程度剧加和对新房供应量的乐观预计。

另外，中介巨头中原地产6月业绩下滑也对市场敲响了警钟。亚太区住宅部副总裁陈永杰（Louis Chan Wing-kit）先生话：“我们有6至7成可能性在六月份出现业绩下滑，这个月我们佣金收入才1亿5千3百万港币，还不够每个月2亿港币的支出。”他还担心，下一任特首林郑月娥会采取进一步措施给市场需求降温。

陈先生预计，今年第三季度房价会跌3-5%，其中新界受到的影响最大。28日周三发布的中原经纪人指数(CSI)，已经连降3周至63.6分。该数据源于前线经纪人，是用来衡量未来房价变动方向的参考数据。该数据近两年走势如图所示。

点击查看中国香港更多精品房源

与此同时，瑞士信贷集团也减持中国香港开发商股票，其6月26日发布的报告称，原因是“二手房市场的销售量与房价同时下滑，标志着市场减弱，增长缓慢”。

不过另一方面，美联物业住宅部行政总裁布少明（Sammy Po）表示，市场仅仅只是休息一下，而非持续下滑：“我们还要在观望一阵子才能判断房价是不是到达顶峰了。”

据悉，本周六有两处物业将开盘：新鸿基的Park Yoho Genova234套以及恒基兆业翰林峰的66套。“这些新盘的销售情况能让我们看清楚现在的市场走向，”布少明说。

原载：中国香港南华早报 Sandy Li，Lam Ka-sing 6/29/17

译：居外研究部实习编辑常元臻 6/30/17

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外研究：“一带一路”房市投资：上半年亚洲“黑马”是？| 海外

第二季度， 中国香港房价同比增幅排名全球第二，亚洲第一。尽管当地政府在2016年11月对非首套购房者提高了印花税，半年多过去，显然这一政策并没有降低中国香港房市的热度。而与此同时，菲律宾的经济增速喜人，支撑首都地区住宅价格持续上涨，延续了过去六年来的上扬走势。其他亚洲一带一路国家住宅市场走势上半年则较为平淡。

尽管在 2016 年 11 月推出了提高非首套购房者印花税的政策，但中国香港的房价涨势在二季度却继续加速。2017 年 2 季度房价同比 19.3%，环比也增长4.2%。这与去年同期下跌10.5% 的数据形成巨大的反差。强劲房价走势的背后，是强有力的需求支撑。2017年前7个月，中国香港住宅市场约成交3万5千套，同比增长47.4%，成交金额则同比增长超过80%。今年的中国香港，新楼盘开盘现场人山人海的排队现象屡见不鲜，低利率与供给不足是刺激大家买房的最主要因素。不过持续走高的房价也意味着投资者可获得出租回报率在不断下降，目前中国香港市中心公寓年租金回报率约为2.6%。

“一带一路”房市投资：上半年亚洲“黑马”是？| 海外 — 表一：中国香港住宅价格同比（来源：中国香港差饷物业估价署，经通胀调整）

菲律宾住宅市场继续走强，首都马尼拉CBD马卡迪三居公寓的平均价格在2017 年 2 季度同比上涨8.5%，高于去年 7.9% 的涨幅。环比涨幅也达到 2.8%。从 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度，由于菲律宾经济增长快速，马卡迪 CBD 地区的地产价格累积涨幅超过 49%。不过虽然房价涨幅很大，目前当地房价依然低廉。马尼拉市中心公寓单价目前在每平方米2.6万人民币左右，并且可以给投资者带来超过6%的年租金回报率。预计2017年菲律宾全年经济增长幅度健在6.5%至7.5%之间，将继续有利于房市上涨的势头。

再来看看最近深受国内买家和财经媒体关注的柬埔寨，首都金边高端公寓平均售价（未经通胀调整）在2017年第一季度同比下滑2.7%，环比下跌0.7%。目前金边市中心公寓平均每平米售价约1.6万人民币左右，年租金回报约5.3%。金边房产业人士表示，当地公寓市场在今年可能将遭遇10%以上的房价滑坡，供应过多是威胁房价的主要原因。金边在2015年推出多于9千户新公寓单位，2016年也推出超过8千户，造成市场供给过剩。柬埔寨CBRE的数据显示，2016年金边新建公寓项目总价值也达到了2015年的2.4倍。根据国际经合组织预测，柬埔寨GDP将在2017年增长6.9%，2018年增长6.8%，低于过去六年平均7.2%的增长水平。

越南最大城市胡志明，住宅价格在2017年一季度同比增长1.13%（未经通胀调整），增幅显著低于之前几个季度。同2016年4季度相比，房价下滑1.06%，连续两个季度出现环比下跌。不过目前越南经济发展势头迅猛，城镇化与大型项目建设进程加快，房市依然有望再次呈现良好的上升势头。2017年2季度，越南GDP同比增长6.17%，五年内排名第二。越南统计办公室的数字表明强劲的经济增长主要来自农林业与渔业的强劲表现。国际经合组织预测，越南今年经济将增长6.5%，明年增速预期为6.3%。

新加坡的住房市场需求回暖，房价仍然走低。新加坡私人公寓价格在2017 年 2 季度同比下跌 3.23%，跌幅大于去年同期的2.16%。这已经是该国房价连续 15 个季度下跌。不过由于最近增幅放宽一些降温措施，该国住宅需求有明显的回升。2季度新公寓住宅市场在开盘单位同比减少15.2%的情况下，销量仍比去年同期高出36.4%。目前新加坡经济增长稳定，2季度GDP同比增幅2.9%，预计全年增幅在2%至3%之间。

泰国的房地产市场现疲软。2017 年 2 季度，泰国全国房价同比下跌 2.8%，环比下跌0.68%。去年同期，房价尚有着4.29% 的同比涨幅。房价在 2017 年 2 季度较上一季度跌0.68% 。不过得益于农业、旅游业与新出口产业的增长，泰国GDP同比增长3.7%，创下四年来最快增速。全年GDP增速预期在3.5%至4%。

印度尼西亚的经济虽然欣欣向荣，但房价尚未跟上经济增速，投资者可择机进场。 2017 年 2 季度，该国 14 个大城市的住房价格同比下跌 1.1%，也是该国房价连续第 10 个季度同比下跌。随着印尼政局转稳，S&P与穆迪纷纷上调印尼的信用与银行系统评级。印尼经济预测将在2017年增长5.01%，高于2014，2015年水平，与2016年基本持平。在稳定的经济增幅下，房市需求虚弱仍然是导致房价上升动力不足的根本原因。预期在接下来几年内，印尼当地房屋供给将开始减少，有望将市场供求关系推至新的平衡点。

*全球：范围涵盖已经发布房价数据的46个国家和地区

注：除越南与柬埔寨外，其他房价变化数据均为通胀调整后数据。

作者：居外研究院海外房产分析师 Adam Yang

图片编辑：Yuan Wu

日期：2017年9月28日

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

深度 | 是谁“吹”高了胡志明市的地价？| 越南

在胡志明市， 目前土地价、房价直到门店……都是天上价格，而实际价格却很低。即使在高峰时段，成功交易也很少。 那么是什么权力把土地价提高呢？——‘虚拟’房地产亿万富豪。

9月10号H女士和有土地在胡志明第二郡的朋友商量去哪庆祝，因为建设连接钻石岛的一座桥，让他们5个人成为亿万富翁。

之前，在一张报纸上看到建设连接钻石岛一座桥，导致第二郡土地价格飙升的信息， H女士计算，她在第二郡平征西的1块270平米土地将获利。这个地区的房地产经纪公司和自由经纪人把土地价抬到高达1亿越盾平方米，H女士高兴地说：“谢谢钻石桥，我将有300亿。 ”实际上，不到一个月前，当按揭贷款投资家庭诊所时，银行评估了H女士的土地的价格低于100亿。

当链接钻石岛和梅志寿路的桥项目启动消息出来，第二郡的价格已经猛涨，甚至比10年前的地热还要高。

第二郡经纪人辛小姐说，在2007年该区价格已经上涨一次，到2013年第二郡的行政区搬到这，钻石岛和盛美利的体低价有上涨达到3500万越盾-5千万越盾平方米。现在呢，钻石岛建桥启动了，所以土地价已经超过1亿越盾，比如谢现路土地价为9500万越盾/平方米，黎献梅路的土地价为8300越盾/平方米，张文邦路的土地价为1.13亿越盾/平方米。

特别是一些离钻石岛较近的区域，土地价为1.10亿越盾-1.20越盾一平方米。根据第二郡房地产公司的数据显示，8个月以来土地价上涨给该区域设定了一个新的价格局面。

点击查看胡志明市房源

然而，事情不是想象中那么容易， N先生有一块地在第一郡平征东，面积为165平方米，知道信息时也很高兴。该地区的价格为4500万越盾一平，但是实际上他委托中介公司卖才3千万越盾一平方但也没有人要买。

“街头摊贩”创造一波地热？

在过去十年中，价格上涨主要发生在土地、公寓、商业地产的市场份额上。由于这个细分市场，经常在数量或基础设施方面几乎没有什么变化，特别是在CBD。

很难想象，街头摊贩、牛奶茶摊和一些人行道小吃突然在联排别墅中造成一波地价上涨。最近胡志明市已经宣布了阮文千街（1郡）的街头摊贩，尽管这只是一个很短的距离，但随着市场一片混乱，土地价格迅速上涨。

专门销售土地人说，截止8月底在街头摊贩的土地价已经高达3.82亿越盾。与年初相比，增长了23％，而2016年同期为26％。在短短八个月的时间里，这条街的平方米已经上涨近7200万，原因是“街头小贩”。

同样情况出现在吴德第一郡专卖奶茶街，记得去年这个时候，这条路的土地面积约为5.9375亿越盾平方米，但是在这个奶茶店倒入这个市场之后，这里的地价已经达到了7.624亿越盾/ 平方米。

周一在步行街上，第一郡Bui Vien周围的一些道路上的土地价暴涨。据悉，过去两个季度，该地区平均地价上涨幅度达34.7％。特别是一些路线上涨幅度为50-130％。例如，Bui Vien路的地价上涨了59％，价格达到5.0865亿越盾平方米。2017年1月，De Tham路属于范五老坊的土地价格和Bui Vien交叉路的价格为1.948亿越盾平方米，但到8月初，价格达到4.505亿越盾/平方米，上涨幅度达131％。

然而，阮青垂女士的真实经历是，她刚出售一套在小弄里面积为49.5平方米的两层楼房，距离裴院路10米远而售价没达到65亿越盾。阮女士说： “出售也比较慢，一个月了才有人问，我也参考许多地方了，但没有哪个地方达到5亿/平方米的。”

（内容由越南铁成房产提供）

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外看点：经济走强，东南亚国家房地产将迎来更多投资 | 海外

菲律宾及其他东南亚（SEA）邻国因经济增速继续攀升，房地产市场将迎来更多投资。根据该国领先房地产咨询公司仲量联行的全东南亚研究团队收集的研究数据，该地区经济已经开始复苏，经济增速从2016年相对较缓的4.5%反弹至2017年第一季度的4.8%。

目前，菲律宾、印度尼西亚和越南的经济占该地区的60%，预计2016年至2020年的年经济增速将达到6%。仲量联行表示，到2050年，印尼将成为全球第四大经济体，菲律宾和越南预计分别排名第19位和第20位。该公司还预测，东南亚国家联盟（ASEAN）将在规模上和欧洲接近，并将被视为仅次于中国、印度和美国的全球第四大经济区。

制造业回暖刺激了东南亚房市

隐藏在东南亚房地产市场增长背后的一个因素是，更多工厂搬迁到该地区更加经济实惠的地区。德勤（Deloitte）全球制造业竞争力指数显示，越南和印尼的工资水平继续在1.0美元/小时至1.35美元/小时之间徘徊。这一工资水平较低，相较之下，2016年中国的工资水平已经增至3.9美元/小时。除了较低的工资水平之外，越南、印尼、马来西亚和菲律宾的年出口增速已提高至5%至6%。

基础设施开发也扩大了房市

东南亚地区的基础设施开发也开始加速。住友商事（Sumitomo Corporation）、三菱商事（Mitsubishi Corporation）、丸红商事（Marubeni）和乐天工程（Lotte Engineering）等大型工程公司正在该地区兴建发电厂、地铁线路和其他交通基础设施。

城镇化将推动工业用地价格上涨

自2010年以来，虽然曼谷、马尼拉和吉隆坡的货币分别贬值了20%至40%，但三地的工业用地价格上涨了60%至80%（以美元计）。

仲量联行表示，随着城镇化和城市开发的推进，土地将变得更加稀缺，从而导致工业用地价格上涨。

移动购物行业实体店增多

未来，菲律宾、印尼和越南预计会拥有最多购物中心。虽然网上购物人数增多，但市场研究表明，在线零售商有可能会扩充实体店，因为其消费者希望能够亲身接触和感受产品，并将购物中心作为社交聚会场所。

由于2021年以前，菲律宾、越南和印尼的私人消费年增速预计可达6%至7%，因此，购物中心有望进一步普及。

另一个因素是，到2030年，这些国家的城市人口将增加30%至40%。目前，东南亚地区的人口已经达到6.2亿，可轻松转化为价值2.6万亿美元的市场。

点击查看菲律宾房源

写字楼需求有望增长

2017年上半年，因电子商务公司、商业服务和金融公司的租赁需求上涨，写字楼需求从2016年的4.0%增长至4.6%。在马尼拉，业务流程外包（BPO）行业略微放缓，有更多在线游戏公司正在组建。

外包助推东南亚市场产生了强大的写字楼需求，同时削弱了发达市场的需求。移动互联网和云计算让公司能够将更多职能外包给成本更低的地区。

受到全球金融危机的影响，美国和欧洲的写字楼需求已经减半，亚太地区的写字楼需求年增速从25%降至6.6%。不过，东南亚地区的写字楼需求年增速已增加至5%。

东南亚地区写字楼租金上涨

由于需求增强，东南亚地区顶级写字楼的平均租金近9个季度以来首次上涨。这主要得益于曼谷、吉隆坡和新加坡的写字楼租金上涨。同时，马尼拉和曼谷继续拥有最高的写字楼收益率。

自由职业者推动联合办公空间发展

仲量联行还预计，到2030年，东南亚地区的联合办公和服务空间可能会达到10%至15%，因此，该地区的写字楼需求将有所增加。原因在于，在线自由职业在菲律宾和印度逐步发展。菲律宾人和印度人从事的大部分在线工作是行政支持、销售和营销以及客户服务。

仲量联行国家主管克里斯多夫·威韦克（Christophe Vicic）预计，由于菲律宾和其他东南亚国家经济将继续扩张，以满足不断增多的人口日益增长的需求，因此，未来将有更多房地产机会，前景变得更加明朗。

菲律宾马尼拉橡树湾（OAK HARBOR）海景公寓

集菲律宾五家最大的开发商之力，倾力打造的未来亚洲最大休闲娱乐城MANILA BAY RESORT。橡树湾海景公寓就坐落在其核心地带。该项目紧挨在建的马尼拉最大娱乐城OKADA，娱乐城总投资规模35亿美元。商场、赌场、旅店、度假村、海鲜城、小吃街，全在你的周围，让你每日都能生活的如度假一般。

全马尼拉最低价（不到2万人民币一平米）的海景公寓，加上其独特的地理位置，升值潜力远超MAKATI市中心以及BGC新城。该项目一期、二期均已基本售罄，剩余房源不到20套。一期二期新房、二手房交易价格统一上涨3%-5%。延续一、二期三个月销售一空的销售神话，三期即将开盘，敬请留意。

查看房源详情

越南胡志明市The View Riviera Point观景房

由新加坡声誉良好的开发商吉宝置业（Keppel Land）开发——享受3%的特别折扣，仅限本月！

战略位置，靠近富美兴（Phu My Hung）区，方便到达第7区金融中心和中央商务区。富美兴区是一处建好的外籍社区，有餐厅、超市、国际医院、金融机构和著名的国际学校。40个层数共设518单元。现代设施包括50米的度假式游泳池、网球场、水上健身房、吊床区、空中酒廊、空中花园、慢跑跑道、多用途房间、烧烤区、家庭影院、瑜伽室和儿童游戏场。

越南人拥有永久产权，对外籍人士是50年的产权。预计完工日期为2019年第四季度。

查看房源详情

印尼巴厘岛别墅

这个令人惊叹的别墅位于原始的巴厘岛海岸线，提供真正的私人和豪华的体验。

该物业位于3,524平方米的土地上，包括面向45米的沙滩，并提供全方位的景观。别墅的设计跨度达22米，没有任何支撑柱，可自由观看海景。望向西面可欣赏爪哇岛和完美的夕阳；古老的稻田围绕着住宅南北，宏伟的巴图卡鲁（Batukaru）火山在东面。

查看房源详情

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外看点：印尼雅加达房地产全方位展望 | 海外

在近期房地产市场表现出颇为有趣的变化之际，商业地产巨头高力国际（Colliers International）印度尼西亚公司发布了季度报告。

在报告中，该公司提供了对于雅加达不同房地产市场趋势的洞察和展望。

办公室市场

去年，写字楼净需求有所下降，因此，部分写字楼现房目前仍有很大一部分处于空置状态。鉴于此等市场状况，2016年下半年未新增任何供应（部分写字楼重新安排竣工时间），这进一步提高了中央商务区写字楼的季度环比入住率。租金继续下滑，房东根据承租人的市场状况提供软性租金。

点击查看雅加达房源

供应预测

2016年下半年，中央商务区未新增任何供应，但截至2016年第四季度，累计供应量仍保持548万平方米不变。由于原计划于2016年竣工的写字楼重新安排竣工时间，2017年的供应量预计将增加73.1164万平方米。同时，在中央商务区以外地区，位于TB Simatupang的2栋写字楼于2016年开始运营。在除TB Simatupang之外的中央商务区以外地区，2016年有6栋写字楼共增加了15.7297万平方米的供应量。2017年，TB Simatupang的未来供应量有限。

入驻率预测

由于需求下降，入住率也继续表现出下滑趋势。中央商务区的入驻率同比降低了4%，中央商务区以外地区的入驻率同比降低了5.8%。目前，TB Simatupang的入驻率为79.2%，与去年同期几乎持平。2017年，入住率的颓势预计不会缓和，甚至可能进一步恶化。

租金预测

较低级别写字楼的平均租金有所下降，尤其是B级和C级写字楼的平均租金同比下降了20%。中央商务区以外地区3栋全新运营写字楼的租金有所上涨，这3栋写字楼有信心提供高于市场水平的租金。

公寓市场

去年，政府出台了多项政策，试图刺激房地产市场需求，包括6次下调政策利率，放宽对第二居所购房者的限制以及削减开发商的最终销售税（从此前的5%削减到2.5%）、所有权转让税以及产权购置（BPHTB）税。

不过，这对总体入住率并未产生太大的影响，尤其是在建项目。目前该市场较为疲软，开发商倾向于谨慎定价，以便保持活跃的销售表现和吸引潜在购房者，但这一策略并不成功。不过，仍有若干开发商对该市场持乐观看法，这在去年底新推出项目的数量（3,972套）上可见一斑——超过上一季度的两倍。

点击查看雅加达房源

供应预测

未来两年预计新竣工公寓的供应量较大，2017年和2018年分别可达28,014套和24,298套。公寓将主要集中在雅加达西部和南部，分别占22%和20%左右。

需求预测

明年，因2016年推出的监管放松政策以及2017年宏观环境改善的影响，预计公寓的市场需求将有所增加。

租金预测

由于需求疲软，2017年公寓租金预计进一步下滑。由于市场尚未显现出好转迹象，因此，房东将继续在租金要价的基础上提供10%至15%的折扣。

外籍侨民住宅市场

由于在曾经一度刺激外籍侨民住宅业务的行业工作的侨民数量减少，比如石油天然气和采矿业，2016年全年市场表现堪忧。雅加达南部、BSD（Bumi Serpong Damai）和Lippo Karawaci等地区仍位于侨民社区聚集地，紧邻国际学校且方便到达苏加诺-哈达国际机场（Soekarno-Hatta International Airport），因此，已显现出作为备选住宅的良好发展潜力。

目前，由于部分跨国公司不得不取消项目，或者已经决定撤销一些项目，从而导致提前解雇其招聘的侨民，因此，转租市场的住宅供应量居高不下。此外，当前的市场状况为承租人从转租市场获得颇具竞争力的租金创造了机会，这些住宅能够为其租金预算提供更大的价值。

零售市场

就零售市场而言，2017年至2019年雅茂德丹勿（Jabodetabek）预计将提供近100万平方米的总供应量。不过，2016年只有不到50%的预计新增供应房产在建。新运营的购物中心已经获得了高忠诚度承租商铺。大部分承租商铺已开业，这推动了总体入住率略微上涨。餐饮业将继续成为需求刺激剂。

供应预测

2017年，雅加达预计新建2个购物中心，新增供应量预计达6.8万平方米。同时，2016年位于大雅加达（Greater Jakarta）地区的2个购物中心开始运营。累计供应量达247万平方米，同比增长4%。大雅加达地区预计会开发更多购物中心，但大部分购物中心仍处于规划阶段，包括雅加达未来的供应量。2016年，4个购物中心开始运营，创造了12.1万平方米的新增供应量。这4个购物中心累计创造了457万平方米的供应量，同比增加2.7%。

需求预测

虽然新购物中心在开始运营时通常能够达到85%的承诺入住率，但截至2016年底大部分新购物中心的总体承诺入住率还不到50%。餐饮业将继续成为需求刺激剂，而超市、家居和娱乐（电影院）业将继续扩张。

入住率预测

在经历了前三季度的下滑后，2016年第四季度首次迎来入住率上涨，达到85.4%。据预测，2017年入住率可能会继续上涨，新增供应量将有所减少。2016年，大雅加达地区的入住率出现波动。2016年的剩余时间里，高新增供应量导致入住率下降了2%，跌至82%。

租金预测

雅加达的租金同比上涨4.1%，达到56.3328万印尼卢比（42美元）/平方米/月，大雅加达地区的租金适度上涨，达到34.4734万（26美元）/平方米/月。2017年，租金要价预计将上涨，这主要得益于雅加达的高端购物中心。销量将显著影响预计租金要价。

酒店市场

根据入住率和客房价格指标，2016年全年酒店市场的表现相对较差。因相对较低的酒店客房询价，该市场的经营状况尚未恢复。提高政府支出使用效率的总统指令以及持续涌入市场的新酒店项目又在该市场的“伤口上撒了一把盐”。

供应

2017年的供应情况主要由四星级酒店控制，这些酒店将提供2,609间客房，五星级和三星级酒店紧随其后，将分别提供1,603间和787间客房。2017年的酒店客房总预计储备量将接近5,000间。

表现预测

2017年，由于受到经济增长放缓的阻碍，对于酒店经营者来说将又是一个艰难的挑战，尤其是预料到今年新运营的酒店项目。这种情况将促使酒店经营者之间的竞争加剧。

凯门村（Kemang Village）

Kemang Village的豪华公寓，机会难逢！地理位置优越，步行到购物中心及超市、Pelita Harapan学校和Brawijaya医院。

单层铂金皇家套房，采用夹层式设计（天花板高于常规单位）。位于高楼层，享有宽阔的景观。面积222平方米，含有3间卧室、3个浴室、1间佣人房间、厨房，8台空调，全屋铺上大理石地板。

价格：72亿印尼卢比（折合约360万人民币）

查看房源详情

雅加达别墅

9卧7卫的独立房，楼高2层，面积500平方米。面前道路宽阔，公共交通便利，24小时保安。

查看房源详情

阿兰德拉公寓（Arandra Residence）

Arandra Residence建有5个塔楼：繁荣（Makmur）、快乐（Bahagia）、完美（Sempurna）、宁静（Tentram）和自由（Bebas）。

战略位置，进出口通行只需5分钟。着名的开发商GAMALAND，由PITERGAN设计。单位有限，1层仅由16间单位公寓组成。半私人电梯（每个楼层设4台电梯），停车位近1000个。自设5000平方米的教育中心，靠近ITC Cempaka Mas。投资价值非常可观！

Arandra Residence提供多种房型：1卧A、B型（36平米）、2卧A、B型（72平米）和3卧（84平米）。

查看房源详情

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外课堂：海外置业如何找到靠谱的房产经纪？

近年来海外置业火爆。然而，去年国内房市爆发的“链家事件”，让广大投资者见识了国内房产中介的种种不规范、以及违规的乱象，并开始担心：在国外买房时，是否也会遭遇的情况。为此，不少投资者致电居外网，在海外置业时，如何才能找到靠谱的房产经纪？下面，居外网以房市制度最为成熟、规范的美国房市为例，介绍美国房产经纪人是如何运作的，帮助国内买家更好地在海外置业。

一、中国房产中介和美国房产经纪人的区别

无论在国内还是国外，房屋交易流程都是异常复杂，也是很多消费者一生中最大的一笔支出，他们担心去国外买房同样会遇到黑中介。在中国购买二手房，消费者最缺的是信息的对称性，与有保障的行业规范。而这些也就是中国的房产中介种种乱象产生的土壤。

由于当前去美国买房的海外置业者比例居多，所以我们下文中我们以美国为例，看看美国的房产经纪人是怎么做的，他们和中国的房产中介又有什么区别？

居外课堂：海外置业如何找到靠谱的房产经纪？ — 中国房产中介和美国房产经纪人的区别

中国房产中介vs美国房产经纪人

经纪人与中介不单单是名字上的差异。与中国中介门店里面穿黑西装，白衬衣的年轻小伙子与姑娘不同，美国的地产经纪人平均年龄是57岁，从业时间15年，92%的经纪人有大学及以上教育。房产经纪人和中介是两个完全不同概念。美国的房产经纪人与房产经纪公司之间是合作关系，不需要坐班，独立开展业务，依靠个人的口碑获客。

无证中介vs经纪人执照

国内中介行业准入门槛低。2014年，中国的房产中介从业人员超过100万，而在注册期内的房地产经纪人只有9840个。也就是100个房产中介人员里面，只有不到一个是持证上岗。美国的国家经纪人协会也有100多万会员。房产经纪人从业都要持有效执照。

在美国，房地产销售员和房地产经纪人考试是开放的，试卷采用标准化，申请人申请牌照时，除提供考试成绩外，还必须提供完成法定课程和课时学习的证明，如果是申请销售员资格，申请人要提供注册经纪人的担保书，如果是申请经纪人资格考试，则要提供工作经验证明，要达到规定的经验分数，经审核符合条件后，方能取得资格。

销售员和经纪人的执照有效期两年，两年后申请换发，申请换发时必须再参加22.5小时的继续教育。一直到连续工作满15年后，或者有律师牌照，才可以免除参加继续教育。

房源信息vs交易顾问

在中国，中介最大的价值就是房源信息。因为地产网站上面的大量二手房源都是虚假信息，是房产中介用来获客的手段。在互联网时代之前，美国的经纪人的一大作用也是提供房源信息。现在，经纪人的重要价值是房屋交易的咨询顾问。因为在美国，消费者和经纪人在网上看见的房源基本信息是相同的，不存在房源信息的不对称。2015年，美国70%的房屋成交中，房子是由买家自己找到，然后再委托经纪人完成购买程序。

中间人vs委托人

在中国，中介把买家与卖家联系到一起，以中间人的身份撮合交易。成交是最重要的目标，所以房产中介通常给人的感觉就是“卖房的”。在美国，实现经纪人独家代理制度，通常买家与卖家都有各自的经纪人。经纪人做为用户的委托人，全权代表用户的利益。在交易过程中，买家与卖家并不需要见面。

双方支付vs卖家支付

房屋成功交易后，中国的中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上，而促成业务成交的业务员却仅仅只能拿到小头。在美国，交易佣金则属于经纪人，经纪人仅需向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。另外，不同于中国，美国的房产交易佣金是由卖家支付，通常交易是房价的6%，卖家经纪人与买家经纪人各获取3%，买家则不需要向经纪人支付任何费用。

中介公司口碑vs经纪人个人口碑

在中国，消费者选择经纪人先是选择中介公司。选择目标区域规模大的几家中介公司，找上多个中介人员来提供服务。在美国，消费者则是根据经纪人的口碑来做选择。通常会通过朋友推荐，网络搜索等途径，选取三到四个经纪人进行面试，确定一个最适合自己的经纪人来提供服务。在美国，一个经纪人向买家提供了某个房屋的信息，那么这个房屋就只能通过这个经纪人来成交。

二、如何挑选靠谱房产经纪人

如果你原来就有一些经验，而且时间很充裕，愿意从头学习，那么你可以不通过经纪人自己买屋。不过对于大部分人来说，还是需要找经纪人。因为有一位专业的人士帮助你可以更好地保护个人权益。那么如何规避一些投机取巧，甚至坑蒙拐骗的机构与个人，找到能真正保障自己权益的地产经纪呢？你可以试试以下的方法：

1、当地中文报纸房地产专栏

一些经纪人会在当地中文报纸房地产专栏发表文章。文如其人，如果你读了数篇文章后觉得作者房地产知识丰富，人品正直，不防打电话或去电子邮件做进一步的了解。

2、专业网站推荐提供的经纪人

还可以到一些专业的海外投资置业网站上咨询，这些网站推荐的房产经纪人都是值得信赖的，为有意于海外置业的买家提供个人化的服务。

3、房地产公司和经纪人广告

一些公司和经纪人会在报纸或杂志上刊登广告。从广告上可以了解公司和经纪人的基本情况。比如擅长的服务地区，历年的销售业绩，经纪人的宗旨等等。

4、亲戚朋友介绍

向买过房子的亲戚朋友打听，听听身边人的切身体会。他们用过的经纪人水平可高，人品可好。

全美2万多个华人经纪人，其中有大量的是兼职的，没有丰富经验的，极有可能会在买卖过程中出现各种问题，而根据美国法律，每个买家在固定时间段内只能有一个购房经纪人，一旦与这个经纪人达成意向，就无法更换经纪人，无论经纪人后期表现如何，用户也只能认了。所以为了想找一个靠谱的买房经纪人，可以登录居外网，或者电话咨询，我们的工作人员会为客户推荐口碑好，工作经验丰富、成功率高、了解当地政策的房产经纪人。

居外课堂系列文章，解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房，还是已经在海外买房，你在海外置业的过程中，有任何疑问，欢迎来信告知，居外课堂将竭力为您解答，点击查看更多系列文章

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

越南河内吉灵-河东轻轨最新进展：路修好，缺钱买地铁车！| 海外

吉灵-河东地铁站完成95%基础设施建设，但是预计10月试车计划被打破。购买地铁车的资金还没有到账，因为向中国贷款的资金未拨款。

点击查看越南房源

9月15日，交通部副部长阮玉东检车，对吉灵-河东地铁线路施工进度表示不满，因还有许多项目未完成施工。

在地铁站罗溪站、郎站、吉灵站很少工人施工、气氛不佳，而且还有许多项目计划拖延。

勘察结束后，副部长阮玉东先生要求地铁站管理组立即开会，审察参加项目的人，没有能力的人要替换。

开会中，EPC总承包商要详细报告项目的施工进度以及完成时间。要确保项目的进度，不能让项目未完成而停工发生。交通部将通过中国大使馆协助，要求中国地铁站第六集团按进度完成项目。

Tiền Phong的记者访问，阮玉东先生说，目前情况吉灵-河东地铁站路线未能于2017年10月试运。

关于资金，阮先生说中国进出口银行已经按之前签的协定书拨款，“该款以前规定只能用于一定的项目，现交通部向政府申请把款项用于目前急需的项目。”

然而，这笔资金也不能完成项目，还要等越南-中国第二次协定的贷款金额250.62万美金。

据交通部领导发布，项目有13部地铁车，除了1部已经在越南，中国合作商也已经安装7部地铁车，但缺钱所以没运到越南。

阮先生说，两国政府已经协定额外贷款，但还有些法律障碍。具体中国方已经批下第二次贷款金额及条款。但是，自从第一次贷款协定到现在，越南的国际贷款法律有所改变，越南司法部要求修改，交通部正在协调财政继续施工。

（内容由越南铁成房产提供）

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

日本 | 为什么到日本投资房产的中国人越来越多？

趁你不注意，久未大涨的日本房地产市场，从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。

根据日本NHK电视台报道，2014年外国人投资日本房地产成交额达到9817亿日元（约合642.8亿人民币），占日本国内房产市场的2成之多。

东京市中心的高档物业被外国买家抢购：美国黑石集团去年耗资1900亿日元（约合16亿美元）在东京市区购买了5000多套住宅；中国复星集团在东京的新兴商务中心品川车站附近投资700亿日元（约合5.9亿美元），购买了一座25层的综合性办公楼；美国、法国和德国的投资基金分别在东京品川、新宿和中野等地购买办公楼和其他综合性商业设施。

海外买家中，大中华地区富裕阶层尤其引人注目。据日本不动产研究所展望，在过去一年中，至少有360亿日元（约合3亿美元）的中国私人资本挺进日本房地产市场。据日本最大的华人地产公司——暖灯国际地产的数据显示，公司每月的房屋成交量可以达到100件以上，公司客户主要来自中国大陆、中国香港、中国台湾。

与上述果断的投资者不同，犹豫的投资者认为日本经济“失去了二十年”、人口“老龄化”、“少子化”等问题对房产市场来说均不是利好，黑石、复星都疯了吗？

作为发达国家的日本，的确不像新兴国家那么有增长潜力。然而赴日的机构和个人投资者似乎并不在意日本人口老龄化和经济增长乏力。

是哪些因素能驱使他们忽略日本的两大问题呢？

泡沫破裂后的日本房产市场趋理性，久未经历大涨

与其它国际大都市相比，日本大城市房价并不算抢眼，不如伦敦、纽约、旧金山等国际大都市，也不如国内一线城市“北上深”。也可以说泡沫破裂后，日本房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资目的地国。

下图对比英国、加拿大、中国、美国与日本的房价指数。我们不难发现在五个国家中，日本的房价指数是最低的，从91年泡沫破裂后，再未经历较大涨幅。日本从1980年至今，房价的涨幅是五个国家中最小的，且与其他四国之间的差距相当大。

一方面，我们可以认为房价上涨乏力，是“失去的二十年”之结果；另一方面，微弱的涨幅也说明日本房产市场很理性，房屋价格并未大幅偏离房屋本身的价值。反观英、美、加、中四国，已经经历过不止一轮的涨幅了，且上涨幅度远远高于泡沫破裂之前的日本。

另外，我们可从“租售比”这一指标来对房屋泡沫程度进行比较。

租售比=月租金/房价。比值越大，收回房产购买价的期限越短，该房产越值得投资。按国际通用标准来说，1：200 – 1：300是房价健康的区间。如果比值低于1：300（即300个月以上的租金收入才能收回购房成本），说明房产泡沫显现。若租售比值高于1：200，则说明房产比较具有投资价值。

根据掘金大师8月3日的文章，我们看到东京、大阪的租售比都比较高，中小户型年均租金回报率达到4-6%。根据年租金回报，算出其租售比是1：200—1：300，也就是说只需200到300个月的租金就能收回成本。按照国际标准，日本大城市的中小户型公寓处于租售比健康区间。而8%-10%的租金回报率在日本中小户型中也不罕见，如能找到房屋中介代为打理，这一超高租金收益率也是值得期待的。如此一来，租售比高达1：120—1：150，可谓极具投资价值。

若将东京的租售比与同级别国际大都市作对比，以中小户型为例，纽约和旧金山租售比在1：255左右，伦敦1：400，中国香港1：428，新加坡（非政府组屋）1：461，广州1：470，北京、上海1：666，深圳1：714。

一目了然，日本大城市房产的泡沫化程度远低于全球其它大城市，租金回报率成为投资亮点。

核心城市的地价、房价近年来回暖

上文提到去年日本全国地价涨幅为2.99%，但日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。

东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。

下图为日本国土交通省的数据，绿线代表的公寓在过去三年有较大涨幅，达到23%左右。红线是所有类型住宅平均涨幅，蓝色代表独栋别墅，黄色代表住宅地价。别墅近年来几乎没有涨幅，这是日本老龄化和高空置率的现实反映。不过，在公寓的带动下，日本住宅平均价格在过去三年呈涨势，这让人不得不联想到奥运概念助推。

东京奥运会概念成诱因

奥运会概念无疑成为外国投资者的投资信条。自2013年东京申奥成功至今，日本楼市已上涨11%。奥运会对房地产市场的助力是有理论基础和历史经验支撑的。

理论上说，筹备奥运会需大兴土木，新建、扩建体育场馆、奥运村。奥运的虹吸效应使外地和外国人口涌入举办城市，带动需求上升，推动房屋租赁、旅馆、酒店业的发展。奥运会需加强基础设施建设，交通是重中之重。交通网络的完善，能带动干线和中转站附近的地产增值。

从历史经验来看，历年奥运会举办之后的五年内，举办城市和举办国的房价均有不同程度的涨幅。下图是“房天下”对“举办奥运会与房价变化之间关系”的整合报道，前几届奥运会的举办城市和举办国房价均出现涨幅；激战正酣的里约从2008年到2013年，房价上涨了225%；08年奥运后北京的房价涨幅更是毋庸置疑。

东京会否续写这一“规律”？就最近几年看，这一规律在持续。东京都、首都圈、日本三大城市群的房产在过去两年内均持续涨势（下图）。直到2020年前后，东京和日本主要大城市楼市行情较为乐观，奥运带来的利好不容忽视。

Pages: 12

居外看点：外国人士允许在印尼购房，但种种限制你又知多少？| 海外

2015年底，印度尼西亚总统佐科·维多多（Joko Widodo）签署了一项政府法规（有关居住在印尼的外国人士房屋所有权的第103/2015条政府法规），允许（合法）居住在印尼的侨民在该国拥有独栋住宅，为期不超过80年。当年早些时候，侨民已允许在该国拥有奢华公寓。不过，外国人士的独栋住宅或公寓所有权属于所谓的“使用权”（在当地被称为hak pakai）类型，不及印尼公民能够取得的“所有权”（或称hak milik）类型。

正是这一“使用权”类型让外国人士几乎不可能向印尼的金融机构申请到抵押贷款。一般来说，这些机构因其管理谨慎，会拒绝为属于“使用权”类型的房产提供抵押贷款（虽然事实上并没有法律禁止银行向此类房产提供贷款）。在印尼，住宅抵押贷款被称为kredit pemilikan rumah，简称为KPR；而公寓抵押贷款被称为kredit pemilikan apartemen，简称为KPA。

近期，印尼房地产开发商协会（REI）表示希望中央政府降低居住在印尼的外国人士获得房屋抵押贷款的难度，因为这样可以推动印尼房地产市场的发展。比如，可以采取一项措施，即侨民能够以更低的贷款价值（LTV）比获得KPR/KPA抵押贷款，因为这样能够让贷方考虑风险更高的借方。

如上所述，自2015年底以来，居住在印尼的侨民已经能够购买属于“使用权”类型的房产。不过，仍有若干与购买此类型房产相关的要求和权限规定：

侨民仅可购买价格在各区域规定的特定最低价格及以上的印尼房产（详见下表）。

侨民仅可直接向开发商购买印尼的房产。

侨民不允许向第三方出租印尼的房产。

当侨民离开印尼，去其他国家居住时，他/她在离开印尼一年之内，需要放弃使用权，或将其转让给符合在印尼拥有房产的所有要求的其他人（可以是其他外国人士或印尼公民）。

侨民可购买印尼的独栋住宅，初始期限为30年。可延期2次，第一次可延长30年，第二次可延长20年（因此，外国人士的所有权总共可达80年）。

上述第一点要求，即最低价格要求非常令人棘手。比如在雅加达，侨民仅可购买价格在100亿印尼卢比（约75.2万美元）的最低价格及以上的独栋住宅。鉴于印尼以政策瞬息万变著称（这意味着法律会在短时间内发生重大变化），高房价绝对会妨碍侨民投资印尼的独栋住宅或公寓。因此，印尼房地产市场向外国人士开放所有权很有可能无法促进自身的发展（近年来该行业发展缓慢）。下表列出了各区域规定的侨民可以购买的独栋住宅和公寓的最低价格。

外国人士在印度尼西亚购买独栋住宅和公寓的价格机制：

同时，印度尼西亚房地产开放商似乎对为外国人士建造房产项目不感兴趣。首先，印尼国内市场比外国市场大得多，因此，应将主要的注意力集中在国内市场。其次，从“所有权”类型转变为“使用权”类型是一个非常困难的过程。传统上，印尼的公寓开发商按照“所有权”类型开发公寓大厦（本国人可使用抵押贷款购买）。如果开发商转而开发属于“使用权”类型的项目，几乎不会刺激任何本国需求，开发商将无钱可赚，因为外国市场的规模仍然太小。

虽然在印尼购房可能并非想像般简单，但随着该国经济起飞，投资回报绝对不容小觑，还是值得多花心思研究然后入市的。以下是居外向大家推荐的精选房源：

The Sterling World Hotel度假村

巴厘岛不仅是娱乐享受，还是一个世界级的度假胜地，同时也是退休外国人的首选目的地。中国人已在十年前就有兴起来巴厘岛旅遊，更有不少电影明星也鼓起这份热潮，如性感女神钟丽緹、伊能静、舒淇、林心如等人都选择在巴厘岛举行浪漫婚礼。所以巴厘岛也算是国人出国旅遊的首选，那么您就可要考虑投资在The Sterling World Hotel度假村。

地点是巴厘岛Pecatu，毗连Klapa Dreamland Beach，土地面积2.5公顷，有最好的绿油油景观，共有88单位的公寓，5星级度假酒店设施包括私人海滩俱乐部、无边泳池、5星级餐厅、婚礼教堂、健身房和慢跑道等。

查看房源详情

巴厘岛Canggu的酒店式公寓

巴厘岛的最佳冲浪目的地回声海滩（Echo Beach）推出5星级标准的全新酒店式海滨公寓。CNN新闻2014年4月16日发布，世界上100处最好的海滩，回声海滩排第34。

内部细节细致，富感染力，是永恒的经典。业主将坐享在首3年9％的利润，明年的利润将达到40％。本单位是永久地契，无运营成本，维护费用，特许经营费用和管理费用。

查看房源详情

雅加达别墅

雅加达市中心SCBD全新现代简约风格的8卧5卫别墅。

查看房源详情

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

“街头摊贩”创造一波地热？

制造业回暖刺激了东南亚房市

基础设施开发也扩大了房市

城镇化将推动工业用地价格上涨

移动购物行业实体店增多

写字楼需求有望增长

东南亚地区写字楼租金上涨

自由职业者推动联合办公空间发展

菲律宾马尼拉橡树湾（OAK HARBOR）海景公寓

越南胡志明市The View Riviera Point观景房

印尼巴厘岛别墅

办公室市场

公寓市场

外籍侨民住宅市场

零售市场

酒店市场

凯门村（Kemang Village）

雅加达别墅

阿兰德拉公寓（Arandra Residence）

一、中国房产中介和美国房产经纪人的区别

二、 如何挑选靠谱房产经纪人

The Sterling World Hotel度假村

巴厘岛Canggu的酒店式公寓

雅加达别墅

二、如何挑选靠谱房产经纪人