英国提前大选:对英国留学、海外投资的影响分析及走势预测 | 英国

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英国首相梅姨在复活节开工之后宣布了一个令全世界惊讶的消息: 英国将在6月8日提前举行大选。英国保守党政府此前多次强调不会在2020年前举行大选,此番却突然变卦,分析人士普遍认为,这是梅姨与保守党政府精心策划的一场好戏哪,实则起到“一石三鸟”之效——让梅姨真正成为“民选首相”、让保守党在议会赢得更多议席、让英国之后的脱欧谈判更加顺畅。

英国首相特蕾莎·梅(Theresa Mary May)
英国首相特蕾莎·梅(Theresa Mary May)

英镑上演深V反弹 买定梅姨获胜

货币汇率的涨跌一直是市场对待政治动向的态度的最直观最迅速的测量仪。在这场临时讲话前一小时,当时传闻四起,英镑兑美元大跌0.5%至1.2514;而就在梅姨宣布提前大选的消息之后,英镑的市场反应是“卖谣言、买事实”,从此前低点反弹后疯涨,最高触及1.2758,创四个月以来的的最高位。

与此前脱欧公投、触发里斯本条约50条后英镑狂贬的反应相比,此次提前大选相同的是“政治的不确定性”,不同的是“市场的信心”。

在梅姨宣布提前大选的消息之后,英镑从此前低点反弹后疯涨,最高触及1.2758,创四个月以来的的最高位
在梅姨宣布提前大选的消息之后,英镑从此前低点反弹后疯涨,最高触及1.2758,创四个月以来的的最高位

脱欧公投至今已经过去了将近一年,不确定性渐渐散去,梅姨领导下的保守党政府在脱欧谈判中也向民众显示出了强硬、不妥协的态度,让舆论和市场都大大增加了对英国未来发展的信心。目前的普遍观点是,保守党在大选中获得大胜的可能性较大,而梅姨将在大选后继续担任英国首相。就在上周公布的一项YouGov民调显示,目前英国保守党的支持率达44%,工党23%,自由民主党12%。因此英镑的强势回升也正是显示了市场的乐观态度。

虽然也有一些声音表示不能对英国提前大选的结果盲目乐观,就像谁都没想到英国会脱欧、川普会当选美国总统一样,梅姨会不会成为下一个信心满满发动脱欧、铩羽而归失意退位的卡梅伦呢?但是个人认为这种概率是极低的,英国目前需要铁腕梅姨驱除阻力、带领政府与欧盟谈判出一个对英国最有利的脱欧条件,上下一心,继续巩固英国经济在欧洲领头羊的地位和优势。

以下大选后预测分析,基于梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相的前提。

英国提前大选后 英国留学走势分析和预测

  1. 文法学校将复兴

文法学校出身的梅姨自上任后一直大力倡导复兴文法学校。2016年9月,扩建文法学校的计划最初由梅姨公布,她认为公立文法学校的“分数选拔制”,有利于改变贫穷家庭出身的学生的未来。现在的教育体系使得有钱家庭才能买得起离优秀公立学校最近的“学区房”,彰显了教育不公、贫富差距拉大的社会现状!2016年11月,英国财相菲利普哈蒙德在公布秋季预算报告时,宣布未来四年里,将每年拿出6千万英镑扩建文法学校,到2020—2021年,一共花费2.4亿英镑用于支持扩建英国文法学校。

一旦梅姨通过大选,复兴文法学校的计划将会实施
一旦梅姨通过大选,复兴文法学校的计划将会实施

可是这个提议遭到了英国反对党工党的猛烈质疑。因为这项计划压根没有出现在2015年首相大选时的保守党宣言里。即便在保守党内部,也有不少反对的声音。

那么可以预见的是,复兴文法学校的计划一定会出现在每一提前大选时的保守党宣言里,一旦梅姨通过大选,那么该计划的实施将不再有阻碍。

  1. 公立学校财政不足的现状将继续

公立学校财政不足的情况已经被大众诟病,财政不足造成的学校人员裁减、课程压缩等现象此起彼伏,越来越多的公校转而寻求家长募捐的形式来强化财政。虽然社会一直在像英国政府呼吁提高英国公立学校的财政拨款,但是一直得不到切实的回应。笔者听到在伦敦某公校任教的老师的亲身证言,作为数学老师,她一个人要教这个学校从7年级到11年级的全部班级的学生,一共好几百人,每周除了密集的课程安排,还要批改每一个学生的数学作业,疲惫不堪,更别提能够记住每一个学生的姓名和学习状况了!笔者也听到从家长方面的反馈,孩子在伦敦家附近的公校上学,每次去开家长会询问老师孩子的学习进度,老师都只有一句话“还不错”,别的就没有了!还是同一个原因,师生比太大,老师哪有精力照顾到每一个学生呢。

英国公立学校财政不足,师生比大
英国公立学校财政不足,师生比大

可以预测,梅姨也许会在大选宣言里公布对公立学校财政扶持不均衡问题的解决方案,或者未来将新建多少所免费学校的计划,但是却无法从根本上解决目前公校财政严重不足的现状。

与此同时,反对党目前也在抓紧时间制定教育改革方案。比如工党,目前公布出来的教育改革方案包括给所有公立小学学生提供免费午餐,对私校学生征收学费的VAT(增值税)。不过这些政策被真正实施的可能性微乎其微。

  1. 低龄留学英国的人数将迅猛增长

近几年来英国低龄留学渐成热潮。尤其是脱欧公投之后,英镑汇率的下降造成实际学费便宜了,一方面是打了折的学费,一方面是全球最顶尖的寄宿私校教育,更是促使了大批的海外家庭将孩子送来英国私立学校留学。在海外学生群体中,尤其以中国学生居多,在过去十年里,在英的中国小留学生的数量翻了三倍。

在过去十年里,在英的中国小留学生的数量翻了三倍
在过去十年里,在英的中国小留学生的数量翻了三倍

吸引海外学生来英读书的不仅仅是打折的学费、顶尖的学术教学,还有优质的寄宿生活、丰富多彩的课外活动及素质教育。举个例子,大名鼎鼎的哈罗公学目前在北京、中国香港、曼谷等地都开设了分校,但是哈罗北京一年的学费高达30多万人民币,还不包括住宿费,笔者认识的好几位孩子在哈罗北京就读的家长,都在积极计划不久之后将孩子送来英国的寄宿中学读书。且不说教学质量、校园环境、寄宿水平等等的差异,这个费用足够抵得上在英国读书的学费加上寄宿费了。

对于中东富豪们来说,他们比中国家长更早认识到英国私立教育的优势,还有毕业后能够申请到英国、美国顶尖大学的几率的增加。

但是另一方面家长也应该看到,英国的中小学教育并没有像高等教育一样商业化运作,且大部分私立学校都会控制国际学生的比例不超过20%,且在国际学生群体中尽量维持生源的多样化,因此可以接纳中国小留学生的比例还是有限的。

英国提前大选后 海外投资走势分析和预测

中国高净值家庭近几年来越来越意识到将家庭资产做全球配置、用来分散风险保值增值的重要性。而投资手段最受青睐的还当属房产投资。

英国自去年6月脱欧公投以后,受政治不确定性因素影响,英镑汇率跌了,造成英国房产实际价格便宜了,于是出现了被海外买家抢购的疯狂局面。

中资机构纷纷领跑英国房产投资。其中在2016年6月28日,也就是公投后的第五天,中国香港上市公司华大酒店投资公司(Magnificent Hotel Investments)就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店。成为了第一个在英国确定脱欧后出手扫货的海外投资商。

公投后的第五天,中国香港上市公司华大酒店投资公司就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店
公投后的第五天,中国香港上市公司华大酒店投资公司就以7千万英镑在伦敦买下了一家酒店

随后,北京首都开发控股(集团)有限公司最近斥资逾2亿英镑购入 Pinsent Masons 律所在伦敦金融城的总部30 Crown Place。紧接着,总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate。

总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate
总部位于中国香港的 Asian Growth Properties 以1.54亿英镑购入英国央行附楼 20 Moorgate

今年3月,有“重庆李嘉诚”之名的张松桥,其旗下的中渝置地以10.2亿英镑(约合人民币85亿元)收购伦敦天际线成员Leadenhall Building,该项交易或成为英国自2014年以来交易额最高的单宗地产买卖。

中渝置地以10.2亿英镑收购伦敦天际线成员Leadenhall Building
中渝置地以10.2亿英镑收购伦敦天际线成员Leadenhall Building

就在前不久英国正式启动脱欧程序前夕,中东国家卡塔尔承诺将在未来三五年内向英国注入50亿英镑(432.5亿人民币)的投资,显示对英国经济前景的信心。

对于住宅房产来说,脱欧公投后的成交量也是一路飙涨。而梅姨宣布英国提前举行大选,对于英国的房地产市场而言影响不大。根据英国在线房产平台eMoov对1000名房产买家卖家进行调查显示,57%的卖家和59%的买家将继续他/她们的房产交易,不受英国提前大选的影响

若梅姨在大选中获胜、继续担任英国首相,那么预计保守党政府将实践此前增加英国房产供应量、改变目前房产供不应求局面的计划。保守党政府将会施压那些已经拍得地的开发商来加快新房建设的速度,如果不开发让地闲置的话,可能会面临被当地政府重新回收的风险。个人认为,此政策的实施显然能够推动开发商积极作为、减少囤地升价和奇货可居的行为,但是英国尤其是伦敦的房产市场供不应求的局面很难在短时间内被扭转。作为国际一线大城市,伦敦房产市场的涨跌幅度真实理性地反应市场波动,对比国内一线城市的价格优势越来越明显,对比美澳等其他国家,房产投资的准入和维护成本更低,因此未来将吸引更多的海外投资者来到伦敦投资。

 

清华大学毕业的英国移民留学“达人”安妮专栏全集

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居外课堂:海外买房是否可以移民?

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策,这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用,那么目前都有哪些国家可以买房移民,哪些国家不可以买房移民呢?下面,居外为你一一介绍。

居外课堂:海外买房是否可以移民?

一、在这些国家买房能移民

居外课堂:海外买房是否可以移民?居外课堂:海外买房是否可以移民?

从上述列表可看出,能“买房移民”的国家多集中在欧洲,且大多经济状况欠佳。一些非主流的移民国家为了提振经济敞开投资移民大门,像葡萄牙西班牙塞浦路斯希腊意大利等国都先后出台了鼓励外国人买房移民的政策。

2012年8月22日,塞浦路斯正式宣布,在其本土购买价值30万欧元的房产,即可直接获得绿卡!成为欧洲首个开放低门槛买房移民政策的国家,不过鉴于塞浦路斯本国经济实力较差的现状,一直未能受到国内申请者的青睐。2015年起,塞浦路斯买房移民政策先后进行了多次调整,门槛有所降低,想要查看塞浦路斯最新买房移民政策可点击查看。

在推出买房移民政策的欧洲各国中,葡萄牙的黄金签证计划无疑是最为成功的典范!有数字为证,自2012年10月8日开始实施以来,截止2015年5月31日,共有2254名申请者通过在葡萄牙买房获得绿卡(其中1914名申请者来自中国,占80%以上),投资总额高达13.5亿欧元,成为葡萄牙经纪复苏的一大“吸金”功臣!不难发现,相较于希腊、塞浦路斯等国,葡萄牙自身经济实力较强、条件较好是最大因素!想要了解更多,可点击查看。最新葡萄牙买房移民指南

不过,最受中国申请者欢迎的买房移民目标国,则是韩国济州岛!根据该政策,购买济州岛50万美金房即可获得房屋和土地永久产权。韩国离中国近,且是发达国家,面对家门口的香饽饽,中国富豪自然争先恐后。其次,韩国积极引进先进教育,中国富豪看准济州岛的教育资源,想要以此作为子女的留学跳板。不过,需要注意的是,可以获得永久居住权的并非指所有济州岛的房产,而是指定区域内的度假公寓、度假村、家庭式公寓、别墅等,且投资者在投资基准额内不得长期租赁(6个月以上)或设定担保,并且投资状态要保持5年。想要了解跟多,可点击查看。最新韩国买房移民指南

二、在这些国家,买房与移民无关

当前最热门的移民目标国,如美国澳洲英国加拿大,都是经济发达国家,一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里,买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民,可以选择相应的移民方式,下面是居外为大家总结的一些最便捷的投资移民方式。

居外课堂:海外买房是否可以移民?

由于进籍时间快、限制条件少,投资移民项目被视为一种快速移民渠道,中国近年来也一跃成为美、加、澳等国最大的投资移民来源国。然而,各热门移民国家都出现中国申请者扎堆现象,导致投排期大大延长、积案严重现象,为此,以上这些主要的移民国家纷纷调整政策,细化投资领域和申请人条件。仔细了解近两年这些国家投资移民政策的走势,很容易就能发现,当前各热门移民国家的投资移民政策都呈现出:投资门槛大幅提高、风险陡增的趋势。

  • 美国:投资移民门槛从50万美元涨至80万美元(约497万人民币),如无意外将于10月1日施行。想要了解更多,可点击查看。居外投资移民系列——美国EB-5投资移民政策图解
  • 加拿大:往年喊停80万加元投资移民,并于今年年初推出”风险投资移民”,申请人投资额至少200万加元(约1008万元人民币),且必须有1000万加元(约5637万元人民币)合法净资产。想要了解更多,可点击查看。加拿大移民政策变化大汇总
  • 澳大利亚:将在7月1日推行1500万澳元(约7113万元人民币)”超级投资者签证”,进门金额比重大投资者签证翻了三倍,同时,限制500万澳元签证申请者投资房地产,需将至少50万澳元投进到风险领域及新兴企业中。

 

居外课堂系列文章,解答大家在海外买房中最常碰到的问题。不管你是打算在海外买房,还是已经在海外买房,你在海外置业的过程中,有任何疑问,欢迎来信告知,居外课堂将竭力为您解答, 点击查看更多系列文章

 

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英国置业百科 | 3分钟看懂怎样在“欧洲最佳投资目的地”买房置业

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英国最新房价报告

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根据统计,英国范围内2017年3月投入市场的新房售价在一个月的时间里增长了3,877英镑,涨幅1.3%,这是既2007年以来非常大的月增幅(往年3月增长率基本都在0.9%上下)。另外一点是除去传统的高房价区域继续保持稳定增长,英格兰中北部尤其是东西米德兰地区房价增速也开始全面提升。>>>详细

图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照
图1:2016年3月-2017年3月阅读房价增减幅度对照

 

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英国重点城市租金回报率

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来源:居外研究、lendinvest

 

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英国购房流程

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对于初次置业英国的海外买家来说,掌握基本的购房流程是非常必要的。下面,居外网以一张生动的流程图帮助大家快速了解英国购房的基本流程,并对购房过程中将涉及的税费和问题进行详细的说明。>>>详细

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选房:英国选房攻略:如何选到适合自己的房子?

房产评估:英国买房过程中您不得不知的必备房产评估

签合同:在英国买房,如何签订购房合同?

房屋保险:去英国买房,你一定要了解的房屋保险

 

英国房贷流程

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作为世界上最发达的国家之一,英国的房地产市场一直以来都备受瞩目。不过对于资金并不是很充裕的买家而言,英国的高房价也让不少他们更多的选择通过贷款来买房。而在英国贷款买房,虽然过程比国内要严格、繁琐许多,但只要你的财务状况、收入情况符合要求,一样可以从英国分行获得贷款。>>>详细

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英国房产税费

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如果你正准备投资英国房产,那么除了不停看房直到找到满意房源外,你还应该关注英国的房产到底应该缴纳哪些税费。了解了英国房产交易中涉及的税费,将为你的买房之路省去不少麻烦。居外网整理了英国房产在购置、持有、出租/出售各个环节所涉及的税费供大家参考。>>>详细

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加拿大置业百科 | 3分钟看懂怎样在“北美桃花源”买房置业

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加拿大最新房价报告

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尽管政府多次出台市场降温措施,加拿大11个主要城市在2016年的房价大涨,同比涨幅10.66%, 比起2015年4.52%的涨幅超过一倍有余,也是自2006年以来的最大同比涨幅。2016年4季度而言,加拿大房价涨幅环比为 1.13%。>>>详细

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加拿大重点城市租金回报率

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数据来源:Condos.ca

 

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加拿大买房流程

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置业加拿大,对于很多国内买家而言并不是件容易的事,买房流程也要比国内复杂的多。下面,居外网就从买房流程、买房交易税费、加拿大房价及买房最常见问题四个方面,为大家详细的介绍一下在加拿大买房过程中需要了解的一些事情。>>>详细

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▶ 选房:加拿大选房指南:如何选择适合自己的房子?

▶ 下OFFER:在加拿大买房,应该如何下offer?

房贷海外买家如何在加拿大贷款买房?

▶ 验房:在加拿大买房前,如何做好房屋检查?

▶ 房屋保险:关于加拿大房屋保险,这些你一定要知道 !

▶ 过户交割:在加拿大买房,如何办理房产过户?

 

 

加拿大房贷流程

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与国内相比,加拿大的房贷制度更完善、产品更丰富,虽然目前加拿大房贷对外国投资者呈收紧的趋势,但是对于海外买家来说,只要满足一定要求,也是可以办理房贷的。那么如何在加拿大办理房屋贷款?加拿大房屋贷款的类型有哪些?又要缴纳哪些费用呢?>>>详细

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加拿大房产税费

x1近几年加拿大温哥华的房价突飞猛进,让不少投资者望而却步。其实,除了高昂的房价外,加拿大在房屋买卖过程中需要缴纳的税费也是较高的,不仅在买房时有契税,在持有房产的每一年中要缴纳房产税,在房产卖出的时候还要缴纳资产增值税。>>>详细

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澳洲置业百科 | 3分钟看懂怎样在“全球最宜居国度”买房置业

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澳洲最新房价报告

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2016季四度澳大利亚八大首府城市综合房价涨幅有所提速。澳大利亚统计局数据显示四季度8大城市综合房价(剔除通胀因素)同比增长6.1%,高于上季度同比增幅,但仍然低于2015年同期。两大投资热地墨尔本与悉尼房价同比分别增长5.3%与5.2%,为六个季度以来最高,同比增长亦超过10%,显示出房价回升势头。>>>详细

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澳洲重点城市租金回报率

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来源:居外研究、Corelogic

 

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澳洲买房流程

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作为全球热门的宜居国家,澳洲一直是诸多海外买家理想的投资目的地。而澳洲房价走势也非常平稳,平均每7年就会翻一倍,投资回报非常好。不过,想要在澳洲买到一套满意的房产也是非常不容易的事,下面,居外网就为大家介绍一下澳洲购房的流程税费、最新的房价走势及最常见的买房问题供大家参考。>>>详细

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选房:首次置业者必看:去澳洲买房该如何选房?

选买方代理:在澳洲买房,如何选择买方代理?

房屋检查:在澳洲买房前,如何做好房屋检查?

房贷海外买家如何在澳洲办理买房贷款?

房屋保险:去澳洲买房,你一定要了解的房屋保险

房产过户:在澳洲买房,如何办理房产过户?

 

澳洲房贷流程

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去澳洲买房,不是所有的人都能一次性付清全部房款,多数投资者还是需要通过银行贷款来购房心仪的房产。同国内相比,澳洲的房贷审核和办理流程都要复杂、困难的多,特别是自2016年以来,澳洲本地银行对于外国买家的贷款政策更是逐步收紧。因此,如果想去澳洲贷款买房,一定要了解清楚澳洲的贷款政策、流程及各项费用等。>>>详细

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澳洲房产税费

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除了购房款外,澳洲的房产交易中还涉及一些与国内大不相同的房产税费。在购买、持有、出租/出售的各个环节,都会产生一定的税费。下面,居外网就和大家一起来看看在澳洲买房涉及到的税费有哪些?>>>详细

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想在美国生活的舒适 你的收入至少得达到这个数 !| 美国

什么是舒适的生活,各人有各人的看法,不同的人有不同的活法儿。

据商业内幕报道,一对夫妻2014年在泰国、缅甸、老挝、柬埔寨、越南游历了一年,又在新加坡玩儿了4天,仅花费26,209元,平均每天约72元,约合每人36元。

>>>点击查看:美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费

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而另一对年薪50万的夫妻却在纽约过得捉襟见肘,他们将每月的账单公布在了网上,目的是向大家证明再高的薪水在纽约这样的高成本城市生活也可以月光。

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美国人最佳生活应该遵循50-30-20原则,也就是说,收入的50%用于生活必需品(如住房、食物等),30%用于随意性消费(如旅游、娱乐等),20%存入银行。

不过,不同城市生活成本收入差异巨大,在许多城市,按照50-30-20准则,收入中位数很难满足舒适生活所需的花费。

GOBankingRates依据房租、食物、交通费用、公用事业以及医保等5项消费指标,最新公布了全美50个大城市舒适生活所需的收入

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依据这份报告,商业内幕列出了全美25个最大城市舒适生活所需的收入,一起看看究竟是怎样一种情况。

纳什维尔(Nashville)

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人口:644,014

所需收入:$70,150

收入中位数:$47,621

波士顿(Boston)

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人口:655,884

所需收入:$79,277

收入中位数:$55,777

孟菲斯(Memphis)

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人口:656,861

所需收入:$48,467

收入中位数:$36,445

华盛顿特区(Washington, DC)

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人口:658,893

所需收入:$80,273

收入中位数:$70,848

丹佛(Denver)

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人口:663,862

所需收入:$62,561

收入中位数:$53,637

居外课堂:海外买房是否可以移民?

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策,这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用,那么目前都有哪些国家可以买房移民,哪些国家不可以买房移民呢?下面,居外为你一一介绍。

居外课堂:海外买房是否可以移民?一、在这些国家买房移民

居外课堂:海外买房是否可以移民?居外课堂:海外买房是否可以移民?

从上述列表可看出,能“买房移民”的国家多集中在欧洲,且大多经济状况欠佳。一些非主流的移民国家为了提振经济敞开投资移民大门,像葡萄牙西班牙塞浦路斯希腊意大利等国都先后出台了鼓励外国人买房移民政策

2012年8月22日,塞浦路斯正式宣布,在其本土购买价值30万欧元的房产,即可直接获得绿卡!成为欧洲首个开放低门槛买房移民政策的国家,不过鉴于塞浦路斯本国经济实力较差的现状,一直未能受到国内申请者的青睐。2015年起,塞浦路斯买房移民政策先后进行了多次调整,门槛有所降低,想要查看塞浦路斯最新买房移民政策可点击查看。

在推出买房移民政策的欧洲各国中,葡萄牙的黄金签证计划无疑是最为成功的典范!有数字为证,自2012年10月8日开始实施以来,截止2015年5月31日,共有2254名申请者通过在葡萄牙买房获得绿卡(其中1914名申请者来自中国,占80%以上),投资总额高达13.5亿欧元,成为葡萄牙经纪复苏的一大“吸金”功臣!不难发现,相较于希腊塞浦路斯等国,葡萄牙自身经济实力较强、条件较好是最大因素!想要了解更多,可点击查看。最新葡萄牙买房移民指南

不过,最受中国申请者欢迎的买房移民目标国,则是韩国济州岛!根据该政策,购买济州岛50万美金房即可获得房屋和土地永久产权。韩国离中国近,且是发达国家,面对家门口的香饽饽,中国富豪自然争先恐后。其次,韩国积极引进先进教育,中国富豪看准济州岛的教育资源,想要以此作为子女的留学跳板。不过,需要注意的是,可以获得永久居住权的并非指所有济州岛的房产,而是指定区域内的度假公寓、度假村、家庭式公寓、别墅等,且投资者在投资基准额内不得长期租赁(6个月以上)或设定担保,并且投资状态要保持5年。想要了解跟多,可点击查看。最新韩国买房移民指南

二、在这些国家,买房与移民无关

当前最热门的移民目标国,如美国澳洲英国加拿大,都是经济发达国家,一般不会利用买房移民这种方式吸引外资。所以在大多数国家里,买房与移民完全是两个完全没有联系的两件事。但如果想要移民,可以选择相应的移民方式,下面是居外为大家总结的一些最便捷的投资移民方式。

居外课堂:海外买房是否可以移民?

由于进籍时间快、限制条件少,投资移民项目被视为一种快速移民渠道,中国近年来也一跃成为美、加、澳等国最大的投资移民来源国。然而,各热门移民国家都出现中国申请者扎堆现象,导致投排期大大延长、积案严重现象,为此,以上这些主要的移民国家纷纷调整政策,细化投资领域和申请人条件。仔细了解近两年这些国家投资移民政策的走势,很容易就能发现,当前各热门移民国家的投资移民政策都呈现出:投资门槛大幅提高、风险陡增的趋势。

  • 加拿大:往年喊停80万加元投资移民,并于今年年初推出”风险投资移民”,申请人投资额至少200万加元(约1008万元人民币),且必须有1000万加元(约5637万元人民币)合法净资产。想要了解更多,可点击查看。加拿大移民政策变化大汇总
  • 澳大利亚:将在7月1日推行1500万澳元(约7113万元人民币)”超级投资者签证”,进门金额比重大投资者签证翻了三倍,同时,限制500万澳元签证申请者投资房地产,需将至少50万澳元投进到风险领域及新兴企业中。

 

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2017年西班牙房市报告:买房如何比价格捡便宜?| 海外

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转售价格是一回事,黄金地段数量非常有限的新建项目的房产价格又是另一回事,我相信很多买家进入这个日益增长市场的时候并没有做必要的研究,以确保在当前市场的条件下他们所支付的价格是合理的。对于西班牙市场,我主张最可靠的方法是看特定的地区每平方米的价格,这是进行对比唯一的方法。在这份报告中,我早些时候曾提及,国际买家似乎遇到一些非常奇怪的事情,当他们参观新项目的时候,他们也许会被巧妙的营销吸引,但他们不会关注每平方米的价格,因为如果他们关注了,就不会为这些买单。对于2016年转售和新建房产存在奇怪的价格差异,这是我可以提供的唯一解释。

马贝拉(Marbella)是西班牙地中海沿岸地区第一个房价上涨的直辖市,2014年第一季度,马贝拉房价上涨了4.8%,所以截止目前,马贝拉房价增长已经有3年之久。第一批新建房产项目在同一时间开始投入使用,并且马上就有买家,几乎全部来自海外,而期房的每平方米价格是同一地区面积更大更豪华转售房产的两倍多。2015年,一个位于圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉(San Pedro de Alcántara)新建房产项目每平方米价格超过4000欧元,到2016年该项目最后一期每平方米价格上升到了6000 欧元。项目的位置很好,位于的海滩第三线位置,但质量装潢不见得特别高,没有花园,只有一个非常小的公共游泳池,靠近通向海滩主道。但却在几个月内就售罄,这些买家忽视了离一线海景100米开外,面积更大的转售公寓,这些公寓的质量建材更好、还带花园和大型的游泳池以及一天24小时的礼宾服务,且价格更优,买家有可能找到每平方米价格仅3000欧元左右的房产。在各方面来讲,开发得更好,但是买家却选择价格更昂贵,质量却低的房产,而不是建于2004年的转售房,我能想出的唯一原因是它是新的。新房可能会好,但也不值得买家支付老房每平米价格的两倍。当然,这也没有金融意义,因为新房也只能新一次,一旦业主将其出售,就成转售房,而转售的要价将看其他转售房的价格了。

这种情况正变得更糟。2016年,同一家开发商在同一地区销售另一房产项目,但却远离海滩,位于繁忙的主干道,内部装潢也没有特别之处,有小池塘,但没有花园,而每平方米价格相当于9000欧元,能俯瞰街道上红绿灯的顶层公寓价格超过120万欧元,现已售出。同时市场上一套建于2005年的复式公寓,面积更大,更接近海滩,远离交通噪音,还有花园和泳池区域,在2016年第四季度以每平方米价格2800欧元的价格售出。

也有买方计划全部翻新公寓,即使他们在翻修上花费大量金钱,他们最后也将以每平米价格约为4000欧元得到一个各方面都优越的房产。就我个人而言,我无法想象一种情况,就是以9000平方米的价格买下的公寓的买方将永远看不到利润。举一个例子,当2008年泡沫破裂前,马贝拉直辖市房价最高为每平米6000—7000欧元,但在2016年,房产购买者认为支付比这个价格高出30%以上都可以接受,而与此同时,最好地段的房产转售价格仍远低于峰值水平,2016年7月,我的一位客户完成了六个月前买下的新安达卢西亚一线海景高尔夫公寓的翻新改造。包括建筑成本,总成本也仅为每平方米2365欧元。这位客户买下这套公来是用作出租投资的,买下后立即长期租赁出去,每年总收益率在5.5%,这样的价格才有利润,而每平米9000欧元就没有。

新别墅和二手别墅也是一样。马贝拉地区将推出几个新项目,建立单栋住宅或住宅群,在大多数情况下,他们是卖期房。据我计算,目前新建别墅每平方米价格大约是转售别墅价格的两倍。但是如果你看一下马贝拉地区的鸟瞰图,你就会意识到最佳黄金地段剩下的可发展的土地非常之少,必然的结论是,人们为次等地段的新建房付出太高的代价。

我的一位客户在2016年12月以每平方米3750欧元的价格买下一套5居室房子,所在地块占地总面积1710平方米的,位于科尔蒂霍布兰科(Cortijo Blanco)海滩250米处,10分钟可步行至圣佩德罗(San Pedro)和巴努斯港口(Puerto Banús),相比之下,位于新安达卢西亚后面一套4卧室的房子以每平方米5500欧元的价格刚刚卖出,所在地块面积1000平方米,所在区域大多公寓林立,而不是类似质量的别墅。我自问为什么会有人花250万欧元买下质量价值更低的房产?有没有可能他们真的没注意到相邻的公寓可以看到他们新别墅的花园?

虽然我举得是马贝拉的例子,但同样的道理可以应用到其他任何地区,当然,首先假设存在一个有效运作市场。在这些地区,市场已经复苏,你只能通过每平方米价格进行比较,如果没有销售,这种方法就不管用。所以这个假设前提是你关注在一个黄金地段,因为那里销售活动集中。遵循简单的规则,你就不会犯错误。

找出位于你想要地段的房产,你想要类型的房产转售每平方米价格,要看实际销售价格而不是要价。离最佳的黄金地段越远,就要减少每平方米的价格。如果你正在考虑购买新建房产的,也要做同样的计算,还要比较开发商给的新建房价格与黄地段转售房产价格,如果差异巨大的,就需要三思而后行。永远不要忘记,当你卖掉你的新房后,新房就成了二手房,这个时候你付了转售房产的双倍价格并不意味着你可以增加要价到超过市场所能忍受。现在以合适的价格进入市场的买家可以期待中期内价值大量的增长,假设是2—5年,但对于那些买入因缺乏库存价格虚高的新建房买家,我不确定是否可以在预见的未来看到他们收回成本,有些买家可能永远得不到利润。但当谈到黄金地段转售房产是,买家需要注意,在很多情况下会有一个以上的买家竞买同一个房产,好地段优质的房产质量肯定会有竞争。此前已经说过,2016年最后几个月许多地区房价大幅降低,我觉得这是一个信号,复苏的迹象让许多供应商已经变得过于亢奋,他们的要价过于进取。

 

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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当北京遇上洛杉矶, 看看中美年轻人买房现状有何不同 | 美国

北京房价美国吗?众说纷纭,其实原因只有一个,数据!不管是支持的还是反对的,都能举出数据证明自己是对的。但是,比较两地房价必须有充分详实的数字和统计,并且能够以大众理解的方式呈现。

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缩略
以下数据,来自于一个美国房地产交易网站,数据详实细致,一目了然。从这些数据,我们可以充分的比较北京与其他城市间价格的差别。

一、纽约

下图为美国纽约曼哈顿地区,这里是美国乃至世界的金融中心,如果这里房价高高在上应当并不令人惊奇。

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2012年5-7月纽约市各区域每平米房价均价

曼哈顿岛严格说并不能称为一个完整的城市,因为从中央公园向南全部是繁华的商业金融中心,住宅非常少。这种情况非常类似于国贸中心区商业和商业公寓并存的状况。而本帖讨论的是民居住宅。下图中曼哈顿的住宅区在中央公园北部,以绿色区域为主。

下图则是2012年5月-7月住房价格,以只看最后一列,表示各个区域的面积单价,以美元/平方英尺结算,转换成为RMB只需要乘以60即可。就是说100美元/平方英尺=6000RMB/平方米。(考虑了汇率,面积单位换算,以及中国使用建筑面积,而美国为使用面积,使用面积=建筑面积*85%)

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2012年5月-7月纽约市住房价格

最贵的中央公园区2245美元,相当于13.5万RMB/平方米。我猜这里大概是全美最贵的住房了。

紧挨着中央公园北部绿色区域是我们所关心的住宅区,其中最近的,East Harlem,625USD,相当于37500RMB/m2。与这块区域可比拟的应该是紧邻北京CBD的住宅了,例如新城国际,5万以上的价格比比皆是。向西一点的世界城也是5万的单价;而向东在东三环外的和乔丽致、万达广场等,均价都在4万。从这个意义上说,紧邻CBD区域的价格应该算是达到和超过纽约了。

二、纽约布鲁克林区

对纽约有所了解的人应该知道,在纽约上班的人基本上住在曼哈顿地区以外,或南或北。以下列举的布鲁克林区住宅情况更真实的反映了所谓纽约民宅的价格分布。

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2012年5-7月纽约布鲁克林每平米房价均价

布鲁克林区最贵区域的价格900美元,相当于54000RMB价格,这里也是去纽约上班最方便的地方。

距离红色区最近的黄色区域是Green Wood区,其价格是379美元,约23000RMB。

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2012年5月-7月纽约布鲁克林住房价格

不妨说说北京的住房均价已经是在27000以上,单价达到5万左右的住宅区也不缺,比如世纪城区域,碧水云天,风尚国际等等。从这个比较上说,北京的房价(普通居民住宅)比纽约并不便宜,还要略贵些。

三、芝加哥

是美国第二大城市(也许第三大):芝加哥,该城市位于美国中部,是中部最发达的都市。

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2012年5-7月芝加哥每平米房价均价
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2012年5月-7月芝加哥住房价格

最后一列的数据是单位面积价格,可见,芝加哥最贵区域的价格为427USD,约为26000RMB。可以对比一下全北京的均价是27000RMB。

看看美国中产阶层的房子 你就知道在中国买房亏不亏? | 美国

美国人生活在富足和自信的心理状态中,我在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯,真实的看到的情况,我相信那只是国内人的幻想。

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这是附近一个美国居民小区的房子,属于中产范围吧我推断如此,比这差的房子也有。据说美国的房子在不同的城市也是价格不同的,没有见过的自然不能说,仅就我看见的简单介绍一下。

这是一片小区,一户独立的一个小楼,地下室,一楼,二楼共三层。二楼四个房间,一楼有大小客厅,餐厅,楼上下各有卫生间。楼前后各有的绿地,可以做花园等。一个车库可以放两部车。很多居民都是把车放在外边一部,估计是平时用的,也许冬季都放在库内。整个建筑面积(不包括花园绿地)我估计应该在300400平方吧。

环境好的没有办法说了。

这样的房子在这里大约是2030万美元,但是每年需要交纳2万美金的房地产税。

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另外这里的买者绝大部分是居住,很难升值投机。如果是出租,估计连一年的税金也收不回来。

对照国内的房价,国内的价格不是一般的高。

美国人生活在富足和自信的心理状态中,我在国内以为次债危机会改变美国人的生活习惯,真实的看到的情况,我相信那只是国内人的幻想。对于这样的生活,不要说政府没有力量改变,恐怕大众的心理和文化也没有办法改变。

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这是美国的邮箱,邮递员把报纸扔到门前就可以啦,不要以为这是垃圾袋。房子就坐落在这样的环境里。

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