Category: Finance News

導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是舊金山灣區的九個縣中面積最大和位置最北的索諾馬縣（Sonoma County）。

舊金山灣區地區分布

一、了解索諾瑪縣

盡管大部分居民仍在當地工作或通勤較長的距離去舊金山或半島，但資產淨值仍然推動著索諾馬縣重要的第二居所與 退休人員市場的發展。我們非常看好索諾馬縣的退休市場機遇，因為即將60歲以上的人口數量正在急劇增長。

1、區域界定

我們在索諾瑪縣的房地產市場包括下列城市：科塔蒂、希爾茲堡、鵬格羅夫、佩塔盧馬、羅勒爾特公園、聖羅薩、塞巴斯托波以及溫莎。下方圖表中的銷售數據包括索諾瑪縣內的獨棟住宅、農場和牧場。

索諾馬縣是加州葡萄酒之鄉中產酒量最高的一個縣份

 

2、經濟狀況

穩固的就業增長：去年索諾馬縣新增就業人口數為8,400，預計今年新增就業人口數為4,400，全縣就業總人口數超過196,000。2015年的數據比去年穩固增長了2.3%，預計2016年以前的漲勢與此類似，此後的就業增長會有所減緩。

旅游與技術：在索諾馬縣內，基於旅游的休閑與接待工作占就業總和的13%。專業商業服務、貿易、運輸與公共事業以及政府也是該市場內的重要部門。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.1%的人口找不到合適的工作。

中產階級：盡管專業人員收入較高，但索諾馬縣仍維持中等的收入數據，每年中等家庭收入62,000美元。但是，也有來自舊金山等更加富裕地區的大量房產需求。

索諾馬縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：索諾馬縣目前有人口約50萬。人口增長適度，近幾年增長率接近1%，住戶增長速度略低。我們預計未來每年的人口增長緩慢且穩定，增長率維持在1%以下。但我們預測，隨著千禧一代開始遷出該區，住戶組成數趨向於回到長期基准，住戶增長的速度將會超過人口增長速度。

老生常談：預計未來幾年索諾瑪縣每年新增居民約5,000人，或每年約有2,100-2,500戶新增住戶。

索諾馬縣人口和家庭趨勢和預測

二、索諾瑪縣房產市場最新概況

1、索諾馬縣房價

房價水平：開發活動有限意味著新房價格會經常波動，但平均價格大約在45萬到50萬美元之間。過去一年中，全縣的新房價格中值約為483,000美元。

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，伯恩斯房價系數顯示去年房價上漲了8.8%，比2013年17.2%的高比例有所降低。約翰•伯恩斯房地產預測公司（JBREC）預計未來幾年房價增加會按這個程度日益緩和，2016-2018年間增長率保持在2%到4%之間。

支付能力：盡管按揭利率較低幫助索諾馬縣的支付能力保持在歷史正常水平，但相對較高的房價對私房屋主來說仍然昂貴。中等收入家庭需要將收入的48%用於購買一處價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費46%的收入（新房產價格更低是因為房產建築密度更高）。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——索諾馬縣

 

2、2015年索諾馬縣房市五大發展趨勢

轉售量始終如一：我們預計2015年轉售量為6,400套，比2014年增長5%。2018年之前每年的銷售量將緩慢增長，約6,400-6,700套。這與20世紀90年代末到2005年之間8,000-10,000套的年銷售量相比有所下降。

投資減緩但仍至關重要：投資者正在購買索諾馬市場26%的房產，比2012年最高的33%有所下滑。

索諾瑪縣新增500多個就業崗位：消防員基金保險公司宣布他們將精簡目前位於諾瓦托的辦公室，安排大約550名員工前往位於佩塔盧馬的面積較小的新辦公室。由於相對更靠近舊金山灣區甚至馬林縣的辦公場地租金不斷上漲，一些企業將選擇租金較低的周邊市場。

度假出租屋破壞房地產儲量：2011年以後，索諾瑪縣已為“整房度假出租屋”發放1000多份許可，而在建的新住宅房地產只有495套。隨著“共享經濟”的發展，空中食宿（Airbnb）等網站將繁榮起來。目前索諾瑪縣有上百套房產供租賃，其中很多缺少適當的許可批准，可能會被納入轉售儲量市場。這一趨勢進一步加劇了住房緊張的狀況，同時對轉售定價與租價都造成了壓力。從2011年至2014年，現房價格共上漲40%，而公寓租金上漲了29%。

SMART運行：SMART列車將為鐵路通勤者提供可與擁擠的101公路相媲美的選擇，101公路從索諾馬縣向北，延伸進馬林縣，終點位於拉克世博。SMART目前正在試運行，以便檢查車載系統與運營需求，2016年預計有幾處站點將開放。SMART的乘客需要在拉克世博乘渡船到舊金山工作，但這勢必會減輕101公路的壓力，索諾瑪縣的房地產對在舊金山工作的人將更具吸引力。

縣治聖羅莎是索諾瑪縣中最大的城市

三、2015年Q4索諾瑪縣房市數據分析

前幾年，太平洋聯合公司在索諾瑪縣的房地產市場傾向於賣家，2015年市場開始趨向平衡。買家不願意為房地產開高價，多方競價變少，一般低價房地產才會出現價格戰。數百萬美元的房地產成為買家市場，很多房地產在市場上滯售的時間延長，且只有降價才能出售。第一季度的房地產存量上升，第四季度又有所回落。

第一季度售價飆升，接下來三個季度的房價趨於和緩。希爾茲堡與塞巴斯托波的房地產需求旺盛——且房產儲量緊缺，因此該地區的購房者仍然充足。

索諾瑪縣房產中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣房產平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）

 

索諾瑪縣房產銷售價位與初始價格的百分比（2014年12月—2015年12月）

 

2014年與2015年第四季度索諾瑪縣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2014年與2015年第四季度索諾瑪縣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

三、2016年索諾瑪縣房市預期

索諾瑪縣很多賣家在四季度結束時將他們的房地產撤出了市場，我們預計房地產儲量恢復後，銷售活動將重新活躍起來。春季通常是房地產市場的繁忙季節，盡管厄爾尼諾風暴可能會延誤一些交易。美聯儲最近決定抬升利率，但利率仍然處於歷史較低水平，這可能會刺激猶豫不決的買家，從而促進銷售。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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2016年1月13日所頒布的目標性地區法令（Geographic Targeting Orders，簡稱GTO）要求部分買家必須提供個人真實身份。此法宗旨並不是要讓紐約房市降溫。隸屬美國財政部旗下的金融刑事執法網 （FinCen）表示此項法令是為了防止海外貪污官員和跨國罪犯利用美國豪華地產市場進行洗黑錢的活動。另外，關於房東對個人信息正當的保密需要，據有的律師樓稱，還是可以滿足的。

那麼究竟這道法令具體內容是什麼呢？今天我們就來探討一下。

但凡符合以下所有條件的地產買家在購買房產的時候都必須透露個人的真正身份。這些條件包括：

• 房產價格在$3,000,000或以上；
• 所購買房產帶房契，如產權公寓（Condo）和別墅（House），合作公寓（Co-op）不受限制；
• 全現金交易，無借貸行為；
• 買家以公司（LLC，Corporation）名義購買並且買家直接或間接持有公司股份25%以上；
• 房產所在地是紐約曼哈頓和佛羅裡達州的邁阿密。

在美國購買房產都需要購買產權保險，這項法令規定產權保險公司必須使用8300表格提供公司持有者的真實身份。而8300表格必須連同買家的證件，例如護照，駕照等在房屋過戶後30天內提交。現時這項法令在試行階段，試行時間從2016年3月1日到2016年8月26日。值得注意的是房產如果在2016年3月1日後過戶的都需要遵循法令。法令現時只要求產權保險公司旗下所有員工遵守，暫時不涉及地產律師，經紀等其他相關人員。

FIRPTA預扣稅金百分比的變化

對於在美國擁有房產的海外投資者來說應該都對“FIRPTA”不陌生。FIRPTA ”是1980年開始實行的“外籍人士投資房地產的稅務法案”的縮寫（Foreign Investment in Real Property Tax Act），美國聯邦政府制定該法案以向“外籍人士”出售在美所持有房產時征收聯邦稅金。這裡的“外籍人士”，是指既不擁有美國綠卡，也不是美國公民的人。

FIRPTA有趣的地方在於它讓購買方進行代扣代繳。更具體地說，從外籍人士那裡購買房產，買家有義務在過戶時代扣稅金然後繳納給國稅局，以確保外籍人士實際支付了聯邦稅。以前的規定是買家需扣起房產交易價格的10%，但今年新出台的規定要求$1,000,000或以上的房子需扣起房產交易價格的15%作為儲備稅金。這15%仍然只是影響扣起的部分，真正要交納的稅金百分比不變。在國稅局計算好交易中淨收入所需交納的稅金後，他們會把多出來的部分退還給國際賣家。

雖然如此，符合以下任何一個條件的賣家是無需被預扣起稅金的：

• 賣家向買家提供非外籍人士證明；
• 賣家在過戶前向國稅局申請“Withholding Certificate”（稅金扣起證明），這證明上會顯示賣家在這項房產交易中實際需要交納的稅金；
• 房產價格低於$300,000並且買家打算用作自住，非投資性房產。

如果遵循一般的程序，賣家從國稅局那裡收回多交的稅金需時較長，如果過戶時間發生在美國報稅日期剛剛結束後，賣家甚至要等超過1年的時間才能收回款項。專攻房地產的律師提供了一個辦法可以省時省力：首先賣家在過戶前可以向國稅局提交申請“Withholding Certificate”（稅金扣起證明），然後將那10%或15%的預扣稅金放在賣家或買家任何一方的律師銀行賬戶裡。當從國稅局那裡真正獲得稅金扣起證明並獲知真正需要交納稅金的數目後，律師就會把實際數目從儲備稅金中劃出並交予國稅局，剩下的部分立刻退還給賣家。

 

葛宜珉專欄全集：

葛宜珉詳解紐約房產市場

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導言：2015年，美國各大城市的排名再次面臨洗牌。紐約仍然穩坐頭把交椅，但它最強大的競爭者既不是芝加哥也不是洛杉磯，而是歷史上鮮有躋身最重要城市排名的舊金山灣區：全球最大規模的高新技術企業扎堆的地區。同時，舊金山是美洲華人最為密集的聚居地，自然成為全球華人最關注的美國房市。為此，我們刊登太平洋聯合公司的報告，逐步介紹舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是加州（人口）第四大城市舊金山。

舊金山灣區地區分布

一、了解舊金山縣（舊金山大都市統計區）

技術/軟件公司進入城市，吸引了城市型的員工，加之尋找機遇的海外投資者們正在進行的項目，持續推動舊金山的房價上漲。舊金山將成為世界上最受歡迎也是最昂貴的居住之地，技術部門發展減速會對房價造成即時的負面影響。

1、區域界定

舊金山區域細分

舊金山被劃分為10個不同的區域，其中的每一個區域都包含幾個不同的社區：

區域1: Inner Richmond, Central Richmond, Outer Richmond, JordanPark/Laurel Heights, Lake, Lone Mountain, Sea Cliff.

區域2: Outer Sunset, Central Sunset, Inner Sunset, Outer Parkside, Parkside, Inner Parkside, Golden Gate Heights.

區域3: Pine Lake Park, Merced Manor, Lake Shore, Lakeside, Stonestown, Merced Heights, Ingleside, Ingleside Heights, Oceanview.

區域4: Balboa Terrace, Diamond Heights, Forest Hill, Forest Hill Extension, Forest Knolls, Ingleside Terrace, Midtown Terrace, Miraloma Park, Monterey Heights, Mount Davidson Manor, Sherwood Forest, St. Francis Wood, Sunnyside, West Portal, Westwood Highlands, Westwood Park.

區域5: Buena Vista/Ashbury Heights, Clarendon Heights, Cole Valley/Parnassus Heights, Corona Heights, Duboce Triangle, Eureka Valley/Dolores Heights, Glen Park, Haight-Ashbury, Mission Dolores, Noe Valley, Twin Peaks.

區域6: Alamo Square, Anza Vista, Hayes Valley, Lower Pacific Heights, North Panhandle, Western Addition.

區域7: Cow Hollow, Marina, Pacific Heights, Presidio Heights. 8: Downtown, Financial District/Barbary Coast, Nob Hill, North Beach, North Waterfront, Russian Hill, Telegraph Hill, Tenderloin, Van Ness/Civic Center.

區域9: Bernal Heights, Central Waterfront/Dogpatch, Inner Mission, Mission Bay, Potrero Hill, South Beach, South of Market, Yerba Buena.

區域10: Bayview, Bayview Heights, Candlestick Point, Crocker Amazon, Excelsior, Hunters Point, Little Hollywood, Outer Mission, Mission Terrace, Portola, Silver Terrace, Visitacion Valley.

美國舊金山市的地標金門大橋

 

2、經濟狀況

就業增長：長期以來，舊金山縣是北加利福尼亞州的經濟中心，並逐漸成為技術/軟件中心。它是舊金山灣區最集中的就業中心點，有近640,000的就業人口，過去三年裡（2012-2014）就業人口數淨增86,000。我們預計，2017年以前就業增長穩健，但增長速率會有所減緩。

高薪部門發展：就舊金山大都市統計區（MSA）總體來說（聖馬特奧市、舊金山和馬林縣），整個大都市統計區內收入較高的部門——金融、信息和專業與商業服務——是該區的關鍵部門，在過去三年實現了極大的發展。這些部門從2011-2014年在整個大都市統計區內增加就業人口68,500余人。

高就業人口數：在勞動力儲備中，只有3.2%的人口找不到合適的工作。

經濟富裕：舊金山縣非常富裕，2014年中等家庭收入80,200美元，但該區內仍存在貧富差距。自2012年開始工資增長穩健，預計2018年以前工資增長仍將保持上升趨勢。

舊金山縣就業和平均收入趨勢預測

 

3、人口統計數據

增長穩定：舊金山縣人口數接近863,000，住戶數量超過362,000。對這樣一個面積狹小的成熟市場來說，近期的人口增長勢頭可謂相當強勁，預計未來幾年的人口增長將趨於穩定。

數據說明：預計舊金山縣每年將有新增居民8,500到10,000人，或每年約有新增住戶4,500到4,900戶。住戶人數小於近郊區域的基准。

舊金山縣人口和家庭趨勢和預測

二、舊金山縣房產市場最新概況

1、舊金山縣房價

房價水平：舊金山縣潛在供應量龐大，近期將有大量的房地產推出，需求旺盛且近幾年的供應停滯不前。供應情況加上當地較高的收入水平都意味著新房房價會一直居高，但住房面積不大且密度高。過去的12個月中，每個月由於售賣房產的差異，新房價格大幅波動，但普遍高於1,100,000美元。而2014年新房價格中值為1,038,000美元（目前的售價提高了6%）

房價走勢：我們的伯恩斯房價系數（BHVI）對整個銷售市場的價格上漲做出了預估。目前，舊金山大都市統計區的伯恩斯房價系數顯示去年一年的房價上漲了6.9%，我們預計未來幾年，特別是到2018年，房價增值將放緩。

支付能力：盡管按揭利率較低，但舊金山大都市統計區目前的支付水平仍低於其長期的基准。在舊金山縣內，中等收入的家庭需要拿出其收入的87%用以購買價格中等的轉售房產，要購買一處價格中等的新房產，他們需要花費80%的收入（出現這種矛盾是由於新房產的建築密度較高）。因此很多人在舊金山工作而在其他地方居住或租房。

伯恩斯房價指數趨勢和預測——舊金山大都市統計區

 

2、2015年舊金山縣房市五大發展趨勢

轉售額始終如一：在去年12個月中，舊金山縣的轉售額超過5,500套。以大都市統計區為單位，我們預計2016-2017年的年銷售量增長率將為1%到2%。

投資者原地不動：舊金山大都市區的投資活動已逐漸減少，但保持在21%左右，比2013年初的24%有所下降。盡管該區更偏遠的部分市場占有率一直不高，但投資者仍然占據了相當大的一部分市場。其中大部分以海外資金的形式進行投資，投資者主要來自中國。

供應增加：在舊金山，有1,300多套托管公寓和4,000多套新公寓正在建設。僅這一項就會大幅增加城市的房產供應量。但是，還有另外6,750多套托管公寓與6,200多套公寓已獲得批准正在審查或正處於概念階段，上千套公寓還處於不確定的狀態。由於城市住宅區密度較高，未建設的建築可能一夜之間就會消失不見，但這仍然是巨大的供應量。這種活躍性體現了人們對舊金山持續順景的信心。

舊金山轉運中心開始建設：一個新的跨海灣開發項目將有助於復興公共交通。金融區以南的轉運中心已經開始動工建設。計劃完成100萬平方英尺的設施，每天接納100,000名乘客。圍繞中心的地區將建成4,400套新房產，其中1,200套將以較實惠的價格出售。

租金繼續飆升：由於對待售房產的支付能力下降，因此人們湧向租賃市場。目前舊金山大都市統計區的平均租價為3,015美元，同比增長了9.2%，幾乎是2004年平均租價（1,594美元）的兩倍。

舊金山房地產

三、2015年Q4舊金山縣房市數據分析

近幾年來舊金山一直是賣家的市場，但到2015年第四季度，市場開始向更加平衡的狀態傾斜——公寓與獨棟房屋均是如此。銷售價格確實在持續上升，但速度不同於以往幾個季度。很多房地產仍然需要多方競價，但出高價的速度也有所下降。市場上可供銷售的房地產在交給第三方保管之前的待售時間比前幾個季度略有延長。到十二月這個強勢的季度結束，但相比而言第三季度更加強勢。

但最令人驚訝的是：第四季度很多舊金山房地產的出售價格低於它們的報價——這一現像在2015年初聞所未聞。可供出售房地產的存量仍然緊張，但我們也看到，房地產所有者普遍更願意將他們的房地產投放到市場上。

舊金山縣單獨家庭住宅中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓中等銷售價位（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓月度可售房源量（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣公寓平均市場停留期（2014年12月—2015年12月）

 

舊金山縣單獨家庭住宅線下交易的房源百分比（2014年12月—2015年12月）