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新冠病毒会动摇伦敦作为外国买家避风港的地位吗？

正当外籍人士逃离英国首都，投资者看跌价格，在中国的房产中介也将德国视为替代英国的更安全选择。

新冠病毒会动摇伦敦作为外国买家避风港的地位吗？

外国买家一直是伦敦高端房产市场的命脉。根据汉普顿国际的数据，在2019年的最后6个月，他们在首都最昂贵的地区的销售中占到了55%。在大伦敦地区，他们同期的总支出在82亿英镑左右。

但现在，伦敦是新冠状病毒在欧洲爆发最严重的中心，其作为国际避风港的地位岌岌可危，热钱可能会蒸发掉。

这些外国买家可以分为三类：为自住购买的人，为就读英国学校和大学的子女，以及为投资而购买的人。现在，这三种购房动机都在京城消失了。

当旅行限制取消后，一些外国的资金可能就会永远消失。亚洲买家往往是为了在英国的教育体系中站稳脚跟而投资的，他们尤其感到恐慌。这可能会给市场带来沉重的打击，因为在2019年的最后六个月里，他们抢下了伦敦最贵的邮政编码的16%。

向中国买家推销全球房产的居外IQI集团执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）说：“长期来看，巨大的风险在于英国对这一疫情的管控。中国的[国际房产]营销人员已经在利用澳大利亚和德国目前相对较好的表现，说服家长们把孩子送到这些国家留学，而不是英国或美国。”

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他举例说，有房产营销员在一个微信群里，鼓励受过西方教育的中国买家考虑去德国而不是英国买房。他们写道：“换到德国后，你孩子的生活和健康都可以得到充分的保障。”

奇米尔先生说，中国人对英国房产的兴趣通常会因为英镑下跌而提升。尽管人民币对英镑的汇率与六个月前相比上涨了3%，但他说，这并不能带来显着的激励作用。

随着冠状病毒在亚洲各地蔓延，许多中国买家立即转向德国房产。在1月至3月期间，居外IQI录得对德国的询盘量同比跳涨了75%，而对英国房产的兴趣仅增长了10%。

 

关于居外IQI

居外IQI是一家控股公司，拥有并运营IQI Global和居外网。居外IQI由亚洲房地产业两个超级品牌合并而成，旨在助力亚洲居民成为全球居民。居外IQI收录并应用跨境购房趋势数据，以促进交易达成，居外IQI还为经纪公司和开发商提供端到端及线上线下服务。居外IQI是东南亚及中东地区领先的房产经纪网络，共有6000名房产经纪人，分布在15个国家的25个分行。居外网是领先的中文海外房产线上平台，拥有91个国家和地区的300万条房源信息。欢迎点击查看居外网上更多在售德国房源，或致电400-041-7515谘询海外移民丶留学和房产投资的机会。



原文：电讯报
编译：Zoe Chan

成功抗疫的奖励：中国购房者重返澳洲！四月咨询量翻倍

从一开始发布旅行禁令，到后来的慌乱囤货，再到现在开始逐步解封，从三月底每天新增三四百确诊，到现在每天仅有一二十人，甚至多个州连续多天0新增。

澳洲为疫情挑战交上的满意答卷，全世界有目共睹，也吸引了中国投资者的目光。

中澳房产投资资深业内人士称，中国房产投资者对澳洲抗疫成果印象深刻， 已经开始向澳大利亚房市回流！

今年四月，澳洲房产咨询量和年初相比已经翻倍，比去年年底时的咨询量高出一半以上！

中国海外房产网站居外网主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel）预测，随着澳洲社交隔离限制逐步解封，经过疫情洗礼的澳大利亚房市对中国投资者吸引力开始回升！

看来看去，还是澳洲安全！而回升的主要动力，就是澳洲在新冠疫情期间的优异表现！

“澳大利亚本来就是一个很有吸引力的国家，因为你在这里的投资可以得到很好的保护。现在，澳洲看起来抗疫进行得很不错，这就让它在外国买家的眼里更吸引人了。”

尤其是在跟其他像是英国和美国这些同样有很多中国投资者感兴趣的国家对比之后，澳大利亚更是一个明显的选择！

美国截止小编写稿时已经有128万感染，7.7万人死亡，英国则有21万人感染，3.1万人死亡，加拿大则有6.7万人感染，近5000人死亡。

和这几个国家对比，澳大利亚不到7000人确诊，不足百人的死亡数，简直连零头都算不上…

而这些国家也是澳大利亚教育产业的主要竞争对手。疫情泛滥成这种样子，更不用说还有特朗普这类政客煽动对华人的歧视， 还有哪几个中国家长敢把孩子送到那里呢？

中国海外房产销售业的从业者们也抓住了这个机会，开始劝说那些在英美加留学的学生的家长们，考虑一下澳洲。

价格、税务、学区——统统优惠！

墨尔本、悉尼、布里斯班仍然是中国买家最喜欢的城市，因为这里有更多优秀的中学和大学，而且这些学校附近的房价并不算贵。

除了疫情和教育方面的原因之外，奇米尔还说，澳洲较低的印花税率也提升了澳洲房产相对部分国家的竞争力。

“如果你跟新加坡或者加拿大温哥华这些地方20%房产交易税做一下对比，你会发现澳洲8%的印花税显得一点都不多。”

而且经过两年的市场降温，澳洲房产价格已经脱离了几年前的狂热，回归理性。

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奇米尔说，根据他们统计的数据，至少有四分之三以上的中国买家表示想买一百万澳元以下的房产。但实际上房产报价的中位数与一百万相比很低，只有61万左右。

也就是说，大多数潜在的投资者都能找到自己心目中理想价位的房产！

数据追不上的最新趋势

在过去长达十年间，中国一直是澳洲最大的房产投资方。不管是为了留学的孩子买下一处落脚的地方，还是进行投资，在澳洲买房一直是中国投资者中最火爆的话题。

但这一片红火并非一直如此。近年中国国内加强了对流往海外资金的限制，再加上中澳两国关系出现了一些摩擦，中国对澳洲房市的投资一度有了较大幅度的缩水，2018年中到2019年中期间更是降到了7年以来的最低水平。

再加上最近由于疫情和中澳之间又开始了最新一轮骂战，有许多人担心中国投资者将会彻底失去对澳洲的兴趣。

但奇米尔表示，情况并非如此：“这些数据已经过时，不能反映出去年年底开始的回暖，也不能反映出澳大利亚抗疫成功，对投资者信心带来的提振！”

许多投资者们是铁了心要在澳洲买房。

一位由于封城被困在武汉的华人投资者，都要想尽办法通 过网络视频遥控在澳洲的儿子参加房产拍卖会，硬是 通过“云看房”克服了封城的困难在疫情期间买入了澳洲的房产。

疫情中，Surrey Hills一处房产被困在武汉的买家拿下——这还是在澳洲疫情得到控制之前的事情。

而等到本月恢复看房之后，华人买家将各显神通，通过各种方法来看房买房。而等到国际旅行彻底放开之后，他们也一定会在第一时间赶到澳洲。


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来源：搜狐旅游
责编：Zoe Chan

疫情下抓紧去美国买房？几个数字暴露心态变化

疫情阻止了人们旅行，但没有阻止买买买——即使是买房，买学区房，去国外买学区房。 

“最近来找我咨询去美国买房的中国客户增加了50%，因为offer季到了。”

作为全美亚裔地产协会前会长，吴光慧（Tracy Wu）最近比往常都要忙碌。而找她咨询的，多是子女在美国留学的中国父母。 

“最近很多中国学生陆续收到了美国高校的录取通知书，而身在国内的父母就想尽快给孩子在当地买房。”吴光慧说，这些父母的要求很明确，即在某个学校附近买。 

在她的印象里，以往孩子赴美留学，父母为其在当地买房不少仍是从长计议，但这次突如其来的疫情，让更多家长变得焦虑，也增加了用买房来增加稳定性和安全感的动力。 

随着疫情在美国蔓延，从3月开始，就陆续有高校要求所有学生搬出学校宿舍。美国当地学生可以打包回家，但因航班叫停或安全考虑而无法回国的留学生则面临无家可归的窘迫。 

这让在国内的父母忧心忡忡，也坚定了为孩子买房的决心和行动——尤其是已成年的留学生们，在美国有了自己的房子，才算安定。

如果说一个多月前，美国楼市还因为“中国老两口”不点头而黄了一大片，那么最近，“老两口”的心态正在发生改变。 

诸多数据也显示，因疫情而骤然收缩的美国房市逐渐出现回暖迹象。 

根据全美线上看房服务平台Showingtime收集的数据，3月中下旬，美国看房人数突然同比下降43％；但4月中旬前后，该数据已回升39%。 

另据全球中文国际房产平台居外网的数据，2020年一季度，中国买家对美国的咨询量同比增加了48％。

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“疫情肆虐以来，很惊讶我们西雅图的房地产市场还是很活跃。有些热门区域还要戴着口罩看房抢房。”

位于西雅图的巴菲特旗下伯克希尔-哈撒韦房地产服务公司前经纪人邹子捷 （Becco Zou）在朋友圈如此感叹。

除了戴口罩看房，线上云看房也因疫情而迅速普及了开来。这也成为远在大洋彼岸的中国父母们依赖的方式。 

根据吴光慧的观察，疫情让美国的不少开发商都开发了云看房平台，同时也显著提高了云看房的成功率。 

下定决心为孩子买房的父母们，以前云看房后，还往往会亲自飞去现场看一次才成交，但现在，云看房后就可以成交。

全美地产经纪商协会（NAR）的调研数据显示，超过25%的房产经纪人称，自己的客户仅通过云看房、在未实地看过房的情况下就下单了，并通过线上技术完成了几乎所有的房产交易手续。 

“有些客户云看房看得挺满意的，疫情之前更多还只是观望，疫情在美国爆发后反而果断出手了。”吴光慧认为，除了为孩子买房外，也有越来越多的投资者在疫情之下，把美国和英国这些成熟国家的房地产市场作为避险目的地。

居外网的报告提出，尽管全球经济在2020年下半年仍然存在较大不确定性，但中国的疫情防控成效显著，这让中国的消费者，尤其是一线城市的消费者重新开始为未来打算，其中就包括购买海外房地产。 

风险加剧之时，也让更多投资人加强了防范的意识——多元配置、优质且稳定的资产作为危机时节的对冲工具何其重要。 

而美国作为经典的资产避险之地，世界越乱，也越凸显出了“避风港”属性。 

居外网的报告也认为，虽然不确定上升的询盘量会在多久内转化成交易，但买家询问趋势向来是未来交易趋势的可靠指标。

不过，房市回暖的同时，卖家在价格方面却并不“友好”。

一方面因为市场出现了回暖的迹象，一方面在疫情爆发前，美国房地产市场本身就存在供不应求的情况，因此多数卖方在价格上都不肯松口。

NAR的数据显示，4月下旬，接近75%的房地产经纪人称，疫情期间他们的卖家客户不愿意降低售价来促成交易。相反，大部分卖家都在避免疫情期间“抛售”资产。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，美国房地产市场本身供应短缺，疫情期间供应进一步缩小，因此在此期间卖家不愿意降价，而是相对理性和“惜售”。

除了买房，看重美国教育资源的中国家庭，也没有因疫情或中美关系的波动而停止身份规划。

“有个客户的孩子两年前就拿到了哥伦比亚的录取通知书，但因为专业比较敏感，在目前的两国关系下，留学签证一直被拒。”吴光慧表示，这种情况让他们有些懊悔，如果更早地替孩子做更全面的规划，或许赴美求学不至于受此阻碍。 

但另一方面，在全球蔓延的疫情，也让那些还在申请offer或更低龄的留学生放弃了原本申请英美国家留学的计划，而临时改成香港或新加坡等离家更近的地区。 

毕竟，当低龄的小留学生们因航班问题无法回国或担忧回国途中被感染时，在家中坐立难安的家长们最基本的愿望，还是孩子们能平平安安。 

不过，疫情即使会反复，也终归是短暂的。人们的生活和习惯或许会改变，不同的家庭亦有各自的考量，但对于财富、自由和更好生活的追求，都终将回到正轨，继续启程。


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来源：华人家族财富
责编：Zoe Chan

居外IQI调查：马来西亚房产经纪看好疫后增长

居外IQI马来西亚住宅物业指数显示，在新冠状病毒大流行时，马来西亚的房地产业者对市场仍抱有信心。

居外IQI的一项新调查发现，马来西亚的房产经纪人即使是在即将面对新冠疫情可能带来的影响时，他们仍然预测2020年全国的房价会上涨。

在2月7日到3月18日期间进行的调查中，就在大马的大流行病开始蔓延之际，来自全国各地的342名代理商被问及行业内的新趋势。

根据居外IQI的数据，受访者预测，2020年全国房价将增长1.1%，其中柔佛州的2020年房价增幅最高，预测为2.1%。

住宅价格的平均预测变化

数据来源：居外IQI
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在另一端，槟城的增长预测最低，预计2020年房价将下降3.1%。

结果显示出对下一年的市场前景更有信心，多数人认为在冠状病毒爆发结束后，市场将恢复增长。

经纪人预测，到2021年底，全国房价将增长8.6%，预计霹雳州将增长10.6%。

槟城再次出现最弱的预测，预计到2021年底，价格将增长4.4%。

新建项目交易，按买家群体划分

数据来源：居外IQI

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业界报告称，2019年第四季度，首次置业者在全国新房销售交易中占30%，明显高于其他买家群体。

本地的首次购房者和升级买家领头带动了2019年四季度的转售或二手房市场。这两个群体在同期的转售购房成交中各占27%。

预期交易量在来年将有所增长

数据来源：居外IQI

在谈到对2020年剩余时间内的交易增长预测时，61%的中介预计2020年首次购房的本地买家的交易量将比2019年多，55%的中介预计2020年外国买家的交易量将比2019年多。

在新冠疫情对市场的影响下，居外IQI认为，马来西亚将更广泛地使用在线工具来促进房地产的营销、研究和交易。

“其中一些工具，如虚拟现实技术、3D渲染和网络直播等已经可用，但使用的范畴将会比过去更广，”居外IQI表示。

 

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来源：RETALK ASIA
编译：Zoe Chan

疫情将让澳洲房价重回下行通道，现在买房是机会还是坑？

作者：吴将

新冠病毒疫情的全球性大流行，使得澳大利亚房地产市场的交易量大跌，同时房价自去年中期以来强力上涨的趋势也噶然而止。不少机构都认为该国房价会重回跌势，但对于跌幅大小和持续时间则分歧较大。

不过危中有机，目前澳大利亚当地疫情已基本得到控制，而澳元（对美元）汇率依旧在近年来的低位徘徊。作为一个移民输入国和热门的海外房产投资目的地，一旦全球主要经济国家之间的旅行限制得到解除，金融市场回归常态，预计澳大利亚房地产市场将快速回暖。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，2019年澳大利亚房产在居外网用户的询盘排行榜上高居第二，当地舒适的生活环境、优秀的英语教育体系，以及相对较近的距离，都吸引了不少东亚、东南亚的买家前往该国置业、移居和留学。

专家：房价可能会下跌10%

房地产研究机构CoreLogic最新发布的《房屋价值指数》报告显示，4月份澳大利亚房地产市场活动急剧下降，消费者情绪严重减弱，尽管房价并未出现下跌，但涨幅仅0.3%，不如3月份的0.7%，创去年4月份以来最低增速。

CoreLogic的研究部门负责人劳莱斯（Tim Lawless）表示：“尽管房屋价格环比上月略有上升，但自3月中下旬开始因疫情实施社交距离限制和旅行禁令之后，上涨的趋势便明显减弱，消费者情绪逐渐低迷。”当地政府临时禁止了房屋现场拍卖等政策也打击了房市的热度和买卖双方的活跃度，上述报告显示，与去年同期相比，4月底房屋挂牌数量相比下降了35%，比五年平均水平低了43%。

劳莱斯预计，就澳大利亚全国平均水平而言，疫情将使房价从高峰下跌约10%，而租赁市场的跌幅可能会达到15%甚至更多。他认为，当前澳大利亚房价最高的两个城市悉尼和墨尔本具有较高的下行风险，因为这两个城市是海外移民和留学生的主要目的地，因此更容易受到海外投资者因疫情导致的旅行限制而锐减的影响。”

SQM研究公司的创始人克里斯托弗（Louis Christopher）在4月底表示，即使疫情相关的限制令5月份就逐渐被解除，房价也不会马上停止下跌，最早也要到9月~12月才会开始回暖；然而，他还补充道，如果出现第二波疫情高峰，以致于限制令被迫延长至半年之久，那么未来一年澳大利亚房价将暴跌30%，其中大部分下挫会发生在悉尼和墨尔本。

克里斯托弗表示，限制令会持续多久，目前还是未知数，但几个首府城市的租房市场遭到重创的局面已无法避免。他说：“我们将看到空置率大幅上升，同时租金下降。”

SQM的每周租金数据显示，近来悉尼和墨尔本的平均租金分别下降了5%和2%，克里斯托弗预测，受疫情影响“全国出租房的空置率会翻一倍，这对租户来说是件好事，但对房东而言就未必了。”

利好：疫情缓和，利率、汇率均处低谷

根据约翰斯·霍普金斯大学的统计数据，或许是得益于四面环海的特殊地理位置，澳大利亚的疫情相对其他主要经济体而言并不严重，目前总的确诊人数为6779人，其中5782人已治愈，93人死亡。

数据显示，4月11日起至今，澳大利亚每日新增确诊人数均未超过100人，而最近三天（4月29~5月1日）分别只有8、14、12人，仅从已有的数据上看，其第一波疫情已基本得到控制。

墨尔本房地产经纪公司Kay & Burton合伙人兼国际部总监米捷（Jamie Mi）对第一财经记者表示：“当地政府这次对疫情的控制做得不错，目前人心稳定，经济虽然难免也会受到很大影响，但比起其他主要经济体而言，情况已经很好多了。”

她认为，从短期来看，疫情对澳洲的房产确实有影响，但也意味着房源的价格会变得更加合理，“如果疫情能在接下来两个月得到完全的控制，而不会出现第二波高潮，那么年底就可能会看到高端市场的复苏”，同时，未来两年也会吸引更多的海外客户入场。

她还表示，由于当前澳元的汇率仍处于低位，不少亚太地区和美国的客户都在关注当地的高端房产，觉得现在是“换汇转型为房产的好时机”。

事实上，受经济等因素影响，澳大利亚央行近年来屡次降息，也使得澳元对美元的汇率一直处于下行通道。2013年时，澳元对美元还是1比1左右，但现在只有0.6418，今年3月19日甚至一度跌至0.55，为2003年以来的最低。

较低的汇率可以吸引海外投资者，而接近为零的央行政策利率（0.25%）则可以刺激国内的购房者入场。

IQI澳大利亚佩斯分行董事总经理Lily Chong对第一财经记者表示，当前的澳大利亚房市可谓是喜忧参半，有的卖家进入恐慌性抛售模式，有的买家成功抢到了便宜货，也有些人则是按兵不动。Lily Chong认为，目前处于较为有利位置的购房者，是那些有稳定工作和存款的人，由于借贷成本处于有史以来的最低点，他们在进入市场和讨价还价中都可以占据上风。

投资者关注“价廉物美”的地区

CoreLogic的报告显示，悉尼目前仍然是澳大利亚房价最贵的大城市，其房价的中位数近89万澳元（约合397.8万人民币），其次是墨尔本约69.5万澳元和首都堪培拉62.7万澳元，而其他几座大城市，比如布里斯班、阿德莱德、珀斯等均在40~50万澳元之间。

居外网提供的询盘数据显示，墨尔本已超过了悉尼排在了第一位，布里斯班排在第三，西澳地区的珀斯则排在第六位。

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奇米尔对第一财经记者表示，与东海岸的竞争对手悉尼相比，墨尔本吸引了更多的中国买家，同时昆士兰州东南部也越来越受到中国买家的青睐，“2020年第一季度受疫情影响，居外网用户对澳大利亚房产的询盘量与去年同期相比下降了14%，但3月份环比2月份上升15%。最近由于澳元汇率相对人民币、港币和新加坡元贬值很大，按揭利率创新低，吸引了不少海外买家。据澳洲开发商反映，3月以来海外买家活跃度有所增加。”

Lily Chong称，珀斯可能是澳大利亚当前最具投资潜力的城市之一，不仅受到华人投资者的青睐，也受到日本投资者的欢迎。她说：“十几年前，珀斯的房价中位数曾是澳大利亚各州首府城市中最高的。不过，房价在过去5年中经历了必要的调整，加上去年10月起，当地政府为了刺激房市推出了印花税减免计划，使得购房成本大幅降低，因此现在是一个不错的投资机会。”

Lily Chong认为，与其他金融资产类别不同，房地产有着生活必需品的属性，因此波动较小，“从历史上看，不管亚洲金融危机、互联网泡沫、08年金融危机之后，（澳大利亚的）房地产始终引领着经济的反弹。危机过后，经济会复苏，我们会重新回到正常的生活。”

 

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

中国买家蓄势回归国际房地产市场！

据《金融时报》报道，在过去的一个月里，中国东部城市南京的日常生活已经暂时恢复正常，此前几周的封锁有助于遏制新冠病毒的传播。39岁的梅先生（Boris Mei）在中国出口行业工作，他是越来越多希望在海外购买房产的中国人之一。

他说：“我正在考虑洛杉矶或墨尔本，因为我们在这两个城市都有亲戚。我们希望14岁的女儿能在这两个地方的大学里学习，体验海外生活方式，将来我们可能会全家移民。”

梅先生初步打算买一套“入门级房产”，价格约为300万元人民币。他在新冠状病毒爆发前就开始寻找，但现在看得比较认真，等待合适的时机出价。“全球的经济形势不容乐观，我认为房地产价格将继续下跌，所以我想等等看它是否会下跌。”

纽约、墨尔本和温哥华，都是中国买家兴趣浓厚的城市。（图：金融时报）

Sodichan首席执行官Esther Yong承认，许多人可能只是在闲逛，但是仍然揭示了3个主要的兴趣领域。首先是“一直以来的热门”目的地，如美国、加拿大和澳洲，它们拥有良好的经济和有吸引力的教育体系。其次是此前中国买家没有注意到的更便宜的目的地，如爱沙尼亚、罗马尼亚和摩洛哥。第三是提供公民投资项目的国家，包括希腊、西班牙和葡萄牙。

就连传统上不是以中国买家为目标的滑雪地产也吸引了不少人的兴趣，尤其是日本和美国的度假胜地。在今年前三个月，房地产门户网站SnowOnly报告称，来自中国市场的咨询量季度同比增长了100%。

自政府调控以来，伦敦的房地产市场实际上已经被冻结。政府宣布交易应推迟到疫症危机过后再进行，但地产经纪却一直接到由中国传来的查询。自3月初以来，阿灵顿住宅（Arlington Residential）公司总监马克-施奈德曼（Marc Schneiderman）说他已经收到了15个中国买家在伦敦北部高档住宅区的“可靠查询”。

居外IQI录得中国买家对海外房产的需求增长

“一些[买家]有一种强烈的感觉，认为市场价格远低于几周前的价格，是在伦敦投资的好机会，”施奈德曼说。他说他的客户包括两位中国买家——一位在Highgate寻找一套大房子，另一位则看中St John’s Wood的投资公寓，计划先出租该物业，然后再搬进自住。

加拿大安大略省马斯科卡（Muskoka）湖滨庄园，8卧10卫15车库，建筑面积799平方米，房价约¥ 3,511万。点图查看房源详情

莱坊驻新加坡的亚太区住宅主管维多利亚·加勒特（Victoria Garrett）表示，中国买家正在寻找投资机会。“但他们真正的目的是为了让孩子在国外接受教育。”

另一个目标一直是美国。今年3月，向中国买家营销国际房地产的居外IQI，收到的美国房产的买家咨询量与2019年的月度平均水平相比增加了22%，3月份也比2月份增长了9%。

Leading Real Estate Companies of the World是一个由独立中介组成的网络，全球研究主管Jojo Romarx Salas表示，利用微信和居外网等中国平台的国际中介，正在瞄准富有的中国人。

他说：“中国大陆的百万富翁倾向于成群结队地购买，和他们的公司同事、大学同学甚至省里的同事一起购买，一些买家正通过其拥有离岸业务的公司进行海外投资。”

然而，查询现在很难转化为销售，因为西方疫情的经济后果会有多糟糕，仍有很多不确定性。此外，世界大部分地区仍然受到旅行和行动限制的约束。“很大程度上，中国的消费活动正在恢复。但购房者还不能去旅行签合同、亲自去验房或收房，”居外IQI集团执行董事Kashif Ansari说。

传统的考虑条件——有好的大学、离家近、经济稳定的国家或城市，现在可能会给新的优先级让路，诸如医疗服务的提供、国家对持有居留签证的移民的包容性如何，以及[国家]政府如何应对疫情，这些问题都可能影响中国买家选择投资的方式和地点。

在美国、欧洲和英国的住房市场重新全面启动之前，很多像梅先生这样的买家都会静观着低房价的走势。

 

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原文：金融时报
编译：Zoe Chan

海外个人银行账户设立实用指南｜居外专栏

无论对于移民、海外置业和投资来说，关键且必要的一步就是银行账户设立了，该文将帮助您进一步了解如何设立一个能够满足自己需求的个人账户。

账户类型

从属性上来说主要分为本地账户和海外账户，顾名思义对于在海外还未获得身份的投资者来说，绝大部分选择肯定是一个海外账户（也叫离岸账户）。这两类账户最大的区别就是在归属地上，有很大的区别。这几年被大量关注的共同申报准则（Common Reporting Standard，简称CRS）正是基于税务归属地来确定如何交换账户内的信息。为了满足海外投资者对于账户信息隐秘的需求，许多国家推出了税务居民配套的投资方案，即合法的取得当地税号（税号获得并不一定通过移民方式实现，请不要混淆），再进行账户设立。再次提醒一点，这类的方案一定是在符合各国法律框架和专业机构辅导下才能够实施，不然非常容易得不偿失。

另外离岸账户在使用上有一定限制，例如在设立账户当地一些电子支付，包括商户优惠等，但并不影响你正常的转款和投资。

另外一种分类是按财富管理级别进行的，我们拿新加坡汇丰银行（HSBC）举例分别是：

普通个人账户；只提供给当地或持当地长期签证的人士设立，其目的主要满足大部分人士在当地的银行服务需求。

Premier卓越账户；存款或投资金额达到20万新币即可升级为该账户，特点就是设立流程简单，无需准备太多文件即可申请，非常适合有意愿前往当地工作，生活，学习及中小规模投资的人士。大量的服务通过网络银行均可实现，当然必要时客户经理也会参与到服务中来，也是在离岸账户中被选择最多的类型。

Jade尚玉账户；该账户是最新的类型，主要为了满足那些需要定制化服务且投资金额较高的高净值人士。它既兼顾了Premier卓越账户设立便捷的优点，同时又有类似私人银行服务的理念——专人服务，以及可以接受低于300万美金的投资额度。专人服务其实对于想投资海外的高净值客户来说非常重要，可以避免许多沟通上的障碍，让交易得以更为顺利的进行。例如当你有一笔汇款进入账户但又迟迟没有在账户上显示的时候，如果没有专人服务，你可能花费大量的时间在与银行后台人员沟通，一次又一次消磨你的耐心，并被不同的联络人“推来推去”。这些都是发生在我身上的真实案例，因此提升银行账户级别对于高净值人士来说是非常必要的。

Private Bank私人银行账户：在没有出现Jade尚玉账户之前，高净值人群标配的银行账户就是PB Account，这是银行体系中绝对的VIP账户。大量个性化的投资得以在该账户实现，与之配合的服务标准也是在众多账户类别中出类拔萃的。目前在众多高净值人群的反馈中，有两点比较容易被“吐槽”，第一项就是开户速度，这一个合规流程不仅让客户“头痛”，也让私人银行家们感到“棘手。其中最为麻烦的就是KYC，不仅需要体现账户申请者大量的个人信息，也需要类似移民一样写一个简介CV。（资金累积的合法过程，资产规模等）目前设立一个私人银行账户可能花费到3-4个月时间，尤其在当下，受到疫情影响可能会变得更慢。这是一个客户与私人银行家，私人银行家与风控，风控与监管机构的“拉锯战”。当你了解这一点时，我想客观地说，应该给与你接触的私人银行家更多一些包容和理解，并让他能有机会将这份“善意”传递下去，才有机会更会迅速的将开户完成。另一项就是收费问题，如果你的账户里从不做任何投资，那就无法享受到私人银行给你那些优惠的费率（例如房贷利率，较低的交易佣金等）。单单一项账户管理费，就让你的资产会逐步“缩水”。也能理解在这些个性化和品质背后，没有费用的支持，是难以达到的。

从币种上，也主要分为本位币账户和多币种账户。通常每次的货币转换中，都存在一定的费用和汇率风险，最好的办法就是让你的货币在恰当的时间被兑换。请一定在开户的时候记得将这两类账户都设立了，并在每次又汇款时注意不要给错账户。

从功能上，也可以划分为消费账户、贷款账户和投资账户。消费账户一般都是以信用卡或小额资金账户形式出现，当你申请了银行账户一定时间之后，有了一些稳定的消费和收入流水，你就有机会去申请。贷款账户最常见的就是捆绑房屋贷款的账户，你需要时常确定其中的资金余额，确保每次的还款正常。为何将投资账户和贷款账户分开，其实最重要一点是不要因为你的投资而影响到贷款支付。在海外投资经常会用到杠杆，并产生一定的手续费，当你的投资频率非常高的时候，经常会忘记留存一部分资金还银行贷款。

从持有人数量也可以分为个人账户和联名账户。个人账户就不多描述，而联名账户主要是为了在账户使用上有更大的灵活性，例如夫妻一方在当地生活，而另一方需要往返两国，联名账户无疑给了很大的便利。

  • 一般常见文件清单：
  • 身份证件（例如护照，身份证等）
  • 地址证明（账单，有地址信息的证件等）
  • 名片（建议提供，这样方便银行填写你的工作信息和联络方式）
  • 资产证明（一般来说不用提供，除非你需要贷款或申请私人银行账户）
  • 税号（如没有海外税务身份的中国申请者，就是身份证号）
  • 银行的选择：

在账户设立上，如何挑选一家适合自己的银行呢？关键还是需要看自己申请账户究竟为什么以及与之匹配的服务机构。一般来说开立一个银行账户的需求有：

  • 资产转移
  • 房屋贷款
  • 投资理财
  • 消费
  • 移民，保险等资金过渡
  • 分红及其他收入
  • ……

例如资金流动性较大的账户，比较在意的一定是费用和及时性，费用可以通过银行本身的优惠条款或账户的升级取得一定的“议价权”，而及时性就要考虑该银行的国际性——是否在全球绝大部分国家或地区拥有分支机构，不再需要通过中转行来进行转款业务。

再举一个例子，海外置业过程中大部分投资者都会选择银行贷款，通常分为固定利率和浮动利率。通常利率市场在低点的时候，你可以选择一个固定利率去锁定，而在你摸不清情况，无法判断这个利率未来走势的时候，你可以采用浮动利率。一般来说，如果你选择了浮动利率，就意味需要定期去比较其他银行的浮动利率，因为这个价格不是统一的。当然通常在做这些房屋贷款时，本地银行的优势会比较大。

最后，我建议不要过多去设立银行账户，这样打理起来非常麻烦。选择一到两个银行设立账户，并与你的客户经理保持经常性的联络是让你顺利使用银行账户的关键。

 

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疫情“冰封”美国房市：史上最低利率，销售下跌超9%只是开端？


作者：吴将

新冠肺炎疫情的流行不仅让美国的股市、债市、油市上蹿下跳，也让美国房地产市场陷入了空前寒冬之中——第一季度交易量大跌，第二季度的情况预计会更糟；与此同时飞速飙升的失业人口，也让房贷大量违约的风险剧增。

不过，风险往往与机遇并存，在这个“黑天鹅”满天飞的2020年，美国房产作为一种美元计价的资产，加上当地较低的融资利率，对于全球投资者而言，依然有着不变的吸引力。

专家：房屋销售或将下滑40%

当地时间4月21日，美国NAR房产经纪协会公布的报告显示，受新冠病毒疫情影响，今年3月美国成屋销量环比2月下降了8.5%，创下2015年11月以来最大的月度降幅。美国四个主要地区市场的销售均出现了萎缩，其中西部地区的跌幅最大（-13.6%）。

不过由于3月时，美国的疫情刚进入全面暴发阶段，对房价的冲击尚需时间传导——NAR的报告显示，3月份美国所有房屋的现房价格中位数为28.06万美元，同比2019年3月上涨了8.0%，依旧保持着上涨趋势。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，不幸的是由于疫情的暴发，房屋销售在3月有所减弱，预计未来几个月可能会继续下滑到环比下降30%至40%左右。

NAR住房研究总监丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）也表示，今年早些时候，我们看到房源在逐渐增加，但随着疫情蔓延，越来越少的卖家挂牌出售房屋。

无独有偶，美国房地产信息平台Redfin的最新研究也得出了相似结论。据Redfin统计，3月份，美国房屋销售环比下滑了9.1%，新上市房源下滑了12.5%，但中位数价格与去年同期相比上涨了7.1%。而房屋成交量下跌最大的正是美国疫情形势最严峻的纽约州，比如罗切斯特（Rochester）下跌了18.5%、纽约下跌了18.3%。

Redfin首席经济学家马尔（Taylor Marr）表示，3月中旬开始，疫情严重打击了经济，之后房地产活动几乎都停止了，由于许多卖家犹豫要不要在经济如此不确定的背景之下出售房屋，导致最近几周待售房屋数量下降了20%以上；另一方面，随着失业率激增，获得银行抵押贷款的难度也越来越大，这也进一步限制了买家的需求。

美国格威（房地产）咨询公司（Fortune Gateway）董事长陈宏明（Eric Chen）在接受第一财经记者采访时称：“疫情对市场的冲击的确很大，交易量大跌也是预期之中的事情。未来趋势主要取决于疫情的变化，目前市场上大量的需求被压制，一旦疫情好转，交易量就会快速反弹，这只是时间问题。”

申请延期还房贷人数与日俱增

国际货币基金组织（IMF）4月中旬发布的《世界经济展望报告》预测，今年美国经济将萎缩5.9%，美联储最新的全国经济形势调查报告也显示，美国经济已陷入衰退，告别了历史上最长的经济扩张周期。

圣路易斯联邦储备银行的经济学家预计，最糟情况下，疫情将导致今年第二季度美国损失4700万个就业岗位，失业率甚至可能会飙升至32%，而失业率和房贷大量违约的风险又息息相关。

根据美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Banker Association）最新统计，连日来申请延期还房贷的人数猛增，3月2日时，申请的比例还只有0.25%，4月5日时已升至3.74%，4月12日达到了5.95%，暂无放缓趋势。其中吉利美（即美国政府全国抵押贷款协会）的客户申请延期比例最高，已从4月5日的5.89%攀升至8.26%；房利美（FHMA）和房地美（FHA）申请延期的占比也从2.44%增至了4.64%。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）高级副总裁弗拉坦托尼（Mike Fratantoni）21日表示，过去一个月中，有超过2200万美国人申请失业，因此房屋的主人们纷纷与抵押贷款服务商联系，希望能够延期还贷。弗拉坦托尼认为，由于疫情对经济造成的破坏很难在短期内被消除，因此预计5月份时，申请延期的人数还会进一步上升。

从美国银行业上周发布的财务数据来看，美国银行业已拿出超过200亿美元的坏账拨备来准备应对可能出现的违约潮。

穆迪也预测，如果美国经济因疫情在整个夏天甚至更久地处于封闭状态，那么多达30％拥有住房贷款的美国人（约1500万家庭）将无力继续偿还房贷。

陈宏明对第一财经记者表示，失业率上升导致一部分供不起房贷是正常现象，只要疫情快速得到控制，影响就不会很大，但如果疫情长期持续下去，甚至出现第二波高峰，那么房地产市场的前景就难以乐观。

风险与机遇并存

虽然当前的美国房地产市场存在不少风险，但以美元计价的美国房产对于全球投资者而言，依然颇具吸引力。

随着3月份美联储一下子把基准利率降至零，MBA的最新数据显示，当前美国30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率已降至3.45%，处于历史最低水平。

据亚洲房产科技集团居外IQI即将于4月24日发布的《海外疫情与海外房产报告》显示，居外网用户今年第一季度对美国房地产的询盘量同比上升了48%。报告称，由于融资非常便宜，有条件的海外买家可以利用美国的房贷市场，以较小的成本撬动购房杠杆，相对廉价的按揭贷款成本让买家有信心随着房价的长期上涨而获益。

居外IQI执行董事长奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示：“在美国当前严重的疫情及经济重创下，美国房产界对海外买家市场将更加依赖，而中国出色的疫情控制及迅速复工，无疑使美国房产界更看重中国买家市场。即使白宫刚推出暂停移民的举措，也不会影响到投资移民计划如EB-5，毕竟海外买家的房产投资能够给美国创造新的工作机会。”

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陈宏明表示，房贷利率维持在低点，能够在一定程度上刺激买家入场——当然前提是经济能够快速回暖，这样买家才有足够的收入还贷。他认为，对于海外投资者来说，当前最好的策略是准备好资金，因为一旦疫情好转，价格和交易量可能会迅速同步上涨，“这个拐点的机会可能很快会到来。”

此外，美国每个州受疫情影响不一，也导致房地产市场的趋势有所不同，比如东南部的佛罗里达州3月的房屋销售就出现了逆势上升。

美国房产纪经人网络BHHS佛罗里达州坦帕湾（Tampa）经纪人Lena Tan对第一财经记者表示：“疫情期间我们这边楼市热度不降反升。坦帕的市场与加（利福尼亚）州、纽约和奥兰多等热闹的市场不同。坦帕是美国首次购房人最青睐的市场之一，这里的房价中位数仅21万美元，且生活费用很低，在佛州居住也无个人所得税。这里气候宜人，全年都可以进行户外活动，或许正是受疫情影响，坦帕湾的这些特色反而获得了更多购房者的关注。”

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关于居外IQI

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

疫情过后，泰国房产还值得去投资吗？

受疫情影响，外籍人士来泰国的总人数呈断崖式骤减。最近有很多投资者和已经买房的客户，都担忧自己在泰国投资的房产是否也会遭受一些不太好的影响呢？

疫情过后，还值得去泰国买房吗？

虽然疫情当下，对泰国房地产有一定的影响！但是，对于买房这件事，从来都不能只看眼前的行情。实际上，对于泰国买房而言，房地产市场的变化趋势能够归纳成一句话：短期内看现行政策，中后期看城市规划，长期性看人口数量。

短期看现行政策

既然要在泰国买房，当然不能只看眼前。签证办理这类短期内的限制之外，中泰关系变化、房地产业的政策变化等才是投资者更应当关注的。

泰国房地产销售市场开放性强，购房政策比较宽松，中国的投资者在选购泰国房地产后，可以享有当地人一样的政策，拥有房子永久产权以及交易的税金也是和泰国人一样的。

可以说，泰国房地产市场对于海外投资者是非常友好的，这也促使了每年众多的海外资金流入泰国房产市场。

中后期看城市规划

泰国近几年的飞速发展被国际关注，不但在“一带一路”政策下披荆斩棘，还将促进“泰国东部经济走廊计划”（EEC）。加大基础建设，从多个产业，多个维度全面发展泰国经济。

中泰高铁邦苏总站未来将是泛亚高铁三条交汇处，新加坡、马来西亚、越南、中国、缅甸的列车必须在该站转运，邦苏总站将变成全部路线的终点站。未来中国的高铁也会在该站停靠，极大的为“一带一路”的经济发展、度假旅游的来往提供有利发展。

飞速发展的泰国经济也将为房地产市场打下坚实的基础。

长期看人口数量

地价因多种要素而起伏，但在房产行业内广泛将流动人口数量起伏看作是对其影响很大的要素之一。人口会流向教学资源和就业资源好的地区，这是放之四海皆准的趋势。

人口数量常年高流入的地区通常意味着该地区的基础设施建设健全，楼价也会不断高涨；相反，人口数量长期净流出的地区必须担忧买房后房子闲置期太长的难题。

实际上，今年年初入境泰国的外国人总数减少，但等疫情修复以后，这些入境泰国的旅游游客总数肯定会回升。

另一方面，对一个国家的楼价来讲，影响较大的人口数据当属当地居住人口数量。就泰国曼谷来讲有1300万人长期在曼谷居住，其中每天也有200万人口的波动。

居外推荐：泰国普吉岛日落最佳观赏地——多功能豪华公寓Surin Palms！项目享有同时靠近两个海滩的绝佳位置，拥有所有豪华装饰且价格合理，易于管理。每一户都有自己的产权契据，投资者可以自由转售。点击图片了解更多项目详情

总而言之，投资投的是长久，看的是中长期使用价值。如果你在考虑泰国房产，但却因为疫情被吓跑，那应该重新了解一下泰国房产的特性。待疫情过去的那天，旅游人口激增，走出国门来泰国看看吧。

 

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来源：瑞麦说房
责编：Zoe Chan

马来西亚住宅租金收益率有多高？来看最新中介预测

根据最近的一项研究报告，马来西亚房地产经纪人预计到2020年底，住宅租金收益率将平均增长1.7%。

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居外IQI的2020年第一季度马来西亚房地产指数和调查显示，砂拉越和雪隆（吉隆坡和雪兰莪州）的租金增长预测为两年来最强。该调查表示，中介预测这两个子市场的租金将攀升7.9%。该调查访问了全国340多名房地产中介。与此同时，槟城的预测最弱，预计到明年租金将攀升3.8%。

居外IQI集团执行董事Kashif Ansari表示，马来西亚房产中介对未来两年的租金率更有信心。“调查结果显示，2020年砂拉越地区的租金增长预测最高，为5.4%。与此同时，槟城的预测最为负面，预计2020年当地的租金率将下降5.8%。在全国范围内，中介公司预计到2022年1月，租金将攀升7.1%，”他在4月20日发表声明说。

该调查还预测，全国住宅价格今年将以1.1%的涨幅停滞不前，到明年再攀升至8.6%，高于当前水平。Kashif表示，由于禁足令冻结房价，目前全国房地产成交量下降。不过，他补充说，业界对大马房地产市场后市复苏持乐观态度，预计到2021年住宅价格将上涨8.6%。

同时，由于马来西亚的战略位置，马来西亚的房地产市场仍然对外国买家具有吸引力。该国毗邻日本、中国、中国香港和新加坡等国家，是世界上最大的跨境房产买家聚集地，这使得它的吸引力很强。“对于投资者和首次置业者来说，现在无疑是考虑入市的好时机，因为开发商提供的折扣很有吸引力，”Kashif表示。

 

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来源：The Malaysian Reserve
编译：Zoe Chan