Finance News – Page 240

人民幣貶值現在還應進入澳洲房市嗎？律師：趁早抓住好時機

由於澳大利亞經濟和中國密切相連，澳元非常容易受到中國方面的影響。在近期人民幣貶值後，澳元也遭遇大幅拖累，幾乎跌至近10年來最低點。而一些本地中介公司也表示，近期不少海外買家都遇上彙款難的問題，對在澳洲購房造成了一定影響。

誠然，人民幣貶值對於中國買家在澳的購買力有一定影響，但由於人民幣對澳元的彙率同時暴跌，總體來看，海外買家反而比本地買家更加受益。舉例來說，2014年購入悉尼市區附近的兩房公寓房約80萬澳元。當時澳元兌換人民幣約在1澳元換6.5元人民幣左右，折合人民幣該物業價值約為520萬元人民幣，如貸款80%，則買家需支付約104萬元人民幣。一年後，該區同類型物業市值約為100萬澳元，以目前彙率1澳元換4.5元人民幣折算，買家支付20%房款首付90萬元人民幣。因此，雖然澳洲這兩年澳洲房價上漲較為迅猛，目前一線城市的房價可能會使不少本地買家望而卻步，對於人民幣買家而言，在今年購入澳洲物業的費用還是十分合算的。

相比而言，美國加息對於澳洲市場的影響可能更為直接。今年以來，澳大利亞儲備銀行幾次降息及近期利率保持不變的決定極大地刺激了本地房地產市場，同時吸引了大批的投資者在市場裡與首次置業者競爭。對於持有多套物業的投資客來說，一旦利息上漲，還貸壓力就會立即增大。目前，專業預測在2015年的最後3個月內澳大利亞儲備銀行或會緊跟美國步調宣布加息。投資者應提前做好相應准備。從近幾周的售房記錄來看，澳大利亞二手房房價增長的速度已趨於平緩，購房者在出價時更為理性，一擲千金勢在必得的情況已非常少見，出售方式也由公開拍賣區域私下協商出價。對於海外買家來說，這不失為一個入場的好時機。

值得注意的是，澳大利亞海外投資審查委員會（即FIRB）已確認將於2015年12月1日還是向海外買家征收海外人士買房申請費。對於在澳購買100萬澳元以下房產的海外置業者將會被收取5000澳元的申請費，而購買100萬澳元以上房產的海外置業者，購房價格每超過100萬澳元就必須再繳納1萬澳元的申請費。按目前的市場來說，各方預測即使加收了5000澳元的申請費，也不會大幅阻止中國買家在澳購房的熱情和步伐。但是對於近期有意在澳置業的海外買家來說，不妨考慮在12月前訂購物業即省5000澳元。

楊泱專欄全集：

律師楊泱解析澳洲房產

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本週海外各國房市頭條當地視角讓您更懂市場（9月23日）

英國《金融時報》：谷底反彈交易活躍投資者需警惕歐元區房地產風險

歐元區的房地產市場歷經多年的低迷，已經走出谷底，並有可能進一步上升。西班牙、葡萄牙和意大利最近幾年已經吸引了大量的資本流入，支持其房地產行業崛起。可是新研究表明，因為一心尋求高收益資產，熱情過度的投資者低估了歐元區周邊地區的房地產市場風險，包括營商環境、競爭水平、市場透明度、腐敗程度和更廣泛的經濟狀況。【閱讀原文】

Propertywire房地產雜誌：中國香港高端房產價格雄霸全球 超倫敦、巴黎50%！

第一太平戴維斯的新研究發現，中國香港高端物業之貴稱霸全球，一個位於黃金地段的轉手公寓，典型的價格是450萬美元，分別超出倫敦和巴黎同類型房產45%和55%。在其他頂級國際城市中，新加坡高端物業的均價是230萬美元，紐約210萬美元，迪拜190萬美元；米蘭、悉尼、威尼斯和洛杉磯則可以找到性價比高的房產。【閱讀原文】

海外房產新聞網站OPP. Today：美國房地產投資移民”兩手抓” 居外、外聯攜手促進EB-5移民項目

中國領先的房地產平台居外網與頂級移民諮詢機構外聯出國顧問集團達成合作關係，共同促進美國EB-5投資移民簽證項目。EB-5項目以「就業為基礎」的美國聯邦移民項目，外國人可以獲得永久綠卡，只要他們在獲得批准的項目中投資了至少50萬美元，並證明這項投資在兩年內創造至少10個就業崗位。這兩家公司將獨家合作營銷數項獲批准參與EB-5項目的地產開發項目。【閱讀原文】

《澳大利亞時報》：澳洲房產投資貸款急剎車 你要如何突圍？

最近澳元的快速貶值鼓勵外國投資者加入購房者的隊列，稱澳大利亞為財富的避風港。然而，為了避開房地產價格不斷上升的影響，澳大利亞政府通過了針對銀行房地產投資貸款的新規。除了增加投資貸款利率，銀行針對房產投資貸款申請人也制定了更嚴格的規定。在當前的市場情況下，尋求專業的諮詢可以節省你大量的時間和金錢。【閱讀原文】

美國房地產投資移民”兩手抓” 居外、外聯攜手促進EB-5移民項目

中國領先的房地產平台居外網（Juwai.com）與頂級移民諮詢機構外聯出國顧問集團（Wailian Overseas Consulting Group Ltd，以下簡稱「外聯」）達成合作關係，共同促進美國EB-5投資移民簽證項目。

這兩家公司將獨家合作營銷數項房地產開發項目，這些項目獲批准參與EB-5項目，並經由外聯審查。

論及EB- 5投資簽證的未來，房地產新聞網站OPP.Today 9月16日報導，90%的申請者來自中國。

外聯將幫助中國投資者確定優良的投資機會，獲得綠卡，滿足簽證項目繁瑣的要求，而居外網將發佈合格的EB-5投資機會，並把潛在投資者介紹給外聯。

居外網將合格的EB-5投資機會發佈在其每月有260萬中國國際地產買家訪客的官網Juwai.com上，然後將其中的潛在投資者介紹給外聯因私出入境服務有限公司。

外聯總裁兼首席執行官何琳達（Linda He）說：「這次聯盟將極大地造福我們的客戶，使他們更容易發現新的EB-5投資機會，因為這些機會將在很受歡迎的居外網平台上顯示。」

「許多國際購房者對移民和簽證的法律也感興趣。美國EB-5簽證程序對潛在投資者非常有吸引力，因為它允許他們攜帶配偶和孩子，而且不用綁定到某個工作或僱主上。

「與居外網的合作給了我們一個戰略優勢，因為居外網擁有最大的中國國際地產投資者訪客量。」

居外網聯合首席執行官冼明（Simon Henry）說：「我們非常高興能夠將居外網的訪客介紹給中國最好的移民諮詢集團。我們信任外聯，我們非常放心將外聯介紹給我們的用戶。

「剛剛超過三分之一的用戶告訴我們他們有興趣移民，移民是國際房地產購買的第二大推動因素，僅次於純粹以投資為目標的購房。想要獲得美國綠卡得高淨值個人對EB-5項目表現了極大的興趣。

「中國擁有世界第二大高淨值人群，每年新誕生4萬個百萬富翁。即使只有很小的比例決定移民，他們也可以為美國創造就業機會的項目提供大量的資金。」

EB-5項目以「就業為基礎」的美國聯邦移民項目，旨在利用富裕移民的投資資金為美國人創造就業機會。從2011年到2014年，該項目在美國25個州和地區至少創造了10.3萬個工作崗位。外國人可以獲得永久綠卡，只要他們在獲得批准的項目中投資了至少50萬美元，並證明這項投資在兩年內創造至少10個就業崗位。

對於房地產開發商來說，這可能比從傳統金融機構貸款更便宜的一個資金來源，原因是外國投資者有時接受較低的回報，因為他們的主要目標是獲得綠卡。

外聯在全國上擁有超過300名員工和20個辦事處。居外網每月有260萬訪問量，這些訪客來自中國315個城市以及世界各地的48個國家，該平台還展示了來自89個國家250萬套房源

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澳洲房產投資貸款急剎車你要如何突圍？

如果你想在澳大利亞購買房產，現在大多數州新房供應量大大高於今年前幾個月，和去年同期相比也大幅增漲，這對你來說將是好消息。因此，將有更多的房子可供選擇，這將改進供需平衡，賣家可能不再要求跟此前相同的價格。

在過去的兩年裡，利率下降鼓勵買家進入市場或再次購買以擴大房地產投資組合。在連續23年的經濟增長後，考慮到澳大利亞的良好以及相對穩定的經濟和政治環境，投資者已經開始關注澳大利亞房地產的機會。

澳大利亞：資產避風港

最近匯率的機會（即澳元兌英鎊和美元的快速貶值）鼓勵外國投資者和澳大利亞「海龜」加入的澳大利亞購房者的隊列。許多人稱之為財富的避風港。

談及房地產價格的增長，在截止2015年8月的過去的12個月裡，澳大利亞州府城市房產價格漲跌不一。悉尼和墨爾本平均房價繼續強勁增長，全年分別增長了17%和17%，而其他城市，如達爾文和珀斯，平均房價微降。你應該一直注意，即便是同一個州內，不同地區房價也與平均水平大不相同。

澳大利亞投資房地產貸款新規

然而，為了避開不斷上升的價格影響，並在某種程度上抑制市場的漲勢，澳大利亞審慎儲備監管局（Australian Prudential Reserve Authority）最近強調了房產投資以及不負責任的借貸行為對澳大利亞房市以及整體經濟的威脅。他們通過並引進了針對澳大利亞銀行房地產投資貸款的新規。

此舉令銀行直接差別對待房地產投資者（而不是房主借款人），提高現有的住房投資貸款和新投資貸款的利率。這將幫助銀行符合澳大利亞審慎儲備監管局對投資貸款「合理增長」的預期。

其他變動

除了增加投資貸款利率，澳大利亞審慎儲備監管局還決定不讓銀行2016年投資貸款規模增長10%以上。隨後，銀行針對房產投資貸款申請人制定了更嚴格的規定。曾多次抵押貸款買房的投資者將受最大的影響，這類借款人將更保守地對待他們現有的抵押貸款，以便限制新增貸款的數量。

由澳大利亞審慎儲備監管局帶動下的其他變化還包括大多數銀行降低投資者最高貸款價值比率至80%。

以我們看來，其他銀行自動發起的變化包括取消對房地產投資貸款相對於自住房貸款的促銷和特殊折扣，在某種程度上或許旨在減少需求。

在當前的市場情況下，尋求專業的諮詢可以節省你大量的時間和金錢。確保你的中介與能提供真正適合你的貸款政策的銀行有來往。否則當你的首選銀行拒絕你的申請，你可能會措手不及。

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中國香港高端房產價格雄霸全球超倫敦、巴黎50%！

新研究發現，中國香港高端物業之貴稱霸全球，該城市部分高端物業的價格甚至超過最大的競爭對手倫敦60%。

在中國香港，一個位於黃金地段的轉手公寓，典型的價格是450萬美元，分別超出倫敦同類型房產（一般價格是310萬美元）45%和巴黎同類型地產（一般價格是250萬美元）55%。

中國香港高端房產價格雄霸全球超倫敦、巴黎50%！ — 中國香港高端物業之貴稱霸全球，該城市部分高端物業的價格甚至超過最大的競爭對手倫敦60%

國際房地產公司第一太平戴維斯（Savills）分析還表明，在其他頂級國際城市中，新加坡高端物業的均價是230萬美元，紐約210萬，上海200萬美元。

迪拜的高端物業價格在100萬美元至200萬美元之間，屬於二線城市級別。在迪拜，黃金地段的兩室戶公寓的均價為190萬美元，但每平方尺單價只有800美元，該報告解釋說這是由於阿聯酋的新建房產數量更大。

第一太平戴維斯稱，投資者可以在米蘭、悉尼、威尼斯和洛杉磯找到性價比高的房產。在那些城市，大空間的標準將單價壓低到每平方英呎650美元。相比之下，舊金山典型的兩室戶高端公寓價格可能只要135萬美元，但如果戶型更小的話，就意味著每平方英呎的單價更貴，接近1,000美元高位。出於同樣的原因，日內瓦的房產單價也開始與一線城市分庭抗禮。

一些世界頂級度假勝地的房地產單價也與國際大都市相匹敵，例如瑞士阿爾卑斯山（Swiss Alps）和法國裡維埃拉（French Riviera）的那些帶四間臥室的別墅，目前的每平方英呎單價要高於巴黎、新加坡和紐約的公寓。

瑞士阿爾卑斯山是置購「退休」或「休閒」類房地產最貴的地方。阿爾卑斯山一個四室戶的小屋均價要450萬美元，緊隨其後的是法國維埃拉——地理位置好的別墅成本要375萬美元。目前，阿爾卑斯山的高端房產單位均價是1,650每平方英呎美元。這反映出，在這個旅遊勝地，小面積的房型十分走俏。

排名第三的是葡萄牙阿爾加維（Algarve）高端房地產市場，均價剛超過300美元，但單價要便宜很多，因為這裡典型的別墅要比阿爾卑斯山和維埃拉地區的大很多。

其他城市的高端二手房產定價相對比較接近，巴巴多斯（Barbados）210萬美元，意大利托斯卡納（Tuscany）和翁布里亞（Umbria）地區150萬美元，聖基茨（St Kitts）和尼維斯（Nevis）價格更低：130萬美元。

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谷底反彈交易活躍投資者需警惕歐元區房地產風險

新研究表明，因為一心尋求高收益資產，熱情過度的投資者低估了歐元區周邊地區的房地產市場風險。

超低的利率和債券收益率驅使投資者從其他資產類別如房地產尋求更高的回報率。信用評級機構穆迪（Moody’s）警告稱，歐洲央行（ECB）每月600億歐元的資產購買計劃，即量化寬鬆政策，也可能會推高房價。

不久前，歐洲央行稱，歐元區的房地產市場歷經多年的低迷，已經走出谷底，並有可能進一步上升。西班牙、葡萄牙和意大利最近幾年已經吸引了大量的資本流入，支持其房地產行業崛起。此前，這些國家的樓市崩盤，是歐元區金融危機爆發的重要誘因之一。

商業租賃的需求正在回升，國際投資者紛紛預期未來租金上漲。房地產顧問萊坊（Knight Frank）的數據顯示，截至7月底的過去12個月中，西班牙的商業地產交易量同比暴漲121%，至115億歐元。同期，意大利的交易量攀升99％，至84億歐元；葡萄牙的交易量暴增200％，至15億歐元。

但是，英國一家大型投資機構稱，購房者承擔的風險要比他們預期的大。標準人壽投資公司（Standard Life Investments）的關於風險回報新研究表明，歐元區周邊國家是發達國家經濟體中投資風險最大的市場之一。

根據標準人壽，中國、韓國和波蘭是另外幾個投資者散失本金風險相對較高的國家。分析稱，愛爾蘭的投資風險僅次於歐元區周邊國家。

去年，全球商業地產的價格和收益率觸及金融危機前水平。上週早些時候發佈的研究報告顯示，全球金融危機之後，整個歐元區房價停滯不前，最近開始上漲。

萊坊歐洲資本市場負責人Andrew Sim表示，整個歐洲大陸的房產交易量正「逼近2007年市場高峰期水平」。

「在強烈的歐洲商業地產需求和日益增長的大型投資組合交易的推動下，歐元區投資量繼續上行。歐洲商業地產的國際需求強烈，尤其是來自美國投資者的需求」，Andrew Sim說。萊坊預計，今年歐洲房地產投資量將同比增長20%，觸及2,300億歐元高位。

標準人壽推算了投資者可以從每個國家的最佳寫字樓獲得的總回報，還將其與一系列風險因數作了對比，包括營商環境、競爭水平、市場透明度、腐敗程度和更廣泛的經濟狀況。

報告還將市場的其它買家數量也考慮進去，因為這是投資者出售房產難易程度的一個重要指標。

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林瑞生：新加坡外勞緊縮政策不會U轉

儘管執政黨政府在大選中取得壓倒性勝利，人力部長林瑞生重申，政府將不會一味迎合中小企業當前訴求，而在緊縮人力政策方面作出U轉。

林瑞生部長指出，面對人力短缺挑戰，企業轉型勢在必行，政府將通過精益企業發展計劃（Lean Enterprise Development Scheme），致力協助有意轉型的中小企業，讓它們能在轉型過渡期，靈活地處理外籍員工問題。

執政黨政府在大選高票當選，許多新加坡本地企業希望政府下來能更關注中小企業的處境，尤其是對新加坡本地企業有重大影響的外勞政策。林瑞生日前在為《新明日報》和老闆聯誼會聯辦的「游輪學習之旅」主持啟航儀式時說：「政府是絕對不會前功盡棄，U轉這幾年實行的緊縮外勞政策。但政府不是要整天為難企業，而是因為我們過去的勞動力增長模式已經行不通了，大家必須在勞動隊伍增長率放緩的情況下，尋找新的出路。」

談到新加坡本地企業必須轉型的原因，林瑞生表示主要有外在與內在的因素。

就外在因素而言，新加坡正面對中國經濟放緩，以及全球經濟增長的不確定性等週期性因素。此外，我國經濟目前也在全球與區域環境影響而放慢下來。

就內在因素而言，新加坡人口增長速度逐步放緩，新加坡本地員工與外籍員工的比例已開始減少，從2000年的三比一，如今已縮減至二比一。如果人力部持續放寬政策，這個比例將在2020年進一步縮小至一比一，甚至出現外勞數目超越本地員工，新加坡本地員工成為勞動隊伍中的少數的局面。

三個方向，四個重點和五種轉型角色

為確保新加坡人繼續成為勞動隊伍的核心，以及企業的可持續發展，林瑞士指出，企業不得不轉型，減少對外來勞動力的依賴。但林瑞生強調，企業在轉型過程中並非孤軍作戰，因為人力部將通過精益企業發展計劃的「三四五」，即「三個方向，四個重點和五種轉型角色」，協助中小企業克服人力挑戰。

將從三方面協助有意轉型中小企業人力部上月推出的精益企業發展計劃，旨在讓有意創新和轉型的中小企業，能在該計劃下獲得援助，包括允許他們在短期內僱用更高比率的外籍員工，以緩解轉型期人手不足的問題。林瑞生說：「我們不會U轉外勞政策，但如果中小企業有意爭取轉型，朝提高競爭能力、拓展新市場和培養員工新技能等三個方面邁進，我們將會幫它們一把。」

他也指出，企業在轉型過程，應注重善用員工、加強本地員工為核心隊伍。提高外籍員工的技能水平，以及為未來做好準備等四個要點。

由於該計劃難以同時幫助所有企業，林瑞生表示，政府將從企業轉型角色出發，優先考慮那些推動轉型的先鋒者（pioneer）和優先採納者（early adopter），然後才會考慮後期轉型的企業。他說：「我們先幫哪個企業，並不是由我們決定，而是由企業自身決定。如果企業儘早轉型，我們也將儘早給予它們援助。」

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（互聯網資訊綜合整理）

看居外日曆知海外新政（2015年10月）

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英國購房嫌麻煩不驗屋？煩心又失財

一份由特許測量公司e.surv發佈的報告顯示，有8成買房人在購買房屋時沒有進行相關的驗屋工作，這導致很多隱藏的受潮、沉降問題不為買家所知，由此帶來的維修費用更是平均高達5750鎊。

包括沉降在內的結構變動是驗房報告中最常見的問題。其他問題還包括木材和受潮問題、老化電路、屋頂瓦片問題和有缺陷的取暖系統等等。

去年，由於買房人沒有購買驗房服務而為後期維修支出的費用高達35.6億鎊。2014年一共有77.34萬戶家庭獲得了房貸，但只有15.47萬戶選擇購買了Home Condition Report, HomeBuyers Report或Building Survey 驗房報告。

東南地區的買房人為此支出的最多，總額約為8.2億鎊。北愛爾蘭地區買房人損失最少，總額剛剛超過了6800萬鎊。

正確地檢查房屋可以揭示房屋出現的主要問題。驗房報告可以成為買房人要求降低要價的依據，甚至會成為放棄購買的決定因素。
該公司主管塞克斯頓（Richard Sexton）表示，在如今房價上漲的情況下，很多買家希望能省則省，不願出錢購買驗房報告。雖然費用最低只需250鎊，不少買家還是不希望看到自己好不容易看中的房子會有什麼隱患。但一旦交房，為省錢而跳過事先的驗房往往會讓買家付出沉重的代價。

他指出，很多買家都有一種錯誤的觀念，認為有房貸評估中關於房屋的信息就足夠了，但事實上評估報告並不會強調房屋的潛在危險。其中最常見的問題是滲入牆壁的濕氣、室內凝水和黴菌問題，出現比例約為3%。對於評估員來說，他是為房貸公司而不是貸款人服務的，因此房貸評估僅會評估房子本身的價值而不是房屋狀況和潛在問題。因此他建議在買房時，特別是購買年代較早或者不同一般的房屋時，還是要進行驗屋工作。

如果你想瞭解房屋的狀況，不妨在看房的時候注意下這些細節：

室內——房屋裂縫、是否有受潮痕跡、廚房和衛生間是否有凝水問題、木材有無蟲蛀

室外——磚塊勾縫是否完整、有沒有防潮層、屋頂瓦片是否完整、外牆有無裂縫、周圍有沒有大樹、門窗有無腐爛痕跡

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（互聯網資訊綜合整理）

7大利好因素推動多倫多房地產氣勢長紅

多倫多房地產市場（尤其是在市中心）一如既往的火熱，沒有絲毫放緩的跡像。哪些因素推動這一趨勢？詳見如下：

穩定的經濟
加拿大經濟盡管以自然資源產業為基礎，但制造業、金融、服務、技術等領域表現強勁。多倫多以及安大略省的經濟不依賴自然資源，所以大多不受石油和資源價格走低影響。
1. 高質量的生活
最近多倫多被《經濟學人》提名為世界上最適宜居住的城市以及世界上最安全的城市之一。良好的社會和衛生保健系統，加上來自世界各地多樣化文化，增加了這座城市的生活質量。
1. 移民
多倫多及其周邊地區仍舊是絕大多數來自世界各地加拿大移民首選目的地，從而不斷推動這些地區的住房需求。
1. 毗鄰優秀教育機構
多倫多城市及其周邊地區有著最高質量的公共和私人教育機構。多倫多大學在這座城市有一個大型城校園，郊外也有兩所校區，最近再次被評選為加拿大大學首位以及世界前20大大學之一。多倫多還有其他兩所大學（瑞爾森和紐約），還有許多學院以及安大略藝術與設計學院（OCAD）。從幼兒園到高中，優秀的教育系統覆蓋了整個城市。
1. 國際買家
不管是否是真正搬到多倫多，送他們的孩子去學習，還是只是將多倫多房地產投資當做一種多元化投資組合方式，國際買家都在幫助推高該地房地產市場。
1. 加元走低
在過去的幾年裡，加元兌加元和其他主要貨幣彙率大幅下降。目前，至需要花0.76加元就可購買1加元的東西。與美國房地產相比，加拿大房產更具性價比。這個因素加上前一個因素在吸引外資上起了巨大的作用。
1. 國內利率低
多年以來，加拿大利率一直處於歷史低位,，這種情況沒有很快改變的跡像。這點確實有助於增加國內購買力，居民繼續購買新房或升級到更大的房子。

這些因素轉化為實際數字嗎？我們可以看一些最近的市場統計數據：

這座城市獨戶住房平均價格比去年上漲了2%至996,770加元。
盡管供應大幅增加，這座城市公寓平均價格在比去年增加4%至394,504加元。
今年截止7月底，價值至少3百萬加元的豪華住宅和公寓供應量翻了一番，主要是受來自亞洲的買家驅動。

總之，如上所述，諸多因素推動多倫多房地產市場的繁榮以及造成市場持續的供不應求。這些因素沒有任何放緩的跡像，事實上，有些可能甚至在增強。開發商繼續推出極好的新項目來滿足需求。因此多倫多將在未來很長一段時間裡仍舊是適宜居住、工作和投資的地方，特別是在房地產業。

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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