Finance News – Page 256

外国买家首五个月私宅交易占新加坡整体私宅转手量26％

今年首五个月，外国买家在新加坡进行的私宅交易共有1184个，占新加坡房产市场整体私宅交易的26％。交易量领先的是中国买家和马来西亚买家，两者旗鼓相当，前者只比后者多出两个交易。

中国买家在2011年首次超越马来西亚和印度尼西亚买家，成为新加坡私宅市场的最大客户。分析师认为，政治稳定和环境卫生整洁，加上近年新加坡房价下滑提供进场机会，是中国买家钟情新加坡房地产的原因。

根据智信研究与咨询和市区重建局房地产资讯系统（URA Realis）截至6月26日的数据，在今年首五个月，外国买家（永久居民和非永久居民）进行的有地和非有地私宅交易中，中国和马国买家分别完成328和236个交易，各占外国私宅买家交易的28％。

其他交易活跃的外国买家分别是：印度，126个，占11％；印尼，115个，占10％；美国，38个，占3％。

相比之下，新加坡人和企业进行的私宅交易分别是3338个和73个。这些交易包括转售私宅和直接跟发展商购买的新私宅。

据房地产交易信息网站SRX提供的资料，今年以来最受到外国买家（非永久居民）青睐的新私宅，分别是沈氏道的Sims Urban Oasis（14个交易）、兀兰的NorthPark Residences（13宗交易）和珊顿云尚（V on Shenton，八个交易）。

另外，数据显示不同国家的买家对不同地区的喜爱程度也不一样。为了显示出各国买家对本地不同地区的钟爱程度和趋势，智信研究与咨询提供了这一年半来，各国买家在不同地区的非有地私宅买卖数据。

其中，中国买家倾向于购买郊区私宅，最喜欢的地点依次是第19邮区（实龙岗花园、后港和榜鹅）、第18邮区（淡滨尼和巴西立）、第23邮区（山景、牛乳场、武吉班让和蔡厝港）、第15邮区（加东、如切）和第16邮区（勿洛、东海岸上段和邱通道）。不过，富裕的中国买家也喜爱豪宅，属于第10邮区的雅茂、武吉知马、荷兰路和东陵，也是他们喜爱的高档私宅区。

马国买家最钟爱的地区，依次是第18邮区、第19邮区、第14邮区（芽笼、友诺士）和第23邮区，跟中国买家喜欢的地点多有重复。

印尼买家则偏爱第9邮区（乌节、经禧和里峇峇利）和第10邮区的豪宅地带，而属于郊区的19邮区也同样吸引了印尼买家进驻。

最得到印度买家青睐的两个地区是第15和18邮区，而不少买家也在较偏远的第23邮区购买私宅。

纵观2004年以来的私宅买卖情况，外国买家活跃程度在2004年至2013年之间大增，并在随后下滑，虽然期间经历房地产市场低迷和全球经济危机，但前后整体交易的增幅还是相当显著。

外国买家的私宅交易在2004年只有2127个，2007年登上高峰，达到1万零259个，随后因金融风暴而大跌，直至2011年又形成另一个高峰，为9953个，之后逐年下滑至去年的3350个。中国买家在私宅市场的重要性不断提高，在2011年首次超越马国和印尼买家，2012年虽再落后于马国买家，之后又迎头赶上。

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2015年澳洲首府城市中位价排行榜：珀斯房价下跌位居第二

澳洲整体的中位房价已经基本上涨到了66万澳元，但是其中两个首府城市的中位房价却在下跌，珀斯便是其中之一。

2015年第一季珀斯中位房价下跌位居第二

据报导：一项由本迪戈银行(Bendigo Bank)与澳洲房地产研究会联合公布的最新数据显示，悉尼的中位房价越来越接近一百万澳元，然而布里斯本和珀斯的此房价却下跌了。

该数据还表明，在今年的第一季度，澳洲总体的中位房价的加权平均值上涨了2.4%，达658,608澳元，其他住宅的中位价格上涨1.5%，达517,929澳元，达尔文暴涨6.8％至625,000澳元，悉尼在所有的首府城市中拥有最高的中位房价－929,842澳元。

日前，澳洲房地产研究会会长桑德斯(Neville Sanders)表示，房价中位值从去年这个时期的涨幅近9%，预期还会在2015后半年继续上涨。他指出：“在2015年，我们预计利率会保持低下，而住房价格会继续上涨，但澳洲地产的外商投资政策的改变可能会改变市场的动态。”

联邦政府将实施更新，更严格的政策来打击可疑的外商房地产投资，此新政于12月1日开始生效。

澳洲首府城市中位价的排序如下：

1.悉尼929,842澳元；上涨4.9%
2.墨尔本688,000澳元；上涨3.5%
3.澳大利亚658,608澳元；上涨2.4%
4.达尔文625,000澳元；上涨6.8%
5.堪培拉560,000澳元；上涨0.7%
6.珀斯535,000澳元；下跌2.7%
7.布里斯本475,000澳元；下跌1.5%
8.阿德莱德425,000澳元；上涨0.1%
9.霍巴特382,500澳元；上涨6.3%

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2015澳洲各首府城市房价最廉价的区域

越靠近大城市的市中心，房价越高。不过，在澳洲各省会城市方圆10公里之内，仍然能找到一些房价低廉的区。

2015澳洲各省城近郊前7位最低房价区

据报导，尽管省会城市周围的区房价大多数都很高，但并不是每个区的房价都已经涨破了天。

房地产数据分析公司（CoreLogic RP Data）列出了每个省的省会城市10公里范围之内的房价最低廉的区。当然，所谓的“廉价”只是相对于每一个省而言。

霍巴特的Clarendon Vale区，房价中位数156,078澳元，是澳洲所有省会城市中距离市中心10公里范围内最廉价的区。澳洲房地产网站（realestate.com.au）上目前有该区的五个房产广告，价格在15万至20万澳元之间。

阿德雷德附近最廉价的区是Dry Creek，距市中心10公里。这里的中位数房价是244,847澳元。目前realestate.com.au网站上该区有三处房产，其中价格最低的是一处三卧室两浴室的房，要价33.9万至35.9万澳元，地址1 Gum Ave。

布里斯本最廉价的区是距市中心9公里远的Rocklea，其中位数房价是353,030澳元。目前市场上该区有七处房产，价格在35万至40万澳元之间。

在珀斯，这样的区是距市中心7公里远的Osborne Park，中位数房价为431,036澳元。目前市场上该区有12处房产。其中要价最低的是49.9万澳元的位于101 Cruikshank Lane的三卧室的villa房，靠近火车站，房内新刷漆，竹地板。

达尔文的Malak区，距市中心10公里，中位数房价569,447澳元，是市区附近最廉价者。该区目前有14处房产上市。其中最廉价者是要价51万至53 万澳元的三卧室房子，其土地面积800平米，面对公园，有两个储藏棚、一个鱼塘。地址9 Magdelene Court。

墨尔本最廉价的区是Bellfield，距离市中心9公里，中位数房价是582,573澳元。目前市场上有三处房产，其中要价最低的是一栋三卧室的独门独院房，地址21 Poplar Cres，期望买家出价在60万至63万澳元。该房临近公园、绿地、运动场，土地面积613平方米。房内有中央供暖系统、警报器、抛光木地板。

在悉尼，距离市中心9公里远的Turrella是最廉价的区，其中位数独立房价格为839,676澳元。是各省会城市近郊最廉价区中的最昂贵郊区。目前澳洲房地产网站上有该区的12处房产，但其中没有一栋是独门独院的房子。

悉尼市中心方圆10公里之内公寓房价格最低廉的区是Eastlakes，中位数公寓房价为484,487澳元。目前市场上最廉价的公寓房之一要价54万澳元的两卧室套房，地址是4/27 Mascot Drive，是一栋总共有12套房的小楼中的一套。

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2015澳洲房产市场分化珀斯倒退悉尼重振

澳洲房地产数据机构CoreLogic RP Data 发布最新数据，全澳房地产市场分化，其中珀斯出现倒退，而悉尼市场则再次振作。

2015澳洲房产市场分化珀斯倒退悉尼重振

据澳洲新闻网报导，悉尼3月份的住房价格重新振作，上涨了3％，相当于一栋价值65万的房产比2月份增值了1.95万澳元。

最新的CoreLogic RP Data房价指数还显示，除布里斯本的房价下跌了0.3％外，所有省会城市的房产都有所增值。所有省会城市3月份的平均住房价格上涨了1.4％。从整个第一季来看，涨幅更加强劲，达到了3％。

南部的各省和行政区表现最好，其中悉尼的房价上涨5.8％，墨尔本的房价上涨3.5％。在3月份和第一季度中，堪培拉的表现也非常强劲，数值分别为1.9％和4.1％。

珀斯的房价下降了2.7％；阿德莱德跌了0.9％；布里斯本则下跌了0.5%，是第一季度表现最差的省份城市。

3月份澳洲房地产市场的赢家和输家：
悉尼 3%
墨尔本 0.6%
布里斯本 -0.3%
阿德雷德 0.1%
珀斯 0%
霍巴特 0.2%
达尔文 0.9%
堪培拉 1.9%
平均 1.4%

第一季度表现：
悉尼 5.8%
墨尔本 3.5%
布里斯本 -0.5%
阿德雷德 -0.9%
珀斯 -2.7%
霍巴特 0.9%
达尔文 0.4%
堪培拉 4.1%
平均 3%

RP Data的研究分析师库舍（Cameron Kusher）表示，很难超过悉尼房地市场的上涨幅度。他认为如果有再次降息，房市将继续会火爆。

他称，去年末，悉尼的房地产市场的确开始降温，虽然市场依然在略微上涨，但趋势是缓慢下来了。今年到目前为止，悉尼出现了再一次的红火，特别是从2月初起。

库舍认为，低利率确实促使人们进入了住房市场，特别是在悉尼和墨尔本。

“在这两个城市之外没有太多的活动，悉尼和墨尔本仍然是两个领先的城市。”

库舍表示，尽管许多分析师认为布里斯本的房产市场现在已开始红火起来，但这个城市在3月份和第一季度中的数字都有所下降。

“这种情况目前不是真的发生在布里斯本，那里确实有更多的住房需求，售房活动的程度也更高了。这种情况主要发生在靠近布里斯本的外围地区，像Ipswich，Logan等这类地区，拖累了整体的情况，”库舍说。

他称，由于悉尼房价的飙升，到了一定的时候，购房者最终会寻找布里斯本作为投资的替代的地方。

库舍认为，对于阿德雷德的房地产市场，人们已经看到了那里的房价上涨水平很低，他预计这种趋势将持续；而珀斯的房产市场由于受到铁矿石价格下跌的影响，现在已经陷入负上涨；霍巴特正显示出改善的迹象，但幅度仍相当小。

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澳洲四大行最严房贷率西太要求投资者首付20%

《堪培拉时报》报道称，本土最大房贷供应商西太银行（Westpac）将要求新的地产投资者至少有20%的首期。各银行正加快抑制飙升的住宅投资者贷款增长。

从7月8日起，西太银行要求新澳洲房产投资者贷款的贷款价值比率至少为80%。这是大银行目前为止实施的最严格上限。

澳新银行（ANZ）也于同一天采用新规定，但比西太银行的高10%。国民银行（NAB）上个月就将比率上限定为90%。联邦银行（CBA）则已表示，当比率超过90%时，它不会考虑贷款人通过负扣税的税务减免。

西太银行的政策调整是银行响应监管部门要求的年增幅最多10%而减缓住宅投资者信贷额增长（5月跃升了10.4%）的最新一步。

西太银行要求新澳洲房产投资者贷款比率至少为80%

澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）去年12月宣布了10%的上限，但官方数据表明今年头几个月的增长并未得到缓和，这促使该部门进一步向银行施压。

西太银行一度允许住宅投资者贷款95%。澳新银行在简报中指出，如果贷款人能用2套或以上的房子做抵押，而且其中1套是业主自主的，那他们可能还是可以贷款超过80%。

悉尼房贷经纪人伍兹（Andrew Woods）表示，这会让资产较少的人更难像投资者那样入市，包括首置业投资者。

他说：“如果你本来就富有，有1套贵重的自主房子，那你的情况不错。这会排挤可能试图购买第一套投资房产的非一流投资者。”

审慎监管局的最新数据显示，西太银行的投资者房贷额全国最高，达1,509亿元。

截至5月的1年里，西太银行、澳新银行及国民银行这方面的增幅都超出了10%的规定，但它们也发誓未来几个月要压低增长。

各银行5月和6月还采取了许多其它变动，包括降低投资者的利率折扣，以及收紧包销标准。

2大澳洲房贷经纪行Mortgage Choice及AFG声称新贷款中投资者的占比大幅下滑。这可能表明那些变动正在产生作用。

监管部门特别担心悉尼房市。CoreLogic RPData的数据显示，投资者在当地房贷中的占比处于新高位，房价在截至6月的1年里狂涨了16.2%。

AFG的总经理麦基翁（Brett McKeon）表示，如果近期新住宅投资者贷款的跌势持续下去，应当能帮助缓解悉尼房市过热方面的担忧。

部分经济师相信澳储行（RBA）可能更倾向于通过降低官方利率来控制投资者的贷款。

7月7日维持2%的利率不变后，澳储行行长史蒂文斯（Glenn Stevens）声称央行正与其它监管部门一同评估并控制房市可能带来的风险。

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你绝对应该投资澳洲商业房产的五大理由

当澳洲房产投资者考虑从住房房产转向商业房地产时，都会问同样的问题。商业房产投资者顾问克里斯朗（Chris Lang）列出了以下很有说服力的五大理由。

商业租赁期趋向于三年到五年之间，往往还可以更长。这意味着较少的租约变化，有一个更可预测的收入来源。

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理由一：租户的租期更长

多数情况下，住房租客的租期按月计算，也许是6个月，幸运的话也许是一年。

而商业租赁期趋向于三年到五年之间，往往还可以更长。这意味着较少的租约变化，有一个更可预测的收入来源。

理由二：房东拥有更大的控制权

当住房租户想在租约到期之前离开，他们只需要找到一个合适的替代租客，然后将租约转过去即可。从那时起，由新租客负责租金及履行租约的剩余期限。

而商业租户从事着经营活动，他们出售所经营的业务时，也需要房东同意他们的租约。

真正的区别在于，如果新商业租户在支付租金上违约，房东还可向前商户追讨，因为商业租约属商业合同，由法律规定强制执行。

理由三：不需要额外的支出

通常情况下，住房房产可提供5％的毛租金回报。房东还需要支付市政费和税金、保险、维修等，到年底算下来净回报率约为2.5％至3％。

商业房产取决于其位置和类型，每年能有约5％至9％的净租金回报。因为商业租户在租金之外，还需要支付各种建筑方面的支出，使房东获得真正的净租金回报。

理由四：商业租户负责维护房产

如你所知，如果公寓房的厕所出现问题，租户会要求房东找管工来维修。而商业租户由他们自己迅速解决这类问题，以免影响他们的业务。

此外，商业租户比较在意房产的整体外观，房产在商业租户的照顾下保持着最佳状态。

因此，无论租约是否有要求，大多数商业租户定期维修并重新粉刷房产，以保持一个良好的企业形象。

理由五：租金支付更有规律性

大多数出租住房由个人租用，因此，支付租金方式往往是现金、个人支票或直接转款，往往不能定时。

而商业租户正在运行一个企业，他们将每月的房租视为一种常规的费用。一般被设置为自动周期付款，也可以在期约中指定这种做法。

从底线上来看，住房投资者往往不得不面对不同的个人。而在适当的商业基础上的商业投资者，可以开始享受与商业租户更可预见的长期合作关系。

难道这听起来不是一个更好的安排吗？尤其是当你能够购买一套两卧室的公寓房，而同样的价格可以购买一套小型办公室的时候。

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股市大跌预料中国香港楼价高位反覆

港股今曾急跌逾二千点，短期会对中国香港投资者造成心理影响，楼市观望气氛转浓，料影响本月物业成交量，料较上月减少50%，物业代理首当其冲。但由于物业属长线投资，部份对股市失望的投资者，或将转投物业市场，不排除会引发弃股换楼潮。如股市跌势持续，最坏影响至金融体系，届时楼价亦少不免被波及。

但于三辣招钳制下，物业市场欠缺炒风，亦没有过度借贷，跳楼货欠问，金融风暴极其量影响一手开价及二手业主叫价。即使引发楼价下跌，相信亦相当轻微。

中原地产联席董事黄良升指出，希腊公投之后，市场忧虑希腊债务危机恶化，而且内地A股大跌，拖累本港股市向下。恒生指数(HSI)今日2015年7月8日收市报23,516.56点，与上周五7月3日的26,064.11点相比，三日累计下跌2,547.55点或9.8%。

本周恒指的调整幅度，比2011年及2008年的调整为少。2011年欧债危机期间，恒指由2011年4月的23,720.81点高位，下跌至2011年9月的17,592.41点，五个月累计跌幅25.8%。另外，2008年金融海啸，恒指由2008年4月的25,755.35点，急跌至2009年2月的12,811.57点低位，十个月累计跌50.3%。

股市大跌，预期中国香港楼市观望气氛转浓，成交减少，料楼价在高位反覆，不会转势向下。本港楼市健康发展，市场没有过度炒卖，没有过度借贷，没有过度建设，所以楼价难以大跌。估计2015年7月的中原城市指数(CCI)约143点，料楼价将在140点上下反覆企稳。

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英镑汇率走强鼓励海外投资

FXcompared公司日前发布了一项研究，分析了驱动英镑买家们海外投资的主要因素。其中英镑汇率走强是当前的最主要因素，46％的受访者都想借此机会在海外投资房地产。由于看好经济前景和海外购房出租投资，23％的被访者考虑在未来12至18个月购买海外物业。

“随着欧元走弱，很多英镑买家将获得投资海外房产的前所未有的机遇。”FXcompared总经理丹尼尔．韦伯（Daniel Webber）说，“在接下来的12到18个月，我们可以看到住宅及商业房产的投资者将主要集中于欧洲主要国家，如西班牙、葡萄牙、意大利和法国。”

英镑汇率走强鼓励海外投资

英国优质房产推荐

其它主要影响包括更容易获得抵押贷款（22％）；20％的受访者表示保守党赢得大选是投资海外的重要因素；而约16％的人表示英国印花税和房产税的改革是主要因素；能够提取养老金（14％）和海外有更好的按揭产品（12％）。

至于什么样的房产最令投资者感兴趣，近两成的人希望在同一个地点投资多套房产，另外近两成的人认为沿海地点提供最佳的投资回报。

好天气仍是考虑海外投资的主要因素，48％的人认为生活方式是一个主要卖点，42％的人觉得房产的交通需要便利，1/4的人专注于更大的房产，21％的人希望该地段有良好的增长前景。

新加坡第二季房地产拍卖数目大增但成交率极低

今年新加坡第二季的房地产拍卖单位比去年同期多了近一半至180个，不过买卖双方的理想价格差距却让成交率只有3.9％，分析师预测，接下来新加坡房产市场上将会出现更多拍卖的单位。点击查看更多新加坡房产

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）的报告指出，今年上半年在新加坡房产市场上公开拍卖的房地产单位总数同比增加39％或99个单位至355个，第二季的拍卖单位同比则增加了45％，其中71.7％是业主本身拍卖，28.3％是非业主拍卖。

莱坊董事兼拍卖部主管李秀萍指出，拍卖单位有所增加是因为在疲软的房地产环境中，投资者持有资产的压力越来越大，因此想通过拍卖的方式把资产脱手。

然而，虽然拍卖单位总数增加，但是第二季成交单位却只有七个，成交率从今年第一季的6.3％下降至3.9％，其中被抵押权人抵押逼售（mortgage sale）的拍卖单位成交率从18.5％减少至9.5％。第二季拍卖交易总额也大幅下滑，从第一季的3580万元减少72％至1000万元。

李秀萍表示，6月学校假期是拍卖市场的传统淡季。此外，买家的交易形式也有所改变，越来越多潜在买家趋向在拍卖结束后才通过安排私下交易，其他潜在买家则只会在看到所期待的价格出现时才出手，这些都是造成拍卖成交率减低的原因。

七个成功拍卖的单位当中，五个是住宅，其中一个是位于惹兰柬埔寨路（Jalan Kemboja）的两层楼排屋，以225万的价格成交，其余四个都是被抵押逼售的公寓单位。另外两个成功拍卖的单位是两座工业房地产，成交总额为320万元。

拍卖工业房地产单位 比第一季增85.7％

第二季的新加坡房地产拍卖亮点在于工业房地产的拍卖单位比第一季增加了85.7％至39个单位，这是近两年来第一次有超过30个工业资产在市场上拍卖，主要因为市场上的新工业房地产项目完工后，提高了工业空间的供应量，持有分层地契（strata-titled）工业空间的业主在租赁市场面对挑战，难以理想回筹出租手上单位，拍卖便成了投资者出售工业房地产的另一个管道。

莱坊的报告也指出，小型住宅单位的拍卖在第二季出现增加的趋势，一房和二房式单位环比增加28.6％至27个单位，鞋盒单位也继去年第四季后再度卷土重来，有四个鞋盒单位拍卖，其中三个是抵押逼售。

李秀萍表示，市场上非有地住宅单位的空置率高达8.3％，小型单位的屋主越来越难维持以租金还贷，债权人于是把无法偿还房贷的单位拍卖逼售以恢复贷款组合以减低风险。

在面对新住宅项目推出市场和疲弱租赁市场的双重打击下，她认为鞋盒单位将会成为投资者眼中更弱的房地产投资选择。她并预测下半年房地产拍卖会热起来，更多投资者会想要拍卖手上的资产，买家也会更积极出手，而被拍卖逼售单位预计在今年底会达到200个。

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2015珀斯房价上涨地区新排名前10

最新数据显示，澳洲珀斯有的外城区正转变成新内城区。

2015珀斯房价上涨地区

据报导，周边地区和一向受歧视的地区的房产，在现在的房产市场上不再疲弱。去年房价方面表现最佳的十大市区推动了很多健康性的市场竞争，从而有益其于房产市场站稳脚跟，Champion Lakes（冠军湖）区、Balga（巴尔加）区、Kiara（琪拉雅）区和Maida Vale（梅达韦尔）区都赫然在列。

南部地区的Medina（麦地那）区跻身于前十名排行，Koondoola和Girrawheen也位列北部地区前十名。来自Kalamunda区LJ Hooker房产中介的威宁（Grant Winning）表示，Maida Vale因为位于山脚，因此这个区的房子都是可负担得起的。

来自房地产公司Elders Southern Gateway的巴泽勒（Aaron Bazeley）说，Medina区邻近Kwinana就业中心，一贯认为那里有很少的居民住房。他说：“我们发现30万澳元以上的房子就会在两三周内售出。在Summerton路有一套房子在第一次展示房子时，就有十家来看房，结果在当天就出售了。

这套房子有三间卧室、一个浴室，占地979平米，以37.5万澳元售出。彻底改变了以前的名声。越来越多的初始买家和投资者们对这些地区感兴趣，他们似乎也被重视起来。从中得出的教训是，要趁热打铁。

Bell Merenda房产中介的密任达（Lee Merenda）称，Balga已经发生很大的变化，传统的728平米的三块占地都被开发商抢购一空。他说:“负担能力是推动增长的动力，还因为其距离市区的地理位置也是一个主要原因。”他接着说，“还有一些新的地区，例如Alkimos，距离市中心只有25公里。”

房价增长前10名的地区如下：（以1年房价中位置增长比例来算）

Perth（珀斯）-44.2%

West Leederville（利德维尔）-35.3%

Coolbinia-24.2%

Coolbellup（库尔贝拉普）-19.6%

Joondanna-18.4%

Como（科莫）-15.9%

ChampionLakes（冠军湖）-14.7%

Balga（巴尔加）-14.4%

Kiara（琪拉雅）-14.1%

MaidaVale（梅达韦尔）-13.8%

注：12个月内房产销售低于10例的地区未包含在内。