Finance News – Page 285

英國學區房：伴隨孩子一起成長的教育投資

華人向來注重對小孩兒的教育投資，在英國自然也不例外。無論父母是企業高管，還是普通白領，抑或勞工階層，在教育投資上個個都不含糊。一鎊錢砸成兩半用也要儘量送孩子進Russell Group大學甚至於Oxbridge。當然不同的家庭支付能力不同。經濟非常寬裕的可以送孩子進入非常昂貴的知名私校，略遜一籌的也會請家教開小灶增加孩子成功的機會，而無論是誰都可以在一定程度上做到的購買或者租住靠近優秀公校的學區房。一則可以在擇校入學時就搶佔先機增加進入優秀公校的籌碼；二則好學校附近的環境一般也相對較好，確保學校 /家庭/社會三方面都能對學生產生正面影響。如果是購買學區房的話，有別於純消費性的私校學費或者家教費用，購房完全是一種非常穩健的投資，哪怕以後搬家出售，學區房往往也可以保證高額回報。

英國學區房：伴隨孩子一起成長的教育投資

大多數公校的錄取原則首先照顧的是有特殊需求的學生。由於這樣的學生通常很少，因此基本不影響多少錄取名額。第二位照顧的是已經有兄姐在該校就讀，並且在弟弟妹妹入學時哥哥姐姐還沒有畢業的家庭。這種做法對於新來的華人可能不瞭解，但是有時候可能會對錄取名額造成比較大的影響。但對於方便接送小孩兒什麼的這種做法也是相當有道理的。第三位，如果是教會學校的話，尤其是天主教的教會學校往往會給信教家庭優先權。剩下的名額就將根據申請學生家庭離學校的直線距離由近到遠安排錄取。此時學區房的優勢就體現出來了。

四月十六日是各小學發錄取通知的時候。很多媽媽忐忑不安，不知道自己的孩子能否進入心儀的學校。而符合學校招生的幾個優惠條件或者已經在學校附近購置了學區房的就可以胸有成竹的多了。這樣既離學校近，又和其他家庭同住一個區域便於溝通創造社區氛圍。

那麼，茫茫多的各種學校如何選擇呢？擇校之後又如何找到學區房呢？

最簡單的來分，英國的學校分為交費的私校和免費的公校。公校的考試成績，主要是Key Stage 2都會公開，列入所謂的排行榜League Table供所有人檢閱。教育部也會對公校進行考評，發佈Ofsted Report。1分為Outstanding，2分為Good。不太挑剔的話這兩種級別的學校都已經是相當不錯的了。而絕大多數私校不參加各種考評和排行榜。更有一種較為特殊的私校叫做Preparatory School專門為學生報考競爭激烈的公立重點中學即Grammar School而建。建議重點考慮多年以來成績一貫優秀的學校。這往往說明教職員工隊伍穩定和所服務社區的人口素質較高。

選中心儀的學校以後可以到Council查閱這個學校近三年內的catchment area的半徑是多少。比如這家學校三年內的招生範圍半徑在0.38/0.42/0.44英里變動。如果是教會學校的話，有些還有一個教區範圍（parish）。這一般都可以在學校自己網站的招生信息中找到。接下來所需要的只是根據招生範圍半徑和教區範圍找房子了。選房切忌急躁和臨時抱佛腳。買下後發現不滿意或者錯過報名截止日期而被統配到其他學校就冤了。好的學區房可以令全家受益多年。保值增值不在話下。出售時還享受作為main residence的資本利得稅CGT減免。非常值得投資！

相關閱讀：

巧用網絡購買倫敦學區房：一選學區二選學校

英國10大名校扎堆的學區

英國學區房_英國學區排名

美國房租居高不下負擔超重造新房都已無事於補

自2007年經濟危機以來，美國租房成本不斷上升。

據美聯社報導，非營利組織「企業社群夥伴」（Enterprise Community Partners）人口普查數據顯示，自2007年以來，美國26%家庭，即1125萬戶，其收入的半數用於住房，這意味著，6年半的復甦並未大規模扭轉美國的經濟狀況。

依據美國政府的數據，家庭收入30%以上用於住房即可視為負擔過重。

數據顯示，加州、佛羅里達州、新澤西州和紐約州30%租房者其收入的半數用於住房。除阿拉斯加州、南達科他州和懷俄明州，在其他各州，至少20%租房者面臨同樣的住房成本。

近幾十年來，美國人的收入上漲緩慢可能是造成這一問題的主要原因。根據美國勞工部的統計，在過去12個月中，平均時薪僅上漲了2.1%，而房地產公司Zillow上週公佈的數據顯示，房租上漲了3.7%。

今年建築公司正加緊打造32.1333萬套公寓，但經濟學家表示，這並不能改善美國人對住房的需求。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

2015年1季度澳洲房價趋势报告

2015年1季度，澳大利亞房產市場繼續火爆的走勢，在悉尼和墨爾本的帶領下繼續上漲。除了達爾文依然較為弱勢之外，澳洲八大城市房價全線上漲。而從房屋類型來看，獨立屋的漲幅要普遍優於獨棟單元。

作為領頭羊的悉尼房價在本季度上漲4.5%，均價達到881,971澳元，同比上漲15.2%。墨爾本本季度上漲2.8%，同比上漲5.8%，均價為625,015澳元。

查看大圖

15年以來住房價格上揚、房市表現強勁，主要受投資需求所驅動。投資者的濃厚興趣無可厚非，因為投資住房目前仍然可以獲得相當不錯的資本收益。

值得註意的是，雖然房產市場火爆依舊，但在澳大利亞的最大兩座城市悉尼與墨爾本，民眾負擔購房支出的能力仍日趨惡化，因在這兩座城市的住宅價格上漲更為明顯。包括穆迪在內的多家機構認為相對於工資的漲幅，澳洲房價存在泡沫隱憂，未來漲勢或將放緩。

其他指數方面，根據RP Data的最新數據顯示，今年壹季度，悉尼房價上揚了5.8%，錄得六年來最高的季度增幅。

查看大圖

加州房租高企难下 150逾户家庭无家可归

據美國某可擔負住房組織的報告披露，加州不斷高企的房租使得許多加州居民陷入貧困。

加州房租高企難下 150逾戶家庭無家可歸

據《洛杉磯時報》報導，加州房屋夥伴（California Housing Partnership）的一項新的研究發現，加州最低收入家庭有三分之二的收入花在住房上，這使得他們剩下的錢無法支付食品、醫療、交通及其它資用。

加州有150萬戶低收入家庭（其中一半集中在洛杉磯縣、橙縣及內陸帝國）找不到他們能支付得起房租的住房。

該報告指出，聯邦政府對貧困的評估並不包括住房費用。如果將住房費用納入考慮，生活在貧困線下的加州人口會攀升至22%（而聯邦報告的該百分比為16.2%）。在生活開支高企的橙縣（那裡的住房開支是貧困線的兩倍），那裡生活在貧困線之下的人口占了24.3%。

這一問題在最近幾年愈演愈烈，因為房租在持續增加，而收入則處於停滯狀態。

自2000年以來，加州房租的中位數已經上升了21%，而租房者家庭的中位收入則下降了8%。與此同時，加州和聯邦政府資助的可擔負住房比率在近些年中大幅下降。這與加州房地產再開發機構倒台及州債券基金耗竭不無關係。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

綠地集團北美房產投資項目「大都會」替洛杉磯創1萬逾就業機會

上海綠地集團（Greenland Group）近年在美國東西兩岸高達71億美元的房地產投資案備受各界矚目，綠地美國子公司負責人張伊琲28日在綠地進軍北美的首個投資項目，即洛杉磯市中心商業區混合用途的「大都會開發案」（Metropolis）推出展示廳之際，她指出，綠地替洛杉磯創造了1萬5000個工作機會，該項包括酒店的開發案，預計未來將持續創造工作機會。

綠地集團北美房產投資項目「大都會」替洛杉磯創1萬逾就業機會

綠地是中國500強企業。大都會開發案位於洛市中心商業區8街和9街間，一塊介於法蘭西斯柯街及110號高速公路間的6.3英畝土地上。該開發案第一期工程去年7月動工，包括高檔酒店及起價至少50萬元起，擁有308個單位的豪華住宅公寓，預計明年底完工，張伊琲說目前預售情形良好。第二期工程包括兩棟豪華公寓大樓，已於今年初動工，預計2017、2018年相繼完工。據悉，該開發案是洛市境內目前最大的土地開發案。

張伊琲說，大都會項目沿著110號高速公路開發，將成為洛杉磯市區新的天際線暨新地標，該工程明後年相繼完成後，可望將洛杉磯市中心及LA Live串連起來，同時將金融商務區、娛樂區等連結起來。洛市市中心過去三年快速崛起，在洛市上班的人逐漸地希望住在附近，在住屋供不應求下，並吸引更多投資客願意回到市中心開發建設。

她說，綠地集團在中國大陸已有20多年經驗，這些經驗是在改革開放後快速積累，以致大都會開發案目前興建的四棟高樓大廈，就佔了全球超高樓的其中四棟。綠地並希望將國內建設的能力帶出來，該公司目前在海外投資遍及四大洲，主要選擇有潛力發展的城市，這也是綠地選擇洛杉磯，及斥資56億元向紐約地產開發商Forest City購買布魯克林「太平洋公園」公寓大樓開發案70%股權之因。

張伊琲說，大都會開發案是綠地百分之百的自主投資，希望在美國將綠地的品牌建立起來。大都會開發案佔據了洛市一條街區，落成後包括一排零售店面，希望打造一個生活機制健全的城中之城。綠地所以在洛杉磯成立營銷中心，就是希望展現在洛杉磯紮根的決心。與早年日本商人投資美國房市是在高點進場，一旦房市下滑，自然受到嚴重衝擊的經營方式完全不同。綠地的模式是先與城市建立一個共同願景，即希望與城市一起建設，然後將資源對接起來，中西合用，共享繁榮。

針對中資企業來美投資該抱持什麼態度的提問？張伊琲說，就是必須有彈性，持續的學習及適應，及尋求不斷的融合。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

11座美國房租最貴城市 6個在加州

在美國不管是留學還是工作都離不開租房，這可以說是選擇定居城市的一個很重要的指標。根據Moveha的統計，我們總結了去年美國50個大城市平均房價水平，選出了2014年美國房租最高的20個城市。Moveha的房源已經覆蓋了其中11個城市，來看看哪些房價戳中你的痛點吧。

11座美國房租最貴城市 6個在加州

1、聖何塞，加州。San Jose, California。
每月平均房租：$1807

2、舊金山，加州。San Francisco, California。
每月平均房租：$1598

3、聖地亞哥，加州。San Diego, California。
每月平均房租：$1362

4、洛杉磯，加州。Los Angeles, California。
每月平均房租：$1308

5、紐約，紐約州。New York, New York。
每月平均房租：$1228

6、波士頓，馬薩諸塞州。Boston, Massachusetts。
每月平均房租：$1197

7、西雅圖，華盛頓州。Seattle, Washington。
每月平均房租：$1154

8、裡弗賽德（河濱），加州。Riverside, California。
每月平均房租：$1075

9、薩克拉門托，加州。Sacramento, California。
每月平均房租：$1029

10、芝加哥，伊利諾伊州。Chicago, Illinois。
每月平均房租：$991

11、費城，賓夕法尼亞州。Philadelphia, Pennsylvania。
每月平均房租：$936

相關內容：

加州房租高企難下 150逾戶家庭無家可歸

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

倫敦華埠租戶協作謀「公平」欲遏租金飛漲

倫敦西區（華埠）租戶聯合會（West End (Chinatown) Tenants’ Association）日前宣佈開展行動，捍衛倫敦華埠的「獨立性」，遏制租金的「投機性增長」。

倫敦華埠租戶協作謀「公平」欲遏租金飛漲

由於租金飛漲，部分華埠商戶面臨著關張威脅，經營者們遂決定為華埠為爭取合理漲租展開行動。

華都街（Wardour Street）荷里活茶餐廳（HK Diner）老闆文先生（Jon Man）近日聯合其他同行一起組建了「西區（華埠）租戶聯合會」，旨在實現房東業主、中介和獨立商舖間的透明和公平交流。

據瞭解，西區（華埠）租戶聯合會職責如下包括：鼓勵私人工商業經營者分享租金和租約信息；以開放數據庫記錄租金，以便租戶在下次續約時可合理商討漲租幅度；提高租戶意識，向租戶傳授合法爭取利益的知識；保住獨立零售店和休閒型中小企業，努力維持該地區的繁榮及特色

文先生（Jon Man）評價稱：「如今華埠遭到重創，一些飯店被迫關張，還有一些店被迫降級為低成本快餐店且進行了裁員。我們意識到這一問題影響著遍佈整個西區的商店。所以我們決定與土地業主爭取一席談判之地，這將有利於保護西區的本質與特點。」

DeVono Property公司零售與休閒地產主管桑德爾（Philip Sandzer）十多年前便已倡導僅代表租戶利益，在為西區（華埠）租戶聯合會提供建議時，他說：「整個過程需要一些時間，但我們堅信，只要租戶間能夠共享信息，我們就能爭取合理漲租。就目前而言，各店面的租金還是秘密，部分租戶妥協於過分高昂的租金，以致其他租戶不得不緊隨其開下的先例，致使一些獨立商舖蒙受損失。」

他還稱：「在首期租金盤點中，我們與聯合會成員們協商過後已經有了一個鼓舞人心的開端，我們對未來五年的租金盤點查核有信心。我們將為客戶節省數萬英鎊，使其無需再受失真證據所困，同時瓦解土地業主超越可持續程度索取高價的詭計。」

相關閱讀：

倫敦華埠租金飛漲中餐業被憂將消失

英國房地產專家們的多年吐血總結 20招讓你的房產瞬間升值

新鮮出爐的面包、鮮煮一壺咖啡，或者在門前停車位停放一輛炫目的豪華摩托車，都能夠迅速說服並增加出售房產的價格。根據針對全英國250家房地產中介的全面調查顯示，一些小小的妙招，不但能夠讓潛在買家迅速喜歡房產，而且能夠激勵買家提出高於預期的價格。

房地產專家們的多年吐血總結 20招讓你的房產瞬間升值

點擊查看更多英國房產

由於英國的平均房產面積在西歐各國屬於最小的，因此幾乎所有的買家都很在乎房產的使用面積，因此整潔寬敞的空間總是能夠獲得買家的青睞。根據這項最新的調查顯示，賣家平均騰空一平方英呎，就能得到238英鎊的回報；同時如果能清理類似大型沙發或家具，最多能將房價提升11%。

幾乎所有接受調查的地產中介表示，清空房間的話會提高房子的賣價，其中38%的地產中介對此非常肯定。

調查顯示，有經驗的賣家通常會清理一些像水壺、烤面包機之類的小家電，並騰出一個開放式的生活區。

地產代理商們給出的建議還包括合理利用鏡子來讓房間看起來更加寬敞，並在買家看房前取下家庭照片等。

贏克沃茲的房產專家表示：「每個賣家都希望能儘可能多地提高自己房產的價格，所以有一些賣家會因此投入大量時間精力使自己家看起來很得體，不過這項研究同時也表明，並不是所有的賣家都是這樣。」

「許多有意願買房的購房者會從物業網站上瞭解房屋的具體信息。他們希望看到20張以上的照片，所以賣家最好讓自己的房子看上去感覺乾淨整齊。買家同樣不會優先點擊那些看起來空間有限或是凌亂不堪的圖片。」

「如今的買家都是很精明的，他們會提前做足功課，從各類房地產網站上研究房產的利弊，努力找到能夠壓低價格的理由。」

這項研究顯示，有三分之二的賣家發現，整潔寬敞的的房間得到的報價比之前預期的要平均高出4811英鎊。反之，22%的買家表示，他們會立刻放棄看起來髒亂的房子，更別提出價購買了。

20條增值小妙招：

將廚房清理乾淨，移除水壺、烤面包機等物品;
客廳和餐廳最好是開放式的；
巧妙借助鏡子，讓房間看起來更加寬敞明亮；
清理過於個人化、個性化的的物品或裝飾；
移走樓下房間的門以創造額外空間；
取下家庭照片；
一個敞開的精緻壁爐；
徹底清理的潔淨地毯；
減少藝術品陳列；
購買鮮花裝點房間；
一樓的空間，至少有一個房間應是地板；
更換全新明亮的燈泡；
減少衣櫃中的衣物使它看起來更寬敞；
烘烤新鮮面包或新煮一壺咖啡；
減少大件的家具物品；
移除沙發以增加空間；
搬走餐桌讓空間更大一些；
門前停放一輛嶄新的高檔車；
集成音響系統；
將停車道清洗乾淨。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房產投資獨家專業解讀

中國富豪最愛投資北美房產洛杉磯、舊金山、溫哥華為主選

上海胡潤研究院27日發佈的《中國海外置業趨勢報告》顯示，高達80%的受訪中國高淨值人群表示，在未來有海外投資需求，而地產成為他們最熱衷的海外投資標的，佔比超過四成，美國則是其海外置業的絕對首選，佔60%。

中國富豪最愛投資北美房產洛杉磯、舊金山、溫哥華為主選

海外置業日益升溫北美地區尤其熱門

報告顯示，隨著中國國內房地產市場放慢速度，海外置業日益升溫，北美地區尤其熱門，美加兩國佔比超過80%。

具體來看，美國是受訪中國富豪海外置業的絕對首選，佔60%；其次是加拿大，佔22%；歐洲排名第三，佔7%；澳洲排名第四，佔4%。

而洛杉磯、舊金山和溫哥華是最受青睞的海外置業城市的前三名，前十大最受歡迎的海外置業地中有7個城市源自北美。

另據真實資本分析公司(RealCapitalAnalytics)的數據顯示，2014年，中國投資者購買了136億美元的海外房地產項目；2013年為153億美元，而2012年時僅為54億美元。

最近兩年多，中國投資者在美收購了多個房地產項目。以下幾個案例備受關注：

2013年6月，中國知名地產商張欣家族收購了位於紐約曼哈頓中城的通用汽車大樓20%的股權，據稱通用汽車大樓也是美國最值錢的辦公樓之一。

2013年10月，中國房地產開發商綠地集團斥資50億美元收購紐約布魯克林區一大型公共租賃房項目的70%股權，這也是紐約近20年來最大的房地產單體開發項目，該項目已於2014年12月正式破土動工。

2014年10月，中國安邦保險集團以19.5億美元的天價收購紐約華爾道夫酒店，創下美國酒店業史上最高成交價記錄。

2014年底，中國銀行被爆斥資近6億美元買下紐約曼哈頓中城的28層大樓「布賴恩特公園7號」。

八成受訪者稱未來有海外投資需求

據胡潤研究院數據，中國（大陸）個人總資產超1000萬元人民幣（下同）的高淨值人群已達109萬人；個人總資產超1億元的高淨值人群約6.7萬人；個人總資產超5億元的超高淨值人群約1.7萬人。

在這些富豪裡，高達80%的受訪者表示未來有海外投資需求，超過半數具有海外投資（企業及個人）經驗。除了地產外，固定收益產品和股票是他們海外投資的前三標的。

調查顯示，資產配置/分散風險是高淨值人群海外投資的最主要原因，佔比19.8％。而子女教育是富豪海外投資的第二大原因，佔19.4%。

去年11月胡潤研究院發佈的《2014海外教育特別報告》顯示，不少有子女正在留學的家長都有在留學國當地置業的打算，這樣做既是為了妥善安排子女的住宿，也是為了投資。同時帶動了海外置業的需求。

因此，近一半富豪選擇在學區附近進行置業，23%選擇華人區。選擇獨棟別墅作為3年內的海外置業類型的最多，佔38%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

投資英國：2015英國房市前景怎樣？

當前的報紙上充斥著對英國房市的討論，不過很多都彼此矛盾也讓人困惑。也難怪，因為確實有不少因素會對購房產生影響。2015年中可能對英國置業造成影響的重要因素有哪些呢？

投資英國：2015英國房市前景怎樣？

從2014年12月開始，報紙就連篇累牘的討論了印花稅的改革。由於新方案是漸進稅制，跟個人所得稅差不多。所以儘管不利於高端物業的買家，但只要房價低於93.75萬英鎊——也就是絕大多數的買家——繳稅都會減少。對首次購房者更是有益，連帶的也促進了新房建設。

因此印花稅改革對房市銷售產生了積極的影響，也被廣泛的稱讚。而且這次印花稅改革也削弱了引入“豪宅稅”的可能性。一旦豪宅稅引入，那麼可能將會影響到所有房產價值超過200萬英鎊的業主，稅率可能是每年1%的房價。

從2015年4月開始，儲戶可以自由的提取養老金並轉入其他投資門類，包括房市。因此這將對市場有明顯的提振效果，因為有退休的人可以把養老金提出並投入到購房出租中，以收取租金回報。購房出租分析公司預測，由於印花稅改革和養老金改革雙管齊下，英國房市在2015年可能增長7％。

由於5月份的大選本身就是最大的焦點，因此無論選舉結果如何，大選本身就會對房市產生衝擊。而且人們普遍採取等待和觀望態度，這也會使英國房市趨於緩慢。不過選舉過後，那些優質的房產價格應該會率先回升。而需求也將恢復，並可能有健康的增長速度。

因此2015年上半年將會是一段有趣的時間，而在後半年房市會逐漸穩定。總體而言，市場仍然相對健康，而且在可預見的未來仍將繼續健康下去。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之英國，瞭解英國房產投資獨家專業解讀。