Finance News – Page 36

用人民币交易澳洲房产的几个注意点｜居外专栏

由于外汇限制与汇率波动，不少面临澳洲房产交割的客户想了解：是否可以在中国，用人民币来进行澳洲房产购房款交易？

澳大利亚法律没有明确允许不同货币的资金交易，澳币币种交割目前仍然是主流且最为律师所建议的安全交易模式。本文期望抛砖引玉，就澳洲房产交割在中国进行资金交易这类模式进行探析，希望能帮助更多读者更好地了解澳洲投资，保障资金安全。

第三方监管账户进行澳房交割注意事项

部分中国银行可以提供房产交易资金监管账户服务，以协助房屋买卖双方完成房屋交割，确保交易顺利与安全。

澳房交割中，倘若买卖双方被允许在异国以外币进行交易，建议在交易前务必确认以下法律问题：

确认甲（卖方）、乙（买方）、丙（第三方银行）三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产的交易中，由丙方为甲乙双方提供交易资金监管服务有关事宜，并订立相关监管协议。
确认甲乙双方交易的房产基本信息：澳大利亚_____州_____，产权编号为_____，产权转让人为_____，产权受让人为_____。
确认甲方在丙方开立账户（户名：_____ ，账号：_____），以此帐户为房产交易收款帐户。
确认乙方在丙方开立交易资金监管账户（户名：_____ ，账号：_____）。乙方将人民币_____（计澳币$_____，下称“交易资金”）存入监管账户。
确认监管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授权丙方在监管期间冻结该账户，冻结期间不支取账户内资金。如监管账户为储蓄账户，则乙方将该账户银行卡交由丙方执管，并承诺在监管协议履行完毕或合法解除，或在甲方及丙方同意前，监管账户持续设定为冻结状态且为不通存通兑状态；同时承诺不向丙方系统内外各营业网点申请挂失，直至丙方在监管协议项下的责任解除。乙方承诺严格、全面履行监管协议，按照约定向丙方发出授权指令。
确认丙方对乙方监管账户存款按人民银行规定的同期活期存款利率计息，利息归乙方所有。
确认非依监管协议约定，甲、乙、丙三方均不得擅自动用监管账户内的交易资金。该资金只用于向甲方支付监管协议交易中涉及的款项，不用于其他用途。
确认丙方监管期间内，甲乙双方在办理房地产转移登记过程中，经房地产登记机关审核，不符合产权登记条件而导致不能登记，或在登记过程中该房地产被有权机关依法查封或以其他形式限制房地产权利或因其他任何原因致使房地产无法办理转让的，丙方可凭有权机关出具的证明文件或甲乙双方出具的《终止协议通知书》将监管账户内资金予以解冻。如监管账户为储蓄账户，则将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。
确认违约的处理情况：非因丙方原因，房屋无法在监管期间内完成交易的，监管期满后，丙方将监管账户内资金予以解冻；如监管账户为储蓄账户，则丙方将乙方原存放于丙方保管的银行卡退还给乙方。
确认监管协议适用的是中华人民共和国法律，而非澳洲法律。因协议引起的争议纠纷，当事各方可友好协商解决。协商不成的，可向丙方所在地人民法院起诉。
确认协议中丙方由零售客户部经理或分管行长签字盖章。

印花税、产权登记费与解押资金缴纳问题

尽管用外币完成澳房交割，在澳大利亚法律中存在实践操作空间，但仍然建议在澳洲，以澳币来完成印花税的支付、产权登记费的缴纳以及卖家解押贷款的还款：

1. 印花税缴纳时间

如标的是楼花，买方需要在该房产产权注册之后的30 天内交印花税。
如标的是现房，需要注意的是，买方需要在无条件进入合同后的30 天内交印花税，即使30天内该房产还没有成交。

未能在规定时间内缴纳印花税，州政府会加罚利息；除非有特殊原因导致晚交印花税，可提出申请豁免或减免利息。

2. 产权登记费

例：昆士兰州产权登记费计算器

https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3. 解押还款

如卖方在当初购房时是贷款买房，他需要在交割前完成解押申请，且在交割时完成解押还款，以确认交付的物业产权并没有任何卖方名义额的抵押权。

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一应俱全的“巴西农家乐”：无限商机，尽在萨巴拉｜居外精选

说起旅游业的发达程度，巴西这个南美大国可排的到世界前列，神秘广阔的热带雨林、热情似火的巴西女郎、民族特色的桑巴舞蹈、享誉全球的足球氛围等等一系列因素，都是能吸引游客们的原因。

据巴西政府网站于2018年5月报道，巴西旅游部长维尼修斯·鲁梅尔兹表示，为促进国内经济增长，巴西政府希望能吸引更多游客，2018年将游客数量由4000万人增加到1亿人次。

如此多的流动人口，势必会带来非常多的商机，如果能合时宜地拿下一些高品质的地产，打造成一间别具特色的“巴西农家乐”，不失为一个高质量的投资选择。

像里约热内卢、圣保罗、萨尔瓦多这些大一些的城市，房价其实早已经过了一波上涨，我们不妨把眼光投向同样适宜旅行，但入手门槛更低的城市，比如米纳斯吉拉斯州（Minas Gerais，简称米纳斯州）的萨巴拉（Sabará）。

米纳斯州是全巴西人口第二多的州，萨巴拉市因为在1711年被发现了金矿吸引了大量劳工，自然而然就建立起来了城市。当时葡萄牙殖民者从东方殖民地掠夺大量财富，整个葡萄牙帝国受到澳门等东方文化影响较大，在美洲的新大陆殖民地兴起“中国风”，因此如今走在萨巴拉的街道都经常能看到东方风格的建筑。这种融合中巴文化的难得机遇，对很多旅客都极具吸引力。

目前，正是在萨巴拉有一个农家乐的绝佳投资机会，只要经营得当，创造大量收入是非常容易的。

首先我们来看一下这处房产的建筑风格。这是一处占地4082.5平方米的砖石结构建筑，建筑面积780平方米，车位配比充足一共达到了30个。

住房情况方面，在住宅区域设有8座2居室公寓（带有接待室/地下室），而泳池区、Block Vale区、Orchard区、Pinheiros区则分别设有5、6、4、5处公寓，当然，所有公寓都配有带天窗的平板电视、冰箱酒吧、吊扇和对讲机，这些配置可以保障生活的便利与现代。

每间公寓的活动大厅配有太阳能供暖或者电力/燃木供暖，而可供暖厨房、餐厅、储物室的存在则是意外惊喜，在这里居住每日都是温暖的。公寓加装的带遮盖系统的可加热水池（50立方米），为生活用水做好后勤输出。

铺设了瓷砖的游泳池达100立方米，自带淋浴间和花园，游泳完冲个澡再去花园间散个步，理想生活就是这么惬意。

在娱乐生活方面，和国内农家乐一样设有DIY厨房、游戏室、酒吧等，而国内少有的桑拿室、草地球场（可为足球、排球、板球提供活动场地）这里也一应俱全，甚至高空滑索这类游乐场才有的项目在这里也可以体验。

生活便利性方面，这间农家乐配备了伊柏拉特无线电通信系统，可以用于电话和互联网，而房产搭载的PABX卫星/有线电视系统，可以同时控制15个安全摄像头以及对讲机、电子门，可以说是全方位保障了生活的安全性。

再来看看其他的细节吧：

1号农场马厩配有冰箱、奶酪制造设备和机械挤奶设备，这里可以成为游客们自己体验奶酪制作的一个热门项目；
仓库区设有住宿区、工作间、放置家具的库房、以及放置器械设备库房（有干草）、瞭望台（未使用），所有的设备的收纳、更换都可以十分有序；
住宿联合区设有4间卧室，并配有厨房、客厅以及浴室，而入口处的住宅设有2间卧室，客厅、厨房和浴室，超大的利用率保障投资回报率更高；
既然是农家乐，土地的面积当然十分辽阔，耕作用地和土地改善区占地79公顷，其中约15公顷用于牧场建设，5公顷河岸森林待改良（可增添建筑物、花园、树木、果园、果园和草地），其余的则在原始森林中，住户可以在这里体验自己经营庄园的快感；
带闸门的混凝土坝与混凝土桥自流井流量达1万升/小时，泵流量则为2千升/小时+标准5千伏安；
多样化水箱存储容量约10万升；2个电能标准（25安和5千伏安）25千伏安的柴油应急发电机，这意味着在这里居住永远不会断水、断电，客人的用户体验完全被照顾到。

总的来说，这样配套齐全、细致入微的农家乐配套住宅，是属于非常少见的优质房产，毕竟买下便能马上收回资金是显而易见的，要知道巴西最不缺的就是游客。目前的业主有另外的投资安排，因此这处农家乐便空了出来。想要了解更多详情，可以点击：https://www.juwai.com/47337123.htm，或致电居外服务热线400 041 7515，你一定会更加喜欢这里。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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英国伦敦温布尔登精致住宅英伦美妙生活由此开启｜居外精选

提起英国首都伦敦，您第一时间想到的是什么？是大笨钟？伦敦眼？还是泰晤士河？除了这些标志性景点，近年来，世界级网球赛事的频繁举办也让英国伦敦的一个地名在世界范围内久负盛名，那就是——温布尔登（Wimbledon）。

大伦敦温布尔登就是举世知名的温布尔登网球锦标赛的主办地（图片来源：Shutterstock）

在大部分国人眼中，投资英国房地产市场是高端投资人士的选择。尤其是英国首都伦敦，无论欧洲经济如何变化，都无法影响它的高房价与投资收益。居外今日就带领大家一同走进英国伦敦最为著名的富人区——温布尔登（Wimbledon），感受一下这座以体育闻名的城市里最让人过目不忘的高端美宅。

英国英格兰伦敦房产的这座Moonstone and Silver住宅位于温布尔登的一条高端、宁静的道路上，环境的私密性与周边设计的艺术性无不彰显出它的奢华品味，哪怕是在上流社会聚集的温布尔顿，它也是如此的卓越超群。此住宅毗邻伦敦市中心，拥有着最精致城市生活：大片的、自然的绿地遍布社区，无论是慢跑、野餐、骑马或是打高尔夫球，皆可尽享与自然为邻的悠闲与惬意；与此同时，温布尔登也咫尺国际大都市的繁华，这里的重要商业中心云集了各种高端生活、娱乐和零售品牌，经由城市主干道和地铁干线，也可轻松直达南岸区、伦敦城和伦敦西区。

Moonstone and Silverwood住宅是一座全新建筑，独特、新颖、沉静，酣畅淋漓的体现了工艺美术（Arts & Crafts）运动的经典建筑风格，同时又充满了英伦贵族风。这座令人惊叹的六居室住宅拥有超过三层的大面积居住空间，让居家生活变得妙不可言；窗外的绿色让人心生喜悦又私密性十足，无处不彰显这一最佳住宅地段的高档规格。

英国英格兰伦敦的这座Moonstone and Silverwood住宅在各方面都进行了精心设计，以打造一座完美融合风格性和实用性的住宅，让您在感受尊贵身份的同时又无时无刻不享受到最为宜居的生活。两栋房屋均设有隐蔽的朝南花园；所有楼层均配有高挑天花板，营造出明亮而匀称的空间；高定版的现代厨房内配有西门子厨具；主卧室内配有一个私人朝南阳台；清爽的白色卫生洁具遍布于现代梳妆台和瓷砖浴室；媒体间、娱乐室及音响系统均配有数字兼容布线，另有建在坚实地板上的传统建筑支架（地暖覆盖全屋）。

更值得一提的是，作为伦敦西南的顶级富人区，温布尔登还拥有伦敦首屈一指的教育资源，周边各类市重点公立和私立学校遍布。Moonstone and Silverwood住宅步行即可到达罗文学校（Rowans School）——这是一所小学/初中混合学校，是顶级伦敦国王学院（Kings College）的温布尔登分校，要知道伦敦国王学院可是在英国私校榜单上曾经排名过第一的名校！步行便可以到达名校中的名校，这是什么概念？请各位自行脑补一下喽！

关于英国伦敦温布尔登房产的这座Moonstone and Silver住宅的更多细节，在英国房地产市场上积累了数十年的经验的Ashgrove Homes住宅公司可以为您奉献更多、服务更多。居外网的咨询热线400 041 7515与网站https://www.juwai.com/50924724.htm也在热切等待您的垂询。

撰文：Flora Kang
责编：Zoe Chan

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巴黎房价节节飙升买房潮仍汹涌！

巴黎房价虽然每平米仍然破纪录地高涨，但买房需求量仍很强，令人会问：难道这就可证明市场价格并未过分高估吗？

巴黎房价飙升但买家继续蜂拥 RFI / Christophe Carmarans

作者：珍妮特

这只是时间的问题，法国20分钟报纸指出，在巴黎今年9月，旧屋价格平均每平米为10200欧元，这也是房地产公证人九月份确认的一个象征性价格关卡。而这个价格，大巴黎地区房地产业者早在7月时就宣布了，世界报的报道最近也有同样的说法。2018年3月至2019年5月，巴黎房价上涨了6.5%，7月份，买房贷款率停止在1.2%，这是根据CSA房贷观察站指出的，就更长期来看，这些数据令人晕眩，10年期上涨了65%。

另外在外省也是如此，这种飙涨是否代表了房屋价格过度高估呢？在波尔多，房价强力上涨，达到每平米6000欧元后，接着每年夏季0.4%，原因在哪呢？一个房地产网站 meilleursagents.com指出：“因为市中心价格过高，结果导致地方购买力成了问题。但对于大部分的大都会来说，在分析过他们的上涨情形后，我们比较能放心。过去10年来，房价记录的下降已足以抵消同期观察到的房地产价格趋势。”

在里尔，你只需要3年时间就可以买房了，比租屋划算，也就是比10年前快了两倍的速度。

具体来说，一个中等收入者就可以以20年房贷方式买房，买一个月53平米的住房。

法国巴黎Alma-Marceau的顶级公寓，2卧3卫，面积164平方米，房价约¥2,943万（点击图片查看居外房源详情）

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在法国买房要注意什么？

如果你要买房，事先得注意一些事项。根据法国房地产公证人高级委员会办公室的成员勒贝乐公证人提供的建议是，首先定好你要的目标：你希望住哪里？你要一个公寓或独立房屋？面积大小？看看房价一般多少，因为房屋出售刊登启事刊登的价格往往是希望购买的价格，而不是真正出售的价格。因此最好能上网查估计一下售价，或者拜访你的房地产公证人，俾能获得一个比较精确的资料。这些在你购房过程中必须透过的公证人，他们可以提醒你需要注意一些购房特别之处，例如：房屋未来是否有预定工程，未来需要缴纳的共同屋主费用，是否有损害赔偿保证。

接着，你需要估计预算，而且要加上房屋仲介公司费用、公证人费用、整修费用、居住税及房屋税，以及同一栋大楼共同屋主所需分担的水电管理费等。如果你在银行的债务超过房价的33%，银行有权利不提供你买房借贷。同时也不要忘记询问零利率贷款（PTZ）的可能性。

至于找购房可以在网上的房屋广告，房地产公司及公证人事务所，然后，实地前往看房子。找到所要的房子后，需要要求石棉瓦检查证明，检查电力及天然气等问题。如果购买的房子需要施工，最好能找一个房屋修理工人一起去查看，并估价。然后才进行买房协商，然后由房地产公司或公证人写清楚购屋的条件，而且包括一些购屋的先决条件，以避免有不愉快的意外。

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来源：法国国际广播电台
责编：Zoe Chan

Royal LePage：加拿大20%的房子都被新移民买走了（上）！｜居外专栏

根据Royal LePage委托进行的一项调查，加拿大的新住民对房地产需求的贡献非常大。目前，每五个购房者中就有一个是新来者(21%)。如果目前的国际移民水平保持不变，未来五年内，加拿大的新住民预计将购买68万套住房。根据加拿大统计局(Statistics Canada)的数据，2018年，国际移民占加拿大人口增长的80.5%。

在未来五年内，加拿大新移民预计将购买68万套住房。
82%的新住民选择定居在他们刚到加拿大时居住的城市。
75%的新住民带来了用于买房的存款。
75%的新住民在到达加拿大之前没有考虑过要搬去美国。
不考虑搬去美国的首要原因，是他们觉得加拿大更欢迎新移民。

Royal LePage 的董事长兼总裁Phil Soper 表示：“除了支持加拿大的经济增长，新住民对我们国家房地产市场的健康发展也至关重要。年轻的加拿大人和新加拿大人对经济适用房有着共同的需求。这可以通过明智和可持续发展的住房政策来满足。重点是保护和发展我们城市中心的绿地。加拿大的经济和劳动力市场正在扩张，住房供应需要与其保持同步，这点至关重要。”

在这项调查中，Royal LePage将新来者或新住民，定义为那些在过去十年内搬到加拿大的人。受访者包括移民、学生、难民和来到加拿大工作的人。在全国范围内，受访者在加拿大的平均时间为四年。

这些新住民可能是有孩子的家庭(31%)、学生(25%)，或是唯一申请者(20%)。这些人中，有86%的人认为房地产是一项不错的投资，75%的人带着存款来买房。研究显示，新住民在加拿大买房的平均时间为3年。

“新住民认为在加拿大安家是一项不错的投资，这点不足为奇。我曾在国外生活过，亲眼目睹了举家搬迁到新世界的种种挑战。这的确很需要勇气。新住民不仅投资了加拿大的房地产，他们也是在投资自己家庭的未来。”

尽管有购房意愿，但新来者的住房自有率仅为32%。而所有加拿大人的总体住房拥有率为68%。在购房人群中，51%的新来者购买了独栋住宅，18%购买了共管公寓，15%购买了Townhouse，13%购买了半独立式住宅。

在全国范围内，82%的受访者仍然居住在他们初到加拿大时的居住地。对于那些搬到一个新地区的人来说，更好的工作是首要的搬家原因(41%)，其次是生活方式(13%)，以及住房负担能力(12%)。

64%的受访者表示初到加拿大时，他们是租房居住的，而15%的受访者表示他们当时是买房居住。许多新来者选择先与家人或朋友住在一起，并且他们只会支付很少的费用或根本不用付费(18%)。

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超过半数的受访者表示，移居加拿大的原因是他们认为加拿大适宜生活和工作(54%)。大多数新住民不曾考虑过搬到美国(75%)。对于为什么选择加拿大而不是美国，最普遍的回答是他们觉得这里更受欢迎移民(31%)，其次是认为加拿大更安全(26%)。

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大涨十年，德国房价还能坚挺多久？

居外网记录的2018年中国买家对德国房产的询盘量，超过了2015~2017年的总和。可是10月初的一项调查显示，多年来持续上涨的房价让29.4%的机构投资者认为，德国核心地区的房价已经过高，不再具有投资价值，去年持同样观点的投资者还仅有8.2%。

撰文：吴将

2019年至今，德国房市的火热程度依旧，而房价也仍在以可观的速度上涨。

欧盟统计局10月初公布的数据显示，2019年第二季度，德国房价环比上一季度上涨了2%，与上一年同期相比则上涨了5.2%，均高于欧元区平均值。

不过警告泡沫风险的声音也越来越多，德国财政部国务秘书库基斯（Jörg Kukies）近日就公开表示，将强烈关注房价上涨、私人家庭债务高企给金融系统带来潜在的风险。

同时也有调查表明，机构投资者对德国房市的追捧热潮已过，投资兴趣出了明显下滑，行业高管对于未来12个月的房价也信心不足。

抵押贷款利率接近0%

近年来德国平均房价一直保持着快速上涨。据德国媒体报道，2010年至今，德国住宅均价上涨了超过50%，其中柏林、慕尼黑、汉堡、法兰克福、杜塞尔多夫、科隆和斯图加特等七大城市的价格早已翻倍。

首都柏林的房价增幅尤为惊人，据中国首席经济学家论坛研究院（CCEF）研究的数据显示，2008年至今，该市房价年化增长率达到了7.2%，在全球主要城市中高居第二，超过曼谷（5.2%）、悉尼（5.0%）、上海（4.5%）、伦敦（4.4%）等热门城市，仅次于香港（10.6%）。

推动德国房价上涨的原因多种多样，其中欧元区利率不断下调及当地新建房屋速度跟不上市场需求无疑是核心因素之一。

2008年底，欧央行的再融资利率还是4.25%，此后便一路下滑，直到2016年初被降至了0%。期间，欧央行大规模购买政府债券使得收益率曲线跌至了低谷。今年8月，德国政府首次以负利率收益出售30年期的国债，依然获得不少投资者的青睐。这也凸显了在欧元区市场，安全资产是如此的短缺。

房地产抵押贷款利率与政府长期债券的息票利率息息相关，德国德昇地产有限公司（Sun Immobilien GmbH）总经理孙杨在第一财经记者采访时表示，近几个月以来，在美国下调利率、欧洲央行继续执行货币宽松政策、全球经济预期低迷等大背景下，德国房贷利率也在不断创造历史新低。

孙杨称：“甚至有客户此前和银行谈好了利息，但在出来的贷款合同上，银行竟然选择主动降了10个基点利率。目前德国房贷10年的绑定利息大约为1.1%，15年1.4%，20年1.7%，根据贷款比例高低以及贷款人资质等因素，各家银行存在一定的调整空间。”

建筑活动低迷则是德国房价持续上涨的另一个重要原因。

德国统计局数据显示，2018年德国同比新增的住宅许可数量仅0.2%，而新屋落成量（约28.7万套）同比也只上升了0.9%，明显跟不上人口及外来移民的增速。德国建筑工业总会会长鲍尔（Thomas Bauer）表示，从中期来看，德国每年需要建造约40万套公寓，才够填补市场的供需空缺。

德国经济研究所（DIW）认为，联邦政府的移民政策以及随之而来的经济适用房短缺，支撑了德国房价的上涨。如果欧元区的利率环境长期保持当前水平，或者抵押贷款利率在名义上跌至零以下（如丹麦），那么未来德国房地产的市场需求仍然巨大。

机构兴趣已开始消退

尽管到目前为止，推动德国房价上涨的重要利好因素并未出现明显逆转的迹象，但随着房价高企，同时德国经济却十分不景气的背景下——今年前两个季度，德国GDP增速仅为0.4%和-0.1%，处于衰退边缘，不少房地产行业高管和机构投资者对德国房市的信心也不再想以前那么坚定。

德国环球投资公司（Universal-Investment）10月初的一项调查显示，机构投资者计划继续在德国投资房产的比例为54%，同比下降了16.2%；相反对北美和亚太地区的投资兴趣出现了触底反弹。多年来持续上涨的房价让29.4%的机构投资者认为，德国核心地区的房价已经过高，不再具有投资价值，去年持同样观点的投资者还仅有8.2%。

无独有偶，德国经济研究局9月底一项针对房地产行业高管的调查显示，高管们对未来12个月房价的期望指数为-9，与上一个季度相比下跌了18.5；也就是说，超过半数高管对未来一年的房价缺乏信心。

财政部国务秘书库基斯近日在柏林一场房地产行业聚会上表示，金融市场稳定委员会将高度关注近年来过热的房地产市场所带来的风险。他特别指出，私人家庭融资额与GDP之间的差距已连续21个季度在增加，尽管如果和其他国家进行横向比较，德国私人家庭债务仍处于中等水平，“没有恐慌的理由，但我们必须谨慎以待”，库基斯称。

房地产融资经纪人克莱恩（Dr. Klein）称，德国人的平均购房贷款金额一直在创新高，2018年9月时，平均贷款额为22.8万欧元，但今年9月已经达到了25.9万欧元；同时抵押贷款融资比率也从去年的不到80%攀升至了85%。

科隆德国经济研究所的房地产经济学家亨格（Ralph Henger）表示，德国房地产行业已“处于繁荣的尽头”，一项由他主编的房地产指数已连续三个季度出现了下跌。

德国联邦银行（Bundesbank）曾多次警告，德国大城市的房价高估了15％至30％，而据房地产咨询公司Empirica研究，在七个最大的城市中，高估程度甚至达到了37％。

德国统计局最新报告显示，德国一半以上家庭支付的房租，已超过其家庭净收入的三分之一。由于近年来德国房租大幅上涨，屡次引发民众上街抗议。柏林市政府上周已做出决定，禁止房东未来5年内涨房租，并给房租设定了上限。尽管柏林政府的做法未必会被德国其他城市效仿，但也不得不引起房产投资者的警惕，毕竟房租与房价紧密相关。

中国海外房产投资者热门目的地之一

据戴德梁行、CCEF研究的数据显示，德国是2018年中国居民境外房地产投资第十大目的地，在欧洲地区仅次于葡萄牙和意大利。

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔（Georg Chmiel）对第一财经记者表示，中国买家对德国房产的兴趣过去几年一直呈上升趋势，在2018年第三季度达到了顶峰。居外网记录的2018年中国买家对德国房产的询盘量，超过了2015~2017年的总和。

德国法兰克福2卧公寓，建筑面积78平方米，房价约¥446万（点击图片查看房源详情）

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居外网提供的数据显示，对于德国房产，中国买家最感兴趣的房价区间在25万到50万美元之间，约占29%；首选购房目的地为前5名依次为柏林、法兰克福、慕尼黑、杜塞尔多夫和汉堡。

奇米尔称，2019年以来，德国询盘量上升速度有所放缓。今年上半年的询盘量与去年同期相比上涨了23%，但第三季度同比却下降43%。预计今年中国买家的德国询盘量会稍低于去年。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

看完这个项目就知道为啥全球富豪都爱新加坡豪宅｜居外精选

前几年，李连杰、赵薇等众多知名艺人移民新加坡的热潮让国人见识了新加坡对富人们的强大吸引力。最近英国富豪James Dyson在新加坡一掷千金接连抢购2所豪宅，以及中国买家再次成为新加坡高端公寓最大海外买家等新闻，则再次让我们了解到，不止新加坡绿卡、新加坡豪宅也是全球富豪抢购的对象！一起看看为啥当地豪宅这样受欢迎！

税再多，挡不住富豪们对花园城市的向往

众所周知，新加坡被誉为全球解决住房问题的典范国家，其核心思路是政府解决绝大部分民众的住房，剩余的高收入人群则按市场规则运作，并以对外国买家征收高额税费的方式扼制炒房。此前，外国人在新加坡买房需要支付占房价总额15%的印花税，而在2018年7月，新加坡为了进一步调控，把这个比例调升到了20%！

然而，高额的印花税还是阻挡不住全球富豪在新加坡攻城拔寨的步伐。据新加坡《海峡时报》10月11日报道，今年1-9月，新加坡主核心区域共有315套公寓被外国买家买下，其中97套，即将近三分之一的买家是中国大陆客户，同时，还有8%的客户来自中国香港，中国人再次成为了新加坡最大的海外买家群体。简单搜索公开报道，就能看到一系列在新加坡购置豪宅的全球富豪信息：

今年英国首富James Dyson接连抢购新加坡豪宅，引爆全球媒体，也让全世界了解到新加坡豪宅的强大吸引力。（图片来源：Filckr）

Facebook联合创始人萨维林以38亿新币，购买Nassim Road 33号的优质洋房
高端电器品牌戴森创始人James Dyson先花1亿新币在Tanjong Pagar买下顶层超豪华公寓，三周之后，又买下Bukit Timah的一套优质洋房，标价约4500万新币
海底捞老板张勇花2700万新币，买下了一栋植物园附近的优质洋房
阿里联合创始人孙彤宇5100万新币，购买嘉峰豪庭（Le Nouvel Ardmore）第32层和33层的顶层公寓，创最贵单价

购买价值1亿新币的豪宅，仅支付的印花税就2000万新币（超过1亿人民币！！）。全球富豪们争相在新加坡这个“弹丸之地”抢购豪宅，简单明了地传达了两个信息：一、新加坡优质的生活环境得到了全球富豪的认可，这不仅是花园城市，更被评为“全球最具竞争力经济体”（2019年《全球竞争力报告》）；二、新加坡豪宅除了是完美的居住空间外，还具有很强的投资属性，保值增值能力很好——数据显示，过去2个季度新加坡的私人住宅价格虽连续下滑，但至今累积跌幅仅0.3％。备受管控，但价格坚挺，由此可见新加坡高端住宅的保值能力强。

占据新加坡顶级地段、设计、配套无可挑剔，且还是市场稀有的永久产权物业！

Skyline @ Orchard Boulevard：满足您对理想住所的追求

现在，全球富豪们在新加坡置业时有了多一个新选择：位于黄金第九区的永久产权公寓——Skyline @ Orchard Boulevard。由新加坡远东机构开发的顶级住宅项目“Skyline @ Orchard Boulevard”，地处新加坡最显贵的第九区，毗邻繁华的乌节路黄金购物热点，尽享先天独厚地利优势。项目由著名国际建筑设计师槇文彦（Fumihiko Maki）精心打造，融入日本建筑艺术，为住户带来一流的居住空间，一定满足你对理想住所的追求。

在寸土寸金的新加坡，只有像“Skyline @ Orchard Boulevard”这样面积宽敞、视野开阔、品质精益求精的高端住宅才配得上富豪的精挑细选。

新加坡最知名、人气最旺的乌节路购物街，汇聚了全球各类精品，是媲美纽约第五大道的商业街。（图片来源：Wikimedia Commons）

顶级地段：项目位于新加坡第九区安哥烈园23号（23 Angullia Park），距离乌节地铁站（Orchard MRT Station）仅7分钟步程；进入泛岛高速公路（Pan-Island Expressway, Whitley Road Entrance）往樟宜机场（Changi Airport）亦只须约9分钟车程，交通非常便捷。众所周知，第九区是新加坡最高端的住宅区，也是身份的象征。

购物天堂：项目距离世界闻名的乌节路购物街仅600米，周边大型购物商场林立，前往著名的会德丰广场（Wheelock Place）及爱雍·乌节（ION Orchard）只需5分钟步程，前往威士马广场（Wisma Atria）及高岛屋购物中心（Takashimaya Shopping Centre）亦分别只需6分钟和10分钟步程，尽享购物乐趣。

一流学区：好地段不止意味生活便利，更包括一流的教育资源，在这方面一样可以放心无忧！项目毗邻多间国际学校及大学,只需5分钟步程即达新加坡国际学校（ISS International School）；往达查茨沃斯国际学校（Chatsworth International School）只需约5分钟车程；而前往新加坡管理大学（Singapore Management University）亦只需6分钟车程。从中小学到世界知名大学，均在轻松抵达的范围之内！

槙文彦（Fumihiko Maki），日本现代主义建筑大师，1993年建筑界最高荣誉普利策克奖获得者，他坚信：设计师不仅要给后人留下房屋，更重要的是要留下文化财富。（图片来源：world-architects.com）

33层高楼、却仅有40个豪宅单元供应，只为确保每一个单元都能获得充分的居住空间、确保住户的居住体验。

名师设计: 项目由来自东京的国际建筑大师槇文彦（Fumihiko Maki）匠心打造，建筑材质、形式皆求简而美，赋予住户温馨舒适的居所。项目属单幢式设计，楼高162米，设有33层楼层，仅有40个公寓单元，房型以“两房连书房”及“三房连书房”为主，面积介乎162㎡-350㎡之间，每个单元都有观景阳台，可一览著名购物街乌节路的繁华景观。

完善配套：“Skyline @ Orchard Boulevard”小而全！尽管占地面积不大，但各类高端配套设施一应俱全，大厦14楼为空中花园，设有室内健身室及户外休憩平台；2楼设有水疗套房及按摩浴缸、蒸汽浴、吧台、休闲区；地面层设有游泳池、儿童嬉水池、日光浴台、草坪花园、室内及户外用餐亭等娱乐设施，让住户体验悠闲生活。

永久产权：目前新加坡市场上的大部分私人住宅项目都是99年产权的，而“Skyline @ Orchard Boulevard”属于市场上罕见的永久产权。从市场数据和反应来看，永久产权的物业由于供应有限，历来更受买家追捧。在新加坡取消“遗产税”后，永久产权能让你的豪宅更具保值功能。

更多Skyline @ Orchard Boulevard豪宅鉴赏：

想在优美的花园城市中拥有视野开阔、有充分个人空间的品质住宅，能享受到顶级公寓的完善配套，还能体验到都市生活便利，你对高端住宅的种种要求，“Skyline @ Orchard Boulevard”一一满足，欢迎点击https://www.juwai.com/50907046.htm，或联系居外热线400 041 7515了解更多和预约看房！

撰文：Echo Liu
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

行业巨头畅谈菲律宾房产投资前景

相比以往，近两年的海外房产投资市场呈现出新特点：东南亚国家纷纷进入国内买家的视野，除了大家耳熟能详的泰国，菲律宾也开始成为大家的投资目标，而香港邦外集团（Bonwai Group）作为国内首批海外房产投资企业，早已深耕菲律宾市场多年，并已发展集海外置业、物业管理、商业投资等多业态为一体的综合性产业集团公司。在邦外集团在香港设立首个菲律宾展厅之际，居外网对邦外集团展开对话，了解他们眼中的香港买家和菲律宾房产市场的后续发展。（Q：居外网；A：邦外集团）

Q：请问邦外在中国香港新设展示中心，是基于哪些考虑？预计来自香港的买家增加吗，是否有相关的数据？

A：邦外在香港设置展示中心，一方面是看重香港作为国际大都市的市场地位，一方面是认为香港籍买家会认同菲律宾房产的投资价值。从邦外近期的项目成交量来看，香港籍买家占比达20%，呈现出大幅增长情况。

Q：根据你们的观察，香港买家到菲律宾购房的主要需求有哪些，投资，养老？

A：香港买家对菲律宾房产需求是多样的，首先是认同菲律宾房产的投资价值，这是最基础的。在这个基础之上，才延伸出其他需求。在我们看来，认同菲律宾养老的香港买家不少，菲律宾作为知名的养老胜地，物价低廉，香港人退休后在菲律宾可以享受到非常不错的生活。

也有部分买家主要考虑移民，一是菲律宾移民门槛低5万美金即可，二是菲律宾也是一个机会之地。因此吸引了不少港人移民。

开幕现场，邦外集团高管为现场来宾分享菲律宾置业指南并对项目进行详细介绍，现场氛围相当火热。

Q：香港买家到菲律宾购房主要集中在哪个区域？

A：香港人以及大部分海外买家主要集中在帕赛（Passay）博彩区。这个区域也是过去几年最热的区域，因此也特别容易获得海外投资客的关注。但更多的机会会在一些未被过度关注的地区，如Ortigas地区。

Q：过去一年，菲律宾市场发展得怎样？

A：过去一年，是中菲关系迈入新阶段的一年，两国在各个领域的交流合作持续升温，随着菲律宾人口和经济的双重增长，越来越多的投资者涌入菲律宾房产市场，“一带一路”的政策红利有着很大的溢出效应。

而且，随着杜特尔特“大建特建”计划开展，菲律宾步入“基建的黄金时代”，不计其数的道路、桥梁、铁路，和机场将在未来几年完工。同时，2019年菲律宾房地产市场的办公，住宅，零售和酒店业呈上升趋势，办公室出租率达72%，零售业租金呈正向增长，旅游业保持了积极的发展轨迹。

Q：看好菲律宾马尼拉哪些城市板块？

A：综合多方面的考察和调研，我们认为Ortigas东北沿地铁区域正是投资的不二选择。目前的马卡蒂和BGC开发程度已经非常成熟，中心城区的土地已不能满足开发商，所以大量溢出的人口、资金、企业正流向Ortigas所在的东北部。

相比市区，Ortigas储备了大量待开发的土地资源，片区的房价也相对较低，还有很大的增值空间，也正因此，吸引了大量开发商来抢占布局开发项目。

未来这里将是马尼拉地铁的首通站点，预计2022年正式投入运营。届时“地铁盘”一定是马尼拉甚至整个菲律宾炙手火热的抢投项目。

除了Ortigas，马尼拉的Malate也是不可忽视的重要版块，Malate作为老马尼拉发展最成熟的城市，目前已有陆陆续续的翻新项目正在改建，在乔布斯国际公寓对面的菲律宾国家体育中心，政府正计划翻新重建，建成后将成为菲律宾最大的国家体育馆。

距离乔布斯国际公寓700米距离的马尼拉湾，正在施工建设一项填海工程项目，占地378公顷，预计2年内完工。这个项目规模宏大，未来将产生巨大的经济效益，创造无数就业机会，同时对旅游、房地产和服务业的发展具有不可估量的作用。

乔布斯国际公寓，马尼拉市中心马卡蒂珍稀现房，22平米精装公寓，仅需¥55万起。点击查看房源详情

所以，我们认为Malate和Ortigas的发展潜力同样不可低估。有人说菲律宾就是二十年的中国，而马尼拉就是十年前的上海。

不管从哪个角度考虑，菲律宾的投资潜力都非常巨大，背后的政府和国际资本的双向推动，加上本地庞大的内需和良好的人口结构比例，菲律宾房地产的黄金期至少持续10年。

本文由邦外置业集团提供。邦外置业集团是亚太地区规模庞大、综合实力雄厚的集房产销售、资产管理、金融服务的综合服务权威机构。集团拥有涵盖全球数十个国家、二十多个地区的海外优质房产资源，是中国高净值人群身边的海外置业专家，同时集团与全球百强开发商有着战略合作关系，凭着“诚信·专业·保障·透明”的理念，致力为客户提供海外房产投资、资产配置等海外不动产配置服务。点击查看邦外置业的代理房源，或致电居外热线400 041 7515垂询。

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居外看点：东京和大阪有6大条件吸引中国房产投资者

由于不可预测的政治事件和政府持续收紧的房地产行业监管措施，中国人已经对美国、加拿大和英国等传统热点地区感到了厌倦，并开始把日本视为一个理想的房地产投资目的地。

出于以下原因，人们在其他地点寻找分散投资的合理方式时发现，日本似乎是一个不错的选择。我们分析了促使中国买家前往以东京和大阪为首的日本城市购置物业的六大因素。

中国买家的东京和大阪房地产询价量（2018年下半年至2019年上半年）

1. 中日经济联系有所加强

由于中美政府之间的贸易和地区安全冲突仍在持续，日本与中国的外交关系正在经历一个不断改善的过程。2019年G20大阪峰会闭幕之后，中日两国承诺将改善双方的关系，并达成多项贸易和投资协议，从而缓和长期存在的领土争端和战争造成的历史遗留问题。

这让中国买家对日本看法变得更为积极。许多人想在明年夏季举行的东京奥运会和2025年的大阪世博会之前进行投资，因为这两场盛事会将使住宅房地产行业的收入持续增长，租金也会随之上升。大阪还计划于2024年开设第一家赌场。

2. 日本房价颇具吸引力

多年以外，中国置业者深受大城市高昂房价和狭小空间的影响。在他们眼里，日本的房地产可以算得上物美价廉。1990年，日本房地产市场的泡沫破裂后，日本主要城市的房价也大幅下跌，富有的中国人因此可以轻易地买下日本的房地产。

房地产经纪公司莱坊（Knight Frank）的数据显示，以上海或北京为例，100万美元只能购买面积约为53平方米的优质住宅空间，而在东京，人们花100万美元就可以购买大小至少为76平方米的住宅，其面积比上海和北京的住宅多40%。

2017年底，北京、上海和深圳的平均房价已高达中国人均全年可支配收入的46倍。在这样的背景下，日本的房价对中国买家十分有吸引力。如此低廉的房价甚至促使某些中国投资者放弃了他们之前在其他国家的投资，转而用这些资金在日本置业。还有一些人则认为，日本的公寓在形式上与独立住宅非常相似，但比美国或加拿大的独立住宅更容易管理。

此外，日本政府对跨国外籍置业者的限制也很少。中国海外置业者可以购买永久产权的房产，而不是由政府出租的土地。

东京都品川区上大崎2丁目3番新建项目，位于恵比寿站及目黑站之间，最高级街道与代官山相邻。三站六线并用，可贯穿全东京，交便极其方便。
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3. 丰厚的回报

对中国买家来说，日本房地产丰厚的收益是一项重要的推动因素。中国公寓的租赁收益率仅为2.6%左右。居外网的数据显示，日本房产的出租收益率可以达到近5%，远高于中国的房产。

据日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure and Transport）透露，去年，东京各区域房价的平均涨幅为7%至10%，而大阪的房价则上涨了12%。多位房地产分析师称，明年房价可能会再上涨10%至20%。

日本统计机构没有发布追踪私人住宅投资（无论是外国人还是日本公民）的官方数据，但中国买家对东京和大阪普通住宅物业的需求似乎十分强劲。

居外网的数据显示，从2018年下半年到今年上半年，中国买家对东京房地产的询价量激增，其上涨幅度高达253%。去年的询价量数据显示，57.4%的中国置业者正在考虑购买价格在5万至25万美元之间的住宅，33.5%的置业者则对价格在25万至50万美元之间的房产比较感兴趣。以投资为主要目的的置业者占了绝大多数，其次是那些打算购买房产用于自住的买家。尽管询价可能无法转化为实际的交易，但它们可以用作评估最终需求的有效指标。

此外，当地房地产经纪公司提供的数据表明，今年1月至3月期间，中国买家在大阪的房地产交易量较去年同期增长了15%至60%。

大阪OSAKA SUNSHINE TOWER是一栋全新的8层高、每层3个单位的高级住宅。单位面积约25平方米。物业位于大阪地标“道顿崛”一线商圈，更有巴士直通机场，是难得的优质住宅地段，为物业提供优质租客保证。
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4. 免签政策

虽然外籍人士申请居留权的难度颇大，但日本政府已经降低了他国公民进入日本境内的难度。2017年，日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年，而且允许持证人每次在该国停留长达90天，但每年停留的总时长不得超过180天。

此外，根据新的规定，可多次入境的短期商务签证有效期最长可达10年，而过去只有5年。

对中国买家来说，能够在限制较小的情况下前往邻国日本是一个很大的优势，因为这样他们可以从中国大陆轻松地去到日本查看自己新购置的住宅，或者探望在日本留学的子女。

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5. 高等教育

作为对外开放全球战略的一部分，日本计划在2020年前迎来30万名外国留学生。目前有大量的中国留学生已经涌入日本。日本文部科学省今年1月发布的一份报告显示，目前在日本留学的海外学生大约有298980人。其中，亚洲国家的学生占了95%，而中国学生的比例为38.5%。

有越来越多的中国学生选择到日本留学，因此中国家长们正计划在日本购买第二住宅或公寓来安置他们在那里留学的子女。

6. 宜居性

东京在经济学人智库（EIU）评比的世界十大宜居城市年度排名榜单上位列第七，因为人们普遍认为东京是一个便利、舒适而且令人兴奋的城市。在不久的将来，即将开幕的奥运会和东京部分主要站点（尤其是涩谷）周边的大规模再开发工程预计将进一步提升东京的排名。

大阪也跻身十大宜居城市之列，位居第四。如此出色的表现要归功于大阪市健全的综合基础设施、低犯罪率和稳定的公共交通条件。

中国人非常欣赏日本的高品质生活、文化和教育，以及日本民众彬彬有礼的态度，而这些优点都是促使人们在日本生活或投资的巨大动力。

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来源：居外网
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居外调查：中国买家对迪拜询盘下降15%

最新的阿联酋房地产市场报告显示，今年第三季度朱美拉湖塔（Jumeirah Lakes Towers）公寓价格较去年同期下降17.7%。（图片：雷姆•穆罕默德/ The National）

据中东媒体The National报导，由于迪拜房地产存在供大于求的问题，当前市场预期仍然较为低迷，因此，2019年第三季度，中国买家对迪拜房地产市场的兴趣下降。

居外网是一家向中国买家介绍海外房产的门户网站，该网站数据显示，本季度网站查询量同比下降15.3%。该公司执行董事长乔治·奇米尔（Georg Chmiel）表示，买家的兴趣仍保持在“健康”范围内。

“尽管当前市场疲软，但中国买家喜欢阿联酋，也喜欢在该地区长期投资获得丰厚利润的故事。阿联酋建造了适合中国买家口味的豪宅，其较为经济的价格十分具有吸引力。”切米尔说道：“房地产开发行业加大了营销力度，在香港和中国内地开拓市场，与中国内地的合作伙伴建立联系，并且推出了中文版在线推广网站。”

迪拜朱美拉棕榈岛奢华服务式公寓，面积95平方米，1卧2卫1车库。房价约¥427万，将于2019年第四季度完工。点击查看房源详情

近年来，迪拜的开发商重点打造面积较小、价格较为经济的公寓单元，因此，当地房地产平均价格大幅下跌，而投资者对公寓供大于求的担忧日益加剧。卡文迪什•马克斯韦尔（Cavendish Maxwell）最新公布的阿联酋迪拜房地产市场报告指出，2019年第三季度当地平均房价同比下降16.5%，别墅价格下跌了15%，公寓租金也下降了15%，别墅和联排别墅租金价值下降了12%。

来自房产中介公司的数据显示，2019年上半年，迪拜共有20978套新住宅竣工，另有38426套住宅工程进度超过85%，预计将在今年年底交付。

9月，迪拜政府宣布成立一个更高级别的房地产委员会，以更好地协调公众和私营开发商之间的供求关系。

迪拜国土部门一直以中国买家为对象展开强大的攻势，不仅在北京和深圳设立了代表处，还在中国定期举行路演。

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奇米尔表示，当地城市里中国留学生数量的增长，有助于刺激地产需求。

“今年到迪拜留学的外国学生总计3万人，其中有大约3400名中国学生。中国学生数量的增加与中国客户房地产购买量的增加之间存在直接联系。中国家庭经常在孩子上学的地方买房。”

然而，有迹象表明，此时，潜在买家的态度变得较为慎重。

“我们可以回溯最终成交客户的查询数据。然而，我们无法报告有多少询价最终成交。”

“鉴于目前的市场疲软态势，与两年前相比，如今买家在完成交易前的询盘次数，平均来说，应当更多。”

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来源：thenational.ae
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