Finance News – Page 45

希腊部分房产租金收入激增105%！

据《每日报》报道，在过去几年时间里，部分希腊业主的租金收入激增了105%，成为希腊房地产市场复苏的受益者。也就是说，购房移民希腊的业主们都赚到了。

希腊房市紧俏，好房源稀缺

在希腊旅游胜地中，圣托里尼的月租金最高，平均达到4000欧元/月，比2016年增长32%。

根据调查显示，2016年6月-2018年6月间，安提帕罗斯岛的房产租金升幅最大，短短两年间业主的租金收入翻了一倍，涨幅达105%，租金平均860欧元/月。伯罗奔尼撒城市麦西尼的租金收入正增长了84%，平均460欧元/月。基西拉岛房屋的租金收入增长了71%，平均为530欧元/月。

希腊银行数据显示，2019年上半年希腊的房产零售价格指数比2018年同期增长了3.1%，雅典地区上涨了4.9%，高于希腊的其他地区。希腊房产投资形势良好。

居外网现有过千套在售希腊房源，点击查看

最新调研数据，在过去的2018里，希腊房产市场价格涨势惊人。核心区域如雅典卫城、宪法广场周边，南部沿海，北部国际学校附近的房产增值达惊人的30%-50%，比雷埃夫斯港区域，以及核心区域周边辐射的区域也有10%-20%的增值。

这就意味着抛开出租收益不算，去年在希腊购房的客户就已经有了平均25%的收益。

这座令人赞叹的希腊Attica宅邸坐拥面积达6,500平方米的大型地块，周围环境静谧清幽，悦目娱心的壮丽海景尽收眼底。这座别墅共三层，其设计和建造均力求最高水准。房价约¥2,706万。
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由于希腊的房市紧俏，好的房源越来越稀缺。投资人光靠等，已经很难等到心仪靠谱的房源机会了。这种情况下，投资人的眼光不妨两手准备，在等待的同时，别错过了葡萄牙的投资机会。

赶不上希腊，欧洲还有葡萄牙

根据葡萄牙统计局（Statistics Portugal）的数据显示，2018年波尔图在葡萄牙城市中的房价增幅最高，其中Matosinhos的房价增长尤其强烈（9.8%）。但波尔图的房价尚未达到很高的水平，而游客，学生及家庭的需求量依然很大，未来的增长势头显而易见。波尔图的短租市场将持续活跃，将不会让投资者失望。

葡萄牙紧邻大西洋，是进入欧洲的门户，具有重要的战略地位。坐拥欧盟成员国与欧洲申根国的双重身份，申请葡萄牙移民是进入欧盟及申根国的最佳途径之一。葡萄牙作为欧洲第一个推出正式移民法律的申根国，其购房投资移民项目审批速度快捷，一人申请，全家移民。

葡萄牙波尔图的这套四居室别墅Vilar de Pinheiro设有户外加热泳池，采光极佳，它处于郁郁葱葱的绿化环境中，该住宅分为休闲区与生活区两个独立的区域，所有区域都配备了必要的设施。房价约¥526万。
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投资移民葡萄牙，除了收获“黄金居留许可签证”，还可以得到广阔的商业平台、子女优质欧洲教育机会、房产升值带来的收益、欧盟福利以及健全的医疗保障，是欧洲极具性价比的购房移民项目。葡萄牙购房移民项目，也将成为搭乘“一带一路”快车、把握欧洲经济复兴新机遇的重要途径。

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来源：外联出国
责编：Zoe Chan

物联网如何影响泰国房地产市场｜居外专栏

泰国房地产行业和物联网

房地产行业在任何国家都是公认的“黄金资产”和投资良选，即使是泰国也不例外。泰国房地产行业的增长达到了历史新高。这主要得益于亚洲国家消费能力的增强。房地产市场竞争激烈，难以预测，且与旅游业密切相关，充满着机遇和挑战。

房地产市场竞争之激烈与残酷已经成为了这一行业的代名词。而物联网将成为改变这场“游戏”的颠覆因素。革命性的物联网技术能够带来先进的技术创新，加强物理世界的互联互通。

泰国房地产市场及其发展的概况

未来泰国房地产市场将进入重要的缓和期，各部门的增长都将有所放缓，新一波房产项目将进入市场。

随着地价攀升以及高级地段空地稀缺，地段罕见的高端房产部门竞争仍将十分激烈。但考虑到新的管制规定以及将于2020年生效的曼谷城市计划，开发商们开始放缓脚步，重新审时度势。

物联网与泰国房地产之间的关键联系

由于房地产行业高度依赖钢筋水泥等原材料，因此物联网似乎看似与之并没有太大的联系。但通过仔细分析，我们发现物联网切实改变了房地产部门的运作。客户的偏好正在发生变化，并影响着需求和交易的发展。在不久的未来，物联网所发挥的作用将会越来越显著。

技术领域的最新创新发展正推动着房地产行业的增长，泰国也不例外。房地产行业用于收集市场数据的设备和机制实现了显著升级，助力房地产供应商制定更为智能的家庭和办公系统解决方案，为客户提供更好的服务。

泰国房地产的消费者行为出现显著变化。千禧一代取代X世代成为了购买决策者。千禧一代被认为是泰国房地产的新生力量。他们推动了“买房出租”生活方式的发展，早早地涉足房地产行业的投资机会，并促进技术赋能服务在房地产行业的发展。

相比中国和西方国家，泰国的数据更为廉价，而且每个人的工作都离不开智能手机和网络。因此，在泰国，物联网的影响将更为明显，并将颠覆房地产行业的发展。

物联网如何为泰国房地产行业服务

物联网促进房地产行业智能化发展

泰国的购房者们希望房地产供应商能够为其日常家庭琐事提供自动化的解决方案，从而使他们的生活更为便捷。例如，采暖通风与空调系统能够感知住户的最佳体感温度，并基于住户的日程安排在其回家前提前运作。这样的解决方案有助于增强用户体验，推动高效家庭智能系统的建立，从而实现更好的经济效益。

同样，智能安保系统能够在对日常家庭活动进行记录和分析的基础上，在偏离情况发生时，及时告知住户，从而确保住房的高度安全性。

物联网有助于显著提高能源效率

能源分配是泰国十分关注的问题。物联网在记录各大系统的能源消耗模式上能够发挥关键作用。在物联网技术支持下，自动化的住房维修服务通过采集运行时间、停机时间和维修周期等数据，能够帮助工程师追踪电梯、采暖通风和空调系统、照明设备等设施的运作情况。

在分析技术、设备和传感器的支持下，设施的运行模式将被记录下来，在维修周期到来或出现不正常运行情况时，及时通知用户进行维修，从而实现运行成本降低、运行更为顺畅等切实效益。

物联网有助于实现高效决策

随着泰国零售市场的繁荣发展，追踪客户数据的需求越来越高。物联网技术能够清晰呈现客户在哪些产品上花费的时间最多，商店的哪些部分拥有最高的客户访问量。细致掌握这些数据有助于零售商就商店的设计和货物的库存做出更高效的决策。

智能的工作环境也有利于制造商和仓库管理商开展工作，帮助他们进一步掌握库存、人员和机器性能状态，全面监测供应链情况。

物联网还对购房者产生影响。房地产商可以通过信标台技术向潜在买家推送通知。

物联网是泰国房地产市场的发展趋势

设备的互联互通是充分发挥物联网潜能的关键所在。互联互通的实现建立在各大系统、设备和供应商的一体化基础之上。

但这一过程存在侵犯用户数据隐私的风险。因此可能导致住户不愿意使用物联网解决方案。房地产行业必须制定明智的战略，通过采取正确的举措降低这一风险。

物联网对房地产价值链的影响还有很大的潜能有待开发，因此需要大量的直接和间接投资。房地产行业的未来发展离不开物联网，其运行方式将在物联网作用下开展。

泰国房地产公司执行总监Marciano Birjmohun专栏全集

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居外看点：中国人在日本购房的需求因何急剧上升？

过去12个月来，中国人在日购买住宅房产的需求显著增加。但促成这一增长的购房人群却出乎意料。

在经历数年的小幅波动后，2018年第三季度，中国购房者对日本房地产的咨询需求大幅飙升。今年第一季度，增幅相比去年同期更是超过了1000%。

居外网数据显示，这一增幅的出现得益于资本控制，近日本地区相对平价和较易管理房产的需求增加以及看涨东京房产价值的高涨市场情绪。虽然中国购房者的房产咨询并不会完全转化成实际交易，但其是购房需求增长的重要表现。

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高净值人士并不是购买日本房产的主力人群

中国有全球最多的亿万富翁。但高净值人士并不是推动日本住宅房地产市场发展的主力军。

购房者最感兴趣的房产类型为一居室房产。中国购房者咨询的此类房产，其价格中位数为18万美元（127万人民币）居外网上挂牌出售的大东京地区房产中，价格最低的房产是杉并区的一套一居室，价格为5.7万美元（40万人民币）。

日本房市吸引全球最多资本

2017年初以来，在资本控制下，中国投资者开展高额海外投资的难度越来越大。

资本控制和国内市场现状迫使中国投资者从美国、澳大利亚等高额投资市场退出。

部分中国投资者选择出售此前在其他国家购买的房产，转而投资日本房产。他们认为相比加利福尼亚或纽约的房产而言，日本相对平价的房产不仅价格更友好而且更容易管理。随着东京房产价值日趋走高，接近历史最高水平，投资东京房产看起来是一个不错的选择。

由于地区需求保持强劲且通胀率维持较低水平，东京房产价值有望保持增势。

中国的公寓租金回报率仅为2.6%。中国传统海外投资目的地——香港和新加坡的租金回报率也仅略高于中国。但东京却高达5%。

尽管大部分西方投资者仍然认为日本房产价格偏高，但对中国投资者而言，这一价格却很实惠。在上海或北京，100万美元只能买到53平方米的高级住宅。房产中介莱坊国际数据显示，在东京，100万美元可以买到约76平方米的高级住宅，多出40%。

居外推荐日本在售房源：

东京都练马区“石神井公园”站徒步15分
著名的一流开发商：松下住宅施工设计
开放式大客厅，楼梯设计，高耐久性的铁骨木造建筑
土地面积100平方米、建筑面积99平方米
永久产权、赠送高级家具
附近大型自然公园，生活设施齐全
售价6980万日元（约445万人民币）
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日本生活方式吸引人

日本每年吸引800万中国游客，这也有助于日本房地产投资的增长。很多中国人认为，日本的生活水平值得中国效仿。去日本旅游后，他们都爱上了这个国家，很多人甚至想在日本买房生活。尽管如此，77%的中国购房者是出于投资目的在日购房。

中国投资者对日本房地产需求的增加还受到两个新现象的影响。中国人对滑雪的兴趣日益浓厚。截至2022年北京冬季奥运会举办时，中国预计将拥有3亿滑雪爱好者。而他们中的大部分人热衷于在海外滑雪。

日本是他们的首选。

我们预计，到2025年，中国购房者对日本滑雪住宅房产的投资将从原来的空白增长到至少5%。为达到这一预期，居外网为中国用户提供了更多的滑雪房产和相关数据，并与SnowOnly.com开展合作。

日本北海道Abuta-gun的Vale Rusutsu是一幢10层楼的全新豪华建筑，提供1、2、3卧室公寓和顶楼公寓，距离2017年世界滑雪奖投票选出的日本最佳滑雪胜地的滑雪缆车只有几分钟的路程。设有5星级水疗、餐厅和娱乐设施。房价约¥798万。
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通过投资获得居留权

第二个新的现象中国投资者通过投资获取居留权。中国企业家获得日本居留签证的数量多得令人惊讶。中国人可以通过在日本创业为自己及其家人换得长达至少4个月的居留签证。

获得居留签证带来的好处包括享受低至1%或2%的低利率按揭贷款。

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来源：居外网
责编：Zoe Chan

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日本房地产投资的Arbitrage战略｜居外专栏

房地产投资是否有必胜之法。经常在网上以及广告当中看到使用【必胜法】作为口号的房地产商。我个人认为把【必胜】或【绝对赚钱】等作为宣传口号的房地产公司是需要注意的。

不过，可以用吸取知识以及积攒经验来大幅度增加房地产投资成功的可能性。房地产投资当中可以称为有效的战略之一就是Arbitrage战略。

说到房地产投资，种类有单身公寓到一栋公寓·办公楼·酒店等多种多样。今天就讲一下在房地产投资当中最普遍的单身公寓的投资。先让我们吸收一下有关房地产投资的基本知识。

房地产投资有购买·运营·出售三个过程。很多的投资家认为购买一个投资用房地产就觉得投资已经完成。其实，到运营·出售过程结束之后才可以说一个投资完成。其中，出售的过程作为房地产投资出口战略的重要点，什么时候·以什么价格·什么形式出售会影响整个房地产投资效果。

虚拟货币或FX交易当中会常听到Arbitrage，其实在房地产投资当中Arbitrage战略也非常有用。想有效的利用Arbitrage战略，首先要理解什么是Arbitrage。

Arbitrage是什么？

Arbitrage是指交易规则不一样的交易市场当中利用同样的商品或类似的商品的价差来获取利益的交易。Arbitrage也可以称作套利交易。

在国内外举办的说明会当中，我会经常给大家讲有关Arbitrage(套利交易) 的历史故事。在日本，江户时代1公斤金子可以交换5公斤银子。同时期，在欧洲1公斤金子可以交换15公斤的银子。在这里，先不要考虑运输费等费用，只注重交换规则而试想的话可以得出以下结论。

从日本拿1公斤的金子移到欧洲换取15公斤的银子

把15公斤的银子拿到日本换取3公斤的金子

再把3公斤的金子拿到欧洲换取45公斤的银子

再把45公斤的…

像这样，利用规则不同的市场交易特性获取利益。Arbitrage(套利交易)的利用不只是在金融商品当中，在房地产投资当中也非常的有效。

怎么利用Arbitrage做房地产投资战略

在单身公寓市场当中，可以按市场价格把交易市场分为以下几种。

新建市场
中古市场
自住市场
投资市场（租赁用市场）

如上图所表示，新建市场价格要高于中古市场价格。另外，自住市场价格要高于租赁用市场价格。在这里新建的比中古价格高是容易理解。那自住为什么会比租赁用高呢？相比投资物件流通时一般是由投资回报率决定，而在购买自住房地产时，则会考虑到妻子的喜好·小孩的学校·离老家近等，比起投资回报率更多的会去考虑主观的感情因素。因此，一般在价格上自住的会比投资高20%左右。

那么，具体在房地产投资上怎么利用Arbitrage战略呢？

上述当中，可以知道中古市场的投资物件价格应该是最低的。根据Arbitrage(套利交易)，要是可以把中古市场的投资物件转换为新建的自住的物件的话理论上是可以出售最高的价格。不只是理论上，在实际的操作当中也积攒了很多成功经验。

首先，购买投资物件（租赁用物件）在运营期间收取租金。等租赁人退租之后变为空室的话，利用全装修，把中古投资市场转换为新建自住的交易市场。

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当然，利用Arbitrage战略时也要注意很多有关物件的特性以及价差空间等要素。

这次是介绍了有关于交易市场的Arbitrage战略，下次将会给大家介绍有关于时间周期的Arbitrage战略。

责编：Adam Chen

日本置业专家数据大拿姜华专栏全集

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伦敦高尚社区最新报告——东贝尔格莱维亚区｜居外专栏

编者按：伦敦，欧洲经济之都。从英镑贬值到房市交易萎缩，价格停滞——英国脱欧带来入手英国的机会。随着新首相逐渐浮出水面，脱欧将有新的总设计师；一切逐渐尘埃落定之时，也就是英国房市利好的起点。去年下半年以来，德国等多个国家资本抄底英国。英国投资看伦敦，伦敦的高尚社区都有哪些呢？

这将是本系列中的第一篇，稍后会带来海德公园等区域。

东贝尔格莱维亚区

位于伦敦最具标志性的地标之一 ——白金汉宫的西南部，有着象牙白色的宏伟广场和壮观的联排别墅，贝尔格莱维亚（Belgravia）可以说是享誉世界的伦敦上流富人区。两个世纪以来，这里是伦敦，也是全世界最时尚的居住地之一。在这里居住过的名人是来自政治，音乐和艺术领域的翘楚。

贝尔格莱维亚的东部（East Belgravia）是相对来说是一个有待深度开发的区域，这里远离Belgravia一些繁华地区的主要街道，避开繁忙的环境，提供同样迷人而又安静的桃源。

东贝尔格莱维亚每年平均售出不到150处房产，可见房源的稀少。贝尔格莱维亚东部地区的重大投资和开发将使该地的繁荣不逊色于贝尔格莱维亚的中心地带。

☞历史

最初由威斯敏斯特第二侯爵Richard Grosvenor于19世纪20年代开发， Thomas Cubitt为建筑设计师，Belgravia的名字来自英国柴郡（Cheshire）的Belgrave村。如今，Belgravia的290多座建筑物被列入英国国家遗产保护名单，其中18座属于一级保护建筑。

在20世纪初期，这里曾有过将大量住宅改造成办公楼的时期。如今，这些优雅的联排别墅又经历着翻新，被改建回全来的面貌，将成为伦敦最时尚的住宅项目之一。

☞生活方式

除了东贝尔格莱维亚的住宅开发项目外，高水准的基础设施开发建设也在进行中，旨在打造享誉世界的休闲设施。着名的伦敦半岛酒店，以及欧洲第一家Cleveland Clinic都坐落于此。一个名为Grosvenor Place的私人会所的建筑许可也在申请中。

这里的餐厅数量非常多，仅米其林星级餐厅就有六家，最着名的两家餐厅有英国名厨Gordon Ramsay的’Petrus’，和Marcus Wareing的’Marcus’。当地的交通便利，距离伦敦最具代表性的公园步行即可到达，如海德公园，圣詹姆斯公园和绿色公园。

☞地理位置与价格优势

✦位于东贝尔格莱维亚（East Belgravia）东侧的物业可俯瞰42英亩的白金汉宫花园（Buckingham Palace Gardens），这个可以俯瞰女王家全景的地理位置在英国也是绝无仅有。

✦优质住宅物业的价格通常是指英国房产价格高度晋级前10%的房产，而身为高端住宅区的东贝尔格莱维亚的物业，其平均价格（每平方英尺）与其他主要住宅市场相同，因此使这里的房产含金量更高，也有更多价格增长的机会。

✦东贝尔格莱维亚的优质物业的价格门槛目前仅为540万英镑，相比之下，切尔西为580万英镑，梅菲尔超过820万英镑，骑士桥超过1200万英镑。

✦作为世界上最受欢迎和吸引力的地区之一，Belgravia和East Belgravia的平均价格折扣也略低于邻近的主要高端富人住宅区。

☞当地以及周边可投资项目

自2010年以来，贝尔格莱维亚完成了11项开发计划，其中只有6项正在筹备中。东贝尔格莱维亚开发新项目的机会更加稀缺。这意味着可投资项目的机会珍贵。

➤项目39 Headfort Place就是东贝尔格莱维亚区的一个难得的投资机会，以650万英镑的价格可以购买房产的永久产权，并可以不受国家文化遗产保护法的限制，改造现有房屋，着名建筑公司 Adams Architecture将为该豪宅设计打造优雅而古典的豪宅外观。

建筑面积约为3,800平方英尺，新房超过六层，有电梯。这座豪宅提供三个接待/娱乐室，包括一个大客厅和家庭影院，厨房，和五间可以直接进入公共花园的套房。

➤距离东部不到一英里的项目Buckingham Palace Quarter，作为圣詹姆斯区域复兴的最后一项工程最近刚刚完工。六间豪华的公寓和一栋位于白金汉宫内的八居室豪宅位伦敦房价再添新高度，每平方英尺的价格超过5,000英镑。

➤位于东南方的Victoria区也拥有非常抢手的项目。在过去十年中，投资超过22亿英镑，将维多利亚变成伦敦最前沿的社区之一，将优质住宅和高品质办公空间与卓越的娱乐，餐馆和零售奢侈品相结合。新的Crossrail车站的开发也将增强英国第二繁忙车站的连通性。

责任编辑：Adam Chen

伦敦高端房产界名人Gary Hersham专栏全集

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昆士兰内陆超大住宅地块土地投资抢手机会｜居外精选

实力型选手，海外房地产投资者首选土地

土地投资，指的是借助城市或区域的发展前景所进行的不动产投资。目前，国内大型企业和高净值人群偏爱投资海外土地，尤其偏爱经济发达、社会制度完善、安全稳定、土地享有永久产权的发达国家。

事实上，海外房地产的价值70%来自于土地，而永久产权的土地因资源有限，随着持续地开发则会愈加稀缺，进而增值。以澳大利亚黄金海岸为例，其土地价格3年内上涨了57%。可兴建别墅的大地块更是成为全澳最热门、抢手的资源。

在2017-2018财年，昆士兰州政府批准销售的土地数量下降了30%。随着该州可开发用地的减少，越来越多的人把注意力转移到了昆士兰州的内陆地区。与黄金海岸相比，那里更容易寻找到性价比高的大地块，且也有相当可观的发展前景。

聚焦昆士兰内陆城市图文巴

图文巴（Toowoomba）位于昆士兰州东南部内陆山区，常住人口约12万（约为黄金海岸常住人口的五分之一），是澳大利亚仅次于首都堪培拉的第二大内陆城市，往东距昆士兰州首府布里斯班约125公里。

图文巴是一座坐落在大分水岭（Great Dividing Range）顶端的山城，整个城市依山而建，平均海拔约700米，城中道路连绵起伏，洁净的街道、公园、花园和历史悠久的建筑让这座城市弥漫着迷人的复古气氛。

图文巴安全融洽的环境、清新的山区空气、美丽的自然风光和低消费水平，使其曾两次被评为澳大利亚最适宜居住的城市。

图文巴有着“花园之城”（Garden City）的美誉，拥有超过240个公共公园或花园；而每逢早春的九月的最后一周，城市内繁花盛开之时，更是会举办隆重的花卉嘉年华（Carnival of Flowers），吸引数以万计的游客前去赏花摄影。

图文巴经济发展前景

从黄金海岸到阳光海岸，从布里斯班和西到图文巴——这个昆士兰东南部的黄金三角，一直被认为提供了澳洲最好的中短期资本增长机会及理想的生活方式。

图文巴地处华瑞高公路（Warrego）和新英格兰公路的交叉口，交通极其便利。与布里斯班之间约需90分钟的车程，与黄金海岸和阳光海岸之间约需2小时的车程。

异常肥沃的农田使得图文巴成为优质农产品生产商，农业生产总值居澳大利亚第二位。针对出口机遇相对欠缺的现状,目前图文巴正大力发展一些重大基础设施项目，如2014年开始运营的威尔坎普机场（Wellcamp），改善公路、内陆铁路和航空设施，激发农业出口的潜力。

图文巴房地产发展前景

澳大利亚住房行业协会（HIA）2018年的报告显示，澳洲每年需要建造超过23万套住房才能满足不断膨胀的住房需求。此外，官方数据显示，在过去的一年里，新住房的建筑审批总量减少了3.2%。持续增长的住房需求与不断下降的住房供应之间的矛盾将更加突出，这将进一步推动澳洲地价、房价的上涨。

目前，距离图文巴中央商务区17公里，距离威尔坎普机场（Wellcamp Airport）28公里的海菲尔德（Highfields），有一块90公顷的住宅用地正在售卖中。该地块已被划入中低密度住宅区，可重新配置为738块住宅用地。基础设施完善——包括下水道、水、电气和通信电缆，可以立即安装使用。毋需多言，相信您也知道获得住宅规划许可的大型地块在昆士兰州将多么抢手。稍有犹豫，您可能就会与这个投资机会失之交臂。

购买意向申请将于2019年7月10日截止。若您有兴趣，请即至居外网官网https://www.juwai.com/48469051.htm或致电居外热线400 041 7515询盘。

注：本文属于商业赞助内容，素材由居外网签约代理Lindsay Southwell提供

撰文：Qi Cheng
责编：Zoe Chan

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2019多伦多商业地产回顾与投资展望｜居外专栏

进入到2019年，世界经济添加了更多的不稳定因素，多伦多地产投资将放到哪里，才能获得更好的回报？在2018年加拿大的商业地产经历了一些调整，依旧保持着健康而平稳的增长。而在2019年，预计公寓类住宅的开发，有望在众多商业地产的投资门类中，成为一个持续而强劲的增长亮点。

1、回顾2018 ——公寓投资市场创纪录的一年

在过去十年，加拿大公寓类住宅的开发，一直是地产投资中的热点。其中最重要的原因就是市场中多户公寓类住宅供应量的严重不足。

根据地产市场投资分析公司JLL的数据，2018年，多伦多的公寓类物业空置率仅为1.6%。虽然略高于2017年，却远低于国际通行惯例，房屋空置率在5％至10％的合理区间，仍然处在极低的水平。

而就交易量而言，2018年是GTA“多户住宅”投资市场创纪录的一年。根据Realnet的统计，由于供应紧张继续推高租金，2018年每间套房的租金较前一年上涨了近20%。相对较低的利率环境，加上围绕租金增长的乐观情绪，促成了多户型住宅价格的空前上涨。

就总体而言，2018年整个大多伦多地区新投资的“多户家庭物业”共122栋，9,289套，总额超过了23亿加币。

目前，大多伦多地区2018年新建公寓投资均价为$254,600/套，并且这一均价常年来基本呈现递增之势。

而根据多伦多地产局的官方数据，大多伦多地区公寓的二手房市场均价在2018年已经突破$550，000/套。可见在公寓开发领域，投资利润空间相当丰厚。

2、投资展望：2019公寓开发前景精彩可期

根据JLL的统计，2018多伦多投资总额最高的新建“多户家庭物业”位于士嘉堡1340-1360 Danforth Street，总额达$154,440,000，共572套公寓，每套均价$270,000。而建成后，预计平均每套单价最高的物业，则是位于多伦多市区的41 – 45 Spadina Road，共24套，总价$20,950,000，平均每套高达$872,917。

而就目前来看，在2019年，公寓开发的前景依然值得看好。有许多理由可以支持这一乐观的预期。

首先，公寓市场的供应尚不足以满足需求。

根据加拿大著名的投资公司Manulife Investment Management综合而得的数据，从2012年到2018年，加拿大家庭每年增加家庭25万户左右，这一数字超过了平均每年20万套的新房动工数。而大多伦多地区的公寓空置率又处于历史低位（1.6%）。

而土地的紧张，以及加拿大政府对土地开发的严格监管，也会让公寓市场在一段时期内始终处于一个供小于求的状态。

由世界银行在2018年12月对各国商业活动难易程度所作的结论（Ease of doing business index），加拿大的地产开发审批时间较为冗长。比如，审批一个简单的地产开发项目在美国需要81天，而在加拿大平均要249天。这一政策性的原因，也导致市场供应不足的问题，不可能会在短期内改变。

著名投资Manulife Investment Management也曾在去年得出结论，在住宅、零售、工业，办公室几个主要的商业地产投资门类中，加拿大住宅的单位风险回报居于最高。

因此，对房屋基本需求的扩大，以及市场供应的不足，会使公寓开发仍然具有巨大的商业前景。

其次，加拿大的经济也可以支持公寓开发的市场前景。

由于美国和加拿大的经济关系相当密切，美国处于50年来经济发展最好的时期，2019年首个季度的GDP增长更是达到了3.2%，而2019年前4个月的平均失业率仅为3.8%，这也使得加拿大的经济有被进一步带动的可能。

目前，加拿大的失业率正处于43年来的最低值。此前加拿大的就业市场更是从去年9月到今年2月，实现连续6个月的增长。而在今年四月，净增岗位更是超过10万，实现了43年来最大幅度的单月增长。这一亮眼的经济数据便可视为是一项例证。

再者，大城市中购房者的心理也为公寓开发提供了不错的前景。

今年5月，加拿大最大的房地产经纪公司Royal LePage（皇家地产）和美国最大的私人住宅抵押贷款保险公司Genworth 加拿大公司，进行了一项联合调查。其结论是“加拿大有57%的首次购房者最担心首付问题，而在多伦多，这一比例为68%，居全国之最”。因此，多数受访者表示，更愿意购买一套面积较小的房屋。而公寓房屋价格较低，首付也较低，因此更符合购房者的条件。

另外，在同一项调查中，全国有48%的首次购房者表示，自己更倾向于住在离工作地点较近、交通更便利的物业，即便其面积可能更小。而这一比例在多伦多，则达到了59%。因此，相比大面积，但较为偏远的独立屋，位于市区或地铁沿线的公寓会在将来更受年轻人的青睐。

而且，此间针对首次购房者父母的调查信息，也印证了Royal LePage在去年进行的另一项调查。调查显示，那些首次购房者的父母，其中有17%的人打算卖掉现在居住的房屋，并在2023年之前购买一套面积更小，价位更低的房产。这意味着在未来几年，公寓市场，除了首次购房的年轻人外，很可能还将多出140万的潜在买家。

最后，多伦多的建设，及安省的前景也有利于公寓开发。

目前安省已经承诺和联邦政府共同拨款90亿改善安省的交通系统。其中有50亿将用在多伦多。目前，已经有6个项目正处在设计和发展阶段，另有7个项目正随着多伦多的市政规划而进入筹备阶段。所有这些项目都会大幅改善多伦多的公交和基础建设状况。

这些项目包括了Eglinton轻轨项目、密市10号公路轻轨项目、拓宽401公路，以及正在提议中的约克区地铁延伸线路。可以预期，这些项目在投资基建、促进经济的同时，也将为交通沿线的公寓开发带来更好的机遇。

3、其他商业地产门类——土地，工业、零售及办公室

相较公寓开发，在其他商业地产投资的门类则呈现出更多喜忧参半，和涨跌互现的现象。

根据多伦多地产局的官方数据，2019年第一季度的租赁市场，除办公室租赁的面积同比小幅下滑0.5%外，其他门类均有不小的提升。但在租金方面，只有工业用地上涨了12.2%，其余均有所下滑。

而在出售方面，三个门类的出售面积同比均告下滑。但在售价方面，除了零售业之外，工业用地和办公室的单位面积售价同比都大幅上涨30% 左右。可见依然有一定的投资前景。

决定商业地产投资前景的因素，除了政府政策导向外，土地的供应量，人口迁移的走向，和与人口相匹配的交通配套设施，都是关键。多伦多地区做为拥有3700多万人的加拿大最主要省份安大略省（人口占全国38.64%）的首府，不仅是最大的城市区（有642万人），还有最大的机场，最多的高速路，最完善的交通网，再加上最多的新移民和人口流入，这些都为未来商业地产投资的回报提供了可靠的保证。而找到一个全方位，精通房地产专业的可靠人士，能为这种投资保驾护航，定能获得更理想的回报。

多伦多华人顶级经纪江晓清专栏全集

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寻求丰厚回报和生活品质中国买家对日本房产兴趣激增

由于买家开始寻求更丰厚的回报和“生活品质”，东京和大阪的房地产需求激增。居外网的数据显示，一般中国买家倾向于在东京寻找小户型的单卧室公寓。

今年年初，由于贸易战继续升级，而且中国政府开始实施更严格的资本管制政策，中国买家对美国房地产的需求开始下降，同时对日本房地产的兴趣猛增。

中国顶级国际房地产网站居外网表示，在2019年的前三个月，中国买家对日本房地产的询价量同比增长了13倍。另一方面，在同一时期内，中国买家对美国房地产的询价量下降了27.5%，这说明他们对美国物业的兴趣正在消退。

居外网称，房地产投资仍然是询价量提升的主要动力，但随着日本逐渐放宽对中国游客和高管的移民规定，住宅买家也在持续增加。居外网公司总部设于上海和香港，其主要客户为中国的家庭和个人投资者。

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“东京会成为下一个温哥华吗？有可能，但今年可能还不行，”居外网首席执行官罗雪欣女士说。温哥华以其规模庞大的中国人口而闻名，来自香港的移民尤其多。自1997年香港移交给中国之后，有大批香港人移居温哥华。“事实上，日本签证政策放宽后对中国人产生了较大的吸引力，有越来越多的中国人正在参与日本的签证项目。我们发现中国人的购房量和签证申请量迅速增长，但增长的幅度还比不上过去五年内中国人在加拿大的购房量和签证申请量。”

目前，日本的物业十分抢手，东京和大阪普通住宅区的房产也不例外。买家们正在寻找第二住宅或公寓来安置他们在日本留学的子女。一位经纪人表示，最常见的预算水平为20万到60万美元（约138.4万至415.3万元人民币）之间。许多人还选择出租房产。

中国买家对日本物业的询价
（指数化的询价次数，单位：1000）

总部位于大阪的房地产经纪公司水川（Mizukawa）曾报告：与去年同期相比，中国买家在1至3月的交易量增加了15%。“中国买家对日本房产日益增长的兴趣源于对人民币贬值的担忧，以及对日本房产价值和经济增长潜力的认知，”水川在报告中写道。

另一家房地产经纪公司，世纪21中华物业有限公司称，去年10月至12月期间，中国买家（包括来自香港和澳门的买家）在日本的购房交易笔数暴涨了60%。这家总部位于香港的房地产经纪公司表示，中国买家的投资额通常在5000万日元和2亿日元之间。

日本统计机构没有发布追踪私人投资（无论是外国人还是日本公民）的官方数据。

2018年下半年，大约是在中美政府开始出现贸易摩擦的时候，中国买家对日本房地产的兴趣开始急剧上升。居外网表示，虽然询价量不能理解为一比一的交易增长，但可以视为代表最终需求的有效参考指标。

这并不是第一次中国买家对日本房地产的需求激增。2017年，在中国政府为了保护本国货币并减少不计后果的投资行为而限制海外投资之前，日本已经历了中国投资者购买投机性房地产的热潮。日本房地产经纪人称，被上一股热潮席卷的主要地点包括东京东部的2020年奥运会举办场地，东京麻布和广尾高级住宅区，以及北海道的滑雪胜地。其中有多套房产都卖出了数百万美元的高价。

而在这一次的热潮中，中国投资者关注的是大阪举办2025年世博会前夕的房地产繁荣期，以及日本在同一地区开设的第一家赌场。居外网提供的数据表明，有77%的买家置业是为了投资。

世纪21中华物业有限公司称，签证是另一项推动因素。“在日本获得居留签证依然很困难，所以中国人选择投资房地产，在这里做生意。”中国买家开展的业务包括经营旅行社和餐馆，出租房产，代购化妆品和其他高质量的日本商品。

虽然申请居留权可能是一项挑战，但日本政府已经降低了访问该国的难度。2017年，日本政府出台了中国公民多次入境签证计划。这类签证的有效期为五年，而且允许持证人每次在该国停留长达90天，但每年停留的总时长不得超过180天。该项目的目标对象为中等收入人群，而不仅仅是高净值人群。

除了房贷利息飙升以外，中国房地产和其他国内投资方式的回报率也不断令当地投资者感到失望。此外，与其他亚洲国家不同，日本对于在本国购买房地产的外国人几乎没有施加任何限制。

“自2017年初以来，中国政府的资本管制使中国买家面临高昂的新海外投资成本，而且进行这类投资的难度日益提升，”居外网的罗女士说道。这些买家正在撤离价格较高的市场，如美国沿海地区和澳大利亚。“某些中国人正在用他们以前在其他国家的投资套现，并用这些钱在日本购买房地产。其他人则认为，一套便宜的日本公寓比美国加州或纽约的住宅更实惠，而且更易于管理。”

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教育是另一项可能影响房产投资趋势的因素。自从去年中美爆发贸易战以来，许多中国人在申请美国留学签证时遇到了困难。因此，他们开始转向包括日本在内的其他国家以接受高等教育。

中国大陆游客访问日本的人数不断增加（去年增长14%，达到了840万），这使得中国买家对日本的了解程度有所加深，因此更乐于在日本购置资产。

“许多中国人认为，在生活质量的追求方面，日本为中国树立了榜样，”罗女士说。“去到日本以后，他们就爱上了这个国家，而且经常产生在这里买一套房子的念头。”

经历了20多年的衰退后，日本房地产市场近年来已经开始复苏。尽管如此，全国土地价格仍停留在1991年巅峰值的38%。

鉴于中国的利率普遍较低，而且股市萎靡不振，许多中国人把房地产视为最理想的投资方式。

据居外网报道，日本房地产的收益率约为5%，而中国的公寓租金收益率仅为2.6%，因此前者较后者更有吸引力。中国离岸投资的传统目的地——香港和新加坡的房地产收益也好不到哪里去。

“虽然大多数西方人仍然认为日本的房地产非常昂贵，但对中国买家来说，这似乎是一笔划算的买卖，”罗女士说道。

来源：日经亚洲评论
责编：Zoe Chan

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作者：居外网海外房产行业分析师Adam Yang

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2019多伦多商业地产展望【黄岚地产榜】 | 居外专栏

上一期Daisy黄岚回顾了和展望了加拿大商业地产的情况，本期Daisy继续聊一聊多伦多商业地产的趋势，希望对您的地产投资买卖有所帮助。

- - - - 经济成长和建设热潮
      - 市中心的商业物业继续紧俏
      - 市场供应的挑战
      - 电子商务驱动需求增长
      - 人口增长驱动需求增长
      - 多伦多值得关注的建设项目
责编：Adam Chen

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

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