Finance News – Page 99

美業內人士看好二級城市多戶住宅投資而非紐約旧金山 | 美國

由於高淨值人士（HNW）投資者和家族理財室（為富裕家族管理財富的私人機構）希望增加房地產的投資組合，美國的多單元住宅（multifamily）將繼續提供有吸引力的投資機會。高淨值投資者要求從核心物業獲得可預測的現金流，或重建項目中獲取增值收益，多戶住宅的市場板塊能夠達到他們的這些目標。在這種情況下，有什麼市場線索可以幫助高淨值投資者掌握符合投資組合目標回報的機會？

多單元房屋投資的風險和回報

舊金山和紐約市等門戶市場具有吸引力，這些市場也經歷了重大的多單元住宅發展。這種新供應會抑制租金增長，並且考慮到門戶市場進入成本高，當租金增長停滯時，回報反響更為迅速。相反，像鹽湖城和丹佛這樣的二級市場，雖然人口和就業人數都很強勁，但新開發項目相對較少。我們認為這些市場能為高淨值投資者提供更可預測的回報和更有吸引力的選擇。

千禧一代人對租賃住房的需求加大，開發商也正在以設計和設施響應，為他們可預測的行為提供服務。城市小單位開發的增加就是其中的一個例子。也就是說，當某些市場上的這種產品太多時，投資者需要小心謹慎。像他們之前幾代人一樣，千禧一代最終將會尋求在好的學區為他們的家庭購買房屋，並且可能趨向郊區。

另外，越來越多的老年租房者想要更高質量的成屋和設施。許多資產，即使是10年的資產，也不能滿足這些租客的偏好，這為精明的投資者創造了實行重建策略的機會。

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如何提升多單元房屋投資的投資回報率？

多單元住宅可以為高淨值投資者提供長期的戰略性投資機會，但在實現收益方面有一些重要的事情需要注意。位置，資產質量和強勁的市場基本面必須符合投資策略和良好的承銷。資產的管理也是成功的關鍵。

對房屋裝修，設施和技術的進行升級，包括包裹管理，智能恆溫器和安全系統，是有效增加價值和提高回報的附加手段。例如，節能升級可以降低運營成本，並在使用代理債務時節省經費。

包裹管理是租戶需求轉變的另一個例子。隨著電子商務的日益普及，租戶的收入遠遠高於幾年前，成功的社區能有效地管理這種交付流量。提供針對包裹盜竊問題開發創新解決方案的第三方供應商對在線購物的租戶有很高的吸引力。

避免多單元住宅投資的失誤

您的目標投資市場是否充斥著過多資本？如果是這樣，不切實際的租金增長假設或低估運營費用的增加將影響估值的完整性。回報率能否維持？在回報率下降到4％以下的市場，誤差幅度有所放大。在超低回報率環境下評估風險時，准確度是必須的條件。

資本成本的充分承保是另一個需要謹慎的地方。面對租戶偏好的變化，特別是在考慮跟上科技發展的成本時，每單位250美元資本儲備的舊標准可能無法適用。

結論

我們相信，在合適的公寓市場上，有多種因素會為高淨值人士和家庭理財辦公室投資者增加機會。隨著建設貸款人控制新貸款和股權投資者變得更加謹慎，我們預計現有的發展渠道將會縮窄。結合租房者不斷變化的需求，我們認為，增加現有公寓資產和獲得有吸引力的回報的機會越來越多。

相關專欄文章：【選擇投資美國多單元住宅（multi-family）的五大原因】

作者：Robert Brunswick，美国房产投资管理公司 Buchanan Street Partners CEO及联合创始人

原文發表日期：2017年10月12日

責任編輯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

老牌華人社區紐約法拉盛周边地价见涨 | 美國

由於美國紐約皇後區的法拉盛（Flushing）市中心房地產的價格近幾年呈現直線上漲趨勢，近來，土地開發商將目標轉移至鄰近區域購地築樓。建地買賣熱絡，間接烘漲法拉盛，鄰近居民擔心會有過度開發之虞。

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皇後區的法拉盛法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地 — 法拉盛是紐約皇後區地產起飛的核心地

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Onex房地產公司（Onex Real Estate Partners）總裁達納（Michael Dana）向《紐約時報》表示，法拉盛是皇後區地產起飛的核心地。鑒於該地段發展代價較高昂，精明建商將重心移到它的外圍地區。行動派商如位於長島的房地產投資公司伊斯丹資本（Eastone Capital Partners）以2,300萬美元購買位於北方大道（Northern Boulevard）141-57號的開發據點。

這塊地約23,000平方英尺，目前美國銀行分行和國際工程師聯合工會14-14B分會（International Union of Operating Engineers Local 14-14B）還在據點營運。

美國銀行的租約還有近兩年才到期。屆時，開發商將拆除建築物，整地面積約為6.8萬平方英尺。計劃改建成具有零售商區和公寓的綜合式建案。

該筆交易是由高緯環球房產公司（Cushman & Wakefield ）的普羅伊斯（Stephen Preuss）中介牽成的。他希望有更多商機能湧入法拉盛，並指出，法拉盛市中心的土地價格看漲，很多開發商轉移目標看准了像北方大道這種市中心外圍副區，因價格較為實在些。而這種外圍購地的趨勢會持續下去。

Eastone在網站上已刊登了他們在法拉盛與長島市的幾筆買賣項目。

由於這種購地建案熱潮風漲，法拉盛地區現在正充斥著這些投資買賣的計劃案，有些人擔心附近社區會被過度開發。目前的開發方案有富頓集團在第39大道上的巨型Tangram項目和Onex地產合作公司（Onex Real Estate Partners）的天景公寓（Sky View Parc）。

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（互聯網資訊綜合整理）

責任編輯：Zoe Chan

灣區房產行情緊俏東灣三谷成華人購房首選 | 美國

居外網自2013年記錄“詢盤數據”以來，美國從來都是國人最熱愛最向往的置業聖地，高居榜首。無論是出於自己將來養老，還是孩子已經或將在美國深造，或純粹是為了資產安全保持而投資；如果說北京海澱是國人公認的“宇宙中心”的，那麼稱“美國灣區”全球的“宇宙中心”肯定不過分。

相比中國的北京或者上海，美國房產性價比更高已經不用贅述，除了能擁有房屋永久所有權和土地所有權，房屋一般都具備地下室、閣樓、花園、院子、車庫等，配套完整。

另外，美國市場成熟、法律公開透明，購房程序也不復雜。購房者即便沒有綠卡或簽證，只要擁有中國護照，就算不踏上美國本土，也可以通過傳真完成交易，可謂便捷至極。

加州灣區在科學技術、教育、文化、體育、醫療、創業等領域都擁有輝煌的記錄，世界頂尖高校前10位中的斯坦福大學和加州大學伯克利分校都在灣區。

舊金山灣區儼然成為美國房地產市場的龍頭和風向標。有數據顯示，舊金山領漲加州的房地產市場，而加州則領漲美國的房地產市場。

2017年8月，加州房地產經紀協會（California Association of Realtors）的統計數據顯示，加州獨立屋中位價格漲至565,330美元，與1年前相比漲幅達7.2%，為10年來最高漲幅。報告中特別提到舊金山灣區9縣的獨立屋，中位價格漲至85萬6,200美元，與1年前相比漲幅為10.2%。

專家分析，從歷史的角度來看，這一波的房價上漲仍然會有比較大的空間。因為就美國目前的經濟發展來說，經濟繁榮、就業充分、景氣上升、消費信心十足，短期內不大會發生導致房價大幅下降的經濟危機。

灣區有一大批世界頂尖的高科技公司，創業人才不斷湧來，經濟發展和人口增長長期持續，必將帶動灣區房地產價格的長期攀升；而目前灣區可使用的土地日漸減少，二手房交易量嚴重不足；隨著近些年亞裔新移民不斷湧入，灣區未來的發展趨勢逐漸亞洲化，也帶動灣區的房價越來越貴。

華人在灣區投資買房喜歡挑在哪裡？

在供不應求、賣家市場的灣區房產市場中，價格節節上漲、居高不下，那麼作為華人買家都會考慮哪些因素呢？

灣區地產經紀人Charlotte Tsang為我們講了一個實例，可以從中一窺華人買房時的考量重點。

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獨棟屋（single-family house）是獨立的建築，建築圍牆不和鄰居公用，一般為1-3 層樓的建築。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築，以郊區的獨棟屋居多。 — 圖二：獨棟屋（single-family house）是獨立的建築，圍牆不和鄰居公用，一般為1-3 層樓。老式獨棟屋帶前後院。美國大多數住宅樓為這種建築，以郊區的獨棟屋居多。

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Sally（化名）一家是典型的灣區華人，30出頭的她，在家中做全職主婦，剛剛生下一個寶寶。丈夫有著不錯的收入，一人的工資撐起中產階級水平的生活。因為寶寶的降臨，Sally和丈夫想停止租房，買一棟屬於自己的房產。

考慮到孩子就學的問題，Sally希望搬到一個好的社區，購置一座獨棟住宅（single-family house），學區要好、價格合理、離Bart車站近些，預算約為70萬到80萬美元。5年之內，他們不打算搬家。

在請Charlotte Tsang做房地產經紀之前，Sally對於符合期望的社區並沒有任何概念。為Sally做完經濟能力評估後，根據市場情況，Charlotte推薦了三個東灣的社區，分別是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之後Charlotte帶著Sally全家驅車前去觀察中意的社區，進一步挑選。最後Sally一家以約80萬美元的價格，在Castro Valley拿下一所有3個臥室的獨立住宅。如其所願，學區不錯，環境也好，距離Bart車站很近，方便丈夫上班，可謂合家歡喜。

東灣三谷——炎熱房產市場中的清涼綠洲

從上面的例子可以看出，華人家庭大都考慮的一樣，主要就是注重學區、社區和價格。

圖三：東灣三谷地區房價增長分布圖（2017年8月數據，Zillow Research）

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“華人很喜歡東灣三谷（Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville）、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo，”生長在灣區的房地產經紀Charlotte Tsang介紹道。從業五年來，客戶群中約一半為亞裔美國人，Charlotte對於華人的喜好相當了解，“那裡的房價可負擔性比較高，社區、氣候不錯，學區也好，比如在San Leandro，有很多中國超市，一個於2016年新建的全新Kaiser醫院，兩個灣區地鐵（BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特別強調，對於多代同堂的華人家庭，三藩市東灣（San Francisco East Bay Area）是買房、投資的好選擇。

東灣三谷地區是美麗的花園城市，有多個風景優美的國際標准高爾夫球場，有小Napa之稱的紅酒之鄉c市，是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory國家實驗室、Bishop Business Park高科技工業園區、享譽灣區的購物天堂San Francisco Premium Outlets，以及是美國著名電話通訊公司AT&T西部地區總部所在地。

三谷地區的地理位置優越。大灣區地鐵的東灣終點站就在Dublin市中心，從這裡乘地鐵到舊金山市區和國際機場約1-1.5小時，到南灣硅谷中心，南到斯坦福大學，北到伯克萊加州大學均為30-40英裡，大約30-60分鐘車程。San Francisco Premium Outlets購物天堂近在咫尺，還有多個華人超市和大小中餐館。

這裡有全新現代化的大型居民社區，房屋新而大。2015年被美國著名的社區和城市排行榜網站Niche評為加州最適合家庭居住的地區。社區安全舒適，犯罪率極低。Danville的Blackhawk黑鷹區（Blackhawk）是灣區最美的規劃社區之一，依山而建，很多知名人士居住在此。

這裡亦有聞名加州和灣區的優秀中小學教育系統，三谷地區9分以上的小學31所，中學、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位，是全加州硬件設施最好的公立學校。

這裡還有超一流的私立中學The Athenian School，嚴謹的校訓和多元化教學，吸引了十多個國家包括中國在內的很多小留學生。

和硅谷中心一些老牌好學區的住房相比，學校的評分水平多是相同等級。但三谷的居住條件更好卻價格適宜。在三谷100萬美金左右可以買到2500-3000英尺1到10年新的花園別墅房，然而在南灣或在中半島等地，相同水平的房子，至少在200萬美金以上，而且房齡多在40年以上。

這裡是不需要去硅谷核心區上班的新移民首選地。目前該區華人的比例已經上升到23%左右。在這裡生活的孩子們能同時體驗到美國的傳統文化和多元文化。

Charlotte說，對於地產買家來說，這裡的新興設施（餐館、購物區）讓生活更加便利，新建房屋價格區間在50幾萬美元到240萬美元之間，跨度很大，選擇多多，適合多代同堂的華人家庭，由於租房政策管制較寬松，也適合期望通過房租來長期投資的買家。

責任編輯：Zoe Chan

三季度公寓租金增速放緩曾被“危機重創”城市增速最快 | 美國

全美已經找不到租金年度增幅超過10%的大都會區。美國城市的公寓租金增幅放緩。2016年租金增長最快的城市今年仍然是租金增長的主要城市，但其領先地位不繼縮小。

美國房產數據公司Axiometrics高級副總裁傑·丹頓（Jay Denton）稱：“一年前休斯敦和薩克拉門多的租金增長率相差懸殊，休斯敦的租金增長率約為1％，而薩克拉門托（Sacramento）則高得多，增長率近12％。”

如今，各大都會區的年租金增長率都不到10％。在新增就業崗位和較少新建公寓的市場，租金仍然增長最快。許多這些市場是曾受到房市崩盤重擊的城鎮，而且這些城鎮往往是人口增長的地方。此外，公寓開發商在像薩克拉門托，加利福尼亞州和拉斯維加斯這樣的住房市場崩盤的城市中新建的公寓單位相對較少，從而減少了公寓的競爭。

根據研究公司Yardi Matrix對121個市場的調查，美國租金在截止至第三季度的12個月中平均增長了2.2％，創下自2011年4月以來最低的增幅。

不過，平均租金仍在增長。 “我們不相信目前多戶房屋市場會停止擴張，” Yardi表示：“就業增長和社會人口趨勢預示著未來幾年的強勁需求。”

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同時，2016年租金增長最快的市場在2017年的租金增速放緩幅度最大。例如，薩克拉門托市的租金增長仍然是美國最強勁的，但其領先地位正在縮小。根據Axiometrics公司的數據，薩克拉門托的公寓租金在截止至2017年第三季度的12個月內增長了6.9％。在一年前同一期間，租金上漲了近12％。

薩克拉門托租金增長受限的原因之一是，雖然城市人口快速增長，但大部分淨移民來自從事相對低工資的移民。“你看服務人員，他們以相當低的工資來租住房子，” Yardi Matrix的商業智能總監道格拉斯·萊斯勒（Douglas Ressler）稱。這些工人負擔不起每年以兩位數增長的租金。薩克拉門托也受益於因舊金山灣區房價過高而搬遷的人潮湧入。

薩克拉門托的高租金也受到了新建房屋相對缺乏的支持。直到最近，開發商在薩克拉門托建造了相對較少的新公寓社區。開發商在房市繁榮期間在那裡建造了大量的新房，這在房價崩潰後需要多年的時間吸收。丹頓稱：“由於住房供應過剩，上一個房地產周期中最熱門的一些市場需要恢復的時間最長。”

當地分區限制也使得在薩克拉門多地區的許多地方難以建造公寓。萊斯勒說，許多司法管轄區明確地支持興建單戶住房。

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另一座房市崩盤的城市拉斯維加斯的公寓租金增長第二快。根據Axiometrics公司的數據，拉斯維加斯公寓租金在截至2017年第三季度的12個月內上漲了5.8％。“拉斯維加斯的房地產市場比其他房市的衰退更長，更深，” 丹頓說：“拉斯維加斯只是處於房地產周期的不同階段。其他市場建設蓬勃。”

根據Axiometrics公司的數據，開發商終於開始將新產品投入市場——2017年將會有3500個新公寓推出，這些新公寓已經放緩了這個城市租金增長的速度。不過，拉斯維加斯的公寓市場預期會保持健康。2018年，開發商只會推出1700套新的公寓，而這個城市每年創造約3萬個新工作崗位。

其他登上租金上漲最快排行榜的城市有許多是房價受到重創的城市。佛羅裡達州奧蘭多排名第三。根據Axiometrics公司的統計，奧蘭多平均公寓租金在截止至第三季度的12個月內增長了4.8％。聖地亞哥排名第五，租金增長4.5％。佛羅里達州傑克遜維爾市（Jacksonville）排名第六，租金增長4.4％。

責任編輯：Zoe Chan

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接棒歐洲投資者中国人成西哈努克商業地產最大持有者！| 柬埔寨

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中國和柬埔寨之間的樂觀關系繼續鞏固，從而增加了中國人投資該國房地產市場的機會。

柬埔寨的發展潛力已經獲得廣泛認可，原因在於，相較於東南亞國家聯盟的其他國家，該國的城市化程度相對不足。

由於上述因素，中國每年在該市場投入大量資金，尤其是西哈努克（Sihanoukville），中國投資者希望在該市場占據支配地位。

西哈努克房產銷售和租賃經理諾恩·蒂姆（Norn Thim）在解釋上述市場支配地位的原因時說道：“目前，中國投資者正在支配西哈努克房地產市場，其目標是，未來將該地區變成‘唐人街’。”

西哈努克此前被認為是歐洲投資者的聚集地——其投資占該地區總投資的75%。

不過，隨著近期中國投資的流入，這種情況迅速發生改變，目前中國投資占該地區總投資的65%。中國投資者主要集中於賭場、共管公寓和酒店綜合體領域。

由於西哈努克日漸完善的基礎設施及其不斷增長的經濟和旅游業發展潛力，Blue Bay和The Seagate Suites等大型中國項目已經選擇在這個美麗的沿海城市開發。

The Seagate Suite首開先河，位於維多利亞海灘（Victory Beach）黃金位置，占地4,126平方米，是西哈努克最高的混合用途開發項目。項目共45層，於2017年6月開工，計劃於2020年12月完工。

The Seagate Suite項目經理延艾博（Eam Eab）將西哈努克描述為“柬埔寨寶貴的珍珠，大多數投資者都想參與其中”。

延先生認為，該地區不僅是絕佳的旅游勝地，還能夠為駐扎於此的公司提供賺錢機會。

“繼金邊之後，我們預計西哈努克將因擁有強大的旅游業、商業和基礎設施部門，成為柬埔寨第二大城市，”他表示。

他認為，由於未來的開發，該地區將產生較大的住宅需求，因為相較於在共管公寓中租一個房間的租金價格，長期住在酒店裡的花費讓人難以負擔。

同時，該地區的另一個關鍵項目Blue Bay正在由中國開發商蜀柬天域發展有限公司開發。2016年，該開發商投資2億美元打造該奢華共管公寓項目，該項目預計將於2019年12月完工，向購房者和住戶交付。

Blue Bay銷售經理陳麗（音譯）也認為，西哈努克是絕佳投資地點，但將這在很大程度上歸因於柬埔寨的總體發展。

陳女士認為，“柬埔寨的政治狀況穩定，目前的GDP年均增速高達7%，且‘一帶一路’戰略日益深化，這都推動了對Blue Bay和西哈努克的投資。”

她的設想是，西哈努克在不久的將來將成為國際領先的旅游城市。

不過，中國投資流入西哈努克房地產行業的其中一個影響是，該地區的地價飆升。

歐特斯海灘（Otres Beach）等沿海地區周邊的地價已從最初的700美元/平方米左右飆升至1,100美元/平方米。租賃房產的租金也大幅攀升，公寓租金比前幾年翻了一番。

因此，許多當地和歐洲投資者已經考慮轉戰地價更便宜的其他柬埔寨地區，比如貢布（Kampot）。

西哈努克房產銷售和租賃經理諾恩·蒂姆表達了對於中國投資流入西哈努克的一些擔憂。

諾恩先生擔心，未來可能會由中國投資者全權掌控西哈努克整個房地產行業，壟斷該市場。

這樣帶來的後果是，地價和租金繼續上漲，從而可能讓想在特殊時間來西哈努克的柬埔寨人望而卻步，比如高棉新年、潑水節和亡人節。

諾恩先生還擔心，嘟嘟車司機或餐館老板等當地小企業主的利益受損，原因在於，中國投資者一旦有了自己的服務業之後，就不會再使用這些現有的當地服務了。

這與歐洲投資者喜歡使用由柬埔寨人提供的服務截然不同。

西哈努克精品項目推薦：

BLUE BAY

柬埔寨唯一純旅游度假親海公寓，1440套，37層、西港唯一世界級沙灘地標建築。滿足您對旅游度假方式的所有想像。

交通便捷坐享西港旅游盛宴
BLUE BAY位於西哈努克城濱海處，雙向4車道，極速暢達。到達濱海大道，你的夢想海濱之旅就此開啟。BLUE BAY距離雙獅廣場5分鐘，與西港著名的索卡酒店，Holiday賭場緊緊相連。

酒店管理穩定收益
特邀資深酒店管理公司傾情加盟，對公寓及其配套項目做專業的管理服務，充分利用BLUE BAY海景資源的唯一性，為客戶提供高品質服務的同時，為投資者建立持久的收益保障。

傾心雕琢幻變組合
BLUE BAY首創幻變型海景公寓。在53平方米公寓的基礎上，可以隨意組合成70平方米，90平方米，290平方米，400平方米等各類觀海公寓，形成不同的功能與觀海效果。為游客提供更多旅居選擇的同時，更為投資者提供不同的投資方案。

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泰榮·西港城

泰榮·西港城位於柬埔寨西哈努克市美麗的勝利海灘上，毗鄰西哈努克港省政府，生態環境優美，地理位置絕佳，升值潛力巨大。該項目總建築面積十萬多平方米，整體共計45層，是一個集酒店式公寓、商業娛樂、休閑度假一體式的城市綜合體。

泰榮·西港城還配有健身房和空中泳池等休閑設施，每個單元都配備一個獨立的陽台，360度無死角看海景，能夠滿足各年齡層群體的居住、辦公要求。項目落成後，將成為西港市璀璨奪目的核心地標。

泰榮·西港城項目由KHCN投資開發有限公司傾力打造，並由中國建築股份有限公司第二工程局承建。中建公司柬埔寨分公司以打造“中國建築”品牌形像為目標，秉承“誠信、創新、超越、共贏”的企業精神，為合作方提供最具價值的品牌服務。金邊大型建築之一“金邊壹號”項目也是由中國建築（東南亞）（柬埔寨）公司承建。

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2017年2季度歐洲住宅市場——冰島房價漲幅全球最高，雅典房價連跌近10年 | 海外

2017 年 2 季度，在已經發表數據的 22 個歐洲住房市場中，18 個國家和地區房價實現同比上漲，10 個市場漲幅高於去年同期。其中，冰島與愛爾蘭房價同比增長均達到兩位數，在2017年2季度的全球房市表現中也名列前茅。另一方面，俄羅斯住宅市場跌幅正在縮小，希臘雅典得住宅價格也很有可能在今年迎來連續下跌的第十個年頭。

表現強勢

冰島是2017年2季度全球房價同比增幅最快的國家。21.28%的增幅不僅高於全球其他市場，也遠高於去年同期 6.34% 的漲幅，這也是自 2005 年 4 季度以來的最高同比漲幅。

冰島住房市場從2002 至 2007 年經歷了一波上漲行情，價格飆升達到 73%以上。但從 2008 年初到 2010 年，由於該國經濟受到全球經濟危機的重創，導致房價大跌 32.5%，在接下來的 3 年時間裡，住房市場漲幅總計僅為 5%，近乎停滯狀態。隨後，冰島開始進入強勁的上漲通道，2014 年漲 5.18%，2015 年漲6.93%，2016 年漲 12.53%。這樣的現象部分歸功於強大的市場需求和有限的住房供應，特別是在首都雷克雅維克。近年來持續增長的遊客數量是刺激冰島房市需求的一個重要因素。冰島旅遊局的數據顯示，2016年冰島遊客人數接近180萬，比2015年增長39%。2017年前7個月的遊客數量較去年同期再次大幅度增長33.1%。

國際貨幣基金組織(IMF)的數據顯示，該國經濟在 2016 年的增長幅度達到了 7.2%，也是自 2007 年以來的最高漲幅。冰島統計局的數據顯示，該國經濟在 2017 年 1 季度漲幅為 7.6%。鑑於個人消費能力走強，固定投資總量不斷增加，預計該國經濟在 2017 年全年將實現 6% 的喜人結果。

愛爾蘭住宅價格在2017年2季度同比增漲 13.52%，在歐洲表現僅次於冰島。愛爾蘭房價前幾個季度的同比增幅分別為：2017 年 1 季度 8.91%，2016 年 4 季度漲 8.15%，2016 年 3 季度漲 7.68%，2016 年 2 季度漲 4.57%，2016 年 1 季度漲 5.84%。目前都柏林市中心公寓每平米單價大約為2345歐元，可獲得7%左右的較高出租回報率。

愛爾蘭的經濟緊縮政策取得了良好的成果，被視為歐洲的明星國家。該國政府的報告顯示，該國在危機早期實施的結構性改革，現在已進入了收穫成果的階段。愛爾蘭中央銀行的數據顯示，愛爾蘭去年的經濟漲幅為 5.2%，比 2015 年不可思議的 26.3%（很顯然在統計學上存在問題）相比更加健康。前幾年的數據分別為：2014 年 8.5%，2013年 1.1%。儘管英國退歐以及美國未來稅收和貿易政策存在不確定性，但該國經濟預計在今年保持穩健狀態。愛爾蘭央行估計該國今年的 GDP 漲幅為 4.5%。

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德國房市繼續表現強勁的上漲趨勢。2017年2季度德國公寓均價環比顯著上漲4.86%，同比則上升6.96%，高於前兩個季度的同比增幅。德國三大城市中，目前房價最高的是慕尼黑。慕尼黑市中心120平公寓需花費約94萬歐元，類似住宅在柏林與法蘭克福的價格普遍在50至60萬歐元之間。德國大城市租金回報率普遍不算高，法蘭克福市中心公寓擁有三大城市中最高的租金回報率，約3.7%。 2017年2季度新住宅准建批准數量約為9萬個單位，同比減少7.9%。德國目前的低利率環境與較低的新建住宅數量將市場維持在賣家市場區間，對房價繼續產生抬升作用。

2季度德國經濟年化增長2.5%，雖然低於1季度2.9%的增幅，不過仍然高於歐元區2.3%的平均水平。穩定的經濟增長要得益於強勢的民眾消費與政府支出。

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葡萄牙房價在2017年2季度同比上漲3.47%，目前里斯本市公寓每平米房價約2542歐元，租金回報率則在5.6%左右。全球金融危機後，葡萄牙房價經歷了連續13個季度的同比下跌，一直到2014年4季度才開始企穩回升。2017年葡萄牙經濟預期將增長1.1%，與去年基本持平。2015年之前的15年間，葡萄牙經濟持續低迷，平均年增幅只有0.2%。

基本持平

西班牙房價在2017年2季度同比上漲0.85%，扭轉了上季度同比下跌1.29%的局面。2017年2季度西班牙當地房市需求在金融危機之後首次超過10萬個單位。同時，受到英國退歐影響，西班牙房產更加受到海外投資者青睞。2季度海外投資者對西班牙房產需求同比上漲了8.1%。最受海外投資者（特別是歐洲投資者）青睞的目的地是巴塞羅那與太陽海岸區域。目前巴塞羅那市中心120平米公寓售價約57萬歐元，租金回報率則在4.5%左右。馬德里房價較巴塞羅那低一些，回報率也可以達到4.7%。2017年西班牙經濟預期將增長2.8%，失業率有望降低至15.9%。近期加泰羅尼亞地區因為獨立公投仍與西班牙政府僵持不下。此次事件的最終解決方案料將對西班牙特別是巴塞羅那的房價產生較大短期影響。

英國平均房價在2017年2季度名義同比增長2.8%，但如果將通脹考慮在內，則與去年同期保持持平。另一方面，市場供給繼續保持緊缺。在退歐與大選之後，英國房市觀望情緒明顯，新增售賣房源數量不斷創下新低。倫敦房價增速進一步縮小明顯，部分高端房產價格繼續下跌，主要房價增長區域集中在倫敦外圍。東安格利亞地區房價2017年2季度同比增長5%，漲幅在大倫敦地區名列前茅。整體來看目前英國經濟不穩，退歐提案也尚未獲得實質性進展，加之已經突破天價的倫敦房價，投資用房產價格繼續走弱可能性較大。

危機重重

雖然俄羅斯房價表現已經連續多個季度排在歐洲最後一名，但當地市場的情況正在好轉。2017 年 2 季度，俄羅斯全國住宅市場價格同比跌幅為 7.58%，雖然跌幅仍然顯著，不過這已經是自 2014 年 4 季度以來最小的同比跌幅。俄羅斯的通脹指數曾出現一段飆升期，但近期穩健的貨幣政策有效穩定了通脹。俄羅斯聯邦統計局的數據顯示，2017 年 8 月，俄羅斯的名義通脹率放緩至 3.3%，也是前蘇聯解體後的最低水平。

從海外置業者的角度來看，俄羅斯房價的下跌幅度還要大得多。在僅僅 3 年的時間中，盧布對美元的匯率就大跌了近 61%，從 2013 年 1 月的1 美元兌換 30.231 盧布跌至2016 年 1 月的 1 美元兌換 77.175 盧布。但是在過去的 18 個月時間裡，這種現象得到了有效遏制，盧比對美元價格在 2017 年 8 月為 1 美元 59.409 盧布，升值幅度近30%。

俄羅斯經濟正在大幅走好。2017 年 2 季度的年化 GDP 漲幅為 2.5%，較 2017 年 1 季度的 0.5% 和 2016 年 4 季度 0.3% 低迷有明顯好轉。也終結了從2015 年 1 季度到 2016 年 3 季度連續 7 個季度年比下跌的局面。但是在 2017 年 7 月，原油價格保持在每桶 48.48 美元的水平，較 2014 年 6 月 111.8 美元的峰值仍然差 56.6%。弱勢油價料將對俄羅斯經濟產生一定影響。俄羅斯經濟今年預計增長 2.1%。

希臘延續十多年的地產低迷狀態仍未結束。2017 年 2 季度，希臘平均住宅價格同比下跌 2.53%，環比下跌了 1.58%。在希臘首都雅典，房價自 2008 年以來就一直處於下跌狀態。目前雅典公寓單價約為每平方米2846歐元，租金回報率為4.2%左右。希臘經濟在 2015 年的漲幅為 0.2%， 2016 年幾乎接近零。不過這樣的勢頭有望在今年得到緩解：歐盟預計希臘經濟今年將增長 2.1%，2018 年漲幅達到 2.5%。

作者：Adam yang

責任編輯：Zoe Chan

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居外看點：加獨運動暫停專家認為西班牙房市長期走勢仍會穩定 | 海外

最近朋友圈被刷屏，說什麼加泰羅尼亞鬧著要獨立。小編地理學的不好，壓根就不知道加泰羅尼亞在哪，何況向來愚鈍不諳政事，也就沒放在心上，反正我的願望是世界和平。

但是！昨天小編聽說，加泰羅尼亞的首府是巴塞羅那！！！

想到巴薩與皇馬的國家德比以後可能會不復存在，梅羅（梅西C羅）大戰也難以再現，鐵杆球迷小編坐不住了，趕緊查新聞看是怎麼回事兒。

當地時間時間十月十日本周二，西班牙加泰羅尼亞自治區（加區）領導人普伊格蒙特在巴塞羅那表示“將擱置獨立宣言數周，首先尋求與西班牙政府談判。通過合理的對話進行調解”，而不再堅持早前的“獨立”立場。

據統計，加泰羅尼亞共有合法選民531萬，其中近229萬人參與此次投票，投票率為43.03%。其中贊成票達204萬張、約占得票率92.01%而獲得通過。此結果並未包括警方強行沒收的選票。公投結果顯示，獨立提案獲得通過，超過90%已投票選民贊成獨立，僅8%已投票選民反對，但西班牙政府不承認此次公投的合法性。

獨立公投結果公布之後，西班牙全國各地發生大規模示威，抗議此次“加獨”公投。示威者要求當局采取行動解決這場政治危機，並指責西班牙中央政府軟弱無能。在加泰羅尼亞當地也有數十萬民眾參加了反獨立游行。

作為世界上最受歡迎的旅游勝地之一，西班牙每年都會吸引成千上萬的各國游客，僅2016年，西班牙就迎接了7600萬游客，在全球最受歡迎的旅游目的地排行中名列第三。值得一提的是，去年前往西班牙的中國游客同比增長了77%。難怪最近幾年，西班牙房地產市場日趨火熱。要知道國人在國外旅游時，往往會順帶物色房產投資的好機會。

眾所周知，巴塞羅那是西班牙最大的城市之一，同時也是中國房地產投資者的首選地。此事事件發生，多少會對西班牙房地產市場造成波動，會有什麼影響呢？

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繼2016年中國和西班牙開通4條直航以後，今年3月，上海也開通直飛巴塞羅那的航線。2016年全年中國人出境游熱潮爆發時，到西班牙旅游的中國游客同比增長46%，高到58萬人次。 2008年經濟危機後南歐各國開始利用“黃金簽證“吸引外來投資的策略時，西班牙的”黃金簽證“吸引力要低於葡萄牙和希腊的”黃金簽證“，直到2015年西班牙政府允許”黃金簽證“持有者在西班牙工作，申請者家人亦可受惠於該簽證持有者權益，該國“黃金簽證”吸引力才得以提升，但從居住權升級為公民權，西班牙仍然要求黃金簽證持有者要居住滿十年才可。

居外網的調查顯示，在所有發放“黃金簽證”的南歐國家中，對西班牙感興趣的華人占比59%，對葡萄牙與希腊分別為18%及16%。

選擇移居西班牙的歐洲人士大多來自中西歐等國家，如德國、瑞士、挪威以及英國，這些地區的老人們都在尋求氣候溫暖的南歐國家安度晚年，西班牙相對較低的居住成本和安逸的生活方式自然成為主要賣點。這也促使西班牙房地產業在08年經濟危機後迅速回暖。

表二： 2008年-2016年西班牙房價同比變化（通脹調整後）

為進一步了解此次政治事件對西班牙房地產市場的可能影響，居外網采訪了巴塞羅那的全案房產投資承包商兼黃金簽證申請代理服務商維爾納資本(Werner Capital)，采訪如下：

W: 在當下政治局勢之前，西班牙國民經濟以及房地產市場都開始復蘇，國內外的房地產商都躍躍欲試。總體來看，西班牙的房地產市場非常活躍，已經走出了08年危機的陰影。此外，旅游業的發展也帶動了房地產市場的增長。西班牙在旅游市場的主要競爭國家是希腊、意大利、葡萄牙和土耳其。但在這些國家中，西班牙的經濟無疑是最穩定的，這也是西班牙最大的競爭優勢。

在西班牙人看來，中國人工作非常努力，而且總是能提供物美價廉的商品。不過目前中國移民在西班牙的外來移民裡占比仍低，西班牙對中國人還缺乏深入了解。

西班牙是一個開放包容的國家，從前幾年大量俄羅斯人湧入西班牙就能看出來。而且越來越多的中國人來到西班牙，僅去年就有800多位中國人得到了西班牙的黃金簽證，可以預見，在不久的將來會有更多的中國人移民西班牙。

至於目前的政治動蕩會如何影響西班牙房地產市場，我們認為房地產市場應該會陷入一段困難的時期，但我們相信不久就會趨向正常。而且我們堅信，這次公投不會導致西班牙分裂，理智終將戰勝一切，西班牙仍然會是個統一獨立的國家。拿英國脫歐作為參考——脫歐之後，英國的房地產市場依然火熱，雖然脫歐初期確實會有一些小的波動，但最後還是會回歸正常。

截止到本周五（10月13日），加泰羅尼亞政府與西班牙政府的談判結果尚不清晰。但周二雙方宣布進入談判以後，西班牙股市走勢開始趨於穩定，本周西班牙股市指數上揚0.9%，相對於十月初，下降了1%。由歐洲18國大中型企業固定600支股票組成的歐洲600指數Stoxx Europe在周四收盤時指數平穩，相對於周三回調0.03%。 10月以來房地產市場的處境目前還很難斷定。不過，西班牙房市很可能像之前英國脫歐一樣，受政治不確定性影響會有小幅波動，再趨向正常。

表三：2017Q2 城市中心公寓（120平米為例）出租回報率：巴塞羅那 vs 馬德里

作者：Leo Li
編輯：Helena Yu
視覺總監： Yuan Wu

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

眼看房價降溫無望中國香港投資者轉向東南亞 | 中國香港

業界專家稱，尋求穩定租金收入的中國香港投資者近期紛紛將目光投向東南亞房產。

高力國際（Colliers International）稱，東南亞地區中心城市的房價只是中國香港的幾分之一，投資房產需求一直非常穩定，2017年上半年現房總交易量上漲19%，達到約610億美元。

中國香港的張先生（Gordon）就是這樣一位投資者，他在曼谷Life Asoke Rama 9購買了一套公寓，該項目由AP（泰國）和日本Mitsubishi Estate Group聯合開發。

“曼谷房價只是中國香港的四分之一。這房子位置也很好，位於曼谷中央商務區核心地段，靠近中國大使館，” 張先生表示。

該項目共有154套公寓，其中超過95%的公寓在上市兩天之內被中國香港投資者搶購一空。Life Asoke公寓均價為12,542泰銖（合2,952港元）/平方英尺，相較之下，中國香港住宅均價高達11,762港元/平方英尺。

AP（泰國）共管公寓總監Vittakarn Chandavimol表示，他們的目標是投資者。

>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費

曼谷Life Asoke Rama 9超過95%的公寓在上市兩天之內被中國香港投資者搶購一空

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“購買泰國房產的外國投資者大多希望獲得穩定的租金收入，不像在西方國家購房的投資者，他們為的是下一代的教育。曼谷房產的平均租金收益率為5.15%，”他表示。“只有49%的公寓能夠出售給外國購房者，每個市場的供應都有限制。”

Chandavimol表示，公司正在嘗試進入中國市場，不過嚴厲的資本管制讓我們很難在中國賺到錢。

“中國人每人每年的購彙額度為5萬美元。但購房者可以分期付款，而且許多公寓的價格還不到5萬美元。該項目的高層單間公寓的售價為67萬港幣（合8.6萬美元）起，”他表示。

高力表示，中國投資者對於外國房產的關注點似乎從美國轉移到了亞洲。

“雖然存在資本管制，但我們預計近期中國投資者會繼續保持對APAC（亞太地區）門戶城市的興趣。因此，我們預見到了中國在東南亞‘一帶一路’市場中的大規模投資。這應當是一種長期趨勢，”該公司表示。

Chandavimol認為，對於有意購買外國房產的中國香港投資者來說，泰國是最具吸引力的目的地。

“日本、北京和上海等發達地區的房價太高了。泰國是基礎設施最為完善的東南亞國家，其經濟奮起直追，”他表示。

同時，吉隆坡的Sentral Suites項目距離市中心僅10分鐘路程，共有30套住宅，其中有超過60%的住宅出售給了中國香港人。

中國香港List Sotheby’s國際地產公司首席運營官陳苑（Binoche Chan）表示，中國香港人已經開始注意到該地區國家強勁的經濟發展勢頭。

“就吉隆坡而言，毛租金回報率約為4%至6%。新加坡約為3%至4%，” 陳苑表示。

“目前，馬來西亞比新加坡更受歡迎。這種情況可能會發生變化，因為我們發現，新加坡市場已經觸底，可能會隨時反彈。

“高達90%的吉隆坡購房者是投資者，而在新加坡，這一比重僅為35%。其余購房者的用途為自住。”

不過，陳苑也強調了一些風險。

“馬來西亞存在外彙管制，因此，外國投資者僅能購買價格在100萬馬來西亞林吉特以上的房產。馬來西亞人可以選擇價格在100萬馬來西亞林吉特以下的各色房產，因此，將價格昂貴的房產轉售給當地人非常困難，”陳苑表示。“同時，政治上的不穩定和腐敗問題也很普遍。”

“就新加坡而言，外國購房者必須額外繳納15%的印花稅。”

在吉隆坡，外國購房者35年抵押貸款的貸款價值比為60%至70%，在新加坡和泰國為70%。

東南亞精品項目推薦：

Life Asoke Rama 9

曼谷新商務中心第一個也是唯一的豪華公寓。在新的中央商務區 Rama IX的超級優越位置，曼谷證券交易所對面，此乃即將落成的超級大廈（東南亞最高樓），附近未來發展包括Singha與Makkasan兩棟綜合大廈，可從新Rama IX商業中心欣賞到最佳景觀。只需3分鐘步行或約300米到Rama 9捷運站，距離Phetchaburi / ARL Makkasan捷運站（機場鐵路）只有1站。

現只需要USD13,000 +現金支出，便可在在曼谷新的中央商務區擁有一套全新公寓！

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The Sentral Residences

坐落在吉隆坡中環廣場的高級公寓，擁有非常卓越的地理位置，全方位的吉隆坡雙子塔和湖賓公員綠化區景觀。周圍的高檔社區更是讓人興奮，成熟設施為您提供各種所需。項目開發包含2 棟 55 層標志性套房，48 個豪宅單位，5 層地下停車場。單位面積274 平方米 – 377 平方米。永久業權。設施包括50 米寬無邊式泳池、空中俱樂部、觀景平台、迷你居院、多功能廳、連接 Platinum Sentral 的廊橋等。

吉隆坡中環廣場的藍圖研發於著名建築師黑川紀章博士設計的“城中城”概念。這是一個高達 11 億令吉的發展項目，是世界級的公共交通樞紐，展示了它在生活、工作和娛樂環境中的卓越連接。

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雅韻軒（Symphony Suites）

新加坡唯一一個以四季為主題的公寓。雅韻軒位於義順9道與義順6道，該項目由EL Development Pte Ltd 開發建成。建築工程預計於2019年完成，地契是99年。雅韻軒將會有11棟樓，每棟樓高15層。這個項目共有660個單位，包括兩臥房、三臥房以及四臥房單位，面積介於689平方英尺至1023平方英尺。

雅韻軒距離義順市中心和義順地鐵站為1.2公里。地鐵站的南北線可直通道烏節路和萊佛士坊，車程大約40到50分鐘。項目也靠近中央高速公路和實裡達高速公路（SLE），想去市區也只需20到25分鐘車程。只需幾分鐘的輕松步行就能抵達位於義順9道的Junction 9 商場，該廣場將提供一系列便利設施，比如超市、大型食閣、托兒中心，以及多姿多彩的購物及餐飲中心。項目周邊更有多家中小學和國際學校。

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責任編輯：Zoe Chan

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深度 | 海外投資新寵兒！為什麼泰國買房能在國內成為潮流？ | 海外

曼谷的地價近年來爆漲了好幾倍，投資泰國房產已炙手可熱。在泰國買房包含了精裝修，房子按使用面積計算。曼谷是泰國城市的核心，軌道交通發展迅速、人口紅利、醫療教育豐富等許多諸多原因，去泰國置業成為海外投資新潮流!

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中國和泰國的房產，存在兩點差異

1、中國出售的房子大多數是毛坯房;中國的房子面積都是按照建築面積計算;在泰國，所有出售的房子幾乎都是精裝修，房子面積是按照實際使用面積計算

2、中國房產是有年限的限制，一般是70年，期滿需續費或面臨收回問題;泰國房產是永久產權，是可以繼承給子孫後代的。

那麼，中國房子的建築面積和泰國房子的使用面積相差多少呢?一般是相差20%-30%。也就是說，在泰國買60平方米的房子，相當於在中國買了八九十平方米的概念。這也意味著，泰國的房價要比中國每平米便宜幾千甚至更多。泰國社區基本都配有免費的車位、泳池、健身房等設施。如果是在北上廣，一個車位都能賣出幾十萬!還必須搶著買。

泰國規定開發的房屋，大多都在精裝修完畢以後出售或者出租，這樣一來，就意味著泰國的房價是包含精裝修以後的房價，而在中國的許多房價，還只是毛坯房的價格。精裝修後的房價和毛坯房的房價，差距有多少呢?如果按照通常的3室1廳的裝修標準來計算的話，大概這一差價可能高達幾十萬元人民幣。

曼谷是泰國首都。曼谷的城市核心區，是以沿線BTS輕軌為主發展的。軌道交通的發展不僅改變了曼谷居民的生活、工作和娛樂方式，還對泰國房地產市場帶來了深遠的影響。在曼谷選擇好項目有一個非常簡單的方法，就是沿著地鐵線、天鐵線來選擇。交通對於曼谷這樣一個繁華的大都市來說，重要性不言而喻，甚至直接會影響房子的升值空間、租金高低。這就像在北京一樣，越是繁華的地段路網越發達，都會有地鐵站來連接四周，附近的樓盤均價、房租也在不斷的攀升。而且一旦有新的線路即將開通，沿線的房價會瞬間上揚。Makkasan機場快線區域至Sukhvmvit On nut之內的BTS沿線城區，還有從湄南河岸沿線至Rama9 CBD的繁華地帶都是核心區域，這些城區就相當於北京的三環以內。

為什麼曼谷的房子如此熱賣起來?

1、曼谷商業用地伴隨土地價格上升。不少公司紛紛建造酒店和各種商場，促使曼谷的商業土地價格上升，帶動了住宅土地價格的上升。

2、曼谷交通規劃。隨著政府對曼谷的交通規劃路線的操作，曼谷房價會隨各要線的規劃開發而繼續上漲，這就讓很多人看到了商機，紛紛買房投資。

3、中國人在內的外國人，在泰國購買房產已成風潮。尤其是中國人在泰國的購房率年年攀升，引發一輪輪購買熱潮。

進一步以整個國家發展現況來看，我們可以用宏觀、中觀、微觀的角度還衡量整個投資價值判斷，曉實先以宏觀的角度來看。

從GDP來看，GDP是衡量一個國家經濟發展水平的最重要指標，也直接反映了各行各業的繁榮程度，對房價有直接影響。2016年泰國GDP總量為3987億美元，世界排名27，遠超新加坡、馬來西亞、菲律賓，是東南亞國家第二大經濟體，人均GDP位列前三。其中曼谷GDP佔泰國總量的49%，金融經濟、工商業、旅遊綜合發展，躋身世界一流旅遊城市行列，是活躍在世界舞台的國際大都市。

人口來看，由於醫療與衛生科技的發展，人口年齡比以往更長，老年人口日益增多，日本、中國、泰國等很多國家都面臨這樣的社會難題。但是近幾年來泰國人口總量出現高增長，加之嬰兒潮的出現，未來泰國人口的基數將進一步增大，人口紅利巨大，購房需求日趨強勁。

泰國總人口6886萬，除了本土人口，每年有大量外來人口湧入泰國，在泰國退休養老的幾十萬外國人、四萬多名外國留學生、世界500強企業的外派常駐員工等。而泰國憑藉其發達的旅遊業、國際優質的教育資源及不斷擴招外國留學生、政府鼓勵外來投資，使得每年赴泰的人口數量呈上升趨勢。

曼谷現有人口1500多萬，約是第二大城市清邁154萬的十倍，並且每年以30萬人口數量增長，且80%的富人都集中在曼谷，失業率極低，更多的就業機會都使得赴泰的絕大部分人選擇曼谷，這對曼谷未來樓市的發展形成了強有力的支撐。

從貨幣政策來看，今年泰國央行國家貨幣政策委員會繼續維持政策性年利率1.50%的水平不變，意味著1.5%的低利率對平和的泰國房地產市場是一個極大的支持，寬鬆的貨幣政策將刺激更多購房者投資的意願;針對泰國本土人士的貸款利率也維持在1.4左右，對泰國房價是一個積極的信號。

從匯率來看，人民幣兌美元匯率下跌貶值時，泰銖依然堅挺，保持良好的上升勢頭。過去5年中，人民幣兌換泰銖的匯率增長了19%，投資泰國也更保值。在泰國經濟保持穩定增長的同時，國際資本流入泰國，推昇泰銖匯率的同時也使泰國房價快速上升。雖然短期人民幣升值兇猛，但長期看來還是貶值趨勢。

從土地價格來看，，從2016年1月1日-2019年12月31日泰國國家財政部統計，曼谷BTS沿線地價上漲100%-150%，其他交通沿線也將上漲25%-50%，泰國整體地價平均將上漲15%。而在過去的5年間，曼谷市內土地的價格整體漲幅達37.1%。由於人們對曼谷中心公寓的需求量大(大約85%來自泰國)，曼谷地區尤其是CBD區域的黃金地段的土地日益稀缺，價格將會再創新高，土地成本的增加也會間接推高房價。

從公共資源來看，一個城市的基礎設施配套能否匹配這個城市的房價?曼谷房價雖然比不上北上廣深，但是城市基礎設施卻不差，先來看幾組數據：

醫療 – 泰國約1200家醫療機構，曼谷佔比70%
教育 – 泰國約800家教育機構，曼谷佔比60%
交通 – 曼谷擁有兩大國際機場，鐵路，公路，水運，地鐵，交通發達
外貿 – 曼谷港口數量和運載能力在泰國佔比90%

曼谷是個國際知名旅遊城市，休閒娛樂產業發達，購物方便。城市配套與房價的匹配度高，在曼谷居住、投資性價比高。

微觀因素主要考慮買房者本身需求目地，以日常生活中做為微觀考察因素，進行各指標評比，依個人需求重要性進行評估。

交通，新建地鐵、輕軌，是否可以直達市中心等考慮?公共交通沿線物業的升值速度是最快的，曼谷在建的地鐵橙色線、粉色線、藍色線沿線區域就推出許多樓盤。
是否是學區房?正如北京一樣，學習是孩子成長的關鍵，學區房的價格也比一般地段的房子更貴。曼谷的教育機構眾多，且大部分國際留學生都需要到校外租房住，他們有能力有需求，曼谷的學區房同樣搶手。
項目附近有沒有商場、超市、娛樂場所，菜市場等。這會直接影響生活的便利度。
物業售後服務，泰國的公寓後期物業服務普遍比國內更完善、更專業、更全能。可別小看物業服務不重要，好的物業服務值10-20%的房價。
附近或同區域有無高檔小區或人口組成成分。高檔住宅有利於推高區域房價。
項目的規劃定位、戶型設計、小區配套、指標性項目等也會一定程度影響項目價格。

世邦魏理仕全球生活報告:生活指南顯示，泰國房價居全球低點。然而從2010年至2016年，短短六年內泰國房價呈跳躍式增長，漲幅約51%，其首都曼谷更是憑藉17.18%的房價漲幅，成功擠下台北、中國香港、上海、東京、新加坡，躍居亞洲第一，泰國房產增值潛力不可估量!

根據《全球房地產指南》2016年公佈的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，泰國房產平均租金回報率達5.13%，遠超中國大陸2.66%、中國香港2.82%和中國台北1.57%。若將所購房產用於出租，所得租金收入將十分可觀。不只賺了房價，別人還幫你養房。正可謂近可攻，退可守。

（據大河網）

深度 | 越南房子居然得比中國還要熱？ | 海外

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無論是在河內，還是在下龍，窄長條建築是越南的獨特街景，沿途一路可見種種苗條房，房屋門面寬度在4米以內，長約20米，高3至5層。造成此種現象的原因，一是越南土地有限，政府給民眾批地建房時，要求他們只能建限度在四米寬、二十米長的房子。二是政府按房屋所佔路面寬度加以計算徵收地價稅，門面土地橫幅售價相當昂貴，縱深相對便宜所致。

越南的窄長條建築，最讓人佩服的是，它外立面雖小，但建築風格毫不遷就，不是那種圖省事的千篇一律，它們擅長標新立異，紛呈個性。從河內到下龍，隔著汽車的玻璃窗，一路都是讓人看了，哇塞不斷的房子。拍這些特色房，能讓你把相機舉到手軟。

越南曾被法國殖民一百多年，越南境內有許多法屬時期，留存下來的建築物，河內的那些老黃色的，門口有衛兵把守的法式建築，大多是政府機構，頗顯貴族氣勢。民居，則多採納歐陸西洋風格，為了讓房子打開視野，強化立體感，它們運用了許多配角素材：景觀陽台，圓柱欄杆，鋼花圍欄，拱頂結構，斜坡屋頂，斑斕色彩。這些漂亮的樓房，有些建在茂盛的植被中，追求色調韻律格式，無比嫵媚；有些是東方禪意與北歐極簡風格的調和，從豔麗到幽蘭，展示清秀可人。有些建在街道邊，襯托喧囂下的靜默，雖被亂拉亂扯的電線，礙了眼，破了相，但依然明晃晃地提供著品相。

近年來，隨著越來越多的製造業向越南轉移，隨著TPP協議的簽署，越南部分出口產業可以享受零關稅，越南的GDP開始騰飛。越南人開始熱衷於炒作這些天庭不飽滿，地閣不方圓的房。據報導：從2005年開始，越南的兩大城市，河內市和胡志明市的房價步步上揚，到2012年，中檔房屋的價格達到2000-3000美元/平米，高檔房屋4000-6000美元/平米。2013年房地產市場泡沫被引爆，房價比巔峰期下跌30%，但低迷的時間有限，從2014年始，經過逐步修復和調整，到如今房價又恢復至歷史高位。另，2015年越南頒布新法律，允許外國人在越南買房，這在一定程度上，也刺激了當地房價的進一步上揚。

不過越南政府，對外國人購房有限制。越南本國人購房，享有永久產權，外國人購房則為50年產權，到期可免費續約一次，實際上是100年產權。此外產權限制規定，外國人如果想買二手房，只能向外國人買，如果想賣二手房，可以賣給當地人和外國人，外國人買房不能在銀行貸款，外國人不得在越南境內買賣土地。

暴利是暴漲的推手，暴漲又是暴利的結局。越南房價，近10年來，長了10多倍。越南的房價收入比（住房價格與居民家庭年收入之比）曾高企到26.6倍，這是啥概念？我們可以通過比較，清晰它的高度。2014年，在我國，位居房價收入比榜首的北京，當時的數值只有19.1倍。而此時，越南一線城市的人均收入，只有中國一線城市人均收入的四分之一。按照國際慣例，房價收入比在3-6倍的區間，才算是較為合理的價格範疇。

越南的這些外立面善長造勢的房子，值得我們學習之處在於，它們在整體框架大致相似的狀況下，追求差異化存在。它們，傍著綠樹，掩映在長青裡，追求不過時的和諧美。它們展示著越南人的歲月，蹉跎在誰比誰的房子美。它們印刻著越南人的語錄“把家世代相傳在這裡”，“值得翻閱的路書”，“把經典設計植入家中”，“俘虜眼睛”。這些底氣十足的房子，是典型性“民富國窮”樣板房。貨比貨效應，明顯。越南，正因為有了這樣的一些房，讓遊人坐在車內，不再沿途茫然，而是記住了那裡的路，那一路又一路，房屋的風光。

（據越南丈母娘 ToBon大奔）