Juwai Series – Page 19

港人寻求避风港葡萄牙投资移民“黄金签证”正夯

《南华早报》报导，国际房地产顾问表示，据他们近期所观察到的现象，香港人对葡萄牙投资移民计画的兴趣激增。分析师说，葡萄牙生活成本低丶地中海气候舒适丶丰富的历史加上治安良好的环境，对香港人十分有吸引力。

葡萄牙的移民投资计划自2012年推出以来已吸引了46亿欧元的投资。图片：Shutterstock

分析师表示，近几个月来，香港人洽询葡萄牙房地产资讯的数量不断上升，在逐渐升级的政治压力下，香港富人与投资者似乎正寻求新的住所。根据苏富比国际房产清单的资料，自从葡萄牙2012年推出黄金签证计画（golden visa scheme）以来，已吸引7500申请人，创造了46亿欧元的投资收入。

利斯苏富比国际房地产的执行长陈苑表示：“过去几个月来，我们见到越来越多香港人询问葡萄牙的房产资讯。许多人都将葡萄牙视作居住在欧洲的替代方案，比起其他热门国家，葡萄牙的门槛相对较低。”洽询移民的时间点刚好与香港逐步升温的局势对在一块。

葡萄牙的黄金签证计画赋予移民者在葡萄牙居住丶工作丶就学的权利，而且还可以在欧洲26个申根国家免签证旅游。要想获得黄金签证，必须至少投资超过35万欧元的资产。

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Lesperance & Associates税务和移民顾问公司的莱斯佩然（David Lesperance）说：“2019年，香港申请投资移民到葡萄牙的人数高居亚洲第一，连中国都没它多。在香港，多数高净值资产人士只希望有一个备案和海外居住地，以免有一天必须迅速离开香港。欧洲是一个好目标，葡萄牙和希腊又是欧洲最容易移民的国家。”

根据资产网站居外网Juwai.com的资料，在2018年，光是香港与中国大陆的投资者就为黄金签证计画投入了超过3亿美元，其中九成是房地产投资。计画开始至今，中国移民的数量占了六成，一共投资了约28亿美元。

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Henley＆Partners集团公关总监布鲁尔（Paddy Blewer）表示，葡萄牙相当具有吸引力，“相对低廉的生活成本丶美丽多样的风景丶地中海气候丶丰富的历史文化，还有良好的治安环境，这都让葡萄牙成为抢手的选择。”

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来源：联合报
责编：Zoe Chan

居外网发表《2019年中国买家在澳住宅投资追踪报告》

澳大利亚经历了一代人以来最严重的房地产市场衰退后，中国买家开始重拾对该国房地产的兴趣。

自本世纪初以来，中国买家一直在抢购澳大利亚的资产。从矿山到农场，各种产业都有可能受到中国买家的青睐。随后，当中国买家发现这里的居住条件和清洁环境都比本国受污染的环境更具吸引力后，他们开始把更多的注意力投向了房地产。在澳大利亚上大学的中国学生人数激增，中国家长也在进行住宅投资，以便安置他们的子女。

中国人不断疯狂地抢购房地产，买下公寓和港口豪宅。这迅速推动了东海岸地区的房地产繁荣，而有限的供应，快速增长的人口和低利率更是推高了这股热潮。根据澳大利亚新闻网（news.au.com）的一篇报导，2017年泡沫破裂之前，主要房地产市场的价格已连续数年上涨，飙升幅度超过50%，并因此达到了顶点。自那以后，悉尼和墨尔本的房价同比下跌了9%以上。

分析人士将房价下跌归因于金融监管机构澳大利亚审慎监管局（APRA）推出的严格贷款标准和皇家银行委员会（Banking Royal Commission）为应对房地产行业普遍存在的不当行为而采取的严厉措施。此外，中国政府也出台了更为严格的资本管制政策，限制了中国企业和个人可从大陆转移到海外的资金数额。

因此，根据居外网发布的《2019年中国买家在澳住宅投资追踪报告》，中国对澳大利亚住宅物业的需求于2017年大幅下降。2018年初，中国买家对澳大利亚物业的询价量随之下降了20%。然而，居外网注意到，在2018年最后一个季度，中国买家对澳大利亚物业的询价量骤然猛增。与去年同期相比，询价量增长了58.1%，这表明买家的购买意愿可能已经恢复。

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为什么中国买家会重燃对澳洲房产的兴趣？

有几个因素促使中国买家重新拾起了对澳大利亚房地产的兴趣。

人民币兑澳元的汇率走强产生了较大的吸引力。自去年7月以来，澳元兑人民币的汇率已下跌11.1%。这可能会对中国买家产生激励作用，因为他们认为，相对于澳大利亚房地产的真实价值，当前的定价为“折扣价”，这使得房地产成为了具有一定吸引力且价格划算的投资标的。居外网表示，与2017年相比，中国买家现在购买标价为80万澳元的房产时可以少付8.88万澳元的资金。

人们还认为，澳大利亚可以向中国买家提供质量更好的生活。有三个澳大利亚城市跻身2018年《经济学人》智库全球最宜居城市排行榜前10位，它们分别为墨尔本、悉尼和阿德莱德。在这份榜单上，墨尔本位列第二，悉尼第五，阿德莱德第十。这凸显了澳大利亚的高品质生活——促使中国大陆移民澳大利亚，到此旅游并接受教育的重要推动力。这些排名也会影响房地产投资，因为购房者认为，在宜居性较强的城市，房地产在中长期内增值的可能性较高。

在澳大利亚，中国大陆学生占外国学生总数的38%。专家认为，澳大利亚很快将超越英国，成为仅次于美国的第二大热门留学目的地。中国学生之所以被吸引来澳大利亚，是因为澳大利亚的教育质量高，入学门槛低，可提供2至4年的毕业后工作签证，而且所在时区与中国相近。

中国的海外物业买家倾向于在子女留学的地方投资。由于贸易战紧张局势使学生签证和入学的申请在美国遭拒的可能性提高，引发了更多的不确定性，有越来越多的中国人选择来澳大利亚留学，预计这将推高家长为安置子女而购买住房的需求。

哪些澳洲城市对中国买家最具吸引力？

居外网表示，墨尔本位居需求榜榜首，悉尼、布里斯班、阿德莱德和珀斯紧随其后。买家兴趣增长最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。

在生活方式和价格方面，墨尔本优于悉尼。墨尔本的外国买家印花税率为7%，比新南威尔士州的印花税率低1%。然而，悉尼凭借其标志性的地标性建筑（如海港、海港大桥、歌剧院和邦迪海滩）吸引了众多的中国买家。对布里斯班物业感兴趣的主要是有子女在当地上学的家庭。

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2019年前景预测

像其他人一样，中国买家可能会发现澳洲的房价正在下跌。他们也希望在价格下跌的时候避免支付过高的价格。因此在2019年，许多中国买家可能在购买物业前仍会采取观望的态度。

“我们得出的核心结论是，今年中国买家在澳大利亚购买的房地产数量将保持稳定。然而，我们必须承认，如果市场的螺旋式下降速度加快，我们实际看到的情况可能会变成2019年中国买家的置业量同比下降，”居外首席执行官罗雪欣（Carrie Law）说道。

罗女士表示，最近几个季度的缓慢复苏可能预示着中国买家对澳洲房地产的投资将重现曙光。

“我们还没有进入那个阶段，但过去15个月的变化趋势表明，中国买家的置业量将回到更高水平。

“今年，我们预计中国买家的需求将继续集中于新公寓、独立住宅和土地套餐上。郊区新房产的价格正在上涨，吸引走了一部分原本计划在传统内城地段购房的买家。如果开发商或第三方可以提供融资，需求可能会随之而来，”她总结道。

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来源：居外
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

赴美购房骤降6成中国人仍第7年“卫冕”最大买家

当地时间7月17日，美国贸易组织“全国房地产经纪人协会（NAR）”发布有关外国人在美国住宅房地产活动的年度报告，报告期为去年4月至今年3月。

最新的数据显示，中国人连续7年成为美国住宅市场的最大外国买家，本报告期内买入了总价值134亿美元的住宅。不过，这一数字同比骤降56%，规模“腰斩”。

对此，中文海外房源门户网站居外网的首席执行官罗雪欣（Carrie Law）指出，是“特朗普效应”削弱了中国买家的需求。

总地来说，所有外国买家购入的住房总值也出现36%的同比跌幅，从1210亿美元降至779亿美元。至于可能的原因，该协会称是全球经济增长放缓、待售房屋库存低等因素。

“下跌的幅度相当惊人，这意味着投资者对在美国拥有房产的信心下降。” NAR首席经济学家劳伦斯云（Lawrence Yun）表示。

“特朗普效应”削弱中国买家需求

前5大买家中，排在中国之后的为加拿大，买入的住宅总值为80亿美元，接着是印度（69亿美元）、英国（38亿美元）以及墨西哥（23亿美元）。

在购买的房屋数量上，加拿大人与中国人持平，均为19900套左右，但中国买家置办的房屋均价超过67万美元，高于加拿大买家的40万美元。英国人购入住宅的均价最高，接近74万美元。

从买家类型来看，新近移民和在美国工作、学习或因其他原因生活在美国的外国人（B类），占购买总值的57%，剩余的部分则由生活在美国海外的外国人（A类）购入。

报告称，绝大多数加拿大、英国买家属于A类，中国、印度和墨西哥买家则主要属于B类。

美国消费者新闻与商业频道（CNBC）报道指出，尽管中国人仍是美国住宅最大的外国买家，但他们购买的房屋总值同比跌幅也最高。

今年第一季度，在居外网上，中国买家对美国房产的询价较上年同期大降27.5%。在过去五个季度中，有四个季度的调查结果有所下降。

该网站首席执行官罗雪欣表示，“我们称这种现象为‘特朗普效应’，包含特朗普的对华政策、对签证发放的限制以及关税等因素。这种效应削弱了中国人对美国房地产需求的一些主要驱动力，包括为在美国学习的学生买房，以及美国作为投资目的地的声誉。”

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不少房地产经纪人指出，过去几年美国房价大幅上涨、待售现房短缺，但外国买家长期以来一直是新建住宅市场的重要参与者，在上述热门目的地也有大量可供出售的新楼盘。

对于美国住宅在外国人中遇冷，报道则分析称，这可能只是因为外国人不再把美国房地产市场视为最有利可图的投资。眼下，房屋价值的涨幅已经低于一年前，在一些主要市场甚至还在下跌。

中国人最偏爱加州

值得一提的是，中国人尤其偏爱加利福尼亚州，有34%的买家选择在该州置业，而排第二的新泽西州只占比8%。

CNBC报道称，南加州向来特别受中国父母青睐，他们希望把子女送到那里的大学就读。

观察者网查询《美国新闻和世界报导》最新榜单发现，美国排名前50和前100的大学中，加利福尼亚州分别占到了10所、14所，均居所有州之首，其中不乏斯坦福大学、加州理工学院、加州大学洛杉矶分校等世界名校。

总体上看，佛罗里达州为最热门目的地，是42%的加拿大买家的选择，英国（35%）、印度（14%）的买家同样最偏好该州。

“许多加拿大人和其他外国人认为佛罗里达非常诱人，因为那里的税法很宽松，” 劳伦斯云说，“相对而言，佛罗里达州许多都会区有着较为便宜的房产，这使得该州成为一个非常受欢迎的目的地。”

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墨西哥买家中，最多人在得克萨斯州买房，占比达28%。

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来源：观察者网
责编：Zoe Chan

澳元走低，中国买房者又回来了！

居外网（Juwai.com）的最新数据显示，中国买家对澳洲房产的询价在3月份连续第二个季度上升，表明主要投资者群体对这个太平洋国家疲弱房市的需求可能复甦。

根据中国最大的国际房地产网站居外网的数据，截至12月的三个月增长率为54％，这是自2016年以来第一个年比增长，而今年第一季度中国询盘量增长了40％。

该网站称，“最近几个季度的缓慢复甦可能预示着中国对澳住宅房地产投资已经看到了隧道尽头的光明。”

“虽然还未抵达，但过去15个月的趋势表明，中国的购买量将回到更大的水平。”

澳洲房地产市场的复甦将受到政策制定者的欢迎，他们担心澳洲已经陷入困境的经济将进一步疲软。

澳储行（RBA）本月将现金利率降至1％的历史新低，因为它希望恢复增长和通胀。

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几年来，中国人一直是澳洲房地产的最大买家，但北京对资本的控制更加严格以及悉尼和墨尔本这两个最大市场对外国人征收的税提高了投资成本。

澳洲的房价自2017年年底以来每个月都在下降，但6月份它们显示出稳定的迹象，悉尼和墨尔本的房价甚至略有改善。

“澳洲房价表现不佳是对中国投资者的一种威慑，”居外网表示，“我们的核心预测是今年中国的购买量将保持稳定。但是，我们不得不接受，如果市场的下行螺旋加速，我们实际上可能看到2019年的中国购买量与2018年相比有所下降。”

虽然整个澳洲的房价下跌速度放缓，但房屋价格还是下跌了约8％，并回到2016年中期的水平。

据居外网称，可能推动中国投资的因素包括中国资本管制的放松，澳元下跌以及澳洲房价的稳定。

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居外网首席执行官兼董事罗雪欣（Carrie Law）表示，澳元兑美元走弱——自去年7月以来澳币对人民币汇率下跌约11％，已经帮助抵消了各州上调外国人买房税的影响。

她指出，与2017年相比，今天持有人民币的买家购买80万元的住房，相当于可以节省8.8万元的资金。墨尔本是最受中国买家青睐的澳洲城市。延伸阅读：【在澳投资买房势头依旧强劲！中国富人最爱墨尔本】

来源：Ozhome
责编：Zoe Chan

海外服务“得经纪人者得天下”：《中国经营报》访居外网董事兼CEO罗雪欣

2018年，中国个人持有的可投资资产总体规模达到190万亿元人民币，个人可投资资产在1000万元人民币以上的高净值人群规模达到197万人。其中过半有境外投资需求，而中国人历来就有购房置业的传统，购房置业成为海外投资的主要方式。

这些财富阶层形成了庞大的海外购房群体。据《2018年华人全球购房报告》的统计，2017年，中国内地人士在海外购买的住宅和商用房地产总额创下了1197亿美元的新高，相比2016年统计的1014亿美元增长了18.1％。自2010年以来，中国投资者所购置的海外物业累积总价值已达到4300亿美元。2017年，中国就成了全世界最大的国际商业房地产投资国家。

曾获全球科技媒体“红鲱鱼”（Red Herring）全球百强创业企业奖的居外网，创建於2011年，也是目前拥有房源量最多的海外房地产中文网站。目前平均每月有310万用户查询居外网上展示的来自全球90多个国家或地区的280万条房源。居外网总部位於上海和香港，并在美国丶澳大利亚丶马来西亚丶菲律宾和泰国设有办公室。

如何看待中国的财富阶层？居外网的商业模式是什麽？在当下外汇管控的政策下，中国买家如何支付？日前，《中国经营报》记者专访了居外网董事兼CEO罗雪欣。

海外购房“众生相”

《中国经营报》：近年来，中国人海外购房形成风潮，甚至推高了当地的房价。居外网是专注於中国人海外购房的平台，如何看待这一现像？

罗雪欣：居外网成立於2011年，业务聚焦於海外房产市场。当时，中国买家投资到海外市场的资金总额大概是50亿美元。到了2018年年初，我们原本预计随着全球经济形势的恶化和调整，以及国内政府加强外汇管制等方面的影响，这个交易额只会增长到1230亿美元，但最终统计，这个数字却达到了1293亿美元。

居外网的访问量充分显示了中国人海外购房的热度。从最新数据看，我们对外公布的数据每月都有310万独立访问量，2019年四五月访问量突破了330万，月均增长了20多万。

《中国经营报》：中国财富阶层海外购房有什麽特点？

罗雪欣：我个人觉得，居外网访问用户的增长源於国内富人规模的不断扩大。数据显示，到2020年，中国的富人数量会增长到221万人，而“高净值人群”也会有较大提升，据AfrAsia Bank发表的最新财富报告，2018年，中国内地拥有10亿美元净资产的人群有23563人，预计到2028年会提升到51839人。

过去我们常认为，到海外买房的都是高端人群的专利，大家买房的目的地聚集在美国丶澳洲丶英国等传统发达国家的主要城市。然而，我们根据买家询盘数据发现，随着国家政策丶人口结构丶收入状况的变化以及各国开发商的支持，很多房价实惠的新兴市场如东南亚市场也逐渐进入国内普通中产买家的视野。

富人阶层丶有过海外买房经验的国内买家丶正准备“出海”的人，这三类人士是海外购房的主要用户。其中男女比例为6:4左右。他们的查询房产的平均价格大约为27.5万美元左右，在购房动机上，60%用於投资购房，50%用於自住，10%用於教育，5.2%来自度假需求，出於移民目的而购房的比例在增加，达到了3%。

《中国经营报》：如你所说，很多中等收入家庭也参与到海外购房人群中。从居外网创建至今，中国买家在海外购房时，在选择区域丶资金等方面有什麽变化？

罗雪欣：还是有很大变化的。过去，美国丶澳洲稳居中国买家海外买房榜第一丶第二位置，英国或加拿大位列第三。但近两年，国际环境有了很大的转变，中美贸易战丶英国脱欧丶加拿大海外买家税，中国“一带一路”倡议等因素，导致了国内买家在海外置业时选择和偏好的转变。

居外网会把买家通过电话丶电邮跟我们的沟通记录下来。我们根据买家咨询统计数据发现，2018年泰国第一次成为国内买家咨询最多丶最受欢迎的购房目的地，今年一季度，日本也从以前的第八丶第九名的位置一举攀升到了第二。与之相反，传统投资国家的排名都在下降。

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此外，居外网会定期发布全球各个区域的投资趋势，最新的数据显示，北美澳新这些国家购房热度在下降，而东南亚区域国家热度在上升。这是因为东南亚区域的房价低廉，带精装修，计算套内面积，这些因素对中国买家颇具吸引力。

中国政府规定，中国居民每人每年限购外汇5万美元。这个规定导致买家逐渐转向价廉物美丶离中国较近的东南亚国家。如泰国丶越南丶马来西亚和菲律宾等国。这些国家的房价人民币100万元左右就可以买到，期房还不需要付全款。所以购汇压力不大。

泰国普吉岛最负盛名的住宅区之一，背景是山区背景，由42间全新设计的两卧室泳池别墅组成，采用现代巴厘岛风格，是普吉岛西海岸令人兴奋的投资机会。该开发商因仅使用高端组件和注重细节而得到广泛认可。
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让购房者理性回归

《中国经营报》：我们会经常听说一些中国购房者海外被骗的消息。如何解决海外的法律丶资金丶房源真实性等问题？

罗雪欣：众所周知，中国买家只有在心里觉得踏实时，才会做出购房决定。如果只是单纯停留在线上“隔山买牛”，是不会踏实的。买家需要了解当地人的评价丶要到海外去看房，至少需要专业经纪人的对接。毕竟海外买房涉及当地购房条例丶区域特点丶学校丶交通便利等各类细节。假设海外买房需要解决100个问题，那网上只能解决50个，其余的需要寻求线下的专业服务。

由此，我们设立了专业的Consumer Care团队。这个团队能引导买家了解海外买房可能涉及到的各类问题，包括很多买家想像不到的常见问题，我们会第一时间先进行解答。更多当地相关的问题，我们会翻译後发送给当地的经纪人——我们的绝大部分经纪人客户都在海外，如美国丶澳洲丶加拿大丶新西兰丶英国等，随着“一带一路”的推进，我们在东南亚如菲律宾丶柬埔寨等国的客户也逐渐增多，他们都有各自的语言，经过我们专业的“Consumer Care”团队的努力，国内买家可以无障碍地和各国房产卖家进行沟通。

《中国经营报》：海外购房还需要注意什麽？需要哪些帮助？

罗雪欣：要到海外谈成交易，并不是一件容易的事！中国买家到海外投资置业，要面对太多的不确定因素，要学习了解太多的当地法规。

事实上，买家要到海外买房必不可少地会面临很多细节的问题，例如外国买家在限购方面的细致规定丶再售卖时增值税的设定丶不同产权的划分等，居外网对此都有深入的规划和准备。这也是京东丶腾讯丶工商银行选择居外网作为独家合作伙伴的重要原因。

得经纪人者得天下

《中国经营报》：目前居外网的主要收入在B端，居外网的客户就是不同国家的经纪公司或有房源的经纪人，如何与B端合作？

罗雪欣：目前我们的收入主要来自B端，对於C端准买家，是免费服务。将来，当我们的服务不断优化丶升级後，也不排除向C端收费。

我们B端的客户主要来自海外开发商丶经纪公司，有些客户已经与居外网合作多年。

过去七年，居外网一直在不间断地组织中外房产经纪人峰会，就是想为中丶外房产经纪人牵线搭桥，也算为国内房产经纪企业提供更多出路和更多资源。毕竟，目前国内中小规模的房产经纪公司，以他们的实力想要寻找到海外有实力丶可靠的房产合作伙伴，还是有一定难度的。

《中国经营报》：检验一切工作的效果就是促成成交，如何在最後一步，锁定购房者和客户的成交？

罗雪欣：在之前海外房产市场规模较小的情况下，居外网更多聚焦在满足海外经纪人丶开发商和经纪公司的需求上。如今，我们扩展成多元化平台，更精准丶更深入地解决国内买家和国外商家在交易过程中出现的痛点，加快并促成交易的速度。举个简单例子，我们现在跟海外开发商谈合作时，都会对其进行深度调研，包括该开发商之前开发了哪些项目丶项目是否已经交付，是否第一次开发等。这一切，就是为了筛选出可靠丶专业的合作伙伴，然後再帮助他们与国内买家对接丶促成交易，甚至包括了和国内房产经纪渠道的对接。

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如何精准“抓住”财富阶层？

居外网是一家外资企业，CEO罗雪欣则是一位长期在世界各地奔走的香港人。此前，她在大中华地区从事广告推广业务超过20年，20年中，她经历了传统广告媒体到互联网的从业经历，她表示，“我深深体会到，对任何一个行业而言，归根到底还是口碑最重要。”

通常，最能影响购房者的就是家人丶亲朋好友。但是这种交流之後，购房者还是要通过“搜索”来完成海外购房的整个过程。“以前搜索主要来自报纸丶电视，现在更多来自手机丶APP丶小程序。”罗雪欣了解中国购房者的整条“认知链”，“搜索”之後就是“看”。通常“看”会持续较长时间，只有当用户对你的网站丶房源丶内容有了足够了解和信任後，才会决定“第一次接触”。居外网有一个“买家购买意愿系统BRS（buyer ready system）”，该系统用於收集买家在海外买房方面的详细需求和评估买家的买房准备是否充分丶进展到哪一步，比如买房动机是什麽，资金准备情况等情况。

“这个系统非常关键，因为这决定了与买家对接的海外房产公司应该派什麽类型的人为你服务。”罗雪欣表示。

在居外网，如果是为了小孩留学而购房，那为你服务的经纪人就应该足够了解海外当地的学区房信息。买家的这个需求，之前已由居外BRS系统提前传递到海外合作方，“信息被传送到，便能更精准地服务买家，也避免了买家重复沟通丶让买家觉得更踏实。这就是我们希望可以实现的效果。”罗雪欣说。

此外，罗雪欣认为，对所有购房者而言，下一个突破口肯定在高科技。“比如很热的VR看房技术，很多人都在用，但目前还是不够完善，还需要添加一个沟通层面的解决方案才是足够好的技术手段。因为每个人在看房源时，都会有一大堆的问题，如果缺乏‘带看’的过程，就很难做到转化。”

另一个突破口则在金融方面。目前，房托基金在中国还没有发展起来，而在国外已经有了20多年的成功运作经验。“这个需求其实是很有必要的，简单来说，通过房托基金，投资者不需要介入日常的置业丶投资丶管理过程，就能成功投资海外资产，也能有效降低投资门槛，让资金较小的投资者参与海外投资。这也是分散大家资产风险的有效方法。”罗雪欣表示。

老板秘籍

1. 中国人海外购房发生了哪些变化？

还是有很大变化的。过去，美国丶澳洲稳居中国买家海外买房榜第一丶第二位置，英国或加拿大位列第三。但近两年，国际环境有了很大的转变，中美贸易战丶英国脱欧丶加拿大海外买家税，中国“一带一路”等因素，导致了国内买家在海外置业时选择和偏好的转变。

居外网会把买家通过电话丶电邮跟我们的沟通记录下来。我们根据买家咨询统计数据发现，2018年泰国第一次成为国内买家咨询最多丶最受欢迎的购房目的地，今年一季度，日本也从以前的第八丶第九名的位置一举攀升到了第二。与之相反，传统投资国家的排名都在下降。

2. 如何解决海外的法律丶资金丶房源真实性等问题？

众所周知，中国买家只有在心里觉得踏实时，才会做出购房决定。如果只是单纯停留在线上“隔山买牛”，是不会踏实的。买家需要了解当地人的评价丶要到海外去看房，至少需要专业经纪人的对接。毕竟海外买房涉及当地购房条例丶区域特点丶学校丶交通便利等各类细节。假设海外买房需要解决100个问题，那网上只能解决50个，其余的需要寻求线下的专业服务。

简历

罗雪欣，传播理论及工商管理硕士（MBA)学位，目前担任居外网董事CEO。在加入居外网之前，罗雪欣女士是新闻集团NewsCorp（NASDAQ:NWSA）旗下澳洲上市公司REA集团大中华区的高级管理人员，及亚洲第一大在线房地产集团iProperty Group总经理。罗雪欣是香港本地人，精通普通话丶粤语及英语，因对房地产行业的数字化创新做出突出贡献，被香港互动营销协会评为“2016数字营销专家”。

罗雪欣擅长通过战略及战术策划来创造业务价值，包括上市丶并购丶商业创新和业务转型，曾作为团队核心成员参与创办并管理i-cable丶新浪香港丶TOM集团和大中华区NBA.com等。

本版文章均由《中国经营报》记者索寒雪采写

来源：中国经营报
责编：Zoe Chan

居外网CEO剖析贸易战对中国人在美购房产生的影响

据中国海外房地产销售网站居外网的数据，2017年至2018年，美国房地产销售给中国买家的销量下降了4％。居外网首席执行官罗雪欣说，事实上，2019年第一季度中国买家对美国房地产的询盘较上年同期下降了27.5%。除了贸易战之外，中国加大对资本外流的控制力度也令境外投资蒙上阴影。

撰文：Grace Shao

随着世界两大经济体之间的贸易战继续升级，去年中国购房者在美国的现金支出大大减少。

由於特朗普总统和习近平主席本周准备会面，人们担心支出下降可能会进一步扩大。

据海外房地产销售网站居外网（Juwai.com）提供的数据，2017年至2018年，美国房地产销售给中国买家的销量下降了4％。

房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）在一份报告中表示，“中美贸易关系不断恶化，可能会导致中国投资者将投资转向其它主要市场。”该公司2019年财富报告中建议，投资可以转向澳大利亚丶日本和英国的主要城市。

美国房地产一直在与国际投资者作斗争：居外网（Juwai.com）的数据显示，2018年外国人购买美国住宅的支出整体下降了25%。

美国住宅长期以来一直是中国海外购房者的最爱。但随着贸易紧张局势不断加剧以及中国加强对资金外流的控制，这一点越来越不确定。

贸易战和旅游警告

由於中美贸易战已经持续了一年多，居外网首席执行官罗雪欣（Carrie Law）女士表示，“中国买家对美国房地产的询盘在过去五个季度中有四个季度出现下降”。

她说，“（2019年）第一季度，中国买家对美国房地产的询盘较上年同期下降了27.5%。与此同时，他们对加拿大丶英国丶澳大利亚和日本房地产的询盘均有所上升，这些国家一直被中国买家认为是除美国之外的其他选择。”

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但贸易战并不是导致询盘减少的唯一因素。官方对美中旅游的警告也可能让中国购房者的投资支出受到压力。

罗女士说，“旅游警告是中美两国整体消极环境的一部分，它打击了中国购房者在美国投资的积极性。”

2019年1月，美国国务院发布了对中国的旅游警告，建议访华公民“在中国更加谨慎行事，原因是中国对当地法律的任意执行，以及对美中双重国籍公民有特殊限制”。随後，中国在6月份发布了安全警告作为回应，要求在美中国公民和企业在美国旅行和做生意的时候“提高警觉意识丶加强防范措施并做出适当反应。

这是使得美国对中国投资者的吸引力下降的原因之一。

罗女士说，“我们称之为特朗普效应。它涉及反华政治言论丶对签证处理的限制，当然还有加征关税”。

她补充说：“特朗普效应削弱了中国对美国房地产需求的一些主要驱动力”，并损害了“该国作为安全投资的声誉”。

资本管制

一些专家表示，中国在美购房量减少也可以归咎於中国的内部压力。

莱坊亚太区资本合伙人主管尼尔（Neil Brookes）上周对CNBC（美国消费者新闻与商业频道）说，中国的出境资本在12个月内下降了83%，“很大程度上是因为贸易战以及中国政府试图阻止资金外流”。

莱坊的一份报告显示，过去两年，中国一直在加大对资本外流的控制力度，“这给境外投资蒙上了阴影”。

实行更严格的资本控制的部分原因是，中国政府担心外汇储备不断下降，因为中国政府需要动用外汇储备来稳定人民币汇率。政府表示，严打跨境资本流动也是遏制腐败工作的一部分。

根据莱坊2019年财富报告，自那时起，海外置业就“被列为敏感行业”。换句话说，投资“海外房地产市场需要经过官方严格审查”，而且可能会引起不必要的关注。

展望未来

尽管房地产支出下降，但中国在美旅游消费实际上有所增加。

美国国家旅游局的数据显示，2018年中国游客数量从320万下降至290万。不过，那些到美国旅游的人比以往花钱更多。

事实上，2018年中国游客在美国的消费支出为364亿美元，与2017年纪录相比增长了3%。

美中旅游业的健康发展可能为中国对美投资起到了重要缓解作用。展望未来，罗女士说，她预计对许多中国人来说，购买美国房产仍然很有吸引力。

她表示，“中国人将永远是美国房地产的重要买家，即便是现在，中国人可能仍然是美国最大的外国买家群体”。

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“最令买家紧张的是不确定性，”罗女士补充说道，“如果贸易战只是成为新常态，或者得以妥善解决，你可能会看到中国人在美国购房量增加。中国人对美国房地产的需求量仍然巨大。美国仍然是世界上流动性最好和最具吸引力的市场。”

当特朗普和习近平本周晚些时候将在日本举行的20国集团峰会上会面，届时投资者将研判中美贸易战未来走向。美国总统表示，他将在之後不久对可能征收的新关税做出决定。

来源：CNBC
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

居外网CEO解说美国楼市怪象：大中型机构抛售个人投资者接盘

报告中提到，大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰，之后便一路下滑；而小型投资者则与之刚好相反。居外网董事兼CEO罗雪欣展望，如果年底前降息将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。

撰文：吴将

美国房地产数据公司CoreLogic的最新研究表明，美国投资者对于房地产的购买热度居高不下。2018年，投资者花在购买房屋上的资金创20年以来的新高。

不过值得注意的是，统计数据显示，这种增长的动力并非来自大型机构买家入场，而是受到大量中小型房产投资者的推动，其中不少投资者都是刚需房的买家，尤其在租金回报率相对较高的城市、地区，这类情况特别明显。

小型投资者涌入房市

CoreLogic的研究显示，2018年美国投资者将11.3%的资金投入了房地产市场，这是该公司自1999年进行这项统计以来的最高纪录，不但高于2017年的11%，也高于上一个高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，当时的美联储还坚守零利率，并在施行量化宽松（QE）的货币政策。

CoreLogic在报告中提到，持有100套以上房产的大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰（投资占比约24%），但之后便一路下滑，截至去年底已不足17%；与之刚好相反的是，持有房产不超过10套的小型投资者自2013年起开始逐年加大了对房地产的投入，到2018年末时的投资占比已从2013年的48%上升到近62%。

而持有10~100套房产的中型投资者，其情况与大型投资者类似，当前在房地产上的投资占比为22.7%，较2009~2011年期间的近30%大幅下降。

此外，2018年投资者在刚需房上的投入比例高达20.3%，远高于对中、高端房产的投资（分别为7.8%、6.3%）。

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如果结合去年全球金融投资环境来看，小型投资者在房地产上加码的做法可谓是“歪打正着”。据德意志银行统计，若以美元计价，包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别，其中九成在2018年的回报率为负，是自1901年有统计以来最糟表现。

但房地产市场却是个例外，惠誉国际评级公司（Fitch Ratings）在2019全球房地产展望报告中指出，去年的发达国家市场，除了澳大利亚、加拿大、瑞典等国之外，其他国家的房产价格均呈上涨趋势，2018年加息4次的美国均价也上涨了5%。

投资者更倾向在东部买房

CoreLogic的研究还发现，投资者更倾向于在美国东部买房，其中购房率最高的10座城市有8个位于东部（底特律、费城等），而只有两个在西部，分别是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷马城。

相反，美国房产投资活动最不活跃的五个城市全部位于落基山脉以西，其中四个城市都在位于加利福尼亚州——美国房价最贵的地区之一。

至于为何不同地区的投资热度差异如此之大，CoreLogic在报告中称，投资者买房最优先考虑的通常都是投资（租金）回报率，而房价较高的地区，由于市场溢价过多，租金回报率往往不会太高，市场也会比较平淡。

与之相反，人口较多，同时均价较低的城市的房产交易量则往往要高很多，比如购房率排在第一的底特律，据美国住房联合投资公司Unison近日发布的一份报告显示，底特律房价中位数仅51233美元，而当地人均月收入的中位数28617美元，买房并不用承担太多经济压力。

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当然，除了租金回报率之外，投资者还会考虑未来房屋增长潜力、当地空置率、房产税等因素。报告还称，通常一个供不应求的房地产市场尤其能吸引资金流入，因为投资者普遍认为，投资一个供应不断减少的市场，远比一个供应持续增加的市场更安全。

降息预期将为房市推波助澜？

尽管美联储在6月的议息会议上并未宣布降息，但美联储主席鲍威尔极为鸽派的表态，已让市场对于美联储年内降息的预期空前放大。

这一点从美国最大的房地产抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房贷利率上就可见一斑。当前30年期的固定房贷利率为3.84%，低于一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前为4.04%；5年期的平均浮动利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。

Zillow经济学家施塔克曼（Matthew Speakman）表示，本周抵押贷款利率基本持平，但在大西洋两岸两大央行相继唱“鸽”之后，抵押贷款利率料将继续下滑。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）总裁兼首席执政官布鲁克斯米特（Bob Broeksmit）表示，由于降息预期大增，不少人选择暂时撤回了房贷申请，希望之后会有更低的贷款利率。他称：“尽管上周的贷款申请量下降了4%，但再融资率比一年前增加了79.5%，购买活动也增加了4%”。

对于房市而言，降息可以直接降低投资者的投资成本，这无疑是一个不容忽视的利好因素。

全球海外中文房产平台居外网董事兼CEO罗雪欣女士在接受第一财经采访时表示：“美国房价近年来一直稳定上涨，但去年以来，由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美联储关于年内利率不变的信号，已经让楼市有回暖迹象，如果年底前降息，则将导致更多投资人和资本进入楼市，楼价上涨速度将加快。

佛罗里达州迈阿密海滩开发项目，为一栋5层精品建筑，其中四个单元为复式住宅单元，设有2间卧室+书房、办公室或第三间卧室；2.5间浴室；3处露台；每个住宅单元设有2个车库空间，且设有开放的电梯。房价约¥680万。
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她还称：“以前，在美国买房，一处房源会有好几个潜在买家竞争，买方经纪人要使出浑身解数才能帮客户拿下看中的房子。随降息而来的楼市升温，这种现象料会重现。我们预料到2020年上半年，美国楼价上涨速度会高于2018年的增幅（4%），但还不至于超过2017年（增幅7%）。”

来源：第一财经
责编：Zoe Chan

澳洲高管团参观居外畅谈海外房地产投资与营销趋势

5月29日，来自澳大利亚昆士兰理工大学商学院(QUT Business School)的EMBA赴中国考察学习，访问居外上海办公室，了解中国高净值人群在海外投资行为意向和如何在中国进行市场推广活动。

居外CXO Simon Woods和市场运营总监Sandy Chow与昆士兰理工大学商学院EMBA访问团合影

昆士兰理工大学商学院所从属的昆士兰理工大学，是澳洲大学中排名前十，世界TOP 50的院校。此次赴中国考察的团队中包括33位来自不同澳大利亚知名企业、政府、大学、组织首席执行官及高管，其中包括甲骨文、Telstra通信、Seven Network、Rio Tinto能源矿业、Darwalla、Aquis Entertainment娱乐、Heritage 银行、昆士兰公共信托等。

在访问中，居外CXO Simon Woods和市场和运营总监Sandy Chow向访问团传授了在中国市场中从事海外房产行业的经验，传达了居外的理念和愿景。

由于国内的房价高居不下，在全球房价最高的几大城市中，香港和上海更是常年榜上有名，所以越来越多的国人选择在海外购置房产。国人进行海外置业的投资总额在2010年是50亿美元，而在2018年，海外置业的投资总额已经增长到了1290亿美元。中国高净值投资者总数已逾百万，数据显示，比起债券期货等投资方式，房产仍然是更多高净值人群进行海外投资的首选方式。

居外CXO Simon Woods就海外房产在中国的市场行情的相关问题做出了一一解答。

而市场和运营总监Sandy Chow则主要分析了中国互联网消费者的行为习惯，以及海外房产以互联网为载体的营销方式。

以互联网为媒介的线上营销具有不可阻挡的发展之势。现今中国的移动电话使用量达到了15亿，移动电话的普及率达到了109%。国内的几大主流社交软件——微信、抖音、微博等更是跻身全球最受欢迎软件前二十之中，每个互联网用户平均拥有9个社交媒体账户。

海外旅游出行等领域的产值也在电子商务的发展下水涨船高。在2018年，中国电子商务在出游领域（包涵住宿）共营收1585亿元。

这足以说明线上网络推广的重要性，所以居外也在积极地将海外房产以线上推广为依托，并在微信、微博、抖音、百度、头条、界面、雪球等多种媒体渠道进行内容或社区运营。

而由于公共媒体在如今越来越失去公信力，人们更愿意为感受更加亲近的KOL买单。居外也策划了分析各地房产现状、输出房产相关干货信息的《居外说》，在其中推出Adam Yang作为居外的独属KOL 。通过了对《居外说》多渠道的投放，取得了良好的流量反馈。

点击查看历期居外说

此外，Simon还向访问团把作为外国人在中国运营业务和工作经验传授给了访问团。 Simon向访问团展示了在中国生活细节的便利，如出门无需带钱包，直接线上支付等。Sandy 则向访问团展示了如淘宝线上即可定签证、机票、进行二手买卖的便利。并分享给访问团，中国是个潜力巨大的市场，同时它也拥有地域性的文化差别，要在中国发展业务并取得成功，我们必须深入了解目标消费人群，并针对性地设计内容与市场推广信息。

而在会后，昆士兰理工大学商学院(QUT Business School)的EMBA访问团还送给居外一张栩栩如生的考拉画作作为礼物，表达了访问团对居外传授经验的感谢之情。

编辑：Rebecca

居外牌伞为汤臣上海浦东高尔夫球场和球手们遮风避雨

上海人有多爱高尔夫呢？

汤臣上海浦东高尔夫球场开幕22周年庆联谊赛给出了答案。5月26日（上周日）上午11点半，高尔夫球赛准时在风雨中开杆；来打高尔夫的都堪称真爱了！

这里是开球的1号发球台，比赛从这里开始。

居外暖心的为所有球手和球童们准备了雨伞。红蓝相配在绿茵茵的草坪上格外抢眼。

作为赞助商，居外带来的海外房产产品和资讯深受热爱高尔夫的上海人民欢迎，来咨询者络绎不绝。他们都感兴趣哪些国家呢？请后台留言，我们会悄悄告诉你。

比赛结束后举行了颁奖晚宴。居外代表受邀登台演讲。

居外携手世纪21集团为本次活动提供了日本东京看房团住宿和饮食作为奖品给今天获胜的幸运者。

男子组净杆第1名登台领奖，并表达对奖品的感激。

友谊第一，比赛第二，能记得冠军的恐怕不多，

吃吃喝喝，交流感情才是最重要的。

居外网罗雪欣：专业人才希望有永居或移居身份

由新浪出国、新浪移民联合乐居新海外、博辞广告共同举办的“2019新浪全球资产配置高峰论坛“于2019年5月21日在京隆重召开。本次活动主题为：共创·共赢·共享，移民、置业、海外房产等各领域大咖云集，聚焦2019年全球资产配置新形势。

第二场论坛以“洞悉全球，展望未来”为主题，居外网CEO罗雪欣与鲲鹏国际总裁胡伟航、金吉列移民总经理马金莹、时代出国执行总裁郭逸琼四位嘉宾就英国脱欧、欧盟黄金签证改革、美加澳等传统移民目的地国家政策变动等热点话题进行讨论，分析移民行业如何应对新的国际形势与政策变动。

居外网CEO罗雪欣认为英国可以分三个层面，第一是它的现状。脱欧公投通过之后已经2年多，市场已经消化，尤其对中国朋友来讲。英国给到中国的感觉是什么样的？它是会有一个长远发展的市场。目前在调整的阶段，它只是在特定的时间点里有一定的调整。注定未来是长远的发展，促使中国朋友投资移民英国，用一个数字来看。

在过去一年里，200万英镑移民到英国的朋友，有228人，其中144人来自中国，占六成三。对比2016年的数字。如果从这个数字来看，传统移民首选的发达国家，英国还是很多中国富人的首选。

第二从实际影响力英国是欧洲比较有影响力的国家。有那么多好的欧洲国家，为什么选择英国？从小孩子读书的层面。虽然其询盘量排名被泰国取代，但泰国不是一个适合教育的地方。询盘量英国下降到第五位，然而它在教育层面跟美国、澳大利亚往往排在最前头，教育是让所有华人朋友都重视的层面。

最后，华人投资的环境。调研全球华人投资的趋势在哪里？8、9年前，数字是5个亿。第一是平的，第二是下滑的，对海外买家管制那块，澳新也有管制二手房，加拿大有管制增值税，英国不用说了，脱欧的情况。全球再加英国一带一路的政策，投资总金额两个地区分别由三成到下滑到两成。移到哪个地方呢？第一是欧洲，欧洲增加了两成多，总金额是23亿美金。东南亚地区，300%的增长，也有300多亿美金。整个移民趋势，会有更多家庭选择不同地域做移民目的地。

她补充说，有一个数据跟你说的一样，2018年第三季度，开头预估在三月份可以完成，那时是查询最高的，可是英国的房价价位是十年以来最低的。如果留意外汇，人民币兑换英镑，有一天是下降10%，那天查询也是特别高。数据跟行为挂钩，房地产在目前是值得看的。

中产阶级考虑的候补的国家，他们的愿望是移民或移居的国家是日本。日本在过去，尤其一年多里的时间，我们跟日本移民公司合作，搞线上线下活动，专业人才希望有永居或公民身份。他们有专业的身份，也有财力。20年前在日本的中国朋友，一般都是去打工的，那种打工是比较低薪的职业。现在去的都是专业人才，再看日本，在未来十年之内，大概会有13万劳动力缺口，因为人口老龄化。政府希望进一步把门槛降低，希望中国高端人才补充其劳动力市场。

作为平台，我们敞开机会，携手新浪的平台，我期待可以有长期合作。