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兩位澳洲房地產經濟學家稱，澳洲房市正在經歷有史以來最大的泡沫，一旦房市發生地震，墨爾本首當其衝將成為震中。

墨爾本是澳洲房產供大於求最為嚴重的地區

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據《悉尼先驅晨報》報道，雖然地產商和政府高官一直不承認澳洲房市存在泡沫，認為各大首府城市的房屋供應仍然是供不應求，但撰寫過房市過熱書籍的兩名澳洲房產經濟學界元老Lindsay David和Philip Soos最近發話稱：“實際上，澳洲很多地方的房屋已經供過於求，這就跟美國之前經濟危機發生前的房市崩潰是一樣的”。

墨爾本是房產供大於求最為嚴重的地區，其內城區的公寓建設已經進入瘋狂狀態。兩位專家根據澳洲統計局的數據預測，維州市面上供應的房子比人們的實際需求一共多出12.3萬套，新州都出4萬多套。

兩位經濟學家在代表房地產和金融服務機構LF Economics提交的文件中稱，現在澳洲房市的泡沫是有史以來最大的。政策制定者現在面臨兩難困境，如果實施房市改革，房地產的泡沫很可能會破裂。他們認為如今的房市泡沫比之前19世紀80年代、20世紀20年代、20世紀70年代中期以及20世紀80年代末期的房產泡沫還要嚴重。

“澳洲的經濟歷史和最近的國際大事都證明：如果房市泡沫一旦破裂，滯銷房屋數量會立馬上升，所謂的房源短缺哄搶住房神話也會破滅”。

“澳洲房價和租金齊跌對於投資者將是毀滅性的，因為他們將同時損失資本和淨租金收入。”

兩位專家預測未來房市地震的震中很可能在墨爾本，珀斯也面臨嚴峻形勢。

各州房屋過剩/短缺數量：

• 新州 40,537
• 維州 123,242
• 昆州 -3126
• 南澳 28,302
• 西澳 -44,509

來源：澳洲統計局

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隨著歷史最低利率點燃州府城市強勁的房屋價值收益，今年第一季度澳洲房價穩固上漲，伴隨而來的是市場對房地產泡沫的擔憂。

根據澳洲統計局（ABS）公布的數據，今年第一季度澳洲州府城市住宅房地產加權平均價格增長1.6%，在過去一年裡上漲6.9%。

最近，市場對悉尼和墨爾本可能出現投機性房市泡沫的擔憂逐漸膨脹，低利率環境促使城市房地產投資活動激增。

相比上一季度，今年第一季度悉尼房價攀升3.1%，在過去一年裡飆漲13.1%。與此同時，墨爾本房價在該季度上升0.6%，同比增長4.7%。

此外，經濟專家提出新的警告稱，當現在的房價泡沫破裂的時候，房地產市場將遭遇一場“血洗”。

在提交給一個議會審查的文件中，LF Economics表示，由於價格再次反映經濟基本面時會嚴重下跌，幾乎可以肯定房地產市場將面臨一場“大血洗”。

澳儲行（RBA）和澳洲審慎監管局（APRA）一直表示，他們正監視房地產市場活動。多家銀行最近采取措施取消或削減了投資者借貸折扣。

此前，財政部秘書長John Fraser告訴議會委員會，悉尼明顯處於房市泡沫中，而RBA行長史蒂文斯表示，市場部分地區的房價是“瘋狂的”。

第一季度布裡斯班房價環比增長0.4%，同比上揚3.9%；阿德萊德房價比上季度增加0.7%，比去年同期增長2.5%；堪培拉房價在第一季度增長1.1%，同比上漲3%；霍巴特房價上揚0.5%，在過去一年裡攀升1.9%；該季度珀斯房價環比下滑0.1%，同比下降0.3%，走向衰退的礦業繁榮給房價帶來壓力；達爾文房價環比下跌0.2%，同比下滑0.4%。

ABS表示，住宅平均價格在第一季度增長了8400澳元，達到57.61萬澳元；住宅數量在該季度增加了3.82萬套。

今年第一季度澳洲州府城市房價上漲1.6%

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據地產預測公司BIS Shrapnel表示，盡管澳大利亞聯邦政府和州政府對外國買家購房增收了費用，海外人士對澳大利亞房產投資的熱情仍高退不下。BIS Shrapnel稱，不論聯邦和維州政府如何對海外買家增收申請費並加強規管懲罰的力度，海外買家投資澳大利亞房產的強勁勢頭仍將持續。

BIS的研究員克羅伊（Maree Kilroy）認為，這種投資的上升勢頭之所以會持續下去，是因為中國富裕的中層階級正在壯大，而澳大利亞仍被視為一個安全的投資勝地。

針對外界對海外買家獨占澳大利亞房產市場並不守本地規定的擔憂，聯邦和州政府都倍感壓力。在聯邦層面，從去年12月1日起，所有購買房產的非澳居民都面臨上繳申請費的命運，100萬澳元以內的房產需上繳5千澳幣，之後每多1百萬就需額外上繳1萬澳元，同時開放商也需上繳2.5萬澳元的樓花批准費。

根據規定，違反海外投資規定的人士將面臨最高3年刑期，或者個人127,500澳元公司637,500澳元的懲罰。而故意協助購買非法房產的第三方將面臨42,500澳元（個人）或212,500澳元（公司）的罰款。

盡管對外國買家購房增收了費用，海外人士對澳洲房產投資的熱情仍高退不下

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在州政府層面，維州對非澳大利亞居民的外來買家增收了3%的土地稅，同時將於2016年起對現有房產和新房產增收0.5%的土地稅。南澳表示有可能會效仿維州的做法，不過昆州已表示不會這樣做。

聯邦政府指出，新收取的費用將用來增強規管力度並豐富資源，並稱政府已對近200起涉嫌違規的案例展開了調查。然而，據外國投資審批委員會（Foreign Investment Board Review）的最新數據顯示，過去4年中獲批購買新房及現有房的數量翻了不止一番。因而，BIS認為，這種澳洲購房的強勁勢頭將持續下去，尤其是來自中國買家的投資。

BIS稱，過去一年中澳幣兌人民幣下跌了20%到25%，澳幣的貶值已抵消了澳大利亞增收的種種額外費用。

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一份針對澳大利亞和中國自由貿易協定的分析發現，中國投資者比澳大利亞投資者更受益。

澳大利亞公平交易和投資網絡組織，專門針對協議中的投資領域進行了分析，發現中國企業能夠將中國工人帶至澳大利亞工作，而澳大利亞企業在中國卻無法享受同樣的待遇。

在中國做生意的澳大利亞企業，只能夠引入高級管理人才和特殊技能工人。

中澳自貿協定已經簽訂，中國企業能夠將中國工人帶至澳大利亞工作

中國企業享受的條件，適用於至少50%以上中國股權的企業，如果企業中沒有任何一方占到50%的股權，那麼如果中國企業具備實質利害關系，也將適用。實質利害關系是指，單個外國人持有15%以上項目的股權，或者多個外國人和機構持有40%以上項目的股權。項目必須涉及農業、食品業、資源和能源行業、交通、電子信息、電力供應和發電、環境和旅游等行業的基礎設施開發。

給中國來澳工人支付的最低工資將可以在企業和移民部之間協商，而不一定非要按照澳大利亞最低工資。雖然澳大利亞被要求不要歧視來自中國的投資，然而中國方面則沒有相類似的規定，中國僅僅被要求不要歧視某些可以投資的行業，比如交通、旅游、醫院、老年護理、教育、金融服務等。

協議中的投資者和東道國糾紛協商條款，比起澳韓自由貿易協議中的條件，顯得不太公開透明，不用經過糾紛質詢，相關的糾紛內容也不用公開。不過這些條款還不是最終的條款，三年後可以進行復審。

澳大利亞公平交易和投資網絡統籌人羅納德（Patricia Ranald）說：“不平衡的市場進入程度，以及還沒有充分協商就訂立協議的事實，似乎看起來像澳大利亞政府急切訂立自貿協定，而不惜付出任何代價。而中國方面成功地防御了很多現存的市場限制。”

澳大利亞貿易和投資部長羅柏（Andrew Robb）發言人稱，協議中設定投資者東道國爭端糾紛解決條款由來已久。澳大利亞和中國投資者按照現行的投資協議，也會受到類似條款的保護。

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儲備銀行近日作出警示：由於悉尼及部分城市適合開發的未售土地大幅減少，未來房價將會更高。

近來的低利率也使得更多澳洲房產投資者和業主借貸購入房產，因此開發商也提高了房價。

澳聯儲副行長克裡斯多夫·肯特在澳洲國立大學的演講中提到“悉尼的房屋供應明顯不足，待開發地的數量跟不上需求。“

他還說“建築材料通脹上升，同時銀行的聯絡官員也表示開發商正在提升價格。新住宅的成本通脹已比原來的平均水平上升了兩個百分點。”

肯特還說，“目前的種種跡像表明，今年的兩次降息正在逐顯成效，大量消費者投資和借貸湧入房地產。但是房屋改造上的投資卻不足，並且為應對低利率諸多借貸者選擇盡快交付保證金。”

依靠銀行利息的家庭很可能會減少房屋消費，但那些有多余資金的家庭很可能會將這些錢投資進房地產而不是依靠低利率，肯特說。而商業投資依然後勁不足。

儲備銀行：悉尼開發土地大幅減少，未來房價將會更高，投資者要好好把握時機了

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至於澳聯儲行長格倫·史蒂文斯所說的悉尼房市“洶湧”問題，肯特回應說，“我認為目前的悉尼房市與諸多原因相關，這是一個社會問題。目前市場動蕩，全國的焦點都在這裡，這更加劇了當中的復雜性。”

肯特說，除了悉尼和一些發達城市，澳洲的其他地方的房屋供應依然受低利率影響。

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澳洲房價或許會令澳人抓狂，但對持美元或人民幣等其他貨幣的國際投資者而言，澳洲房價並非如此高不可攀

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越來越多人擔心悉尼和墨爾本部分地區出現房地產泡沫，因為1992年來這些地區的房價已飛漲了5倍。一位專家認為，盡管澳洲房價對於首次置業者來說可能是負擔不起的，但由於澳元的貶值，在中國投資者的眼中，墨爾本的房地產價格已降至數年來的低點。

據澳洲人報報導，這是IG集團的首席市場戰略分析師韋斯頓（Chris Weston）站在一名海外投資者的角度看待澳洲房地產市場的觀點。他說：“我們知道海外資金已越來越多地注入澳洲住房市場。”

他稱，在2014年，全國15%以上的住房供應被中國投資者購得。而在墨爾本和悉尼，中國投資者購買的新住房數量占了總量的25％左右。

瑞士信貸（Credit Suisse）估計，在未來的六年中，中國投資者會在澳洲房市上再注入600億澳元購買房地產。

韋斯頓表示，中國投資者正在將從國內股票市場“轟然”走高中獲得的利潤，作為資金購買“一線”城市的物業。而悉尼和墨爾本的房地產市場正是他們所青睞的。

韋斯頓說，以澳元看悉尼的房價，其價格自2012年以來有很明顯的升高趨勢， 這支持了有市場投機泡沫的爭論觀點。但是，當這些房價換算成美元或中國的人民幣來看，價格泡沫就不明顯了，因為澳元貶值了。最近澳元兌美元的彙率降至六年來的低點。

不過韋斯頓也強調，在貨幣市場中顯然有許多回旋。大多數人在購買物業時頭腦中都沒有對未來兩年事態發展的看法，尤其是當澳洲儲備銀行加息時。

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全球房價走勢

悉尼房價也許在飛漲，墨爾本房價也在升溫，但澳洲房價增速相比一些海外市場只是小巫見大巫。

最新的全球指數顯示，中國香港房價的上漲速度幾乎是澳洲的3倍，是全球增長最快的市場。根據萊坊國際的全球房價指數，在截至2015年3月份的1年內，中國香港的房價增長了18.7%，而澳洲在2014年的增速只有6.8%。

澳洲在全球56個住房市場中排名第14位，這對於很多留意悉尼市場的買家也許是一個意外。

全球房價增速最快的市場

根據萊坊國際的研究，悉尼房價在截至2015年3月份的1年內增長了16.8%，上一季度增長了3.2%。同期墨爾本分別增長了8.7%和3.1%。

其他衡量住房承受力的國際研究稱，悉尼和墨爾本在全球住房承受力最差的大都市前10名之列，排名領先於倫敦、紐約和東京。

根據美國智庫Demographia進行的第11次《國際住房承受力調查》，悉尼和墨爾本在全球86個主要大都市市場中分別排在第3位和第6位。悉尼的平均房價幾乎比平均家庭收入高出10倍，墨爾本幾乎高出9倍。

住房承受力最差的市場

澳洲的5個主要大都市區域（悉尼、墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯）連續第11年被評為“嚴重不可承受”。

全球各國外商房產投資，中國人排名第一！現在不光澳洲人在埋怨中國土豪，溫哥華人民也說都是中國人買房炒高了房價，現在他們本地人都買不起房子了。還有加利福尼亞也怪中國人太能買了。

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6月17日上午，中國商務部部長高虎城與澳大利亞貿易與投資部部長安德魯·羅布在澳大利亞堪培拉分別代表兩國政府正式簽署《中華人民共和國政府和澳大利亞政府自由貿易協定》。中澳自貿協定談判於2005年4月啟動，歷時十年，2014年11月實質性結束談判。此次協定正式簽署，為兩國分別履行各自國內批准程序、使協定盡快生效奠定了基礎。

這是繼中韓自貿協定之後，中國本月簽署的第二份雙邊自由貿易協定。目前，中國已簽署自貿協定14個，涉及22個國家和地區。分別是中國與東盟、新西蘭、新加坡、巴基斯坦、智利、秘魯、哥斯達黎加、冰島、瑞士、韓國和澳大利亞的自貿協定，內地與中國香港、中國澳門的更緊密經貿關系安排（CEPA），以及大陸與中國台灣的海峽兩岸經濟合作框架協議（ECFA）。

中澳自貿協定在內容上涵蓋貨物、服務、投資等十幾個領域，實現了“全面、高質量和利益平衡”的目標，是我國與其他國家迄今已商簽的貿易投資自由化整體水平最高的自貿協定之一。

中澳自貿協定生效後，將進一步促進兩國資金、資源流動和人員往來，推動兩國經濟優勢互補向持久和深入方向發展，使兩國產業界和消費者廣泛獲益，造福於兩國人民。

中澳今正式簽署自貿協定，澳洲人可以享受更加廉價的“中國制造”，中國投資者也可以更自由地投資澳洲農場

超85%澳大利亞產品零關稅

澳大利亞政府表示，根據這一協定，在協定啟動時超過85%的澳大利亞對華出口產品將享受零關稅，4年後這一比例將升至93%，而協定完全展開時比例達到95%。

根據協定，乳制品關稅將在4至11年內削減20%，牛肉12%至25%的關稅將在九年後全額取消。

另外高達20%的葡萄酒關稅也將在4年內削減至零關稅，中國日益膨脹的中產階級對葡萄酒的需求日益增長，這將幫助澳大利亞這一面臨競爭激烈的產業。

中國制造業或受益最大利好紡織服裝等制造業

有研究報告指出，相比澳大利亞在自貿協定中獲得的原料、農產品和服務業輸出的關稅優惠，中國從協定中獲利最多的將是制造業，尤其是紡織、服裝、玩具和運動器材等制造行業。而這些利好會在10年內逐步變現。

澳大利亞將零關稅進口中國的電子產品和白色家電。在協定簽訂之前，此類產品進口澳大利亞的關稅是5%。這將意味著澳大利亞民眾可以享受更加廉價的“中國制造”。

根據協定內容，澳大利亞對中國所有產品關稅最終均降為零，中國對澳大利亞絕大多數產品關稅最終降為零；在服務領域，彼此向對方作出涵蓋眾多部門、高質量的開放承諾；在投資領域，雙方在協定生效日起相互給予最惠國待遇，同時大幅降低企業投資審查門檻，增加企業投資的市場准入機會、可預見性和透明度。

兩國貿易增量可超160億美元

中國駐澳大利亞大使馬朝旭曾在澳洲主流媒體發表署名文章，稱中澳雙邊自貿協定將為提升中澳經貿關系水平注入新的動力。

根據2013年的預測數據，中澳自貿協定實施後，兩國貿易增量可超過160億美元，約占2013年雙邊貿易額的10%。

而相比澳大利亞在自貿協定中獲得的原料、農產品和服務業輸出的關稅優惠，中國從協定中獲利最多的將是制造業，尤其是紡織、服裝、玩具和運動器材等制造行業。而這些利好會在10年內逐步變現。

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澳洲華裔商人菲利普‧李東方（音譯，Phillip Dong Fang Lee）和他的妻子施小貝（音譯，Shi Xiaobei ）出價3990萬澳元買下悉尼高瑞區派珀角的一座非水濱豪宅，創下本年度悉尼非水濱房的最高房價紀錄。

據悉尼晨鋒報房地產報導，這座名為曼德勒（Mandalay）的豪宅在上市不到三個月的時間，於上月快速售出。曼德勒豪宅的前主人是煙草商人韋伯（Bill Webb）及妻子瑪麗奇可（Marijke）。

德寶灣（Double Bay）的LJ Hooker房地產公司拒絕透露新買主的詳細情況。但根據房地產記錄顯示，李東方一家自從2013年一直住在貝爾維尤山（Bellevue Hill）的維多利亞路，他們當時以770萬澳元買下了那裡的一所住房。

李東方在中國是一位道路建設和城市開發商。過去的15年中，李東方在澳洲經營卡特斯耶集團發展公司（Catseye Group）。目前其400公頃的旅游開發計劃仍在起步階段，該計劃引起了史蒂芬斯港（Port Stephens）社區的不滿。

其實有傳言說把協商的條件都算在內的話，曼德勒豪宅的價格最終略超過了4000萬澳元。不過即便這樣，這棟悉尼豪宅的高價紀錄也不會保持很長時間。

悉尼高瑞區派珀角的一座非水濱豪宅──曼德勒（Mandalay）豪宅

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由中國富豪許家印被迫出售的位於派珀角的德爾馬豪宅（Villa del Mare）預計將在下周結賬成交，該幢非水濱豪宅的價格估計為4100萬澳元，超過了曼德勒。德爾馬豪宅的新主人是澳籍華人羅拉‧王莉（Lola Li Wang）。她的丈夫黎亮（Li Liang）曾是中國可再生能源行業的主要參與者。他的“中國電力新能源發展有限公司”在中國香港證交所上市。現今他是在悉尼擁有私人飛機的賭場豪客，並與中國有著強有力的關系網。

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