悉尼房价跌破百万 春季房市依然看好

据Domain报道,悉尼房价中值在去年7月达到百万大关,但如今却回落至995,804澳元。

4月21日发布的Domain House Price Report报告显示,在本年第一季,房价下跌了1.5%,而在去年最后一季,房价下跌了3.2%,也就是说,在过去六个月房价跌了4.7%——这一跌幅比悉尼在2008年全球金融危机时的还要大,当时全年房价中值下跌4.6%。

Domain Group的首席经济学家威尔逊(Andrew Wilson)说:“这是我经历过的最大的调整。随着拍卖清盘率下跌、银行限贷、买家和卖家的注意力被大选分散,6月时房价或会再跌。”

尽管如此,首次置业者还未能高兴。

在过去六个月悉尼房价跌了4.7%,这一跌幅比2008年全球金融危机时的还要大

房市繁荣结束了,但现金还没那么快到手。目前还没有任何大的变动可以支撑房价大幅下跌,如利率大升或失业率大涨。

房市如今只是在去年的高涨后进入了新的阶段。

至于悉尼何时重回百万房价中值还是未知之数。如果工党真的实现了承诺,取消负扣税,投资者或会赶在明年7月1日的截止日期前重回房市,推高房价。或在年底前,春季房市会复苏,使房价再升至百万。

如果回头看过去的20年,你就会发现如今这点跌幅不算什么。在过去十年,房价翻了近一倍。在2006年3月时,房价中值为527,430澳元,而在20年前,这只是217,686澳元。

(据澳洲新快网)

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悉尼豪宅买得值!升值幅度全球第二

悉尼豪宅价格年增长率为14.8%

据莱坊国际最新数据显示,投入大笔资金在悉尼购买豪宅是值得的,因为2015年悉尼豪宅增值幅度在全球排名第二。

据Domain报道,4月20日,莱坊国际公布优质住宅市场指数(Prime Residential Property Index),显示2015年悉尼价格最贵的5%豪宅升值14.8%。

全球该类住宅的升值幅度仅为1.8%。排名第一的是加拿大温哥华,豪宅价格上涨24.5%。

莱坊国际澳洲住宅调研主管Michelle Ciesielski表示悉尼及温哥华豪宅增值幅度高的有相同的原因。

Ciesielski表示,悉尼及温哥华的豪宅供应都比较少,海外投资者需求大,同时加币及澳元汇率相对都比较低,所以2015年豪宅市场表现出色。

悉尼在2014年该项排名只在13位。

墨尔本豪宅市场表现也十分优异,在25个优质住宅增长幅度最高的城市中排名第6。2015年墨尔本优质住宅价格上涨11.9%。

Ciesielski预测在2016年,悉尼依旧是澳洲豪宅市场表示最佳的城市,但年价格增长率估计会回落到10%左右。而墨尔本2016年豪宅涨幅预计为6%左右。

(据澳洲新快网)

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中国企业3.7亿澳元在澳大利亚买下一个“浙江”

去年中企“财大气粗”欲在澳买下一个浙江省惊动澳洲国防部,如今终于冲破当地政府重重阻挠后,尘埃落定,4月19日早间,A股上市企业“大康牧业”发布公告称,其已完成与澳大利亚Kidman公司的《要约收购实施协议》,以3.7亿澳元的对价获得该公司 80%的股权。Kidman公司拥有世界上最大的牧场,是世界上最大的牧场,跨越五个州,占澳大利亚国土面积的1.3%,约等于一个浙江省。

中国A股上市企业  3.7亿澳元获得Kidman 80%的股权
资料图

4月19日早间,大康牧业发布公告称,该公司于4月18日与澳大利亚Kidman公司、大康澳洲公司、澳大利亚农资公司ARC、以及联合收购方中房置业,五方人马共同签署了《要约收购实施协议》。

该协议规定,大康牧业将连同中房置业,通过共同设立的大康澳洲(大康牧业持股51%,中房置业持股49%)以3.7亿澳元(折合美元2.88亿)的价格收购Kidman公司80%的股权,Kidman公司另外20%的股权由澳大利亚农资公司ARC收购。

大手笔:在澳大利亚买下一个“浙江”

Kidman是澳洲最负盛名的高端肉牛企业,主营肉牛生产和销售,坐拥全澳面积最大的牧场,2015年实现销售收入6300万澳元,净利润2400万澳元,被冠以“悉尼牛王”的名号。

Kidman牧场的占地面积约为10.1万平方公里,是世界上最大的牧场,跨越五个州,占澳大利亚国土面积的1.3%,约等于一个浙江省。

中国A股上市企业  3.7亿澳元获得Kidman 80%的股权
占澳大利亚国土面积1.3%牧场面积约等于一个浙江省的大小

在这样辽阔的牧场上,总共生活着18.5万头优质肉牛,相当于每头牛拥有超过半平方公里公里的“领地”。

Kidman牧场有着得天独厚的自然条件,雨季洪水冲刷所形成的冲积平原上水草丰美,在此喂养的肉牛品质优良,一直以来都是出口日本、美国、以及东南亚等地的佳品。

鹏欣集团:中资“大手笔”背后的业界翘楚

此次中资收购的主体是湖南大康牧业股份有限公司,其于去年在深交所主板上市。在大康牧业的背后,是一家集房地产开发、矿产实业、现代农业和股权投资等于一体的民营企业集团——鹏欣集团。

鹏欣集团是一家买壳的上市公司,以前叫中科合成,后来改名叫鹏欣集团,主要做矿业和金矿,在南非和刚果有矿区。鹏欣集团总共控股了四家上市公司,包括A股上市的大康牧业,以做资源和矿业为主的鹏欣资源,以及做大环保的国中水务,另外还有一家中国香港控股的上市公司。

近几年在业内风生水起的鹏欣集团在并购领域有着十分引人注目的成绩,包括去年收购了全球第五大做大宗商品交易的集团公司,这家集团一年的销售额有100亿美元。与其相比,作为一家上市公司,鹏欣集团的体量与之并不在一个级别。

但鹏欣集团通过一系列的资本运作,并利用整个行业周期上的机会进行了战略入股投资,再借助巧妙的法律和投资架构,将这家公司拿下,并实现了完全有机的融合。

此外,之前依托大康牧业而收购新西兰一家知名牧场的案子也引起了业内的广泛关注,收获了一片好评。

跨境并购:很诱人,但真的不容易

4月13日上午,在由投中信息主办的“2016年中国投资年会”上,鹏欣集团首席投资官洪涛作为嘉宾对大康牧业收购Kidman的一跨境并购案进行了说明和解读。

洪涛认为,澳大利亚是一个非常适合进行农业生产的地方。就Kidman牧场而言,在此进行肉牛养殖和牛肉生产的成本非常低。而相比之下,中国饲养奶牛、猪和肉牛等所花费的成本就非常之大,因为合适的牧场很少也很小,而饲料的价格又很高昂。

Kidman牧场饲养的肉牛在初期育肥以后,沿着雨季的洪水冲积平原,一路从达尔文往东南和悉尼的方向走下去,牛一路可以从两百公斤吃到五六百公斤,草非常的肥沃。这样喂养的牛都是草饲牛,只要再加一些谷饲,就可以保证所产的牛肉都拥有非常优秀的质量。

中国A股上市企业  3.7亿澳元获得Kidman 80%的股权
资料图

Kidman这个项目对鹏欣集团以及大康牧业来说,基本上是用净资产的价格来收购一个面积和浙江省差不多的牧场,这种机会只有在海外才会有,在中国是无法想象一家上市公司永久拥有10多万平方公里土地的。

收购澳洲牧场虽然有着巨大的吸引力,但其中的障碍和波折却险些让这个诱人的项目“夭折”。

难缠的外审委员会和麻烦不断的政府

鹏欣集团的此次收购因为澳洲政府的介入而“一波三折”。

洪涛说:“这次在澳洲碰到的OIO这些问题需要我们民营企业走出去之前要有足够的认识和充分的准备,还有公关公司的帮助。现在对于像澳洲的资产、地产、牧场等项目的收购,国家在其中的影响越来越大。”

去年,大康牧业收购Kidman的项目被澳洲政府以国家安全为由驳回,原因是这块土地实在太大,正好和它的国防DOD武器实验基地有一部分重合。

后来,大康牧业做了相应的调整,引入了一家专门做养老金的公司,通过这样的方式避开了政府的疑问和障碍。

一直以来,在大家的认知中,国有企业“走出去”的时候往往会碰到政府层面的障碍,但事实上,中国的民营企业也会碰到来自政府层面的阻挠,必须要熟悉各个国家的政策和政府的关系,并对当地政府的政策进行灵活地应用。

澳洲有一个对外审核委员会,和新西兰的OIO以及美国的海外投资委员会一样,都承担了对海外投资的最终审核,并给政府提供意见。

说到澳洲政府,洪涛打趣说:“我在澳洲这一年多体会很深,澳洲政府这五年来换了五任,还有很多内斗,和我们《纸牌屋》里面看到的一模一样。”

去年他在澳洲做完尽职调查,开始通过公关公司做政府的游说,正好一个刚上任的领导人被党内罢免,又一个新的领导人上任。他们在去国会和政府智囊团交流的时候,是全世界第一个和这届新政府打交道的海外投资团队。

国内:有利有弊的并购基金和严格的法律规定

针对目前许多上市公司和并购基金合作的现象,洪涛认为双方是彼此利用的关系。

一方面,海外并购的流程和审批手续非常的麻烦,所要花费的时间也非常长,上市公司需要并购基金冲在前面把项目先收下来。另一方面,限于我国对于上市公司海外并购的严格限制和约束,并购基金需要在收购的过程中充当“白手套”的作用,帮上市公司去做一些它不能做的事情。

从私募基金的角度来看,它其实是愿意和上市公司合作的,因为有上市公司的实体在后面,它将来的退回会有保障。

但和并购基金合作也为上市公司带来了一些弊端。整个收购的流程繁琐而又复杂,收购基金对于投资回报率的要求很高,但因为按照法律规定,上市公司的股东会、董事会做出决策有着严格的流程要求,所以如果对价不合理的话,股东会董事会不予通过会让收购项目陷入停滞或者僵局。

此外,上市公司和并购基金合作也是有风险的。因为收购基金视上市公司为专业人士,所以并购的很多内容包括不应由上市公司来做的尽职调查都交由上市公司去做,而如果上市公司没有细致耐心的一项一项做好,那么其中的风险就会营运而生。

中企海外并购遭当地政府阻挠已是“家常便饭”

据报道,今年中国企业对外投资以及并购的节奏空前加快,据彭博社汇总的数据,中国企业今年以来截至3月底,已宣布的海外并购交易规模达1130亿美元,不 仅超过2014年全年而且接近去年创纪录的1210亿美元水平。普华永道预计,中国海外并购交易未来几年将会保持50%的增长。

在此背景之下,大康牧业收购Kidman遭政府阻挠并不是什么新鲜事。

2014年,万达买下马德里地标建筑西班牙大厦,就改建问题与马德里市政府展开了长达两年的拉锯战,万达想要对大厦进行拆除重建,但马德里市政府要求保留 正面和侧立面。本月12日,一封遭到泄密的马德里市政府信函显示,该市最终向万达集团让步,同意后者拆除重建这一马德里地标。

中国A股上市企业  3.7亿澳元获得Kidman 80%的股权
马德里地标性建筑:西班牙大厦

由中国交通建设集团投资开发建设的科伦坡港口城项目于2014年9月习近平主席访斯时正式动工建设,是斯里兰卡迄今最大的外国直接投资项目,去年3月,新 上台的斯里兰卡政府叫停,今年3月9日,斯里兰卡内阁批准了斯中央环境局呈递的港口城项目增补环评报告,并决定将中国交通建设集团投资开发的科伦坡港口城 项目协议延长6个月。

中国与哥斯达黎加建交时承诺协助哥斯达黎加政府更新并扩建莫因陈旧的炼油厂,并与中石油旗下的中油国际成立“Soresco中哥重建公司”展开合作。后因 哥方政府宣称此项目未通过审计,双方磋商多次未见成效而长期搁浅。本月15日,哥斯达黎加国家石油公司(Recope),Recope决定按双边协议框架 规定终止与中国石油天然气集团设立合资企业“Soresco中哥重建公司”的合作。

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中国人霸气出手在澳买下一个“浙江省”   意味着什么

 

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(据观察者)

悉尼住宅拍卖清盘率创下2016年新低

周末悉尼住宅拍卖清盘率依然惨淡,周六创下2016年来最低清盘率。

据Domain报道,悉尼住宅周末清盘率已经连续3周下降,周六清盘率只有67.7%,而上周是70.3%,远远低于去年同一时期的88.2%。

悉尼住宅周末清盘率已经连续3周下降,周六清盘率只有67.7%,而上周是70.3%,远远低于去年同一时期的88.2%

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复活节以来,悉尼住宅清盘率平均只有70.6%,在复活节假期之前还有75.1%。

数据证明悉尼住宅拍卖市场确实处在下行状态。本周清盘率低可能受到学校假期影响,特别是一些内城高价住宅供应数量少。

周六悉尼一共只有360套物业拍卖,比上一周的523套有大幅下降,更是远远低于去年同一时期732套水平。

蓝山(Blue Mountains)区域只有一套物业拍卖,清盘率100%。下北区85%,西北区83.3%,市中心及是东部区域为82.5%。内西区77.8%,北岸 及南部为71.4%。Canterbury-Bankstown为65.4%,上北岸为61.3%,中部海岸及西部均为50%。西南部共有21套物业拍 卖,清盘率仅为28.6%。

周六,悉尼住宅拍卖中位房价为115万澳元,比上周末的121万澳元低,但比去年复活节后的102.5万高出12.2%。

周末悉尼住宅拍卖总额为1.86亿澳元。

据称下周末入市拍卖住宅数量将上升,至少有400套物业。

市场信心将受到拍卖清盘率下降的考验,市场是否会有所好转,还需看未来几周的交易情况。

 

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(据澳洲新快网)

中国客取钱越来越难 多少购房计划会遭搁置?

据《澳大利亚人报》报道,Compass Global Markets的首席执行官苏安德鲁(Andrew Su,音译) 暂停了购买公寓的计划。在过去的18个月里,苏发现他的顾客越来越难从中国取钱。他在担忧着这种现象给他的投资计划所带来的影响。

苏说,中国对资金监管越来越严,客户们很可能无法完成公寓购买的交割。

4月中旬,外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示了澳洲的外国投资之大,这也引起了市场的恐慌,担忧外国投资若受阻会给房市带来的影响。

中国政府采取的措施或影响悉尼和墨尔本的公寓销售

4月15日,澳联储在半年金融稳定审查(FSR)上也讲述了东海岸公寓供应过多而需求减少的现象,同时警告银行要谨慎借贷。

因为外国买家仅被允许购买新房而非已建房,一些分析人士认为,一旦外国买家资金转汇困难,澳洲的650亿澳元公寓计划将受影响。

CLSA的房地产分析师约翰逊(Andrew Johnston)告诉《Inquirer》,市场气氛的确紧张。悉尼墨尔本地区的公寓供应过多令人担忧,但约翰逊称,他害怕的是,买家(很大一部分是海外买家)将无法完成交易。

据悉,中国政府也在严打一些普遍的资金转移方式,如利用UnionPay来购买保险或开具错误的发票等。约翰逊说,中国政府采取的措施或影响悉尼和墨尔本的公寓销售。

对于这些观点,一些专家认为是太夸张和悲观。

经济学家Saul Eslake说,虽然中国的资金外流的确更难了,但由于澳元贬值,中国人依然热衷购买澳洲房产,该数据仍在攀升,并不认为外国买家会违约。

居外网的首席执行官Charles Pittar也同意这个观点,称网站上查询量依然有增无减,并不认为中国的资金限制政策会影响中国买家

或许,市场上之所以有这么相反的两种观点是因为还没有确切的数据透露澳洲房产有多少是给外国买家买下的,同时,人们对于外国买家的资金确切来源也知之甚少。

目前,苏担心的是,一些外国买家付完首付后,将无法完成余下的交易。

(据澳洲新快网)

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澳洲这些地区房价飙涨 锁定买房准没错!

据《每日电讯报》报道,Hotspotting.com.au的最新十大最佳购买地报告显示,昆士兰州东南部和墨尔本边缘郊区将是房产投资者的好选择,未来房价将飙涨。

其中,昆州的有黄金海岸(Gold Coast),Ipswich和Logan;墨尔本的有City of Casey和叶坪(Epping);新州的仅有Wagga Wagga。西澳和南澳未有城市入围,塔州的侯巴特则进入榜单。

报告称,黄金海岸房价将飙升

报告称,上述地区将面临较高需求,不仅在今年,未来房价都会高涨。

黄金海岸

报告称,黄金海岸房价将飙升,尤其是在住房郊区。大多数增长将在Helensvale和布里斯班之间北走廊郊区。

Logan

Logan的实惠房价、良好基建和靠近就业地将促进房价飙升。

侯巴特

报告指出,侯巴特是投资者的理想选择地,租金收益高,房价也比大陆地区的便宜很多。

叶坪

报告称,位于墨尔本北部边缘的叶坪将落成多个基建项目,预计将带来新人口,同时促进房价增长。

City of Casey

该区位于墨尔本东南部,正在增长,很多郊区的房产销售增加。

前十地区中,余下的还有昆州的Moreton Bay,Sunshine Coast,Ipswich;维州的Sunshine precinct;新州的Wagga Wagga。

(据澳洲新快网)

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中国人1年买下1200亿澳洲房产!以后只有更疯狂

上海和深圳,是过去一年中国房地产市场绝对的明星;当大家还在用首付贷、假离婚等非常手段抢购一线城市的房子的时候,中国的富人们早已跨出国门,来到南半球的澳大利亚疯狂置业。这些富人抢房有多狠?看看下面的数据你就清楚了。

中国对澳大利亚投资,5年增加近2倍

澳大利亚地广人稀,十分适合畜牧业,由于绵羊众多,它被称为“骑在羊背上的国家”;同时澳大利亚矿产资源丰富,被称为“坐在矿车上的国家”。

中国对澳大利亚投资情况

正是由于得天独厚的自然资源禀赋,中国人对投资澳大利亚情有独钟。澳大利亚投资审查委员会(FIRB)公布的2009-2010年年报(2009年7月1日至2010年6月30日,其他各期年报也是头年下半年和第二年上半年)显示,中国对澳大利亚的投资总额为162.82亿澳元,到2014-2015年年报时已经增长至465.63亿澳元,增幅高达186%。

澳大利亚主要投资国

由于中国对澳大利亚的投资增速远远高于其他国家,因此中国的投资额在澳大利亚接受的外国投资总额中的占比也大幅提升,2010-2011年年报时这一数据为8.48%,到2014-2015年报时已经增加至23.93%。

2009-2010年年报,中国是澳大利亚第三大投资国,位居美国和英国之后;仅仅4年后(即2013-2014年年报),中国一跃成为澳大利亚第一大投资国。

中国人的爱好,从矿业转到房地产

在2014年之前,中国GDP增长迅速,对铁矿等自然资源需求庞大,因此中国的投资主要集中在矿产开采领域。但在这之后,中国经济增速放缓,对矿产等自然资源的需求减少,因此中国人的偏好集中转向房地产业。

在2014-2015年度,美国也大规模向澳大利亚投资,并且投资金额排第一的行业也是房地产业(71.03亿澳元,不到中国的三分之一);但和中国不同的是,美国的投资结构更为均衡,其排第二的是服务业(70.65亿澳元),第三和第四为制造业和采矿业,分别为42.5亿澳元、37.98亿澳元,四个行业占比分别为:28%、28%、17%、15%。 

中国富人赴澳洲买房,5年扩张至10倍

去国外买房,通常是手握大量余闲资金的富人们才有这样的财力。用一个词来描述过去5年时间中国富人到澳大利亚投资房产的状态,那就是“疯狂”。

2009-2010年度,中国投资澳大利亚的房产总金额还只有24.21亿澳元,但到了2014-2015年度,这一数字已经飙升至243.5亿澳元(约合人民币1200亿元),相当于5年前的10倍(或者说增长了9倍)。

更令人吃惊的是,在最近两年,中国对澳大利亚的房产投资成倍增长;即便将时间拉长到5年,其复合增速也高达近60%!

过去5年,中国人在澳大利亚总共买入价值509亿澳元(约合人民币2521亿人民币)的房产,而最近两年(2013年7月1日-2015年6月30日)买入额就贡献了其中的72%,即1818亿元人民币。

中国对澳大利亚的房产投资

中国人是澳大利亚房产市场最重要的买家,需要指出的是,喜欢澳大利亚房产的并非只有中国人,其他国家的人同样如此。过去5年间,外国人到澳大利亚买房的总金额也攀升了385%。

澳大利亚房地产市场亮眼的表现,显然最需要感谢中国买家。2014-2015年度,中国买家贡献了国外买家支出金额的四分之一左右。

外国购买澳大利亚房产金额以及中国买家支出额占比

正是看中了中国买家的豪爽,澳大利亚的房地产市场也有了鲜明的中国特色,比如澳大利亚一些卖家会将房子装修成中国人喜欢的风格;一些卖家则在吉利的数字上做文章,中国日报网近日有报道称:悉尼“最幸运房屋”地址里含5个8,引来中国买家疯狂竞价(不过这套房最后被英国买家收入囊中)。

中国买家大量涌入澳大利亚,也让当地的无房者颇为郁闷,因为房价上涨太快。根据易居房地产研究院的数据,从下图的房价指数来看,过去十年,澳洲大城市房价,仅在08年下半年和2011年下半年微跌过,其他时间都在上涨。尤其是,2013年至2015年,连续大涨三年,其中悉尼房价指数涨幅最大,超过50%。2013年至2015年也正是中国买家出手最凶猛的一段时间。

当然,澳大利亚房价上涨不能全赖中国买家,毕竟其他国家的买家同样购买了大量的房产;此外,澳大利亚的低息环境,澳元相对于人民币大幅贬值等因素,也是澳洲房产吸引力提升的重要因素。

(据搜狐新闻) 

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外国买家疯狂澳洲购房 华人占逾1/4

据《每日电讯报》报道,最新数据显示,外国房产买家在澳大利亚新州加大了投资,上一财年就花了202.3亿澳元,占了全国总外国房产投资的三分之一。

外国买家买的不仅是新房产,FIRB预先批准的购房里有逾五分之一都是已建房。

中国买家澳洲房市最大的外国投资者

最新的FIRB报告显示,2,855个外国人都被或许购买二手房,人平均支付额为130万澳元,比悉尼的房价中值高出426,479澳元。

在澳洲的临时居民都可以购买一套已建房,但必须用作自己的主要居所。同时他们不能出租,且必须在搬迁的3个月将房产售出。

在2014-15年,新房产和期房项目依然是获批澳洲房产的大头,价值高达144.1亿澳元。

北悉尼的开发项目尤其吸引外国买家,Epping的Marine’s Hill大多数都是由外国投资者购买的,Lane Cove的The Atrium一半是被中国买家买下的,North Ryde的Centrale一期40%是被当地的华人买下。

外国开发商获得了41个授权,价值总额达77.7亿澳元的期房项目;外国买家也获得了7,935个许可购买新房,价值66.4亿澳元。

FIRB还通过了逾十亿澳元的再开发项目,其中,现有房产会被拆毁重建成多户型房产。

虽然,去年外国买家在维州住宅上花费更多,但若加上商业房产,新州的投资额更大,总额为349.4亿澳元。

中国买家占了逾四分之一的外国买家支出。中国也是澳洲房市最大的外国投资者。

(据澳洲新快网)

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“拍卖豁免证书”——澳洲购房不懂这就亏了!

自从2015年12月1日澳大利亚实行新的海外人士投资新政以来,增加了一些海外人士在澳洲购房的手续与成本。而由于新政下与旧政的流程有部分做了相应调整,对于不了解情况的海外人士来说可能一不小心就违反了规定。尤其对于想要购买现房/二手房的买家来说更是增加了不小的难度。

现房/二手房拍卖豁免证书

在之前的专栏中提到过,海外人士在澳购买的每一处物业都需要获得相应的FIRB海外人士买房许可,即该可是有物业属性,而非申请人属性的。同时,购房者应当在签订合同前获取买房许可,或在合同中增设相应条款以防签订购房合同后却为获得买房许可从而违反了相关规定。

然而,对于一些在澳洲购房现房或二手房的临时居民来说,往往需要在参加大大小小后的物业拍卖后才能买到心仪的物业。而物业一旦拍下,则无法再修改合同条款或退出,这就对买家造成了一定困扰,特别是由拍卖引起的众多不确定因素。如果买家提前为每一处物业都申请买房许可,且不说审批的时间不够,还要付出不计其数的申请费。

为了解决该类问题,FIRB特别增设了拍卖豁免证书。买家可在参加拍卖前缴纳相应的申请费(一般根据在申请中递交的最高物业价格而定),申请拍卖豁免证书该证书帮助买家在不确定最终购买何处物业的情况下,可以合法合规地参加各类拍卖,在最后拍下一处物业后,再向FIRB申请将许可变更为拍下物业的地址。

该类豁免证书一般会包含下列相应的条件限制:

  • 通过参加拍卖购买一处不确定地址的物业;
  • 允许买家购买一处不确定地址的物业,即买家不可购买一处以上的物业;
  • 在申请中所填写的地区(即各州或领地)内购买物业;
  • 所购买的物业价值最高不可超过申请中所填写的物业价值。

申请人必须在申请时注明其是在澳洲哪个州或领地购买物业且其计划购买物业的最高价值。而在申请豁免证书时需缴纳的申请费则和该最高价值挂钩(计算方式与一般个人申请费用相同)。举例来说,申请人计划购买200万澳元的物业,则申请豁免证书的申请费为$10,000.00澳元。申请人在参加拍卖时,不可叫价超过$200万澳元,否则视同违规行为。

值得注意的是,获得豁免证书从而购得物业的买家有责任和义务在完成购买后向FIRB报告进展,即已完成置业或未在相应时效内购得任何物业。

通常而言,该豁免证书自下达之日起有6个月的有效时期,即买家可在这6个月内参加任何拍卖,一旦拍卖下物业,则可以向FIRB申请将豁免证书修正为相应的买房许可(买家一般需支付额外的$5000.00澳元的申请费)。

如果申请人最后购买的物业价值为$90万澳元(则实际申请费只需$5,000.00澳元,当初多缴纳的$5,000.00澳元也是不退款的)。因此买家需要在递交申请前认真做好功课,确定自己的购房预算,才能最大程度节省成本。

在今年1月的专栏中,我曾经提及新政下的FIRB审批速度较之过去慢了许多,申请人需要更多的耐心和先期准备等待,并预测不久的将来审批速度会相应加快。可喜的是,至3-4月,原先需时1个月以上的FIRB审批,基本2-3周就能批下。最近一份申请从递交至批下更是仅用了1周。这对众多海外买家来说,无疑是个好消息。

下一期专栏,我们将分享几则与近期FIRB政策相关的实例,希望大家引以为鉴,避免额外的支出。

海外投资者在选择投资目的地的时候一定要关注所投资的市场有没有房价上升的潜力,因为人口的增长在房价的推动中起着不可或缺的作用。澳洲每年的新增移民人口数都是相当巨大,而澳洲目前的移民以投资移民和雇主移民为主,一定程度上促进了当地的经济发展和房地产市场的持续繁荣。【阅读全文:澳洲人口破2400万大关!房产投资热点频现

 

杨泱专栏全集:

律师杨泱解析澳洲房产

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澳洲建高铁核心:原来是为了房地产开发

据《悉尼先驱晨报》报道,悉尼墨尔本高速铁路线建设的重点在于大力改善东海岸地区的人口不平衡问题。

自从在2010年进入国会以来,亚历山大(John Alexander)就一直是快速铁路线的提倡者。他说,高速铁路将“解放”边远的城镇,或令房价升至3倍,缓解首府城市的房市压力。

该铁路线将带动沿线6-8个城市的增长,高涨的地价也会用于资助该项目。

在主持基建、交通、城市常务委员会时,他说:“高速铁路的真正目的在于开发边远地区”。虽然悉尼和墨尔本的人口飙涨,但边远地区的却“一潭死水”,房产非常便宜。

新火车站将位于现有城镇的外围附近,如Southern Highlands,Goulburn和Shepparton。车站附近的地区将重新划分作为高密度开发区。

亚历山大称,铁路建成后,如果Goulburn与悉尼CBD的路程被缩短至半小时,现在是$200,000的房价可升到$600,000。同时,这些新联合起来的边远地区增长中心会成为悉尼和墨尔本的房价压力释放“阀门”。保守估计,每年将会有5万人搬进这些边远城镇。

同时,亚历山大也说,政府并没有收到当地议会的强烈反对,但他也承认,这些边远地区未必希望有铁路线经过。“他们不想让自己的环境遭到破坏。”

虽然离政府真正实施计划还有很远的一段路程,但用飙升的地价来融资似乎很符合谭保(Maldolm Turnbull)的意愿。

利用地价飙升来融资,该项目实际上就被塑造成了巨大的房地产开发项目。这个建设模型常用在美国和中国香港等大都市。

悉尼和墨尔本建高速铁路的真正目的是为了开发偏远地区

亚历山大称,他们已经收到私企的消息,后者称他们能用飙升的地价来资助整个项目。但悉尼大学教授Ed Blakely称这种观点是不可行的,虽然地价是重要的工具,但不足以支撑整个项目的成本。

Infrastructure Australia认为,地价只是传统收费和税收外的“潜在有用”资金源。

委员会将在6月发表报告。

(据澳洲新快网)

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