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澳洲房地产专家称，2015年澳洲住房市场的海外投资不太可能低迷，因为中国买家将会继续出手抢购。

以中国买家为重点服务对象的国际房地产网站居外（Juwai.com）总裁冼明（Simon Henry）表示，他预计与2014年相比，今年澳洲房地产市场上来自国际的投资将会增长15%至20%。

他说：“澳洲房地产市场会面临着一些不利因素，但幸运的是我们的分析表明，国际投资将弥补一些国内需求的损失。”

根据外国投资审查委员会的数据，中国是2013年澳洲房产投资的头号来源国，投资总额高达59亿澳元，比一年前增长了40%。

虽然房产界广泛关注着境外投资正在造成市场扭曲的问题，但一份联邦议会委员会11月份发布的房价负担能力与境外投资的报告中称，如果境外投资受到抑制，房产供应问题会恶化。

冼明说：“最近的议会调查发现，境外投资能使房产保持低价格及新房供应的高水平。在澳洲的经济增长缓慢和收入衰减的背景下，由国际投资者带来的建筑业的工作、消费及税收应该是值得欢迎的。”

瑞士信贷（Credit Suisse）研究人员认为，未来七年中国投资者将投入440亿澳元，在到2020年期间，平均每年达63亿澳元。

更有利的汇率可能有助于投资的增长，澳元下跌提振了中国买家的购买力。2009年12月时，1元人民币只能兑换约16澳分，如今可以兑换大约20澳分。

冼明说：“这不仅是中国投资。美元上升也提升了美国人的购买力。他们的投资水平已位居前二、三名之列。”

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澳洲最大的房地产公司Ray White的老板怀特（Brian White）表示，来自中国的投资前景带给澳洲房地产市场希望。

他说：“2014年很明显，中国投资者很关注澳洲的房产，尤其是悉尼和黄金海岸。澳洲房地产市场的可靠性加大了对中国投资的吸引力，来自中国的投资水平无疑会增加。”

怀特在北京和中国香港开设了办事处，以利用澳洲房地产对中国投资者的不断增加的吸引力而开展自己的业务。

怀特说：“我们的许多负责人都充分意识到拥有一名中国专家来处理业务的重要性，我们的办公室正在越来越多引入中国的专业知识到房地产市场中。”

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新春第一个周末中国买家趁着农历新年的高涨情绪，疯狂竞购悉尼房产。

根据Domain集团的数据，悉尼各地本周六预定拍卖的房子超过600处，清盘率达到惊人的84.6%。Domain集团的高级经济学家韦森（Andrew Wilson）表示，这个结果是“悉尼录得的最高清盘率之一”。他说唯一比这个高的纪录是86%，也是在去年的同一个周末录得，不知道这是否是“巧合”。 “目前的状态绝对是抢购，而且毫无减弱的迹象。”韦森说。

在中国农历新年前后买房被视为是吉祥的事情，而且悉尼火热的房地产市场在历史低利率和澳元贬值的催化下更能吸引更多中国买家，无论是居住在此的中国人还是过来走亲访友的中国人。

叶坪（Epping）地产公司Tracy Yap Realty的负责人Tracy Yap表示：“上周和今天有很多海外中国买家出现在拍卖会和房子开放日。市场现在非常强劲，吸引了很多海外资金。“

有些中介会提醒客户农历新年是卖房的好时机，因为中国大陆买家的兴趣会大增。 “如果你能把握农历新年，那么你就能最大限度吸引买家，尤其是来自国外的人。“车士活（Chatswood）Loyal Property的销售经理Leon Chung说。

不过这些海外买家的购买力不一定最强。Chung上周接待了一位中国大陆客人去看车士活的一套房子，结果错过了一位本地中国买家。在Rockdale的一场拍卖会上，一位中国大陆买家打电话竞购一套二居室房子，不过房子最后以63万卖给了一位悉尼买家。

2月21日在悉尼市郊北莱德（North Ryde）的一场拍卖会上，本地中国买家也是主力，来自NNW Property的代理Kate Seehusen说，这是她举行过的最大规模的一场拍卖会。

拍卖会上有超过300人，在登记竞标的42组客人中，她估计有38组是当地的华裔居民。最后，一位来自叶坪的买家以160.5万元买下一栋60年代的红砖房，他打算把房子拆了重建。这个价格高出了底价30万元。

在宝活（Burwood），一位中国买家击败其他15人，以195万买下一栋旧房，高出底价55万。

来自地产公司Richardson and Wrench Elizabeth Bay的代理Rod Angus表示，“95%“的买家都是华裔，但他淡化了中国农历新年对这个结果的影响。

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墨尔本房地产市场也出现了类似的“春节热”，中国猎房族纷纷趁机出动。墨尔本该周末的清盘率为77%，共有704场拍卖会。Domain集团的韦森说这个结果反映了当地市场库存不足。

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位于悉尼华人聚居区车士活（Chatswood）塞维尔街（Saywell St）5号的一处独立屋在春节前夕，以2,268,888澳元的吉利价格卖给了1户华裔家庭。

Shead Property Chatswood的房产中介伊莎贝拉（Isabella Yan）称，这处5居室的独立屋的买家为华裔血统，他们相信数字8能带来好运气。伊莎贝拉表示，有2组买家都对这处物业非常有兴趣，其中1家的出价就是2,268,888元。

据悉，这位新买家本来住在车士活区的公寓，这次则是小屋换大屋。

伊莎贝拉呼吁有意购买的人士在春节前就完成购房交易，以便在周末能没有后顾之忧地和家人共叙天伦。

悉尼下北岸还有个家庭就在罗斯维尔（Roseville）一处房屋本周末以280万元竞拍之前，先行买了下来。这个位于摩尔街（Moore St）50号的房屋有4个卧室，占地963平方米，内部装潢现代化，而且还有很大的户外活动空间及游泳池，有约200组人曾去看房。

中介昌西（Peter Chauncy）表示，现在有不少年轻人家庭、空巢老人以及高端买家都对这一地区有兴趣，最近几个月来这一趋势尤其明显，尤其是在威乐比路（Willoughby Rd）沿线的商店纷纷升级、当地新建了学校之后更是如此。

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随着新一波住宅开发项目的实施、全新高端零售商的到来以及高级写字楼的兴建，20年来澳洲各首府的面貌几乎已经面目全非了。不过高力国际（Colliers International）的新报告称2015年这一切将继续进行。

这份名为《谁将统治CBD》（Who will rule our CBDs）的报告对2015年上半年的澳洲城市面貌进行了研究和预测，它发现物业的所有权越来越集中。

随着出租物业的平均单位面积减小，租客的数量也在继续增加，租客类型也在发生改变。高力国际的全国研究负责人科尼兹比（Nerida Conisbee）称，CBD正在以前所未有的速度进行住宅开发。在墨尔本，在建或已获准兴建的公寓达到了2万多套。在悉尼，CBD开发的浪潮才刚开始，未来5年预计超过5000套公寓将上马。

高力国际资本市场和投资服务总经理马拉斯科（John Marasco）称，城市24小时运转推动CBD不断发展变化。“更多人在CBD生活、工作和社交，”马拉斯科说，“过去十年，CBD发展壮大了很多，越来越受居民和雇主的欢迎。”

办公室租客现在对大楼的要求与从前也不太一样。他们需要更多的像校园那样的室外空间、良好的技术基础设施以及更多的终端设施，包括自行车停放架、淋浴间、储物柜甚至是跑道。

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前三大海外投资客

高力国际称，CBD写字楼的所有权将继续集中在少数公司手中，其中澳洲的机构业主将继续占统治地位。不过东南亚国家财富增加也使得中国和新加坡成为主要的海外投资者。2013年，澳洲的前三位海外投资者分别是中国、新加坡和美国，2014年则是新加坡、加拿大和美国。这些国际买家非常热衷于将澳洲房产投资写字楼改造为公寓。

租房市场将出现复苏

因需求稳定而供应有限，高力国际预计未来12个月租房市场将出现复苏，特别是质量较好的建筑。悉尼和墨尔本将是最活跃的市场。地铁站附近依然将是租客的集中地。咨询、营销、通讯、商务服务以及IT&T公司将扩展并且租用更多的空间，使得租房市场的情况出现逐步好转。

根据高力国际的数据，悉尼的平均净有效租金从2013年的370元上涨了7.6%至2014年的398元。墨尔本从385元上涨了3.9%至400元。布里斯班从291元上涨了2%至297元。阿得雷德从261元上涨了0.3%至262元，而珀斯则从451元下降了17.7%至371元。此外，堪培拉的平均净有效租金从295元上涨了1.0%至298元。

2015年的走势

高力国际称2015年业内人士需要对公司活动和新的资金来源趋势进行观察，就像规划需要适应城市的发展一样。“规划对悉尼CBD的容纳能力有很大影响，改变规划控制将允许开放商开发更多的写字楼，”马拉斯科说，“这些包括允许兴建更高的大厦和对大楼进行再开发等。”

“另外一个解决容纳能力的方法是继续扩大CBD。对悉尼而言，可能的方向是向南开发，对中央车站进行大规模再开发被认为是最优选项。”

马拉斯科认为扩张墨尔本CBD会更加容易。“墨尔本的地理位置比较容易在未来十年进行扩展。很有可能E-Gate、联邦广场东区（Federation Square East）和渔夫湾（Fishermans Bend）将成为大公司的选择。

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多家贷款机构放宽了对借款人的首付金额要求，使之更加容易利用贷款实现澳洲买房梦。

在过去六个月里，贷款机构提高了客户的贷款-房价比（LVRs），这意味着借款人需要准备的首付款减少了。

在一些例子中，贷款人把最低首付比重从25%猛削到只剩5%，把贷款-房价比从75%提高到了95%。

这些做法似乎与澳洲银行监管机构的建议背道而驰，澳洲审慎监管局（Australian Prudential and Regulation Authority）正在密切坚实房贷市场，以防止风险贷款并打击对房地产投资者的过度放贷。

金融比价网站Finder.com.au的新数据显示，包括Homeloans，滙丰银行（HSBC），loans.com.au，麦觉理银行（Macquarie Bank），RAMS和西太银行（Westpac）在内的贷款机构都调整了部份产品的贷款-房价比，放宽了贷款所需的首付款要求。

Finder.com.au发言人哈奇森（Michelle Hutchison）说，如果借款人首付不多，偏偏又在澳洲利率处于历史低点的时期贷款，完全就是“灾难的配方”。

“借款人在首付很少的情况下贷款可能会很危险。”她说。“利率终将上涨，目前2.25%的现金利率超级低，如果借款人在利率低的时候勉力贷款，那么等到利率再次升高的时候，他们会发现自己陷入了麻烦。”

根据这个金融比价网站的发现，其数据库中将近一半房贷，贷款-房价比最高达95%甚或更高。

澳洲银行家协会（Australian Bankers’ Association）的执行长穆申伯格（Steven Muchenberg）说，很可能是一些贷款机构希望在房贷市场取得更大份额，因此提高了贷款-房价比。

“有一些贷款通常只贷给投资者。”他说。“我们并不是单纯地大幅提高贷款-房价比，事实上，绝大多数房主，当然是自住业主，都会利用低利率来偿还他们的抵押贷款。”

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四大银行的平均标准浮动利率为5.91%，当2月的最近一次减息生效之后，将降至5.65%。

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珀斯房地产专家们称2015年为买方市场，但是他们也指出，机会和风险是并存的。随着单元房存储量的增多，租金下跌，珀斯房地产行业在市场上正面临着恶化的趋势。但是对于精明的投资者或房产所有者来说，这确实一个机会。

专家一：市区公寓仍是好选择

独立地产专家及Hegney地产集团创始人及董事长亨格利（Gavin Hegney）表示，虽然消费信心较低，投资者们可以利用当前市场条件将自己定位在优势之处。他说，尽管单元房面临着供过于求的状况，这并不意味着购买公寓是错误的投资之举。亨格利说：“最好的交易应该是在成熟市场，而不是新开发市场。”“对任何新鲜事物你都需要支付保险费。而对于成熟市场，12月或24个月新的公寓其市场价格预算要低得多，你可以买到比现时成本还低的房产。”

亨格利表示，尽管现在房产供应量过大，因而投资者们选择远离市区，然而靠近主要便利设施的房产还是大有机会。亨格利说：“整个市场由于房产供应充足正向前发展着，可供选择的机会也很多，从价格疲软就能略知一二。”“如果你能买到相对有需求，也相对有增长机会的东西，那你就选对路了。”

亨格利预计那些位于伊丽莎白码头（Elizabeth Quay）和国王广场（Kings Square）周围的公寓有着最好的发展机会。他说：“如果面临在市区内购买一套公寓的选择，最好是购买那些位于你的确想要靠近的地方，而且是在具有增值空间范围内的。价值可能不会现在就体现出来，但是在接下来的十年内，随着基础设施的发展，你的物业价值也会得到增长。”

专家二：避开投资市中心 选近郊

然而动量财富（Momentum Wealth）执行董事长科林斯（Damian Collins）说，他建议投资者们最好避开在市中心投资。科林斯说：“很显然单元房在东珀斯、北桥和市区一带已经过剩了，他们并不是最好的投资选择。最为一个投资者，你并不想买到很容易被复制的产品。”

科林斯表示，尽管市区总是与单元房密切相连，但他认为最好的投资选择还是在郊区。他说：“距离市区10公里范围内的精品式建筑，相对比房屋供应量大的地区长期风险要小得多，而且仍然处于需求相对强劲的地方。”他认为Bassendean和Carine区有着良好的增长机会，因为他们靠近火车沿线，而且还未引起广泛关注。

他说投资者有所退缩的主要原因不仅仅是因为租金出现疲软，而且到年底预期价格还会出现进一步下降的趋势。他预计：“单元房市场没有独立房市场竞争那么激烈，今年只会继续保持现有状态。”“但是如果每个人都遵循这一趋势的话，到今年年底我们的需求就会被禁锢住了。所以如果你现在遇到了合适的房产而且价格也合理，没有理由现在不赶快投资进去。”科林斯说价格预计不会有所增长，期房的单元房市场会变得更加不稳定。

专家三：锁定远郊高增长区

全澳地产专家莱德（Terry Ryder）表示，投资者应该在市场没有冷却时寻找相应的部份。“珀斯房产还是有增长的部份，尤其是在郊区像Mandurah、Bunbury和Busselton等区。”

莱德说，购房者花费40万澳币就能在他看好的区买到支付的起的、配有基础设施的房产，而且这些地区还充满了就业机会。他说慢慢地，Armadale、Rockingham和Swan 等地区会开始变得越来越好。如果想花65万到75万澳元买房的人，他建议在Joondalup地区和Fremantle周边地区寻找。

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2015澳洲房产投资风险低

专家们一致认为，一旦进入房产市场时，每个人遇到的情况会大不相同。亨格利说：“做起来相对很难，但是如果你充满了自信，就一定能找出对你有利的局势来。对于那些想给改善住宅环境的人来说也是一个好时机，就像驾驶时汽车变道一样，当别人放缓速度时你可以赶快抢占先机，现在买地的人少得多了。”

亨格利称大部份购房者兴趣减退，成本价又出现变更，也给那些想要买房的人采取实际行动增加了信心。他说：“在低端购买市场的竞争还是相对激烈，但是在中高端市场上还是有被低估了的房产。”“例如价值50万和60万澳元的房子，你能从中得到近10万的差额。”

科林斯也认为房产升级最好是在澳洲房产市场冷却，而不是正旺时进行。他说，High Wycombe和Forrestfield区已经具备了良好的资本增长潜力，因为受2020年的铁路计划和当前重新区划方案所影响。科林斯说：“在这些地区你可以享受到一些大型的基础设施，而且能以中位价买到一套房产。”他认为2015年投资澳洲房产市场风险相对较低。

亨格利说如果今年想要通过房地产赚钱，寻找长期资本增长将是最好的方式。他说：“如果你从一个没有大面积管道更改计划的区搬出来，到一个十年里你能看到正慢慢发生变化的地方，那你就真正处于优势了。房产1%或2%增长表现的不同，能在10年间导致10万到20万的利润差异。这对大多数家庭来说都是很可观的。”

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2014年悉尼房价飙升，悉尼远郊区成为了澳洲房产投资者2014年度租金收益最有成效的地区，而整个城市其它地区普遍存在租金回报率低的趋势。

悉尼房价飙升意味着现有房主获得了相当大的资本收益，但同时本年度购买房产的人们租金收益减少了，就平均租金回报率而言，独立房只有微簿的3.9%，公寓房仅有4.2%。这使大多数新投资者深陷负现金流，租金只能抵去很少的贷款债务。城市的边缘市郊被证明是一个例外。

RP Data数据显示，便宜的边缘市郊占据了今年房地产最高收益市场榜单，一些地区租金收益率在6%以上。

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独立房租金回报率最高郊区如下：

• 瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
• 曼纳林公园（Mannering Park）：6%
• 圣雷莫（San Remo）：5.7%
• 布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
• 蓝色哈文（Blue Haven）：5.6%
• 伯克利威尔（Berkeley Vale）：5.6%
• 乌塔努比（Watanobbi）：5.5%
• 高洛坎（Gorokan）：5.5%
• 链谷湾（Chain Valley Bay）：5.5%
• 坎瓦尔（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回报率最高郊区以下：

• 塔和摩尔（Tahmor）：6.8%
• 戈罗坎（Gorokan）：6.3%
• 伯克利威尔（Berkeley Vale）：6.2%
• 韦瑟里尔园（Wetheril Park）：6.2%
• 怀昂（Wyong）：6.2%
• 坎贝尔镇（Campbelltown）：6.2%
• 海马特（Haymarket）：6.1%
• 安南山（Mount Annan）：6.1%
• 阿木巴威尔（Ambarvale）：6.1%
• 欧林巴（Ourimbah）：6%

西南边缘郊区瓦拉甘巴属卧龙迪利（Wollondilly）市政区范围，是悉尼独立房租金回报率最高的郊区，平均达6.3%。

彭里斯房地产代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯顿（Damian Sexton）称，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房产中位价已很便宜。出租房供应有限，很多人希望居住在这样的好社区。大多数租房者都是年轻的家庭。

怀昂地区的郊区进入了独立房租金收益率榜单的前10名，曼纳林公园、圣雷莫、布吉沃伊和蓝色哈文位列前5名。房产中位价为300,000澳元，租金收益率高于5.6%，其中曼纳林公园最高，达到了6%。

来自房地产代理公司Raine & Horne Charmhaven的索伦森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越来越吸引新婚夫妇、首次租房者和退休人员说：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同样的租金在这里可以租到独立房。我们靠近高速公路，还有近湖泊，有众多的海滩，因此租赁需求强劲。

公寓房租金收益率最高郊区为麦克阿瑟（Macarthur）地区的戈罗坎和伯克利威尔，还有坎贝尔镇、安南山和阿木巴威尔。

卧龙迪利市行政区的塔和摩尔具有悉尼最高的租金回报率6.8%。

来自坎贝尔镇联合房地产代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率帮助投资者以便宜的价格买下高品质的公寓房，他说：“（有些）公寓房可获得正现金流，因此澳洲房产投资者们发现他们盈利了。”

RP Data数据同时公布了距离市中心10公里范围内最高租金收益率的地区列表。乌鲁姆鲁（Woolloomooloo）、比肯斯菲尔德（Beaconsfield）和沃特卢（Waterloo）的独立房租金收益率最高，为4.2%到4.8%之间。

澳洲房地产公司McGrath Edgecliff的销售代理福赛思（Ben Forsyth）称，这些地区出租房存在短缺的现象。例如在肯斯菲尔德，只有5、6条街才有较多独立房，大概有200栋。

内城区的公寓房表现最佳，阿尔蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均达9.5%。

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如果有打算在南澳投资房产，那么最新数据显示，南澳的单元房（unit）和公寓房（apartment）是明智之选。

阿德莱德单元房的资产增值率增加了0.4%，高出独立房（house）增值率0.1%。而且，单元房4.7%的出租收益回报率也高于独立房出租回报率4.2%。

这两组南澳的数据双双好于全国平均值，后者的这两项出租回报率房屋为3.7%，单元房为4.5%。

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房产中介Bernard H Booth Real Estate的代理人布朗（Jamie Brown）认为，阿德莱德的公寓大楼如果地段上佳，特别是新建的公寓楼，在未来会有更好的增值表现。布朗称某些公寓房，比如位于Glenelg的Marina East区和Marina Pier区的公寓房增值尤为突出，部分房产涨了4倍，“从2000年竣工后的119.8万澳元涨到了现在的400万澳元。”

另一家房产中介Toop & Toop Real Estate的市场经营部主管图普（Genevieve Toop）表示，当前的利率如此之低，加之阿德莱德房产市场一直稳健，单元房和公寓房对澳洲房产投资人和首次买房人士而言极具吸引力。

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