News Feature – Page 66

50澳元繞過法律外國人非法澳洲購房何其多！

外國人在澳洲非法買房的數量可能有成千上萬

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一名悉尼房地產中介行業的資深人士表示，政府嚴打外國人非法澳洲買房的行為僅僅是個宣傳，實際上繞過法律購買到澳大利亞房產的外國人有很多。

據《澳大利亞金融評論報》報道稱，悉尼下北區Richardson&Wrench中介公司資深中介西蒙（Robert Simeon）說，政府的做法完全是浪費時間和金錢。他說，非法買房的行為比你想像的要多。

“政府的行為僅僅是為了宣傳，或者讓民眾轉移注意力。”澳大利亞財長何基（Joe Hockey）近日宣布，將迫使在悉尼、珀斯、布裡斯班等城市非法買房的六位外國人出售房產。何基說，另外還有462起案例正在調查階段。

這些房產中包括一處在Mosman的房產。西蒙說，這片被譽為最富裕的悉尼居住區。在下北岸的地區有幾乎兩成的房產都是中國人買走。

“非法買房的比例很高，因此不在於有多少人被懲罰，而在於有多少人繞過了法律，買到了澳大利亞房產。”

他說，大批外國買家僅僅通過50澳元的費用，就可以把自己喜歡的房子轉到澳大利亞居民的名下，這樣就繞過了法律。“如果你完全避免非法買房，那麼市場也不會像現在這樣火熱。因此外國人非法買房的數量應該有成千上萬。”

悉尼買家中介沃真特（Pete Wargent）說，最近財長的講話對於阻止非法買房沒有太多作用。“這只是自覺交待還是被曝光的差別。外國投資審查委員會沒有能力一件一件查處，而阻止外國資本流入也並非順應趨勢。”

沃真特說，和他打交道的不少中國買家都是富豪，他們通常使用現金結算，款項分批進入澳大利亞。

新州不動產協會主席古寧（Malcolm Gunning）說，歷史證據顯示，政府的打擊行為還是收斂了外國投資者的做法，他們現在會首先申請審查委員會的審批再進行購買。

而維州不動產協會主席萊莫多（Enzo Raimondo）說，外國投資者在墨爾本市場上依然十分活躍。

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全澳洲租金下降房客歡喜投資者憂

據《每日電訊報》報道，房客要高興了——7月，澳洲全國租金下降了。但這對那些一心想著澳洲房價上漲的投資者們來說，卻是壞消息。

根據CoreLogic RPData發布的數據顯示，全國的周租平均值為486澳元，而布裡斯班的為433。而布裡斯班的租金收益率為4.5%。

悉尼仍然是最貴的租地，平均周租為593澳元，然而租金收益率卻是各大城市中倒數第二，3.3%，比一年前的3.9%下降了。而墨爾本的為最低，7月的收益率為3.1%。

澳洲租金平均值為486澳元，收益率為3.5%

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Ray White New Farm的租賃負責人Haesley Cush說：“現在有很多因素都在鼓勵著房客們去買房而不是租房。低利率意味著你的周租與只支付利息的按揭支付差不多。而房價上漲也促使著房客們馬上行動，避免以後要多付。”

達爾文也是租金昂貴，周租為549澳元，但它的收益率是最好的，為5.6%，比一年前5.9%低。

數據還顯示，全國2015年7月的周租下降了0.3%，收益率為3.5%，比一年前的3.9%低。

Haesley Cush說長期投資者也在發揮作用，“有經驗的房東明白一個好房客和房屋不空置的重要性，所以很多房東不會增加租金，還會鼓勵房客留下。”他還說，不同季節，租賃市場的情況也不一樣。

報告稱，租金增長緩慢，主要是因為澳洲各大城市房屋建設增加，澳洲房產投資者活躍。

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澳元貶值令澳洲房產“太便宜” 引中國人搶購

澳大利亞億萬富翁、房地產開發商崔古柏夫（Harry Triguboff）稱，澳聯儲（Reserve Bank）對澳元跌價的追求令澳大利亞房產大受中國人和其他海外買家的歡迎，澳大利亞的房地產有變得“太便宜”的風險。

澳洲房貸（Aussie Home loans）的主席希蒙德（John Symond）前2天剛剛在國會質詢會上抨擊外國買家將首置業者擠出市場，而銀行監管機構則“坐視不理”。

身為公寓建築公司Meriton集團創始人的崔古柏夫告訴《澳洲人報》，盡管澳洲房價飆升（去年悉尼的住房市場增長了18%），海外買家的興趣不可能停止，但只會被貶值的澳元助燃。

過去2年除悉尼外，澳洲每一個城市的房子對於很多外國買家而言都變便宜了

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自從2011年7月竄到$1.10高位後，澳洲兌美元的彙價跌了三分之一，對人民幣的彙價也是一路走低。

CoreLogic RPData在對比澳元走勢和房價之後發現，過去2年除悉尼外，澳洲每一個城市的房子對於很多外國買家而言都變便宜了。

CoreLogic RPData發現，如果按澳元買，悉尼房價過去3年上漲了43%，但如果按人民幣，只增長了10%。而墨爾本，同期按人民幣計算的話，房價跌了3.2%，布裡斯班跌了13.6%，阿德萊德和珀斯分別跌了18.2%和13.3%。

崔古柏夫說，澳聯儲將追求澳元貶值歸因於百病纏身的采礦業。“但那樣的話，我們可能會看見我們的房地產變得太廉價。一直打壓澳元的話，我們在國際上會變得越來越窮。”

瑞士信貸（Credit Suisse）估計，中國買家在2014財年為澳洲的住房市場注入了87億，比前一年增長了六成以上，而且未來的需求還將繼續增強。

希蒙德在質詢會上說，他擔心投資者借貸有時比自住業主借貸增長更快，尤其是會把首置業者擠出市場。“首置業者沒有希望了，除非從父母和家人那裡獲得幫助，可我沒看見政府采取行動解決住房成本這個根本問題。”

澳洲統計局的最新借貸數據顯示，在截至6月份的1年中，澳洲房產投資者的貸款增長至破紀錄的1535億，比前一年的總數高出近25%。但住房投資借貸可能已經過了頂峰，因為投資者貸款從4月份破紀錄的141億降至6月份的135億。

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芝加哥炒房全美利潤率最高達61%

根據RealtyTrac的一份報告顯示，今年第二季度，芝加哥在全美20個城市中炒房利潤率最高。

2015年第二季度，芝加哥炒房全美利潤最高，達61%

RealtyTrac對「炒房」的定義是，購買房產12個月之內又上市售出。通常買家都是對舊房進行翻新，然後以較高的價格出售。

今年第二季度芝加哥有616套舊屋翻新後出售的房產，平均購入價$163,356，售出價格$263,360，利潤率高達61.2%，位居全美20個大城市之首。

RealtyTrac的專家表示，由於存貨的減少，很多市場「炒房」已經利潤越來越低，但相比其他城市，芝加哥才漸漸從法拍危機中走出來，因此還有一部分廉價屋存貨。

回報率僅次於芝加哥的是：俄亥俄州代頓市（60.6%）、賓夕法尼亞州哈里斯堡（Harrisburg, 60.6%），佛羅里達州歐卡拉（Ocala, 56.8%）和馬里蘭州巴爾的摩（Baltimore, 56.7%）。

細化到郵政編碼，佛羅里達州傑克遜維爾（Jacksonville）的32209郵編利潤率高達231.9%，其次是俄亥俄州代頓市（Dayton）的45424為189.5%，馬里蘭州巴爾的摩（Baltimore）的21215為163.5%，密蘇里州聖路易斯（St Louis）的63116為161.1%，田納西州孟菲斯（Memphis）的38127為141.4%。

單筆交易平均利潤額最高的城市大多位於加州，排在第一的是加州聖荷西$261,946，其次是洛杉磯$171,954，聖地亞哥$141,483，還有華盛頓DC$139, 927和西雅圖$131,028。

根據RealtyTrac，全美有4.5%的房屋交易為舊屋翻新後出售，平均投資回報率為36%，單筆的利潤平均為$70,000。

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中國香港買家助推新加坡本地豪宅上半年市場回暖

新加坡本地發展商和房地產經紀最近頻頻在中國香港舉行展銷會，銷售第9郵區至第11郵區的豪宅項目，這些活動都取得不俗反應，促使豪宅銷量上揚。圖為一些到中國香港舉行展銷會的項目。

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世邦魏理仕指出，上半年本地銷售活動更活躍，主要原因是發展商加強火力銷售這些豪宅項目，特別是到國外舉行展銷會，以吸引更多外國買家。

根據世邦魏理仕（CBRE）一項豪宅市場研究報告，今年上半年核心中央區（CCR）價值500萬元以上的豪宅項目，成交量比去年下半年多出一半左右，並且有不少豪宅項目的尺價突破了3000元。

世邦魏理仕指出，上半年本地銷售活動顯得更活躍，主要原因是發展商加強火力銷售這些豪宅項目，特別是到國外舉行展銷會，以吸引更多外國買家。這當中就包括了來自中國香港的買家。

世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振倫受訪說：「中國香港買家雖然不至於促使本地豪宅市場大幅回彈，但他們確實已形成一股動力，帶動本地豪宅銷售活動。」

數據顯示，今年上半年核心中央區售出的500萬豪宅單位達109個，較去年下半年售出的70個單位，多出了39個或55％。

第一太平戴維斯（Savills）研究與諮詢部主管張敏璋也表示，本地發展商和房地產經紀最近頻頻在中國香港舉行展銷會，銷售第9郵區至第11郵區的豪宅項目，這些活動都取得不俗反應。

第一太平戴維斯上月到中國香港展銷Tomlinson Heights，銷售高樓層的三臥房單位，尺價介於3100元和3400元，售價從800萬元起跳。在這之前，第一太平戴維斯也在中國香港推銷優景苑（Goodwood Residence）。

這兩個項目都是上半年較矚目的豪宅項目，其中Tomlinson Heights有7個單位以760萬元至1100萬元價格售出。而優景苑從今年1月至5月期間，則成交共26間價值450萬元以上的單位，是本地銷售成績最出色之一的豪宅項目。

據瞭解，其他已到中國香港展銷或計劃展銷的豪宅項目還包括：會德豐產業位於烏節路地區的Ardmore Three項目、M+S有限公司位於濱海南的濱海盛景豪苑（Marina One Residences），以及吉寶置業的吉寶灣麗珊景（Corals at Keppel Bay）。

張敏璋表示，相比約六個月前，本地豪宅項目在中國香港的銷售活動，反應更踴躍。

他說：「6個月前，我們到中國香港舉行豪宅展銷會時，當地買家絲毫不感興趣。但現在那裡的購買氛圍似乎有所改善，買家不僅對我們的項目表達購買興趣，還詢問其他我們沒代理的項目。」

談起中國香港買家對本地豪宅購買興趣提高的原因，張敏璋表示，一來是本地豪宅價格下跌不少，達到更吸引中國香港買家的價位。更重要的是，中國香港豪宅市場近來高漲，迫使當地買家轉而到其他市場尋找更物有所值的豪宅項目。

他以今年4月份中國香港半山區豪宅項目「天匯」（39 Conduit Road）一個面積達4664平方英呎的單位為例，這個單位以令人咋舌的約1萬5900新元尺價成交，較本地豪宅價格高出許多。

根據中國香港《南華早報》報導，今年6月，當地另一豪宅項目「傲璇」（Optus）的一個單位以約1萬6735新元尺價成交，成為亞洲最昂貴的豪宅項目之一。與本地豪宅「The Marq on Paterson Hill」所創下的最高尺價6840元相比，傲璇尺價高出了至少一倍。

新加坡豪宅價格過去一年下跌15.2％

另一方面，萊坊（Knight Frank）新發佈的追蹤全球35個城市豪宅市場的數據顯示，中國香港豪宅價格過去一年漲了6.6％，是增長最迅速的城市之一。反觀新加坡豪宅價格過去一年下跌15.2％，在35個城市中表現最差。

萊坊諮詢與研究部主管陳姳潓說，本地豪宅價格持續下跌，其實也為投資者帶來進場的好時機。「本地豪宅價格的下跌，促使它們的潛在價值提升，我們最近就收到不少買家詢問，表達對購買豪宅的興趣。」

張敏璋也認為，本地豪宅價格平均比中國香港低了三分之一。隨著中國香港豪宅價格上揚，必然對中國香港買家形成一股推動力，讓他們把目光轉向本地豪宅市場。

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澳洲成為房東之國近2萬投資者擁超過6套澳洲房產！

有近乎10%的澳大利亞租賃房地產投資者，都擁有3套以上的房產，而有大約1.8萬人擁有6套以上房產。其中也有包括悉尼別墅最近公佈的數據顯示，這樣的數字還在繼續上漲。

2013年稅務數據顯示，有16%的納稅人，即將近2百萬人擁有投資房，大約110,379人擁有超過3套房產，有大約1.8萬人擁有超過6套房產，而40,283人擁有4套房產，16,600人擁有5套房產。

澳洲房地產業協會高級經濟學家卡利德（Shane Garrett）說：「擁有超過1套房產的澳人數量和2012-13財年相比大幅增加。一方面這個國家的居民更多，另一方面房產成了他們投資的避風港。」

他說：「房地產價格在主要地區均加速上漲，租金上漲也比較穩定，自2013年以來就高於通脹率，因此借貸成本並不太高。」

有近乎10%的澳洲買房出租投資者都擁有3套以上的房產

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據《澳大利亞金融評論報》報導稱，議會針對房地產市場質詢小組的主席、聯盟黨議員亞歷山大（John Alexander）警告，較低的利率導致澳人持有投資房比例大增，一旦市場條件變化，必然導致巨大的財產損失。

「一些澳洲房產投資者手中握著價值3000萬澳元的房地產，大約60套房，如果利率從4%漲至6%，就必須再找出60萬元來填補空缺。」

房地產業協會還宣稱，在截至2015年5月份的一年中，新州投資者房貸的總價值達到658億元。而同一時期，對於自住房房主的借貸僅有449.3億元。

當前自住房貸的貸款價值達到1441億元，而投資房貸的價值為1469億元。卡利德說：「這是我印象中，首次有投資者借貸水平超過自住者。」

他指出，因為人口持續上漲以及經濟的發展，所以租賃房產的需求應該不會減弱。

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標榜宋美齡長島「故居」售出（高清组图）

被仲介標榜為蔣宋美齡紐約長島“故居”的房產，在上市2周後今天售出，成交價約落於600萬到950萬美元之間，惟經查證，此棟並非伴隨前第壹夫人20年光陰的豪華莊園。

負責此壹物件的房地產仲介商LAFFEY開價定在1180萬美元，由於被宣傳是漂亮大莊園又兼具歷史意義，開價遠高於市場行情3成。

宋美齡故居所在的長島Lattingtown環境優美，聚集不少世界名流在此置業。除了房子和遊泳池，涼亭、花園、馬廄等仍然保留著宋當年居住時的樣子。走進看宋美齡故居大約有超過12英畝(約合4.86萬平方米)的土地，超2000平方米的居住空間。由於當年宋美齡在這裏深居簡出，更平添很多歷史感和神秘色彩。宋美齡故居中的意式風格的花園充滿浪漫情調，讓人心生向往。壹進門，壹對完全敞開的弧形樓梯靠著外墻，典型的意大利式風格設計在宋美齡故居中壹覽無遺。宋美齡故居的書房木色書座椅搭配金色系靠墊，以及米黃色窗簾，打開水晶燈時倍感溫馨舒適。宋美齡故居的餐廳窗簾與客廳窗簾相互應，餐椅與地毯相互應，打造別有壹番風味的意式風格。宋美齡故居客廳中的沙發、地毯、窗簾都采用了用極鮮明布料，正宗的歐洲古典風格。宋美齡故居的臥室用低調的色彩打造最奢華的家居,讓妳居住起來更加清新自然

基於美國房產交易及合約保護個資規定，仲介今天無法透露買家來自何方，賣價為何，僅說“今天已算成交”（tentative）。屋主也告訴中央社記者，此筆交易今日結束（finished），已停止市場托售，盼外界勿擾。

在地產商看中亞洲及中國大陸買家資金豐沛，擅用行銷手法，此屋自7月底托售以來，號稱是中國近代史上具舉足輕重地位的蔣宋美齡紐約長島故居，受到不少買家關註，幾乎大部分來自大陸，也有臺灣、東南亞及美國。

宋美齡上世紀70年代初從臺灣搬來美國，落腳距離紐約曼哈頓近2小時車程的長島蝗蟲谷37英畝大莊園，1995年因生活便利性，搬至曼哈坦上東城，在長島壹待就是20年，也讓蝗蟲谷聲名大噪。

故居莊園在1998年被地產開發商Stillman Organization以280萬美元買下後，將原址分成3部分出售，其余2部分當時只有土地，並無建物，當時的主建物就是宋美齡故居，後來偌大故居又再分出1戶，共4位買主擁有，同享花木扶疏、綠意盎然的美麗花園。

這次被仲介以“Madam Chiang”（蔣夫人）為噱頭出售的美麗莊園，占地12.28英畝，視野相當好，室內面積有1萬9000平方英尺，內有9個含有全衛浴的臥房及6個車庫等，原本土地屬於宋美齡故居壹部分，距離約有百公尺遠，買家在2004年自建房舍，居住迄今，是壹對已退休的白人夫婦。

當年的另壹位土地買家，也在2003年自建房舍，在前壹棟莊園出售後，今天也正式拿到市場托售，此房共有5間房，腹地不若前屋大，售價是490萬美元，屋主是壹對50多歲的中年夫婦。

當年的37英畝大莊園被分成4戶後，目前仍以蔣宋美齡的真正故居最氣派及雄偉，擁有獨門獨院宅第，從前門看不見主建物，環境相當優雅寧靜，看得出當年蔣夫人的品味。由於未在這波出售之列，也增添幾許神秘感。

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2015年7月美國20個最熱房地產市場

根據7月前3周的數據，全美房屋要價中位數已提高到234,000美元，比去年同期上漲7％，比6月上漲1％。房屋上市天數中位數下降至69天，比去年同期下降了7％，卻比6月上漲了5％。美國家庭通常急於在7月或8月完成交易，因為9月新學年就開始了。美國房地產市場又將迎來新的一輪投資熱浪。

2015年7月美國20個最熱房地產市場

首席經濟學家Smoke先生和他的團隊分析了最新的數據，確定出20個最熱門的中型到大型城市的房地產市場。這些市場的購房者有大量需求，而且房屋銷售速度非常快。數據可以顯示，這些市場比美國其他市場受關注的次數要多至少兩倍。房屋存量也比其他市場移動快一個月天。這些市場的平均房屋上市天數比去年同期下降了14%。

「無論從供給和需求的角度來看，這些最熱的市場都是最好的市場。賣家發現房屋成交的速度遠遠超過了其他地區，而且比上個月還加速了。同時，這些市場對買家來說顯然更具吸引力。

因此，以下這些最熱的市場在我們的分析之列。

1.舊金山，加利福尼亞州（San Francisco, CA）

房屋上市天數中位數：30天要價中位數：748,000美元

2. 丹佛，科羅拉多州（Denver, CO）

房屋上市天數中位數：31天要價中位數：458,000美元

3. 達拉斯，德克薩斯州（Dallas, TX）

房屋上市天數中位數：37天要價中位數：274,000美元

4. 瓦列霍，加利福尼亞州（Vallejo, CA）

房屋上市天數中位數：31天要價中位數：378,000美元

5. 聖羅莎，加利福尼亞州（Santa Rosa, CA）

房屋上市天數中位數：32天要價中位數：574,000美元