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布里斯班公寓租金半年跌幅多达17% 供过于求 | 澳洲

ACB News《澳华财经在线》5月24日讯据昆州最大的物业管理公司之一Coronis，过去半年由于大量新公寓涌入市场，布里斯班的公寓租金跌幅多达17%。

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Coronis在昆东南运营23个分支机构，管理着从黄金海岸到阳光海岸的8000套物业。其所有方克罗尼斯（Andrew Coronis）透露，现下租户们压价意识很强，迫使一些投资性公寓业主降价出租。

布里斯班公寓市场形势骤然扭转，当前的楼花数量只有去年三分之一的水平。建筑业形势紧张已致使建筑商CMF Projects陷入破产托管。

“我们看到租金跌了17%，这是正在发生的事情。跌幅在10-17%之间，大家都在努力锁定租户”。他举例称，Chermside郊区一套较旧的六套联排公寓此前的周租收入约$420-$430，现在只有$350到$360。

三月份REA集团发布房产需求指数报告时，还提到买房与租房需求飙升。“全国对出租物业的需求十分强劲，昆州、首领地、维州与新州租房需求最强……这是经济增长拉动及供应过于欠缺的综合作用”。

报告显示，REA关于昆州的需求指数的公寓租金在二月仍上涨1.6%，较上年同期上涨3.7%。合理的推断似乎是价格下跌集中在布里斯班。

不久前昆州房地产研究院发布数据显示，布里斯班内城房屋空置率为4.4%，创下金融海啸来最高，此前高点是2013年四季度创下的4.1%。大布里斯班的总体空置率3%，市中心是3.7%。

本月，咨询机构Place Advisory发布的报告显示，布市楼花销量降到2011年6月以来最低点。上季度有272起交易，较前季度减少13.7%。

布里斯班经历长达三年史无前例的大规模公寓开发之后，投资者对于公寓市场的态度变得谨慎，新公寓消化速度放缓。

克罗尼斯强调，他对布里斯班市场长期前景感到积极，预计供应过剩问题会在两三年内消化。而高质量公寓继续吸引强烈兴趣，租金状况也不错。

换个角度看，“住房可负担性改善了，对于租房者是好消息。”

由于市场形势变化，Coronis调整了物业管理方式，更加注重租房者利益，为其提供协助。

相关资讯：中国投资者抢购澳25%新住宅其中20%空置

（据ACB News《澳华财经在线》）

中国投资者抢购澳25%新住宅其中20%空置 | 澳洲

据《每日邮报》报道，随着更年轻有钱的买家进入澳洲房市，中国投资者正在抢购澳洲25%的新建物业。

据了解，现在有很多外国人将目光投向澳洲，把这里当成较近的财富来源地，同时被这里的生活方式所吸引。这些人中就包含了来自中国的投资者，他们有的被澳洲的生活方式吸引，希望远离自己拥挤的家园，有的则是为了孩子，希望在澳洲购买靠近好学校的物业。但也有很多人只是希望自己拥有房产，因此有20%被中国投资者购买的物业最终都被空置。

例如，不久前，富有的年轻上海商人莫尼卡（Monica Zhao）便以650万澳元的价格在多佛高地（Dover Heights）购买了一套海景房。她表示自己希望找到一处舒适可爱的城区作为自己的家。她不止希望购买澳洲房产，也希望自己最终能住在这里，现在她的儿子则在附近一所精英私立学校上学。

除了莫尼卡以外，她的另外两位表亲也计划明年在澳洲购房。她们认为澳洲比其它国家更漂亮，也更愿意对她们敞开怀抱。

澳洲按揭贷款服务提供商之一Yellow Brick Road的主席布里斯（Mark Bouris）指出，很多中国投资者不停地在澳洲买房，而且即使自己没有从中获益，也希望自己的孩子或者整个家族能够获利。

据悉，中国投资者在购买豪宅方面创下了纪录。在澳洲所购的滨水豪宅价格最高达7000万澳元。但布里斯认为，这并没有对澳洲家庭在城区的购房竞争产生太大影响。因为每个层次住宅市场的供应情况各不相同，例如有人愿意花2500万澳元购买帕克（Packer）或默多克（Murdoch）的房屋，这并不会影响到庞彻宝（unchbowl）的房价。

另外，也有房产经纪人指出，物业出售中所推销的澳洲华人生活方式也是吸引海外投资者的原因之一。

（据澳洲新快网）

投资贷款受限悉尼首次置业买家成赢家 | 澳洲

澳洲房产投资者贷款受到严格限制，首次置业买家从中受益，悉尼近期拍卖房产不少被首次置业买家抢下。

据澳洲房产网站realestate报道，近日，悉尼Surry Hills区一套两居排屋挂牌出售，吸引不少买家关注，其中96%询盘买家是首次置业买家。地产中介Christie Mortimer表示，首次置业买家心中多多少少都会问，为什么我要租房替别人付贷款。Surry Hills区这栋排屋拍卖指导价115万澳元起，对于双职工家庭来说门槛不高。

澳洲联邦财政预算案引入新政促进首次置业买家购房，目前市场仍在观望新政效果。

地产中介观察近期住宅拍卖市场发现，受到银行收紧投资房贷影响，投资买家难以获得银行贷款，首次置业买家在拍卖会上赢过投资买家的情况逐渐增多。

近日，悉尼Parramatta区一套两居公寓就被来自Bankstown一对首次置业夫妇拿下，交易价格为76.5万澳元。地产中介Jeff Chang表示，悉尼公寓市场在近半年变化明显，首次置业买家数量增加20%至30%，投资买家数量相应下滑。

另外，悉尼不少首次置业买家正通过父母资助买房。

上周，来自Waverly区的Pierre Laffont打败4名投资买家，以67万澳元的价格买入Potts Point区Macleay街一居公寓。这套公寓是Pierre代26岁的女儿Isabella竞拍，不过她还没来看过房。Pierre表示女儿此前参加过多场房产拍卖，看上的房子全被投资买家抢走，心情沮丧到已经“无法再参加房产拍卖会”。Pierre表示将承担公寓50%首付，其他部分当然得靠Isabella自己负责。

（据澳洲新快网）

悉尼最便利城区大排名 Ashfield摘冠 | 澳洲

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据《悉尼先驱晨报》报道，据研究数据显示，艾士菲（Ashfield）成为了悉尼“最佳价值”城区，在购物和医疗服务等方面的便利性都表现突出。

近日，悉尼委员会和普华永道（PwC）近期对悉尼城区的便利性进行了调查，分析哪些城区可在最短时间内以不同交通工具到达绝大多数工作、购物和其他社会服务地点。研究亦对房价进行了分析，找出拥有“最佳价值”的城区。

研究发现，艾士菲（Ashfield）内西区在排行榜中位列第一，其次是西德纳姆（Sydenham）、坦佩（Tempe）、圣彼得斯（St Peters）、宝活（Burwood）以及克罗伊登（Croydon）。据称，跻身十大排行榜的城区有6个城区位于悉尼内西区。

数据还显示，悉尼东区和北部海滩最高档街区的评价最差，玫瑰湾（Rose Bay）至沃克吕兹（Vaucluse）和沃森湾（Watsons Bay）一带、阿瓦隆棕榈滩（Avalon-Palm Beach）、纽波特（Newport）至比尔戈拉（Bilgola）地区是三大评价最低的街区。

在交通方面，研究把工作日早上8点上班的交通耗费时间和中午的作对比。分析发现，一些诸如霍姆布什（Homebush）、康科德西区至北史卓菲（Concord West-North Strathfield）和维斯比（Revesby）的中环线城区在上班高峰期交通最容易出现拥堵。悉尼委员会政策主任兼报告作者沃特福德（Eamon Waterford）称，中环线城区居住着很多人，离上班地点比较近，但他们常在交通上耗费大量时间。

报告发现，住在悉尼城区外围的人上班交通更不便利，仅有10%的工作岗位离通勤者住处不远，能在30分钟之内赶来上班。与此相反，员工住在悉尼市中心、且能在工作日开车30分钟内赶到上班地点的工作岗位有46%。

不过，购物店、学校和医院的分布则比工作地点的便利性分布要均衡得多。

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（据澳洲新快网）

以悉尼为例：CBD 15公里内哪区租金最相宜？| 澳洲

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澳洲财长莫瑞信在新一份财政预算案中宣布，住宅物业的海外业主如果每年有6个月把物业闲置着，即是既没有自住，又没有放租的话，将会被征收至少5,000元。此举旨在“鼓励”业主把空置的物业租出去，藉此增加租盘供应量。

就以悉尼为例，买楼做业主越来越艰难，但就算是租楼也不见得很轻松，因为悉尼的租金增长速度现为5年来最快，租户要住近悉尼市中心（CBD）的话，自然要支付更高昂的租金。

那么，若打算在CBD半径15公里范围内租住一间三卧室独立屋，哪些城区的租金相对较便宜？

虽然靠近CBD 的住宅租盘很抢手，租金亦相对较高，但要在靠近CBD 的范围内寻找“价廉物美”的租盘也不是全无可能。

以三卧室独立屋租金作比较

坐落在Canterbury-Bankstown区、位处悉尼CBD西南面大约14公里的Belmore，正是CBD半径15范围内租金最相宜的城区，三卧室独立屋周租中位数仅为550元。在毗邻的Belfield和Campsie，租金亦算不上很昂贵，三卧室独立屋的周租中位数分别是580元和620元。

有负责这一带物业买卖和租盘的中介指出，Belfield与Belmore的一大部分租户是家庭客，原因是这两地的租金相对上没有周边城区那么高；而上述两区有一定数目的优质租盘供租户选择，而一些较古旧的独立屋租盘相对上更容易负担。

艾士菲租盘“超值”

如果把寻找三卧室独立屋租盘的距离CBD半径范围缩窄，由15公里改为10公里，价钱最佳的租盘位处艾士菲（Ashfield），周租中位数为670元。艾士菲与CBD仅相距9公里，该区的三卧室独立屋周租中位数较多个周边内西城区便宜，低于Five Dock的750元、Concord West的735元和Croydon的700元周租中位数；如果跟Haberfield的888元、Summer Hill的800元和Dulwich Hill的765元周租中位数相比，艾士菲的租金水平显得更加相宜。

物业中介表示，在艾士菲，租盘推出平均短短一周便会找到租客，如今有更多夫妇同为专业人士的买家或租客、年轻家庭以及留学生爱搬到内西区居住，不再是一窝蜂涌到内城区；事实上，以同一价钱计，在内西区可以找到空间更大以及“更超值”的房子。

当然，以上所显示的只是周租中位数，如果物业位处黄金地段，质素又较高，租金会明显高于中位数水平。

何区租金水平最高昂？

反之，在CBD半径15公里范围内，哪些地区的租金水平最高？同样以三卧室独立屋周租中位数作比较，东区Woollahra的周租中位数是1,550元，东边海滨城区North Bondi是1,448元，内城区Paddington为1,350元，而距离CBD仅5公里的Balmain为1,250元。

若果以空间较大的四卧室独立屋周租中位数去作比较，租金最高昂的是下北岸Mosman，周租中位数达到2,300元；周租中位数第二高水平是CBD以东的海滩城区Bronte，录得2,250元；排第三位的是周租中位数2,075元的Paddington；至于第四位和第五位分别是周租中位数2,000元的Woollahra和周租中位数1,900元的North Bondi。

为了纾缓悉尼租务市场的紧绌情况，难怪政府要出招。莫瑞信在新一份财政预算案中宣布，住宅物业的海外业主如果每年有6个月把物业闲置着，即是既没有自住，又没有放租的话，将会被征收至少5,000元。

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（据澳洲新快网）

澳洲联邦银行收紧纯利息房贷 6月生效 | 澳洲

澳洲联邦银行（CBA）宣布收紧纯利息住房贷款，取消再次贷款优惠，并且要求新客户首付达到20%。

据《悉尼先驱晨报》报道，澳洲联邦银行宣布将收紧存利息住房贷款，取消纯利息住房贷款客户再次贷款时的1,250澳元优惠，并且要求新纯利息住房贷款客户房贷首付至少达到20%。新政策将于6月10日生效。此前，澳洲联邦银行纯利息住房贷款自住客户首付规定仅为5%，而投资客户首付仅为10%。

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澳洲联邦银行收紧纯利息房贷 6月生效 | 澳洲 — 澳洲联邦银行宣布收紧纯利息住房贷款（《悉尼先驱晨报》图片）

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西太平洋银行（Westpac）以及澳新银行（ANZ Bank）已于早些时候宣布类似政策。西太平洋银行表示不再受理首付低于10%的自住客户纯利息住房贷款申请。澳新银行则规定6月18日起纯利息房贷客户首付必须达到20%。

早在今年3月，澳洲审慎监管局（APRA）便下令要求澳洲各大银行削减纯利息房贷体量。纯利息房贷占澳洲房贷总体目前比例接近40%，澳洲审慎监管局希望将这一比例控制至30%以下。

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（据澳洲新快网）

房价再次下滑！住房投资贷款跌至10个月最低！| 澳洲

据澳洲统计局今天公布的数据显示，澳洲银行房地产投资者贷款占全部贷款的比例在3月份下降了1.25％，跌至48％。这个数据已经创造了10个月来，澳洲银行房地产贷款的新低！相比今年1月份，跌幅超过了50%！

澳媒称，澳洲各大银行的房地产贷款投资者跌至10个月内的最低水平，谭宝政府为降低悉尼和墨尔本房地产市场热度而作出的努力“收到了奇效”。自从谭宝政府公布了新一期的澳洲政府预算案，澳洲银行和金融行业抵触情绪明显，严格的监管和税法制度取得了显著的效果。反映在市场上，“数字不会说谎”！

澳大利亚五大主要首府城市的房价出现了明显的下滑。根据CoreLogic的最新数据显示：悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德和珀斯的房价格在本周下跌0.5％，本月房价出现了0.9％的下跌。四月份之前，悉尼的房价曾实现了连续18个月的上涨，同时3月份的房屋贷款审批数量则下降了0.5％。

澳洲政府针对房产投资者实施了各项不同的限制措施，增加了本地投资者租房的成本和环节。同时限制外国买家在澳洲房市中的参与程度，减少对外国人的税收优惠（实则是加大税收力度），并对外国人实施投资物业空置税。

澳媒称，市场数字也反映了四大银行对澳洲财政部长Scott Morrison政策的态度，他对“投资者信贷水平急剧上升”表示担忧，从目前来看，制止风险贷款增长的措施已经在澳大利亚房产市场中取得了显著效果，政策的落实对市场的冲击是深远的。

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JPMorgan摩根大通也警告澳洲的房产投资者，需要做好澳洲银行上涨至3％利率的心理准备！摩根大通经济学家Henry St John表示：“根据上个月的报告，澳洲住房金融数据提供了一个相当强烈的信号，房地产市场正式进入放缓期。”

澳大利亚国家银行NAB本周进一步上调了对房产贷款的限制政策，在悉尼的数百个社区，包括Barangaroo和Rocks以及墨尔本的Docklands创建了一个贷款“黑名单”，被放进名单的业主将面临异常严格的贷款审批措施。甚至在一些澳洲社区，投资者只允许申请最高30％的房产贷款。

在进一步的利率上升威胁中，澳洲的各大银行可以会用提高投资者和业主占用者的贷款利率，来填补澳洲政府要求的60亿“超级税”！联邦银行CBA，澳新银行ANZ，NAB以及西太平洋银行的首席执行官已经警告称，一切的措施都是偏向自住房购买者。自住房贷款占总额的比例，从2月份的13.3％上升至3月份的13.6％。

至于那些超级税，看来还真的是“羊毛出在羊身上”。Scott Morrison本周在澳大利亚社会服务委员会发表的演讲时重申，没有“解决让住房更加实惠的特效药”，同时警告说，对住房政策政策进行大幅度调整“可能会降低一些市场的风险同时也可能导致弱势的市场崩溃。”

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（据澳洲网）