新加坡 | 靠近名校、烏節路 新私宅項目料帶旺新加坡住宅區房市

武吉知馬地區向來是新加坡受買家歡迎的住宅區,特別是外地富豪買家,因為這裡不僅環境清幽、靠近購物街烏節路,該地區也是名校林立。

上周,該地區迎來了一個新項目——“維多利亞園山莊”(Victoria Park Villas),預料這將進一步帶動武吉知馬私宅的買氣。

維多利亞園山莊是凱德集團(CapitaLand)發展的有地住宅項目,占地40萬3000平方英尺。這是一個99年地契項目。

項目位於加冕路(Coronation Road)和維多利亞園路(Victoria Park Road)交界處,共有106棟半獨立式洋房與三棟獨立式洋房。

目前,該項目售出約七個單位,平均銷售尺價在2000元左右,從440萬元起跳。項目預計在2018年底竣工。

新加坡新私宅項目“維多利亞園山莊”的概念設計圖

對一些買家而言,維多利亞園山莊的最大優勢或許是它靠近名校。例如距離南洋幼稚園和南洋小學不到一公裡,步行到華僑中學和南洋女中也只需十多分鐘。此外,項目附近還有萊佛士女子小學、國家初級學院和新加坡國立大學武吉知馬校園等學府。

維多利亞園路、加冕路至公爵夫人道(Duchess Ave)一帶的住宅項目以有地住宅項目為主,洋房單位價格一般是400萬元甚至超過1000萬元。這一帶也有不少規模較小、樓高四五層的公寓,但新項目並不多。

例如這一帶最近完工,是由華業集團(UOL)發展的Duchess Residences。這是一個999年的共管公寓項目,在2011年完工,共有120個單位。項目上個月有兩個單位轉售,成交價分別為230萬元和410萬元,尺價相當於1571元和1360元。

沿著公爵夫人道還有Duchess Crest和卡沙貝拉(Casabella)等共管公寓項目。這些項目屋齡至少10年以上,如Duchess Crest建於1999年,屋齡達17年。

由於屋齡較大,這兩個項目的轉售價格也較低。像卡沙貝拉去年一個超過3000平方英尺的單位以282萬元轉手,成交尺價只有916元。作為一個位於第10郵區,屋齡約10年的永久地契項目,這單位尺價可說是相當吸引人的。

至於靠近華中初級學院的兩個私宅項目臻園(The Tresor)和Duchess Manor,或許是因為各項目只有50至60多個單位,轉售活動不多,成交價也維持堅挺,尺價處於1600多元的水平。

臻園兩年來只有一個單位轉售,尺價為1671元。

租金市場而言,Duchess Residences現在的中位數租金為3050元。按此而計,一個面積達1500平方英尺的三房式公寓的月租是5250元。

目前,武吉知馬發展已處於飽和狀況,發展商要取得新的發展地段,大概只能通過集體收購的途徑,這意味著維多利亞園路周圍的私宅——特別是一些屋齡較大的私宅項目,被集體收購的可能性很高,對該區房價起著一定的支持作用。

(據聯合早報)

新加坡 | 非有地私宅8月租金環比微跌 高檔私宅租金逆勢上升

由於大量私宅竣工導致出租市場形成激烈競爭,加上跨國企業削減外派人員,新加坡8月份非有地私宅整體租金與前一個月相比下滑0.6%。其中,大眾化私宅租金的下滑幅度最大,而高檔私宅租金則逆勢而上。

新加坡非有地私宅租金走勢圖

根據新加坡房地產聯合交易網站SRX發布的預估報告,在8月份,代表中檔私宅的其他中央區(RCR)和代表大眾化市場的中央區以外(OCR)的租金分別下跌0.6%和1.5%;代表高檔私宅的核心中央區(CCR)卻上揚0.5%。

與此同時,8月份的出租私宅單位環比增加3.4%至4595個。

分析師認為,在租屋需求疲弱的當兒,大量私宅竣工,促使出租市場出現激烈競爭,是租金持續下滑的主要原因。

仲量聯行(JLL)研究與咨詢部新加坡董事王德輝指出,8月份大眾化私宅租金的下挫幅度,比7月份的1.2%跌幅大。

他解釋,這主要是因為中央區以外的竣工私宅大量增加,推高可供出租的私宅數量。在今年第一和第二季,中央區的私宅淨供應只增加了1%,但中央區以外卻大漲了4%。

例如,在第二季有許多大型項目竣工,包括Riversails(910個單位)、樂豐軒(La Fiesta,810個單位)、Q Bay Residences(630個單位)、Parc Centros(618個單位)和逸閣(Flo Residences,530個單位)。

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳指出,多數租戶有更多選擇,促使租金下滑。尤其是東北區在第二季有更多竣工項目,屋主面對更大的租屋挑戰。

此外,分析師認為,環球經濟局勢的不明朗和跨國企業削減外派人員,也促使私宅租金下滑。

智信研究與咨詢總監王伽勝說,英國脫離歐盟消息,使得外派人員派駐外國的形勢面對不確定因素,這對那些公司總部設於歐洲企業的外派人員來說尤其如此。因此,這些外派人員都在7月和8月租房時討價還價,爭取較低租金。此外,跨國企業為了節約成本,也持續削減外派人員或把他們派往其他發展中國家。

展望接下來的出租市場,李乃佳預料租金到年底將下滑介於3%至6%,下行壓力將延續到明年。

另一方面,根據SRX數據,8月份組屋租金環比也下滑0.6%,而出租的組屋單位環比則增加0.3%至1719。

(據聯合早報)

新加坡 | 轉售價雖下滑 新加坡非有地私宅8月轉售量升5.3%

新加坡非有地私宅8月轉售價環比下滑0.8%

根據房地產信息交易網站SRX 9月13日發布的預估報告,非有地私宅轉售價指數8月份報164.9點,比7月的166.2點低0.8%。數據顯示,8月份估計有817個轉售單位售出,比7月的776個多5.3%。

買家物色房子時更會討價還價,導致新加坡非有地私宅8月份的轉售價環比下滑0.8%,轉售量環比卻增加5.3%。

這是轉售價連續第二個月下滑,扭轉3月至6月連續四個月的升勢。

根據房地產信息交易網站SRX發布的預估報告,非有地私宅轉售價指數8月份報164.9點,比7月的166.2點低0.8%。

數據顯示,8月份估計有817個轉售單位售出,比7月的776個多5.3%。

此外,SRX也把7月份的轉售價跌幅調整到環比下滑0.7%,比預估的下滑0.4%大。

智信研究與咨詢總監王伽勝說,到新加坡的外派人員通常會在下半年減少,進而導致租賃活動放緩,因此買家在下半年購屋時會更想討個好價錢。他說:“精明的投資者,在下半年購買已經建好的房子時會試著殺價,以防萬一他們新買來的房子在接下來的幾個月裡出現空置。”

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳說:“私宅轉售價下滑,可能是因為英國脫歐之後,經濟環境變得更不穩定,多數買家寧可靜觀其變,而不進場。”

欣樂國際執行董事麥俊榮則表示,非有地私宅轉售價之前連續四個月攀升是在農歷新年過後,那段期間有好幾個新項目推出,多少帶動了周邊二手房地產的價格。他說:“有時候,若有大型項目推出,而那個項目的定價又比周邊的轉售單位較高,它就有可能提高轉售單位的價格。”

早前推出的一些新項目,有5月份推出的大巴窯項目Gem Residences與高文項目Stars of Kovan,以及4月份推出的花拉公園項目Sturdee Residences。

此外,3月份也推出了烏節路項目禧悅閣(Cairnhill Nine)與義順項目紫義苑(The Wisteria)。

按地區來看,其他中央區(RCR)與中央區以外(OCR)的非有地私宅環比分別下滑1.5%與0.7%,核心中央區(CCR)則環比微漲0.1%。

與去年8月相比,非有地私宅轉售價整體下滑0.8%,其他中央區與中央區以外分別下滑2.9%與1.9%,核心中央區則上揚4.6%。

轉售量則同比大增59.3%。去年8月,共有513個單位售出。

全球經濟形勢不明朗,加上政府推出的總償債率(TDSR)框架仍限制著房貸,麥俊榮說,私宅轉售市場其實仍舊相當疲弱。他說:“任何的價格上漲都是不可持續的。市場不足以支撐價格上漲,結果就是價格又走弱。”

他認為,私宅轉售價會繼續小幅下滑,與今年相比,明年的轉售價預計會下滑1%至3%。

王伽勝說,要確定非有地私宅轉售市場確實恢復生氣,就必須連續至少六個月平均出現0.5%的環比漲幅。“就算是這樣,現在的買家做決定不是三心兩意就是很隨性。”

另外,新加坡國立大學本月28日也會發布8月的私宅轉售價數據。

(據聯合早報)

新加坡 | 登加“森林鎮”料為新私宅添賣點

市場人士相信,新加坡登加新鎮的發展有助提高附近地區,如武吉巴督、蔡厝港、裕廊西、文禮等地的長期房地產價值,但這種漣漪效果,要等到新鎮基礎設施建好才會顯現。

隨著登加(Tengah)新鎮總藍圖出爐,附近新私宅項目可能以登加新鎮當賣點。

市場人士相信,登加新鎮的發展有助提高附近地區,如武吉巴督、蔡厝港、裕廊西、文禮等地的長期房地產價值,但這種漣漪效果不會馬上顯現,要等到新鎮基礎設施建好。

他們也指出,登加新鎮和周遭地區的房地產價值是否上升,在很大程度上將取決於附近裕廊創新區(Jurong Innovation District)的成功。

登加新鎮位於西部,與裕廊、武吉巴督和蔡厝港毗鄰,是我國第24個市鎮。根據國家發展部前天公布的新鎮總藍圖,該鎮將會是本地首個“森林鎮”(Forest Town)、首個無車市鎮中心、以及首個智慧鎮。

在規模上,新鎮占地700公頃,可建造約4萬2000個住宅單位,首批組屋從2018年起開放預購。在交通上,裕廊區域線(Jurong Region Line)將途經它,其地鐵站估計在10年後竣工。

登加新鎮構想圖

世邦魏理仕(CBRE)新加坡主管沈振倫受訪時說:“登加新鎮的特點,會對那一帶房地產價值有幫助,但這可能不是立竿見影的幫助,但發展商肯定會把這些特點放入項目賣點中,不僅是登加本身,也包括周圍地區的項目。”

譬如,青建地產(南洋)集團在今年5月,以3億零116萬元標得的武吉巴督西六道商住兩用99年地契地段,就十分靠近登加新鎮,新項目預計可在明年第一季或第二季推出。

智信研究與咨詢總監王伽勝認為,蔡厝港、裕廊西、文禮等地的房地產價格,預計也可長期受惠。他說:“登加發展後,這些地區相對就顯得不那麼偏遠、更成熟一點。”

王伽勝強調,登加新鎮的綠色居住環境,往後也能惠及蔡厝港等地,就像榜鵝的瀕水居住環境能惠及盛港一般,但買家不用急著現在就買下房子。

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳則說:“如果要選出一個在未來可看到價格升值的地區,我選裕廊西林道(Westwood Avenue)地段的私宅。但這主要跟裕廊創新區有關,而不是登加新鎮。”

他表示,未來的裕廊創新區可提供的就業機會和租房機會,支持登加新鎮和附近地區的房地產價格。

至於登加新鎮附近的商業和零售房地產能否受惠,李乃佳表示,裕廊西的裕廊坊(Jurong Point)、武吉巴督的威城(West Mall)或許會在登加的第一批居民搬入時受惠,但登加本身的商場落成後,這種效果就會消散。

(據聯合早報)

中國 | 亞洲三房市近期表現全球墊底 中國竟然占了兩個!

據彭博社報道,相比房價猛漲的中國超一線城市——北上廣深,中國香港和中國台灣兩個地區的房價不漲反跌,成全球二季度跌幅最大的地區。

亞洲房價下跌

近期,路透調查房價顯示,受益於寬松信貸和一二級城市的熱絡表現,中國住宅市場年內漲勢將不會有明顯減弱,一二線土地市場還將保持一定熱度,投資增速將較去年有所上升,不過隨著需求的釋放和調控逐步收緊,明年房價漲幅將大幅收窄。

亞洲三個房地產市場的二季度表現全球墊底,受經濟增長疲軟、嚴格的樓市降溫措施和美元強勁削弱了房價與房地產銷售等因素影響。

涵蓋55個國家和地區的萊坊Knight Frank LLP全球房價指數顯示,中國香港中國台灣新加坡二季度房價同比跌幅最大,土耳其新西蘭加拿大漲幅最大。

數據方面,新西蘭8月房價繼續攀升,奧克蘭房屋均價首次突破100萬新西蘭元。

中國台灣大型商業銀行——華南銀行副總經理李宗賢周三指出,由於整體景氣未見好轉,加上房屋持有成本高,目前購屋者以自住型占大多數,投資客則近乎於零;因買方預期房價仍有下修空間,觀望氣氛濃,預估房價仍有5-15%下修空間,豪宅價格下修空間恐更大。

據中國台灣內政部營建署發布第一季房價負擔能力指標統計成果顯示,全台20個縣市的房價負擔能力,以台北市和新北市負擔能等級屬過低程度,貸款負擔率各達62.24%及51.92%。

(據和訊網)

新加坡 | 茲卡延燒!新加坡飆至275例 世衛列緊急事

茲卡疫情在東南亞延燒,新加坡9月6日新增17起病例,才一個多禮拜累計達275例,菲律賓也出現今年首例,令人憂心的是,病毒還可能已經出現變異,恐怕在東南亞更加肆虐,世衛組織正式宣布茲卡疫情成為公共衛生緊急事件,並呼吁曾經到過疫區,像是新加坡或巴西等地的民眾,半年內最好從事安全性行為以免將茲卡傳給伴侶,除了親密行為和病媒蚊,有美國還有最新研究發現,眼淚可能也會傳染茲卡,充滿水分的眼睛就像是病毒最佳的儲存器。

噴藥打擊埃及斑蚊,茲卡疫情持續在新加坡延燒,9月6日再增加17起病例累計達275例,世衛組織正式宣布,茲卡疫情成為全球公共衛生的緊急事件。

世衛組織傳染疾病執行負責人戴維海曼:“新一波茲卡疫情出現在新的地理區域。”

茲卡疫情在東南亞延燒,新加坡才一個多禮拜累計達275例

透過性行為傳染茲卡的案例增加,世衛組織呼吁,曾經到過疫區民眾無論男女最好暫停性行為,或至少在半年內從事安全性行為,以防將病毒傳染給伴侶。

世衛組織傳染疾病執行負責人戴維海曼:“世衛組織將持續研究,(茲卡)透過性行為的傳染方式,以及性行為傳染的風險期間有多長。”

除了透過性行為和病媒蚊,現在傳出茲卡還可能透過眼淚感染,美國聖路易華盛頓大學的研究發現,感染茲卡的老鼠在7天後眼睛裡依舊能找到茲卡病毒,充滿水分的大眼睛就像是病毒的儲存器,不只可能感染給其他人,自己也會有失明危機,如果屬實似乎也解釋,為何在重視衛生的新加坡茲卡疫情卻突然擴散。

新加坡主播:“政府表示碧山街12區可能出現新的淺在感染疫區,不僅是茲卡案例增加登革熱案例也變多。”

茲卡和登革熱威脅同時襲來,登革熱疫區距離茲卡病毒社區只有3公裡,1到9月登革熱累計1萬1300例,超過去年總和,預計今年將達到3萬個案例,打破2013年歷史紀錄。

新加坡民眾:“我們還是必須進行日常檢查,不管是因為茲卡病毒或登革熱日子還是得過下去。”

新加坡享有城市花園美名,一直引以為傲的綠化景觀現在成了吸引病媒蚊的大磁鐵,花草樹木越多蚊子越愛,成了打擊疫情的負擔。

新加坡環境公共衛生署總署長何永泰:“過去我們仰賴官方在各場所檢查,官員會到一般以及高危險區做確認,因此並非坐以待斃等疫情發生而是先進行了防治工作。”

即使做了防治工作,但還是爆發了嚴重疫情,許多外籍勞工就是在這個建築工地染上茲卡,更令人擔憂的是,其中2例的病毒基因顯示並非來自南美,而是源自東南亞之前就已經在傳播的病毒,茲卡可能已經出現變異。

新加坡傳染病中心主任梁玉心:“茲卡病毒屬於黃病毒家族基因和登革熱,以及同屬黃病毒的日本腦炎相似,因此可以了解到因為病毒都很相似,換句話說要區分非常不容易。”

美國佛羅裡達同樣在力抗茲卡鋪天蓋地噴灑藥劑,但本土傳染案例還是增加到67人,防疫工作如臨大敵,但經費可能出現問題。

奧克拉荷馬州議員吉姆·英霍夫:“我們可以拯救生命,不應懸而未決或再辯論。”

為了11億美元抗茲卡的預算,美國參議院裡爭論不休需要60票通過,卻遭到民主黨阻擋卡關,民主黨遭批拿抗議預算當成政治籌碼罔顧人民利益,恐怕也對希拉蕊柯林頓的總統選情有不利的影響。

(據FOCUS新聞)

新加坡 | 房貸須知:固定還是浮動利率好?

如果買房子已是一件大費周章之事,那麼選房貸更是令人眼花繚亂。新加坡房貸配套的選擇很多,許多人卻對相關的術語一知半解。要確保借貸成本符合自身需求和日後的負擔能力,有哪些事情需要注意呢?

新加坡房貸配套的選擇很多

房貸配套的種類

目前,市面上的銀行房貸配套可分成三大類:一、和基准利率掛鉤的配套;二、和銀行內部利率掛鉤的配套;三、固定利率配套。

三類房貸配套各有千秋,前兩者都屬於浮動利率配套,買房者應了解它們的利弊,以及本身的優先考量,方便作出選擇。

和基准利率掛鉤房貸配套利弊

與基准利率掛鉤的配套主要跟新元銀行同業拆息率(SIBOR)或新元掉期利率(SOR)掛鉤,好處是透明度較高,但變數也較大。

SIBOR是銀行之間借貸新元的利率,SOR則由美元兌新元彙率決定,計算方式和最新利率都可在新加坡銀行公會網站上找到(abs.org.sg/rates-sibor)。

SIBOR和SOR都會受美國聯邦儲備局利率政策影響,分別主要在於波動幅度。當利率整體走低時,SOR的跌勢可比SIBOR快,和SOR掛鉤的房貸配套可更快為屋主節省更多。反之,當利率整體走高時,SOR的增勢也可快於SIBOR,和SOR掛鉤的房貸配套的借貸成本上調得更快。

也就是說,若想要房貸每月的付款額相對穩定,可考慮和SIBOR掛鉤的房貸配套。

另一方面,SIBOR和SOR可分一個月、三個月、六個月以及12個月期限。簡單來說,基准利率的期限越長,房貸的利率通常越高,這是因為銀行按較長期基准利率借出款項的風險較高,讓貸款者每月的償還額相對更穩定。

銀行會在這些基准利率之上,加上一個通常是固定不變的利差,譬如:3M SIBOR + 1%,借貸者支付的利息就是兩者的總和。

和銀行內部利率掛鉤配套利弊

與銀行內部利率掛鉤的配套,可分為現行利率(board rate)以及固定存款利率(FHR)這兩種。現行利率最大的缺點是不透明,銀行可自行調整。

雖然銀行也能調整固定存款利率,但銀行若調高定存利率,就要支付定存客戶更多利息,這對銀行有一定的約束作用。銀行會在這定存利率之上加上利差,借貸者支付的利息就是兩者的總和,譬如:FHR + 1.25%。

固定利率配套利弊

最穩定的房貸配套則是固定利率配套,但缺點是首幾年的利率一般比浮動利率配套要高一點。通常,固定利率配套的第一至第三年,利率是固定的。固定期過了,配套便與基准利率或銀行內部利率掛鉤。

這個固定時間也有長短,一般來說固定期越長,利率就越高。

總結

許多借貸者最在意的是,簽下房貸時利率的高低。不過,借貸者不應只在乎這個,因為浮動利率配套開始時的利率雖比固定利率配套來得低,但波動也會較大。

許多屋主也覺得,房貸配套過了鎖定期,若利率不再理想,只要換一家更優惠的配套再融資即可。不過,萬一出現高利率或樓市硬著陸,再融資就不容易。

(據聯合早報)

新加坡 | 機遇指數:新加坡全球第二僅次於倫敦

如果英國倫敦失去全球領先商業中心的地位,那麼接替它的將會是新加坡

根據普華永道會計事務所(PwC)最新研究報告,新加坡是僅次於倫敦的全球最佳商業中心,機遇指數領先於紐約和巴黎等城市。與2014年的上次調查相比,新加坡排名也上升了一個名次。

研究顯示,新加坡的商業影響力不斷增長,部分原因是金融和保險產業持續擴張,在新加坡經濟占比如今已達到13%左右。

普華永道也指出,新加坡的排名再進一個名次,主要是它的卓越技術、低稅率,以及高效交通與基礎設施體系等各方面的支持。這也使到新加坡在技術就緒(technology readiness)、交通與基礎設施和經商環境等三個指標中,排名第一。

普華永道亞太資金項目與基礎設施主管拉斯伯恩(Mark Rathbone)指出,新加坡公共交通系統近期雖發生多起地鐵故障,但相比世界其他交通系統,新加坡交通系統效率依然較高。

他說;“比如說倫敦地下鐵,就經常出現列車延遲、頻繁故障和超載情況。”

最新研究顯示,新加坡是僅次於倫敦的全球最佳商業中心

此外,新加坡政府正積極改善巴士和列車的經營方式,預料這將能帶來更便利高效的交通服務。

在這次研究中,新加坡在技術就緒這項指標中表現優異,上升七個位次至第一名,取代了倫敦成為科技最發達城市。這主要是因為新加坡有高速移動寬帶(mobile broadband)服務,學校內也設有廣泛互聯網網絡。

不過,報告指出,新加坡在某些方面還有待進步,例如新加坡的可持續與自然環境方面的排名就下跌四個位次,報第20名。

普華永道的機遇指數報告,主要通過10個指標來評估30個城市的商業機遇指數。與其他對金融中心進行排名的調查不同,普華永道的指數也針對城市的社會和經濟健康狀況進行評估,考察經商便利、人口統計和技術准備等指標。

倫敦在這次研究中蟬聯榜首,排名第三和第四為多倫多和巴黎。上次研究中排名第二的紐約,這次則下跌至第五名。值得一提的是,該研究是依據英國投票脫離歐盟前發布的社會和經濟數據所作,並未考慮英國脫歐可能帶來的經濟影響。

(據聯合早報)

新加坡 | 新加坡住宅項目售出 集體出售市場近期又熱鬧起來

集體出售市場近期有起色,8月31日分別出現一個私宅項目成功集體售出,另一個私有化中等入息公寓(HUDC)以招標形式推出市場集體出售的“熱鬧”情況,兩者加起來的價值近3億5000萬元。

成功集體售出的是位於巴西班讓路的永久地契項目港景花園(Harbour View Gardens),成交價為3325萬元,折合約容積率每平方英尺772.48元,購買方是樂斯太平洋控股(Roxy-Pacific Holdings)全資子公司。

項目建於1986年,靠近虎豹別墅地鐵站,共有14個單位,其中七個是無電梯公寓,平均面積為1195平方英尺;另七個是雙層公寓,平均面積為2411平方英尺。

項目占地3萬零745平方英尺,總容積率(plot ratio),即建築面積相對地段面積比值為1.4。據知,項目可重新發展為一個擁有約57個單位的項目。

這是該項目第二次展開集體售出。三年前,樂斯太平洋控股原本已決定買下這幅地段,但其中三個單位的屋主不願出售,導致交易不符合至少80%住戶同意的條件,不獲高庭批准。

這次,13個單位的屋主都同意集體出售,占項目的92%。樂斯太平洋控股昨天向新加坡交易所提呈的披露文件顯示,公司將以內部資金和貸款完成收購。交易仍屬有條件協議,須向分層地契局或高庭取得銷售令,才能夠順利完成。

毗鄰波東巴西地鐵站的Raintree Gardens(紅線內地段)面對加冷河,擁有175個單位,可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

Raintree Gardens推出市場集體出售

另一方面,建於1980年代末的私有化中等入息公寓Raintree Gardens,8月31日以招標形式推出市場集體出售,最低保留價達3億1500萬元。

公寓坐落於第13郵區的波東巴西,毗鄰波東巴西地鐵站,一旁是加冷河。公寓占地約20萬1405平方英尺,由三棟建築組成,兩棟12層樓高、一棟7層樓高,共有175個單位。

根據市區重建局2014年的總規劃藍圖,公寓最高總容積率(plot ratio),即建築面積相對地段面積的比值為2.8。

公寓擁有99年地契,於2014年私有化,地契年限目前還剩70多年。

公寓的獨家銷售代理仲量聯行(JLL)投資部董事黃偉慶受詢時指出,這是Raintree Gardens首次進行集體出售,准備工作在去年啟動,已有83%的屋主同意集體出售。

據了解,公寓大多數屋主是首次擁屋者,目前已有一定年紀,因此想將房子套現。按3億1500萬元最低保留價來計算,每名屋主平均可獲180萬元。

除了支付集體出售價,有意的發展商還需承擔更新地契以及增加容積率的費用,總費用可達4億3000萬元左右,折合約容積率每平方英尺759元。

據仲量聯行估算,地段若重新發展,盈虧平衡成本是容積率每平方英尺1250元;日後新項目推出時,最可能的尺價是1450元。

黃偉慶指出,公寓面向加冷河和加冷公園連道(Park Connector)的一面長達200多米,地段因此可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

公寓也靠近由聖安德烈小學、中學和初級學院組成的聖安德烈村、史丹福美國國際學校、以及日後的比達達利(Bidadari)新組屋區和其相關設施,如巴士轉換站、鄰裡商場和公園等。

黃偉慶透露,一些發展商已表示有興趣,並前去參觀公寓。他估計,會有數方人馬進場競標。招標截止日期是10月5日(星期三),下午2時30分。

今年,已有另一個私有化中等入息公寓達成集體出售交易,順福雅苑(Shunfu Ville)在5月份以6億3800萬元售給青建地產(南洋)集團,每名屋主平均獲得178萬元。

第一太平戴維斯(Savills)研究部主管張敏璋受詢時說,淡靜多時的集體出售市場近期已有起色,主要是因為發展商顯示它們對集體出售有一些興趣。

(據聯合早報)

新加坡 | 白色地段標價料被推高至逾18億元 海外投資者虎視眈眈

新加坡市區重建局8月30日正式把老巴剎旁的白色地段推出市場招標,分析師認為海外投資者對此地段虎視眈眈,預計會把競標價格推高至超過18億元,來自國內外的發展商可能組成財團進場爭奪。

這幅位於中央林蔭道(Central Boulevard)的1.1公頃地段,是今年下半年政府售地計劃(GLS)的備售名單地段,發展商可興建辦公樓以及附加資產如住宅、酒店或服務公寓。

據報得知,從備售地段勾出這幅地段的是來自中國的過江龍南山集團。

市建局本月中透露,有一家發展商承諾會以不少過15億3600萬元的價格投標。

不過,受訪分析師認為這個起步價不會是最終出售價,預計競標價格將超過18億元。

圖中紅色虛線部分是市區重建局昨天正式推出市場招標的老巴剎旁的白色地段,不少海外投資者對此地段虎視眈眈。

橙易產業咨詢公司研究與咨詢部高級經理黃顯洋說,雖然房地產市場表現疲弱,不過仍有許多外國公司正在尋找投資機會,預計本次競標可吸引六至十方進場競爭,最高標價可達18億至20億元。

黃顯洋說:“在經濟展望疲弱和整體項目規模很大的因素下,發展商將會組成財團,而整體競標將會相對謹慎。

“不過我們預計會看到來自海外發展商的高價競標,因為他們正在尋找機會投資手上的現金。”不過,智信研究與咨詢總監王伽勝則預測只有五至八方進場,但前兩名競標者的出價會很高,最高可達容積率每平方英尺1250元至1350元的價格。

王伽勝說:“此大型項目固然具有吸引力,不過龐大的項目規模也將帶來很高的發展風險,而且並不是所有發展商同時擅長發展優質辦公樓和住宅、零售或酒店項目,因此各公司需要聯營合作,例如和外國發展商或投資者合作。”

他建議此地段最好的發展組合是最低比率的辦公樓、最高比率的零售空間以及興建酒店項目。

這幅地段的可建築樓面約152萬平方英尺,市建局規定至少107萬平方英尺必須用作辦公樓用途。

仲量聯行(JLL)研究部主管鄭惠勻說:“此地段預計可吸引發展商很大的興趣,因為在市中心已經很少有發展優質辦公樓的地段,距離上一次濱海灣地區有商業地段推出市場競標已經是九年前的事。”

他認為,發展商可能不只考量目前疲弱的租賃環境,而是看好當項目在2020或2021年完成時市場已經回彈。

招標活動將在11月8日中午截止,價格低於15億3600萬元的競標將不被受理。

(據聯合早報)