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武吉知馬地區向來是新加坡受買家歡迎的住宅區，特別是外地富豪買家，因為這裡不僅環境清幽、靠近購物街烏節路，該地區也是名校林立。

上周，該地區迎來了一個新項目——“維多利亞園山莊”（Victoria Park Villas），預料這將進一步帶動武吉知馬私宅的買氣。

維多利亞園山莊是凱德集團（CapitaLand）發展的有地住宅項目，占地40萬3000平方英尺。這是一個99年地契項目。

項目位於加冕路（Coronation Road）和維多利亞園路（Victoria Park Road）交界處，共有106棟半獨立式洋房與三棟獨立式洋房。

目前，該項目售出約七個單位，平均銷售尺價在2000元左右，從440萬元起跳。項目預計在2018年底竣工。

新加坡新私宅項目“維多利亞園山莊”的概念設計圖

對一些買家而言，維多利亞園山莊的最大優勢或許是它靠近名校。例如距離南洋幼稚園和南洋小學不到一公裡，步行到華僑中學和南洋女中也只需十多分鐘。此外，項目附近還有萊佛士女子小學、國家初級學院和新加坡國立大學武吉知馬校園等學府。

維多利亞園路、加冕路至公爵夫人道（Duchess Ave）一帶的住宅項目以有地住宅項目為主，洋房單位價格一般是400萬元甚至超過1000萬元。這一帶也有不少規模較小、樓高四五層的公寓，但新項目並不多。

例如這一帶最近完工，是由華業集團（UOL）發展的Duchess Residences。這是一個999年的共管公寓項目，在2011年完工，共有120個單位。項目上個月有兩個單位轉售，成交價分別為230萬元和410萬元，尺價相當於1571元和1360元。

沿著公爵夫人道還有Duchess Crest和卡沙貝拉（Casabella）等共管公寓項目。這些項目屋齡至少10年以上，如Duchess Crest建於1999年，屋齡達17年。

由於屋齡較大，這兩個項目的轉售價格也較低。像卡沙貝拉去年一個超過3000平方英尺的單位以282萬元轉手，成交尺價只有916元。作為一個位於第10郵區，屋齡約10年的永久地契項目，這單位尺價可說是相當吸引人的。

至於靠近華中初級學院的兩個私宅項目臻園（The Tresor）和Duchess Manor，或許是因為各項目只有50至60多個單位，轉售活動不多，成交價也維持堅挺，尺價處於1600多元的水平。

臻園兩年來只有一個單位轉售，尺價為1671元。

就租金市場而言，Duchess Residences現在的中位數租金為3050元。按此而計，一個面積達1500平方英尺的三房式公寓的月租是5250元。

目前，武吉知馬發展已處於飽和狀況，發展商要取得新的發展地段，大概只能通過集體收購的途徑，這意味著維多利亞園路周圍的私宅——特別是一些屋齡較大的私宅項目，被集體收購的可能性很高，對該區房價起著一定的支持作用。

（據聯合早報）

新加坡非有地私宅8月轉售價環比下滑0.8%

根據房地產信息交易網站SRX 9月13日發布的預估報告，非有地私宅轉售價指數8月份報164.9點，比7月的166.2點低0.8％。數據顯示，8月份估計有817個轉售單位售出，比7月的776個多5.3％。

買家物色房子時更會討價還價，導致新加坡非有地私宅8月份的轉售價環比下滑0.8％，轉售量環比卻增加5.3％。

這是轉售價連續第二個月下滑，扭轉3月至6月連續四個月的升勢。

根據房地產信息交易網站SRX發布的預估報告，非有地私宅轉售價指數8月份報164.9點，比7月的166.2點低0.8％。

數據顯示，8月份估計有817個轉售單位售出，比7月的776個多5.3％。

此外，SRX也把7月份的轉售價跌幅調整到環比下滑0.7％，比預估的下滑0.4％大。

智信研究與咨詢總監王伽勝說，到新加坡的外派人員通常會在下半年減少，進而導致租賃活動放緩，因此買家在下半年購屋時會更想討個好價錢。他說：“精明的投資者，在下半年購買已經建好的房子時會試著殺價，以防萬一他們新買來的房子在接下來的幾個月裡出現空置。”

戴玉祥產業咨詢公司研究部東南亞區域主管李乃佳說：“私宅轉售價下滑，可能是因為英國脫歐之後，經濟環境變得更不穩定，多數買家寧可靜觀其變，而不進場。”

欣樂國際執行董事麥俊榮則表示，非有地私宅轉售價之前連續四個月攀升是在農歷新年過後，那段期間有好幾個新項目推出，多少帶動了周邊二手房地產的價格。他說：“有時候，若有大型項目推出，而那個項目的定價又比周邊的轉售單位較高，它就有可能提高轉售單位的價格。”

早前推出的一些新項目，有5月份推出的大巴窯項目Gem Residences與高文項目Stars of Kovan，以及4月份推出的花拉公園項目Sturdee Residences。

此外，3月份也推出了烏節路項目禧悅閣（Cairnhill Nine）與義順項目紫義苑（The Wisteria）。

按地區來看，其他中央區（RCR）與中央區以外（OCR）的非有地私宅環比分別下滑1.5％與0.7％，核心中央區（CCR）則環比微漲0.1％。

與去年8月相比，非有地私宅轉售價整體下滑0.8％，其他中央區與中央區以外分別下滑2.9％與1.9％，核心中央區則上揚4.6％。

轉售量則同比大增59.3％。去年8月，共有513個單位售出。

全球經濟形勢不明朗，加上政府推出的總償債率（TDSR）框架仍限制著房貸，麥俊榮說，私宅轉售市場其實仍舊相當疲弱。他說：“任何的價格上漲都是不可持續的。市場不足以支撐價格上漲，結果就是價格又走弱。”

他認為，私宅轉售價會繼續小幅下滑，與今年相比，明年的轉售價預計會下滑1％至3％。

王伽勝說，要確定非有地私宅轉售市場確實恢復生氣，就必須連續至少六個月平均出現0.5％的環比漲幅。“就算是這樣，現在的買家做決定不是三心兩意就是很隨性。”

另外，新加坡國立大學本月28日也會發布8月的私宅轉售價數據。

（據聯合早報）

如果買房子已是一件大費周章之事，那麼選房貸更是令人眼花繚亂。新加坡房貸配套的選擇很多，許多人卻對相關的術語一知半解。要確保借貸成本符合自身需求和日後的負擔能力，有哪些事情需要注意呢？

新加坡房貸配套的選擇很多

房貸配套的種類

目前，市面上的銀行房貸配套可分成三大類：一、和基准利率掛鉤的配套；二、和銀行內部利率掛鉤的配套；三、固定利率配套。

三類房貸配套各有千秋，前兩者都屬於浮動利率配套，買房者應了解它們的利弊，以及本身的優先考量，方便作出選擇。

和基准利率掛鉤房貸配套利弊

與基准利率掛鉤的配套主要跟新元銀行同業拆息率（SIBOR）或新元掉期利率（SOR）掛鉤，好處是透明度較高，但變數也較大。

SIBOR是銀行之間借貸新元的利率，SOR則由美元兌新元彙率決定，計算方式和最新利率都可在新加坡銀行公會網站上找到（abs.org.sg/rates-sibor）。

SIBOR和SOR都會受美國聯邦儲備局利率政策影響，分別主要在於波動幅度。當利率整體走低時，SOR的跌勢可比SIBOR快，和SOR掛鉤的房貸配套可更快為屋主節省更多。反之，當利率整體走高時，SOR的增勢也可快於SIBOR，和SOR掛鉤的房貸配套的借貸成本上調得更快。

也就是說，若想要房貸每月的付款額相對穩定，可考慮和SIBOR掛鉤的房貸配套。

另一方面，SIBOR和SOR可分一個月、三個月、六個月以及12個月期限。簡單來說，基准利率的期限越長，房貸的利率通常越高，這是因為銀行按較長期基准利率借出款項的風險較高，讓貸款者每月的償還額相對更穩定。

銀行會在這些基准利率之上，加上一個通常是固定不變的利差，譬如：3M SIBOR + 1％，借貸者支付的利息就是兩者的總和。

和銀行內部利率掛鉤配套利弊

與銀行內部利率掛鉤的配套，可分為現行利率（board rate）以及固定存款利率（FHR）這兩種。現行利率最大的缺點是不透明，銀行可自行調整。

雖然銀行也能調整固定存款利率，但銀行若調高定存利率，就要支付定存客戶更多利息，這對銀行有一定的約束作用。銀行會在這定存利率之上加上利差，借貸者支付的利息就是兩者的總和，譬如：FHR + 1.25％。

固定利率配套利弊

最穩定的房貸配套則是固定利率配套，但缺點是首幾年的利率一般比浮動利率配套要高一點。通常，固定利率配套的第一至第三年，利率是固定的。固定期過了，配套便與基准利率或銀行內部利率掛鉤。

這個固定時間也有長短，一般來說固定期越長，利率就越高。

總結

許多借貸者最在意的是，簽下房貸時利率的高低。不過，借貸者不應只在乎這個，因為浮動利率配套開始時的利率雖比固定利率配套來得低，但波動也會較大。

許多屋主也覺得，房貸配套過了鎖定期，若利率不再理想，只要換一家更優惠的配套再融資即可。不過，萬一出現高利率或樓市硬著陸，再融資就不容易。

（據聯合早報）

集體出售市場近期有起色，8月31日分別出現一個私宅項目成功集體售出，另一個私有化中等入息公寓（HUDC）以招標形式推出市場集體出售的“熱鬧”情況，兩者加起來的價值近3億5000萬元。

成功集體售出的是位於巴西班讓路的永久地契項目港景花園（Harbour View Gardens），成交價為3325萬元，折合約容積率每平方英尺772.48元，購買方是樂斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings）全資子公司。

項目建於1986年，靠近虎豹別墅地鐵站，共有14個單位，其中七個是無電梯公寓，平均面積為1195平方英尺；另七個是雙層公寓，平均面積為2411平方英尺。

項目占地3萬零745平方英尺，總容積率（plot ratio），即建築面積相對地段面積比值為1.4。據知，項目可重新發展為一個擁有約57個單位的項目。

這是該項目第二次展開集體售出。三年前，樂斯太平洋控股原本已決定買下這幅地段，但其中三個單位的屋主不願出售，導致交易不符合至少80％住戶同意的條件，不獲高庭批准。

這次，13個單位的屋主都同意集體出售，占項目的92％。樂斯太平洋控股昨天向新加坡交易所提呈的披露文件顯示，公司將以內部資金和貸款完成收購。交易仍屬有條件協議，須向分層地契局或高庭取得銷售令，才能夠順利完成。

毗鄰波東巴西地鐵站的Raintree Gardens（紅線內地段）面對加冷河，擁有175個單位，可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

Raintree Gardens推出市場集體出售

另一方面，建於1980年代末的私有化中等入息公寓Raintree Gardens，8月31日以招標形式推出市場集體出售，最低保留價達3億1500萬元。

公寓坐落於第13郵區的波東巴西，毗鄰波東巴西地鐵站，一旁是加冷河。公寓占地約20萬1405平方英尺，由三棟建築組成，兩棟12層樓高、一棟7層樓高，共有175個單位。

根據市區重建局2014年的總規劃藍圖，公寓最高總容積率（plot ratio），即建築面積相對地段面積的比值為2.8。

公寓擁有99年地契，於2014年私有化，地契年限目前還剩70多年。

公寓的獨家銷售代理仲量聯行（JLL）投資部董事黃偉慶受詢時指出，這是Raintree Gardens首次進行集體出售，准備工作在去年啟動，已有83％的屋主同意集體出售。

據了解，公寓大多數屋主是首次擁屋者，目前已有一定年紀，因此想將房子套現。按3億1500萬元最低保留價來計算，每名屋主平均可獲180萬元。

除了支付集體出售價，有意的發展商還需承擔更新地契以及增加容積率的費用，總費用可達4億3000萬元左右，折合約容積率每平方英尺759元。

據仲量聯行估算，地段若重新發展，盈虧平衡成本是容積率每平方英尺1250元；日後新項目推出時，最可能的尺價是1450元。

黃偉慶指出，公寓面向加冷河和加冷公園連道（Park Connector）的一面長達200多米，地段因此可重新發展成一個擁有600至748個單位的瀕水項目。

公寓也靠近由聖安德烈小學、中學和初級學院組成的聖安德烈村、史丹福美國國際學校、以及日後的比達達利（Bidadari）新組屋區和其相關設施，如巴士轉換站、鄰裡商場和公園等。

黃偉慶透露，一些發展商已表示有興趣，並前去參觀公寓。他估計，會有數方人馬進場競標。招標截止日期是10月5日（星期三），下午2時30分。

今年，已有另一個私有化中等入息公寓達成集體出售交易，順福雅苑（Shunfu Ville）在5月份以6億3800萬元售給青建地產（南洋）集團，每名屋主平均獲得178萬元。

第一太平戴維斯（Savills）研究部主管張敏璋受詢時說，淡靜多時的集體出售市場近期已有起色，主要是因為發展商顯示它們對集體出售有一些興趣。

（據聯合早報）