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美國 | 2017美國房市：房貸利率看升和房價看跌

加州帕薩迪納（Pasadena）房屋出售, 美國房價的漲幅遠高於低、中等工作收入者的薪水漲幅

自特朗普勝選後，美國10年債利率兩周內由1.83%上升到2.38%，引導美國主要房貸機構房地美（Freddie Mac）11月23日公布的30年房貸利率攀抵至4.03% ，為2015年7月以來最高水位，15年房貸利率也上揚至3.25%，為今年1月以來高峰。

與此同時，美國房地產經紀人協會（NAR）卻公布10月成屋銷售增長2%，換算成年率為560萬戶，創下2007年2月以來最強增幅，而平均房價則同比上漲6%至232,200美元。

專家擔心，房貸利率和房價的同步攀高，短期或可刺激部分買家提早購買成屋好鎖住低房貸利率，但卻會使高單價房屋買氣遞延，最終引發美國房市需求的降溫。部分專家估計，30年房貸利率若升到5%，將對房市產生明顯的衝擊。

在過去七年房貸利率不斷下滑的過程中，原本鎖定高利率的房貸戶透過重新低利貸款以償還高利貸款的方式，變相套出現金（cash out）。但這個透過融資重貸（Cash Out Refinance Mortgage）套出現金的理財管道在近兩周的利率飆升後失效，根據貸款銀行協會（MBA）資料，2017年美國房貸融資重貸金額恐將劇降46%至4,840億美元。。

FTN Financial抵押貸款公司策略師施密特（Walter Schmidt）估計，可透過融資重貸的方式套出0.5%以上房貸利差的30年房貸戶比例，已由選前的70%降到目前的35%。

此外，MBA協會也估計在房貸利率攀高的威脅下，2017年的房貸申請金額也將同比下滑16%至1.58萬億美元。據此，部分分析師已估計2017年美國房價將會下滑。

另一個衡量房價負擔指標的“房價所得比”也顯示，美國平均房價4年來相對所得上漲了45%，讓一般民眾越來越負擔不起。近期的房貸利率攀升若能順利引導房價下滑，對許多等待購屋的美國民眾未嘗不是件好事。

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美國 |夏威夷蔚藍海岸海濱住宅的典範

“面朝大海，春暖花開”是大多數人對於未來生活的終極夢想。在位於美國檀香山的Ward Village，妳不僅能實現每天欣賞到絕美的島嶼和海洋美景的願望，更重要的是，在這個總體規劃型海濱社區開發項目內，可持續的有機生活方式塑造出關於海濱住宅生活的絕佳典範。

位於美國檀香山的Ward Village，讓妳實現“面朝大海，春暖花開”生活夢想

夏威夷唯壹獲LEED-ND Platinum認證的最大社區

火奴魯魯是美國夏威夷州首府和港口城市，華人稱之為檀香山。早期為波利尼西亞人小村，19世紀初因檀香木貿易和作為捕鯨基地而興起，在1959年成為州首府。雖位於熱帶地區，但夏威夷群島位在海洋中央，又有加利福尼亞洋流經過能調節溫度，因此氣候溫和宜人。

Ward Village所在地是檀香山市新的中心，位於檀香山市區與威基基之間。未來這裏將會是壹個充滿活力且適宜步行的街區，帶有各種零售商店、壹個繁榮興旺的港口以及壹個面向整個檀香山居民開放的新廣場。Ward Village項目的設計根植於可持續發展理念，是全美獲得LEED-ND Platinum認證的最大社區，也是夏威夷唯壹獲此認證的社區。

Ae’o項目正是Ward Village的項目之壹，包含466套公寓套房和超過60,000平方英尺的零售區。住宅位於女王街（Queen Street）與Kamakee Street街的交叉口，毗鄰夏威夷州沃德娛樂中心（Ward Entertainment Center）的頂級影劇院，周邊將入駐備受期待的、即將開業的全食超市（Whole Foods Market）旗艦店，而重新設想的Halekauwila Street街旁還將入駐其他獨特的零售店鋪以及在規劃建造中的4英畝公園。

精致空間內的富足生活之道

這座住宅小巧精致，五臟俱全。客廳的多面大落地窗將蔚藍的海岸線盡收眼底。客廳的空間開敞，設計自由。客廳墻面以白色塗料為主，追求壹種光潔的質感，給人壹種明快的感覺。此外，現代簡約風格客廳也會很註重簡潔的線條，光潔的質地，素凈的表面，目的是給人營造出壹種不拖泥帶水的幹脆感。

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美國 | 紐約華人區房市旺資深地產經紀指南

移民紐約的華人，打拼一段時間，有了積蓄，總想有個家，下面帶您了解紐約三大華人小區的房市情況，以及如何能順利買到好房子。

不動產顧問公司負責人張惠紋表示，華人房地產買賣在紐約非常活躍，主要集中在皇後區、布魯克林和曼哈頓。

曼哈頓房地產成交值最多，占了紐約房地產買賣的50%

不動產顧問公司負責人張惠紋：“今年比去年還繼續往上成長，目前雖然減緩一點，但還是在歷史的新高點。”

很多建築商瞄准布魯克林和皇後區。今年在布魯克林建房居多，但從成交值來講，還是曼哈頓居首。

不動產顧問公司負責人張惠紋：“成交值最多的是曼哈頓，占了50%多，布魯克林站20%，然後皇後區20%。”

布魯克林八大地道區的房產市場趨於飽和，但仍然很受關注。華人逐漸南遷，近年來班森賀、貝瑞吉和戴克高地的房產市場發展很快。

不動產顧問公司負責人張惠紋：“當地的房地產也在慢慢的增值很多，速度挺快的。也帶動了附近商業地產。”

皇後區房地產最火熱的地區包括法拉盛（Flushing）、艾姆赫斯特（Elmhurst）、森林小丘（Forest Hills）和秋園（Kew Gardens）。

張惠紋還表示，買房時一個地產經紀還不夠，還要有律師、會計師和保險經紀，這樣專業團隊的服務。

不動產顧問公司負責人張惠紋：“我們對於每一區的現狀，還有未來的發展趨勢，應該是比一般的買家都了解，幫你做分析。整個過程有什麼注意到的，我們都會為買家做一個萬全的准備。”

張惠紋在2002年進入紐約房地產，曾在紐約房地產行業雜志曼恩報告中，被稱為“可以托付夢想的經紀人”。

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美國 | 專家分析美國達拉斯房市潛在特朗普效應

美國總統大選結果出人意表，購房者可能會對美國未來經濟有更大疑慮，從而削弱他們對大宗投資的興趣。圖為達拉斯地區。

今年勢頭強勁的房地產市場快要進入年底的最後一個月了，然而特朗普出人意料地贏得美國總統大選，會對達拉斯地區投資者和房屋買家造成什麼影響呢？看看專家怎麼說。

Realtor.com的首席經濟學家喬納森·斯莫克（Jonathan Smoke）說：“謝天謝地，我們十一月份的選舉是處於一年之中房屋買賣最淡的季節，所以我估計我們不會看到（大選）對正常季節模式造成什麼影響。不過可能有一個短期的風險就是，如果選舉結果對金融市場產生較大衝擊，且衝擊不止持續幾天的話，就會對房市正常季節模式產生一些影響。”

“可惜的是，我們在歷史上沒有一個擁有有用資料的時期可以和目前情況比較，從而難以下一個明確的結論。考慮到其實有大約一半的選民得到他們想要的結果，假如選舉結果確實會對房屋買賣有影響的話，那也應該只在藍色（民主黨）州，而不是在紅色的（共和黨）的中心地帶。”

德州農工大學房地產中心的首席經濟學家詹姆斯·蓋恩斯（James Gaines）表示，由於選舉帶來的不確定性，他預計在德州短期內選舉結果不會對房市帶來什麼變化。他倒是更擔心美聯儲可能會大幅調升貸款利率的行動，因為他認為十二月份調高利率的機會更大了。

他說：“大選結果帶來的是對未來的不確定性，因此人們要麼是靜觀其變，要麼是預期有更艱難時期，例如利率上升，這樣他們反而會趕緊入市購買。”

Trulia.com的首席經濟學家拉爾夫·麥勞倫（Ralph McLaughlin）則認為，房屋市場的特朗普效應在全美不同地區可能會不同。他在一份聲明中說：“特朗普的勝選對美國購房者信心的影響是正負參半，對於經濟的藍色州來說，購房者可能會對美國未來經濟有更大疑慮，從而削弱他們對大宗投資的興趣。”

“但另一方面，在那些經濟緩慢的紅色州，購房者可能會信心倍增，從而加大需求。”

此外，外國資本湧入美國和達拉斯地區，也刺激了更多的房產買賣。

達拉斯商業地產投資商兼開發商Champion Partners公司的主管傑夫·斯沃普（Jeff Swope）說：“我會預期有一個短暫的，非常短暫的停滯，然後業務就會回復正常。好消息是，我們將會有一位商人做總統，這意味著有機會減少一些目前強加在企業身上的不合理的規管條例。”

大部分投資商沒有看到房產市場的短期變化。

房地產公司Invesco Real Estate的葛列格·克勞斯（Greg Kraus）表示：“我個人認為，房地產交易活動的短期影響相對較小，然後要根據特朗普的制訂的政策來推測長期的影響，但相信在特朗普上任後的頭100天內就會見分曉，屆時可確定特朗普當總統對房地產業有什麼廣泛影響。”

他表示他將關注幾個方面：移民政策及其如何影響建築勞工、利率變化和關於物流和工業部門的貿易政策。

商業房地產公司JLL的達拉斯辦事處的傑克·克魯斯（Jack Crews）也透露，他和一些投資者談論過特朗普當選意味著什麼，他們都不能確定。

克魯斯說：“但同時他們認為房地產總體上是一種良好的資產類別，不像目前世界上的股票市場那麼不穩定。硬資產表現良好，如果你看看支援房地產的消費者或企業，會發現他們絕大多數都處於良好狀態，資產負債表上的廉價債務很低，業務表現穩健。”

他表示，達拉斯的房地產狀態很好，提供良好的收益率，且風險非常低。這可能也是特朗普總統上任第一年希望達到的狀態。

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美國 | 夏威夷首府海景公寓奢享度假式生活

馬克·吐溫說過：夏威夷是大洋中最美的島嶼，是停泊在海洋中最可愛的島嶼艦隊。夏威夷吸引旅遊者的，並非名勝古跡，而是得天獨厚的美麗環境，還有夏威夷人的熱情、友善與誠摯。世界上很難找到像夏威夷這洋壹個令人身心完全放松的熱帶環境。雖然是海島，但是由於屬於美國領土，這壹點也讓夏威夷地產成為獨特的產品類型。

位於夏威夷首府火奴魯魯，盡享絕佳城市資源

檀香山市（The city of Honolulu）又稱火奴魯魯（Honolulu），是美國夏威夷州首府和港口城市。在夏威夷語中，火奴魯魯意指“屏蔽之灣”或“屏蔽之地”。

檀香山市位於夏威夷經濟、商業與政治中心，其海岸地區有過去多年來皆為夏威夷最高建築物的阿啰哈塔（Aloha Tower）。而現在夏威夷最高的建築物是137米的第壹夏威夷中心（First Hawaiian Center），位於主教街和國王街（King and Bishop Streets）上。市議會位於主城區的東側，則是夏威夷現在和歷史上的州政府中心，有夏威夷州政府、伊奧拉尼皇宮(`Iolani Palace)、檀香山市政府、州立圖書館，以及卡美哈梅哈壹世（King Kamehameha I）國王的雕像，還有許多的政府機構建築在此。

這裏還享有夏威夷最舉吸引力的海灘旅遊資源。威基基（Waikiki）是位於阿拉威運河（Ala Wai Canal）和太平洋之間的知名旅遊景點。有許多的飯店、商店，以及在卡拉卡烏阿（Kalākaua）和庫希歐（Kuhio）大道上作為妳豐富的夜生活選擇。世界知名的威基基海灘每年吸引超過百萬名遊客前來。威基基的西側則是世界最大的開放式購物中心——阿拉莫納中心（Ala Moana Center）。無論妳有多少購物欲望，都能在這裏壹壹滿足。

位於檀香山市西南方的火奴魯魯國際機場（HNL）是夏威夷主要的空中交通門護。此外，也有許多飛往亞洲的日本、韓國、中國臺灣島，南太平洋的塞班島，美國本土和夏威夷州內各城市的航班。讓妳身處海島，卻能與世界無界。

檀香山市雖然是島嶼，但教育事業發達，擁有眾多名校，其中夏威夷大學最新US NEWS排名156位，是壹所具備國際水平的研究性大學，學術聲譽很高，尤其是熱帶科學、海洋研究、英語教學、旅遊管理、基礎科學及亞太地區大眾健康等研究更是蜚聲全球。壹流的教育資源，讓這座海島充滿了不壹洋的文化氣息，也以更深厚的內涵吸引世界精英人士的到來。

背靠沃德·禦海城頂尖社區，壹流建築設計

311套優質住宅位於整個瓦胡島上最考究、設計最前衛的大廈之壹“Anaha”，沃德·禦海城壹期工程。

沃德·禦海城是坐落於火奴魯魯中心的壹處全新沿海綜合社區，占地60英畝，位於市區與威基基海灘之間，是世界上正在興建的最重要城區重建項目之壹。Ward Village將把火奴魯魯及周邊地區變成壹座這合漫步的活力四射社區，提供將美麗海島與海洋景觀盡收眼底的絕佳住宅，打造豐富多洋的零售體驗，再現壹座煥發生機的港口，為全體火奴魯魯人創造壹處嶄新的聚會場所。Ward Village社區立足於可持續發展理念，為美國最大的Leed-ND白金認證社區，也是夏威夷唯壹獲得這壹認證的社區。

建築是壹場感官上的體驗，是對實體、空間、光線和結構的探索，更是壹篇結構嚴謹的文章，具有深層次的美感。設計師唯有用獨壹無二的視覺與空間語言進行創作時，才能達到這壹境界，實現對建築的升華。Anaha的波浪形外墻靈感源自蜿蜒曲折的海岸線。包括朝向Kamakee 街的零售商鋪和位於Kamakee街與Auahi街拐角的壹座廣場。由芝加哥的Solomon Cordwell Buenz設計工作室與Ben Woo Architects建築師事務所合作設計而成。

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美國 | 10月二手房銷量創近10年新高

美國不動產交易商協會（NAR）7月22日報告，美國10月二手房銷售量達到近10年來的最高峰，再次佐證了持續遇到阻力的美國房地產市場需求仍然旺盛。

NAR稱，經過季節性因素調整後的10月二手房銷售年化數字達560萬幢，較9月份提高2%，比去年同期增加5.9%。這一數據擊敗了市場預期的542萬幢，標志著二手房銷售達到2007年2月以來的最快速度。

10月份美國的二手房銷量大漲可能是由於“被壓抑需求”釋放所致

美國二手房銷售增長是全面的，四大地區均有所提高。9月份的二手房銷售年化數字從原先公布的547萬幢上調為549萬幢。

購房需求強勁，有效克服了庫存緊張導致的房價上漲狀況。今年10月份，美國的二手房庫存同比減少了4.3%，為二手房庫存連續第17個月下降。今年10月份的二手房售價中值為232,200美元，較2015年10月份提高了6%。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，二手房庫存如此緊張，以至於10月份的二手房銷量大漲可能是由於所謂的“被壓抑需求”釋放所致，因為一些購房者在夏季沒能找到房源或者競價失敗出局。

首次購房者占到10月所有購房交易的33%，稍低於9月34%的比重，但仍然處在數年來最高水平。

但Yun擔心抵押貸款利率迅速上漲可能影響到購房活動。在過去一個月內，由於投資者押注特朗普政府將會推高通脹率，美國的房貸抵押貸款利率已經上漲了半個百分點。

NAR預計2016年的二手房銷售量將達到536萬幢，預計2017年銷量為546萬幢。

（據新浪美股）

美國 | 特朗普時代如何投資？美國資產管理話你知

太平洋資產管理（Pimco）企業債組合管理全球主管Mark Kiesel接受外媒訪問時表示，隨著特朗普明年初正式上任美國總統，相信通脹率及市場的通脹預期均將提升，投資者必須做好合適的資產配置。

Kiesel預期，美國增長及通脹率將會溫和復蘇，支持聯儲局加息，故美元將維持強勢。有見及此，投資者宜買入美元類別資產；減低債券等固定資產的存續期，並持有更多通貨膨脹保值債券（TIPS），因其受惠通脹升溫。

Kiesel預期美國增長溫和復蘇，支持聯儲局加息。

他預期，美股有望繼續上升，因為債券資產重新配置，資金或流入股市，主要由於股票普遍能對衝通脹。

他又指，美國房地產市場繼續做好，故看好抵押貸款證券。

另外，他認為，特朗普將為新興市場帶來波動，從而造就了買入時機，當中特別看好巴西市場。

（據東網）

美國 | 豪宅助攻舊金山十月份房價回升

傳統上美國房市在秋季是一年中的第二次高峰，今年也不例外。而且令人訝異的是，舊金山房市面臨今年以來走軟、下滑的態勢，這波秋季銷售竟然很給力，據Paragon地產公司調查，平均銷售價比一年前上漲6%，但是與2015、2016年的春季高峰中位數房價持平，約落在127萬美元附近。

舊金山中位數房價每月變化表

舊金山豪宅與公寓的兩樣情

從九月中旬到萬聖節，這六個星期的時間是秋季的旺季；從感恩節到隔年的一月中旬，就會進入先眠期。但是這休眠期仍會有銷售活動，而且一般願意在這時候進行買房的人，價格往往會有較大的商談余地，競爭也會比較少。

今年十月份，舊金山房市整體上的銷售數量仍是有下降，主要體現在接受買家報價的數量不多，上市房的數量也下降，然而上市期卻往後拉長。最受影響的是公寓房型，一方面是建商不斷在興建住宅大樓，但需求卻持續軟化，造成價格難有上漲的主動權。

在圖表1中能看到，房屋行物業的上市數量這三年來一直下跌，但是公寓型物業卻一直攀升，銷售數量卻沒有跟上步伐，說明需求陷入疲態。

舊金山近三年房屋、公寓上市與銷售比較

反觀，舊金山市內的房屋型物業仍是很有競爭力，但市面上的庫存一直在下降，在部分實惠的社區還很搶手，連高價的豪宅行房產在10月都出現銷售價格上漲的情況，走出今年以來豪宅房市的低迷氛圍。

豪宅領軍拉抬平均房價

在豪宅房市的帶動下，舊金山10月份平均房屋銷售價來到140萬。相較之下，公寓房型僅有115萬。在圖表2中我們能看到，300萬以上的豪宅銷售數量突然暴漲，公寓豪宅也有極大升幅，不過尚未超過春季的銷售量。要留意這個統計數據並沒有把新建的公寓豪宅計入，因為MLS不計入新屋銷售。

舊金山近年豪宅房型的銷售變化曲線

在另一張圖表3中顯示，舊金山的高端房產仍舊集中在幾個區域，例如太平洋高地（Pacific Heights）、碼頭區（Marina）、牛谷區（Cow Hollow）、諾布山（Nob Hills）等地。尤其從碼頭區到太平洋高地，還有Presidio Heights一帶，這裡是全市最高房價與最多豪宅銷售的地區。

舊金山今年豪宅市場分區銷售數量圖

來看另一組數據：銷售價超過開價的百分比。在圖表4中公寓房型（綠線）在這個指標顯著下降，從2015年的76%直落到今年的54%，說明買家需求和競爭的顯著下降；豪華型公寓（黃線）也面臨同樣窘境；房屋型（藍線）位在頂端，保持非常高的百分比，只是今年稍有回落；豪宅房屋（紅線）的百分比雖然一直都不高，但是今年比去年10月份更為強勢。

舊金山房市銷售價超過要價的百分比變化圖

灣區房市仍穩定

附帶一提，灣區其他城市的高端房產在10月份也開出不錯的成績，例如Cupertino最高售價為339.8萬、Palo Alto賣出575萬、Menlo Park甚至賣出775萬、Foster City也賣出多間兩、三百萬的房子。

過去的14個月裡，世界局勢能說是一片混屯，看到中國股市暴跌、油價不振、美國金融市場高度波動、歐洲動亂頻發、灣區高科技熱潮的放緩，以及美國大選的波動⋯⋯等等。這些因素加總，很難准確地告訴投資人這些事件如何影響房地產市場。

然而很幸運地說，但到目前為止，我們還沒有看到任何跡像表明舊金山以致整個灣區的房市有即將崩盤的危機。這裡的房市庫存量仍然不足，人們仍然熱衷在此投資，即便會有稍回的回落跡像，但仍然沒有足夠的衝擊來打倒現在的高房價。

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美國 | 房屋淨值五年翻番愁煞首次美國購房人

在2008年金融危機後，美國房價於2012年達到低谷，其後快速升值，並在2014年中開始持平。但近一年來美國房市再次走熱，有房人資產升值，但卻愁壞了第一次准備買房的人。

最新數據顯示，今年9月份的房價年上漲率為6.3%，高於8月份的數字。這清楚地表明，經過春夏的冷卻後，房價再次上揚。

美國房價五年內翻了一番，對首次購房人無異於雪上加霜。圖為維吉尼亞州亞歷山大的一處等待出售的房屋。

CoreLogic公司首席經濟師諾薩夫特（Frank Nothaft）說：“美國房主的房屋淨值在過去五年裡翻了一番，達到13萬億（兆）億美元，主要是因為房價的回升。去年全美每棟房平均增值1.1萬美元，但各地差異很大。”

康乃狄克和阿拉斯加是僅有的房價比去年低的州。康乃狄克州是因為大公司搬走，工作機會減少。例如，通用電氣公司決定將總部遷到波士頓，對房價影響不小。

其他州，如阿肯色州、新澤西州、北達科他州、俄克拉何馬州、懷俄明州、緬因州和馬裡蘭州的房價增長不多。而另一方面，由於高科技公司遷離加州，鄰近的華盛頓州和俄勒岡州的房價則呈兩位數增長，科羅拉多州和猶他州的房價也緊隨其後。

現在房屋紙面上的價值更高了，但房主並不像上次房市高漲時那樣提出現金。許多人趁現在接近歷史最低點的房貸利率重新貸款以降低每月的按揭，但他們很少有人再貸款時提出現金。

在房主變得更富有的同時，那些想買房的人卻更難過，特別是第一次買房者。他們面對的不僅是高房價，還有待售房嚴重短缺的問題。

根據Campbell/Inside Mortgage Finance公司的數據，初次買房者在所有買房人中的比例一直在下降，從今年5月份的40%降至9月份的34.8%，這是自2014年4月以來的最低。初次買房比例的減少很可能是由於高房價所致，他們對房價的敏感度高於其他買房人。他們的信用貸款限制也更多。

根據John Burns房地產咨詢公司的數據，在美國20個最大的都市中，有超過一半都市的住房負擔能力低於全美平均水平，包括丹佛，休斯頓，奧斯汀，和納什維爾，田納西州。該公司研究人員說：“這意味著當下次經濟衰退到來時，這些城市房價大跌的風險很大。”

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美國 | 中國人海外買房熱未減轉向美國較便宜城市

中國投資者在住宅房地產中投入了前所未有的巨大金額，當前他們把目光投向物業價格較便宜的城市。

彭博社報導，在2016年上半年，投資者購買了估計價值150億美元的海外房地產，這一數字與2015年全年所支出的數額相符。（美國房屋產權）

中國投資者越來越多地轉向價格便宜的美國城市，如奧蘭多

美國The Real Deal網站報導，這波購買狂潮來自中國買家。面對人民幣貶值，中共政府試圖通過每年只能購買5萬美元外匯來限制人民幣外流。然而，投資者已經找到逃避這一限制的方法，比如，通過離岸貿易公司將錢流到海外。

投資者越來越多地轉向價格便宜的城市，如泰國的芭堤雅海灘和美國的奧蘭多、西雅圖和休斯頓。這種轉變是由一些熱門城市投資代價高而引起的。例如，中國香港曾經是一個熱門目的地，本月對外國地產買主徵收30%的稅。CBRE集團的倫敦經濟學家理查德‧巴克姆（Richard Barkham）表示，類似的措施在美國當選總統唐納德·特朗普上台執政後可能會在美國城市實施。

根據亞洲協會和羅森諮詢集團今年早些時候的一份報告，中國買家在2010年至2015年在美國花費了約930億美元。與此同時，根據Real Capital Analytics的數據，在大紐約地區，中國公司在過去一年的商業房地產收購中花費了64.4億美元。

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