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美國 | 特朗普效應？美國人買房一夜之間貴1.6萬美元

11月美國大選後房貸利率飆升的現像不但未消失，而且持續攀高。加上房市復蘇不平均，形成令人吃驚的數據。

美國總統當選人特朗普

Black Knight金融服務的研究員指出，特朗普勝選後那一周，債券市場大量拋售，以致30年固定房貸的平均利率，從3.5%驟升至最高4.25%，使得買房平均成本，“幾乎一夜間”提高1萬6400多元。

現在想買中位價格的房子，需動用中位收入的21.6%，是2010年6月以來的最高比率。由於房價節節升高，住房負擔能力逐漸削弱，導致目前是經濟大衰退以來，最買不起房子的時候。

Black Knight數據與分析副總裁葛瑞波斯基（Ben Graboske）表示，2013年出現過類似情況，但是房價升幅馬上有所應對，雖然房價未下跌，但是升幅砍了一半，數月內從9%的年度升幅降至不到5%。

不過目前的情況不同，待售屋的供應很低，買家激烈的競爭使房價承受巨大壓力。房貸利率升高甚至可能使供應問題惡化，因為原本想脫手的屋主，發現必須放棄重新貸款時鎖定的創紀錄低利率。

葛瑞波斯基說，未來幾個月需觀察市場如何平衡，他公司的研究發現，獲得房貸低利率的屋主，較不可能賣房子。

預期利率將在未來幾個月升得更高，然而即使利率維持在目前的水平，房價維持原來的升幅，收入的年度升幅需達5%，才能在明年保持目前的住房負擔能力。不過收入年漲5%，是不大可能的事。

（據美聯社）

美國 | 特朗普駕到！最大黑天鵝來臨 海外資產配置做對了沒？

11月8日美國總統大選的結果出乎大部份人的意料之外，為全球經濟投入震撼彈，當天無論是股市、彙市等等都出現大幅度的波動，不過，就如英國脫歐公投後那一次市場震蕩，隔日隨即上演收復跌幅的戲碼。新任的美國總統特朗普上任後，預計美國在全球經濟發展上將轉向保護主義，以強化美國國內的就業機會、提高薪資、提振內需消費等等，同時也提升國內居民購屋能力。

特朗普駕到！最大黑天鵝來臨，海外資產配置做對了沒？

對於近期金融市場有短期的動蕩，盛亞顧問股份有限公司總經理曾鈐輿認為，目前觀察中長期投資來看，是不會有太大的影響，主要原因在於美國經濟正處於復蘇期是無庸置疑的，以經濟面來看，就單一事件而要造成經濟的反轉、崩盤，其機率是非常微小，現在這個時間點，選擇中長期投資更為重要，但是投資人該如何挑選安全有保障的理財工具，才能為自身的資產作更穩健的配置呢？曾鈐輿表示，以和頓國際集團（Walton International Group Limited）的土地投資項目為例，目標便是希望為投資人尋求穩健成長的目標。

對於美國房產的投資，曾鈐輿表示，和頓的准發展土地投資項目將土地以不可分割權益（Undivided Interest簡稱UDI）形式分銷，此模式可利用小額資金就可成為美國地主，在成為土地持有人時，會有美國政府所發出記載持有人姓名的“土地權狀”，也可直接到美國各州的地政官網查詢土地登記與持有狀況；還有“產權保單”確保土地持有人的擁有權，由美國政府認可的產權保險公司（First American Title Insurance Company）來承作，以上都是讓投資人在購買美國土地時更能有保障及清楚了解到自身所擁有的權利。

曾鈐輿補充說明，投資海外不動產最怕的就是資訊不透明、語言隔閡等等，另外對於該國家的經濟狀況、法令規範、當地居住需求都是要細細考量的要素之一，而和頓國際集團作為北美最大房地產開發商之一，在美國與加拿大亦有不同形式的產品，並受到當地政府部門的監管與規範，曾鈐輿認為，美國相較於某些東南亞國家，是法令相對成熟及經濟復蘇中的國家，風險性相對較低；小額資金更符合民眾的理財需求，以達到靈活配置資產的目標。當然任何的投資都有其風險，在利用海外房產來進行資產配置時，投資人還是必須仔細評估自己的風險承受能力。

（據風傳媒）

美國 | 2016年10月最新美國房價走勢

5-1美國最新房價走勢

美國房價保持穩定增長。美國Zillow房屋價值指數顯示，10月份全美房價環比上漲0.6%，同比增長6.2%。10月美國整體房租比去年同期上漲了2.0% 。與此同時，10月份全美非農平均每小時工資同比則增加了0.4%。美國 | 2016年10月最新美國房價走勢

10月美國七大都會區房價地圖

10月份各大都會區房價中位數與去年同期相比均呈漲勢。漲幅最高的區域為西雅圖都會區。與9月份相比，各大都會區房價均出現環比增長，環比增長最高的都會區是底特律和西雅圖，分別為為0.9%和0.8%。

美國 | 2016年10月最新美國房價走勢

10月美國重點區域房價成交中位數

美國10月房價成交中位數最高的依然是舊金山都會區。其中，舊金山市、聖馬刁、伯克利與曼哈頓的房價中位數均超過了100萬美元。曼哈頓的房價為紐約區最高，中位數約117萬美元。舊金山市與聖馬刁的房價為116萬和117萬。伯克利的房價為101萬左右，爾灣的10月成交價中位數也名列前茅，約77萬美元。經濟受到嚴重打擊的底特律市依然不見起色，10月房價中位數不到4萬美元。

美國 | 2016年10月最新美國房價走勢查看2016年美國每月房價報告

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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美國 | 紐約頂尖房產中介科可蘭（Corcoran）與居外攜手開拓中國市場

在中國政府繼續收緊本國公民的海外投資政策的情況下，紐約房地產經紀商們仍將目光瞄準了中國購房者。

科可蘭集團（CORCORAN）首席執行官Pam Liebman向The Real Deal透露，該集團已與被譽為“中國版Zillow”的居外網達成合作，在該網站上發布房源信息。此舉旨在幫助科可蘭的房地產經紀人向中國市場發布房源信息。

作為此次合作的壹部分，居外還將幫助科可蘭搭建官方微信渠道，讓該公司能夠與中國的潛在購房者輕松交流，另外還包括翻譯房源信息，以及委派代表為該公司的房地產經紀人開展中國市場最佳實踐培訓。

“中國是壹個至關重要的市場，我們希望為中國市場提供優質服務，並給予該市場應有的重視和關註，” Liebman表示。“開拓中國市場無法壹蹴而就。有些人認為去壹趟中國就能成功開拓該市場的業務，這簡直是天方夜譚。”

紐約頂尖房產中介科可蘭集團與居外網達成合作，攜手開拓中國市場。圖為科可蘭首席執行官Pam Liebman。

首席執行官Pam Liebman向The Real Deal透露，該集團已與被譽為“中國版Zillow”的居外網達成合作

居外美洲地區總裁Matthew Moore表示，中國購房者仍然非常喜歡紐約的房產。“許多中國人都壹致認為，紐約是北美洲最令人振奮和迷人的城市，過去五年來中國人投資在紐約房產上的資金額大幅上漲即證明了這壹點，”他在壹份聲明中指出。

亞洲協會（Asia Society）稱， 2011年至2016年，中國人在美國的直接投資額暴增，中國購房者在購買美國住宅房產上花費的資金超過280億美元。

科可蘭是近期才開始嘗試開拓中國市場的公司。9月，住宅房產經紀商CORE和商業房產經紀商仲量聯行（JLL）達成獨家合作夥伴關系，攜手向泛亞市場推廣CORE推出的全新開發項目。

不過，近期公布的報告顯示，隨著中國政府因出於對人民幣貶值的擔憂而收緊相關政策，中國資金大規模外流的速度可能會有所放緩。據報道，中國各大銀行已根據指示彌補了導致中國公民躲避資金管控的漏洞，規定中國公民出國只能壹次性攜帶5萬元以下的美金。

新任美國總統唐納德·特朗普（Donald Trump）與中國的關系對資金流動的影響還尚需觀望。特朗普已將中國列為“貨幣操縱國”，認為中國對美國產品征稅過重。

但Liebman表示，截至目前她尚未發現中國收緊相關政策所帶來的影響。“我們認為，中國人仍是最具影響力的國際購房者，而且在海外置業的中國人數量仍在不斷攀升，”她表示，“我們聽說了[中國政府收緊政策]，但我們尚未發現中國人的海外購房熱情出現消退。”

 

科可蘭集團

科可蘭集團是紐約最頂尖的住宅中介公司，共有40家分部和2,200名銷售人員，業務遍及曼哈頓、布魯克林、漢普頓、北福克、佛羅裏達州德拉海灘和棕櫚灘地區。作為美國最大的住宅中介公司NRT LLC的成員，以及紐交所上市公司Realogy Holdings Corp.（NYSE: RLGY）的旗下公司，科可蘭集團是入手紐約房產的首選中介。登陸www.corcoran.com獲取更多信息。

居外網

作為領先的中文國際房產搜索引擎，居外網以壹站式平臺展示著來自89個國家的250 萬套房源，每月來自中國和世界各地的訪客數量超過200萬人次。居外網在2014年和2015年被中國頂尖的電子商務機構評為中國第壹大國際房地產網站，並獲2015年《紅鯡魚》“全球100 強科技企業”稱號。居外公司總部設於上海及中國香港，並在英國丶美國丶加拿大和澳大利亞等地設有地區團隊。居外網計劃於12個月內在澳洲證交所（ASX）上市。索取信息或推廣：https://list.juwai.com

美國 | 經濟學家郎鹹平：海外置業看好美元資產

近日，郎鹹平在萬國置地大師講壇針對海外投資計劃給出了建議，在他看來，美元資產是海外置業的優秀配置，未來升值空間可觀。

郎鹹平在“萬國置地大師講壇”詳細闡述海外房產投資建議。

郎鹹平解析說，美國經濟向好、美元增值可觀、美國樓市改善及未來房價上漲趨勢使得美國房產購置有充足的升值空間。

今年以來美國經濟數據向好，就業市場繼續改善，核心通脹率有所回升，經濟有望保持溫和增長。據本月美國聯邦儲備委員會主席珍妮特·耶倫出席國會聯合經濟委員會聽證會時表示，美國經濟數據正朝著美聯儲預期的方向改善，美聯儲將很快接近合適的加息時機。目前市場普遍預計美聯儲將在12月13日至14日召開的本年度最後一次貨幣政策例會上加息。

美國新當選總統特朗普施政將減免商業及家庭稅收，加強對基礎設施的建設，使市場預期新一屆政府將采取擴張性財政政策。經合組織昨日表示，特朗普政府的經濟提振計劃將進一步刺激美國經濟增速，推動失業率的降低。該機構在一年兩次的經濟展望中預計，美國明年的經濟增速為2.3%，到2018年進一步上升至3%，觸及2005年以來的最高水平。

此外，郎鹹平提供了一組美國樓市改善的數據。截至9月份，美國房屋銷售量比2015年同期增加了4%，存量房屋銷售量增加了3%，新房銷售量增加了13%。與此同時，房價也出現了穩步上升，2016年至今，全美國房價已經上漲了4.8%。有機構預計，2017年全美國房價將在此基礎上繼續上漲3.6%。

郎鹹平認為，投資美國房產將帶來元增值、房產增值及租金三方面的收益，但同時要注意房產購置的篩選條件。“經濟增長穩定、人口淨流入、房產配套合理的區域，收益將更加確定。所以郎教授的投資建議要加上一個補充條件，買美國的房產，要買好房產。”

海外房產服務商萬國置地近期加強了向國內投資者對德克薩斯州休斯頓金橡樹別墅項目的推介，該機構分析認為，休斯頓良好的經濟發展狀況有效保障了該項目的未來收益。

（據人民網）

美國 | 明年一季度 華人掀美國買房小高潮？

在日前於上海結束的“美國地產高峰論壇”上，來自美國各地的房地產業界人士看到了中國投資者的熱情。他們認為，考慮到紐約高端地產變緩，以及候任總統特朗普將提高利率的因素，明年第一季度可能成為交易高峰期。

11月17日—19日，美國地產雜志《The Real Deal》在上海靜安香格裡拉大酒店舉辦了“美國地產高峰論壇”，吸引了來自美國東西海岸的房地產業界人士以及眾多中國的投資者、買房者、富裕的經理人及房屋經紀公司參加。

《The Real Deal》社長科藍吉（Amir Korangy）在致開幕詞時說：“中國對於美國地產專業人士來說，是世界上最重要的地方。”他說，到2020年，中國的投資者預計在房產上投資2,000億美元。

論壇上，無論是美國本土的地產人士，還是到美國地產投資的中國專家都鼓勵中國人至美國投資。

在紐約布碌崙興建住宅的“綠地集團”負責人胡剛（音譯，Gang Hu）在會議上說：“美國市場是地產的首選。”

地產業人士認為，雖然目前紐約的房地產放緩，但明年春天會出現轉折，會不會太樂觀？

到會的“蘇富比國際物業公司”（Sotheby’s International Realty）副總裁費爾德（Nikki Field）說，現在中國買房者的心態是“一方面了解市場有所疲軟，一方面他們正在尋找價值好的，機會高的以及回報快的（投資目標）。”她預計明年一季度是最近一段市場的轉折期和上衝階段。

盡管今年市場見慢，但是蘇富比的丹尼爾蓋爾公司（Daniel Gale） 在長島的銷售情況比去年還有所增加，他們的客戶中有很多中國買家。尤其是現在，在川普勝選之後，美國面臨房貸利率升高的局面，有的買家急於簽約。

該公司銷售總監奧康耐爾（Deirdre O’Connell）在采訪中說，大選以後，很多中國買家也在抓緊時間鎖定低利率，所以他對明年的銷售非常有信心。

“因為房地產的過戶時間都是在60天到90天之間，⋯⋯利率的上調可能促使買家趕快行動來鎖定現在的低利率，基於現在我們正在進入的合同交易來看，明年的一季度會很不錯。”

互聯網資訊綜合整理

美國 | 9月美國房價指數刷歷史紀錄新高 超房產泡沫前峰值

11月29日發布的數據顯示，美國9月房價指數反彈，並升至歷史紀錄新高，為房地產市場自大蕭條以來經歷的最糟糕時期畫上句號，並為新一輪穩定擴張釋放積極信號。

根據周二發布的標普/凱斯席勒全國房價指數，9月份全美房屋價格強勁上揚，創下歷史紀錄新高，較上一次在2006年7月錄得的歷史紀錄高位上漲了0.1%。這一新歷史紀錄意味著房地產市場已經從2012年的低谷期走出，當時的房價較房地產市場出現泡沫前的峰值下跌了27%，超過900萬美國家庭在這場危機中失去了住所。

9月份標普/凱斯席勒美國房屋價格指數

9月份標普/凱斯席勒全國房屋價格指數較一年前提高5.5%。標普/凱斯席勒20大城市房屋價格同比增長5.1%，環比持平；標普/凱斯席勒10大城市房屋價格同比增長4.3%，環比增長4.2%。

凱斯席勒經濟學家 David Blitzer表示：“標普/凱斯席勒全國指數已經創下新高，這將是房地產市場從復蘇階段到開始新增長的轉變。盡管20個城市中有7所城市此前都創下了衰退後的新高，但那些曾出現過最繁榮時期的城市都遠低於此前的紀錄。其他房價指標也顯示出積極信號：成屋和新屋銷售都在上揚，而新屋開工年化增速達到130萬座，也創下了復蘇後的新高。”

不過，經通脹調整後的該指數較2006年紀錄高位仍下降了16%。房地產市場依然釋放警示信號，新屋開工數據遠低於正常水平，房屋所有率也處於近五十年新低。正在上企的房貸利率可能也為房價進一步增長帶來逆風。

（據華爾街見聞）

美國 | 在美國27個主要城市買房 年薪需要多少？

在美國27個主要城市，你需要賺多少年薪才可負擔買房費用，擁有屬於自己的家？

對很多人來說，買房是一生中最大的投資和消費，目前美國房市火熱，房源緊張已經在全國許多市場造成負擔。

新數據顯示，今年9月份美國房價年上漲率為6.3%，高於8月份的數字。CoreLogic公司首席經濟師諾薩夫特（Frank Nothaft）說：“美國房主的房屋淨值在過去五年裡翻了一番，達到13萬億（兆）億美元，主要是因為房價的回升。去年全美每棟房平均增值1.1萬美元，但各地差異很大。”

美國房價兩年來一直以約5%的速度上升，主要是在住房供應有限（尤其是廉價住房）的情況下，因招聘持續、工資上漲以及抵押貸款成本低廉而受到支持。房價上漲或促使更多業主將房產掛牌出售，從而緩解供應短缺的狀況。

凱投宏觀（Capital Economics）房地產經濟學家Matthew Pointon表示，特朗普在競選期間幾乎並未提及住房政策。然而，他在8月一次演講中提出，要放松美國房產抵押貸款標准。

特朗普當時表示，由於監管產生的住房成本約為總成本的25%，他認為這一比例應減少至2%左右。

盡管總統候選人在競選中的主張和承諾未必最終會兌現，但在特朗普當選的情況下，Pointon表示，銀行可能會放松貸款標准，降低貸款資格所需的信用評分。這將在短期內促進借貸，圓更多人的業主夢。

為了避免買房後生活拮據，CNN根據HSH.com網站信息，整理出居住在美國以下27個主要城市，你需要賺多少年薪才可負擔買房費用，擁有屬於自己的家。

1、舊金山

需要薪水：152,173（美元，下同）
平均房價：835,400
每月支付金額：3,551

2、聖地亞哥

需要薪水：108,654
平均房價：589,300
每月支付金額：2,535

3、洛杉磯

需要薪水：100,147
平均房價：536,700
每月支付金額：2,337

4、波士頓

需要薪水：86,054
平均房價：435,300
每月支付金額：2,008

5、紐約

需要薪水：85,488
平均房價：397,600
每月支付金額：1,995

6、西雅圖

需要薪水：81,774
平均房價：422,100
每月支付金額：1,908

7、華盛頓DC

需要薪水：78,460
平均房價：393,500
每月支付金額：1,831

8、丹佛

需要薪水：70,741
平均房價：386,800
每月支付金額：1,651

9、波特蘭

需要薪水：69,786
平均房價：358,500
每月支付金額：1,628

10、邁阿密

需要薪水：64,879
平均房價：315,000
每月支付金額：1,514

11、加州沙加緬度（Sacramento）
需要薪水：64,748
平均房價：327,000
每月支付金額：1,511

12、芝加哥

需要薪水：61,291
平均房價：244,100
每月支付金額：1,430

13、巴爾的摩

需要薪水：55,935
平均房價：264,300
每月支付金額：1,305

14、達拉斯

需要薪水：53,824
平均房價：230 500
每月支付金額：1,256

15、費城

需要薪水：53,108
平均房價：234,800
每月支付金額：1,239

16、休斯頓

需要薪水：51,560
平均房價：217,400
每月支付金額：1,203

17、明尼阿波利斯

需要薪水：50,630
平均房價：240,300
每月支付金額：1,181

18、奧蘭多

需要薪水：49,811
平均房價：229,900
每月支付金額：1,162

19、德州聖安東尼奧（San Antonio）

需要薪水：48,341
平均房價：212,300
每月支付金額：1,128

20、佛州坦帕

需要薪水：44,897
平均房價：205,000
每月支付金額：1,048

21、亞利桑那鳳凰城

需要薪水：44,129
平均房價：235,300
每月支付金額：1,030

22、亞特蘭大

需要薪水：39,385
平均房價：191,500
每月支付金額：919

23、底特律

需要薪水：39,033
平均房價：170,817
每月支付金額：911

24、聖路易斯

需要薪水：37,527
平均房價：170,000
每月支付金額：876

25、辛辛那提

需要薪水：36,117
平均房價：157,000
每月支付金額：843

26、克利夫蘭

需要薪水：34,185
平均房價：138,900
每月支付金額：798

27、匹茲堡

需要薪水：31,962
平均房價：140,000
每月支付金額：746

互聯網資訊綜合整理

美國 | 從30年歷史看舊金山灣區房市

舊金山、紐約、洛杉磯屬於美國地產的龍頭地位，但房市的起伏規律都非常相似。圖為舊金山市一景。

之前我們談了很多房地產走勢的“現在進行式”，看的都是最新發展的市場行情，好處是知道現在發生的市場變化，瞭解房價、銷售量、庫存、房源等數據以便準備做出符合個人的投資計畫。但房地產是一門長期投資，光看當下走勢還不夠，要進入這場投資“戰爭”中，還要知道過去所發生的事，才能夠預知未來、眼光放遠。本次我們就要談談美國，以至舊金山灣區房地產的歷史，不說太遠的，就說說近30年的過去，我們會驚覺過往的經歷竟然如此類似。

“週期”，任何事物都有一個週期。房地產更不例外，它會經歷恢復期，產生一個房市泡泡，當泡泡吹到一等程度，到達峰值，就會帶來破滅；隨之市場進入低迷、下跌，然後等待下一次的恢復期的重新開始。如此的歷程循環往復、屢試不爽。（美國房地產發展史）

灣區房市 歷史驚人的相似

從1984年開始至今，全美、舊金山灣區已經歷三個房市泡沫的循環，分別在1991年-1995年、2001年、2008年-2011年這三個時間段，但是每次的循環都會帶來新的漲幅與新的房價高點。

把這條房價漲跌曲線放到30年的區段來看，就是上升、到達高峰、下跌、再上升⋯⋯。不過令人驚訝的是，從新的上升到泡沫化這個區間，都是5到7年的時間，沒有例外。看看我們正在經歷的新一輪循環，赫然已經走過5年，難道新的泡沫即將到來？

美國地產 貪婪帶來的崩盤

在八十年代初，九十年代中期和在2012年，都經過約4年的衰退期，經過幾年來的下跌，被壓抑的需求反彈而爆發，價格開始再次上升。每次衰退都是基於一個不合理的繁榮，甚至可以說是“集體的犯罪行為”。好比垃圾債券、儲蓄和貸款欺詐、網絡公司股票瘋漲。往往都是“失控的貪婪”埋下下一次泡沫的種子。

前一段時間我們剛走過2008年發生的次貸風暴帶，這個泡沫是由於數以億計的欺騙性貸款引發。當時眾多無法貸款的買家，他們被批准用貸款買房（或再融資）：欺騙性的誘餌利率和承保標準的下降。放款人只是為了出售貸款，他們不在乎買家是否合格。有時，購買的物業沒有實際投資，也就是沒有首付，100％的貸款。

許多放款人和抵押貸款經紀人很清楚這是一個犯罪性的掠奪行為，但他們依然故我，直到金融市場崩盤、房市泡沫。這個事件的始末後來被好萊塢拍成許多電影，用來描述這一段期間的所發生的荒謬。

20世紀90年代早期和隨後的網絡泡沫，房價下降在10％至11％的範圍內，其規模完全不同於2008～2011年的崩潰，連舊金山灣區平均都下滑27%，全美範圍則跌幅更深，而且是近3次泡沫中歷時最久的一次。更早的類似崩潰程度發生在1930年代，大蕭條期間。

房價漲跌 一線城市搶先跑

而在次貸泡沫之後，2012年終於開始新的恢復期，走過4年的滑落，需求的反彈力道也相當大，已經有約70%的漲幅，熱門地區早已超過上次的峰值。二、三線的城市也在迎頭追趕，相對來說，目前二、三線比一線城市還有更多漲幅空間。

值得留意一件事，在房市的恢復期、泡沫破裂期，一、二、三線城市是有區別的。全國範圍的一線城市當然就是指紐約、舊金山、洛杉磯等這些大都會區，尤其近年這三座城市是華人移民的重點，更帶來龐大資金，使得漲幅異常火爆，房產供不應求。因此，一線城市的漲幅快、漲得高，但是泡沫期卻跌得慢，易止跌。

二、三線城市的漲幅時間會跟在一線城市後面，要花更長時間才能回到上一次的峰值房價，但當市場崩盤時他們會更快反映出來。總體來說，一線城市因為有更多的利基點支撐，例如有人口移入、就業多、城市發展健全等因素當靠山，所以房價總是高高在上，就算市場崩盤通常也只是少少跌一點，很快又回漲。反之，二、三線城市缺少某些利基點，就容易“風吹受寒”。

房市循環：會跌就會漲，反之亦然

面對新的恢復期，大家談到紐約大都會、舊金山灣區的房價，越晚跟進的買家都是搖頭嘆息，賣家則是滿面春風。但這場恢復期看似就要結束，作為美國房市的先鋒們已經進入平緩的震盪曲線，隨之美國各地也將面臨這一狀況。

因此當有人喊著“房價漲不停怎麼辦？”、“現在房價跌得那麼慘，又怎麼辦？”看到房價漲，好像房價永遠都下不來；看到房價跌，又感覺陷入無望。其實大可不必過多憂心，因為根據循環週期的經驗法則，漲上去的終究會跌，只是跌多跌少的問題；下跌終究也會漲上去，但往往會漲很多，將會超過前一次的房價高峰值尤其在熱門房市區域。

然而，現在每個專家都在觀察著，哪個“契機”會引發新的泡沫破裂，這個事件恐怕是遲早的問題，而不是會不會的問題。但要判斷何時泡沫化，困難的是當前局勢面臨前所未有的混亂，世界上的變數過多，令眾多專家苦惱著如何預測。

互聯網資訊綜合整理

美國 | 真實數據揭示：賭城房價愈等愈貴

近半年來未曾關注“賭城”（拉斯維加斯）地區房市的人，最近查詢賭城房價時，都有點吃驚。因為發現賭城房跳升一步！不是都在說賭城房價緩漲嗎？為什麼才不過半年，現在的房價已比上一次查看的時候普遍上揚這麼多？

數據是大賭城區房價持續回升最好的證明，哈佛大學最近公布的美國房地產研究，看出未來房市的新變化和趨勢，美國人只要能夠負擔，仍然希望能夠擁有自住房屋，但目前美國人擁屋者僅占63.5%，去年全美新增加了130萬戶新屋主，才有這個比例，否則擁有自己的房屋的比例會更少。

過去十年美國經濟大衰退，房市狂跌後再跟著經濟轉好回升。這段期間，千禧族長大成人，進入離家自立的階段，他們成為未來房市的主要購買者，擁屋人數仍然會一直增加。他們之中有人樂觀，有人保守。他們面臨的壓力是學生貸款要還，房租一直上漲，生活費用升高。這些都影響到千禧族要租或要買房子。

賭城的房屋中間價自2012年谷底回升之後漲勢就沒有停過

在過去經濟衰退十年裡，許多千禧族人搬回老家住或留在城裡找室友分攤開銷，現在他們離巢的意願更強烈。未來幾年每年將有200萬人要搬出老家尋找新居所，租屋市場的需求更大。

從建商蓋的房子可看出一些走向，單棟住宅室內面積更大，而公寓室內面積卻更小。美國單棟住宅面積平均達到2,467平方呎，創最高紀錄，說明現在人需求更多空間；而公寓面積卻由1,200平方呎降至1,074平方呎，意味著很多租客有租金的考慮，面積小房租才更容易負擔。

美國政府衡量租戶房租壓力的標准是以租金和總收入比例看，只要房租高達總收入30%，就有大壓力，高達50%，被認為有嚴重壓力。這樣房租用掉收入一半的人，全美有1,140萬人，他們大都得不到政府補貼，只有節衣縮食，更不用談儲蓄以及將來的退休金了。

政府對於低收入的補助經費減少，使得許多租客過著寅吃卯糧，終就躲不掉被房東驅趕的命運，社會上因房屋租金上揚導致一些人不能安穩，制造出新問題。

房市不穩定，經常加重人們的負擔，使得很多人尋求社會福利幫忙，治標不治本，反而讓全民更長期埋單，同時也引發工作不易得以及工作的不確定性，家人共用資源，也給被依靠者增加沉重負擔。

大賭城區是全美各大都會中人口中間年齡較輕的都會，也是千禧族看重的移居之城，新工作機會多和可負擔的房價，引來移居者。賭城的房屋中間價自2012年谷底回升之後漲勢就沒有停過，只要過一陣子不看，就會發現賭城房價又漲了。去年想買25萬元單棟住宅的人，現在用同樣價錢根本買不到類似的房屋，抬高5萬元能看中的也有限，別再等半年後，很可能房價又再漲了。

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