美國 | 路博邁看好美國房地產成為2016年第四季熱門投資

今年第3季全球金融市場似乎享受了好時光,英國脫歐衝擊不大、美國就業數據反映良好盈余前景、歐洲經濟數據持續改善、債券殖利率下降、股價不斷攀升、央行一再延後升息。 展望未來,投資應如何規畫? 針對2016年第4季投資趨勢,路博邁投顧(Neuberger Berman)為投資人聚焦全球市場投資脈動三大熱門投資指南,包含:頻創新高的美股應如何布局? 油價逐漸穩定,高收益債的後勢如何看待? 房地產行業躍升全球產業劃分(GICS)第11大類別產業,將對房地產投資帶來什麼影響?

路博邁:全球經濟面臨挑戰、市場波動上升

路博邁投顧表示,全球經濟成長持續面臨挑戰,短期內美國經濟成長速度將開始減弱,歐洲、日本,中國經濟面臨龐大挑戰,各國央行大舉松綁貨幣政策的成效似乎已到了極限,聯准會升息與否的內部討論也日益分歧;而即將到來的美國總統大選、潛藏的地緣政治風險等因素,都讓未來充滿不確定性。

通膨方面,美國方面因物價與薪資水平上漲將推升通膨,而歐洲與日本則面臨較顯著的通縮風險。 路博邁客戶投資組合經理Michael Dyer表示,綜觀整體經濟,景氣循環進入成熟階段,經濟衰退風險增加。 提醒面對低成長投資環境,消息左右市場、波動性可能上升,投資人應多加注意。

美國小型股具投資報酬潛力

路博邁客戶投資組合經理 Michael指出,美國股市目前投資評價合理,但企業盈余表現不振將可能不利於股市前景,然而即使整體市場表現平平,也並不代表沒有投資機會,建議投資人可以關注小型股。 目前美國小型股的投資優勢包括:受惠於美國內需成長,每股盈余持續成長;與大型股比較,財務體質健全且負債比率較低;長期而言,小型股在質量及價值題材報酬相對高、波動相對低,比起大型股更具報酬潛力。

此外,因為較少有分析師深入研究小型股,使其市場價格較未能公平實時反映其價值,也因此優異的選股能力將有助於績效表現。 近年來,小型股及價值股表現相對落後於大型成長股;然而展望未來,質量及價值導向的小型股將有機會表現,而由下而上的選股將更顯重要。

三低優勢帶動高收益債、新興市場本地貨幣債再成為投資新寵

美國經濟溫和復蘇,預料聯准會將以溫和漸進方式升息,然而全球低成長、低通膨及低利率的三低環境將持續,配息型的產品例如美國高收益債券及新興市場債券再度成中國台灣投資人新寵兒。 美國經濟緩步成長將帶動利率漸漸攀升,有利於高收益債表現。

另外受到美元漲勢趨緩、原物料價格回漲、中國硬著陸風險降低影響,第4季新興市場投資聲望逐漸拉高。

美國經濟溫和成長,有利高收益債表現

伴隨聯准會漸進地升息,美國經濟將持續處於溫和增長及相對良好的通膨環境,有利於高收益債券之表現。 客戶投資組合經理Adam Grotzinger認為原物料產業以外的高收益債發行企業的信用體質依舊良好,拜再融資活動之賜,近期內高收益債券的到期部位已大幅下降,企業財務體質也逐漸提升,平均杠杆比例已自5.2倍降至4.3倍。

Adam預估高收債的違約情況仍在可控制範圍,且集中在原物料相關產業為主,其余產業高收益債的投資評價則足以彌補所承擔之違約風險。 除了身處困境的產業,其余產業的基本面仍舊合理,因此2016-2017年的違約率應將遠低於歷史平均值。

基本面改善,新興市場本地貨幣債券具高投資吸引力

全球低利環境下,由於收益率創新低,無法抵銷利率上揚風險,路博邁表示對多數已開發國家政府債券采減持觀點。 相對之下,有全球寬松貨幣政策與原物料價格回穩雙雙加持,新興市場債券基本面面臨的壓力開始消退。

過去幾年新興市場外彙大幅貶值,使多個新興國家經常帳改善,加上充足的外彙存底與低外債比例,都持續支持新興市場主權債之基本面,同時利差水平遠遠足夠彌補景氣循環風險。 新興市場本地貨幣債券實質殖利率較已開發國家高出近3%,貨幣止跌回升,通膨壓力緩和,都是新興市場本地貨幣債券的投資利多。  

Adam進一步指出,當前總體經濟環境有利於配息型的產品例如高收益債與新興市場債券基金,穩定的債息收入將是最重要的收益來源,建議投資人趁低進場布局。

全球不動產投資信托成為獨立產業類別後將更具投資吸引力

2016年第四季投資潛力新星,路博邁看好美國房地產市場

全球不動產投資信托(Real Estate Investment Trust, REITs)8月以來呈現回調修正,然而在全球低利率的環境之下,各主要央行仍持續實施寬松政策,REITs不論報酬率及收益率都具吸引力、且與其他資產類別呈現低相關性,是投資組合分散的好選擇,而現今REITs的投資優勢更不僅止於此。

房地產晉升獨立產業, REITs彙聚三大投資吸引力

一直以來,多數共同基金的布局都是減碼 REITs,然而自從今年9月房地產業從金融業被分割出來,成為全球產業分類標准的第11項產業類別,這情況可能將有所轉變。 路博邁基金經理人Anton Kwang分享道:“REITs成為獨立產業類別後將更具投資吸引力。 一來是未來REITs將更受投資人重視,重要性將大大提升。 此外,自金融業獨立出來後,REITs低波動的特質及與其他產業低相關度的特性將更加彰顯。 而共同基金因應產業重分類,投資組合將重新調整,也會增加REITs的投資需求。 ”

美國 REITs最夯投資標的:商辦大樓、購物中心及單一家庭出租住宅

面對聯准會年底可能升息, Anton指出,綜觀歷史表現,美國REITs在升息環境下,表現反而相對突出。 舉例來說,在2000年、2004年、2005年及2006年聯准會升息三次以上的年度,美國REITs的表現就大幅優於股票及公債。 在次產業方面,相對看好商辦大樓、購物中心及單一家庭出租住宅。 商辦大樓的需求受經濟成長帶動而增加,且供給成長有限;購物中心則具備防御特性,且相對於一般零售業來說,較不受電子商務競爭的負面影響;單一家庭出租住宅則因需求快速成長、租金穩健上揚而具備投資價值。

(據鉅亨網)

美國 | 出租空房間 退休者好處多

專家表示,在美國出租一個空房間,即使只是每個月幾天,對年長屋主也有很多益處。除了更多收入和有人陪伴以外,也可讓長者住在自己的家更久。

人口普查局的數據顯示,只有2%的長者與非家人同住,這個比率數十年未變。但是專家預期,由於經濟需要、社會人口改變、以及為房客和屋主牽線的網路服務增加,這個比率將上升。

原因之一是缺乏退休儲蓄。逾半勞動年齡的家庭未存足夠的錢,以便在退休時取代原來的收入。所以很多人出租房間,以協助支付帳單。

在美國出租空房間,對年長屋主有很多益處

67歲的黛博拉.赫希菲德說,她發現退休金低於預期,六年前開始出租一個房間給附近大學的後博士研究生。額外的收入使她可以繼續住在她已住25年的公寓。赫希菲德透過places4students.com網站找房客,非營利組織Open Communities幫她調查房客背景和擬定租約。

其他年長屋主則發現,像Airbnb之類的應用程式,協助他們短期出租房間。在美國,Airbnb成長最快的族群是長者,60歲以上的房東從2015年3月到2016年3月增加一倍,占了美國房東的13%。

退休者分租住家的另一個重要原因,是家裡有人手幫忙,例如接送或做家務。不過長者出租房間要注意幾點。專家建議,如果希望分擔家務或其他責任是租約的條件之一,在租約要明文規定。長者與別人同住,也許會覺得隱私被侵犯,無法控制周圍環境。

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美國 | 移居這些美國城市 社安金夠你活!

今年元月,美國人領的社安金平均每月為1341元,一對夫婦一年可拿3萬2184元。光靠社安金生活是否足夠或很困難,你所住的地方有很大影響。以下是夫婦光靠社安金,就可支付基本生活費用的幾個城市:

愛達荷州波夕:若付清房貸,退休者每月中位住房費用為351元,還可享各種設施和娛樂,例如60歲以上者在波夕大學修課,每學分只要5元。波夕河旁有長達25哩的綠帶,讓你免費步行或騎單車。

佛羅裡達州珊瑚角:水濱住房在珊瑚角很普遍,65歲以上者若付清房貸,每月住房費用為558元,中位房租則為983元。住佛州的另一個好處,是不用付所得稅。

科羅拉多州科羅拉多泉位於洛磯山脈,風景優美

科羅拉多州科羅拉多泉:位於洛磯山的這個城市風景優美,付清房貸的退休者,中位住房費用為393元,租金則為827元。

俄亥俄州德頓:德頓最大的雇主是醫院,而且評價很高,所以退休者找醫療不必愁。中位住房費用為469元,租金為659元。

愛達荷州波夕對付清房貸的退休者。可享各種設施和娛樂,若在波夕大學修課,每學分只要5元。

密西根州大湍市:該市藝術活動熱絡,且提供許多戶外休閑機會。付清房貸的退休者,每月中位住房費用為434元,租金726元。財務規畫師查爾斯.張說,若想要安靜的生活和合理的住房費用,應考慮住在中西部。

匹茲堡:該市是體育迷的天堂,且有七所大學座落於此。付清房貸的退休者,每月住房費用為468元,租金則為617元。

維吉尼亞州裡奇蒙:北維吉尼亞的住房費用奇高,光靠社安金無法負擔。但是往南走到裡奇蒙就遠較便宜,付清房貸的退休者,每月住房費用為465元,租金則為905元。

南維吉尼亞州裡奇蒙,付清房貸的退休者,每月住房費用為465元,租金則為905元。

其他城市,包括紐約州羅徹斯特、德州聖安東尼奧和華盛頓州斯波肯,生活費用也算低廉。

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美國 | 房價持續增長 內含哪些風險和機會?

CoreLogic數據,八月份美國房價出現11年來最大漲幅,年增率達6.2%,比過去兩年增長還要快速

需求的上升和供應日益短缺致使美國房地產市場繼續火熱。據房地產資訊公司CoreLogic的數據,八月份的房價出現11年來最大漲幅,年增率達6.2%,比過去兩年增長還要快速。

CoreLogic總裁Anand Nallathambi表示:“由於經濟情況良好和投資者需求強勁,及供應不足,住房價格繼續上漲。”這種持續的價格上漲正在使全國許多市場出現住房難以負擔的危機。

房價增長最大的州包括華盛頓(10.2%)、俄勒岡(10.3%)、科羅拉多(9.1%)和佛羅裡達(7.6%)。美國西部各州因此波房地產上漲導致許多買不起房子的硅谷工程師遷移出硅谷。

包括舊金山在內的硅谷地區房價屢創新高,讓即使收入很高的硅谷工程師也難以負擔得起。不過舊金山房價增長已經開始放緩,今年只增長2.9%,但該市仍然是瑞銀(UBS)“全球房地產泡沫指數”中,唯一被認為“房價過高”的美國市場。大多數美國市場雖然不在所謂的房價泡沫地區,但是房屋越來越難以負擔。

瑞銀基本面研究執行董事兼聯席主管渥洛新(Jonathan Woloshin)表示:“我們有一個普遍性的房屋負擔問題,加州是問題最嚴重的地區,房價增長與收入中位數增長之間完全脫鉤。”

渥洛新分析,受強勁就業增長的助益,西雅圖和丹佛抵消了房價快速上漲的傷害。然而,由於加拿大新制對外國買家征收高額房產稅,大批中國買家正離開溫哥華南侵西雅圖。這有可能在不久的未來將西雅圖推上房價泡沫榜。

但是,雖然買家的負擔能力正在減弱,但是住房價值的上升正讓那些房主受益。據黑騎士金融服務公司(Black Knight Financial Services)的數據,屋主在今年第二季度用房屋淨值換取了226億美元的貸款,這是自2009年中以來的最大額度。這數字聽起來似乎很高,但仍然比2005年第三季房屋淨值貸款最高峰低80%。

不僅今天的借款人更加保守,今天的房貸再融資(re-finance)比2005年寬松的貸款政策更難。

對於買家來說,傳統上秋天是一個淡季和競爭較少的時間,但是今年秋天不是這樣。庫存持續下降,房屋出售的速度越來越快。

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美國 | 中國富人湧入美國房產市場 困擾本土買家

根據全美房地產經紀人協會的調查,來自中國的買家已經連續四年排在美國房地產業外國買家之首

2008年金融危機對房地產業造成重創以後,西雅圖的房地產市場陷入了很長一段時間的低迷,不過現在這裡正迎來一段美好的時光。受經濟增速的刺激,西雅圖增加了很多高收入工作,當地房產的價值自2009年以來也幾乎翻了一倍。

據《華盛頓郵報》16日報道,雖然那些科技業的富豪們牢牢把握著從普吉特海灣(Puget Sound)到華盛頓湖(Lake Washington)等地段的房產,但是一位名為吉姆•康蘭(Jim Conlan)的房地產經紀人表示,這種急劇的變化有很大一部分原因來自中國。

“坦率地說,過去幾年時間裡,中國買家如潮水般湧入。”在西雅圖從事房產買賣已經超過30年的康蘭說道,“他們中有人甚至連看都不看就會出手。”

西雅圖不是唯一感受到這股浪潮的城市。根據全美房地產經紀人協會(National Association of Realtors,簡稱NAR)的調查,來自中國的買家已經連續四年排在美國房地產業外國買家之首。調查還顯示,美國對中國公民出售的房產總價已經達到273億美元,超過排在之後的四個國家的總和。

根據羅森咨詢集團(Rosen Consulting Group)和亞洲協會的一份報告指出,到2025年,中國人在美房地產的投資將突破500億美元大關。

這股現金的湧入導致房產價格的上漲以及供應量的減少,讓美國本土買家特別是初次購房的人無力承擔起一些重要市場的價格。

比如舊金山灣區的諸如帕洛阿爾托和伍德賽德(Woodside)等地方,過去3年時間裡房價上漲了兩倍。來自中國的買家自2012年以來數量也上漲了近2倍。另一名當地的房產經紀人佩內洛普•黃(Penelope Huang)表示,需求的上漲讓這片地區的房產成為對年輕人來說最難以企及的地方之一。

在紐約,曼哈頓等地的房地產被那些金融巨子把控,而中國投資客則對其他一些地方的地產如飢似渴。

比如在布碌侖和皇後區這些中產階級聚集的地方,2012年以來中國買家數量上漲了近2倍。其他諸如波特蘭、坎布裡奇(Cambridge)等小市場的房產價格也在不斷上升,同樣也對當地居民特別是初次購房的人造成了很大的困擾。

在大部分地方通行的影響房產銷售的因素,比如收入水平和當地經濟狀況等,在中國買家的湧入下都不再能發揮原本那麼重要的作用。在線房地產公司Redfin首席經濟學家內拉•理查德森(Nela Richardson)這樣認為。

近些年來,隨著中國富人的增多,中國買家開始將目光瞄准高端市場。來自羅森咨詢集團的研究顯示,2015年,中國買家在美購房的平均價格為83.18萬美元,而其他國際買家的這一數據則僅為49.96萬美元。

這股現金流的湧入也讓很多市場開始傾向開發更為昂貴的房產項目。

“就整個市場來說,中國買家占的比例還不大,但是就高端市場來說,他們非常關鍵。”位於舊金山的房產經紀公司太平洋聯盟(Pacific Union)首席執行官馬克•麥克拉弗林(Mark McLaughlin)說道。

(據僑報網)

美國 | 一居室租金最貴的20個美國城市

美國全國房租價格自今年年初開始上漲,雖然在過去幾個月有所下滑,但對一些大城市來説,房租依然很高。如紐約和舊金山這種大城市,即使是一居室,租金也相當貴。

Zumper公布的全美租賃市場報告數據顯示,9月份,一居室租金在全國範圍下滑0.9%,房租中位數至每月1136美元;兩居室租金下跌0.6%,房租中位數每月1350美元。

房租和居住的城市密切相關,在紐約市的一間臥室公寓租金,比丹佛同樣大小公寓月租金高出2000美元。

根據Zumper10月份一居室租金圖表,美國前10大租房市場按租金高低排序是:舊金山、紐約、波士頓、華盛頓特區、加州奧克蘭、加州聖荷西、洛杉磯、芝加哥、邁阿密和西雅圖。

《商業內幕》基於Zumper數據,列出全美一居室租金最貴的前20個城市。

對一些大城市來説,房租依然很高。如紐約和舊金山這種大城市,即使是一居室,租金也相當貴。

一居室租金最貴的前10個城市

1、舊金山

月租金:3,400(美元,下同)

社區:市中心

這是一棟寬敞現代的市區公寓。單元內有落地玻璃窗、現代家電、燈具、寬條橡木地板、洗衣機和烘乾機。停車場在附近,每月費用350美元。

2、紐約

月租金:3,100

社區:曼哈頓上東城(Upper East Side)

這棟公寓樓距離中央公園僅六個街區,擁有朝西的城市景觀,並設有24小時門衛、禮賓服務、桑拿按摩室,自行車存放處,還有15,000平方英尺的私人庭院花園。

3、波士頓

月租金:2,200

社區:南端(South End)

這棟公寓樓近公共運輸,前往市中心和金融區很方便。室內配有硬木地板、大理石壁爐以及高高的天花板。

4、華盛頓特區

月租金:2,250

社區:洛根圓環(Logan Circle)

該一居室面積630平方尺,有新裝修的屋頂平台、新粉刷的牆面,以及新的設備、器具和地板。且租金包括主要的公用物業。

5、奧克蘭

月租金:2,200

社區:湖景區(Lakeshore)

這是一棟20世紀20年代風格的建築,可步行到湖景農貿市場和梅裡特湖,公園和鳥類保護區也不超過3英裡距離。該公寓單位面積700平方英尺,有木地板、洗碗機和單獨正式的家庭用餐區。

6、聖荷西

月租金:1,995-2,095

社區:洛斯加托斯(Los Gatos)

單元內設施包括硬木地板、洗衣機、烘乾機、洗碗機、陽台、壁爐,以及家具。樓內還有游泳池、水療溫泉設施和健身中心。

7、洛杉磯

月租金:2,195

社區:韋斯特伍德(Westwood)

位於韋斯特伍德公園的街對面。公寓單位設施包括壁爐、豪華升級的內飾,以及一台洗碗機。洗衣機也在單元內。

8、芝加哥

月租金:1,800

社區:北邊(North Side)

這個高樓層公寓樓在密西根大道附近,一居室面積650平方英尺,有一覽無餘的湖景。室內設施包括硬木地板、洗衣機和烘乾機、升級後的廚房、定制設計的壁櫥。

公寓樓內還有陽光露台、室內游泳池和桑拿設施,以及全天候的工作人員。

9、邁阿密

月租金:1,850

社區:布裡克爾(Brickell)

這個價位的公寓位於Brickell Key人工島,所有窗戶面向水景。客廳和用餐區配有硬木地板,室內有洗衣機和烘乾機。該公寓樓備有設施包括健身房、網球場、游泳池、水療中心和燒烤區。

10、西雅圖

月租金:1,795

社區:安妮女王(Queen Anne)

距市中心10分鐘路程,面積625平方英尺,采光通風不錯,配硬木地板、不鏽鋼用具,以及重新設計的廚房台面和櫥櫃。

一居室租金名列第11到第20的城市

11、夏威夷檀香山

月租金:1,750

12、聖地亞哥

月租金:1,550

13、佛州勞德岱爾堡(FORT LAUDERDALE)

月租金:1,574

14、普羅維登斯(Providence),羅德島首府

月租金:1,550 到 1,600

15、費城

月租金:1,425

16、俄勒岡波特蘭

月租金:1,425

17、紐奧良

月租金:1,325

18、明尼波利斯

月租金:1,345 到 1,495

19、亞特蘭大

月租金:1,295

20、丹佛

月租金:1,300

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美國 | 中國買家湧入 移民購屋激增 美國房市復蘇

美國房地產在2008年經濟大蕭條後經歷漫長而痛苦的衰退期,近年來因快速的經濟增長總算擺脫陰霾,不過,市場專家認為中國買家是主要的催化劑,更多移民購屋也是原因之一。

中國買家是真正的催化劑

根據地產數據公司Zillow的統計,拜經濟增長帶來高薪工作之賜,西雅圖房地產價值自2009年以來幾乎翻倍。除了經濟增長因素,在西雅圖從事地產業務有30年經驗的21世紀地產公司經紀人康蘭(Jim Conlan)告訴《華盛頓郵報》,真正的催化劑是中國買家。

他說:“說實話,過去幾年中國買家湧入,有些人參加購屋旅游團來到西雅圖,只看一眼就成交了。”

西雅圖並不孤單,全美的房地產市場都可看到中國買家。美國“全國房地產經紀人協會”(National Association of Realtors, NAR)今年7月公布的調查報告,中國人連續第四年為美國房地產的最大買家,去年4月到今年3月底,中國買家在美國房地產市場投資總價值達273億美元,大於接下來前四名國家的總和。

根據羅森咨詢集團(Rosen Consulting Group)和亞洲協會(Asia Society)的報告,到2025年中國買家對美國房地產的投資可能達到500億美元。

中國買家湧入 衝擊美國首次購屋族

房地產專家說,大量的現金助長了房價的急劇上漲,房屋供應不斷減少,造成首次購房者無法順利擁有房屋所有權。

Re/Max地產經紀人黃先生(Penelope Huang)說,舊金山灣區如帕洛阿爾托(Palo Alto)和伍德賽德(Woodside)的房價,過去三年增長了兩位數,中國買家數量自2012年以來幾乎翻倍,當地的年輕買家根本沒有機會進入市場。

她說:“待售房產上市後,有時在一個星期內或者更短的時間,就被搶購了,這種銷售節奏直接衝擊首次購房者。”

在紐約,除了曼哈頓高檔房地產,中國投資者的目光轉移到中產階級地區如布魯克林和皇後區的房地產。皇後區Halstead Property經紀人徐女士( Jennifer Hsu)說:“中國買家正在與中產階級市場的當地買家競逐房產,對當地的首次購屋者造成壓力。”

Redfin房地產經紀公司首席經濟學家理查森(Nela Richardson)表示,通常影響各地區房地產銷售的因素是當地的收入水平和經濟實力,但在遇上大量中國買家進場時,這些因素就不再那麼重要了,中國買家增高當地購屋者進入市場的障礙。

華府哥倫比亞特區的房地產一直是歐洲和中東買家進入美國房地產的門戶,但當地TTR Sotheby’s國際地產合伙人藍京(Michael Rankin)表示,特區近年來開發許多公寓型產品,由於和其它大城市相比,價格相對低廉,吸引大量中國買家。

NAR住房研究部總經理哈爾(Danielle Hale)說,在許多情況下,中國買家也會追逐供不應求的市場,造成房價大幅上漲,使當地人更難購屋,尤其是許多尋找中等價位的首次購房者。

到2025年,中國買家對美國房地產的投資可能達到500億美元

擔心政治不穩定 中國富人追逐海外資產

在中國香港擔任技術長的詹女士(Vanessa Chan)認為美國房地產市場是很好的投資標地,兩年前她在曼哈頓中城以125萬美元買了一套公寓。她說:“紐約的房價和中國香港相當,但房屋品質比較好,而且我知道曼哈頓的房價升值速度高於亞洲。”

詹女士的房地產經紀人施瓦茨(Elizabeth Schwartz)說:“大量中國買家尋找美國的房地產投資機會,但他們不是來到這個市場灑錢,而是要做掌握資訊的理性投資人。”

根據羅森咨詢集團的研究,全美2015年中國投資人購屋的平均價格為83.18萬美元,其他國際買家的平均購屋價為49.96萬美元。

中國買家偏好投資高價房地產,推升高檔房屋的價格,開發商瞄准中國富人,積極推出高檔公寓產品。

Mark房屋銷售和行銷公司總裁馬克(Alan P. Mark)說:“許多中國買家追求的是資產多樣化投資,這意味著他們的目標是能快速增長的黃金地段。”

地產公司Pacific Union首席執行官麥克勞克林(Mark McLaughlin)表示:“中國買家雖然僅占舊金山房地產市場的15%到20%,但它是奢華房地產的重要買家。”

移民擁有房屋比例更接近美國本土出生者

《今日美國》報導,根據地產研究公司Trulia的研究,去年移民擁有房屋的比例達50%,美國本土出生者則為66%,兩者的差距來到過去20年的最低點,最大落差是在2001年,當年移民擁有房屋的比例是49.6%,而美國本土出生者為70.3%。這意味著移民有能力購屋,對經濟有積極正面的貢獻。

Trulia首席經濟學家麥克羅林(Ralph McLaughlin)說:“在實現美國夢方面,移民看起來已與美國本土出生者非常相似了。”

麥克羅林認為,移民追上美國本土出生者的主要原因是,他們在美國居住的時間增加,得以建立更長的工作資歷、增加信用分數以及有能力支付頭期款。

根據人口普查局和Trulia的數據,2014年在美國居住至少10年的移民達75%,高於2005年的65%。

在蒙大拿州和佛蒙特州,美國本土出生和移民擁有房屋的比例差距最小,分別為3.2%和4.2%,而這兩個州的移民居住時間是最長的。

麥克羅林說,另一個因素是勞動力市場緊張,許多雇主急著尋找高技能工人,願意更大程度地為高技能的外國員工取得簽證。

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美國 | 2016年8月最新美國房價走勢

美国 | 2016年8月最新美国房价走势美国最新房价走势

美国房价保持稳定增长。美国Zillow房屋价值指数显示,8月份全美房价环比上涨0.4%,同比增长5.1%。8月美国整体房租比去年同期上涨了2.2% 。与此同时,8月份全美非农平均每小时工资同比则增加了2.4%。美国 | 2016年8月最新美国房价走势8月美国七大都会区房价地图

8月份各大都会区房价中位数与去年同期相比均呈涨势。涨幅最高的区域为西雅图都会区。与7月份相比,各大都会区房价均则出现环比增长,环比增长最高的都会区为西雅图底特律,分别为0.9%与0.8%。美国 | 2016年8月最新美国房价走势

8月美国重点区域房价成交中位数

美国8月房价成交中位数最高的依然是旧金山都会区。其中,旧金山市、圣马刁与曼哈顿的房价中位数均超过了100万美元。曼哈顿的房价为纽约区最高,中位数约114万美元。旧金山市与圣马刁的房价为100万和111万。伯克利的房价仅次它们之后为99万左右,尔湾的8月成交价中位数也名列前茅,约76万美元。经济受到严重打击的底特律市依然不见起色,8月房价中位数不到4万美元。

美国 | 2016年8月最新美国房价走势查看2016年美国每月房价报告

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美國 | 部分美國最熱門房地產市場開始冷卻 舊金山房價升不到1%

過去幾年美國西部地區房價持續上漲,讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。彭博資訊近日報導,受高房價及低庫存選擇少的影響,潛在買家沒有像過去那樣搶房,使得部分城市火熱的房價增長開始放緩。

網絡房地產公司Zillow資訊顯示,在經過多年兩位數的房價增長後,丹佛、洛杉磯和德州奧斯汀市房價的增長開始放緩。這一情況在高科技重鎮舊金山地區尤其明顯,8月份平均房價僅比去年同期上升不到1%。

過去五年,美國西部地區房價飆漲已經讓許多民眾吃不消,每個月的房貸款占去了家庭收入的一大部分。在就業增長依然強勁的情況下,購房者在離開市中心較遠的地區買房,以獲得更好的價格。

Zillow首席經濟學家Svenja Gudell說:“市場開始出現價格疲乏,購房者開始謹慎思考是否要花這麼多錢買房,”“在過去三年間房價大幅上漲,在很多市場,房價已經遠遠超出2006/2007年的高峰,使得房價已經高於金融危機前的價格。”

Zillow的數據顯示,自10年前金融危機以來,西部城市在經濟復蘇和創造就業機會上領先全美,特別是在科技業方面,導致住房需求激增。在過去的五年裡,丹佛、舊金山及奧斯汀的房價分別飆升了71%、66%及54%。而同一期間,全美房價僅上漲22%。

過去幾年美國西部地區的房價持續上漲,讓許多人擔心房地產再次出現泡沫。

買家開始抗拒高房價

科威國際不動產公司(Coldwell Banker)丹佛地區資深經紀人佩裡(Wade Perry)表示,過去幾年漲得太猛了,自今年初以來,房價增長已經放緩許多。他說:“買家也開始抗拒,並表示不會花那麼多錢買房。”

八月份丹佛市的房價中位數(Median)達到353,300美元,比去年同期上漲了10%。雖然這仍然是全美增長最快的市場之一,但已經比2015年同期的16%增長放緩了許多。
在奧斯汀,受益於高科技產業的擴散和高薪工人的流入,平均房價上漲8.1%,但已自去年的12%的增長下滑了許多。洛杉磯房價增長也自7.5%放緩至6.9%。

舊金山的房價中位數已經飆升至110百萬美元,但僅比去年同期增加0.6%,而去年八月房價比2014年增加了15%。瑞銀集團在本周一份報告中指出,舊金山房價是全美最被高估的市場。

依然火爆

盡管在部分城市房價增長放緩,但在其它以科技股為主的西部城市,如俄勒岡州波特蘭市,當地房價在八月猛增了20%,與去年八月房價比前年同期上漲了13%。在西雅圖,今年房價比去年增長15%,而去年比前年增長了14%左右。

在全國範圍,今年八月房價比去增長了5.1%,而去年同期則增長了4.6%。
在過熱的市場,許多購房者被迫到郊區買房,這導致房價在這些周邊城鎮增長速度高於繁華城市。例如,在丹佛郊區的Arvada,八月房價中位數較去年同期飆升13%。另一郊區城鎮Englewood的房價則上漲了14%。

全國房地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家Lawrence Yun表示,這不是對市中心地區房地產需求降低。“只是市中心房價太昂貴,人們正在尋求更便宜的地區。”“如果市區房價出現下跌,將有買家再次匆忙買進。”

互聯網資訊綜合整理

美國 | 2017美國房租緩升 西岸科技城市漲最快

華盛頓州最大城市、微軟總部所在的西雅圖市被預測為2017年美國房租漲幅最大的城市

美國房租多少錢?科技熱潮正帶動全美國房租上漲,據美國最大房地產資訊網Zillow週五(10月7日)發佈的預測,這一勢頭在2017年有所放緩;而房租漲幅最大的十座城市中,西海岸的科技中心城市佔去七席。

據美媒「商業內幕」(Business Insider)報導,近年來,年輕人受豐富的就業機會和高待遇吸引,紛紛遷居西雅圖和舊金山等高科技產業集中的城市,由於房源有限,帶動當地房租不斷上漲。好消息則是,據Zillow預測,全美的房租中位數明年只會提升1.7%,和今年較去年6%的漲幅相比,堪稱大幅放緩。

「先前我們看到有些地方房租漲了10%,預計明年這些地方的增幅多會在4%至7%的範圍。」Zillow首席經濟學家古德爾(Svenja Gudell)表示,「這仍很高,不過應能讓一些租房者減輕點重負。」

2017年房租漲幅預計最高的美國10城市依序為:

  1. 西雅圖(Seattle)— 7.2%
  2. 波特蘭(Portland)— 6.0%
  3. 丹佛(Denver)— 5.9%
  4. 辛辛那提(Cincinnati)— 5.2%
  5. 舊金山(San Francisco)— 4.9%
  6. 洛杉磯(Los Angeles)— 4.8%
  7. 薩克拉門托(Sacramento)— 4.7%
  8. 聖地亞哥(San Diego)— 4.7%
  9. 鳳凰城(Phoenix)— 4.6%
  10. 聖何塞(San Jose)— 4.5%

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