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10月租金上漲領跑者休閒之都維多利亞 | 加拿大

根據房屋網站PadMapper的加拿大分部10月中旬發佈的最新租房數據，10月份加拿大25個城市裡，有15個城市的房租上漲，7個下降，3個城市沒有變化。

租金最高的幾個城市在排行榜裡基本沒有變化，租金中低區間的城市變動較大。

與去年同期相比，前十位的城市租金上漲劇烈，下面一起看看您所在的城市有哪些動向。

加拿大房屋（一室戶）租金前十城市排名：

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最貴的5個租房市場

1. 卑詩省溫哥華市，仍然是全國租金最貴的城市，本月一居室租金增速位列全國第二，比上月增長5%，達到 $2,120。兩居室租金增速平緩，上升了1.3%，達到$3,200。

2. 安省多倫多市，一居室租金接近$2,000，比上月略漲0.5%，達到$1,940。兩居室租金下降0.4%，達到 $2,430。

3. 安省巴裡市，一居室租金上升4.2%，達到$1,250；兩居室租金上升4.8%達到 $1,520。

4. 魁省蒙特利爾市，一居室租金月升3.4% 達到 $1,230；兩居室租金上升3.3% 達到$1,570。

5. 卑詩省維多利亞市，一居室租金上漲速度全國最快，飆升5.2% 至 $1,210；兩居室租金月升幅 4.7% 達到 $1,560。

本月的顯著變化：

上升的地區

哈利法克斯：排位上升一位，進入前十個租金最貴的城市，與漢密爾頓不分上下，一居室租金上漲2% 至 $1,020。兩居室月租金上升4.5%至 $1,170。

漢密爾頓：與哈利法克斯相仿，也位居第十位。一居室月租漲 2% 至 $1,020 ；兩居室月租金上升4.2% 至 $1,250。

安省 St. Catharines：一居室租金增速位列第三，月租上漲4.7%至$900，位列排行榜第16位，兩居室月租上漲0.8% 至 $1,260。

下降的地區

安省奧沙瓦市，下降一位，成為全國第九貴城市，一居室月租下降1.9% 至$1,030，兩居室價格上升3.3% 至 $1,250。

薩省裡賈納市，下降三位，位列排行榜第13，一居室月租下降 3% 至 $980。

安省金士頓市，一居室月租比上月下降的幅度最大，降幅達 5.1%, 至 $940，位列全國第14；兩居室價格也下降5% 至 $1,130。

PadMapper的數據取自加拿大數十萬的房租要價，按照計算得出的中位數排列出25個人口最多的城市，反映租房行情。該報告數據不涵蓋短租和Airbnb的租金數據。

相關資訊：9月多倫多房市速遞：總體漲幅放緩，Condo漲勢驚人！

來源：加國無憂

責任編輯：Shelly Du

昆士蘭班達伯格精美大宅：投資環境好升值潛力大，享有無敵自然景觀 | 澳洲

班達伯格被稱作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的門戶，該地區擁有原生態的環境，生長著數量眾多的海洋生物，吸引許多遊客。班達伯格地區的投資環境有著增值快的特點，這是由於本地區美麗的自然風光、現有發達的企業群體、豐富的原產品和完備的城鎮服務設施。這套豪宅位於班達伯格的Qunaba，毗鄰亞熱帶樹林，有一望無際的美好視野，可以在家裡就俯瞰富饒的農田和珊瑚海。遠離喧囂、寧靜愜意的環境讓人彷彿置身於世外桃源，呼吸純淨空氣、又享有現代化生活的便利。

位置優越，盡享班達伯格地區的自然美景與優質資源

班達伯格地區（Bundaberg Region）距離昆士蘭州首府城市布里斯班以北大約350公里。美麗的伯內特河貫穿於市中心，世界著名的大堡礁南端、大海龜繁殖保護區、班達伯格朗姆酒、澳洲飛行祖師伯特辛克勒均是班達伯格的驕傲。該地區擁有厚重的歷史感，與精彩的荒野探險、富有田園特色的悠閒體驗，以及溫馨的鄉村風格，這一切都完美地融合起來。

昆士蘭班達伯格精美大宅：投資環境好升值潛力大，享有無敵自然景觀 | 澳洲 — 班達伯格被稱作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的門戶，該地區擁有原生態的環境，生長著數量眾多的海洋生物，吸引許多遊客

班達伯格是一個區域中心，擁有很多設施包括空中和鐵路運輸、擴建和戰略運輸港口，並且可以方便去往布里斯班和陽光海岸。這個地區有著巨大的增長和發展空間，在這裡置業還有很大升值空間。

這處無與倫比的住宅位於昆士蘭海岸邊，地處大堡礁的起點位置，佔據了優越的地段。馬斯格雷夫夫人島、艾略特夫人島和弗雷澤群島就在您的家門口——如此得天獨厚的位置自然十分珍貴，其稀缺性也讓該物業更具投資價值。

住宅附近有高爾夫球場，漂亮的沙灘，可以去那裡浮潛、釣魚和潛水，以及觀賞珊瑚礁。您還可以在此看到孵化時節的海龜，盡享大自然的美好。您還可以在這裡看到許多野生動物，並在附近區域觀賞到每年3萬隻鯨魚的遷移活動。這個區域有澳大利亞最肥沃的農田之一，這裡的農場可以種植甘蔗、澳洲堅果、甘藷、西紅柿、芒果等多種植物。

空間開闊格局舒適，裝修精美充滿迷人度假風格

這是一套多元風格的豪華房產，佔據私密又貼近自然的位置，享有綠色景觀，讓人心曠神怡。這裡有不同樓層和不同級別的寬敞格局，1726平方米自由空間帶來極大的居住舒適度。這套住宅位於這個優雅的亞熱帶綠洲，班達伯格地區為將為您的工作、生活方式、以及旅遊等都提供良好的條件。

這套住宅擁有永不過時的現代風格設計，新穎別緻又非常精美，採用了高品質的裝修。這裡非常安靜，無人打擾，確保您擁有自己的隱私，又可以在7個層面觀賞到無敵景色。您完全可以把這一物業當作自己的私人度假村，完美格局有新穎的建築風格，寬大的面積適合許多人同時居住，令人印象深刻的4臥3衛格局足夠靈活運用。並且這裡的3個室內生活區可以根據不同需求來進行打造，每個人都有自己喜歡的地方，或欣賞美景、或享受生活。這裡也為您提供了許多娛樂休閒空間，比如舒適的陽台、游泳池、漂亮的露台，都是歡聚或者獨處的好去處。無論是在庭院，還是客房，或者正式用餐區域，都享有壯觀的景色，給予您愉悅的心情和自在的感受。

這處物業也是完美的度假住所，可以讓人在家庭中享受美麗的亞熱帶氣候，冬季也享有溫暖的空氣，並在夏季可以充分感受涼爽的海洋風。如此絕佳位置的優質物業，更具投資價值，是昆士蘭不可多得的優質房產。

欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/35145331.htm

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責任編輯：Shelly Du

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悉尼已無城區中位價低於50萬澳元 | 澳洲

據澳洲房產網Domain報導，悉尼住房可負擔性邁向另一里程碑，該市已無城區中位房價在50萬澳元以下。

據瞭解，5年前，悉尼有159個城區中位房價低於50萬澳元。隨著房價不斷上漲，這類城區數量逐漸減少。

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漲漲漲！悉尼已無城區中位價低於50萬澳元 | 澳洲 — 如今偌大的悉尼已無城區房價中位價低於50萬澳元

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今年3月份，悉尼剩下4個城區中位房價低於50萬澳元，6月份時則僅剩下威爾莫特（Willmot）一個城區，為48.5萬澳元。現在，該市已經沒有城區的中位房價低於50萬澳元。

據第三季度數據顯示，悉尼特裡蓋爾（Tregear）中位房價為51萬澳元，是最靠近50萬澳元界線的城區。其次則是威爾莫特，51.5萬澳元。這兩個城區均位於CBD以西40公里外。

Domain集團首席經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）表示，這強烈顯示出對於首次置業者來說，悉尼的房價難以負擔。

儘管在今年第三季度，悉尼總體中位房價有所下降，但低價市場的價格仍在上漲，帶來了不小的壓力。

悉尼17個中位價低於60萬澳元的城區：

目前大悉尼地區（Greater Sydney）中位房價在60萬澳元以下的城區也僅剩17個，其中包括最便宜的特裡蓋爾、以及鄰近的威爾莫特、布萊基特（Blackett）和德魯伊特山（Mount Druitt）等。

澳洲統計局（ABS）8月份公佈的首次置業者數據顯示，新州7月份實行印花稅優惠政策後，首次置業者略有增多。

澳洲首次置業者組織（First Home Buyers of Australia）的聯合創始人辛格（Taj Singh）表示，這使得一些城區中位房價突破50萬澳元，同時促使霹靂鎮周邊城區的房價上漲。

除此之外，一些年輕買家不願考慮與CBD相距40公里以上的城區，則會考慮市內中環60萬至70萬澳元範圍的公寓。部分地區需求增多，房價上漲，令首次置業者購房更艱難，很多人需要依靠父母支持，並考慮偏遠地區或州邊際地區。

（據澳洲新快網）

責任編輯：Shelly Du

史上最嚴貸款新政2018年1月正式生效 | 加拿大

要貸款買房的各位可得趁早了，因為不僅利率眼看一次又一次地漲，現在加拿大又再次收緊了住宅房屋貸款，最新的房貸指導原則已於10月17日出台，明年1月1日開始實施，到時候再想貸款買房可就不是那麼容易了。

加拿大聯邦金管局（Office of the Superintendent of Financial Institutions）已經完成了住宅房屋貸款指引（residential mortgage lending guidelines）的最後一次修訂，再次收緊了貸款政策。新政策可謂是史上最嚴，心疼正在為夢中小屋加班攢錢的小夥伴。

要貸款買房的人注意了！史上最嚴貸款新政正式出台 | 加拿大 — 圖：最新的房貸指導原則已於10月17日出台，明年1月1日開始實施

新政中與我們關係最緊密的改變即是“壓力測試”。此前，只有首付款在20%以下、購買了貸款保險的借貸人才需要進行壓力測試，在新規下，首付款在20%及以上的未購買保險的房貸申請者也必須進行壓力測試。

貸款保險主要是保護放貸方，一般為貸款總額的0.6%-4.5%不等。如果未來借貸人無法償還貸款，貸款保險可以保證放貸方的利益。貸款保險價格高昂，一般一棟$50萬加元的物業，假設首付款$5萬加元，借貸人就需要購買$13,950加元的保險才能貸款$45萬加元。首付款20%以下的借貸人必須購買貸款保險，從去年開始，凡是購買了貸款保險的借貸人也必須進行壓力測試。

根據加拿大央行數據，目前幾大銀行的平均5年貸款利率為4.89%，不過也有不少小銀行和其他渠道提供更低的利率。新規之下，無論是否購買了貸款保險，借貸人都必須要證明如果未來利率上升，他們依舊還得起貸款。借貸人將以5年平均發行利率進行壓力測試（如目前的4.89%），或以比實際貸款利率高出兩個百分點的利率進行測試（以較高者為準）。

不過新規不會影響貸款續期（mortgage renewals），新規只對第一次購買物業貸款有效。

TD銀行經濟師Brian DePratto預測新規實施之後，加拿大購房需求將下降5%-10%，在明年1月生效之前很有可能還會出現短期搶房現象。在上一次壓力測試規定實施後的一年間，購買房貸保險的貸款申請下降了4.5%，首付20%以上的房貸申請上升了17.3%。

除了壓力測試以外，此次的房貸新規還禁止了“合作房貸（co-lending）”等高風險房貸途徑。新規定還將要求放貸人對他們發放的貸款-價值比（loan-to-value ratio）進行更嚴密的審查，以確保不會發放比房屋基本價值高出太多的抵押貸款。

作者: 房珍桂

責任編輯：Shelly Du

來源: 加拿大樂活網

菲律賓博弈特區房市鍍金 | 菲律賓

菲律賓在消費信心上揚、勞動就業改善下，個人消費與投資雙雙成長，帶動菲國全年GDP成長達6.8%，不僅居東協之冠，更超越中國，菲律賓人民平均所得超過3,000美元，平均房價年漲10%至12% ，近年也吸引海外企業和年輕人，來此創業發展找機會。

總部位於中國台灣的亞太國際地產執行董事秦啟松表示，菲律賓總統杜特蒂上任後已批准17個項目提升國內基礎建設，這些投資占經濟成長比重5.5%。菲國房地產從2007年開始上漲，首都馬尼拉超過1.200萬居民，隨著住宅、辦公室和零售店鋪需求激增，濱海的房地產現在是最暢銷的商品。

此外，菲律賓的外包業務、廣告業、建築業和網路零售業蓬勃發展，房地產市場不僅有內需買盤強力支撐，還有外來的長駐者及投資者。

菲律賓房地產從2007年開始上漲，隨著住宅、辦公室和零售店鋪需求激增，濱海的房地產現在是最暢銷的商品

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秦啟松指出，馬尼拉的周遭緊鄰著商務區馬卡蒂Makati、Bonifacio 環球城（BGC），以及博弈特區，三者組成目前菲律賓最繁華的區塊。而博弈特區位在呂宋島馬尼拉灣東岸，租屋行情每坪約504人民幣。

秦啟松表示，博弈特區有IT中心、商務流程外包中心、全菲律賓最大的購物中心、以及豪華的賭場和度假中心，生活機能便利，加上許多跨國企業進駐，使得特區內的豪華住宅大樓成為炙手可熱的搶手貨。區內的辦公室閑置率只有1%到3%，房價年漲14%，超越了中國香港及東京。

亞太國際地產菲律賓營運處總監張嘉琪說，博弈特區目前已經有美國太陽城Solaire 、中國澳門賭王之子何猶龍投資的賭城City of Dreams，斥資10億美元打造；日本Okada集團投資的Tiger City也將開幕；中國香港雲頂集團也搶進在此投資賭場蓋度假村。龐大的博弈事業，預估到2020年收入將突破70億美元，其周邊事業，可增加10萬個工作機會。由賭場經濟帶動房市，漲勢潛力無窮。

（來源：經濟日報）

責任編輯：Zoe Chan

谷歌”智能社区”正式落戶多倫多| 加拿大

本週二10月17日，Alphabet投資的城市創新實驗室 Sidewalk Labs 和多倫多湖濱開發公司（Waterfront Toronto）正式宣佈合作開發Quayside地區，並將這個項目命名為“Sidewalk Toronto”，標誌著全球矚目的“谷歌的未來智能社區”正式在多倫多落戶。這個集全球最尖端的智能生活科技於一身的社區一旦落成，無疑將對多倫多市中心的文化、經濟，以及房地產行業帶來巨大的影響。

圖一：12英畝的Quayside地區會因為Sidewalk Toronto項目成為一個繁榮的創新中心

據本地英文媒體CBC報導，Sidewalk Labs由谷歌母公司Alphabet於2015年創建，目標是改善城市生活質量，並專注於開發圍繞城市生活的技術，例如如何使出行更高效便利以及如何減少能源消耗，而“Sidewalk Toronto”將是該實驗室第一個將技術理論應用於實踐的“實驗田”。

谷歌未來之城正式落戶多倫多！房價又要飛了？| 加拿大 — 圖二：Sidewalk Toronto社區概念圖

“Sidewalk Toronto”，直譯可稱“多倫多人行道”，簡單地說，它就是一個以智能科技為主概念的社區，今天很多只能停留在人們想像中的“未來產品”，如自動駕駛汽車、自動感應行人的交通信號燈、模塊化的房子都將在這個社區裡成為可能。

這個社區的另一大亮點是完全智能和立體的公路交通。社區內將禁止私人車輛，取而代之的是自動駕駛的公共汽車、冬天可以加熱的自行車道。為了利用競爭提高用戶體驗，社區還將測試各種類型的自動駕駛汽車。

除了地面上的公路以外，交通系統還有集合包括電纜、水管、運貨機器人行走的通道等。通過地下管道來運送貨物的機器人，這一從前在電影和小說中出現的場景，將在多倫多變成現實。

為了給項目提供技術支持，Alphabet將轉移300多名員工到多倫多新址，其中包括由人工智能先驅辛頓（Geoffrey Hinton）領導的Google Brain團隊。

聯邦總理小杜魯多、安省省長韋恩、多倫多市長莊德利，以及Alphabet Inc（Google和Sidewalk Labs的母公司）運行董事長埃裡克·施密特（Eric Schmidt）共同出席，凸顯加拿大三級政府和Alphabet Inc高層對這一項目的重視。

聯邦總理小杜魯多表示，“Sidewalk Toronto” 將是一個新技術的試驗搖籃，將幫助建設更清潔、更智慧和更綠色的城市。它無疑會將佔地12英畝的Quayside地區改變成為一個繁榮的創新中心，並為加拿大人創造高收入的工作。

Alphabet Inc運行董事長施密特說，多倫多的多元文化，以及加拿大的移民政策，是他們選擇這裡開展項目的主要原因。

圖五：Sidewalk Lab對未來都市零售業的願景圖之一

對他們的公司而言，贏得這個項目也意味著有機會在現實世界中嘗試新技術和新方法。“Sidewalk Toronto”這個項目不是一個隨機的活動，而是將過去近十年來對“技術該如何改善人們生活”這一問題的思考，應用到實際中。

Sidewalk Labs的CEO董德融（Dan Doctoroff）則對項目更加看好。他認為，“Sidewalk Toronto”將會成功，而且令技術更加完善，並將技術銷售給更多的城市。

據悉，Sidewalk方面則已經承諾5000萬美元的初始資金，用於聯合規劃和試點項目測試，不過目前該項目的具體花費仍不清楚。據美國媒體方面的估算，整個項目的花費可能將超過10億美元。

不過“Sidewalk Toronto”也面臨很多挑戰，例如Sidewalk Lab在競標書中表示，如果要成功建設智能社區，多倫多將需要改變許多現行法規，如建築規範、交通運輸和能源等。

智能社區需要收集龐大的數據，從而提高運行效率，但是這會引發隱私保護方面的擔憂。

此外，業內專家也擔心，智能社區出現可能會帶來“科技的黑暗面”，包括帶來失業、利益分配不公平，使低收入居民更加處於弱勢等。國際資本的湧入，將導致房價更加不可抑制，而在多倫多，住房已經成了包括學生在內的低收入人士的一個主要問題。

居外小提示：

上海-多倫多飛行時長：14小時

北京-多倫多飛行時長：12小時45分鐘

廣州-多倫多飛行時長：15小時

“Sidewalk Toronto” 附近“居外房源”链接

參考信息源：

https://beta.theglobeandmail.com/news/toronto/google-sidewalk-toronto-waterfront/article36612387/?ref=http://www.theglobeandmail.com&

责任编辑：Shelly Du

來源：加國無憂

責任編輯：Shelly Du

胡志明城市升級建設加快地鐵將於2020年建成| 越南

越南新房地產法於2015年7月正式實施後，容許海外人士於當地置業，加上城市建設步伐加快，投資者料未來越南房地產蘊藏龐大升值潛力。

全新地下鐵系統 2020年落成

為配合城市化發展，胡志明市將不少基建升級。其中將斥資2.49億美元，興建全新的地下鐵系統，預計將於2020年落成，屆時每日載客量為18.6萬人次，相信有助紓緩地面交通壓力。

另外，政府亦斥資16億元美元興建的新機場——隆城國際機場（Long Thanh International Airport），於2025年落成後將取代現時的新山一機場，將連接胡志明市及世界各地。而現有的新山一機場將改為國內航綫，來往越南各個城市將更方便。

胡志明市的新機場——隆城國際機場（Long Thanh International Airport）將於2025年落成

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新房產法允許外籍人士當地置業

現時胡志明市的平均呎價約3,387人民幣，對比東南亞同類城市如泰國曼谷約6,774人民幣的呎價仍算低水，加上當地兩年前通過新的房地產法，容許更多海外買家於當地置業，料在基建及法例兩者帶動下，當地物業可有上升的空間。

事實上，胡志明市於物業市場開放以來，已錄得按年10%升幅，而當地有約7成的人口為30歲以下，相信無論未來國內及國外對胡志明市房地產有一定的需求。

以往海外買家，必須持有越南工作簽證才可於當地購買房產物業。新的住宅物業法下，容許持有有效入境證明的海外人士買入物業，並可擁有50年租賃物業權，業權屆滿後仍可延長期限。

需注意的是，海外買家必親身前往越南簽署買賣合約，而當地銀行暫時未能為海外買家提供貸款服務，如欲購買越南物業則要注意資金問題。

來源：中國香港經濟日報

責任編輯：Zoe Chan

CAMP END MANOR——名副其實的獲獎房產 | 英國

Camp End Manor在2017年Design & Architecture Awards獎項投票評選中，榮獲2000萬-3000萬英鎊房價段“最佳奢華住宅”稱號。

Werner Capital的丹尼爾·馬特奧斯（Daniel Mateos）有理由對此殊榮倍感自豪，他表示，“評委和所有為Camp End Manor投票的人都認為該房產非常特別。其地段和設計完美無瑕——從深受納什（Nash）影響的建築風格，到精致、獨特的‘懸浮式’石質樓梯和由Linley室內設計公司精心打造的內部裝潢；每一處細節都經過深思熟慮，評委深知這一點。”

Camp End Manor的絕佳地段影響了其古典結構的構想，且由於該房產位於聖喬治山（St George’s Hill）山頂，因此其設計也充分利用了向南綿延40英裡的秀麗風光。

該建築的靈感來自約翰·納什（John Nash）和威廉·肯特（William Kent）等古典主義者的帕拉第奧式建築，但也融合了現代風格，以確保21世紀奢華住宅的主人擁有絕佳的舒適性和高貴典雅的生活。

超過200位專業工匠參與了Camp End Manor的建造，其中，設計和建造穩固、獨特的270º橢圓形石灰岩獨立樓梯的石匠們發揮了最重要的作用。此類樓梯在英國尚屬首例，它不僅是一件設計傑作，更是一件藝術佳品。

備受贊譽的Linley團隊——由全球知名的Earl of Snowden主導的公司——精心策劃了Camp End Manor完美無瑕且品味高雅的室內設計。Linley系列的每一件單品，包括帶有隱藏式抽屜的標志性鑲嵌桌子，都搭配了精挑細選的陳設。最終結果是，打造出了寧靜、精致、時尚的住宅，處處流露出美感與舒適。

2017年，Camp End Manor榮獲多項大獎的可能性非常大；該房產已入圍WhatHouse的最終候選名單。最佳奢華住宅類獎項的獲獎者將於11月17日公布。另外，久負盛名的Georgian Group Awards獎項的資深評委已於近期考察了Camp End Manor，獲獎名單將於2017年11月公布。

獲獎是對房產項目成功的肯定，令人激動且心存感激，整個團隊都非常高興看到Camp End Manor獲得Design & Architecture Award大獎。建築師、設計師、室內裝潢師和工匠都非常期待房子的新主人能夠享受他們竭盡所能打造出來的奢華與精致。

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責任編輯：Zoe Chan

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光大证券：房價創十年新高但春天還遠未結束 | 美國

美國房價已超危機前高點，接下來是危機再現還是繼續勇往直前？房地產行業佔美國 GDP 的 18%左右，對美國經濟與貨幣政策至關重要。2016 年初在市場對美國樓市憂心忡忡時，我們就認為美國樓市還有很大空間，這個判斷已經得到印證。從那時到現在，樓價又漲了 10%，往前看，美國樓市是春紅褪去，還是春去夏來？從多方面來看，我們認為，美國樓市總體並無過熱風險，仍有上行空間。

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與危機前不同，當前美國房貸總體上風險無虞。居民槓桿危機後大幅下滑，相當於 2000 年左右的水平。投機情緒也不濃厚，居民平均支付能力明顯高於平均房價，斷供比例持續下滑，止贖房屋數量達到十年低位。銀行對按揭態度仍然比較謹慎，儘管當前房貸的平均信用點要求從高點 760 左右下降至 730 點左右，但仍比次債危機前高 10 個點，房屋空置率持續下行，房屋租售比明顯高於危機之前，均表明整體樓市尚無過熱風險。

美國國內的千禧一代需求開始釋放，加上海外需求較多，總體需求仍然旺盛。受國內工資收入提高以及美房貸利率預期上升影響，美自有住房率由 2016 的 63%觸底反彈至當前 63.7%，但仍處於 30 年的低位。佔總人口 20%的千禧一代成為購房主力軍，而佔全美樓市 8%的國際買家需求不減。根據萬得數據，其中美國之外的華人買家對美地產投資依然獨佔鰲頭，年年增長，近四年半累積達到 1200 億美元左右。

建築技術工人短缺加上房屋許可受限，房屋供應不足，尤其是中低戶型。當前美國建築業從業人員與危機前相比仍有 70 萬缺口，技術工人短缺問題依然嚴重。同時對中低戶型的開工許可限制導致獲批私人住宅數甚至低於 2000 年水平。成屋庫存也從危機時的 10 個月，下降到4 個月左右的水平，成屋庫存過剩緩衝區已經消失，新屋供與成屋銷售之比為 10%左右，遠低於危機前 18%的平均水平。

局部地區樓市有風險，但總體仍有上行空間，為美國經濟復甦、貨幣緊縮奠定了基礎。部分海外買家集中的城市，出現高端房地產市場過熱的風險。比如，近幾年部分紐約高端地產價格下滑近 30%，而商業地產銷售量下滑近 50%。同時住房貸款的提供機構（房地美和房利美）的改革路線模糊也一定程度上給樓市的發展帶來不確定性。但總體而言，美國房地產市場需求旺盛但供給仍受限制，未來 1-2 年仍有 5%以上的年增速。這種情況下，美國金融週期繼續上行，經濟復甦趨勢仍在，貨幣緊縮也有堅實的基礎。美元反彈，美債收益上行不可避免，時間點近期關注今年底和明年一季度。

相關資訊：美國豪宅市場疲軟但是洛杉磯房價還在蹭蹭漲

（来源：光大证券）

責任編輯：Shelly DU

全球發達城市房產泡沫初現中資“炒房客”轉戰東南亞

中資海外購房回暖

今年以來，在國家外匯管制收緊和加拿大、澳大利亞等國家收緊外資購房政策的雙重影響下，中資海外購房一度潮歇；然而，從8月開始，再次潮起。從《21世紀經濟報導》記者最新採訪瞭解的情況來看，由於中國買家需求依然強烈，包括地產商、貸款機構、地產中介、律師等多方正努力填補當前資金空缺的商機，積極為中國買家提供海外購房的一條龍服務，交易正逐漸回暖。

據瑞銀財富管理9月28日發佈的2017年“瑞銀全球房地產泡沫指數”顯示，就全球範圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、中國香港和阿姆斯特丹。

來自四大洲、16個國家的60名房產中介，多個專長於海外投資移民的律師和移民留學中介，幾乎構成了一條完整的海外置業產業鏈，這是《21世紀經濟報導記者》在9月舉行的居外網海外房產峰會上見到的景象。記者在現場遇到了一家特別的公司，這是一家來自澳大利亞的貸款中介機構，主營業務是對接放貸機構和借貸者，這家公司來中國尋找商機，源於澳大利亞當地的一個房產調控政策。

“自從澳大利亞當地銀行停止對海外買家的貸款業務後，我們在其中發現了填補資金空缺的商機。我們和多家有能力、有產品但缺乏銷售渠道的貸款機構合作，成立了一個中英雙語的團隊接待海外客戶。我們和多個國家的客戶和介紹人合作，但中國客戶是主要的，因為他們對澳大利亞房產興趣濃厚。我們為海外客戶提供一條龍服務，包括尋找資金、保險和房產管理。”這家公司的海外業務主管對21世紀經濟報導記者透露。

加拿大、澳大利亞多地出台政策打擊外來需求

據悉，自去年上半年起，澳大利亞當地銀行陸續開始收緊對外國人的購房貸款政策，海外收入的購房者幾乎無法在當地銀行取得貸款。澳大利亞政府大部分獲批的外來投資申請都是期房投資，據瞭解，上述政策讓許多海外收入的購房者措手不及，他們無法按時交割，甚至出現了中國買家被迫違約放棄首付的案例。

“我們有一個客戶受到這個政策的影響，在政策出台之前，這個客戶順利地在當地銀行獲得了貸款，在澳大利亞買了第一套房子。到了今年年初，客戶在購買第二套房子時遇到了麻煩，原本有一家銀行已談妥，但對方突然就說不做了，不是收緊貸款條件，而是完全不做了。客戶當時非常著急，但不想失去10%的首付，我們就幫忙介紹了一些貸款中介。”9月13日，中文國際房源平台居外網中國區業務總監吳光慧對21世紀經濟報導記者表示。

據瞭解，在澳大利亞當地銀行停止貸款後，當地非銀行金融機構和外資銀行以及當地一部分開發商，試圖填補資金的空缺。

以澳大利亞最大公寓開發商Meriton為例，據該公司CEOHarry Triguboff今年五月接受澳大利亞媒體採訪時稱，截至目前已累計向中國購房者貸出了2億澳元（約合人民幣10.3億元），未來或將進一步增長至4億澳元（約合人民幣20.6億元），“我不想成為一個銀行家，但我不得不做，因為我們的銀行停止貸款了。”他對媒體表示。

21世紀經濟報導記者向Meriton發送了採訪申請，但該公司以CEO行程緊張為由，拒絕了採訪。根據該公司官網信息顯示，無論是澳大利亞還是非澳大利亞居民、投資客還是自住者，該公司都可以為其提供二年期的固定利息的抵押貸款，最高可達房款的八成，不可展期，不同項目的利息有所不同，一般在4%-6%之間，在申請貸款時需要繳納一筆1500澳元的申請費。

“確實有當地開發商可以為購房者提供貸款，但形式不同，比如說，我之前一個別墅客戶就是由開發商提供了半年期的無息貸款。”10月11日，上海一家澳大利亞房產中介人士對21世紀經濟報導記者表示，但她補充道，當地開發商大多數還是較為謹慎的。

除了當地銀行停止貸款之外，澳大利亞的維多利亞州、新南威爾士州在2016年上調了針對海外購房者的印花稅，昆士蘭州在去年10月推出了針對海外購房者的轉讓稅，聯邦政府層面也推出了一些針對非澳居民的調控政策。

除了澳大利亞外，過去幾年受到中國買家青睞的國家是加拿大，尤其是加拿大的多倫多和溫哥華。去年，大溫哥華地區針對外國購房者推出了15%的轉讓稅，今年4月多倫多所屬的渥太華省在部分地區，推出了包括外國購房者15%轉讓稅等系列政策。據渥太華省政府9月公佈的數據顯示，政策實施後，外國買家的交易有所下降。

全球多個城市房價出現泡沫風險

全球多個城市出現樓市泡沫風險中資海外購房日益青睞東南亞 | 海外 — （瑞士銀行：2017年全球城市房產泡沫指數
紅色為泡沫風險，黃色為房價高估，綠色為房價公允，灰色為房價低估）

這些市場紛紛推出針對海外購房者的政策的邏輯不難理解，即政府希望通過抑制海外需求，來調控過熱的樓市。

據瑞銀財富管理9月28日發佈的2017年“瑞銀全球房地產泡沫指數”顯示，就全球範圍來看，加拿大多倫多面臨的房地產泡沫風險最大，其次為斯德哥爾摩、慕尼黑、溫哥華、悉尼、倫敦、中國香港和阿姆斯特丹。在亞太地區，中國香港和悉尼的房地產泡沫風險較去年上升。新加坡樓市估值依然公允，風險持續下降，而東京樓市估值過高的情況在2017年越發明顯。

但報告指出，這些泡沫背後的一大推手是過去十年以來的低利率環境。在歐洲城市，儘管自2007年以來，實際房價已上漲了30%，但公寓的使用成本（即抵押貸款支付的利息和分期付款）仍然低於十年平均水平。在加拿大和澳大利亞也出現了同樣的情況，令人難以負擔的高企房價的一大支撐因素便是低利率。

報告還指出，在全球房地產市場中漸漸形成了“超級明星城市”效應，市場參與者認為這些最具吸引力城市的房產將長期以最快速度升值，比如中國香港、倫敦和舊金山等。大家的直覺是全球和全球的富裕家庭會對頂級房產產生源源不斷的需求，只要供應速度快速增長，那麼這些“超級明星城市”的房價可以與租金、收入及全球均價脫節。報告還指出，過去幾年來，這樣的效應還引發了國際需求的激增，尤其是來自中國的需求，使當地市場獲得額外的推動力，還將當地購房者逐漸擠出市場。

“大背景是全球長期的低利率環境，像多倫多、悉尼和中國香港等都是中國大買家最為青睞的目的地，出於教育、分散資產配置、移民或居住等需求，我們把這些城市稱為‘超級明星城市’，這些城市對外來投資和移民持開放態度，其房產買家不僅僅是當地收入人群，還吸引了來自全球的需求。過去三年中，這些城市的房價平均漲幅為20%，多倫多、中國香港去年漲了20%，悉尼漲了10%，這些城市也是中國投資者最為青睞的城市。”10月13日，瑞銀財富管理大中華區首席投資總監及中國首席經濟學家胡一帆在接受21世紀經濟報導記者電話採訪時表示。

不僅僅是當地，國內政策也在收緊當中。自去年底國內外匯政策收緊以來，業界紛紛預計海外房產將出現降溫。今年年初起實施的《個人購匯申請表》明確提示，購匯不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。7月1日起實施的《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》規定，人民幣計價的大額跨境交易報告標準定為20萬元人民幣，當日單筆或累計交易也從以前的20萬人民幣下降到單日的5萬人民幣。這意味著，此前資金出境慣用的“螞蟻搬家”幾乎不再可行。

“現在好多人打電話來諮詢的第一句話就問是否可以解決資金出境問題。不過 ‘螞蟻搬家’現象還是存在的，銀行人工櫃檯是越來越難了，但據說網銀可行。另外就是灰色渠道（地下錢莊），手續費從0.8%上漲到了3%。不過我們不參與資金出境的過程。七月的時候確實降溫了，我都開始擔心生意做不下去了。不過，八月開始又回暖了。”上海一家日本房產中介對記者透露。

泰國、馬來西亞等東南亞房產走熱

居外網CEO羅雪欣向21世紀經濟報導記者表示，和去年上半年相比，該平台上的海外房源詢盤量同比增長了8.7%，但今年迄今，詢盤的平均價從2016年的35.55萬美元下降到了28.9萬美元。澳大利亞的詢問量同比下降9.7了%，美國下降了18.4%，泰國增長了154.9%，馬來西亞增長了132.8%。

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與此同時，中國購房者關注的目的地也發生了變化。2015年和2016年，最受中國人歡迎的目的地為美國、澳大利亞、加拿大和英國，而今年排名前四的國家依次為美國、澳大利亞、泰國和加拿大，泰國在2015年和2016年排名第六。

“2012年開始，中國人開始去泰國買房，越來越多，主要還是投資為主，他們青睞人流量密集或有升值空間的樓盤投資，價格區間為100-500萬泰銖（約合人民幣20-100萬）。不過去年外匯管制收緊後，確實下降了。”泰國芭提雅一家開發商人士對21世紀經濟報導記者表示。

對於資金問題，該人士透露，中國人去泰國買房刷銀聯卡付首付，“但收款方不能是開發商。有中國香港賬戶的人，會從中國香港賬戶轉賬。”

“相對於之前的冷門，中國購房者對於東南亞國家樓市的興趣正在上升。一方面是隨著‘一帶一路’倡議的推進，另一方面是這些地方的房價較低，還擁有很多旅遊資源。但同時也存在政治、經濟、匯率波動等不確定性因素，預計看不到大規模的需求增長。主要需求還是會集中在那些發達市場的‘超級明星城市’，因為那裡擁有優質的求學、就業、生活、文化等環境。但鑑於目前的對外投資政策，預計會出現放緩。”胡一帆說。

在胡一帆看來，鑑於目前的市場情況，投資海外房產，面臨著一些風險，投資者需保持警覺。“基於基本面，也就是房價、租金、供給及抵押貸款和GDP的比例等數據，我們制定了這個指數，其中四分之三的城市已處於泡沫或估值過高的狀態，還面臨著多個潛在風險。一個是利率水平正常化是個長期趨勢；我們的研究還顯示，就房價收入比而言，在全球九大城市（中國香港、倫敦、紐約、溫哥華、悉尼等），一名高技能人才在近市中心購買60平方米住房所需的工作年限都超過了10年，這是第二個風險；第三個風險是情緒的變化；另外來自中國內地的需求由於資本管制政策相對放緩，這對於那些目的地來說，也是一個風險。建議投資者保持冷靜、謹慎的態度。”胡一帆說。

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來源： 21世紀經濟報導

責任編輯：Shelly Du

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