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公寓楼的春天？37个offer加价10万抢房 | 加拿大

建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association，简称BILD)最新报告说，多伦多不单单是独立屋供不应求，就连新建共管公寓今年1月也只有11,529个待售，创下10年来的新低。新建共管公寓平均售价是507,511元，比去年同期涨了13%，同样创下10年房价新的纪录。最近位于北约克一间公寓引来37个offer加价10万售出就不足为奇了。

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据介绍，这间公寓楼是位于Don mills 和 Sheppard 附近的70 FOREST MANOR 路，该公寓为1+1单位，面积672平方尺，每月管理费429元。卖家开价35.9万最后有37个offer抢，以47.5万成交，高出叫价32%。

据介绍今年一月多伦多downtown Condo销售比去年增长24%。业内人士分析说，之所以买Condo的买家多起来，原因就是现在按独立屋的价格市场，一个年收入在$73,000的工作人很难买得起。一月份很多位置好的公寓都高于挂牌价成交，这在以前几乎是不可能的事。

加之加拿大去年一系列贷款政策出台，击毁了一批买独立屋人的梦想，购买力一下子减少20%。这些人就把原来买独立屋的愿望，转向了公寓，大批买主进入公寓市场，公寓市场一下子紧张起来。

一位华人投资人说，两年前在Ryerson 大学附近花26万买的楼花，现在已经涨到快40万了。

不过有业内人士提醒，房子热抢一定要保持头脑清醒。有的买方着急买房入市，只看房子不看钱，购买不顾后果。结果导致签约后拿不到贷款，甚至一些已经预批(pre-approve)的贷款最后关头拒绝。原因是有些房屋在贷款机构是上了黑名单的，根本拿不到贷款。网友宏伟说，有很多condo 公司有一些不良记录，可能贷款被拒绝。包括Condo公司把维护费用用于抵债;Condo公司进入负债状态;有纠纷注册在公寓单元上;或者Condo公司有官司缠身。

如果想防范万一，签约前一定要查政府黑名单，网址：Online Property Standards Investigation Searches

（据西岸居）

美国1月新屋销售不及预期房价中值同比增7% | 美国

2月24日，美国商务部数据显示，美国1月新屋销售年化55.5万户，预期57.1万户，12月数据从53.6万户修正为53.5万户。1月新屋销售环比增3.7%，预期增6.4%，12月从环比降10.4%修正为降7%。1月新屋销售同比增5.5%。

下图为2000年来新屋销售情况：

经修正后，2016年全年新屋销售为56.1万户，为2007年来最高，较2015年增长了12%。

1月新屋售价中位值为31.29万美元，较12月下降1%，不过较去年同期大增7%。

以1月的销售速度计算，市场需要5.7个月来消化掉库存，这与12月的库销比一致。

新屋销售仅占美国房地产市场的不到10%，每月数据波动较大。尽管如此，近年来新屋销售整体呈现出稳步缓慢上涨态势。上日公布的成屋销售数据显示，美国1月成屋销售总数年化569万户，远超预期的554万户，创下2007年2月以来新高。

最新的新屋和成屋销售表明，虽然房地产销售受库存低迷、房价高、房贷利率路径不确定等因素牵制，需求仍较为强劲。

（据华尔街见闻）

美国为何没有“天价学区房”？| 美国

在美国，即便是人口最为密集的纽约市，“学区”虽是影响房地产市场供求的因素之一，但远非决定性因素，所谓“好学区”的房价更达不到“天价”程度。

专家认为，美国不存在“天价学区房”的主要原因是公立教育体系的设计、政府对教育资源的调节配置以及对房地产投机空间的有效压缩，遏制房价炒作行为。

在美国一般分私立学校与公立学校两类，涵盖范围从小学、初中至高中。私立学校收费高昂，提供高端教育因此允许学生“跨片”入学，不受所谓“学区”限制；公立学校一般规定学生就近入学，无需缴纳任何学费，不同地段匹配不同学校。据纽约彩虹置业创始人辛迪·殷介绍，一般学生进入公立学校只需要三份文件：本人出生证明、家庭居住证明和本人医疗免疫记录。

纽约市根据地理位置，大体划分为32个学区，其中公立小学有大约715所。官方统计数据显示，每个学区的公立小学入学率基本能够达到90％左右。

不过，美国公立学校教学质量存在差异，“好学区”内的学校师资力量优质，财力雄厚，设有多项特长班、语言和艺术课程，这也在一定程度上吸引不少家长为了子女受到更好的教育而搬到“好学区”附近。

以纽约为例，瑞禧地产创始人杰西卡·汤介绍说，皇后区有些地区仅需约30到40万美元即可购得一套住宅，但同样大小的房型在皇后区优质“学区”地段，可能需要80万美元以上。

但需要指出的是，美国购房者更看重的是“好学区”的综合指标，包括该地段配套的医疗、服务环境和交通多方面因素，因此，所谓“好学区”房价偏高，并不单纯是学校的因素。从因果关系看，在美国是一个“好社区”的存在促成了一个“好学区”的建成，而“好学区”又进一步吸引了更多潜在购房者来到“好社区”购置房产。

在“寸土寸金”的纽约曼哈顿，“好学区”房源价格与其他地区差别不算太大。辛迪·殷介绍，曼哈顿地区“学区房”房价大约仅高出同等地区其他房源价格20％至30％左右。她认为，曼哈顿地区的“学区房”不算过“热”，更谈不上“天价”，正是由于曼哈顿地区教育资源充足。

美国家庭购买住宅后，需要给地区政府缴纳地产税，地产税构成了当地政府约70％的收入来源。地产税除支持当地政府公共部门开销外，还有相当一部分用于当地公立学校建设、系统运作，包括教职员工的工资、福利以及学校其他运营费用。因此，美国部分社区公共教育资源丰富，主要是由于该地段业主所缴纳地产税高昂。

此外，持有房产的家庭在缴纳地税之余，还要向当地学校缴纳学校税，尽管数额占比不大，但也在一定程度上进一步支撑当地公立学校运营完善。

同时，美国在2007年次贷危机发生之后，政府对楼市中存在的“投机炒房”行为管控较为严格。在美国，绝大多数人通过贷款买房，因此银行可以通过贷款的审核申请、收紧放贷进而控制房地产市场的投机行为。

此外，美国政府对教育方面的拨款会“有意识”地向排名靠后的公立学校倾斜，不人为地打造“重点学校”，尽量缩小学校之间实力差距，保证教育资源均衡均等，加强政府资金统筹作用，从根本上抑制了“天价学区房”的产生。

2001年美国时任总统布什提出了《不让一个孩子掉队法》法案，此后多次修订，旨在逐步完善美国基础教育公平。法案规定，全国所有接受联邦教育基金的公立学校，其3至8年级学生每年必须接受阅读和数学统考，旨在考量公立学校教育质量。连续两年在测试中不合格的学校，会被标注为“急需改进”，调整师资力量，并允许该校学生转学；连续四年在测试中不合格的学校会规模性更换学校教职员工，改善课程设置，加强学生补习；连续六年在测试中不合格的学校会被勒令关门、转为私有公司运营或者由州教育局直接接管。

在美国，无论是租房者还是购房者，只要提供合理的居住证明，均可享受同等的教育资源，这在一定程度上有效地避免了家长一味地通过购房途径获取教育资源，继而推升房价的现象。

美国不少家长会选择在“好学区”租房，这成为其子女进入热门公立学校最直接的途径。但对于有些热门“供不应求”的公立学校，即使拥有所处地区的房产，仍不意味着子女一定可以进入心仪的学校。对于名额分配不足的学校，教育部将以“抽签”的形式，被选中的学生方可入学，没有选中的学生将被随机分配至其他教育质量水平相当的公立学校。

美国入学政策也相对灵活。在学生申请入学时，如果其兄弟姐妹曾选择过该公立学校就学，该生在申请中将会被优先考虑。此外，如果家庭在该地区持有房产或居住多年，在其子女申请当地学校入学时也会比刚刚购买或租赁该地区房产家庭的子女优先考虑。

同时，美国大学在招生时，也不单以SAT最终考试成绩衡量，而是将学生平时表现，平均学习成绩（GPA），课外活动参与情况，实习表现，以及教师、实习推荐等多因素综合考量。这使得相对较差学校中的“尖子生”在申请大学时可能比优质学校的“中等生”更占优势，因此从根本上遏制了学生一味地“扎堆”名校现象。

（据经济参考报）

奥克兰人口增长比预想的还快房价只能服从刚需？ | 新西兰

在大家正在热烈讨论奥克兰是否能建造足够的房屋时，一项新的数据发布显示奥克兰的人口增长可能比人们预想的还要快，意味着住房刚需将持续地增大。

这项由新西兰统计局发布的最新“地方性人口调查”，是继上一次，即2015年2月报告以来的更新。这一系列的报告以2013年的人口数据为基础，推算出至2043年各地人口的预计情况。

奥克兰地区人口预测

根据对出生率、死亡率以及移民数量等的估算，统计中按照“高位、中位、低位”三种情况显示人口数据。如果按照“中位”的数据来看，2018年6月，奥克兰的人口数量将达到近170万人，这个估算结果比两年前的报告中的“中位”人数多出了5万人，而且比当时预估的“高位”人数也多。也就是说，奥克兰的人口增长完全超出了此前绝大多数的预算结果。

新西兰统计局估计，奥克兰的人口数量在2014年6月突破了150万大关。假如2018年6月人口真的突破170万，那也就意味着未来4年内，奥克兰的人口可能会增加20万人，即13%的增长。如果奥克兰再增加这20万人，按照3个人住一套房来算，就意味着未来需要多建66500座新房。从2014年年中刀2016年年底，奥克兰一共向23500座新房发放了建设许可。也就是说，43000套新房要在未来18个月内建设完成，才能赶上人口增速。

去年奥克兰许可的住房建设不足1万套。根据新西兰统计局的说法，本次报告包含了对每个地方区域的预估，并且与最新的全国人口预测是同步的，即以新西兰总人口将在2023年6月达到516万的预估为基础。

据新西兰统计局表示，此次最新的估算与上一次的估算比较而言，所假设的移民数量更多，出生率更低。从全国来看，按照现在预计的净移民年增长的中位数，2014至2018年将净增移民276700人，2019-2023年增长129000人，接下来的每五年增长75000人。

如果按照之前以2013年为准的估算，2014至2018年的增长仅为149300人，此后每五年增长60000人。

尽管现在新西兰统计局的新统计比之前多预算了几年，但它预估得准不准，一定会引起大家的争论。根据新西兰统计局预计，长远来看，每年移民净增量是15000人，尽管当前的年增长已快接近70000人。

目前，有60%的新移民都定居在奥克兰，也就是说，这座城市每年接纳了超过40000人的移民。在这个情况下，住房建设的需求增长就和银行日益收紧的贷款政策发生了矛盾。奥克兰业主们担负的高债务收入比率可能已经使银行感到不安，在应对借贷需求的同时，银行可能还要想办法应对疲软的存款增长率。

统计机构Stadard&Poor’s在最新报告中认为，奥克兰目前的住房缺口大概为3万到4万套房屋。他们表示，收紧借贷政策，包括对地产开发的贷款的收紧，意味着尽管奥克兰统一规划（Auckland Unitary Plan）鼓励更多的建房，新房建设仍可能会放慢，这可能会导致房价的新一轮上涨压力。

早前，ANZ的经济学家们在楼市详情更新报告中表示，由于上涨的房价以及金融资本约束开始挤压市场，他们已经看到奥克兰新住房供应“增长阻力”的增强。“实际上，在接下来几个月，以上压力导致住房建设放缓的风险是存在的。”

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（据天维网）

中国买家少洛杉矶亚凯迪亚豪宅乏人问津 | 美国

中国采取措施严控外汇外流，昔日几天内即由中国买家买下的洛杉矶县亚凯迪亚市（Arcadia）豪宅，如今上市数月乏人问津。

位於该市Upper Rancho地区落叶路（Fallen Leaf Road）的一座豪宅拥有中国富人希望用以显富的所有标配—进门玄关悬挂水晶吊灯，地面铺有大理石，一个配有12把皮椅的家庭影剧院，还有八间卧室和八间浴室。豪宅开价980万元，是北京类似房子的半价，上市两个月依然没有成交，不久前，这类豪宅几乎立即被买家抢购。该地区房地产经纪人说，如今，以中国买家为目标客户的豪宅可能得拖上半年才能脱手。

上述变化与中国采取严控外汇政策直接相关。中国国家外汇管理局（China’s State Administration of Foreign Exchange）去年底出台有史以来最严格外汇管控规定，民众向国外汇款不得用於投资房地产，而且要提供详细资金使用说明，他们也不得代替他人向国外汇款。

近年美国房地产市场复苏，全美房价涨幅约在20%至25%，但是加州部分热门地区表现比平均水平高，有些可达30%以上，其中，华人聚集的洛杉矶更被看好。

旨在为家人提供更好生活环境，同时为保护财富而把资产转移到到美国，中国房屋买家过去十年已把投资地点从洛杉矶县圣盖博谷扩展到橙县和河滨县，这些房地产市场都受到影响。洛杉矶加大（UCLA）经济学家俞伟雄（William Yu）说，中国决策者认为，若不对资本严加监控，外汇储备将慢慢枯竭，但这意味着因中国资金无法外流，南加州房地产市场，特别是豪宅市场，活跃程度将会降低。

中国富人倾向於全用现金买房，而房地产数据CoreLogic公司统计数据显示，2014年亚凯迪亚现金购房从一年前的461笔降至344笔。圣玛利诺（San Marino）去年现金全款购房86笔，2014年为103笔。阿罕布拉从2015年的208笔降至2016年的130笔。

从2014至2016年，整个圣盖博谷现金购房数量下滑17%，洛杉矶县同期减少12%。与之相比，亚凯迪亚住宅售价中值从2015年初的约110万元降至去年年底的93万元。圣马利诺住房售价中值去年第四季度为220万元，比第二季度减少30万元。

豪宅开发商Chateau Group创始人Ann Sung认为，2014年住宅销售速度并不正常且不可持续，人们都在盲目购房，市场目前正趋於稳定。更多靠贷款购房的传统买家如今有机会在圣玛利诺等房地产市场分得一杯羹，一些豪宅卖家甚至不得不主动降价。

（据世界日报）

特朗普移民新政或重创美国房市新移民持观望态度 | 美国

援引美国中文电视报道，近段时间，特朗普政府大力逮捕和递解无证移民，不仅让数以万计的家庭一日之间分崩离析。由于移民政策不利好，不少本有购房打算的新移民，选择暂停计划，先保持观望态度。特朗普的一系列举措是否会对美国，特别是新移民聚居的纽约的房地产市场造成冲击呢？

2月初，联邦移民与海关执法局ICE大举搜捕有联邦重罪记录的无证移民。之后，逮捕范围进一步扩大，美国国土安全部计划针对无证移民展开全面逮捕行动。本周，在明尼苏达，多家华人餐馆遭到突击搜查，大量逾期滞留的无证移民被捕。与此同时，美国海关针对持有效签证合法入境的外籍人士和永久居民的审查也是更加严格，不少人因此被拒绝入境或是直接遣返。而针对诈领联邦福利的绿卡居民的调查也是如火如荼，有些人甚至因此被没收绿卡。还有消息称，特朗普有意抬高H1-B和EB-5的申请门槛，走合法渠道在美定居的道路也是越来越窄。这种种的迹象让美国的移民社区陷入了深深的恐慌和担忧之中。

美国是一个移民国家，新移民也是美国房地产市场的生力军。根据权威房地产网站Trulia 的报告，自1995年以来，美国的拥房率不断下滑，但是新移民的拥房率却上涨了2.4%。换句话说，是新移民拯救了美国的房地产市场。根据华盛顿大学经济学家Jacob Vigdor的统计，在美的4千万新移民为美国的房地产市场贡献了3.7兆亿的财富。

受身份的限制，无证移民只能用现金全款购房，购买力较小，因此从表面上看，人数的骤减似乎不会对房地产市场产生太大的冲击。但是根据康奈尔大学最新的研究报告，全美约有1/3的无证移民是租房居住，因此他们的离开，可能会对投资型住房市场造成震动。

不仅如此，根据知名房地产杂志The Real Deal在今年1月进行的调查，去年纽约市新开发的房地产项目较2015年锐减70%，总投资金额减少了320亿。而且业界也早已发现高端型住宅无法迎合现在的买方市场，新开发的楼盘也将房型逐渐转向更加可以负担的类型。

特朗普的移民政策除了给商业地产造成更大的借贷压力之外，银行对个人购房贷款的审核，也会因为移民身份的不确定性，变得更加严格。

不过市场普遍认为，特朗普毕竟是靠房地产起家，随着市场的不断反馈，他会意识到自己的移民政策带来的弊端。而且特朗普希望劳动力回流美国，也许在不久的将来，随着本土传统行业的复苏，就业率增长，会有更多的美国人有能力购房，房地产行业也会有回暖的一日。

（据美国中文网）

悉尼连续3周清盘率达8成 | 澳洲

据domain报道，周六，悉尼房市非常火热，很多买家争先恐后涌入市场，周末拍卖数量比去年同期增加了34%。

报道称，尽管周六有多达940名卖家挂牌出售房屋，但买家的需求也十分强劲。据Domain Group统计，周六卖出668套房屋，清盘率达80.2%。

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Domain Group首席经济师威尔逊（Dr Andrew Wilson）说：“尽管天气潮湿、阴冷，悉尼仍吸引了这么多竞拍者前来，这也证明了悉尼房市的火热。悉尼已连续三周录得清盘率超过80%。如果下周六清盘率仍达到80%，那将是悉尼2015年房市繁荣以来的又一次盛况。”

但他同时也表示，不确定买家是否有能力继续推高房价，因为如果房价继续上涨，那将引起决策者的注意。

报道称，位于克雷蒙（Cremorne）托布鲁克大街（Tobruk Avenue）12号的两卧砖头房首先开拍。该保持原貌的房屋建于1981年，是三名兄弟已故父亲的房产，它吸引了100多个买家前来看房，当天有8名登记竞拍者相互角逐。尽管房屋起步价较低，但最终以2,622,000澳元卖出，远高出底价272,000 澳元。

该房屋最终得主贝恩（Julie Bain）和其丈夫约翰逊（Tony Johnson）表示，他们已花了18个月在克雷蒙地区看房，他们将计划花500,000 澳元翻修买下的房屋。

此外，已故妇产科专家迈克唐纳（Rod Macdonald）及其遗孀罗宾（Robin）位于朗格维尔（Longueville）的4卧房以505万澳元成交，高出底价950,000 澳元。另有一套位于瑞比利（Kirribilli）上皮特街（Upper Pitt Street）17/49a号的两卧房也卖出2,382,000澳元的高价，高出底价307,000澳元。

不过，也并非所有房屋都在拍卖当天售出。例如，位于泽特兰（Zetland）艾普森路（Epsom Road）4号的两卧房是在拍卖后才被当地一名买家以145万澳元买走。

McGrath的首席拍卖师格林（Scott Kennedy-Green）称，他非常看好2017年的房市前景。My Auctioneer主任汉普森（Will Hampson）亦对今年的房市发展持乐观态度。

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（据澳洲新快网）

马来西亚去年Q3房价缓升5% 金融危机以来最慢 | 海外

马来西亚官方数据显示，2016 年第 3 季，马国房价升速放缓，不但低于去年同期，亦是金融危机以来最为缓慢的季度。（马来西亚币对人民币汇率）

马来西亚财政部房产估价及服务局 (JPPH) 公布，马国去年第 3 季房价年率上升 5.36%，低于去年同期的 7.35%，亦是 2009 年第 3 季以来最慢。该季，马来西亚全国平均房价为 33.4 万令吉，而城市最昂贵均价不意外地出现在吉隆坡，平均为 77.2 万令吉。

以各州来看，房价成长在 5% 以上的包括吉打 (8.8%)、雪兰我 (7.5%)、森美兰 (6.8%)、柔佛 (5.5%)、马六甲 (5.5%) 及吉隆坡 (5.1%)。升幅较温和的州属为彭亨 (4.2%)、砂拉越 (3.6%)、槟城 (3.4%)、登嘉楼 (3%) 与霹雳 (2.5%)。唯一房价下滑的地区则为吉兰丹，降幅为 0.4%。

在经济成长缓慢和令吉汇率走软的大环境下，分析认为，2017 年马来西亚房市成长仍会持续放缓。莱坊 (Knight Frank Malaysia) 指出，地产商将会面临需求下降的情况，也需想方设法改善。

投资面来看，卖方的期望价格会回到现实水准，买方也会趁价格下探时寻找更划算的物件；交易件数可能有所成长，但价格水位将低于市值 10-20% 。

自明年起，马来西亚政府对价值 100 万以上令吉房产所课徵印花税，税额从 3% 调升至 4%。此政策虽会压抑未来豪宅需求，但也可能让高价房产今年加快交易速度，吹起一股百万令吉以上房产交易潮。

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（据钜亨网）