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加拿大｜都是转让税惹的祸？温哥华房屋销量继续下滑！

根据大温房地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）刚刚发布的数据，今年8月头两周，温哥华房屋交易量继续下滑，其中独家独户房屋比去年同期跌66%，公寓/condo从本月2日-15日的销售量则比去年同期下降42%。

温哥华房屋交易量继续下滑，其中独家独户房屋比去年同期跌66%，公寓/condo从本月2日-15日的销售量则比去年同期下降42%

大温房屋销售量7月份明显下降

据大温房地产局本月初公布的统计数字，7月份大温地区的房屋销售成交数量为3,226套，比2015年同期下降18.9%，相比今年6月份4,400套的成交量跌幅更大，下跌了26.5%。这也是今年以来大温地区首次出现月房屋销售量低于4,000套的情况。

如果仅考虑独立屋，房屋交易量跌幅更大，其中6月比一年前跌19%，7月份跌幅达31%，若只算7月份后两个月，独立屋交易量比去年同期更跌42%。如上所述，8月头两周更比去年同期跌66%左右。

大温房屋销售量7月份明显下降

都是转让税惹的祸？

不少人将大温地区房屋销售量连续下降归咎于卑诗政府实施的新政策，即向海外买家征收15%房产转让税所带来的结果。也有人预期，在此政策压力之下，大温地区的房市面临价格调整，甚至逐渐变冷。

该政策从8月2日起在温哥华及周边21社区实施，不过温哥华当地的专家们不愿直接把销量的下滑归因于这15％的新税项。但房地产专家和地产经纪都在说，由于实施新税，使得当地人和外国投资者纷纷驻足观望，看看房地产交易市场对新政策的反应。据悉，在大温地区，几乎每五宗交易中就有一宗涉及外国买家。

温哥华房地产咨询公司的经济学家 Jon Bennest指出，前段时间由于房价高，大温的房市火热，房屋上市量也来得凶，但上市量总是有个限度，不可能一味儿地增加。现在新税来了，如果我自己是买家，我也不会在新政刚刚实施时出手买房，我也愿意等一等，看一看，哪怕等上一个月，两个月…

Tom Davidoff是卑诗大学（University of British Columbia）的教授，也是力主政府向外国买家收税的学者之一。他说从目前的情况来看，还不好说是不是省府的新税打击了房地产市场。如果要探根究底，那么就必须把大温不同社区的资料分开，尤其是本拿比（ Burnaby）和列治文（Richmond），因为外国买家在这两个区最为活跃，他们涉及的交易占了全部房屋交易的18%。

大温房价太高是更重要的原因？

另据国家银行于本月中公布的加拿大房价指数（Teranet-National Bank House Price Index），本国7月份全国房价比上月上涨2%，四大房市热点继续炽热：其中维多利亚独占鳌头，房价按月增长3.8%，多伦多3.1%，汉密尔顿2.4%，温哥华2.3%。

虽然今年7月温哥华的按月涨幅让邻近城市维多利亚抢了风头，但却是该地区连续第18个月的房价增长，如果考虑按年增长率，温哥华仍然达到24.3%，在四大房市热点城市冠首。

国家银行高级经济学家 Marc Pinsonneault 据此认为，卑诗省府的新政策或许对大温房屋交易下滑有些影响，但不是全部原因，也许该地区上市的房屋存量不足导致供不应求，再加上房价高企，是比实施15%新税更重要的原因。

经济学家 Jon Bennest也认为，目前大温地区房屋存量无法满足需求，因此本地区的房价一时半刻不会明显下降。

还有经济学家认为，温哥华地区就业市场表现良好，也是维持大温房市仍然红火的原因。加拿大统计局的数据显示，7月份温哥华失业率仅为5.4%，为全国失业率最低的大中城市之一。

（据加国无忧报道）

加拿大｜BC省15%房产税政策有何影响？

尽管现在对卑诗省税收新政对楼市影响下结论还言之过早，不过我们可以从即将出炉的这组数据看出一些端倪。

RBC银行高级经济分析师Robert Hogue告诉记者说，“多数人更关心楼市的销售情况，而我则更关注楼市的供应量即物业的挂牌数量。”

Robert Hogue所指的是在九月出即将由大温地产局(REBGV)公布的八月大温地区房屋转售市场数据。

加拿大房市西蒙菲莎大学（SFU）“城市项目”（City Program）代理主任Andy Yan强调，需要更多时间去观察测量新政策对卑诗楼市的影响

从本月2日起，卑诗省政府针对海外个人投资及公司投资征收额外的15%物业转让税。

在随后的几天里，地产经纪根据MLS挂牌系统上的数据分析，西温房屋销量暴跌。

在八月1日-14日这段时间里，仅有3所物业易手。与去年同期52笔交易记录相比，销量实在惨淡。亦有金融类博客表示这即是温哥华楼市泡沫破裂的迹象。

西蒙菲莎大学（SFU）“城市项目”（City Program）代理主任Andy Yan则强调，需要更多时间去观察测量新政策对卑诗楼市的影响。

“现在还很难讲市场是否已经冷却下来，”Andy Yan在接受Global采访时说，“也许之前对居高不下的楼价持观望态度的潜在买家现在已经准备入场，我们只能静静等待市场的自身反应”。

对于销量暴跌是否能让温哥华楼市降温，Robert Hogue并吃不准，他认为“供应量才是问题的关键”。

Hogue表示想要了解税收政策对于本地楼市的影响，MLS系统中的挂牌数量是一个重要的参考指标，因为如果挂牌物业数量增加，即表示投资者有意抛售物业。

“如果供应量与之前变化不大保持平稳，则价格暴跌的可能性不大。”他解释道。

根据REBGV8月初的数据表明，大温地区7月物业挂牌数量比去年同期上涨2.5%。

“因此，如果我们看到更多物业挂牌出售，那么价格的回落也许会快过预期。”Hogue补充说明。

最近，温哥华售出与挂牌比下跌，7月仅为38.6，为今年以来最低的比例。

REBGV表示该比例可计算出市场的供求关系。

不过，尽管数值下跌，REBGV仍然表示现在依然为卖方市场。“分析师表示当售出与挂牌比例跌破12%时，楼价则处于下行压力，”地产局在7月公布的报告中解释称。

温哥华地产公司Oakwyn Realty合伙人Morgan Browne表示，逐渐增长的挂牌数量均为对市场信心不足的结果。

“不得不说，新税收政策的推出让卖家倍感压力。因为媒体不断的误导大众，海外买家是市场主力，这让在七月中及之后交易的双方都压力十足。”

Browne认为，15%物业转让税最大的影响将体现在挂牌物业上。“因为卖家预期楼市已经走到了顶点，是时候该离场了。”

与Hogue一样，BMO高级经济分析师Robert Kavcic也将密切注意下月公布的挂牌数量。

他表示：“在新税收政策实施前，市场已经在逐渐降温，回归正常态，尽管楼市依然火爆。”

不过，Kavcic并未预期楼价下跌，尽管政府在此之后颁布新税遏制海外买家市场活动。

七月，大温地区房屋基准价已达到$930,400，比去年增长32.6%。

Kavcic表示价格不可能如此持续飞涨，不过此时此刻我们需要的是楼价“减速”，而非简单的价格下跌。

较低的利率，收入的增加，人口的流入以及供应数量的不足，Kavcic认为，价格逐渐增长10%是有足够理论支持的。

“现在真的很难准确预测新税会给市场带来何种冲击，不过显然楼价不可能年年都像今年一样，价格飞涨30%。”

（据温哥华找房网报道）

加拿大｜民调：渥太华是加拿大最安全城市

据渥太华太阳报报导，周二，一项全国性民意调查显示，渥太华是加拿大最安全的城市。近四分之三受访者认为渥太华“安全”或“很安全”。

周二，一项全国性民意调查显示，渥太华是加拿大最安全的城市。近四分之三受访者认为渥太华“安全”或“很安全”

这项由Mainstreet/Postmedia研究公司开展的调查，涉及15个城市的4213名加拿大受访者，渥太华在这项调查中排名与加拿大统计局得出的犯罪严重程度指数（Canada’s Crime Severity Index）排名基本一致。

近四分之三受访者认为渥太华安全

72%的受访者认为加拿大的首都城市安全，只有16%的人认为渥太华不安全。

爱德华王子岛省的首府夏洛特敦（Charlottetown）排名第二，65%的人认为很安全，新不伦瑞克(New Brunswick) 城市蒙克顿(Moncton)第三安全，64%的人赞同。另外两个进入“最安全”城市前五名的是圣约翰（St. John’s）和魁北克城。而多伦多、蒙特利尔、萨斯卡通、埃德蒙顿和温尼伯则是五个垫底城市。

这项民意调查还显示，不同地区的人看法也不同，例如，更多的魁北克居民认为多伦多是不安全的，高达59%，而安省居民对多伦多的看法就更包容，55%的安省居民认为多伦多安全。这项民调低误差率是1.52%。

“犯罪严重程度指数”渥太华排名第三

在犯罪严重程度指数中，由于该指数将犯罪的数量和严重程度考虑在内，实际上渥太华是15个城市中排名第三的安全城市，逊于魁北克城和多伦多。

相反，多伦多“犯罪严重程度指数”全国第二好，但民意调查显示，47%的受访者认为多伦多不安全。温尼伯格表现最差，56%的受访者认为不安全。蒙特利尔是第三差，44%的受访者认为蒙特利尔不安全。

Mainstreet研究公司总裁麦吉（Quito Maggi）表示，公众对于城市相对安全的看法多基于媒体的曝光，尤其是在国家层面上。他说：“当人们读到渥太华时，往往不是关于犯罪，而是关于总理或政治。”

（据互联网报道）

加拿大｜多伦多半独立屋一年涨价20万公寓销量也猛增

据加拿大建筑业及土地发展协会 BILD(Building Industry and Land Development Association)刚刚公布的数据，尽管由于存量因素，今年7月份多伦多低层房屋交易量下跌了32%，但公寓销售市场却异常红火，其销量比去年同期猛增52%，如果只算今年头7个月，公寓销售量也升25%。

多伦多半独立屋一年涨价20万公寓销量也猛增

BILD 的数据显示，7月份多伦多公寓平均价格为$475,764, 约为低层房屋的一半。BILD的 CEO Brian Tuckey指出，公寓销售有两大趋势，一是偏大的单位更受购买者青睐，尤其是平均建筑面积在800平方尺的单位;再是地铁沿线的公寓特别抢手，比如通往旺市市中心(Vaughan Metropolitan Centre)的地铁延伸线，其沿路的公寓卖得很火。

多伦多半独立屋一年涨价20万

BILD 的数据还显示，从去年7月到今年7月，多伦多半独立屋平均涨价$200,000，达到$771,530;而镇屋价格也不低，均价为$758,434。

Brian Tuckey表示，由于低层房屋存量及上市量有限，不仅导致公寓交易活跃，也让不少年轻夫妇或首次购房族将目光瞄准夹在独立/半独立屋与公寓之间的镇屋，令镇屋成为买房族的新宠，其均价也相当接近半独立屋。

新建低层房屋均价接近百万

到今年7月底，多伦多上市的各类新建房屋共有17,213套，这比10年前下降41%。而上市的新房中，属于低层类型的则只有1,568套。在上月售出的2,226套新房中，只有905套属于低层房屋。

低层房屋交易受存量制约销量下降，但也推动了新建低层房屋的售价，包括独立、半独立及镇屋的平均价已接近百万，达到$906,508，今年7月也比一年前上涨12%。

Brian Tuckey表示，尽管多伦多人口增长明显，但不能否认是，多伦多房价上涨背后的最重要的因素是：本地房屋供应量有限，尤其低层房屋仍然奇缺。再往深处看，则是土地供应不足，加上居民对社区新建项目的恐惧与抵制，现在申请居住建设用地越来越困难。

（据加西网报道）

美国 | 投资纽约期房要怎么买？了解新房“投机”的利与弊

在国内你可能会经常听人说起期房或买楼花，这也就是在房子还没有盖好之前先以合约买了下来。通常这种现象以公寓期房为多，一般的高层公寓建造期需要两年至三年，购买者提前买入一个单位的权利，支付款大约在百分之二十左右，等全部工程完工可以交房的时候买家才支付剩余的款项。在纽约购买期房的时候你必须考虑以下各种优点和缺点，因为期房是一个长久的投资不是每个人都适合：

期房增值率高但是…

自美国2008年的次贷风暴以来，纽约有很多开发商大量的收购土地以为将来房市复苏的时候推出更多房源来赚取利益。纽约的期房计划都必需向市政府申请，定价也必须被总检察长签署同意。开发商一般都考量期房的建造时间和未来房价来做预测。比方说期房在开盘时的价格为最低点，然后慢慢的向总检察长申请价格修订。纽约期房一般都会花上三到五年的时间建造，如果你在开盘时买入那你的增值率不久很乐观吗？但是，期房的投资门槛很高，在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳。

在曼哈顿很多期房最低价格为一两百万起跳

什么时候买期房更合适呢？

买期房，你只能看到图纸，沙盘，对于将来楼盘盖好后的质量，只能依赖你对开发商和计划的信任程度。期房是直接从开发商手里买，你可以选择自己喜欢的户型，楼层或朝向。不过，纽约的开发商会限量的推出房源，因为这样可以避免房源过剩导致房子在市场上挂太久。一般开发商会推出最容易卖出的新楼盘，如价格比较低，较小或朝向比较好的单位。只要开发商卖出15%的楼盘，他们可正式的向总检察长申请实行计划。在此之前，买家可向开发商议价因为开发商很有可能为了达标和让计划能顺利进行而给买家打折。不过，这种现象在纽约是罕见的因为开发商都只给朋友圈先购买。

买期房的时机仍依情况而定，在纽约房价飙升的时刻开发商都不愿意议价，而且也要你承担他们的一些费用（转让税和卖方律师费）。如果你在房市不景气的时候购买期房，你不但可以议价而且也可以豁免一些过户费用。纽约在2016年开始迈入期房高峰期，新楼盘已达五年的需求量，我也在今年成功的为客户向开发商议价，所以今年可能会是期房的投机时刻。

期房的建造风格有何差别？

在纽约很多开发商都用上了名设计师和建筑师。许多期房都有宽倘的格局和以简约风格为主，例如：开放式厨房配不锈钢的厨具，特大的玻璃窗和完善的大楼配套设施。这些期房的建造风格主要卖点是耐看，毕竟房子要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计。有些期房是以旧楼翻新，开发商会保留房子的格局只做基本的装潢。

期房要在几年后才可入住，所以设计师必需用上最新最时尚的设计

买期房要如何支付？

当你选择购买期房后，每个开发商都会有不同的支付配套。一般都是在签合约时付10%，然后6个月后再付另外10%，剩余的款项可在交房时才付。此外，期房的合约都会说明不可有资金应急的条款（Financing Contingency）。这意识是不管在任何情况下你都必须在交易日当天付出完整的资金给开发商，不然开发商有权充公那20%的订金当毁约罚金。买家可向银行贷款不过开发商不会因为贷款没通过而让你解约，因为最终这样会提升开发商回收太多卖不出的房源的风险。

出租率会好吗？

当你完成交易后，你的房子可开始放租不过你可面对租凭市场的竞争。在过去这几年里，纽约有很多外国投资客买了期房做投资，这导致今年的出租房过剩和竞争激烈。单在同一栋新楼内就可看到很多新房源，为了减少损失惟有调整租金吸来引住客，不过这种现象都是暂时性的。纽约每年都有大量的学生和上班族因为工作调遣到纽约来，所以租凭市场是很活跃的。

期房可以转手吗？

如果你在房子完工之前想卖，法律上称之为合同转让，转让合同必须要得到发展商的书面同意才可以转让。有些开发商同意买家转让，但是他们会收取一定的费用；有些发展商不同意你转让，那你就必须要支付全款将房子买下来之后才可以出售，不过你必需计算所有的费用在内才可知道真正的盈利。

期房会有哪些过户费用？

期房的过户费用比买二手房来得高。以下的费用只供参考：

房权费用如：政府机构搜索费、登记费、豪宅税（只限于100万以上的房子）律师手续费和其他杂费。
付给开发商的费用：转让税和卖方律师费
大楼额外费用：驻楼经理住所的股份（这都需以开发商的计划而定，不是每栋楼都有驻楼经理居住在内。）和大楼周转资金（一般是两个月的物业费）。

在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展

在购买期房前，必须先了解开发商情况，观察周围的环境发展，还需要了解设计师情况如他以前设计的楼盘的特点。在看楼盘的宣传册时，判断真实性及开发商是否真的能够达到宣传册的效果。在购买时，找有经验房地产经纪提供你有利的数据和信息如现在期房周围的房价，新楼的均价，建成的时间，预测到建成时的价格和租金。要考虑通胀指数和过去几年的楼价上升情况。投资是目标预测，要比较现在和未来的价位，看看期房的定价是否合理。另外，还要详细了解房子的特点。聘请一位好的律师也很重要，有经验的律师虽然收费比较高不过他能够给你更大的保障而且也能为你提供完善的法律咨询，毕竟投资房地产不是小数目，千万不要因小失大。

太平洋联合公司继续为居外用户带来旧金山湾区房地产市场季度报告。经过几年急速的价格上涨与漫天要价，旧金山的市场在第二季度逐渐趋于正常化。销量仍然稳固，但房产在市场上的滞售时间比以往几个季度更长。尽管旧金山市场仍向卖家倾斜，但正在缓慢地向更加平衡的状态发展。【阅读原文】

Anthony Tam专栏全集

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澳洲 | 过低利率刺激悉尼房屋价格上涨

专家称，澳洲各首府若有专属利率会更加合适

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据《金融评论报》报道，对于悉尼这座经济已经蓬勃发展的城市来说，过低的利率的设定刺激了房价飞速上涨和清盘率飙升。

SGS Economics & Planning公司经济分析部门主管罗恩斯利（Terry Rawnsley）认为，在经济发展超过其他地区的城市——悉尼——如果利率设定得更合理，比如为3.5%，那么物业的价格平均会便宜10万澳元。

但澳洲储备银行为总体经济设定了一个利率，因此以上假设的情况不可能发生。与数年前经济发展蔓延至以矿业为主的西澳和昆州所不同的是此时澳洲双速经济逆转更集中于一座城市。

“我们从以矿业繁荣支撑起全澳大部分地区经济的状态过渡到悉尼的繁荣只集中在一个很小的地理区域。而且它很大程度上集中在东部地区和北海岸。”

大规模的基础设施投资大体上促进了悉尼的经济，活跃的金融业和保险服务行业推进了房屋行业相关特定领域发展，自然也提高了清盘率和房屋价格。

悉尼的房屋价格在过去20年里年均增长7%。在这段时期内曾出现过几年的价格下降，近几年变得强劲起来，比如去年就增长11.5%，但这只是在弥补之前的一些损失。

据费法斯传媒（Fairfax Media）旗下的Domain集团表示，悉尼原本处于中间值的房屋价格在第二季度反弹至100万澳元大关。该城市的清盘率也在上周创下14个月来最高纪录。北悉尼和康士比（Hornsby）创下悉尼最高清盘纪录，初步统计为94.7%。而次区域的拍卖数量也达到最多，为111套。

CoreLogic的数据显示，其它内陆城区清盘率也表现良好，如东部城区（91.8%）、城市中心和内南区（88.7%），内西南区（83.7%）。

偏远地区的清盘率也颇高，如宝琴山（Baulkham Hills）和霍克斯布里（Hawkesbury）（94.1%）以及霹雳镇（Blacktown）（92.3%）。这些地区房屋拍卖的数量比较少。

有经济学者认为，复活的悉尼房屋市场让银行监管机构APRA感受到了压力，在2014年首次收紧投资者信贷之后再次采取了同样的措施。新州经济回弹的一部分原因是得益于澳洲最低水平的贷款利率，设定该利率是为了刺激经济发展最缓慢的部分——生产性投资的增长。

罗恩斯利表示，悉尼在降息之后房屋价格增长迅猛，而就像21世纪初和面临全球经济危机后所采取的措施一样，当地收紧了货币政策，其它城市理论上则相对比较宽松。

与悉尼类似，如果墨尔本有一个专属利率，比如2%，将会令墨尔本的房屋价格便宜3.5万澳元。其它经济较弱的城市如果有低于1.5%的专属利率，也会令本地的房产市场更活跃。

如果布里斯班（Brisbane）和柏斯（Perth）的利率是0.5%，房屋价格将会高6.5万澳元，而侯巴特（Hobart）则会高5万澳元。而如果阿德雷德（Adelaide）采用0.25%的利率则能可令整个西澳首府的房屋价格比现有水平均高出6万澳元。

（据澳洲新快网）

澳洲 | 用微信吸引中国买家澳洲售房出现新趋势

《澳洲人报》报道，澳洲的房产或会成为下一个在中国电子商务市场火热的商品，尤其是受中国人欢迎的聊天微信APP。

悉尼房产中介Black Diamondz创始人兼董事莫妮卡•杜（Monika Tu）在今年早些时侯，在微信上售出一套位于悉尼东部沃克吕斯（Vaucluse）区价值460万元的房产。“客户周六在微信上看到房产出售信息后，周日时进行调查，到周二时就交换合同了。”

根据领先的互联网公司Statista统计，微信APP归中国科技巨头腾讯拥有，在2016年第一季度月活跃用户数达到7.61亿人。尽管大部分用户是在中国，但海外仍有7千万的使用者。

澳洲的房产或会成为下一个在中国电子商务市场火热的商品，尤其是受中国人欢迎的聊天微信APP

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如今，越来越多的代理和开发商正通过微信拉动房产和吸引潜在买家，这可能会潜移默化地形成澳洲未来的房地产销售模式。

专门销售高端物业的莫妮卡•杜，一开始创建了个人微信帐号并在朋友圈分享房产上市资讯。后来意识到微信平台非常有效，她就为Black Diamondz开启了官方帐号并在公司推广使用微信。她称，“我们的微信平台有 35,000粉丝，很多都是活跃有素质的买家。”

Kinsale房产集团的总经理普莱特（Simon Platt）使用微信app为开发商TWT推广价值3亿元的 New Life Ultimo项目。两个月后，项目已获得2500名的拥护者。

普莱特称，“我们需要通过微信联系那些中国买家，无论是在澳洲还是在海外，他们都是使用微信。”

世邦魏理仕（CBRE）住宅项目主管斯图尔特（Ben Stewart）称公司9个月前也建了一个官方微信帐号。

他称，“当我们发布一个(公寓)项目时，我们会做评论。我们会发布项目的电脑成像（CGIs），人们会查看然后进行分享。”他表示，世邦魏理仕不仅有自己的官方帐号，连销售人员也会使用微信。

图尔特和普莱特称难以估算真正靠微信带动下的销售额，但毫无疑问该社交软件在海外越来越流行。

（据澳洲新快网）

马来西亚 | 全球房市红利第一名在这里

马来西亚新山与新加坡仅一桥之隔，物价却差了3倍，房价差了7倍。

海外置产风潮方兴未艾，盘点全球各大投资热点，最受青睐的东南亚地区，受惠於东协崛起，房地产增值空间最受投资人肯定。其中，最吸引投资人的房市红利，就在马来西亚与新加坡交界，一桥之隔，价差居然高达七倍，房市前景最被看好。

东协各国中，实力最坚强的新加坡，因为地狭人稠，发展腹地受限，因此近年来密集与马来西亚合作，携手在新山地区开发依斯干达经济特区，迄今吸引国际投资金额已超过马币1902亿元，包括松木影城丶乐高乐园丶鹰阁医院都已进驻该区。依斯干达经济特区的开发计画，使两国密集交流，同时吸引大量国际人才，产生居住需求，连带拉抬区内房地产市场，是海外投资人对该区充满信心的原因之一。

中兴桥的距离房价差七倍

进一步分析马来西亚地产投资环境，除了天然资源丰富，政经情势稳定，资讯比起其他东南亚国家相对透明丶有制度，地理上又与经济强国新加坡相邻，过一座桥就是新加坡。

串联两地的新山柔佛长堤，总长仅1056公尺，两地房价却有七倍落差，也因此产生“工作在新加坡，住在新山”的奇特现象，随着两边交流日盛，大众运输系统链结也更加紧密，除了既有的跨海大桥，新加坡地铁汤申线也将通过新马捷运系统（RTS）与新山连接，2019年分阶段通车。

深耕新山地区的新山汇行销副总詹宜芬表示，海外置产最重要的就是获利，依斯干达经济特区是新加坡政府以及大马政府共同合作的主力区块，等於是有两个政府做背书，未来交通链结只会更紧密，交通便利，房价落差也会逐渐缩小，现在出手就是最好的时机。

互联网资讯综合整理

加拿大 | 温哥华房价一个月之内暴跌20%，中国买家被吓跑了吗？

加拿大最大的房地产网站Zolo实时追踪MLS房源共享系统数据，发现从8月1日到14日，房价最高的西温哥华地区只有3套房屋售出，相比去年同期的52套下跌了94%，而中国买家聚集的列治文地区销售也暴跌96%。至于整个温哥华地区，房屋售出的均价在28天之内下跌21.4%，三个月跌幅 25.1%，甚至比去年同期的平均房价都低了7.4%。

加拿大环球新闻网（Global News）根据Zolo的数据制作了图表，下跌趋势陡到让人几乎听得见房价掉下来“咻”的一声。

加拿大 | 温哥华房价一个月之内暴跌20%，中国买家被吓跑了吗？ — 2016年1月－8月温哥华平均房价变化趋势。图表来源：Global News，数据来源：Zolo.ca

Zolo是通过计算MLS里所有售出住宅的平均价格得出房价急剧下跌的结论的。英属哥伦比亚大学的经济学家Tsur Somerville说：“这是个糟糕的计算方法。”他提出，平均价格下降也可能是因为高档住宅的销售下降引起的。

佛罗里达大学金融统计博士Jerry Jiang举了一个简单的例子来说明这种计算方法的问题所在。假设6月份温哥华有1万栋房子在卖，有5千栋是高档住宅，均价为150万，另外5千栋是中低档住宅，均价为50万，平均价是（150*5000+50*5000）/10000，最后平均价是100万。

假设7月份温哥华只有6500栋房子在卖，其中1500栋高档住宅，均价不变，中低档住宅数量不变，均价不变。因为高价房少了，所以整体平均价格也就是（150*1500+50*5000）/6500=73.07万，和上个月均价相比的确下降了27%，但高档房平均价实际还是100万，中低档房实际也还是50万。在这样的情况下，下降的并非房价，而是高档房在样本中所占比例。

“也就是说，在房地产市场里不同价位的房屋比例发生变化时，平均价数据波动是很大的。因此，可能出现各档次房屋价格实际上没有变动，甚至是升高，但由于高价房出售数量减少，造成平均价格下降的情况。”Jerry Jiang对界面新闻说。

就像Zolo网站发现的那样，西温哥华地区8月上半月的成交量从去年同期的52套下降至3套——这一区域正是温哥华高档住宅集中的区域。整个大温哥华地区的住宅均价在110万加币左右，而西温哥华地区则高达280万加币。这里在今年3月时的房屋均价接近355万加币，但八月的房屋均价却只有260万加币，降幅超过26%。但是我们也不能忽视，3套的成交量真的是一个非常小的样本。

温哥华房地产经纪人Lillian Huang也告诉界面新闻记者，目前主要是高端住宅销售放缓，价格下降，这部分房屋的主要买家是中国买家。而50-70万加币左右的房源销售没有受到太大影响，其中一居室的房源还可以用“抢”来形容。

著名新闻博客网站赫芬顿邮报（The Huffington Post）的加拿大分站记者Daniel

Tencer在分析相关数据后指出，八月前两周大温哥华地区的房屋销售数量相比去年同期下降了85%，但主要的变化还是集中在高端房源上。高端房源从上市到售出所需要的时间比去年同期增长了接近两倍，而其它类型的房源在今年7月之前，相比去年同期，售卖所需的时间甚至有所缩短。

不过，加拿大和温哥华的楼市确实正在退热。加拿大房地产协会 (Canadian Real Estate Association )于8月15日公布的报告显示，加拿大7月份的房屋销售量连续第三个月出现下降，其中包括最热的房地产市场温哥华。至于整个温哥华地区，在7月23日到8月20日售出的房屋的均价，也从一个月前（6月-7月）的130万加币降到110万加币，官方公布的一个月内降幅为18%，一季度内降幅为25.8%，和去年同期相比降幅为11.3%。

很多人认为英属哥伦比亚省的税收新政是造成房价下跌的主要原因，虽然他们对此褒贬不一。此项新政旨在调控因投资资金涌入而飞涨的房价，规定从8月2日起，政府要对在大温哥华地区买房的海外买家收取额外的15%的房产交易税。

宏观经济研究机构凯投宏观（Capital Economics）认为，尽管大温哥华地区的房产市场调整已经在该税法实施之前初现端倪，但相关政府官员仍应该对此次温哥华房产市场的戏剧性回落承担责任。因为房产市场在当地经济所占比重超过26%，如果明年温哥华地区的房市价格继续下降并影响建材行业以及就业率，那么政府官员应该被谴责。

财经博客网站Zero Hedge于8月19日发表文章，把房价下跌称为人们“期待已久的突然变化”，并指出，是“英属哥伦比亚省政府针对外国买家征收15%物业税导致了温哥华房产泡沫破灭。”

Daniel Tencer认为，尽管房价下跌严重的区域也是海外买家最集中的区域，但这样的下跌在新政推出之前已现苗头。以西温哥华地区为例，早在6月这一区域的住宅成交量环比就下降了38%。文章还引用市场分析人士观点，认为中国政府对于离岸资金的控制也可能是造成温哥华房地产市场冷却的原因之一。

那么在温哥华楼市起落的故事中，中国买家的影响到底有多大呢？

英属哥伦比亚省是整个加拿大国外投资者最多的地区。根据该省首次发布的海外买家数据，6月10日至29日，来自中国大陆的投资者购房数量在外国投资者购房总量中的占比高达76.6%。根据主要服务于中国人的海外房产平台居外网统计，英属哥伦比亚省是华人在加拿大第二感兴趣购置房产的省份。

在6月10日和7月14日的五周内，英属哥伦比亚省一共产生了19383起住宅房产交易，其中外籍买家占1276起，所占比重6.6%。不过，具体到大温哥华地区来看，同样时间内，该地区的交易占该省的49.7%，其中外籍买家占比达73.3%。新规的影响由此可见一斑。虽然媒体一再强调中国买家的重要性，但据官方数据显示，他们在温哥华地区的交易量中占比还不到3%。果真如此吗？

在政府统计中，对外国买家的定义是指没有居住在加拿大的外国人。因此，这个3%应该是那些和加拿大完全没有关系的中国籍买家，他们买房纯粹为了投资或者度假，被称为“非居民外国买家”。

于是，在“外国买家”这个数据中有一个很微妙的区分，仅占3%的是“非居民外国买家”，那么，不得而知的比例则是取得了永久居留权、工作签证或者留学签证的外国买家们。根据加拿大最大的住宅房地产经纪公司Re/Max Holdings Inc.内部员工透露的数据，2015年该公司内部调查显示，中国买家对温哥华地区各类型住宅的拥有率达30％。

与该数据“相互佐证”的是加拿大国民银行经济学家Peter Routledge在今年3月份发布的一份报道。报告显示，2015年中国买家在温哥华的房地产市场投入了127亿加元（约合640亿人民币），占该城市总量的 33%。

尽管有中国媒体开始用“雪崩”来形容现在的温哥华房价的变化，外媒也纷纷用上了“急剧下降”（steep decline）、“低迷”（downturn）或者“崩溃”（implode）。有经济学家预测，加拿大被“炒高”的房价将会在未来下降50%，回到普通民众能够负担的水平。但是更多的专家们还是倾向于认为，从现在如此小范围的一个数据变化就推测温哥华房产市场是暂时性的调整还是长期的，更大范围的回落是不可能的。

Lillian Huang认为，新税政策的确对温哥华地区房地产市场产生了很大影响，但用“崩塌”不太合适，只是“冷却下来”。她告诉界面新闻，很多投资者还是抱着观望态度，目前的实际情况是，房屋出售的比例还是有50%。她个人的观点是差不多需要2-3个月的时间房价会稳定下来，此前的投资者也不用恐慌。

2016年华人买家对温哥华地区房源浏览量（红）和咨询量（黑）的变化趋势。图表来源：居外网

居外网北美地区负责人Matthew Moore先生说，网站上华人买家对温哥华地区房源的查询量在7月以及8月分别上涨了17%和37%，这是今年以来首次连续两月查询次数上升。一种可能的解释是，媒体对英属哥伦比亚省增收外国购房者税率的报道实际上提升了华人买家对温哥华房产的关注度。数据同时也显示，华人买家通过电话、邮件、微信等渠道与居外客服人员咨询温哥华房源的行为在7月和8两月分别下降了 51% 和8%，显示更多买家持观望态度，坐等市场调整结束。而8月以来中国买家针对多伦多房源所作的咨询，已比上月增长接近50%。

看来，中国投资者还没有被吓跑。

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