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隨著生活質量的提高、生活習慣的改變，越來越多的人選擇在海外過春節，探親訪友賞美景購物，還能順道去看下海外房產。

對於部分市民而言，大部分海外房產的素質和價格，都優於國內壹線城市的房產。而且，隨著國內房企邁向海外，也加速了中國人資產的全球布局。有關機構統計顯示，部分地區和國家的房產這幾年壹直在上漲，購買合適的海外房產無論投資、自住，都有壹定的保值空間。

新馬泰

低成本宜居之地

在新馬泰購買豪宅、別墅並不是件困難的事。目前馬來西亞面積100平方米的普通酒店式公寓均價約每平方米1.1萬~1.5萬元，泰國普吉島144平方米、配有私人泳池和觀景露臺的精裝海景別墅也僅需120萬元。

近年來，馬來西亞、新加坡、泰國等東南亞國家開始出現中國房地產企業的“身影”，碧桂園等多家房企已進入馬來西亞開發。新馬泰各國政府為吸引購房者，也推出了多元化的優惠政策。

去新馬泰置業需了解當地法律，購置房產也壹般由律師主理，選擇資質好的海外房產機構代辦更有保證。此外，購房的基本常識應該知道，例如，馬來西亞的法律規定，商品房的1/3必須出售給當地馬來人。

熱門區域澳大利亞

學區房升值快

海外房產投資專業人士黃弼唯介紹，澳大利亞的房產投資在政策、法律上有很大的吸引力，房產是永久產權，並且持有成本很低，貸款額度達七八成，利率也相對較低，幾十萬元即可入手。澳大利亞經濟連續20多年保持增長，所以房產投資也有保障。

佛山人更喜歡澳大利亞的別墅，尤其是獨立別墅，價格大概在300萬元左右，不少房產平時可出租，業主到了澳大利亞可用，年投資回報率壹般在5%~6%左右。由於不少人的子女在澳大利亞留學，學校周邊的房產更好出租，學區房的升值也更快。

在選擇項目時，投資者可以重點考慮大型發展商開發的綜合性社區樓盤。

• 熱門區域

歐洲

宜居房產價優惠

西班牙、葡萄牙、希臘和塞浦路斯的買房移民政策受到廣泛關註。這些國家的3居室以上的宜居房產基本210萬元起可買到。

希臘的購房移民政策規定，非歐盟公民只要在希臘購買價值25萬歐元或以上的房產，即可申請5年希臘居留許可。房產不出售，居留可持續，直至取得希臘國籍。

根據塞浦路斯的購房移民政策，申請人只需證明本人名下擁有3萬歐元的穩定年收入、購買價值不少於30萬歐元的房產，並出示至少3 萬歐元的3年定期存款證明，即可申請塞浦路斯的永久居住權。

葡萄牙的購房移民政策近年來也是炙手可熱。在葡萄牙購買價值50萬歐元或以上的房產，並在葡萄牙存入2萬歐元的全家生活保障金，保持所購投資項目至少5年並符合相關居留條件，5年居留期滿後，可申請永久居留身份，滿6年可申請入籍。

西班牙規定，申請人年滿18周歲、無犯罪記錄、無被申根國驅逐記錄、持有醫療保險且年收入至少3萬歐元便可以通過在 西班牙購置50萬歐元房產即可獲得居留簽證。

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2014年，中國海外投資已經高於引進外資200億美元，歷史上第壹次成了資本凈出口國。在這種情況下，通過新的投資貿易協定跟進是應有之義。

中國海外投資再次提速。據英國《金融時報》報道，2014年中國對歐洲直接投資達到創紀錄的180億美元，是2013年的兩倍。投資領域包括從英國房地產到意大利能源行業。

這肯定不是中國海外投資的最高峰。

中國資本再掀海外投資高潮

基於今年以來歐元資產更加便宜、美元資產保值功能凸現、中國經濟下行壓力增大等因素，中國資本海外投資的興趣還會進壹步增加。大連萬達收購瑞士盈方體育傳媒集團68.2%股權、復星國際並購世界著名旅遊運營商地中海俱樂部，只是中國資本今年新壹輪海外投資的開始。

中國資本之所以再掀海外投資高潮，目的是提高資產的安全邊際，開拓新的市場領域。但是，這並非代表海外投資能獲得安全保障。事實上，自TCL第壹個“吃螃蟹”以來，中國海外投資的失敗經驗已積累了不少。這些風險不會隨著新壹輪海外擴張的開始就遠去。2014年以來中國在歐洲投資進程，就提供了不少風險警示。

2014年中國在歐投資的五類風險

其壹是政治環境變化。中國遠洋獲得希臘第壹大港比雷埃夫斯港二、三號碼頭特許經營權後，運轉良好，因此本應在競購比雷埃夫斯港務局股權中處於領先地位。但由於希臘新政府壹度考慮中止港口私有化進程，這壹領先地位差點動搖。雖然債務壓力、與歐洲“三駕馬車”關系緊張等因素，讓天平可能再度向中國遠洋傾斜，但也預示了政治環境對於中國海外投資環境的制約。鑒於歐洲政壇由中間向兩端擺動的趨勢增強，由此因政治環境變化產生的變數將有增無減。

其二是“中國溢價”。復星國際並購地中海俱樂部，創造了法國競購案的時長紀錄，其間經歷了多達8輪的競價，收購價從每股17.5歐元提高至每股24.6歐元才告成功。而長虹和美菱電器盡管以高於競爭對手的報價收購意大利電器商意黛喜，仍然落空。中國企業很難判斷並購過程是否遭到了不公正待遇或者陷阱，即使遭遇也難以應對。

其三是項目收購過多，戰略性收購過少。2014年中國企業在歐洲的投資，最引人註目的壹點是收購當地的地標性建築。其中不乏中國保險類企業的手筆。盡管與中國的房地產市場相比，處於價值窪地的歐洲地產收入預期明確，回報平穩，但如果金融類企業繼續拿巨資收購重資產，而非與自身主業成長相關的領域，將導致資產配置失衡和戰略方向迷失。做自己擅長的事，風險遠小於做不擅長的事。

其四是國際市場經驗積累緩慢。中國資本的許多投資，都是靠企業內部的投資部門完成，然後按照企業的傳統模式運行，依靠企業自身的資本等待回報。這是成本最大的並購方式。很少有企業能按照國際市場的經驗，在外資便宜之時，通過企業信用評估、發債等程序，獲取更廉價的資金保持企業活力。壹旦出現變數，損失就難以控制。

其五是在投資地的軟投入不夠。特別是歐洲，有自己業已成型的市場和文化環境，比如強大的工會組織，對外來企業是否履行社會責任苛刻等，如果忽視軟投入，就可能引發摩擦導致投資方和被投資方雙輸。

新的投資貿易協定應跟進

其實，中國海外投資面臨的這些風險，許多是老問題。但壹直不能得以明顯改善。將責任都歸於出資企業，未必合理。投資企業規避風險的意識，比我們想象得高得多。回避這些海外投資機會裏的風險，除了企業策略要調整，制度層面也需要調整。比如，雖然中國基本與歐盟國家都簽署了雙邊投資保護協定，但事實上沒能起到應有作用。究其原因，是因為這些協議設立的初衷，更多傾向於吸引外資進入中國。

2014年，中國海外投資已高於引進外資200億美元，歷史上第壹次成了資本凈出口國。在這種情況下，通過新的投資貿易協定跟進是應有之義。如此，才能在中國資本在海外全行業投資的新時代，建立壹個基本環境。

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李嘉誠長江實業旗下的新加坡房地產投資信托基金——置富產業信托前天公告稱，將以6.5億港元（約合5.2億元人民幣）出售位於中國香港新界的商業地產物業盈暉薈，而這也是該公司11年來出售的首項資產。

資料顯示，置富產業信托分別於2003年和2010年在新加坡和中國香港上市，被視為李嘉誠旗下商業房地產運營平臺之壹。而盈暉薈位於中國香港新界葵湧，包括約9.2萬平方尺的可出租面積及43個商業車位。作為成熟的商業物業，盈暉薈的出租率已由2009年年底的97%提升至2014年年底的99.7%。

置富產業信托方面表示，本次出售該物業主要是希望從資產組合中釋放其真實價值，因為此次出售價較估值高48%，同時也是2003年購入價的2.8倍。該項出售預計將於今年4月完成。

李嘉誠旗下上市房地產信托出售物業，在壹定程度引發李嘉誠拋售中國香港房地產的猜想。

據置富產業信托管理人員透露，該項出售所得款項凈額將用於償還現有貸款。出售完成後，預期置富產業信托的負債比率將下降至約31.8%。出售完成後，預期將獲得出售收益約2億港元。

多位港股分析師告訴記者，李嘉誠正在布局全球性的商業帝國，去本地化，並選擇收益率更高的地區、產業才是李氏集團的主要思路。

相比於近兩年國內房地產的投資下滑，中國投資者在海外房地產投資上大手筆頻現：2013年5月，中國SOHO首席執行官張欣與巴西銀行業Safra家族共同買下紐約曼哈頓通用大樓40%的股權，這筆交易將使得該大樓總體估值達到34億美元；2013年12月，富力地產斥資13.96億美元收購了馬來西亞柔佛州新山地區六宗空置地塊；2014年8月，萬達集團花了9.7億美元買下黃金海岸的壹家酒店。

中國海外房地產投資飆升的背後是什麽？

誰在投資？

海外置業早已不是什麽新鮮事，但是以投資為目的的海外地產項目投資，卻是在最近幾年才顯露出明顯趨勢。

萊坊近期發布的《中國對外房地產投資報告》顯示，中國對外投資房地產總額在2009年是6億美元，截至2013年底這壹數據就已經達到120億美元。如果將2014年的數據統計在內，預計中國對外投資房地產的總額將達到150億美元。

“這壹數據是對成交價格在250萬美元以上的交易進行統計得出的，250萬美元以下的交易並沒有統計在內。所以從投資者來看，主要是機構或者公司投資。”萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅對經濟觀察報表示。

萊坊還對中國排名靠前的保險公司和房地產公司做了壹份海外投資的調查，在國內總資產排名前20的房地產開發商中，萬科、萬達、綠地、中國海外、碧桂園、世茂、富力地產、雅樂居、新城控股9家已經投資了海外房地產，另有8家表示有投資興趣。而在國內保費收入排名前十位的保險公司中，中國人壽、中國平安、陽光保險和安邦保險4家已經投資了海外地產，包括中國人保在內的另外8家表示有興趣投資。

隨著機構和企業投資意願的增強，中國海外房地產投資群體也正在發生變化。

中國對外投資的首輪浪潮由主權財富基金所代表性優質資產和銀行購置自用物業所帶動，第二輪浪潮則是由大型開發商在海外投資的物業開發項目拉動，在當前的第三輪浪潮中，　投資基金和國內保險公司積極尋求核心及高投資回報的物業投資機會讓海外房地產投資節節攀升。萊坊預測，已見端倪的第四輪浪潮的投資主力是大型企業、超高凈值人士、中小型國有企業和民營開發商。

萊坊國際投資部主管楊杏妮表示，與2013年相比，2014年的個人投資海外房產的成交筆數增長了40%左右。“我們觀察到壹個明顯的變化，2014年以投資為目的的海外置業明顯增多。以前海外置業自用比較多，大部分是因為子女在國外讀書，或者自己和家人移民，壹般購買的都是比較好的房子。而2014年的數據顯示，30萬美元左右的房子最受歡迎，而且大部分是按揭購買，這就表明這部分購房者具有明顯的投資用意。”楊杏妮對經濟觀察報表示，“很多年收入40-50萬元的客戶也逐步開始在海外置業，海外房地產成為他們資產配置的壹種選擇。”

需求推動

中國投資者選擇海外房地產作為資產配置的幾種重要方式之壹，是由多種因素共同促動的。

首先就是投資回報率。

目前，北京和上海甲級寫字樓的回報率壹般在5%—6%。然而相對緊張的信貸環境意味著這些城市的資金成本也較高，通常在8%以上。相比之下，盡管紐約、倫敦和悉尼的回報率只有4%—6%，但資金的利率水平卻壹直較低，例如美國的資金成本平均在3%左右。

資訊機構仲量聯行最近發布的《2015年壹季度全球市場展望》稱，2015年全球將有10個大城市的寫字樓租金漲幅超過5%，包括東京、悉尼、迪拜、紐約、北京、洛杉磯、倫敦等，其中東京的租金漲幅會達10%-20%。而這些城市寫字樓資產價格增長也將超過5%，東京和馬德裏的資產將增值10%-20%。

戴德梁行這家資訊公司發布的《2015年全球市場展望》也顯示，2014年全球最熱的房地產投資地排名前十的城市主要集中在美國，而2017年最值得投資的市場中，增加了中國上海的寫字樓，倫敦和紐約則仍然是最熱的市場。

而萊坊預測未來五年，倫敦、紐約和悉尼的平均寫字樓租金增長率分別為16.3%、28.2%和22.3%。

與此相比，國內的房地產回報率對很多投資者來說吸引力有所下降。以上海為例，萊坊預計未來五年租金僅增長4.4%。萊坊對於租金增長緩慢的解釋是：中國經濟增速逐步放緩，預計未來五年該增長率會持續緩慢下降，房地產占比GDP約為16%，因而國內房地產投資的規模也將會縮減。

另外，由於中國住宅市場受政策影響較大，2010年以來出臺的調控措施(如購房限制和財政緊縮)導致國內住房需求趨於疲弱。事實上，中國的住宅市場需求已出現自2012年以來最大的負增長。

2014年前8個月住房供大於求並且滯銷，開發商紛紛放慢開發新項目的步伐，導致房屋開工率同比下降了14%。根據萊坊的預計，2010年以來國內空置的住宅建築面積增加了80%以上。住宅現有的存量至少需要兩年才能完全消化。

供大於求引發開發商之間的激烈競爭，這也令購房者對房價進壹步回落的預期增強。盡管近期住房按揭貸款有所放松，但鑒於房價不大可能在開發商清理庫存時反彈，萊坊預計2015年的住宅價格仍將承受壓力。

另壹個促使海外投資房產擴張的因素來自匯率。自2005年以來，人民幣兌美元和歐元的匯率已升值約30%，這極大地提高了中國投資者的購買力。同時，2014年美國經濟回暖，美元表現出較強的升值態勢，多家機構都預測2015年美元會繼續升值，不少中國投資者認為這是持有海外資產的好時機。

還有壹個主要的推動因素來自對外投資政策的顯著放寬。2013年對外投資審批門檻從1億美元提高至10億美元。2014年10月，商務部取消了先前主要針對對外投資的審批程序。此外，保險公司獲準最多可將其資產的30%投資房地產，總資產的15%可用於境外投資。不過，保險公司對房地產和跨境投資的態度仍然比較謹慎。

相關機構預測，到2020年中國的保險行業將會進壹步積累20萬億元的保費，相當於目前保費規模的兩倍以上。巨額的保險資金意味著即使只有壹小部分投放到境外，也會給海外投資帶來不小的拉動作用。

浪潮繼續

未來幾年，中國投資者對海外房地產的熱情還會繼續嗎？

多位業內人士認為，浪潮還將繼續，但投資者也會趨於理性。

對機構投資者而言，未來2-3年的投資還將增長，增幅可能達到20%-30%。“按目前的態勢來說，不會出現從6億變150億這種跳躍式的增加，現在相當壹部分海外投資的收益開始下降，好的物業項目也相對減少。但是至少這壹兩年之內，保險公司會大力投資。”紀言迅說，“當國內投資者熟悉海外市場之後，會進壹步向壹些地區性的中心城市伸展。比如曼徹斯特、伯明翰、芝加哥、法蘭克福等城市，因為這些城市交通方便，經濟較為發達，並且法律健全，收益率相比來說也就比較高。”

對於那些個人投資者而言，以投資為目的的海外置業才剛剛開始。特別是高凈值人士，他們在國內多數已擁有廣泛業務，境外投資有助於把風險分散至回報率更高的市場，這也是資產多元化配置的趨勢。“與美國、歐洲投資者相比，中國投資者起步算比較晚的，現在他們的投資處於剛起步階段，去年才開始大批量買入。”楊杏妮說，“現在就連沒有在國外生活過的人都想去國外買房子，而且這壹趨勢會持續，尤其是相比國內2%左右的租金回報率，在倫敦、紐約這些地方的租金回報率要高很多。”

不過，楊杏妮也表示，個人投資者需要明確投資海外地產的目的，是想要高的租金回報率還是高的資產增值，因為有時候這二者並不能統壹。“國外有些中等城市的房產價格不是很高、租金回報率高，但不容易脫手。大城市房產很容易出手，但投資額會很高，租金回報率就相對低壹些。”楊杏妮說。

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