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接连出手国内金融保险巨头海外置业忙

上周，平安保险公司以4.19亿欧元收购了位于英国伦敦市金融区的TowerPlace大厦。这是该保险公司自2013年后又一次在英国伦敦购入写字楼。短短两年间共斥资53.5亿元海外置业。

金融和地产机构海外置业忙

自2013年以来，越来越多的金融及地产机构海外置业。根据公开资料不完全整理发现，近两年间已有至少10家保险、银行及地产公司(含1宗个体，指潘石屹)赴英国、美国、澳大利亚及西班牙收购办公楼或酒店。加上2010年的工商银行，目前至少有11家机构在海外置业13宗。若以1月25日的汇率换算，共斥资人民币517亿在海外置业。即便忽略2010年的工行，近两年在海外置业的10家机构12宗海外置业中，所斥资金也高达515.55亿元人民币。

市场消息上周指出，平安保险公司近期购入的TowerPlace大厦位于伦敦塔附近，为一座低层、大进深的节能办公大楼，总面积包括办公室面积35.4万平方呎及商业零售面积约2.43万平方呎。由世界知名建筑师诺曼·福斯特爵士设计和创建，2002年竣工，楼面布局灵活且配备无障碍设施，在万圣教堂前增添了一处有树木和水景的公共广场。而在2013年7月，中国平安保险集团亦以2.6亿英镑从德国商业银行旗下不动产管理公司CommerzReal手中，购入伦敦金融城标志性建筑劳埃德大厦。

尽管地产公司从2013年起纷纷走出海外，但早在2010年，中国工商银行就在英国伦敦购买办公室，进一步扩张事业版图。据了解，工行伦敦分行是所有海外机构中第一个拥有全产权物业的中资银行，而且购置费用完全靠当地收入来支付。

2013年以来，银行及保险公司海外购入办公楼似乎已是一种身份象征。除工行外，中行、建行都分别在美国、英国购入办公楼。其间以保险公司最牛，除平安保险外，安邦保险、泰康人寿、中国人寿4家保险公司都在海外拥有办公物业。其中，目前有记录的最大一笔海外置业就由安邦保险所缔造，以19.5亿美元购入美国纽约华尔道夫酒店。该酒店位于纽约曼哈顿公园大道49街和50街之间，是纽约地标性建筑之一。

除银行保险业外，复星国际、绿地集团及SOHO中国的潘石屹夫妇等亦有在国外购入写字楼。

2015年新加坡购房政策新变动更吸引买家关注

新加坡80%以上的居民居住在一种叫做“组屋”的高层套房式住宅里，而组屋的规划、建造、出售和定价，都由建屋局负责。最近建屋局的一系列新加坡购房政策吸引了不少新加坡人的关注。

新加坡购房政策最新关注

先是放宽了公民申购组屋的收入限制—政府自8月16日起将购买新组屋者的家庭月收入顶限从8000新元提高到1万新元，这意味着会有更多的人有资格申请价格远低于市场房价的新组屋，或是在购买二手组屋时享受3到4万新元的购房补助。除了政策上的松动之外，建屋局还在9月底一口气推出8200多个单元的组屋销售，活动规模之大，史无前例。

一般来说，大学毕业生，月收入两三千，不是特别挑房的话，三年左右基本上都是可以买得起的。而且如果是首次购房的话，可享受首次购房优惠补贴，它是新加坡政府对公民购房的一项资助政策，资助金额为一次性补贴3至4万新元，如果所购组屋组屋靠近父母住所，补贴金额则可以达到4万，不过，每个家庭只有在第一次购房时才可以享有这种优惠。

优惠补贴是年轻家庭购房经济保证之一。其二是中央公积金制度，它是新加坡人购房的一大资金来源。新加坡自1968年就开始实施公积金购房的办法，目前的缴费金额为工资的35%左右，其中20%从职工工资中扣除，另外 15%由雇佣单位缴纳。这种强制储蓄的公积金制度，如今已成为新加坡年轻人买房的有力保障。

低息贷款是居民购房的又一经济保证。扣完公积金后，剩下的房款由建屋局提供低息贷款，年息要比商业银行低三四个百分点。有了这三大资金支柱，年轻家庭都觉得买房很轻松。

新加坡个人的住房开支占收入比重仅为25%至28%，这样的比率让他们几乎感觉不到房贷压力，对生活质量基本上没多大影响。

二手房比新房更贵

在新加坡，二手组屋通常要比新组屋昂贵许多。新组屋直接由建屋局卖给新加坡公民，价格由建屋局决定，由于建屋局不以赢利为目的，所以新加坡房价并不与市场挂钩。同一地段新旧组屋的价格能差一两倍，如果买到了新组屋，几年后转手出售，很轻松就能赚个十多万。所以，组屋实际上相当于政府提供给公民的一种福利。

据新加坡建屋局网站表示，超过80%的新加坡人都是政府组屋的受益者。不过，能买到什么地段、什么时候能买到，则需要靠运气；建屋局在分配组屋时，如果某一地段申购人数过多，则会采取抽签的方式。

严格的购买限制

如此大的实惠自然让购房者心动不已。不过，新加坡政府对组屋的申购、使用和转售规定了许多限制，福利的获取并不是无度的。

首先是购买组屋的资格限制。组屋申请只限于公民家庭，家庭月收入要低于1万新元，高收入者不能申购，一个核心家庭只能拥有一套政府组屋。一个人一生只有两次购买组屋的机会，购买第一套组屋满一定年限才可以申请第二套政府组屋，以便小房换大房或大房换小房，但原有的组屋必须在购买第二套组屋半年内出售，等等。

此外，政府对居民购买组屋的用途也有严格规定。居民购买组屋后必须入住，一段时间内不得整套出租或出售，否则会被处以高额罚款或者牢狱惩罚。每一位组屋购买者都需要向建屋局提供真实详细的资料，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施，政府以此来警戒怀有牟利目的的骗购者。

媒体在9月29日曾报道说，建屋局在去年强制收回了39个组屋单位，今年又加强了对违例出租组屋的稽查，以打击靠非法出租、出售等手段将公房福利转化为私人财产的行为。

正是多样灵活的政府资助办法和严格的制度规则约束，才保证了新加坡“居者有其房”目标的实现：新加坡是全球唯一民众拥屋率接近100%的国家，这也成了新加坡人留给世界的惊叹号。

海外房地产投资方兴未艾

近两年中国对外投资房地产的热情不断增加，投资规模持续扩大。莱坊最新发布的《中国对外房地产投资报告》显示，2009年到2014年，中国对外房地产投资总额已从6亿美元上升至150亿美元。澳大利亚、英国及美国的门户城市成为投资热门城市。

海外房地产投资方兴未艾

房企布局海外市场

1月23日万达集团收购澳大利亚悉尼1 Alfred大厦和紧邻的Fairfax House大楼，计划投资约10亿美元，建设一个综合性地标项目。这是万达集团继黄金海岸珠宝三塔项目后在澳大利亚的又一重大投资。此前，绿地集团也曾拿下海外地标性项目，而这仅仅是中国对外房地产投资热潮的缩影。

“如今投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上。促使中国投资者在海外投资房地产的主要原因有中国国内政策推动海外投资、国内市场需求放缓、海外市场更客观的回报率等。”莱坊澳大利亚亚洲市场高级董事王家明指出。

根据莱坊的统计，目前中国对外投资主要集中在澳大利亚、英国和美国的门户城市，其中中国在澳大利亚的投资总额增长最为强劲，2014年同比增长超过60%。

“2013年中国流入上述三个市场的资本比2012年增长了5倍。”王家明预计，2014年中国投资者在这三个市场的交易额将达到或超过2013年水平，未来仍将是投资的热门地。

目前大型开发商已开始在海外市场积极开发物业项目，寻求多元化发展。根据莱坊统计，总资产规模超过110亿美元的19家房企中，已有8家房企在海外进行了投资，另有8家房企对海外投资“有兴趣”。

除了传统热门城市外，部分城市还具有投资潜力。莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示，如果综合考虑甲级写字楼回报率以及与10年期国债息差因素的话，法兰克福、东京、休斯顿等城市也具有投资吸引力。

险资“出海”异军突起

除了开发商“出海”外，险资也成为中国对外房地产投资的“主力军”。业内人士预计，2015年将是保险公司海外地产投资活跃的一年。

莱坊数据显示，保费收入在11亿美元以上的15家保险公司中，有4家已经在海外进行房地产投资，还有8家保险公司表示对海外投资“有兴趣”。安邦保险、中国人寿、平安保险、阳光保险集团均已在海外进行房地产投资。其中，安邦保险拟以19.5亿美元收购纽约的华尔道夫酒店，中国人寿及平安保险均收购位于伦敦的物业，阳光保险集团则宣布以4.63亿澳元收购悉尼的喜来登公园酒店。

“险资投资海外地产主要集中在标准型建筑，注重风险和回报平衡，同时也会考虑到同行竞争。”纪言迅表示，由于保险公司最高可以将总资产的15%用作境外投资，因此未来保险公司投资海外地产将保持较高活跃度，有望出现更多投资案例。

不仅是开发商及险资，目前超高净值人士、中小型国有企业以及民营开发商也开始走出海外投资房地产项目。据王家明透露，目前上海某私企在澳大利亚的投资额已经超越万达及绿地。

“在海外投资时语言、文化、买卖谈判等很多方面与中国国内有较大差别，部分国家的项目审批流程也比较长。”王家明表示，国外房地产买卖均应进行估价，且成交额通常会高于估价10%，因此在对外投资时应该聘请专业化团队，在物业地点、类型及估值上进行全面考量。

预计2015年英国房价均下跌0.6% 伦敦房价或降幅最大

英国权威经济预测机构CEBR称，2015年英国房价均会下跌，其中伦敦房价下跌最为显着。

英国房价2015年或下跌0.6%

这一趋势与2014年形成鲜明对比，去年全国房价上涨了8.8%。英国经济与商业研究中心（Centre for Economics and Business Research，以下简称CEBR）表示，加息的压力、5月举行的大选、更多的住房供应和外国买家减少等因素，将使2015年房地产市场降温。

CEBR预测，2015年初，英国房价将下降0.6%。其中伦敦地区房价将呈现五年多来首次下跌3.3%，而其在2014年上涨了16.8%。

CEBR说：“新买家数量减少和住房出售时间延长等迹象表明了房价下降的趋势。即使5月大选过后，政治和税收仍存在不确定性，CEBR不认为选举之后房价会有所反弹。”

英国央行（Bank of England）的最新信贷情况调查发现，2014年第四季度申请抵押贷款的人数减少。2014年1月份的购房抵押贷款数量为76611份，达到74个月来的峰值；10月份有59511份，到11月份减少至59029份，与1月时相比减少了22.9%。

抵押贷款经纪人表示，央行的数据证实了2014年末房地产市场有所降温。抵押贷款公司SPF Private Clients首席执行官Mark Harris说：“目前的房地产市场需求减少，达到自2008年第三季度以来的最低水平，购房出租的数量也有所减少。”

潜在购房者发现大多贷款商都不愿意再提供90%的贷款额度，或接受贷款对收入的高倍数。

CEBR还指出，今年房价全面下跌的情况也发生在其他的经济体中。哈利法克斯银行（Halifax）表示，一旦大选前的平静一过，房价在2015年将上涨3%至5%。调查团体—— 皇家特许测量师学会（Royal Institution of Chartered Surveyors，简称Rics）也表示，英国房价将上涨3%，但伦敦地区保持不变。

IHS环球透视公司（IHS Global Insight）的经济学家Howard Archer指出，在过去2个月内房地产市场的急剧降温的现象将很快结束。他说：“购房者对房地产兴趣的减弱即将触底，之后将会在有限的程度内回升。除印花税改革之外，另有许多因素支持房地产市场的回升，如消费者信心提升、就业率增加、抵押贷款较低利率等。尤其是英国央行也指出，到2015年底未必会采取加息行动。此外，收入增加将成定局，我们期望在未来几个月内会逐步获得提升。在这样的背景下，我们预测2015年房价将上涨约5%。”

哈利法克斯银行表示，印花税改革能帮助更多的首次购房者接受2015年房地产市场的情况。首次购房者在2014年享受了房地产市场的繁荣，去年购房者数量增加了22%，即32.65万人，相比2013年增加了23%。

与2014年相比，首次购房者购买的房产平均价格增加了9%，达到17.187万英镑。但首次购房者的首付额与去年同期相比减少了7%，降至2.9218万英镑。

哈利法克斯银行的抵押贷款主管Craig McKinlay说：“经济现状的改善和就业水平的提高，极大地增加了首次购房者买房的信心，使得在过去的2年中购房者数量显着增加。”

北爱尔兰的拉恩（Larne）是英国房价最低的地区，首次购房者的平均购房价格为8.0793万英镑。而伦敦卡姆登区（Camden）是英国房价最高的地区，首次购房者的平均购房价格为61.4315万英镑，是该地区平均年收入的11.4倍。

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为吸引中国游客澳洲旅游公司出奇招：登高飙歌打麻将

据《南华早报》报道，为了吸引更多的中国游客，组织游客攀爬悉尼海港大桥的攀桥公司（Bridge Climb）宣布了一项可以让中国游客在离地134米处引吭高歌的新项目。

这一活动被称为“卡拉OK攀登之旅”（Karaoke Climb），勇于登高的游客可以在大桥的最高处大声演唱五首中文流行歌曲中的一首。此次“卡拉OK之行”将只在2月16日至2月28日这12天之内有效，以庆祝2月19日的中国农历新年。

这是国外景点为了吸引人数多、开支大的中国大陆游客所采取的最新举措。2013年年初，该攀桥公司为说普通话的中国游客引入了“中文攀登之旅”（Mandarin Climb）项目，此举吸引了超过1万名年纪在10-80岁之间的大陆游客。自1998年开通了大桥攀登活动以来，已有约2万名来自中国香港的游客成功登顶。“中国大陆的攀登者大多来自北京、上海和广州。随着成都和其他二线城市开通了直达悉尼的航班，来自这些地区的游客也在日益增加。”该公司的市场业务经理舒马克（Phillip Shumack）说道。

“中文攀登之旅”根据中国游客的需要会配有一名中文导游和评论员。“随着中国游客的增加，我们感到为中国游客创造一种定制的体验非常重要，这样可以使他们分享这种标志性的澳洲体验。”舒马克说道。

中国游客登上悉尼大桥的桥顶唱卡拉OK

这些年海港大桥上以中国人为主题的其他活动有很多，包括传统的舞狮活动和麻将冠军赛。“在今年的中国农历新年期间，我们希望继续进行这种活动，借用中国人对卡拉OK的热爱来创造一个旅游产品，让他们有机会在全球最具辨识度的地标之一做这件事情来庆祝新年。”舒马克说。

只需支付与普通攀登一样的价格，人们便可在桥顶演唱五首中文流行歌曲中的一首。这些通过网络票选的歌曲包括《朋友》和《月亮代表我的心》。攀登者登上的平台将配有等离子电视、迪斯科球、麦克风和具有音乐厅风格的扬声器。

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澳洲房价走势预测：悉尼增幅或减半昆士兰风头最劲

澳洲房地产中介公司McGrath总裁麦克格拉斯

据澳洲房地产代理人麦克格拉斯（John McGrath）透露，鉴于悉尼房市维持平稳发展，这个澳洲最火热的住房市场房价今年的增速或锐减半数，跌至5%至8%左右。该代理人所在集团2014年最后两个月创下了22.9亿元的房产销售记录。

麦克格拉斯预测，昆州东南部住房市场将夺取悉尼地区的风头，前者今年的房价增幅有望升至10%至12%。“未来一到两年，昆州将成为房市主导者。悉尼房价过去几年来都没有出现过14%或15%的增幅了，但昆州东南部房市却才触底反弹。”他说。

黄金海岸是受金融危机影响最为严重的房地产市场之一，布里斯班将承接该地区原有的势头领涨房价。麦克格拉斯还预计阳光海岸以及受新机场辐射的图文巴（Toowoomba）房价出现增幅。与昆州东南部地区一样，麦克格拉斯也对悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多数地区资本增值幅度都不足300万，澳洲北部甚至没有达到该增幅。澳大利亚房价增幅最大的来自公司的莫士文办事处（与2013年12月相比增幅达167%，销售额高达6030万），这与我们认为高端房市与其他市场相比将一改2014年的疲弱态势而卓越发展的观点一致。”他指出。

调查研究公司CoreLogic RP Data发现，去年悉尼房价增长12.4%，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价涨幅分别为7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12个月中，首府城市房价增幅最高达到11.5%，但到12月底，该数值将降至7.9%。

麦克格拉斯注意到，据澳洲房产监测协会（Australian Property Monitors）数据显示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍卖会使得该市房产清除率推升至75%。

“这是良性的清除率，同时表明悉尼还有较好的房屋需求。我相信2015年该市场将维持稳定发展态势，但增幅将是之前的一半。”他说道。麦克格拉斯称，根据今年的发展趋势，许多精明的买家都因为澳元价格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中国买家继续保持投资热情，同时期望印度投资商能进一步增加对澳洲房市的投资。

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马来西亚购房的税费详解

1 契税

根据房地产总价按比例征收，0-10万令吉为1%，10-50万令吉为2%，50万令吉以上为3%。

2 律师费

根据房地产总价按比例征收，0-15万令吉，律师费用1%；15-85万令吉，律师费用0.7%；85-200万令吉，律师费用0.6%。

3 贷款印花税

贷款总额的0.5%

4 贷款律师费及杂费

贷款总额的约0.8%

5 门牌税+地契税

1500令吉左右(公寓)

6 物业管理费

100平米房子每月500-1200令吉

中国人在大马购买一手房，从看中到办完手续一般要两个月以上，其间需多次往返。而且，购房和贷款都要聘请律师，律师费约房价的0.4%-1%。

如果你相中了房子，便可缴付房价3%左右的定金并签订购买意向书。14天内备齐贷款材料向银行申请贷款，并交付房价7%的定金。贷款可以本人亲自申请也可委托开发商向银行申请。某房产中介称，外国人在大马申请房屋按揭贷款的额度约为房产总值的50%-60%，贷款利率约为4.2%-4.6%。

房款都打到政府监管账户，不是直接给开发商。其中的5%会留18个月，如果没有任何质量问题，才会根据住房修建进度分批次发给开发商。

在大马买房需要支付的总费用约为房价的1.40%至4%，其中印花税约3%内，地契税年缴约数千元人民币。

马来西亚政府为了避免房地产投机，设置了房地产盈利税。一家中介公司房产经纪人介绍，目前不动产盈利税征收标准是：“两年内出售的，税率为增值部分的15%，2-5年出售的为10%，5年以上出售的免征”。2014年起，当地政府将提高征税标准为：“持有房产5年以内出售的，征收增值部分的30%，5年以上出售的免征。”

此外，吉隆坡等大城市的房产物业费较高，每月每平米约7元人民币，购房投资的话也要把这部分成本计算进去。

如果在马来西亚购买一套200万元人民币(单位下同)的新房，购买时缴纳的费用大体包括：印花税约3%，6万元；律师费按中等收费标准计0.7%，1.4万元；其他费用约400元，共约7.44万元。

购入后，持有房产须缴纳门牌税和地契税约3000元/年，物业费每平米每月约7元，按房屋面积百平方米计，约1.7万元/年。明年1月起，如5年内以250万的价格卖出，则缴税15万元。

纽约7号地铁延伸线贯通曼哈顿西侧推动房市繁荣

7号地铁延伸项目成功的关键在于该线经由纽约最繁忙的交通枢纽──中央车站Grand Central）和时代广场（Times Square），将曼哈顿西侧与整个运输系统串连起来，它还是高架公园High Line一端的入口点。

7号地铁线位于34街哈德逊园区(Hudson Yards)车站的规划图

地铁建设工人们正在纽约地底下加紧赶工，以期完成纽约市25年来首座主要的新地铁站──7号地铁线的34街哈德逊园区(Hudson Yards)站。该新站可望让曼哈顿一处长期被忽略的街区活跃起来。

纽约交通当局到目前为止已经花了7年时间、耗资24亿美元建设7号地铁线，其主要功能是连结法拉盛与曼哈顿，以及接送观看纽约大都会与美国网球公开赛的球迷们。而今，这条地铁线将延伸至曼哈顿11大道，经过曾是恶名昭彰的“地狱厨房”(Hell’s Kitchen)没落地，那里还有一处公车总站和通往新泽西的隧道入口。

这条延伸线工程曾被耽误。不过，相较于历时80年的计划、目前仍在建设的第二大道地铁线， 7号线的进度己算是快速的。

MTA发言人奥尔提斯(Kevin Ortiz)表示，因火警与保全系统的问题将竣工日期推至2015年四月。MTA同时负责纽约市内地铁、公车等通勤大众交通运输。先前的延误归咎于两座手扶梯机械故障。

哥伦比亚大学历史与社会科学教授杰克逊 (Kenneth T. Jackson)称道，这是一条非常重要的地铁延伸线，将会写下历史新的一页。杰克逊教授同时身为纽约市百科大全编辑之一。

这个项目因前市长彭博的支持而进展顺利。他发想的新型融资结构为该项目免掉因寻求联邦资金而造成的冗长程序。不过也招来一些批评，认为这个发想将令本地纳税人背负数十年的财政重担。

新站的建设是哈德逊园区(Hudson Yards)发展的关键，这园区将建盖十几座摩天大楼、一座文化中心和公园，以取代曾是残旧工业楼宇的街区。

根据纽约大都会运输署MTA估测，截至2025年，哈德逊园区站每日将有20万名乘客。相较之下，MTA最繁忙的地铁站时代广场站，目前每日19.8万名乘客进出。而整个MTA系统每日运送约580万名乘客。

藉由新居民与商店的入驻，新车站将可改造邻近地区。这类似百年前掩埋路面铁路线的决定，其留下了从中央车站起被烟煤覆盖的轨迹，改变了曼哈顿的地理样貌。那条公园大道(Park Ave)，现在是奢华的代名词。

不过，批评者称：略过联邦障碍也意味着失去联邦援助。纽约市提供给哈德逊园区地产发展商减免高额的物业税，会成为纳税人沉重的负担。

非营利机构财政政策研究所(Fiscal Policy Institute)反对彭博的财政计划。该机构首席经济学家裴洛(James Parrott)表示：这对于纳税人民来说是个可怕的政策。它正在花费人民的钱，并且会持续二至三年。”

公民预算委员会CBC主管Charles Brecher也认为：从短期看来，纽约市必须为它补助津贴。

为了延伸交通线，MTA开挖了1.5英哩(约2.4公里)的隧道，从西26街第11大道到时代广场。这个车站将占据1,212英尺长，相当于369公尺。

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全球商业地产投资趋势：伦敦、纽约、东京、巴黎最吸引人

世界经济论坛（World Economic Forum）于1月23日发布的一份研究报告显示，全球房地产直接投资量已恢复到2014年经济衰退前的荣景，预计在5年内全球房地产的直接投资金额将高达1兆美元，而美国一线城市的商业地产投资额在2014年一年内就增加了66％。此外，英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军。

英国伦敦连续3年夺下全球最吸引商业地产直接投资的城市冠军

全球房地产投资将持续增长

拜强劲的世界经济发展之赐，2014年全球房地产总直接投资金额估计达7,000亿美元，这个数字自2006年之后就不曾再超越过。世界经济论坛的研究预测，今年世界经济将成长10～15％，到2020年的房地产直接投资金额将达1兆美元。

世界经济论坛表示，全球投资市场好转归因于以下几点：投资委员会制定更趋严苛的承保标准与更多的审查制度，让举债经营的现象减少，同时抵押资产的净值增加。此外，来自亚洲与新兴市场的资本涌入，再加上因低利率和新的监管环境吸引更多的法团投资者（institutional investor ）等，都是让房地产前景被看好的原因。

30个主要城市掌握全球总投资量的50％

在过去10年里，全球30个城市共吸引到5兆美元的商业房地产直接投资金额，这个数字占总金额的一半。在2014年的排名中，美国是吸引最多商业地产直接投资的国家，共有18个城市入围；而欧洲占6个城市。

在美国，一线城市（如：纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、华盛顿和波士顿）的商业地产投资额在2014年增加了66％，而全美整体商业地产市场的平均值是37％。

2014年吸引最多商业地产直接投资的全球前10名城市分别是：

伦敦
纽约
东京
巴黎
洛杉矶
波士顿
旧金山
芝加哥
华盛顿
悉尼

2014年，最吸引商业地产直接投资的城市还有多伦多、墨尔本、达拉斯、中国香港、美国加州圣荷西、慕尼黑、瑞典首都斯德哥尔摩、首尔、费城、休士顿、亚特兰大、都柏林、圣地亚哥、丹佛、凤凰城、迈阿密、柏林以及西雅图。

2013年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是：

伦敦
纽约
东京
巴黎
洛杉矶

2012年吸引最多商业地产直接投资的前5名城市是：

伦敦
纽约
巴黎
东京
洛杉矶

“超级大交易”

让伦敦、纽约、东京和巴黎胜出

伦敦、纽约、东京以及巴黎这4座城市在2014年的商业地产直接投资额就占了全球的19％。从2012～2014年3年的排名中，因为存在“超级大交易”，所以让伦敦、纽约、东京和巴黎能够坐拥江山、稳固不动，一直名列全球前4大商业地产直接投资金额最高的城市。

在伦敦，“超级大交易”有2个：分别是全英最昂贵的地标办公大楼——“小黄瓜”（The Gherkin）和汇丰银行（HSBC）办公大楼。据悉，“小黄瓜”于去年的开价是6.5亿英磅（约9.74亿美元）。

纽约的“超级大交易”是“华尔道夫酒店”（Waldorf Astoria Hotel），去年的成交价为19.5亿美元；在东京的“超级大交易”是邻近东京火车站附近的“太平洋世纪大厦”（Pacific Century Place），去年的开价是16亿美元；而巴黎的“巴黎香榭丽舍大街万豪酒店”（Marriott Champs-Élysées Hotel）成为当地的“超级大交易”，去年的交易金额是4.68亿美元。纽约和巴黎这两地的酒店买主皆来自亚洲。

市政透明、房价稳定与科技雄厚

二线城市也吸引投资者

在北欧，中型城市的房地产投资也很热络，如德国的杜塞尔多夫（Dusseldorf）、汉堡和慕尼黑，此外，阿姆斯特丹、奥斯陆和哥本哈根等城市也吸引了许多企业租户和投资者，因为这些城市的市政透明、房价稳定、科技雄厚还有环境方面等指标都不错。

值得注意的是，爱尔兰首都都柏林从2013年93名跃升到去年的24名，办公大楼租赁方面，在过去一年里是全球增长速度最快的城市。

世界经济论坛提到，美国的二线城市，如：费城和迈阿密，来自美国国内的法团买主增加，但是海外买主似乎对这些城市不感什么兴趣。世界经济论坛估计，今年美国二线城市的商业地产交易量将增加，因为有更多资产出售。

世界经济论坛还说，2014年大部分亚洲的房地产热钱集中在东京、悉尼、墨尔本、中国香港以及首尔等市场。但是因整个地区的透明度较低，在亚洲的二线城市能吸引到的资金更少。近年来，中国开发商正积极拓展海外市场，主要以伦敦、纽约、旧金山、多伦多和悉尼这几个城市为主。

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美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律

美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。但是中国投资者应该知道这个规律。

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占 23%），95年是上涨的（占77%）。其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是 1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的 123年中，美国CPI通胀率为2.82%。如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。

美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）

如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。

1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。

1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

美国房价会涨多快？

图一表现出美国房市的两个规律。第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。

这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。

除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。

如图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。

美国房租、房价对比（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）

如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。

那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa,Lehnertb,和 Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。”

后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。

个别城市的房价历史

那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。

纽约实际房价

波士顿实际房价与通胀率

洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到 2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。

类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988 年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。

洛杉矶实际房价与通胀率图

旧金山实际房价与通胀率

结语

希望读者能够记住这样几个规律：

美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

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