Category: AU Investment Column

11月12日起，大麻食品在澳大利亚维州合法化。大麻在澳合法化后，澳洲人民可以购买到各种含有大麻的食品：大麻麦片、大麻奶昔、大麻甜点……

一、对人体竟还有好处？

研究显示，大麻籽含有丰富的维生素、矿物质和不饱和脂肪酸，尤其是Omega-3脂肪酸，好处很多。

澳洲联邦助理卫生部长吉莱斯皮（David Gillespie）表示，仅低四氢大麻酚（THC）大麻籽产品获批上市销售，即精神作用活性成分含量低或者不含有。斯威本科技大学研究报告显示，服食低四氢大麻酚大麻籽产品后进行毒品检测，结果并不会呈现阳性。

二、大麻摇身一变：合法食品

据透露，大麻食品可使用的食品标签中，不可提到有改善人体精神等功效，且不可使用“cannabis”（可吸食大麻）以及“marijuana”（药用大麻）等字眼。

澳洲消费者最早将在11月12日后在商店货架上买到大麻食品，画风是这样的，请自行感受一下：

三、澳洲大麻合法化历程

2016年10月14日，澳洲政府推出了“麻醉药物法规”（Narcotic Drugs Regulation 2016），允许就种植及生产医用或研究用大麻进行持证申请，让大麻种植和生产走向合法化。

2017年2月初，AusCann Group（ASX：AC8）获批政府首个大麻种植许可。同时，政府发表声明称将全力推动大麻的供给并放宽大麻进口相关的法规。

澳大利亚维多利亚州药用大麻合法化提案获批，维州成为全澳第一个药用大麻合法化的州。

自2017年起，维州已经生产、供应及销售药用大麻产品，患有严重癫痫病的儿童将成为该州第一批可使用大麻治疗疾病的患者。

四、沈寒冰解读大麻合法化的意义

关于澳洲是否应该大麻合法化，让我们来听听澳洲最大华人律师行AHL法律沈寒冰大律师是怎么说的：

大麻合法化，各方意见不一

其实关于澳大利亚大麻合法化问题，各方争论不一。反对方表示，毒品一定要进行严格控制和管理，对毒贩进行致命打击，否则会造成毒品泛滥，国家经济和治安将会急剧恶化。

而支持方认为，毒品之所以会造成犯罪，是因为毒品没有合法化，导致一些犯罪分子产生强烈走私念头，来牟取暴利。毒品一旦合法了，大众触手可及，它的价格会大幅下降。此后获得毒品不用付出很大代价，瘾君子们的犯罪率会低得多。

毒品也是药品的一种

沈律师建议大家不要把毒品看成是洪水猛兽。毒品本身就是药品的一种，一旦合法化，便会失去它的神秘性和牟利性，对人们的吸引力也就没有那么大，犯罪率自然也会有所降低。

大麻合法化是未来必然趋势

因此综合来说，沈律师认为：建立在以下基础上，毒品合法化应是未来必然趋势。

第一，提高全民素质，意识到毒品的危害；

第二，有一个高效有能力的政府来运营毒品合法化政策。

这样或许能够有效抑毒品犯罪率的上升。

澳洲大麻合法化你怎么看？

A、赞同，大麻合法化可以降低犯罪率
B、反对，大麻合法化会导致越来越多的人吸大麻
C、保持中立，合不合法都不关心

欢迎通过居外网联系沈律师，发表你对“澳洲大麻合法化”的意见！

责任编辑：Zoe Chan

AHL律师行合伙人沈寒冰专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

实际上，对于买家来说，如果他们在今年年底才买房，大多数情况下，由于购房程序会需要一段时间， 这通常使客户不能够在圣诞节前搬进房子，这也成为了购置房产的主要障碍。

然而，在12月购置房产的竞争仍然激烈，所以对于那些想要在本月通过拍卖来购入澳洲房产的买家来说，这里有一些最好的建议，可以帮助您节省数千澳元的成本，并帮助您避免在圣诞节前的房地产拍卖中错失良机。

1丶尽快看房

如果下一次开放日超过了三天，客户可以直接向中介提出私人看房要求，而不是等待到再下一次的开放日，因为通常想要在12月购买房产的人时间安排是很紧迫的，并且房产会被尽快出售。

2丶尝试在拍卖日前购买房子

如果您希望在拍卖日前提供一个可观的报价。

在过去的12个月里，例如悉尼东区这样的优质地区经历了几个月高达45%的拍卖房提前完成交易。如果业主期望在年底前完成出售，年底时期的紧迫性对买家有利。

1st City Woollahra and Paddington董事Simon Doak和John Anderson的办公室拍卖清盘率比2017年高出92％。John Anderson提到，如果你可以在拍卖日前购买房子将是一大优势。

一年到了这个时候，买家通常会在营销期的首7-10天内向拍卖物业出价，所以如果你是买家，而且看中某套房子，就不要等待拍卖当天才行动。

在拍卖日前提前完成交易的房产实例：

3丶要求缩短结算周期

传统上在新南威尔士州的房产交易清算期是6周（42天）。然而，要求缩短结算时间是值得的，因为大多数卖家都希望尽快完成销售，这也可能意味着你来得及在圣诞节之前搬家。

来自1st City Woollahra and Paddington的Simon Doak表示，一年到了这个时候，业主往往会感到有点疲惫，并开始优先考虑其他事项，如圣诞节和学校假期，所以较短的清算时间在这个时候更容易被接受。

4丶询问合同和建筑报告的发放数量

在拍卖日之前，向中介咨询他们发放了多少关于这个房源的建筑报告，以及多少正式合同。这样通常情况下，比起在拍卖会当天凭空猜测参加人数，你可以更加准确现实地估计市场对这个房源的兴趣。

5丶提前到达拍卖地点，避免圣诞档期交通拥堵

记住，特别是在圣诞前夕的周末，交通会更加繁忙。因此买家最好允许额外10-15分钟的交通时间，避免因为拥堵错过拍卖会。

6丶一月是节奏最慢的月份

根据过去的情况，整个一月至二月初是悉尼房地产拍卖节奏最慢的时间。所以，如果你急需立刻买下这套房产的话，可能需要把这个因素考虑进去，避免这个时间段。

责任编辑：Zoe Chan

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

自从经济危机以来，澳大利亚的房地产市场开始升温，尤其是外资开发商与海外个人买家在澳洲的需求不断上涨，这一现象，激发了澳洲民众的不满。

澳洲联邦及州政府随即出台一系列税务举措，以新州政府为例，提高了外籍投资者的附加印花税率、附加地税税率。这一举措，很有效地抑制了新州异常繁荣的房产市场。

新州政府调控房地产措施

早在2016年，新州政府就已经针对海外买家进行税务调控。海外投资者需缴纳4%的附加印花税（Foreign Investors Stamp Duty Surcharge）及0.75%的附加地税（Surcharge Land Tax）。今年，财政部长佩罗特（Dominic Perrottet）在6月份宣布：

• 外国房地产投资者现有的印花税附加费将翻番至8％
• 地税附加费则从0.75％提高至2％

然而，这一举措虽然抑制了过高的房价，但从整体来看，房地产市场却受到限制。对于新州的现状来说，房地产市场投资严重不足，附加税的大幅度增加抑制了外资投资，尤其是对于外资开发商来说，丧失了与本地开发商公平竞争的机会。如果继续，那么新州政府“引进外资”的想法，很有可能大大受挫。

新州政府设置附印花税返还机制

近日，在经过地产业的争取后，新州政府决定修正相关政策文件，规定符合条件的外资投资商可以申请附加印花税退款。

新法案的看点主要有：

1、外资房地产企业以建造新住宅用房为目的建造、销售给非关联方或者进行土地分割都可以享受印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退税的优惠政策。这一新规定扩大了退税的适用范围，使其不局限于此前公布的主营建造和销售新住宅房屋的开发商。

2、修正案中指出，受让者有权获得的印花税附加（Stamp Duty Surcharge）退款金额是根据法律的规定，由政府财务官（Treasurer）拟定并在其公报上公布的数额为准。这一额度是否即为全额税金，取决于个案情况。

3、申请税收返还，必须在购买或分割土地事宜完成的十二个月内进行。并且，建好的新房以及分割完毕的住宅用地必须在十年内全部出售。这一期限从五年上调到十年，充分考虑了复杂的大型开发项目在五年内可能无法竣工。设定该期限旨在防止进行囤地的开发商从中受益。

4、根据该法，符合要求的受让人可以对本修正案生效之前已经完成的交易申请税收返还。

5、满足条件的开发商有机会申请提前豁免，而不是在开发项目全部出售后进行退税申请。政府的发言人指出这项规定将适用于“信誉良好”的开发商。具体的判断标准还须参考即将发布的指南。

目前，这一修正案的具体实施细节还有待公布。届时，AHL法律将为您解读相关政策法案。

AHL律师行合伙人沈寒冰专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

自《海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房？》发文后，许多读者与投资者纷纷询问实践运作或讨论其它的投资架构。

的确，在进行投资行为之前，最关键的步骤是确保投资结构设计适当，以避免发生不利或其他意料之外考虑到法律、会计、税务、资产安全与继承等问题。因此，选择购买主体、收购架构和投资工具对于搭建拟议交易结构十分重要。

欲投资于澳大利亚房地产行业的读者主要可以通过直接购买，或采取间接方式，收购持有房产的公司或信托结构的所有权等投资架构来实现交易利益最大化。

参考：

• King & Wood Mallesons LLP,
• Managed investment trusts, ATO: https://www.ato.gov.au/General/Trusts/In-detail/Managed-investment-trusts/Managed-investment-trusts—overview/
• , TaxTalk—Insights Financial services
• 深圳证券交易所综合研究所，《房地产投资信托基金研究》

声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与本平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳洲的经济高度多元化，在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”，市场上有不少的地产信息与参考。但有关澳洲经商环境的中文信息却鳞毛凤角，因此许多人在如何做尽职调查（Due Diligence）或如何在澳洲经商时避免“水土不服”的课题上急需建议与指南。

一般来讲，“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前，潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查，损失数百万澳币的不计其数；许多通过合适且及时的尽职调查，查处了问题避免了损失的买家也有众多。

澳州的经济高度多元化，在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”，市场上有不少的地产信息与参考。但有关澳洲经商环境的中文信息却鳞毛凤角，因此许多人在如何做尽职调查（Due Diligence）或如何在澳洲经商时避免“水土不服”的课题上急需建议与指南。

一般来讲，“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前，潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查，损失数百万澳币的不计其数；许多通过合适且及时的尽职调查，查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此，法律专栏的《新移民经商必读（1-4）》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业和经商的一些主要要求和相关点，包括购买生意的事项，阐述筹划商业谈判的重要性，介绍您可能购买经营的不同生意类型，以及税务、保险和雇用人员的要求。本专题主要分为以下篇章：

1. 新移民经商必读（1）澳洲生意买卖尽职调查80问
2. 新移民经商必读（2）如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
3. 新移民经商必读（3）澳洲租用商用物业尽职调查
4. 新移民经商必读（4）澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读（4）澳洲企业雇佣关系与合作外包》：

一、员工雇佣

“雇佣”（Employment）的法律解释是什么？如果您为某人提供了一份全职或兼职或临时的工作，并且：

• 付给此人薪水或者工资或者报酬，
• 告知其工作时间和工作条件，且
• 就如何完成工作和工作顺序给予指导。

这种工作安排被归类为“雇佣”。任何想要逃避雇主责任的约定（比如现金交易情况）都能造成诉诸于劳工法庭或者触犯劳工补偿法的严重劳资纠纷。

以下列出四张表格以解读在关于雇佣员工时所应考虑的法律注意点。

二、员工雇佣或独立承包

在界定员工和承包人（Contractor）时应考虑一系列事项。有些雇主因为相信可以在工资税及其他独立承包人不享受的法定权利方面节约成本，而将原有员工归类为独立承包人的情况并不罕见。

法院（劳工及民事）可以通过审查任何与独立承包人协议有关的书面文件，来确立事实。错误地将人员归为独立承包人，如果该雇佣形式被质疑，将会使企业面临昂贵的诉讼，并导致巨额罚款。

• 参考与更多阅读：http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
• 声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳州的经济高度多元化，在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”，市场上有不少的地产信息与参考。但有关澳洲经商环境的中文信息却鳞毛凤角，因此许多人在如何做尽职调查（Due Diligence）或如何在澳洲经商时避免“水土不服”的课题上急需建议与指南。

一般来讲，“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前，潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查，损失数百万澳币的不计其数；许多通过合适且及时的尽职调查，查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此，法律专栏的《新移民经商必读（1-4）》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业和经商的一些主要要求和相关点，包括购买生意的事项，阐述筹划商业谈判的重要性，介绍您可能购买经营的不同生意类型，以及税务、保险和雇用人员的要求。本专题主要分为以下篇章：

1. 新移民经商必读（1）澳洲生意买卖尽职调查80问
2. 新移民经商必读（2）如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
3. 新移民经商必读（3）澳洲租用商用物业尽职调查
4. 新移民经商必读（4）澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读（3） | 澳洲商用物业（店铺）承租指南》：

签订商业租赁协议或合同是一项重大的决定。这些具有法律约束力的合同将直接影响您企业的价值。在您作出承诺前，您应该全面了解合同中所列条款和条件，以及可能出问题的事项。建议您在签约前征询法律意见。

一、租约签署前的房东声明与尽职调查

房东必须至少在租约生效前七天将出租人（房东）信息公开声明交给承租人， 该声明中须列出有关店铺和租约的一些重要事实。承租人必须在收到该声明后七天之内将承租人（租客）信息公开声明交给房东。

仔细阅读房东的信息公开声明，检查其中是否包括协商过程中达成的所有协议及任何许诺。在承租人信息公开声明中记录下所有房东或房东代理向您做出的口头承诺。如果不理解或不同意房东的声明，则要立即通知房东。如果需要的话，向房东再要一份新的信息公开声明。

在承租人声明中一定要写入任何房东曾说过的有关店铺的你认为重要的信息，如房东说过的有关以下方面的话：

• 途经贸易额；
• 承租人组合；
• 房东打算做的任何工程；以及
• 你享有销售某种特定产品或服务的唯一零售商的权利。”

二、租约签署时所须知的重点条款解释

三、租约的相关主要费用

四、租约的争端与解决

• 参考与更多阅读：
  • http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
  • Retail leases act review factsheet: http://www.smallbusiness.nsw.gov.au/site-search?queries_keywords_query=lease
• 声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

澳州的经济高度多元化，在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲“安居乐业”，市场上有不少的地产信息与参考。但有关澳洲经商环境的中文信息却鳞毛凤角，因此许多人在如何做尽职调查（Due Diligence）或如何在澳洲经商时避免“水土不服”的课题上急需建议与指南。

一般来讲，“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前，潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查，损失数百万澳币的不计其数；许多通过合适且及时的尽职调查，查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此，法律专栏的《新移民经商必读（1-4）》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业和经商的一些主要要求和相关点，包括购买生意的事项，阐述筹划商业谈判的重要性，介绍您可能购买经营的不同生意类型，以及税务、保险和雇用人员的要求。本专题主要分为以下篇章：

1. 新移民经商必读（1）澳洲生意买卖尽职调查80问
2. 新移民经商必读（2）如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
3. 新移民经商必读（3）澳洲租用商用物业尽职调查
4. 新移民经商必读（4）澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读（2）澳洲企业结构的选择与名称、商标注册》：

建立生意需要从一开始就做出一项重要决定：什么类型的企业结构最适合您的生意背景与发展需求？选择一个适当的商业结构对于您的生意收益最大化和风险最小化尤为重要。对于澳洲的新移民而言，主要有三大基本组织和经营企业的方式可以选择：个体经营者（Sole trader），合伙企业（Partnership）和公司（Company）。

一、澳洲企业结构的选择

二、澳洲企业的名称与商标注册

当您为您的新企业结构选择名称或商标时，您正在为您的企业创造一个身份。这个身份将您的产品和服务与竞争对手的区分开来，因此它很重要，应该是令人难忘的、有意义的并且受保护的。把营业名称、公司名称和域名注册成商标，将给与它们更好的保护。

• 参考与更多阅读：http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
• 声明：《法律专栏》仅供一般性参考，并无意提供任何个案法律建议，内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

中澳双证律师林汇铭专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

中国投资者赴海外买房早已不是新鲜事，买房子对中国人而言算是一件 大事，就算是买国内的房子前前后后准备的资料也够你烦的，更别说是在海外购房，不熟悉当地的环境、政策，如何确保房产交易的安全，保障自己的权益呢？

先来看看澳洲的购房流程，手续之复杂，程序之繁琐！简直就是过五关斩六将才能将房子拿到手！

1. 选区、看房
2. 预定房源
3. 找律师
4. 申请海外人士购房许可证
5. 签订合同
6. 冷静期
7. 支付10%的首付和印花税
8. 办理贷款
9. 房屋验收
10. 过户

海外买房一定要找律师吗？

澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，买家必须选一位澳洲认可的律师解释和协助，并于交房时作为你的代理。所以律师的作用非常大，甚至可以说与购房中介、开发商、银行同等重要。

律师在各个环节中的作用

1、预测作用

一般经验丰富的房产持牌律师，会在签署购房合同之前，就房屋买卖合同提出相关法律意见，以其专业角度尽可能地去除对买方不利的条款，预测行为的功效是使买方处于“有备无患”的良好处境。

2、参与合同审查作用

由于国内的外汇管制，通常中国买家需要更多的时间，将款项转账到澳大利亚。这时，你的律师会与卖方律师协商，要求延长买方支付定金的时间，以确保你能正常履行合同条款。

3、咨询作用

买家随时可以就所遇到的问题向律师咨询，印花税该如何计算、相关文件、表格如何正确填写以确保符合法律、法规的要求。律师和买家有某种亲缘关系，无形中形成一种信任感，能从维护买家利益的角度来出谋划策。

4、避让和代理作用

澳大利亚各州对于房产转让证书的要求较高，稍微处理不慎，可能会引起不小的法律纠纷。在交割当日，买房律师将会计算买卖双方所应承担的税金、政府费用，以确保买方正确支付。此外，买卖双方还将当面交换所有的法律文件、结算应付清款项，以便于房产的所有权由卖方合法地转让至买方名下。在这一关键节点，通常由律师代表买方出席交割过程，以保障买房权益、以及房产的顺利交割。

5、威慑作用

律师是国家承认的具有特殊地位的“准司法人员”，因此在房产交割时有了律师，就会给对手一种无形的压力。如果在房产交割中一旦出现问题，可以以律师的名义出据律师函，解决原本要诉讼才能解决的问题。

找律师时常常会有以下几个疑问

1、找律师还是过户师？

律师：Solicitor。过户师：Conveyancer。
律师可以把关买家的法律责任，然后负责过户手续。而过户师只管过户手续。

2、如果买家不在当地，怎么签署合同？

一般可以有两种方式，签名影印件和授权委托书。

签名影印件是一个简单经济的好方法，却有一定的风险，因为，并非所有的卖家都会答应通过影印件交换合同。

授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险，使代理人可以及时签订合同。当然，签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用（约在500澳币。

3、律师会不会出错？

澳洲法律体系健全，买房过程中有复杂的法律程序，一定要找专业的持牌律师。持牌律师会审阅一系列法律文件，再帮助买家签订购房合同加以确认。由于专业要求较高，澳大利亚律师在为客户服务时，会提供一份律师收费协议，明确客户和律师的关系，包括双方在该服务项目中的权利和义务。

AHL律师行合伙人沈寒冰专栏全集

如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。