新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80问 | 澳洲

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澳洲创业经商的您知道如何做尽职调查吗?

澳州的经济高度多元化,在食品和葡萄酒、矿业和能源、先进制造业和服务业领域具有很强的实力。许多新移民会选择在澳洲安居乐业”,我们也应该同时关注有关澳洲经商环境的信息,务必尽职调查(Due Diligence),以免“水土不服”。

一般来讲,“尽职调查”是指签署生意买卖合同之前,潜在的投资者或买家对项目或交易来一番彻底的调查或评估。有许多新移民未进行尽职调查,损失数百万澳币的不计其数;许多通过合适且及时的尽职调查,查处了问题避免了损失的买家也有众多。

因此,法律专栏的《新移民经商必读(1-4)》专题旨在帮助新移民了解在澳州创业经商的一些主要要求和相关点,包括购买生意的事项,阐述筹划商业谈判的重要性,介绍您可能购买和经营的不同生意类型,以及税务、保险和雇用人员的要求。因此,本专题主要分为以下篇章

  1. 新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80
  2. 新移民经商必读(2)如何选择澳洲企业结构与名称、商标注册
  3. 新移民经商必读(3)澳洲租用商用物业尽职调查
  4. 新移民经商必读(4)澳洲企业雇佣关系与合作外包

以下与大家分享《新移民经商必读(1)澳洲生意买卖尽职调查80

一、创业筹备阶段

以下列出您在澳州创业调查和筹备阶段需要考虑的主要事项:

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二、购买生意

成功购买生意涉及以下因素:

  1. 销售数据
  2. 经营成本
  3. 盈利能力
  4. 企业资产
  5. 负债
  6. 卖家和买家
  7. 购买协议

下列问题可以帮助您考量相关因素,确定您是否已做好在澳州购买生意的准备:

1. 销售数据

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2. 经营成本

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3. 生意盈利能力

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4. 资产

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5. 负债

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6. 卖家和买家

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7. 购买协议

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  • 参考与更多阅读:http://www.statedevelopment.sa.gov.au/what-we-do/invest-in-southaustralia
  • 声明:《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。

 

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加拿大与澳洲:对外国投资者加税真能为房价降温吗?| 加拿大

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中国人对房子的执著由来已久,随着近年来国内楼市风险加大,各地限购政策纷纷落地,越来越多的国人将目光投向了海外市场 。从海外资产配置,到子女教育、长辈养老,再到通过买房移民海外,海外房产已经成为越来越多的中国人现实的选择。当今,坐拥海内房产似乎已经不是高净值人群专属了。与此同时,外国政府与当地监管机构对海外投资者可谓是爱恨交加。恨的是投机炒房的行为哄抬房价,使当地房屋可负担性大大降低;但却又渴望吸引更多外来投资,为当地市场经济的发展不断注入活力。

根据居外网最新数据,2017年最受中国投资者青睐的海外房产投资市场是美、英、澳、加、泰这五个国家。美国房市从次贷危机后尚未完全复苏,海外投资对庞大的美国市场来说依然利大于弊。虽然特朗普的上台为美国对外开放蒙上了阴影,但房地产商人出身的特朗普一如既往地欢迎来自海外的投资,甚至他自己的女婿库什纳的家族也在中国做起了EB-5投资移民的生意。英国则内忧外患不断,退欧细节仍然悬而未决,恐怖袭击又进一步增加了不稳定因素。虽然英镑处于历史地位,但英国市场整体的不确定性使其对投资者吸引力有一定降低。澳大利亚和加拿大房市则在本地人口并不多的情况下,受海外投资者追捧,在过去几年中经历了房价疯涨,热门房市的可负担性成为政府头疼的问题。于是自2015年起,这两个国家一些地方政府公布多项限制措施,针对外国投资者征收附加印花税、土地税、空置税等额外税费。目的是要给已经进入不理智区域的房地产市场降温,防止泡沫充斥市场,保证当地刚需买家的可负担性。

加拿大与澳大利亚的一些地方政府在近乎一致的时间段内不约而同地出台了加税规定,引起市场对这些政策产生影响的强烈关注 。下面我们就来对比一下这些政策到底包含哪些规定,对目前市场产生了什么样的作用,对未来市场又会有怎样的长期影响?

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由上表可以看出,由于这些税收政策,外国投资者在这些区域的购房成本均显著提升。 现在在澳大利亚的悉尼与墨尔本买房,外国投资者大约需要多付10%-12%的费用,在多伦多温哥华则需多付15%。相较之下,加拿大加税政策对投资者的影响似乎更加显著。就短期来看,温哥华多伦多的楼市的确也反应明显。

加拿大加税短期效果明显,长期影响不大

多伦多成交量与新房源比与成交均价同比增幅对比图
多伦多成交量与新房源比与成交均价同比增幅对比图

注释:蓝色线条与左侧数轴:每月成交量与新房源比;橙色线条与右侧数轴:每月成交均价同比增幅

来源:多伦多房地产协会

来自多伦多房地产协会的统计显示,多伦多的住宅均价同比增幅在2017年加税公布之前一路攀升,最高超过三成。而在15%附加税政策公布之后,未来房价的不确定性导致市场反应激烈,新房源大量涌入,成交量与新房源比则直接跌下0.5的临界值,标志着市场进入卖方市场,迫使成交均价同比增幅大幅降低。详细数据显示,大多伦多地区5月的交易量比4月下降了25.3%,活跃房源环比上升19%,均价环比下跌6.2%。这种趋势在6月份持续:6月份的销量同比下降37.3%,房源较5月环比上升15.9%,各类房型的基准价格也都环比下跌。这样的情形不禁让人为多伦多房市担忧,这次加税的影响到底有多大,又会持续多久呢?其实要回答这个问题,有一个很好的参照对象:2016年8月首先开始实行同样加税政策的大温哥华地区。

在去年8月的政策生效之前,不列颠哥伦比亚省来自海外的房产投资占了13%。短短四个月后,这一数字锐减至4%。 根据统计,温哥华房产均价在去年11月单月就下跌了5.3%,是2012年后楼市最萧条的一段时间。然而在近几个月,温哥华的房价已经渐渐回到正轨。2017年5月的销量较4月环比上涨22.8%,均价环比上涨2.8%,有望在接下来继续刷新高价记录。

大温哥华区房价走势
大温哥华区房价走势

来源:大温哥华房产协会,数据于2016年1月重新基准

其实针对外国买家加税的政策对不同住宅类型的影响也是不同的。上图明确显示了最受外国投资者青睐的独栋别墅的房价走势在15%附加税的影响下受到了较大的打击,从2016年8月开始下行,在2017年1月跌至低估,不过之后开始一路反弹,又恢复了之前的上涨趋势,目前还没有回到之前的峰值水平。与此同时,刚需更为集中的联排别墅与公寓的价格上涨仅仅象征性地停滞了不到半年,便又重新向上冲去,目前已经超过之前的最高值。北美知名媒体赫芬顿邮报6月底的一篇分析指出,温哥华的楼市走向对多伦多的具有强烈的借鉴意义。不列颠哥伦比亚省新政的推出“只在当地市场按下了10个月的暂停键,而如今市场活跃度已经恢复到去年8月以前一样。”所以预计多伦多的加税政策对市场影响时间不会太久,而联排别墅与公寓受其影响的时间会更短一些。

即使在加税政策下依然长期看涨的两地房市,要归功于加拿大良好房产投资环境。加拿大本身房产税较低,所得税和销售税则较高,对纯投资购买行为较为有利。目前加拿大经济形势良好,再加上没有加息迹象,依然对刚需买家与投资者有着很大的吸引力。 对于投资者来说,只要加拿大房市利好的基础并没有被改变,他们便会慢慢地将15%附加税当成投资成本的一部分。虽然更受海外投资者青睐的独栋别墅有可能在加税政策下出现短期调整, 但在所有购房者中,外国投资者占比毕竟是小部分(多伦多市场仅有4.9%的购房者来自海外)。在联排别墅与公寓市场依然持续上行的背景下,海外投资者短期的观望态度不会对整个市场产生太大的长期影响。因为针对外国买家征税的行为,并没有解决导致房价上升过快的根本原因-库存不足。所以在政府给出系统性解决供给问题之前,从长期来看热门市场的房价依然只能向上走。

澳大利亚:加税效果较小,经济与利率为房市主要隐忧

在加拿大两地推出加税政策的同时,中国买家在澳洲市场也受到了许多政策限制。这其中就包括澳洲各地政府多次通过加税的方式尝试为市场降温,这些政策的效果怎样呢?

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澳大利亚城市房价指数

来源:CoreLogic,数据于2016年7月1日重新基准

房产数据公司CoreLogic近期发表的数据显示,墨尔本的房价指数在过去的一年中继续上扬,增速高于澳洲其他城市。 维多利亚州去年7月对外国人加收7%的附加印花税之后,墨尔本8月的房价指数较7月初环比增长1.25%,9月初环比增长2.11%。 随后昆士兰州的加税与维多利亚与新南威尔士两州的附加土地税对房价也并没有明显的降温作用,这也间接导致了维州与新洲政府在今年7月再次出台多项加税政策,再次尝试抑制房价。虽然这些最新的加税政策对市场带来的影响要等一两个月之后才能揭晓,但从长期来看仅仅靠加税控制房价的措施并不是最有效的。就墨尔本房市而言,过去一年中房价也不是没有出现过波动。去年11月和今年5月份墨尔本的房价就曾出现明显的下跌趋势,导致这些波动的主要原因明显并不是之前的加税政策,而是澳洲贷款利率的攀升与更银行严格的审查制度很大程度影响了投资者的购买能力,加上墨尔本公寓市场供给过剩都给墨尔本公寓价格带来了下行压力。那么为什么直接加税的政策对于澳洲房价影响并不大呢?

同加拿大一样,澳洲房价长期走势还是建立在经济与利率环境的基础上。 澳洲近来经济走势一般,收入水平停滞不前,加之公寓市场供应量相对较高,消费者对楼市的信心处于较低的位置。需求方面,随着贷款政策则从去年开始缩紧,澳洲各大银行的贷款利率也一直在上升,这都同时影响着投资者与刚需购房者的购买能力。相对于政府加税政策来说,这些房市基本面的隐忧或许才是对澳洲房价更具影响力的因素。另一方面,同加拿大两地15%的加税力度相比,由于澳洲整体房产均价本身比多伦多与温哥华要便宜不少,附加税率也没有15%那么高,需要缴纳的总额度依然较小,或许还不能成为左右投资者的决定性因素。不过由于上述原因,市场供大于求的关系日益显著,澳洲房价预计将进入一段时间的减速甚至下行,但这个趋势与对海外投资者加税恐怕并没有直接的关系。相对而言,限制贷款与收紧外国人购买资格可能对限制投资行为更为有效。

 

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2017海外房产投资国家评比:美、加、澳排前三名 | 海外

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根据居外网(Juwai.com)资料,2016年中国人海外房产投资总金额高达1,014亿美元,比2015年800亿美元整整高出25%。随着海外房产地热度升高,“益立信公司”身为两岸海外房产投资专业领导品牌,利用公开且公正第三方的资料(例如:世界银行网站)及专业客观的角度,经过整理、归纳、比较等三道流程,就目前市面上投资海外房产比重最高的国家,包括美国加拿大澳洲新西兰英国日本马来西亚菲律宾泰国越南柬埔寨等,共11个国家进行评比。

这个评比,横跨已开发国家与开发中国家,国民年所得从柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96万美金。希望这个分析,能提供有意投资海外房产的人,能先有全面性的概念,建立应有的风险意识,然后再就个人偏爱的国家、区域进行评估考虑。

精选十个比较标准,包括:政治稳定度、基础建设、人口增加数、失业率、房价涨幅、人均所得、教育排名、租金投报率、房产透明度等,每项评比均为0~10分,总分为100。在11个评比国家中,目前值得投资房产的前三名依序为美国(87分)、加拿大(79分)与澳洲(76分),而越南(35分)与柬埔寨(24分)排名最后两名。

根据十项评比,分别就这11个国家做结论如下:

美国在各分别评比项目表现均很突出,所以结果鹤立鸡群,连续两年勇夺冠军,惟美国幅员广阔,各地区的房价涨幅差异颇大,投资人仍须审慎评估。

加拿大,虽然在11个评比国家中位居第二,但须注意的是,加拿大的失业率偏高、人口成长趋缓,所以若考虑移民置产者,需要工作难找的心理准备。温哥华,仍要观察对外国买家课征15%印花税,是否对该地区房产性区降温?

澳洲新西兰移民人口与经济增长也是明显趋缓,所以未来房价要像过去大幅成长的荣景机会似乎难再,但房价应仍维持在上升的轨道。还有,外国买家是否能顺利取得当地银行贷款,更是投资人须注意的优先问题。再者,考虑澳洲人口约2,470万,而新西兰人口仅约460万,就房产流动性而言,选择置产澳洲,应是优先考虑的决策。

英国除了人口也是缓步成长,目前房价所得比超过20倍(亦即20年不吃不喝才能买屋),令人诟病外,高房价甚至引起英国人反感,也是投资人须高度警觉的。若又是考虑投资英国的学生套房,因未来处分时房产流动性较一般住宅产品更差,投资人须三思而后行。

日本,人口持续小幅减少是长期的问题,再加上人口集中在前三大城,即使东京幅员也不小,所以购置日本房产需要特别注意所投资的区位,应确认房产为都市精华区,且为人口净流进的地区。若再能有大型重大更新计划的加持下,投资胜率自然提高。

马来西亚这几年受到马币对美金的大幅贬值,原来在吉隆坡一间新屋瞬间打了八折就可入手。即使如此,仍要提醒投资人,马来西亚系属开发中国家,因为基期较低的缘故,理应人口成长与所得成长应远高于已开发中国家(如:英、美),但去年实际成长率不及2%。经济增长不如预期,似乎反映该国家经济面临某种瓶颈,更需要提高戒心。事实上,泰国、越南与柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰国曼谷、越南胡志明市、与柬埔寨这三个城市的房价所得比均超过20倍(亦即不吃不喝20年才能买房),似乎房价有过高之虞。

另外,菲律宾越南,长期分别受到治安不佳,与政治动荡的因素,影响经济长期发展,需要后续观察。且平均国民年所得不及4,000元美金(合人民币不到2.8万),投资人入手的房价就不能太高,否则未来难以售出。

柬埔寨,是值得忧心的地区。国民平均年所得不到2,000美金(合人民币不到1.4万),但在市场上所推建案总价多超过10万美金(约合人民币700万),若未来要处分,无法出售给外国买家时,柬埔寨当地人要如何承接这个价格呢(超过50倍年收入)?

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2017海外房产投资国家评比

 

若再进一步研究十项标,不同国家也有突出的项目。

第一是最具“人口红利”的国家——美国,以去年一年美国人口增加数就高达235万,依次为菲律宾的154万人,而日本人口以减少28万垫底。

第二是“基础建设最完整”的国家——英国,原因是英国在世界银行物流系统排名第八,而在十二国家敬陪末座的是柬埔寨(73名)与菲律宾(71名),表示这两个国家基础建设相对薄弱。

第三是“失业率最低”的国家——柬埔寨,主要是柬埔寨的2016年失业率仅0.3%,而加拿大失业率6.6%与泰国的失业率5.7%,进陪末座。

第四最具“政治稳定度”的国家——加拿大,根据RSP Group的全球政治风险指数,因加拿大的政治稳定度总分92分,高居全球第一;相反地,菲律宾与越南的政局不稳出名,均以68分,远低于全球平均72分,表现最差。美中不足的是,柬埔寨是未能列入评比的唯一国家。

第五是“去年平均国民所得最多”的国家——美国,美国去年国民所得来到5.96万美金(将近人民币40万)最多,前年排名第一的澳洲因为澳币兑美金大幅贬值,屈居第二、而柬埔寨国民年收入约1,300美金(合人民币不到0.9万)最少。美国国民平均所得是柬埔寨的45倍。

第六是“大学全球排名最好”的国家——美国,根据Time Higher Eduction机构资料统计,排名全球前500名大学中,美国占76间、英国35间分别排名第一、二,马来西亚、菲律宾、泰国、越南与柬埔寨都因未能有一间大学入全球500大名校垫底。

第七是“房价所得比最低”的各个国家主要城市——加拿大的温哥华,根据Numbeo网站统计,若以11个国家的最主要城市来评比,以加拿大温哥华房价所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可购得一间房产),购房压力最轻松,而以柬埔寨114年,购房压力最重。

第八是最具“房产透明度”的国家——英国,根据JLL仲量联行2016全球房地产透明度报告,在评估全球109个国家中,英国、澳洲、加拿大与美国依序名列世界前四名,属于房产交易信息最为公开透明的国家;而越南以全球68名在我们比较11个国家中垫底,柬埔寨则也是因为未能列入JLL行的评估报告中,所以此项目无法跟其他10个国家比较。

第九是“租金表面年报酬率最高”的国家——美国,根据Numbeo网站资料,去年美国前30大城市平均以租金年报酬率(表面)超过10%居冠,而柬埔寨首都金边投资报酬率已经从先前的10%最高点下滑至7.4%、但若考虑柬埔寨当地银行贷款利率后,租金净报酬率小于零。

第十是“去年平均房价涨幅最高”的国家——新西兰,根据Global Property Guide统计,新西兰去年平均房价上涨13.8%最高,而泰国的-1.3%,表现最差。

其实我们深知做这项评比,有些吃力不讨好,但总是希望我们能力求评比角度客观与中立,对有意投资海外房产的人有些帮助。惟有些国家的数据,尤其是柬埔寨,许多项目都未能被国际机构纳入评比,显示该国家相对信息很不透明,是值得投资人特别注意的。

 

益立信不动产锺仁义董事总经理专栏全集

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海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房?| 澳洲

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  1. 为何部分海外人士用澳洲公司投资澳房?

所有权

公司不同于个人,是法律意义上的实体,可以独立拥有资产,即公司名下的房产公司所有。而公司归股东所有,是股东间接拥有资产的一种法律形式。

资产保护

由于公司一般是有限责任公司,所以在公司名下的资产具备一定的保护。

也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题,最多只能追究到这个公司里面的资产,而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护,但有一定的限度。

收益权

公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体,资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。

值得注意的是,公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务,以提高公司的收益,控制成本。

控制权

公司名下的资产由公司来控制,而公司是由董事来控制,董事是由股东来控制,而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。

  1. 海外人士如何开设澳洲公司

注册公司要求

  • 公司名称:公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾,其他词具体查询。公司名称一般不能以信托公司银行或其它被认为意思相似的词结尾。
  • 标准法定股本:通常法定资本100澳元,而注册资本无须验资,资金到位不限。
  • 董事: 每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。
  • 股东:最少一个股东,没有国籍限制,而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。

注册流程

  • 向澳大利亚证券投资委员会(AustralianSecurity & Investment Commission,简称ASIC)进行申请Australian Company Number,简称ACN;相关链接:http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf
  • 澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number,简称ABN,以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接:https://abr.gov.au/
  1. 海外人士的澳洲公司投资澳房时,如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费?

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为:

  • 非澳洲常住居民的自然人;
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司;

一、

  • 由两人或多人合计持有控股权益的公司,并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人,或者为外国公司;
  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人;或者
  • 由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

二、澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司作出补充与修订,必须申请FIRB

  • 由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司;
  • 由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司,并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。

三、一言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%,则一般会被定义为澳洲公司,即可豁免FIRB申请。

  1. 海外人士的澳洲公司投资澳房时,如何豁免海外人额外印花税

以昆士兰州为例,在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(Controlling Interest)一词。

一言以蔽之:澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%,则一般会被定义为澳洲公司,即可豁免FIRB申请。

  1. 没有本地收入的海外人士如何通过澳洲公司得到澳洲银行贷款?

投资项目类型(购物中心、酒店等):

案例一:由海外人士(没有本地收入)持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心,因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值,该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。

此外,若通过内保外贷与Letter of Credit的形式,将有可能获得更高的贷款额度。

地产开发项目(公寓、联排别墅等):

案例二:地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐,当他们持有澳洲开发公司绝大多数股份时,若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份,那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例,甚至有可能会被豁免预售要求。 

* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。

  1. 海外人士的澳洲公司如何进行股份转移?

转移步骤:

1. 准备股份转让协议,包含日期、对价、受让人等关键条款(注意增值税等);

2. 注销或减少转让人的股份证书;

3. 出示或增加受让人的股份证书;

4. 在股份变更的28内递交ASIC 484表格进行政府登记。

 

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竞拍豪宅感压力大?听听临床心理学家的专业建议 | 澳洲

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从全球来看,“房地产”与“房产拍卖”是一回事。对于大多数买家而言,总有一天通过房产拍卖购房这一选择会摆在他们面前。需要重点注意的是,拍卖会上气氛紧张,对于大多数人来说,拍卖过程会让他们倍感压力,且不可预测。在拍卖会上,买家会因一再受到催促而感到紧张,于是便开始凭着自己的感觉出价,偏离了他们最初计划的价格,这会导致购房费用超过他们规定的上限,或者错失房产。

虽然在大多数国家,房产拍卖允许在网上购买,但最常见的房产拍卖形式是现场拍卖会,或者在拍卖行里,由拍卖师主持,买家亲自出席,相互竞价。

由James Pratt主持的房产拍卖会
James Pratt主持的房产拍卖会

房地产经纪商会为买家提供在拍卖日竞拍房产的最佳谈判建议,包括如何开始出价、立刻出价以及制定出价上限计划。不过,除了制定策略之外,其他方面也应重点关注。切记保持冷静,控制自己的情绪,这样才能在拍卖日当天保持清晰、准确的思路。

来自澳大利亚黄金海岸(Gold Coast)Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩(Ashley Gilmour)表示,买家在拍卖会上出价时感到紧张是很正常的,但重要的是,不要被自己的情绪牵着走,不要把自己制定的计划抛在脑后。

房产拍卖充满不可预测性,而且,买家的个人情况会进一步增加自己对于最后是一举拿下房产还是遗憾错失的压力。在拍卖日当天保持清晰的思路,能够让您赢得最佳谈判机会,顺利拍得房产。

澳大利亚黄金海岸Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩(Ashley Gilmour)
澳大利亚黄金海岸Vitality Unleashed Psychology的顶级临床心理学家阿什丽·吉尔摩(Ashley Gilmour)

以下是阿什丽提供的一些宝贵建议,这些建议能够帮助您在拍卖会上竞拍房产时控制好自己的情绪。

在参加拍卖房产开放日或展览之前:

1、最重要的是,具体明确您希望购买什么样的房产以及您的理由

当我们不确定自己具体想购买什么样的房产以及购买理由时,会更容易不知所措、模糊焦点和迷失方向,在需要采取行动时也会无动于衷。

2、在脑海中演练您希望拍卖日当天的情况如何发展

要想做到这一点,您可以找一个舒适、安静的地方,闭上眼睛,在脑海中想一遍拍卖日当天从开始到结束的整个过程。要尽可能详细,可以重点关注您在周围看见、触摸、感受、闻到和听到了什么。

3、事先计划

以便在拍卖日当天尽量不给自己布置任务,不给自己许下其他承诺。这样,您就不会在原本就很紧张的拍卖会上给自己增加更多压力了。您可以利用拍卖日早上的时间制定策略。

拍卖日:

拍卖日当天,确保自己集中精力,控制好情绪至关重要。这样,您可以在采取行动之前保持清晰的头脑。以下建议能够帮助您做到这一点:

  1. 早上醒来时,在您正式开始新的一天之前,可以冥想30分钟,并做呼吸练习,从而让您的大脑进入平静状态。然后,您可以在脑海中想一遍您希望接下来的一天如何发展。
  2. 享用一顿健康的早餐,为自己补充足够的营养,让您的大脑和身体能够正常工作,让自己保持平静。
  3. 来一场轻快的晨间漫步或者其他锻炼,摆脱过分紧张的情绪。
  4. 一整天尽量屏住呼吸,控制好自己的情绪。
  5. 在拍卖现场应保持理性的头脑,以便坚持自己制定的计划。同时,提醒自己以下事项:
    • 您的理想购房花费
    • 您的出价上限
    • 这不仅是能够满足您的需求的房产,还是您有能力购买的房产
  6. 在拍卖会上,应留心观察其他买家(和拍卖师)的情绪,并集中精力。这样,您就不会陷入他人的情绪之中,任由自己违背事先制定的计划。

拍卖会后:

现在,再来看看拍卖会结束之后。您可能会庆祝自己大获全胜,也可能会空手而归。如果是前者的话,干得好!这是好消息。如果是后者的话,也要振作起来,因为这显然不是最后的结果。现在,是时候反思一下您在整个过程中运用所有上述建议策略的情况。您在哪些方面做得很好?您在哪些领域有待改进?应将这次经验当作获得自我成长的机会,而不是令人失望的结果。当您能够利用这次经验获得成长时,就是一种进步。然后,您可以利用在整个过程中学习到的经验,改进您在下一次房产竞拍中的表现!

拍卖在各大房地产市场变得日益流行。训练自己采用除正常渠道之外的其他方式购房,将有助于您购得理想房产。

相关文章:【加州拍卖购房:来自《与卡戴珊一家同行》房地产经纪人的建议

 

美国和澳洲顶尖拍卖师James Pratt专栏全集

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期房贷款难度加大!买房前务必搞清楚的四大问题 | 澳洲

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内容摘要

  • 银行在审批墨尔本布里斯班期房贷款时非常保守
  • 约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项
  • 目前仍可从非银行和私人借贷机构获得贷款,但利率大幅提高

我在3月时曾谈到抵押贷款购买单间公寓非常困难,尤其是期房。【贷款购买澳大利亚期房:你需要知道的残酷事实

Aussie Home Real Estate联席董事Li Ming向《澳洲人報》(The Australian)透露,自那时起,约有80%的中国购房者已经无法结清购房款项。

主要问题在于,由于新出台的借贷政策非常严格,因此,外国投资者没有资格申请抵押贷款。

银行认为,布里斯班墨尔本中央商务区未来房价下跌的风险最高,因此,对于贷款申请的审批非常谨慎。

虽然目前许多中国投资者正在尝试将结算期延长12个月,但也有一些中国投资者正在尝试彻底解除合同,并转售公寓

然而,转售公寓本身也有困难,那么有没有第三种选择呢?是否仍有可能获得贷款,并完成期房的购买呢?

是什么引发了这场完美风暴

我们不过多分析宏观经济状况,而是从两方面来看待这一问题。

一方面,中国政府正在打击资本外流,其中大部分资金正是流向(显然)包括澳大利亚在内的海外房地产市场。

另一方面,澳大利亚政府不得不尝试放缓海外投资,从而迫使银行限制其借贷政策提高税收

基本上,如果你在过去6到12个月内购买了期房的话,将无法申请抵押贷款,除非结算期还有3个月。

此前,如果结算期还有18个月的话,也会有借贷机构考虑你的申请!

这一政策上的变化清楚表明,银行变得越来越担心未来的房产估值。

如果银行拒绝我的贷款申请怎么办

除了主要的澳大利亚银行和借贷机构之外,非银行借贷机构可以提供帮助。

不过,利率通常高达8%并且会向你收取高额开户费

你也只能申请相当于房产价值70%的贷款。

私人借贷机构的年利率通常为12%,但可以考虑特殊情况,如果你拥有海外收入或者职业特殊的话,这点非常重要。

这一类型的贷款通常为短期贷款(一般为1至3年),不过,如果你能找到合适的借贷机构的话,也可能申请到30年的长期贷款。

最重要的是,贷款受限的原因在于,大部分借贷机构的运营都受澳大利亚审慎监管局(APRA)的监管。

它们必须遵守特定的风险限制,以便将其贷款额保持在控制范围之内,因此,它们只将特定量的资金投放到期房抵押贷款中。

如果这部分资金用光,申请就很容易被拒绝。

这就是现在的普遍情况!

转售我的期房如何

如果你已经支付了10%的订金,但现在发现自己不符合贷款条件的话,转售期房绝对是一个在法律上切实可行的选择。

如果时机把握得好的话,你甚至还能赚上一笔。

不过,这并不意味着这是一个轻松的选择!

首先,你签订的合同可能有转售限制,因此,务必确保与律师商议,避免违反这些条件。

其次,你必须切记,你将会与开发商形成竞争,因为开发商仍在出售剩余房源(虽然通常是由房地产经纪商而非开发商自己操作的)。

最后,你将需要负担资本利得税(CGT)、印花税和房地产经纪商中介费。

仍考虑购买期房吗

作为中国投资者,你可能会考虑购买标准住宅(房产)。

你将能够向更多借贷机构贷款,并且有资格申请更具竞争力的利率

期房和高密度住宅的估值通常较低,因此,如果你仍然希望走这条路的话,务必确保你手中有额外的资金能够填补差额。

最后,务必向抵押贷款经纪商咨询,与其探讨你的情况以及你的投资计划。

确保向专业的外国投资者和期房房产经纪商咨询。

向恰当的借贷机构提供令人信服的证明,是通过贷款审批的关键。

关于Home Loan Experts

Home Loan Experts是澳大利亚领先的专业抵押贷款经纪商。该经纪商由董事总经理Otto Dargan于2006年创立,专注于无保证金、特殊职业、非居民和不良信用贷款,以及首次购房者、投资者和专业人士折扣业务。Home Loan Experts的贷款额超过10亿美元,并荣获多项行业和客户大奖,包括2014年十大独立经纪商、2015年“最佳客户服务”类奖项、2016年企业进步奖以及2015年澳大利亚经纪商奖“年度(非专营)优秀经纪商”。

 

澳洲房贷中介Home Loan Experts常务董事Otto Dargan专栏全集

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澳洲房屋出租:自寻租客,省钱;委托经纪,省事 | 澳洲

当顺利交房后,买家要考虑的下一步就是如何将物业出租,为自己带来利润,同时也可以抵偿部分的贷款利息。那么作为准房东,买家们要注意些什么问题呢?

首先,买家需要考虑,是自己寻找租客管理物业还是委任专业的地产经纪代为管理。自己管理出租物业可以为业主省下一笔可观的管理费用,还能与租客建立更为直接的友好关系。如果业主居住所投资房的附近,并了解相关的租赁法律和拥有空闲的时间的话,这不失为一个可行的办法。相反的,选择专业的地产经纪可能为更佳的办法。尤其是对许多居住在海外的业主,由于没有过多的时间来管理出租物业,所以,及时选择地产经纪安排出租事宜最佳。

无论买家做出何种选择,值得注意的是,拥有一套投资物业并非一本万利毫无风险的。业主应当确保为物业进行合适的保险。同时,作为房东,业主也应当购买适当的房东险,例如房屋损坏时的房租损失,租客违约搬走的损失等。

其次,买家需要考虑的问题是,如何选择合适的地产经纪代为管理自己的出租物业。澳大利亚的地产经纪必须经过专业的培训获得执照才可以从事该项服务。一般的地产经纪公司会同时提供出售与出租服务。然而,术业有专攻,买家如果从某个地产经纪公司购买了投资物业,可以继续选择该公司代为管理出租物业,当然也可以选择其他合适的地产经纪公司。根据经验,买家应当至少与2~3家不同的地产经纪公司接洽,了解他们的费用及所能提供的服务来帮助做出决定。值得注意的是,一般经纪公司无论是在出售还是出租时都无法保证租金金额的,只会给出相应的市场标准,买家亦应当根据市场价为出租物业定价。在与地产经纪接洽时,买家可以考虑以下问题:

  • 该经纪公司目前管理着多少租赁物业;
  • 该地产经纪在当前公司工作了多久?
  • 该经纪公司是否定时检查出租物业?
  • 该经纪公司如何有效审查潜在租客
  • 如果租客迟交房租了,该经纪公司有何办法来解决?
  • 管理费用包含了哪些服务?

一旦买家确定了经纪公司,应当及时与经纪公司签订代理协议。协议内容应当经过双方协商而定,例如:多久检查一次出租物业等。目前大部分的经纪公司都收取一周的房租作为租赁服务费以及相应的管理费。一般管理费按照每周租金的百分比收取(一般在5%~12%)。服务协议里也会列出其他的费用,例如:出租广告费、起草租赁协议费以及其他可能会收取的费用等。买家应当在签订服务协议前确保自己的责任与义务。

 

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澳洲资产折旧抵税系列(五):业主利益最大化 | 澳洲

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澳洲税法是鼓励投资的,其中一个重要的表现就是赋予投资者对其资产进行快速折旧的权利(比如应用递减价值法,双倍计算折旧额),以扩大其投资初期抵税的基数,不仅可享受税务上的优惠,还可增加其现金流和投资回报。因此许多投资者在其投资的前五年内,就可能把一半或将近一半的资产折旧额全部冲抵掉。不过前提是, 投资人需按税法规定,每年按时申报相应的资产折旧抵税额,否则过了一定的年限(通常是两三年),上述抵税额是无法追溯的。

绝大数的投资人会选递减价值法(DV),因为它能使投资初期的折旧额最大化。然而原始成本法(PC)也有它的用武之地。譬如当业主在出租该房产一年后搬进去自住,一年后,他又搬出来。因为业主自住期间的折旧是无法抵税的,因此为了最大化业主的利益,应选用原始成本法,使业主自住期间的折旧额损失最小,保证他第三年重新投资后,资产的账面价值最大化。

案例分享

2009年小王买了一个独立新房(土地+房子组合方案) ,包括四房两卫浴双车库,其中土地26万澳元,建房24万澳元,共计50万澳元。若小王将它用于投资用途,请问他每年大约可抵多少税?

根据税法的规定,我们为投资人小王制作了一份跨度是40年的资产折旧抵税报告,详尽列出在递减价值法(DV)和原始成本法(PC)两种方法下,他每年可以申报的折旧抵税额。由于篇幅的限制,下面只列出前五年的折旧总额:

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如果小王选择递减价值法(DV),他可在第一年可申报高达一万元的折旧抵税额,而在第二年仅可申报8千元的折旧抵税额,以此类推。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

 

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澳洲资产折旧抵税系列(一):合法避税 现金为王 | 澳洲

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当下全球经济的萎靡不振和商品价格/货币汇率的动荡不安,使投资固定资产(包括出租房或生意)重新成为人们投资的焦点。在澳洲投资固定资产的优点很多,除了长期稳定和可观的增值外,它还可以带来独特的资产折旧抵税额度,每年可为投资者省下一笔可观的税金(每年可达成千上万的现金返还),不仅可以增加他的现金流,进而提高投资的回报率。

固定资产折旧(depreciation)与投资人的收益密切相关,已成为投资人置业前,进行项目可行性分析的重要依据。同时,一些房屋开发商,也将一份有价值的资产折旧抵税报告作为吸引买家的市场营销手段。

资产折旧与避税、省税的关系

固定资产拥有寿命(effective life)且寿命是有限的。澳洲税务局允许将固定资产当作一个会经历生老病死的物体。资产折旧的核心思想是,随着时间的推移,资产将会产生贬值(depreciation)。那么这一贬值部分是可以在一定时期内,每年按照一定的比例计入投资的支出项目中,从而合法地减少收入,达到少缴税或不缴税的目的,实现投资人在税务上的利益最大化。

在众多避税省税的方法中,资产折旧抵税报告是一个重要且被广泛应用的工具。每一个拥有固定资产的投资者都应该善用它。真可谓:交税是光荣,逃税是犯罪,省税是智慧。

资产折旧是帐面上的一种花销,有别于一些普通项目的支出,如维修费、地税等,资产的拥有者不需要日常额外的资金投入,却可享有每年报税后得到的额外收入,大大地改善了现金流和财务状况。另外,购买资产折旧抵税报告的费用可当年全部用来抵税,果真是利大于弊啊!(弊处将在以后讨论)

折旧申报者必须是该资产的拥有者(owner),这包括对其的部分拥有(如一些年青人把单元房的部分房间出租,在和别人共享住房的同时,同时享有出租的房间折旧带来的抵税好处,一举多得)。所以租客或承租人不可以申报不属于他们的资产折旧。

澳洲税法规定,资产折旧抵税报告只能由专业建筑估算师(Quantity Surveyor)出具,同时他必须是注册税务代理(Registered Tax Agent)。为了保护您的合法利益,请尽快联系专业估算师,他会最大化您每年的折旧抵税额度,并提供百万专业保险保障,让您投资好回报,无烦恼。

 

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澳洲房产投资守恒定律:买一栋,守一栋 | 澳洲

我前几期的一篇文章中,曾提到当年我从一位犹太富翁手中购得“霍克大楼”的故事。这件事对我的意义,不仅仅是为我事业发展提供了至关重要的“一桶金”,更让我在这位犹太富翁那里学到了一条房地产经营的金科玉律——“Buy one, keep one(买下一栋,守住一栋)”。

我和很多国内来的投资者打过交道,他们有些是我的客户,有些是我的朋友,我发现过去一些人会有这样的念头,即还没有买房子的时候,就已经在考虑卖房子的事情了。当然咯,房地产作为一种产业投资,兼顾买入卖出,全盘计划也是无可厚非的。问题在于,他们卖掉房子的理由是什么?

首先,有的人认为,房产增值再多,总归是数值上的增加,唯有低价买入后高价卖出套现,拿到“真金白银”,才算是真正赚钱了。因此,他们对于房地产市场固有的波动规律总是缺乏足够承受力,往往一见风吹草动,就会迫不及待地把房产卖掉,换来“可靠的”现金后,才能安心。

其次,有些人可能是多种产业的投资者,出于维持“现金流”运转的考虑,觉得房产持有太多,会“栓死”太多现金资金。因此或不愿持有太多房产,或者在别的领域经营遇到问题时,由其是不幸遭遇“金融危机”这样的大气候困局时,首先想到的就是卖掉投资房来解决问题。

其三,部分本钱较小的投资者,加之受到中国传统的“求稳、保守”观念的影响,奉行“卖掉一栋,才买一栋”的做法。所以他们在购买新的房产之前,会先考虑卖掉原有的房产。

最后,还有一种人,他们无论在哪一个领域内,都只打算做短线的投资。也就是所谓的低价买入,高价抛出;快速买入,快速抛出。这些投资者,在中国的股票或房地产市场上也呼风唤雨过,因此也带着这一经验运用到了澳洲的房地产市场中。

而我的“买下一栋,就守住一栋”的房地产持有理论,恰恰与以上这些投资人士的观念截然相反。

为什么投资房地产,尤其是在澳大利亚投资房产,无论买入了多少套房产,始终不该卖掉房产,又怎样能够做到不卖掉房产呢?

第一,土地的拥有者,永远是整个时代的最大赢家。人类近200年的历史告诉我们,自从进入近现代社会以来,整个社会其实就是由三种人群所构成:工人、资本家和地主。虽然今天的工人已经进化到“白领阶级”,但不变的是什么?是一天八小时的工作;是一周五天的周转;是一年到头的勤勤恳恳;是一辈子的辛劳;但换来的是无论工资多高多低,反正一失业,就要面临窘境的结果。资本家呢?当然钱比工人赚得多,可日子过得一定舒服吗?他要从别人那里租来地皮开商店、办企业、开工厂,怎样筹集成本;怎样控制支出;怎样管理雇员,工人只要一天工作8小时,可资本家除了睡觉都要把所有精力都投入到自己的事业中去的,有时还得赤膊上阵。就是这样还有经营失败,破产倒闭的风险在等着他,论辛苦可不亚于工人。那么谁最开心?就是把土地和土地上面的厂房租给资本家的地主了,他不用劳动,无需费心经营,不管旱涝雨晴,只管到时收钱。只是在这个世界上,工人到处可以招工,资本家什么生意都可以做,唯独土地是有限的,因此土地的所有者也是有限的,能够靠土地获利的才是世上最幸福的人。

第二,回到澳大利亚的环境中,同样也是这个道理。因为澳大利亚的别墅都是带土地的,买房子其实就是在买土地,占有房产越多,意味着占有的土地越多。而且澳大利亚的房地产在过去的半个世纪中呈现出稳定的上升趋势:20世纪60年代,全澳的房产均价为8千澳元/套,80年代上升到8万/套,90年代达到15万/套,2000年前后升到30万/套,如今更是达到了56万/套(2010年)日后星移斗转,世事变迁,但不会改变的是你,或者你的家族后代,作为“澳洲地主”获得的房产红利。土地,只有土地,才是最终的“真金白银”。

第三,房地产在澳洲,不仅可以作为“保值器”,也是一个灵活方便的“现金吐纳箱”。这是由两点决定的。一方面,澳大利亚本地居民的居住习惯培植了稳定的租客市场。根据调查,目前澳洲的永久定居者当中(也就是不包括留学生在内)有30%的人是长期租房生活的,有的甚至是终生租房者。而且和中国人理解的不同,这些长期租客并非都是低收入群体,他们当中不乏收入较高且稳定的中产阶级。再加上流动人口的因素,因此租房一定是一种刚性需求,庞大的租客数量撑起了坚强的出租市场。正因为如此,纯粹作为投资的房产(非自住房)从出租中所获得租金收入,可以一定程度解决不少投资人对现金流的担心。另外,澳洲贷款制度对于民用住宅是最为宽松优待的,这一点区别于其他一些国家(比如中国),许多国内投资者正是对此不甚了解,才缺乏持有房产的信心的。我举一个例子,根据澳洲银行的规定,如果购房者所购房产升值了,即可向银行申请升值部分的80%作为新的贷款,而且申请来的贷款金额,完全可以用到别的行业领域投资上。这个优越性,往往被本地的很多投资人,生意持有者用于成本筹集或资金周转的利器。所以不要担心房产会淤塞住你的资金。

第四,我是最反对带着“投机”的目的来做澳洲的房产投资的。因为要“投机”,所以为了实现利润最大化,从投入上看,可能要冒资金链紧张的风险;从目标上看,可能会冒“所有鸡蛋放在一个篮子”里的风险;此外作为来自国内的炒房者,汇率风险,宏观经济风险,都会因为他们“投机炒房”的做法而被大大放大了。再稳定的一个投资行业,也不能保证在一两年的短暂时间段中,可以稳赚不赔。所以奉劝所有有意投资澳洲房产的人士,千万不要把它当作赌场,靠掷骰子来博取你的运气!

其实通过这几年与国内投资者接触了解,我发现人们在海外买房的动机已经发生了变化,如今越来越多的国内投资者已不再是人们过去所说的“炒房团”了,因为他们并不是把房产作为买进卖出的一种投机行为,而是更多学会了如我以上所说的长期持有了。因此,要想真正成为一名成功的房地产经营者,一定先要学会“Buy one, keep one”。

 

澳中集团主席金凯平专栏全集

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