各國頻出海外投資限制令 唯有加拿大房市持“開放”狀態

“加拿大政府對外國投資支持性”政策、人民幣兌加元升值、加拿大央行降息、中國工商銀行加拿大子行的成立,這些都讓中國買家對加拿大房地産市場趨之若鶩。

目前,澳大利亞和中國香港已對海外房地産投資進行了嚴格限制。但加拿大還沒有采取任何類似的措施。即使是在多倫多和溫哥華等此類房地産投資火爆的地區,都還沒有實施限制令。

據我所知,購買中國香港房産的投資者如果沒有當地的永久居留權,就必須支付15%的印花稅。這也就相當于土地轉讓稅。而今年2月,澳大利亞政府也宣布,提高海外買家購買其住宅房産的申請費用,幷規定一旦違反其投資條例,將面臨多達房産價值25%的罰款。

2014年12月,加拿大房産的權威——加拿大按揭及房産公司(Canada Mortgage and Housing Corporation)公布了加拿大住宅房産海外投資的數據。不出所料,多倫多和溫哥華占其中最大的比例,分別爲2.4%和2.3%。

同時,該公司總裁埃文·席道爾(Evan Siddall)稱,“在我們看來,加拿大房地産市場外資不存在過度現象。”這對中國買家來說無疑是個好消息,可以趁現在這樣有利的投資環境行動起來。

因此,對所有投資者來說,最具有吸引力的市場無疑是那些供需平衡,幷保持强勁上漲趨勢的市場。我想,加拿大應是理想的選擇。

Craig Doherty專欄全集:

Craig Doherty解析加拿大房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或郵件craig@canadianpartners.ca與律師Craig Doherty近距離接觸。

在加拿大買房如何買得放心 住得安心?購前驗房是關鍵

什麽是驗房?

驗房,是買賣房屋中不可或缺的環節。由專業的驗屋師親自實地檢查,幷主要通過眼睛觀察的方式來對于整個房屋狀態進行評估。

驗屋師需要對房屋的狀况和結構做一個綜合評定,其中主要包括對如下內容的檢測評估:

  • 地基
  • 門窗
  • 屋頂(如果可以做到,且符合安全)
  • 外墻
  • 閣樓
  • 管道和電氣系統(可見部分)
  • 暖氣和空調系統
  • 天花板,墻壁和地板
  • 絕緣材料(可見部分)
  • 通風系統
  • 排水
  • 建築物的結構完整性總體評估
  • 公寓的公共區域

驗屋報告包括什麽?

在進行完整評估後,驗房師會整理出一份可靠全面的報告,報告中會提及驗房過程中發現的房屋問題和改善建議,包括:

  • 房屋主要系統和結構的狀况
  • 存在安全隱患的區域和部件
  • 需要更換維修、或近期將要進行更換維修的區域和部件
  • 已經不工作、或需要更換的任何設施
  • 所有房屋過去發生問題的現象和證據

這些內容能够讓業主更進一步認識到房屋中一些平時看不見摸不著的問題,從而買家對于改善房屋、向賣家提出整改要求等有所幫助和依據。

獲得驗房報告後買家可以做什麽?

買家對于驗房報告中所提及的內容進行自我權衡和評估之後,可以做出以下决定:

  • 要求賣家進行維修和整改
  • 買家接受房屋的缺陷,自行維修
  • 要求調整價格
  • 放弃房屋的購買

不少賣家會在上市售房前進行驗房, 儘管買賣當下閱讀賣家的驗房報告對認識房屋優缺點有所幫助,但仍舊强烈建議買家自己找一個可靠的驗房師對房屋再一次進行驗房,以免後顧之憂。

另外,對于買家來說驗房顯得尤其至關重要。驗房不僅給了買家一個提出問題和認識問題機會,而且讓買家還獲得房屋全方面“健康狀况”的一手資料。

驗房師什麽都能檢查嗎?

事實上,驗房師幷不是萬能的。正如上文所提到的,一般,驗屋師是通過眼睛觀察幷結合多年經驗進行驗房,許多超出工作範圍和看不見的地方他們也心有餘而力不足。(例如:被雪覆蓋的屋頂)

驗房的費用是多少?

一般,費用在$350 – $600不等

驗房費用根據房屋本身的大小和情况會有所差异,驗房師的資歷和經驗也不同程度的影響了報價。驗房費用幷沒有上限設定。

如何尋找靠譜驗房師?

買房絕非小事,買家一定要做足調查以便找到一個可靠,經驗豐富,知識淵博的驗房師。

尋找驗房師時心中謹記的標準有:

  • 能够提供書面驗房報告
  • 能够提供專業性的參考
  • 其經驗能與買家正考慮的房屋類型匹配
  • 有專業認證,充分證據證明擁有多年經驗和專業訓練
  • 能够提供書面合同

聘請驗房師時要確保:

  • 對比多個驗房師及其報價
  • 查看客戶評價
  • 詢問其培訓、訓練和實戰經驗
  • 要求查看其正在使用的檢驗報告垯本複印件

雖然現在加拿大大多地區房地産市場火爆,搶Offer時拿走驗房條件的情况頻頻發生,但爲了房屋的健康,以及居住的安全和舒適性,驗房環節確實不可隨意忽視。其實,房屋就和人一樣都有壽命一說,爲了房屋健康延壽,時隔幾年做一次健康檢查也無妨。

曉清專欄全集:

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通

如何把握加拿大利好機會貸款買房?

加拿大央行四年來首次變更隔夜利率(overnight rate),將其降低25個基點至0.75%,這對投資加拿大房産的買家而言是個重大利好消息。

“相應的銀行利率爲1%,存款利率0.5%,”加拿大央行官方表示,“這一决定是爲了應對最近的石油價格暴跌對加拿大經濟增長和潜在的通貨膨脹的不利影響。”

2014年年底,在加拿大央行宣布降息之前,市場就預測加拿大央行將在未來幾年提高利率,現在看起來不太可能。而現在重要的問題是——中國買家如何能從中獲利?

下面,我爲投資者列出在加拿大獲得房貸的5個步驟:

  • 步驟1:選擇貸款渠道

除非是有著雄厚財力的買家會選擇現金購房,否則,大部分都會選擇貸款購房。

在加拿大,海外買家共有2種貸款途徑:銀行和貸款經紀

銀行貸款:在銀行申請貸款有一個潜在的限制就是其提供的産品有限。一般買家可申請到30%的首付。

不過,加拿大數家銀行現已意識到中國買家在貸款上所面臨的挑戰,已與中國大陸銀行建立合作關係,幷推出貸款産品,特別是加拿大的豐業銀行。

貸款經紀人:由于貸款經紀人與許多個不同的銀行都有業務往來,所以買家在貸款上會有更多的選擇。一般可申請到35%左右的首付。

注:海外買家在申請貸款時,需要出示信用記錄。比如:個人在自己國家的2年稅務報表

  • 步驟2:簽訂貸款合同

在簽署了貸款合同後,意味著買家簽訂了一項法律合同。如果買家無法償還貸款的,銀行有權將房産收回。

注:貸款額爲本金,在還款期間還應支付利息。加拿大貸款利率爲:2.8%-3%

  • 步驟3:貸款預批

看房之前,大多數房地産、銀行和經紀人會建議買家申請貸款預批。這項免費服務將根據買家的資格和個人信用評級,幫助買家預知自己可獲的貸款金額。銀行或者經紀人會詢問你的收入和個人財務狀態,以及檢查您的信用評分。

120天內,買家可獲知貸款金額以及貸款利率。如果利率走高,貸款利率不受影響;如果利率下降,買家會獲得更低利率。

貸款預批可以讓買家在與經紀人協商房價時處于更有利的位置,幷能對自己所需負擔的房産有一個清晰認識。

不過,貸款預批不具法律效應,也不能保證所預先核准的金額。在提交所需資料檔案後,還需要在律師和銀行的幫助下做最後的審批。

  • 步驟4:確定貸款規模

通常,買家最多能獲得房價95%的貸款,所以還需要支付房價5%的頭期款。

  • 步驟5:選擇貸款

所有的抵押貸款都對首次購房者開放,選擇真正適合自己的那款貸款是一項艱巨的任務。

在大多數情况下,風險承受能力是一個關鍵因素。利率會隨著市場而改變,買家需要確定的是,變動利率和固定利率哪個更適合自己。

Craig Doherty專欄全集:

Craig Doherty解析加拿大房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或郵件craig@canadianpartners.ca與律師Craig Doherty近距離接觸。

 

多倫多房産投資後起之秀——Richview區

多倫多是加拿大最大的城市,亦超越芝加哥成爲北美第4大城市。多倫多市是大多倫多地區的心臟地區,也是安大略省南部人口稠密區的一部分。金融城之一、最宜居城之一和種族最多樣化之一概括了多倫多的所有特徵。

除了一些被新移民所熟悉的社區以外, 如今坐落在多倫多市西邊Etobicoke的Richview社區也越來越被人們所認識。許多人被這裏的社區環境和地理位置吸引,不少人逐漸選擇在這裏安居樂業,其中也不乏一些我們耳熟能詳的“大人物”,例如多倫多市長Rob Ford和加拿大總理Stephen Harper。

  • 地理位置

Richview社區東至Royal York Rd,西至高速路hwy427,南北邊以Eglinton Ave及Dixon Rd爲界。可以說它被諸條主幹道所包圍,其交通便捷程度有目共睹。

此外,Richview周邊的幾個小區也頗受當地人歡迎,如Princess Anne Manor、Humber Heights、Humber Valley Village等,這些社區普遍環境一流,公園遍布,尤其到了夏季鬱鬱葱葱的社區環境讓許多人陶醉。

社區概述

Richview社區男女比例相當,男性占50.87%,女性占49.13%,社區規模適中, 人口密集程度不高,所以其中的人員複雜性也相對比較不明顯。

整個社區的移民比例低于多倫多城市水平,本地居民占絕大多數,社區中普通話的使用者比例極低。英語及意大利語的使用人數最高,因此白人社區的特點在這裏都得以體現。

社區的主體人群爲青壯年,其中20—44歲的人群超過四分之一,已婚人群比例爲62.39%。整個社區年齡分布合理,各年齡段的人們都願意選擇在這裏居住。區中65歲以上老年人比例超過19%,這也很好的驗證了社區歷史的悠久,以及環境的優美和安逸。

Richview社區家庭總體受教育程度較高,家庭收入穩定,多數人擁有良好的職業。絕大部分的居民從事著服務和零售業、還有不少從事管理相關工作,因此這個社區白領比例很高。

15.85%的居民擁有College,28.5%的居民University以上文憑,社區內家庭平均收入爲$156,052,高出了多倫多的平均水平。

Richview社區的房屋幾乎百分之百都是Single Detached獨立屋,在這裏半獨立的比例非常少,幷且社區內租住比例也近乎于零。這種單一的住房形式保障了社區內人口的組成,避免了過多的流動人口,變相的保證了這個社區極高的安全度。

作爲一個有一定歷史根基的成熟社區,Richview社區內的房屋普遍年齡偏大,百分之六十以上的房屋年齡在26-60之間,更有將近百分之三十的房屋擁有超過60年的房齡,小于10年的新房的比例較低。

  • 交通出行

住在Richview社區出行十分便捷,不用數分鐘就能到達hwy427及hwy401,區內還有多條TTC公交車經過,如果去多倫多市區上班, 那麽達成地鐵也幷不麻煩。

從這裏出發去多倫多國際機場只要短短十分鐘, 如果您在機場附近上班,那麽住在這裏就再方便不過了。

  • 學校教育

許多有學齡兒童的家庭在安家時都會首當其衝考慮的孩子的教育問題。幷且,學校教育這一因素如今不僅是選擇居住社區的重要因素,更是成爲不少投資人青睞的投資項目。

Richview社區中擁有諸多讓家長放心滿意的學習,從小孩子就能在這裏接受到優質的教育,這使得不少家長對這個社區的好感又增加了不少。

社區中的Richview Collegiate Institute(RCI)是一所口碑很好的雙語高中,學校通過廣泛的學術課程以及校外課程來培養孩子,旨在培養孩子們的領袖精神和終身學習習慣。自1958年以來,學校及學生、家長和社區的多方努力,已將RCI打造成爲了Etobicoke社區中的優秀高中。學校常年在全省範圍內的文化考試中名列前茅。更是在科學和數學競賽中多次排名達到10%。

更難得的是,學校提供的實習機會爲學生打造了獲得工作經驗的平臺。實習機會種類繁多,包括有保健,法律,傳媒,信息技術,教育,技術行業和零售等不同領域。這讓學生有機會體驗“動手”的學習。

  • 娛樂設施

Richview社區不僅被美麗的自然風光環繞,而且如畫的風景中休閑娛樂設施也不少,生活配套設施也很完善。擁有諸多購物中心和公園,還有圖書館、老年公寓等,這些設施足以滿足人們日常生活所需、豐富人們的健康生活。

這個美麗的社區以它獨特的魅力慢慢被新移民發掘,希望大家通過本

安大略密市Lorn Park638 Atoka Dr不只是豪宅區更是好學區

走在街道上,暖洋洋的陽光沐浴在身上,輕和的春風迎面吹來,兩邊的植物被重新披上綠裝,樹木也漸漸長出新丫。寒冷和大雪過後,終于能和加拿大漫長的冬天說聲再見了,相信大家早已經準備好迫不及待褪去冬天的懶散,進入繁忙的生活狀態,逐步將在冬天不便操作而擱置的各項事宜重新拾起。

加拿大房地産市場常年遵從著人們的這種活動狀態,每年一到春天市場就會開始慢慢活躍。關注房地産市場的人們也開始增多。本期我要介紹位于安大略密市的Lorne Park豪宅區。
Lorne Park社區是Mississauga西南角有名的社區,它是以加拿大前總督——Marquess of Lorne所命名,整個社區歷史悠久,幷且由于得天獨厚的地理位置,早期一度是多倫多富人們休閑度假的場所。時至今日,這裏依舊彌漫著富裕的氣息,很多房産都價值百萬以上。

生活在這裏的富人們不僅要繳納不菲的地稅,有些甚至還承擔起了養護門前道路的工作。Atoka Dr交接的Mississauga Rd就是典型的例子,這是我再熟悉不過的豪宅街了。每每行駛在這條路上總是情不自禁多看兩眼街道兩旁造型和風格都相當高檔的住宅,它們每間房屋都有自己的特色,行行種種的豪宅總是讓人喚起很多對生活的憧憬。

  • 環境怡人

這個社區最吸引人的莫過于它那種世外桃源的氣息,社區內綠化覆蓋面積很高,Lorne Park社區中的許多豪宅就處在大片綠化和古木蒼松之中。社區北面的Mississauga Golf and Country Club是高爾夫愛好者熱衷的打球場地,大面積的綠地和貫穿球場的涓涓小溪,讓人更加享受打球的愜意時光。眼看春天已經逼近,氣溫也逐漸上升,約上三五好友或是帶上全家人在社區內著名的Birchwood Park或Whiteoaks Park休閑小憩都是不錯的選擇。更值得一提的是這裏離安大略湖非常近,愛好游船的人們可以從這裏出發,享受水面上馳騁的感覺。

總之,居住在這個社區將永遠都能感受到自然的味道,幷且切身感受到身處恬靜社區的安逸感。

  • 交通便捷生活設施齊全

社區內的生活配套設施完善,離高中不遠處就是社區活動中心,社區內還有Lorne Park圖書館、游泳池、滑冰場可供居民享用。Loblaws,Metro等超市也是采購生活所需的好去處。同時社區內出行也很便捷,CN Railway(加拿大國家鐵路)貫穿整個區域,QEW高速公路大大縮短了前往多倫多市區的時間。

  • 教育機構齊全  學區房集聚地

就學“聖地”之一

學校方面這裏也同樣出衆,Lorne Park Secondary School是這個區最有盛名的高中,也是住在Mississauga的父母們最夢想孩子能够就學的“聖地”之一,學校每年在John Fraser Institute的排名都非常靠前,今年的排名中Lorne Park Secondary School排名在Mississauga所有高中的第三名。還有Hillcrest Middle School、Whiteoaks Public School、 Lorne Park Public School、 Tecumseh Public School這幾所中小學校,幷且向北幾分鐘車程就能到達多倫多大學Mississauga分校。

學區房聚集地

另外,由于這裏處在Lorne Park Secondary School校區,距離多倫多大學等好學校非常近,很多家長選擇在這裏購置房産能够方便孩子得到良好教育。

  • 社區優秀

發展成熟

  • 獨立屋爲主,出租或半獨立屋非常罕見
  • 70%房屋建造年限在25~60之間


人口結構清晰

這片區域內的人口組成單純、樸實。其中62%以上由已婚家庭構成,單身的人口占30%左右。年齡分布平均,45~54歲的中年人比例最大爲19.15%,65歲以上的老人比例小于15%,居民年齡整體比較年輕。

高收入人群

正因爲這裏的青少年人口較高超過20%,社區居民的普遍學歷也相當高,半數以上的人擁有大學及大學以上文憑。良好的受教育程度使得這類白領的比例比整個Mississauga高出約13%,因此這裏的居民收入狀况也非常可觀,家庭年收入達到$16.2萬上下,比Mississauga平均水平高出近一倍。

優秀的居民也是整個社區安全的保障,同時買家也可以預估住在這裏後,將來鄰里相處也會很融洽。

如果你也正想在春天來臨之際爲自己的“小家”奔波一番,不如多關注一下Lorne Park這個在Mississauga歷史悠久又出色的社區。這裏人杰地靈是一個不可多得的居住地,或許在這裏可以找到自己心儀的新家。

江曉清專欄全集:

華人頂級經紀江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

加拿大這個冬天不太冷 9招冬季房屋節能省錢訣竅

每到冬季各種節日紛至沓來,打折季也層出不窮,總感覺自己的荷包不保,錢如流水直往外流,每每這時,總是幻想自己是真正的土豪。那麽既然我們每個人賺的錢是有限的,那麽我們就應該將自己有限的收入用到極致,將每一分錢都花在刀刃上。接下來就與大家分享幾招冬季房屋省錢小訣竅。

冬季房屋省錢小訣竅

1、在保證舒適溫暖的前提下,將自動調溫器設置于最低值

中央供暖每升高一度,將會使您的燃油費用攀升3%,這筆開銷絕對不能低估。只要犧牲您的一點點“風度”,穿一件薄毛衣就能省下不少錢。

2、每月或根據需要清潔或更換爐上過濾器。

3、根據需要清潔熱風出風管道、板式取暖器、墻式烘爐和散熱器,確保它們幷沒有被家具、地毯或者窗簾阻擋,影響散熱及出風的順暢。

以上兩條建議看似不起眼,但實際可以達到提升10%的能源效率,大大節省了開銷。

4、房屋本身的保暖材質也很大程度上影響到了冬季房屋能源的節省。

5、善于使用厨房、浴室和其他地方的換氣扇。

合理使用換氣扇能發揮超出想像的功能,風扇能在短短1小時內將暖空氣充滿整個房屋。但切記,一旦風扇完成其使命,就要及時關閉。

此外,儘量將房屋內的濕度水平保持在30%~60%之間。

9招冬季省钱妙招

6、白天在房屋進行供熱期間,盡可能的將朝南方向的窗簾和百葉窗打開,讓日光盡可能多的曬進屋內。到了晚上再將窗簾拉上,以减少幷有效阻隔窗外的寒意,讓房屋的保溫環境更有效。

反之,這一做法也有效適用于降溫的時候。白天盡可能多關上窗簾,阻擋外部熱浪,以及减少日照,而晚上則是盡可能開窗通風,用自然凉風减少屋內的能源消耗。

7、將房屋內那些不常使用的空間封閉起來

有些房間或角落平時在家幷不常常使用,這個時候可以選擇將這裏暫時封閉起來,關掉或降低這裏的供熱,達到節約能源的目的。現在許多中控調溫器能够進行區域劃分,這也對于家庭節約能源的方便操作有所幫助。

當然,如果關掉局部供暖會影響您整個房屋的供暖,這一招就不能隨便用了。此外,還要注意一些細節,例如:如果您使用熱泵來爲房屋供暖,切記不能隨意關閉通風口,關閉通風口可能會損壞熱泵。

8、在房屋裝修過程中,也要考慮到保溫塗層和雙層窗戶的使用。

如果這樣的裝修或改造工程超過了您的預算,您也可以選擇更爲經濟節省的辦法,用透明塑料窗戶薄膜護住窗戶。這些塑料薄膜價廉物美,差不多每扇窗戶花費在$4-$6。這種特殊的薄膜能够有效隔絕室內外的空氣,斷絕窗口內外的冷熱空氣交換,能够非常有效的减少25%-50%由于窗戶所流失的熱能。

9、“填縫”也是冬季節能最簡單有效的節能省錢方法之一。

漏風是冬天的大忌,房屋再暖和也抵不住外界冰冷的大環境。要是門窗多處漏風浪費的能源就不是一點半點了。

要格外注意填補房屋外部結構中木材,磚和乙烯基壁板中的細縫,當然室內門窗的邊沿也要進行改進。

以上就是一些比較實用的冬季房屋節能技巧,希望大家在這個冬季能够擁有經濟的溫暖。

江曉清專欄全集:

華人經濟江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

 

“小傭金”換“大回報” 在加拿大賣房還是找經紀更靠譜

隨著網絡的日益進步,大家獲得各類信息的來源更爲廣泛,很多人借著這一優勢决定自己出售房屋,而不找代理經紀,希望就此省下一筆客觀的代理費,以便增加一點現金流,爲下一套新房做打算。

然而,聽著好似簡單可行,省下的錢也不少,但其中承擔的風險和人力物力絕對是不容小覷的。今天我就詳細來解答:私賣房屋與經紀代理有何不同?經紀能爲賣方提供哪些自己難以達到的服務和工作?

  • 更多關注

正如文章開頭所說,如今網絡盛行,各類房屋買賣網站層出不窮,將自己的房屋信息發布在各個網站獲得關注也未嘗不可,此外,像經紀一般在家門口插一塊For Sale的牌子也簡單易行。但是,房屋畢竟不是一筆小買賣,且不論真正能够觸及到多少潜在買家,就僅憑放在一般網絡媒體很難讓人信服其真實性和可靠性。

衆所周知,在加拿大大部分買家是通過MLS接觸到房源的。而想讓你的房子得到最多潜在買家的關注,MLS無疑是一個最優質的平臺。MLS還受到地産局的管理,只有注册地産經紀才有資格將您房屋信息放到此系統中,專業可信程度也就大大加强了。

雖然,如今有些經紀公司現在僅提供“挂牌”服務,只要您支付一筆費用,就能將房子發布在MLS上,但MLS上的每個Listing的介紹和填寫規範都需要注意,只有專業詳盡的介紹才能更抓住他人眼球,要想自己將其寫得出彩出色,一定會花掉您不少的時間和耐心。

  • 更快更高價

通常人們的私賣心理就想要節約下來需要支付給經紀的傭金,幷且同時相信自己比經紀更瞭解自己的房屋,可以賣出更合適的價格。

但其實事實幷非如此,有關的統計分析表明(NAR,National Association of Realtors),平均來講,人們通過專業房地産經紀賣掉房子的價格要比自己私賣的價格高27%。擁有充分經驗的經紀能够更準確的給房屋估價,通過對比相同的房子,不同的地區差價,相同的地區不同的或類似的房型,還有上市時間,房子的內部結構,狀况,房齡等數十項資料綜合判斷,結合即將采用的售房策略,確定房屋的售價。還能及時給您提出忠懇有效的意見,讓您投入小錢做一些改造,從而賣到更高價。

私售由于市場推廣的平臺狹隘、經驗的匱乏,難以在短期能接觸到合適的買家群,一般銷售周期較長,其所滯後的交易也會導致您白白損失數月時間和一定房屋支出。

  • 安全係數低

賣房時你要自己加强防範意識,安全問題必須要考慮。如果有人在看房時順手牽羊拿走了您家的貴重物品對您的損失也是極大的。

通過經紀代理房屋,所有預約看房的買方代理經紀信息都有記錄,買方來看房時有其經紀陪同,大大降低了您的安全隱患。

  • 操作過程難

一、私賣時您要面對各類買家,以及其强有力的代表經紀,如果您面對的是大牌經紀擁有極高的素養和談判能力,殺價殺到 你片甲不留、毫無還手能力都是非常有可能的。他們會挑出您房屋的所有缺點,牢牢壓價,這種情景對您來說會是非常被動的。但如果您同樣有一個經驗十足的經紀 代理,那麽您的利益將會由您的經紀維護,他能用他的職業經驗來幫助你保守住底綫, 您也免于面對各類繁雜買家。您的代理經紀會盡一切可找出房子的亮點,能將價格抬高,與對方勢均力敵的進行談判。

二、面對房地産買賣的法律合約,很多人都是一知半解,對于如何面對Office中的種種條件是接受還是拒絕,分寸也不好把握。沒有專業的人員協助,要是在法律文件中出錯,對自己不利那您的損失將會很大。

三、另外,即便私售過程幷不艱難,到了最後關頭買家也很難相信你,幷支付定金。就算最終買賣雙方就價錢達成一致,買家也有可能疑惑和猶豫,因爲他可能會顧慮無法證實你就是真實賣主,或者顧慮第三方的可靠性用以托管定金,買方會擔心定金的安全。如果同過經紀買賣,押金則會放入專門信托賬戶,能避免被騙。地産經紀本身也有保險,如果他們的過失使你遭受損失,你將能得到相應賠償。

房屋買賣是人們一生中的重要决策,在這一關鍵的轉折中爲自己省時省力省心,還能獲得最大的主動權以及經濟回報,是每個人都夢想的。即使在慎重决定下選擇私售,也要盡可能的爭取專業幫助,做好充足的準備。

雇傭房地産經紀的確會花費您一些傭金,但一個優秀的經紀,其爲您爭取來的時間、精力及專業價值都是遠超傭金金額的。私售房屋表面看省下了幾千元甚至萬元,但其中的風險也是不可低估的。這也就是爲什麽現如今絕大部分人依舊選擇地産經紀代理買賣房屋的原因。

江曉清專欄全集

華人經紀江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

資深經紀解讀11月多倫多房市走勢:供需失衡持續走熱

時間總是這樣匆匆來去,揮手之間就已與昨日作別,因此不論我們身處何地何時都要把握住時下最重要的經濟、生活的動脉,活在當下,讓自己不要留下任何遺憾。我每月更新大多地區房地産市場走勢,希望讀者能感知大多地區的房産脉搏,爲自己的買賣投資保駕護航。

11月房市持續火熱供需不平衡交易量依然走高

多倫多地産局(Toronto Real Estate Board)主席Paul Etherington透露,今年11月大多地區Greater Toronto REALTORS®對多倫多 MLS 系統的統計一共顯示有6519起居民住房買賣交易,銷售額比去年同期上升了2.6%。從今年1月至11月底,系統一共記錄了8.8462萬起交易,同比增長6.6%。這足以證明,今年房屋買賣市場的活躍程度有了顯著的提升。

今年由于上市房屋數量有限,買家市場表現出了一定的焦慮,出現了供需不平衡現象。 而這直接也導致了價格的走高。今年一月以來,房價上漲了不少。11月的平均房價達到$57.7936萬,較去年11月上漲了7.4%,累計今年的這11個月,總共漲幅達到8.4%,總體平均房價爲$56.7198萬。這一增長速度讓不少之前就購入房産的投資者表示很欣喜,可以說這種增長勢頭是近幾年最凶猛的。

對于持續不足的房源供給却仍能達到高交易量,這令不少人表示疑惑。對于這一現象Paul Etherington表示其主要原因是,現階段的房貸額對于大多數家庭來說仍在可承受範圍,貸款條件也能被大多數人接受。從長遠來看,房屋投資依舊有“保障”,大家都想分一杯羹。

 

 

 

對比去年,各類房屋價格在11月都有了明顯增長:

大多倫多地區總體房屋統計數據

總體來說,11月的房屋交易數量是一年當中的一個低值,較10月會有一定下降。

11月加拿大銷售排名:

1、多倫多市

交易量:2661起

房屋均價:$61.6130萬

2、Peel

交易量:1310起

房屋均價:$48.5754

  • Mississauga

交易量:726起

房屋均價:$50.5萬左右

  • Brampton區

交易量:521起

房屋均價:$44.5034

2Halton

交易量:501起

房屋均價:$61.2492

  • Oakville

交易量:173起

房屋均價:$77.7801

各類房屋類別的具體變化情况

  • 獨立屋

11月的房屋市場從銷量數據來看,在10月小高峰之後有明顯的下降。大多地區總體11月獨立屋銷售3,068起,這比上月的4,163起少了不少,然而均價基本保持不變爲$75.0112萬。

11月加拿大獨立屋銷售排名:

1、 多倫多市

交易量:904所

房屋均價:$93.5122萬

2、 Peel市

交易量:561所

房屋均價:$65萬上下

Brampton

交易量:278所

房屋均價:$50.4萬

Mississaug

交易量:236所

房屋均價:$78.3083萬

Caledon

交易量:47所

房屋均價:$67.2453萬

3、Halton市

交易量:275所

房屋均價:$76.2171萬

  • Oavkille區

交易量:98起

房屋均價:$98.8183萬

  • Burlingto區

交易量:70所

房屋均價:超過$74萬。

總體來說,11月的房地産市場稍稍褪去了前幾月的熱度,房屋交易速度放緩,平均房屋在市場的周期達到27天,叫價售價比也降到了98%的這一正常值。

  • 半獨立屋( Semi-Detached

11月銷售總共650起,平均成交價格$53.6864萬,在市場上的周期天數比獨立屋低了不少,爲18天,幷且叫價售價比爲依舊保持100%。不得不承認,如今許多買家面對高價位的獨立屋時,都理智的考慮選擇半獨立屋,在保證生活質量的同時也盡可能的將開銷安排在可控範圍。

11月加拿大半獨立銷售排名:

1、多倫多市

銷售量:261起

房屋均價:$66.7178萬

2、Peel

銷售量:215起

房屋均價:$44.4175萬

  • Mississauga區

銷售量:106起

房屋均價:$49.5971萬

  • Brampton

銷售量:105起

房屋均價:$39.21萬

  • Caledon區

銷售量:4起

房屋均價:$43.8575萬

3、Halton市

銷售量:45起

房屋均價:$48.8029萬

  • Malton區

銷售量:21起

房屋均價:$45萬

  • Oakville區

銷售量:9起

房屋均價:$60.8222萬

  • 鎮屋Condo Townhouse

大多地區Condo Townhouse在11月一共銷售509起,低于前兩月的水平,平均價格與上月持平,爲$390,559。

鎮屋在11月大多地區的銷售量爲502起,總體平均價格起伏不大, 爲$48.1428萬。每月銷售量排名每月也都基本不變,這很大程度是由于各城市房屋比例所决定。銷售量由高到低排名依次爲多倫多、 Brampton、Milton,其中多倫多銷售87起,均價回落到9月水平,爲$655,194;Brampton銷售65起,均價爲$385,097;Milton銷售49起,均價爲$410,371。

11月加拿大Condo鎮屋銷售排名:

1、多倫多

銷售量:184起

房屋均價:$43.1553萬

2、Peel

銷售量:188起

房屋均價:$36.7087萬

  • Mississauga

銷售量:147起

房屋均價:$38.6733萬

  • Brampton

銷售量:39起

房屋均價:$28.9041萬

1、Halton市

銷售量:42起

房屋均價:$37.7593萬

  • Burlington區

銷售量:18起

房屋均價:$39.2128萬

  • Oakville

銷售量:15起

房屋均價:$42.2167萬

  • 公寓(Condo

大多地區11月中共有1,667起Condo公寓交易,比上月2,000多起交易有所减少,平均價格超過37萬。

11月加拿大公寓(Condo)銷售排名:

1、多倫多市

銷售量:1199起

房屋均價:$39.4225萬

2、Peel市

銷售量:238起

房屋均價:$26.9774萬

  • Mississauga

銷售量:204起

房屋均價:$27.4352萬

  • Brampton

銷售量:31起

房屋均價: $22.7784萬

 3、Halton

銷售量:46起

房屋均價:$40.2730萬

  • Oakville區

銷售量:20起

房屋均價:$50萬

  • Burlington區

銷售量:16起,

房屋均價:$34.8175萬;

  • Milton區

交易量:9起

  • Halton Hills

交易量:1起

縱觀11月的各類房屋情况,、銷量雖有一定的减少,但價格還在保持,買家想要在這個淡季中獲利實屬不易。

TREB的高級市場分析經理Jason Mercer在11月的報告中,毫無例外的繼續支持價格仍會走高的觀點,他相信在短期未來的階段,房地産需多供少現象不會有及時的改觀,買賣市場的不平衡還會繼續推高房價,2015年大多房地産市場基本會以這個基調繼續發展。

江曉清專欄全集

華人經紀江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

 

加拿大房産健康依舊 市場風險被高估

與加拿大房産市場相關的政策變化一直以來都牢牢牽動著人們的心, 畢竟房屋買賣對于很多人來說是一輩子最大金額的交易,大家都想將風險降到最低,在買賣過程中獲得最大的獲利。

據最近新聞報道,多倫多的房貸政策將會有所調整。聽到這一消息,許多買家都開始疑慮加拿大房産市場的情况,擔憂自己的投資和購買計劃將有所影響,害怕往後的房地産市場是否會變得不如現在。但對于多倫多房地産市場未來幾年的大環境,許多專家都表示了積極的態度。

上月底Canada Mortgage and Housing Corporation在系統調查加拿大八個主要城市(多倫多,溫哥華,卡爾加裏,埃德蒙頓,渥太華,蒙特利爾,魁北克市和哈利法克斯)的房地産市場後表示,加拿大的房地産市場幷沒有在泡沫區域,將來遇到低迷期的“風險也很小”

但有些經濟學家反駁說,這種基于“向後看”所得出的積極評價幷不可靠。CMHC首席經濟學家鮑勃·杜根說道:“這種“向後看”的分析,就如同駕駛在高速路上,您却只看後視鏡一樣的危險。人們不能假定未來的市場發展總是會和過去一樣。”

 CMHC新的房價分析和評估框架,旨在延長調查研究時間,幷更多的研究到加拿大其他城市的社區,使得能够更全面的評估房屋價格與四種風險因素的關係:需求過熱,價格增速,過高估價(定價)及過多建設。

研究發現,總體而言,加拿大房地市場依舊比較健康,不少城市的房産市場風險有被高估的現象。

“高估風險最明顯的是蒙特利爾和魁北克省,但趨勢正在改善。高估風險的問題也存在于多倫多,卡爾加裏和哈利法克斯,這些城市的市場幷沒有人們所說的過熱或加速狀况”。

對于多倫多的風險高估主要歸結于平均收入和平均房價之間的差距,但對于總體的報告,綜合各方面因素來說,這幷不是唯一的研究對象。

 雖然聯邦住房機構的確也曾對多倫多和蒙特利爾發出了“忠告”,提 到:“公寓在建單位數目在其中心地段過多。相對于人口結構,多倫多房産數量的水平接近歷史峰值,房産“庫存”需要管理。這種過度建設仍然是這兩個市場中存 在的最大風險,開發商需要從中找到適當平衡,在開發新項目之前要非常謹慎的衡量其他已建未售的公寓數量等信息。”

但是報告同時也繼續指出多倫多已建成的房屋且尚未售出公寓數量,以及出租空置率“均低于其歷史平均水平。” 對公寓市場研究的Urbanation公司高級副總裁肖恩·希爾德布蘭德說,目前大約有16,210未售出的房屋在整個大多倫多地區的銷售。這是從2013年春季在開發商加緊了大幅折扣、現金返還等優惠措施來緩解積壓到現在紀錄的低點。未售出的公寓數量僅今年第三季度就下降了11% 。現在整個GTA的Condo市場,空置及在建階段的預售都能達到84%,這一數字也是創紀錄的新高。

此外,自2013年開始,房價增長已經放緩,再加上25至35歲首次購房的年輕人收入在不斷增加,都支撑著如今的多倫多市場,也使得市場出現近些年出現較大波動風險的可能降低。

下面我們就來看幾張代表性的圖,來看看大多地區房屋銷售情况的近些年走勢,從中來預測一下未來的情况。

房屋月總銷售量:
房屋月新增銷售量:
每月活動量
:

房屋成交平均價格:

每月房屋成交平均所需天數:

從上面五張圖就能看出,每年的房地産市場有一定的規律可循,對比過去幾年,2014年大多地區的房地産市場表現出了强大的買家市場,其每月房屋成交平均所需天數相對較少,買家活躍度高。其他各項數據都近些年的數據之內,對于年年漲的房價,也都是處于較爲合理的增長範圍,人們口中的房産泡沫相應來說還未到令人可怕的階段。總體情况非常健康,依舊適合投資和買賣。

此外, CMHC在研究了房價相對于潜在的人口和經濟影響(如失業率和利率)後,得出了加拿大最受關注和爭議的溫哥華房地産市場處于“低風險”的結論。這一結果雖然讓不少人感到吃驚,但CMHC發現,溫哥華的房價一直受到得到“個人可支配收入和長期的人口增長” 的支持,這都有效幫助了這座城市降低了市場風險。

報告中加拿大房地産市場 “熱門Top 3” 之中的卡爾加裏(其餘爲多倫多和溫哥華),也被評爲低風險。

儘管報告顯示加拿大市場風險不高,但市場依舊不斷發來“混合信號”,讓我們認識到房産市場的迅速加溫。全國各地2010年以來供給和需求已經在很大程度上平衡,平均房價已經上漲 6.9% (1.9平均率通貨膨脹高出3倍)。

總之,投資買賣房産需謹慎,不論你對于市場有多少信心,在確定進入市場後,都有必要尋求專業房産經紀的幫助,在交易過程中也謹記做到讓自己的風險降到最低、利益獲得最大。

江曉清專欄全集

華人經紀江曉清解析加拿大房産投資

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論,或掃下方微信二維碼與Jackie零距離溝通。

 

 

 

爲什麽加拿大三大城市房産市場永保堅挺?住房、人口和移民潮

加拿大溫哥華、卡爾加裏和多倫多的房價顯得過熱,以至于,這三大城市的房産市場成爲了矚目的焦點。而就在所有人都在爲這三大城市的房産市場爲何如此堅挺而找不到原因之時,加拿大最大投行之一的滿銀利時證券公司(BMO Nesbitt Burns)爲此做了一次市場調查,最終的結果令人有些意外——他們的住宅建築量竟與人口增長率緊密挂鈎。

對此現象,經濟學家們有話要說:

  • 高級經濟學家Robert Kavcic

高級經濟學家Robert Kavcic稱,“這是件好事情”。根據他本人的研究發現,處于歷史低位的住宅建築開工量已經跟上爆炸式增長的人口數 (年增率超4%)的步伐。相反,“在多倫多,隨著人口增長率降低,住房開工量已經降到四年半以來的新低點”,Robert Kavcic補充說。這就意味著,沒有真正的過度性建設,因此也無所謂市場觸底。

  • 多倫多道明銀行經濟學家Brian Departto

另據多倫多道明銀行的經濟學家Brian DePratto指出,過去六個月中,房地産走勢“遠高于”人口增長所需匹配的水平。Brian DePratto稱:“儘管房地産强勁增勢初露端倪,我們仍然預計,明年加拿大的房屋供應量將未能達到約18萬套的水平,但却能與人口增長相匹配。利率的逐步上升和不太嚴重的‘過度性建設’會有助于緩和樓市活動。”

加拿大央行對此則表示,“加國其它城市房地産市場出現了軟著陸迹象”。不過,這幷不意味著加拿大央行認爲這三個城市處于困境,市場也沒有任何關于房地産要崩盤的呼聲。

對于加拿大的中國投資者來說又意味著什麽呢?從純粹的供需角度來分析,移民潮和投資者的需求正推動著加拿大房地産行業的發展。再加上低利率環境和加拿大吸引外資的友好政策,未來房地産行業發展基本面依然穩健。

Craig Doherty專欄全集:

Craig Doherty解析加拿大房産投資

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論,或郵件craig@canadianpartners.ca與律師Craig Doherty近距離接觸。