Category: CA Investment Column

在外國人購買房產方面，加拿大的政策相對開明。大多數情況下，這是一個簡單的過程。無論是用於生活還是投資，多倫多房地產是全球最具吸引力的市場之一。從法律的角度來看，在多倫多置業的外國人享有和加拿大居民同等的財產所有權。

如果你計劃每年在加拿大居住少於6個月的時間，你就被認定為非居民，但你仍可開一個銀行賬戶和置購房產。如果你在加拿大停留的時間長達6個月或以上，則必須申請移民身份。外國人在多倫多置業時，沒有購房數量和類型等方面的限制。外國人可以自由地擁有自己的房產及在裡面生活，或者把房產租出去創收，或者當他們選擇將房產傳給繼承人或受益人時而出售房產，不受任何限制。外國人同樣有資格申請貸款購買房產，但貸款必須是由加拿大專業的金融機構或抵押貸款機構發放。

外國人應與有信譽的房地產經紀人合作。而選定的房地產經紀人應與買方合作，以了解客戶到底在尋找什麼類型的房產，並有能力代表客戶去尋找房源。通常，買方無需支付房地產產經紀人費用，因為房地產賣方或開發商會補償房地產經紀人。不過，在購房過程中，也會產生一些需要買方支付的費用。這些包括但不限於：

1. 律師費
2. 房產檢查費
3. 土地轉讓稅
4. 其他交易成本

在某些案例中，房地產經紀人要同時代表買方和賣方。在這種情況下，房地產經紀人必須預先向雙方披露這一事實，避免任何利益衝突。當與房地產經紀人合作時，外國客戶必須與其簽署一份買方代表協議，這意味著客戶只與該房地產經紀人合作。外國買家也需要一位加拿大律師的服務，房地產經紀人應該能從他們的專業領域推薦一位好律師。

實際的購房方式可有以下幾種：

1. 國外買家親自來多倫多。這始終是首選方法，這樣買方能夠親自看房和簽署文件。

2. 本次購買可以通過代表外國買家的授權委托方式進行。但授權書應由加拿大律師或當地的加拿大使館、加拿大領事館來安排。

3. 購買也可通過使用各種紙張和電子的組合方法直接進行，包括傳真、快遞、電話、Skype和FaceTime，這樣買方不必親自來加拿大簽署文件。

總的來說，外國買家在多倫多置業的實際過程遵循以下步驟：

1. 國外買家找一個好信譽的房地產經紀人合作。

2. 買方與房地產經紀人討論想購房的一種或幾種房產類型。

3. 然後，房地產經紀人搜索符合買方要求的房產類型。

4. 一旦買方滿意房地產經紀人鎖定的房產，買方和房地產經紀人可以進一步簽下書面買方代理協議，明確該房地產經紀人專門為買方服務及買方有意購買的房產類型。

5. 買方房地產經紀人提出了一個價格範圍建議，由買方決定報價呈現給賣方。

6. 接著，買方房地產經紀人將所有必須的信息收集起來整理到報價中，並提交給賣方的房地產經紀人。

7. 買方房地產經紀人與各位賣家及他們的房地產經紀人談判，商定賣方能夠接受的價格和條件/條款。

8. 一旦條款達成一致，雙方均已簽署最終報價，買方房地產經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給買房代表律師，賣方經紀人則將所有與交易相關的文件轉發給賣房代表律師。買方律師與賣方律師合作，檢查房產所有權，剩余問題都解決後，就到市政當局進行交易登記。

9. 雙方律師就所有銷售條款達成一致後，完成注冊和關閉交易。最後，買方獲得房產所有權和鑰匙。

必須指出的是，在大多數加拿大房產交易中，買方通常需要兩場、在某些情況下甚至三場的房屋檢驗。第一次在報價後進行，檢查房產是否有需要解決的問題。如有，應該有協議規定賣方會解決問題。某些問題必須在房產出售前解決，否則貸款人（如有）不會為交易提供貸款，房產保險公司也不會為房產提供保險。接下來的檢查發生在問題解決後，交易關閉前。通常，買方在報價時需支付至少相當於購房款10%的押金給賣方，以向賣方表明買方誠意。

Amin Purshottam專欄全集：

Amin Purshottam引領你明智投資多倫多房產

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目前，多倫多和溫哥華是加拿大最火熱的房地產市場，在這兩個都會地區，即使是普通的獨立屋都索價100餘萬元，豪宅的售價更是高得幾近離譜。由於加國房貸利率極其低廉，就業市場也比較穩定，溫、多兩地的獨立屋相當搶手，形成了買家多於賣家的賣方有利的市場。

根據蘇富比提供的統計數據，今年上半年，溫哥華地區價格400萬元以上的豪宅銷售量暴漲71%，在大多倫多地區也躍升72%。蘇富比預測，在多倫多和溫哥華對價格達到100萬元的共管公寓（這是蘇富比界定豪華共管公寓的標准）的市場需求，將繼續維持強勁，尤其是在市中心地區。那究竟在多倫多購買公寓期房項目有什麼要注意？金牌經紀江曉清帶給你以下實用資訊：

一、法律

當你從開發商手中購買新建Condo公寓時，Ontario’s Condominium Act （安省共管式公寓法）是你最權威的法律依據和保障。

二、買家保護

• 當你購買新建公寓時，你有權在10天的冷靜期內取消購買。這裡提到的“10天”法律上定義為：自你收到的最後一份雙方全部完成簽字的購買和銷售合約或房屋聲明書（purchase and sale agreement or the disclosure statement）起算
• 房屋聲明書（disclosure statement）中任何內容更改之後，你有權在10天內取消購買協議（例如，聲明書中有明顯的改動）
• 如果你取消了購買，開發商必須償還你的所有定金付款及可能支付的利息。
• 開發商必須將你所支付購房定金存入信托
• 未經您的同意或法院命令，開發商不能終止與你的購買和銷售合約
• 像其他所有的新房一樣，新建公寓受到安大略省新屋保修計劃法案監管（Ontario New Home Warranties Plan Act）

溫馨提示

購買新建公寓並不意味著你可以省去驗房步驟（它會幫助你做出明智的決定，並了解房屋的狀況和真實價值）。

三、開發商的義務

• 采取一切合理措施，按時完成公寓建設項目（如果你的公寓房無合理理由的拖延交房，你可能有賠償的權利）。
• 不能延遲注冊需要建立公寓公司法律文件。
• 為你提供房屋聲明書（disclosure statement）。

四、房屋聲明書（disclosure statement）

開發人員必須為您提供一份包括以下內容的房屋聲明書：

• 物業描述（如土地和建築周邊及單位的界限）
• 開發商有意向出租的單位數量——如果開發商打算繼續保留房屋單元的所有權，則開發商成為該單位的擁有者，並可以控制一些公寓運作上的事務（共管式公寓法沒有限制購買者的單位購買數量）
• 對未完成的公共設施，開發商要公布預計開始建設和結束的日期
• 該公寓公司目前的預算和開支——開發商必須公布第一年運營的預算收入和支出，並應顯示支出細項，如員工、維護和公用事業等費用（這些信息能讓你能夠合理計劃第一年的每月管理費。並且，如果發現報告中顯示了開發商推遲了一些開支，或者部分開支沒有包括在第一年預算，那麼你也能做好管理費增高的准備）
• 該公寓的聲明——包含公寓的基本規則，規定了你的單位和公共設施的定義（包括你擁有的百分比比例），並顯示每個業主必須在每月繳納的公寓管理費金額
• 公寓的章程、規則和限制——其他一些關於單位和公共事項的細則（例如，可能會限制寵物大小或數量；你可以使用百葉窗/窗簾的色彩；如果想出租你的單位，你應該提供某些文件等）

五、管理費的上漲

新公寓業主有時會對大幅增加的公寓管理費感到驚訝和不滿，這種大幅增長最常可能發生在第二或第三年。

開發商雖然在房屋聲明書中已經預計規劃了每月的開支，但是直到董事會接管，並進行第一次准備金研究後你才能開始知道維持建築物的真實成本。

六、公寓保險

屋主需要了解公寓的保險能夠償還哪些損失，因為房屋的一些損壞和維修費用可能是非常昂貴的。了解公寓的保險，也能幫助你決定是否需要購買自己的保險。

七、購買之前

在購買新建房屋之前，一定要仔細閱讀房屋聲明書（disclosure statement）和公寓提供的預算，並與專業的律師、地產經紀或者會計人員進行溝通，多問幾個如下問題：

• 在第二個財政年度，管理公司有多大可能提高管理費？
• 是否有任何推遲交付的公寓開支會導致屋主的開支增加？
• 較之其他擁有相同水准公寓公共設施的樓盤，這裡的管理費是否合理？
• 是否所有的水電等公共事業費包含在每月的管理費中？如果沒有，那麼你是否能夠承擔每月這些額外的開銷
• 第一財年的儲備基金是否只有管理公司預算的10%？（這是最低的儲備基金額度。這也意味著屋主們對儲備基金的貢獻可能要迅速增加，在第二財年，這可能會影響你的管理費）
• 有多少單位開發商想要保留產權並進行出租？
• 屋主出租自己的房屋是否有所限制？
• 公寓本身管理公司的保險能夠保障哪些東西？多少金額？

眼下的大多地區公寓市場依舊非常火爆，不少海內外投資客都看好這個穩定且繁榮的市場。作為一項投入和回報都比較穩定的投資項目，能夠認清其中的一些風險，尋找到一個專業的從業人員想必更能為你的投資保駕護航。

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華人頂級經紀江曉清解析加拿大房產投資

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多倫多房地產市場（尤其是在市中心）一如既往的火熱，沒有絲毫放緩的跡像。哪些因素推動這一趨勢？詳見如下：

1. 穩定的經濟

   加拿大經濟盡管以自然資源產業為基礎，但制造業、金融、服務、技術等領域表現強勁。多倫多以及安大略省的經濟不依賴自然資源，所以大多不受石油和資源價格走低影響。

   2. 高質量的生活

   最近多倫多被《經濟學人》提名為世界上最適宜居住的城市以及世界上最安全的城市之一。良好的社會和衛生保健系統，加上來自世界各地多樣化文化，增加了這座城市的生活質量。

   3. 移民

   多倫多及其周邊地區仍舊是絕大多數來自世界各地加拿大移民首選目的地，從而不斷推動這些地區的住房需求。

   4. 毗鄰優秀教育機構

   多倫多城市及其周邊地區有著最高質量的公共和私人教育機構。多倫多大學在這座城市有一個大型城校園，郊外也有兩所校區，最近 再次被評選為加拿大大學首位以及世界前20大大學之一。多倫多還有其他兩所大學（瑞爾森和紐約），還有許多學院以及安大略藝術與設計學院（OCAD）。從幼兒園到高中，優秀的教育系統覆蓋了整個城市。

   5. 國際買家

   不管是否是真正搬到多倫多，送他們的孩子去學習，還是只是將多倫多房地產投資當做一種多元化投資組合方式，國際買家都在幫助推高該地房地產市場。

   6. 加元走低

   在過去的幾年裡，加元兌加元和其他主要貨幣彙率大幅下降。目前，至需要花0.76加元就可購買1加元的東西。與美國房地產相比，加拿大房產更具性價比。這個因素加上前一個因素在吸引外資上起了巨大的作用。

   7. 國內利率低

   多年以來，加拿大利率一直處於歷史低位,，這種情況沒有很快改變的跡像。這點確實有助於增加國內購買力，居民繼續購買新房或升級到更大的房子。

這些因素轉化為實際數字嗎？我們可以看一些最近的市場統計數據：

• 這座城市獨戶住房平均價格比去年上漲了2%至996,770加元。
• 盡管供應大幅增加，這座城市公寓平均價格在比去年增加4%至394,504加元。
• 今年截止7月底，價值至少3百萬加元的豪華住宅和公寓供應量翻了一番，主要是受來自亞洲的買家驅動。

總之，如上所述，諸多因素推動多倫多房地產市場的繁榮以及造成市場持續的供不應求。這些因素沒有任何放緩的跡像，事實上，有些可能甚至在增強。開發商繼續推出極好的新項目來滿足需求。因此多倫多將在未來很長一段時間裡仍舊是適宜居住、工作和投資的地方，特別是在房地產業。

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在加拿大買房有一筆開銷不能忽視，那就是土地轉讓稅。您需要繳納多少稅完全取決於您購買房屋的價值，價值越高當然需要負擔的土地轉讓稅也越高。當然對於初次買房的購房者，政府也有特殊的“福利”。接下來我們就來看看這個稅它到底怎麼算。

自2008年2月1日起，安省及多倫多土地轉讓稅按下表比例執行：

同樣為了方便計算您還可以采用如下計算方式 （假設您買的加拿大房產最終價值為$ A ）：

在初步了解土地轉讓稅的收取比例，不至一頭霧水的情況下，要是您還想更偷懶一些，可以登錄 http://www.landtransfertax.com/ 選擇區域再直接輸入您的房產價值，系統會自動計算得出結果，您便能一目了然地得知安省和多倫多土地轉讓稅分別為多少了。

讓我們舉個實際的例子，假設您購買的房屋價值$500,000。

如果您在多倫多以外的安省地區購買，那麼您要繳納的土地轉讓稅為：

1. Ontario Land Transfer Tax 安省土地轉讓稅

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($250,000 – $55,000) = $1950

1.5% *($400,000 – $250,000) = $2250

2.0% * ($500,000 – $400,000) = $2000

總計= $275 + $1950 + $2250 + $2000 = $6,475

或者 $500,000 *2.0% – $3,525 = $6,475

如果您在多倫多地區購買，那麼您要繳納的土地轉讓稅需要加上兩部分：

2. Toronto Land Transfer Tax 多倫多土地轉讓稅

0.5% * $55,000 = $275

1.0% * ($400,000 – $55,000) = $3450

2.0%* ($500,000 – $400,000) = $2000

總計= $275 + $3450 + $2000 = $5,725

或者 $500,000 *2.0% – $4,275 = $5,725

3. 因此您一共要交的費用為=$6,475 + $5,725 = $12,200

如果您是已滿十八歲的首次買房者，那麼只要您滿足以下條件就能獲得最高$2,000的安省返還稅款，要是在多倫多買房的話那麼您還能另外獲得多倫多返還的$3725。

1. 必須年滿18周歲
2. 要在交房後的9個月入住，其房屋目的為自住性質
3. 在世界範圍內購房者沒有其他房產
4. 如已結婚，伴侶對方不能在世界範圍內擁有其他房產

加拿大買房的所有開銷環節一個都不能馬虎，尤其如這個款項，很多新移民並不非常了解。通過上述描述，希望能夠讓您對土地轉讓稅有一個比較清晰的了解。

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作為最為常見的地產投資，家庭住宅壹直以來備受人們關註，近年來加拿大國內的居住住房價格節節攀升，熱門城市更是漲幅明顯，不少投資人都得到了可觀的回報。今年至今大多地區房地產市場報告中，壹次次打破記錄的數字都刺激著投資者和考慮買賣房屋的人們。

但對於許多擁有足夠資產或更大野心的海外投資人來說，住房投資只是眾多投資項目中的壹項，加拿大商業用房也具有不可小覷的吸引力。

2006年-2015年加拿大境內的商業投資額分配情況:(圖1）

圖壹中可知在加拿大的商業地產市場2015年第壹季度吸引投資額為55億，略低於5年季度平均值58億，而成交數量小幅上升，從2014年第壹季度的1,074起升至今年同期的1,204起。加拿大私人投資者通過各項兼並和收購繼續推動市場交易，這占了52.5％的高比例。加拿大在2015年第壹季度中，酒店投資達到$6,601萬。

2015年第壹季度加拿大境內的商業投資額分配情況：（圖2）

從圖二種可知加拿大各大城市2015年第壹季度，不同商業房產類別的交易金額。從中壹目了然多倫多和溫哥華是商業房產交易量最高的城市，人口的密度和經濟發展的程度很大程度決定了這兩座城市成為了當之無愧的前兩名。

但較之2014年第壹季度的數據，我們可以知道，今年和去年第壹季度的交易量架構有了很大的區別，辦公用房的交易量明顯下降，而產業類的交易量有了不少提升。

選擇壹個經驗豐富的經紀是商業地產投資成功的關鍵

眾所周知，商業地產涉及金額高，動輒就是幾百萬上千萬，需要豐富的地產投資經驗，否則很可能會投資失敗。作為不了解加拿大商業用房領域的投資人來說，有壹個專業的業內夥伴，是投資成功至關重要的壹部分。

壹般地產經紀都可以代理買賣商業地產，可是大多數License經紀依舊還是以住房房產為主，主要側重做商業地產的經紀卻是屈指可數，而且多是行內資深的老經紀。壹方面商業地產這壹領域的需求供給更多，另壹方面需要的經驗和壓力要少於商業地產。從事商業地產的經紀，壹般需要擁有更高超的談判能力、極強的專業素質、把握市場的能力、多年豐富的交易經驗和必不可少的社會資源。

基於商業保密和減低對商業運營影響的考量，商業地產的待售物業尤其是優質物業的Listing壹般不會出現在多重放盤系統MLS系統上，而大多數是以獨家專賣，也就是大家俗稱的“暗盤”的形式出現在市場上的。它們通常是在加拿大專做商業地產的專業公司、多年從事商業地產開發及買賣和租賃的專業人士，因為這類優質資產是非常搶手的。而“暗盤”的數量能達到總待售物業的70%左右。就這壹角度出發，找到合適且資源豐富的經紀確實是壹件非常重要的事。

收入回報較高的商業地產投資項目

最近年來，最好的投資項目可以依次分為如下幾類：公寓樓、辦公樓、工業房產、零售鋪位。除此之外，近年來農場也被華人視作為壹個不錯的投資，回歸本真樸實的生活，並且還能有不錯的收入回報。

Jackie 會在接下來的幾周，介紹更多有關商業房產和農場的信息，希望能夠幫助到有意向在加拿大投資，開創新事業和發展新項目的投資人們。

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記得自己還是2002年底登陸溫哥華，到了這兒之後，嘗試著進入溫哥華企業打工，可是英文口語和聽力都不好，除了超市打工和飯店洗碗的工作，其他的根本就沒有人願意請我，只好咬緊牙關去當地的西門菲沙大學讀了一個商科的學士學位。當時對溫哥華的感覺就是，山好，水好，工作難找。現在，成爲了房産經紀人後，我可以自由的安排工作時間，多一點時間陪孩子，日子過得平淡而心安理得。

說到溫哥華，每個人對這座城市的感受不同。它是全世界最美麗的城市之一，也是是最醜陋的。雖有茂密的原始森林，美麗的海灘，聳入雲霄的高山，無邊的草坪和豪華的商業區，也有全世界最大的吸毒和性工作者居住的破落不堪的地區，和破破爛爛常年散發著腐臭味的老區。

溫哥華人也是最酷的。有勤勞的，也有懶惰的；有最冷酷無情的，也有古道熱腸的；有封閉自首的，也有包容的。那裏也是文化和宗教信仰最多元的，種族和國家來源最廣泛的，教會和寺廟也是最多的城市之一。最重要的是，溫哥華的房價也是最貴之一。

房地産業是溫哥華經濟的一個大頭。政府、開發商和靠房産物業管理吃飯的人很多， 在過去的幾十年裏，靠房産生活的人過得也不錯。隔行如隔山，溫哥華地産業與國內有很多明顯的不同，商業規則，法律法規等等完全是不同的操作方式。

地産經紀不同

國內地産經紀的目的是買賣房産，經紀是中介，客戶找經紀同買東西一樣，短期目標，哪個便宜找哪個，哪個有房源找哪個。

國外經紀是客戶的代理，等于說是客戶的私人房産顧問。顧問承擔房産交易上的法律風險，自始自終有責任把客戶的利益放在第一位，提供和確保信息的真實和正確性，對客戶個人信息保密等等諸多的法定義務。

不瞭解這些當地行規，客戶沒有辦法和不負責的地産經紀算帳。房屋買賣中的學問很多，只是想找一個便宜的。表面上是省了一筆，虧的却是大頭——房子。

按法規行規行事

不論是房産交易還是物業管理，聘請專業人士進行買賣和管理是必須的。每一行都有每一行的行規，執照地産經紀和執照物業經理都必須遵守，他們爲客戶承擔了法律上的風險。如果自己買賣管理的話，一定必須瞭解什麽是自己該做的，什麽是不應該做的，應該如何正確地操作，這些問題不是看了幾篇網上的文章就明白的。如果是這樣的話，就沒有專業人士存在的意義了。譬如，物業管理中給租客的通知，所有房東給客戶的通知基本上都必須是省政府規定的法定格式，而租戶可以不一定使用法定格式。如果用錯了通知書，房東的權益是得不到保障的。

房地産裏面的學問很多，不是三言兩語就能說盡。即使是在該行很久的經紀，每天有不同的新事物發生和學習，基本上是日日更新，日日學習。

幾天前，參加溫哥華地産經紀講座，現場邀請了溫哥華赫赫有名的地産經紀Bob Rennie 暢談溫市政治和地産，聽了不覺哈哈大笑。他講到幾點內容很有意思：一是，溫東(溫哥華市東部)和溫西(溫哥華市西部)的貧富差別，希望何時能够看到這個差距能够縮小；二是，地産協會的培訓課程明明兩個小時可以講完的東西，要講6個小時；三是，改變分區規劃市政府受到獨立屋屋主反對的阻力，溫西市民聽證會參加會議的清一色是白人，而該區60%以上的居民是亞裔，80%以上的學生是黃皮膚，黑眼睛。

最後，他分享個人成功經驗——努力工作，虛心服務客戶。Bob是高中學歷，沒有上過大學，父母是溫哥華東區藍領打工者，每天以四點半就起床工作的習慣著稱，謙卑至今，仍然爲客戶買火柴點烟跑腿。想想這些，成功對他是必然的了。一個勢在必得的人，上天都會爲他開路。至于值得不值得這樣做，是個人價值取向的問題。

最後，我想借用南懷瑾先生的話：“佛爲心，道爲骨，儒爲表，大度看世界。技在手，能在身，思在腦，從容過生活。三千年讀史，不外功名利祿；九萬里悟道，終歸詩酒田園。”

張英專欄全集

持牌經紀張英詮釋溫哥華房産投資

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